[河南]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(需求分析)

1、 平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 二00六年十二月第一部分：市場(chǎng)宏觀概況第二部分：市場(chǎng)供應(yīng)狀況調(diào)研第三部分：市場(chǎng)需求狀況調(diào)研第四部分：相關(guān)結(jié)論及產(chǎn)品建議 目錄第一部分 市場(chǎng)宏觀概況 1-1、平頂山城市背景 位于河南省中西部，中原城市群西南?，F(xiàn)轄汝州、舞鋼兩市，寶豐、郟縣、葉縣、魯山四縣，新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四區(qū)。 城市發(fā)展思路：優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)。2005年末，市區(qū)面積70平方公里，全市人口493.2萬人，其中市區(qū)91.2萬人。擁有平煤、神馬、舞鋼、姚電、平高、中鹽、寶酒、天瑞、中加等全國(guó)知名企業(yè)。 行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū) 工業(yè)區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)1-2、平頂山城市背景 2

2、-1、平頂山城西新區(qū)概況新城區(qū)規(guī)劃北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至軍鐵專用線,南至水庫。規(guī)劃共分三個(gè)階段：起步區(qū)7.6平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里。采取組團(tuán)開發(fā)，分為行政辦公區(qū)、教育科研區(qū)、居住商貿(mào)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等。教育科研文化區(qū)位于北部和起步區(qū)東部的鍋底山一帶。附近規(guī)劃有市工業(yè)學(xué)校、衛(wèi)校、平頂山工學(xué)院、師專、金世紀(jì)高級(jí)中學(xué)等。行政辦公、商業(yè)金融區(qū)位于主干道緯一路以北，其標(biāo)志性建筑市政大廈現(xiàn)已建成并投入使用。工業(yè)園區(qū)位于西北部，主要發(fā)展無污染的高新科技產(chǎn)業(yè)。居住區(qū)主要沿濱水地帶布局。規(guī)劃的一類居住用地以24層為主，適當(dāng)興建別墅。二類居住用地以46層的現(xiàn)代住宅為主，適當(dāng)點(diǎn)綴高層。目前建成或

3、正建的小區(qū)主要有建業(yè)森林半島、0375首府、翠林藍(lán)灣、翠湖苑、九天莊園、公務(wù)員小區(qū)等。 2-2、平頂山城西新區(qū)概況2-3、平頂山城西新區(qū)價(jià)值老市區(qū)污染嚴(yán)重。新城區(qū)是平頂山市拉大城市框架、改善投資環(huán)境、提高城市品位必然選擇。白龜山水庫始建于1958年人工湖，占地近70平方公里，有效改善生存環(huán)境、局部氣候、自然環(huán)境，也會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源開發(fā)與居住人群的優(yōu)化組合。政府的關(guān)注、支持力度非常高，巨額資金投放、優(yōu)惠政策實(shí)施及政府嚴(yán)厲監(jiān)管，足以推動(dòng)城西新區(qū)的快速建設(shè)。城西新區(qū)將吸引平頂山市主要的政治、文化、教育、金融部門和企業(yè)進(jìn)入，形成與舊城完全不同的新區(qū)，是人們未來工作和居住的理想“圣地”。建業(yè)森林半島位

4、于規(guī)劃的濱湖高檔居住區(qū)范圍內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)高端消費(fèi)人群具有強(qiáng)烈的吸引力。 3-1、平頂山房地產(chǎn)概況平頂山城鎮(zhèn)居民人均住房面積3-2、平頂山房地產(chǎn)概況3-3、平頂山房地產(chǎn)概況3-4、平頂山房地產(chǎn)概況3-5、平頂山房地產(chǎn)概況新華區(qū)板塊衛(wèi)東區(qū)板塊湛河區(qū)板塊新城區(qū)板塊3-6、平頂山房地產(chǎn)概況2010年前88000人的城鎮(zhèn)化人口進(jìn)城 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾并不明顯 平煤集團(tuán)等大中型國(guó)企的的快速擴(kuò)張 平頂山各高校“升級(jí)”擴(kuò)招2010年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增加6.6平方 需求旺盛3-7、平頂山房地產(chǎn)概況：預(yù)測(cè)一3-8、平頂山房地產(chǎn)概況：預(yù)測(cè)二2007年高層住宅價(jià)格走勢(shì)模型3-9、平頂山房地產(chǎn)概況：預(yù)測(cè)三

