2021年物業(yè)管理師基本制度與政策重點(diǎn)-物業(yè)管理基本制度

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師基本制度與政策重點(diǎn):物業(yè)管理基本制度 2021年物業(yè)管理師考試即將開(kāi)頭，為了廣闊考生能夠全面系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2021年物業(yè)管理師考試課程，校給大家供應(yīng)了一系列關(guān)于物業(yè)管理師考試的資料，現(xiàn)將2021年物業(yè)管理師基本制度與政策重點(diǎn):物業(yè)管理基本制度，供應(yīng)給廣闊考生，盼望對(duì)參與2021年物業(yè)管理師考試的考生有點(diǎn)關(guān)心！ 條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)修理資金制度 一、業(yè)主大會(huì)制度：條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員

2、會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主：房屋的全部權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋全部權(quán)證書(shū)持有人；房屋共有權(quán)證書(shū)持有人；待領(lǐng)房屋全部權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利：1.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，接受物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的服務(wù)；2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的建議；4.參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對(duì)

3、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)修理資金的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的打算和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的打算；4.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)修理資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參加物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 成立業(yè)主大會(huì)的限制與選擇：1.一個(gè)物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能

4、成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)；2.同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)仆人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主全都同意，打算不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；3.條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主打算。 業(yè)主大會(huì)籌備： （1）成立業(yè)主大會(huì)籌備組（在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成） （2）業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主

5、大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門(mén)制定的示范文本、擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章草案和業(yè)主公約草案；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生方法及名單；做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他預(yù)備工作。 （3）籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求：業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；公告業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章草案和業(yè)主公約草案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改看法的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告；確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋全部權(quán)人為準(zhǔn)；業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因

6、素確定。 業(yè)主大會(huì)的成立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作狀況；宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；宣讀業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章草案和業(yè)主公約草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改看法，以及業(yè)主大會(huì)籌備組依據(jù)業(yè)辦法見(jiàn)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章和業(yè)主公約的修改結(jié)果；投票通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章和業(yè)主公約；宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；打算

7、專(zhuān)項(xiàng)修理資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)章： 1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。 臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)的條件：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；發(fā)生重大事故或者緊急大事需要準(zhǔn)時(shí)處理；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章或者業(yè)主公約規(guī)定的其他狀況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能托付代理人代理事項(xiàng)、不能托付代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參

8、與業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選；業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬爭(zhēng)論的事項(xiàng)，書(shū)面征求其所代表的業(yè)辦法見(jiàn)；業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采納到會(huì)業(yè)主集體爭(zhēng)論的形式，也可以采納書(shū)面征求看法和書(shū)面投票表決的形式。 3.業(yè)主大會(huì)打算事項(xiàng)的表決效力：一般打算，實(shí)行簡(jiǎn)潔多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)；重大事項(xiàng)實(shí)行特殊多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)章的表決事項(xiàng)，均屬無(wú)效。 業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)： 1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施狀況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法

9、定召集人，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開(kāi)。 2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 3.準(zhǔn)時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的看法和建議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。 5.業(yè)主大會(huì)給予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)的備案（告知備案）自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，內(nèi)容一般包括：業(yè)主委員會(huì)的成員基本狀況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章等。 業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件： 1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為力量的業(yè)主； 2. 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； 3. 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章、業(yè)主公約，模范履行

10、業(yè)主義務(wù)； 4. 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； 5. 具有肯定組織力量； 6. 具備必要的工作時(shí)間。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。 業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等緣由不再是業(yè)主的；無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；因疾病等緣由丟失履行職責(zé)力量的；有犯罪行為的；以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；其他緣由不宜再擔(dān)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員的。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，遇有特別狀況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開(kāi)會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；無(wú)論定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出打算必需經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；業(yè)主委員會(huì)作出的打算應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)準(zhǔn)時(shí)公告。 業(yè)主委員會(huì)改選與變更 1.業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期滿(mǎn)2個(gè)月前進(jìn)行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，原業(yè)委會(huì)應(yīng)在任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。 2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更打算，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公