5、 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，消費(fèi)熱情極大。 平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，供需兩旺，漲價(jià)勢(shì)頭迅猛，中低價(jià)位樓盤熱銷”的整體上升局面。 新老市區(qū)距離較遠(yuǎn)，形成“雙核效應(yīng)”，郊區(qū)大盤的開發(fā)模式尚未形成，以拆建老區(qū)和開拓新區(qū)土地為主的市場(chǎng)供應(yīng)，房?jī)r(jià)將形成與土地成本相互促進(jìn)、共同提升的局面，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步提升的空間和可能。 3-10、平頂山房地產(chǎn)概況第二部分 市場(chǎng)供應(yīng)狀況優(yōu)詩美地花園平頂山樓盤一開發(fā)商：平頂山千田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址： 新華路與東風(fēng)路交叉口東200米建筑形態(tài)：小高層（8-12層）、沿街底商?，F(xiàn)房，已入住占地面積：15000平米主力戶型：3房和4房、5房面積跨度：105269平米之間均

6、價(jià)：1900元左右平頂山樓盤二發(fā)展商：億升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：福建俞林陳建筑事務(wù)所承建商：江蘇一建地址：勞動(dòng)路與礦工路交匯處樓盤型態(tài)：高層（9棟）+多層（2棟）+底商（2層）。已建至6層，認(rèn)購階段，年底開盤。平頂山市唯一的純高層住宅小區(qū)。項(xiàng)目占地26781 總建面積113377 綠化率40% 得房率85%戶型面積：99兩室216五室（頂層復(fù)式）預(yù)計(jì)均價(jià)：3000元/（高層） 億升城市花園平頂山樓盤三開發(fā)商：平頂山市融鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位：福建市高遠(yuǎn)建設(shè)工程開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：北京中華建規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院地址：市中興路與礦工路交匯處（市政府原址）樓盤型態(tài)：1棟18層酒店式公寓、2棟

7、11層的小高層住宅和1棟三層商業(yè)組成。地塊原為市政府辦公用地，2005年10月動(dòng)工，預(yù)計(jì)商場(chǎng)在2007年下半年開業(yè)。用地面積1.9萬平米 總建筑面積8萬余平米，其中商業(yè)4.3萬平方米 建筑密度50.4% 容積率3.54 綠地率30.7% 住宅156套，公寓294套均價(jià)：住宅2400-2600元/（已售完），2006年底交房 華府廣場(chǎng)0375首府平頂山樓盤四開發(fā)商：平頂山市朗曼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)：加拿大賽瑞設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：東海岸物業(yè)公司地址：新城區(qū)水庫旁，東臨新城區(qū)經(jīng)二路。樓盤型態(tài)：雙拼別墅、TOWNHOUS、低層情景洋房、小高層，國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街。接近尾聲，兩棟小高層的銷售推廣力度有限

8、，對(duì)建業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸減弱。項(xiàng)目占地67279.418平方米 總建面積63597.684平方米建筑覆蓋率26.55% 綠化率43.73% 總戶數(shù)351戶 九天莊園平頂山樓盤五開發(fā)商：平頂山常綠置業(yè)策劃代理：平安知本行地址：平頂山新城區(qū)管委會(huì)西側(cè)占地面積：約257畝 總建面積：約25萬平米容積率：1.36 總戶數(shù)：1530戶 綠地率：41%建筑形態(tài)：45棟住宅樓，80%定向開發(fā)，20%社會(huì)公開發(fā)售，基本銷售完畢。戶型面積：139-156四房，203復(fù)式樓均價(jià)：2180元/平方米 開發(fā)商：平頂山市興平房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：平頂山衛(wèi)東區(qū)新華路與優(yōu)越路交叉口路東總建筑面積：68888平米綠化面積：10000

9、平米建筑形態(tài)：10棟多層，1棟小高層均價(jià)：2300元左右帝景花園平頂山樓盤六平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)樓盤名開發(fā)商物業(yè)概況位置主力戶型銷售均價(jià)帝景花園興平房地產(chǎn)總建筑68888平方，11棟住宅，其中1棟小高層礦工路中段70-140平方2300元中興銘座田園房地產(chǎn)20層高層，地下二層中興路中段商務(wù)小戶型億升城市花園億升房地產(chǎn)9棟高層、2棟多層，占地26781平方米，總建113377平方米礦工路中段99-216平方米3000元優(yōu)詩美地千田房地產(chǎn)15000平方水景豪宅小高層?xùn)|風(fēng)路中段105-269平方三房、四房1900元0375首府郎曼房地產(chǎn)雙拼別墅、花園洋房、兩棟小高層，總占地67279平方，總建635

10、97平方新城區(qū)水庫北岸130-1702400元平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)多層、小高層、高層等不同形態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)格差異明顯。 從各區(qū)域來看，價(jià)格比較一致。南區(qū)北區(qū)多層在15001700元/M2之間，高層在19002400元/M2左右，新城區(qū)高層均價(jià)在2400元左右。 從面積供應(yīng)情況來看，三房面積約100-140為主。最熱銷的多層產(chǎn)品中，以三房?jī)蓮d（110-130）總價(jià)在20萬元左右 。平頂山市除個(gè)別獨(dú)體高層建筑或小區(qū)內(nèi)搭配個(gè)別小高層外，僅億升城市花園一個(gè)樓盤是純高層住宅小區(qū)，高層住宅投放量，與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水景和城市形象極其不符，預(yù)計(jì)將在2-3年內(nèi)，有較大發(fā)展。 第三部分 市場(chǎng)需求調(diào)研 1、學(xué)歷分析2、年

11、齡分析3、家庭收入分析4、工作單位5、家庭結(jié)構(gòu)6、住房情況7、交通工具8、購房意向的區(qū)域選擇9、購房意向的時(shí)間選擇10、購房意向的形態(tài)選擇11、購房意向的戶型選擇12、購房意向的三房面積選擇13、購房意向的二房面積選擇14、購房目的分析15、購房關(guān)注因素16、購房者對(duì)高檔小區(qū)認(rèn)知17、購房者對(duì)單價(jià)認(rèn)可18、購房者對(duì)總價(jià)的認(rèn)可19、購房者對(duì)廣告信息的要求20、新城區(qū)印象21、購房者對(duì)建業(yè)的知名度認(rèn)知22、購房者了解建業(yè)的渠道23、購房者對(duì)新城區(qū)優(yōu)勢(shì)認(rèn)知24、購房者對(duì)建業(yè)優(yōu)勢(shì)認(rèn)知25、一年內(nèi)擬購房的家庭收入26、一年內(nèi)擬購房的戶型選擇兩年內(nèi)買房的人群中，有超過45%的人群選擇新華區(qū)，其次為新城區(qū)，

12、超過22%。在兩年內(nèi)準(zhǔn)備買房的人群中，主要集中在36-40歲之間，超過34%；其次為41歲之上的人群，占到17%的份額。選擇新城區(qū)的人群主要集中在20-35歲之間，選擇新華區(qū)的的主要是年齡在26-30歲之間人群。 27、兩年內(nèi)購房人群的年齡分布與區(qū)域選擇本章小節(jié)一43%的消費(fèi)者認(rèn)為新華區(qū)是最理想的居住地，其次是新城區(qū)。40%的人計(jì)劃兩年內(nèi)購房。超過60%的消費(fèi)者選擇多層住宅。55%的消費(fèi)者選擇三房二廳。其中超過42%的消費(fèi)者青睞106-120平方米。在購房過程中，價(jià)格、地段仍是消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。平頂山消費(fèi)者對(duì)高檔小區(qū)的認(rèn)知中，湛漁臺(tái)的知名度最高，其次才是建業(yè)森林半島。本章小節(jié)二76%的消費(fèi)者承

13、受1500-1900元房?jī)r(jià)。承受總價(jià)在15-20萬元占50%。60%人群對(duì)新城區(qū)認(rèn)知就是環(huán)境好。其次為生活不方便。在問到建業(yè)森林半島時(shí)，不了解項(xiàng)目情況的占到57%，了解項(xiàng)目情況的占到37%。消費(fèi)者對(duì)建業(yè)認(rèn)知渠道，主要是報(bào)紙和戶外廣告牌。建業(yè)森林半島的湖岸水景優(yōu)勢(shì)最明顯，其次為建業(yè)實(shí)力。計(jì)劃一年內(nèi)購房客戶，選擇90120平方三房占到70%以上。1、消費(fèi)者對(duì)建業(yè)項(xiàng)目的不了解居多。2、建業(yè)的房?jī)r(jià)在平頂山市場(chǎng)屬最貴行列。3、建業(yè)項(xiàng)目的品牌知名度很高，但不是最高的。4、建業(yè)實(shí)力的優(yōu)勢(shì)應(yīng)大于項(xiàng)目水景優(yōu)勢(shì)，目前不是。5、不了解建業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)人群中，口碑傳播效果不佳，亟需提升。價(jià)格的優(yōu)勢(shì)傳播效果，與消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)

14、品不了解，令顧客讓渡價(jià)值空間銳減。本章小節(jié)三相關(guān)對(duì)策1、加大媒體覆蓋面，提高資訊傳播深度，吸引更多消費(fèi)人群關(guān)注。2、在平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)，塑造“建業(yè)高價(jià)=高檔社區(qū)”、“建業(yè)實(shí)力濱湖水景”、“建業(yè)品牌=領(lǐng)袖居所”的推廣目標(biāo)。據(jù)了解，大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為平頂山的房?jī)r(jià)太高，特別是近一年來，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭一直很強(qiáng)勁，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出平頂山的購房消費(fèi)水平。今年5月份，平頂山市城調(diào)隊(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)，做過一次入戶購房消費(fèi)調(diào)查，結(jié)果顯示：超過92%的人群只能承受1100元以下的住宅價(jià)格，過高的房?jī)r(jià)，讓超過78%的消費(fèi)者，將購房計(jì)劃推遲或延緩到二年以后。 第四部分 結(jié)論及產(chǎn)品建議 平頂山消費(fèi)者如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)？平頂山消費(fèi)者想

15、買什么樣的房？ 三口之家是平頂山市目前最主要的家庭結(jié)構(gòu)類型，所以，對(duì)戶型的要求相對(duì)較為單一。110-125平方的小三房最受消費(fèi)者青睞，成為三口之家城市居民最適合居住的空間結(jié)構(gòu)，面積太大則資金壓力增加，面積太小則不利于三口之家的生活活動(dòng)空間，房?jī)r(jià)在15萬元左右則更具有吸引力。 消費(fèi)者認(rèn)為社區(qū)內(nèi)應(yīng)放置有居民健身器材，增加小區(qū)內(nèi)室外的休閑娛樂廣場(chǎng)；增加小區(qū)居民的交往頻度，培養(yǎng)合諧的社區(qū)生活文化。加強(qiáng)物業(yè)管理，如保潔、保安、維修、代辦等服務(wù)要準(zhǔn)確、及時(shí)。平頂山是工業(yè)移民城市，對(duì)新事物接受程度較高，高層住宅的抗性相對(duì)較弱；高層住宅配備電梯，上下樓方便，且高樓層的視野開闊，為消費(fèi)者所認(rèn)可；由于高層中七樓以

16、下住宅的視野有限，平頂山高層住宅銷售情況以七層為分界線，七層以上銷售普遍較好，七層以下普遍較差。 平頂山消費(fèi)者對(duì)小區(qū)和樓盤的要求？ 首先是房間的廳、室、陽臺(tái)結(jié)構(gòu)和面積要合理實(shí)用，空間要方正、布局科學(xué)。最好是三室二廳，三室一廳也可以接受；避免暗室、暗衛(wèi)、或帶拐角、臨角的不規(guī)則室內(nèi)空間。室內(nèi)空間全部方正的戶型，最為平頂山消費(fèi)者所認(rèn)可。 平頂山人對(duì)戶型結(jié)構(gòu)有什么特殊要求？ 1、生意人：敢于冒險(xiǎn)、追求身份感，尊榮感、易跟風(fēng)，羊群效應(yīng)較重、重健康問題；2、公職人員：求穩(wěn)心理、講究實(shí)惠、講求品味、不愿露富；3、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)人員：意識(shí)保守、講求身份，與公職人員有著類似的思維模式和生活方式； 什么人會(huì)買建業(yè)的房？ 對(duì)建業(yè)集團(tuán)品牌的認(rèn)可；對(duì)建業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的信賴；對(duì)周邊自然環(huán)境的向往。 這些人為什么買建業(yè)的房？ 年齡35-45歲之間，80%的人群都有私家車，至少有1-2套房，不缺房子，也不急于住房 。買建業(yè)的房，與其說是居住，不如說是增值、保值的心理預(yù)期。區(qū)域范圍內(nèi)或自身所處環(huán)境中的領(lǐng)導(dǎo)者、成功者、佼佼者，平頂山市區(qū)及下轄各縣的少數(shù)精英人群。有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們多受過一定程度的教育。具有一定的生活品味，懂得享受生活、追逐時(shí)尚，對(duì)住宅的需求已從簡(jiǎn)單的滿足居住需要上升到提高生活品質(zhì)、滿足現(xiàn)代化居家的空間的需求。因此他們對(duì)住宅的位置、環(huán)境、地位及接受的服務(wù)等各方面，綜合素質(zhì)要求較高。