房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理精髓概論及程序圖

1、PAGE PAGE 8 房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理精髓概論 二OO七年十月八日第一章 組織機構(gòu)設(shè)置一、房地產(chǎn)公司是資金密集型加人才密集型的企業(yè)；工程項目是在特定的資源和環(huán)境等約束條件下、具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)；有如行軍打仗，要有充分的準(zhǔn)備和很好戰(zhàn)略布置，才能取得戰(zhàn)斗的最終勝利。二、機構(gòu)設(shè)置原則：（1）不相容職務(wù)要分離；（2）組織機構(gòu)間要相互控制。 三、組織機構(gòu)框圖董事會 董事長、總經(jīng)理營銷部財務(wù)部人事部辦公室工程部計劃部采購部產(chǎn)權(quán)部物業(yè)部 第二章 部門職責(zé)和任務(wù)一、董事會：1負責(zé)一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營活動方案；包括土地的征購方案、施工方案、房屋設(shè)計方案、營銷方案、銷售價格。收

2、支預(yù)算；利潤分配；勞動工資；以及總經(jīng)理、各部門負責(zé)人的任免。2董事會應(yīng)立足于創(chuàng)新精神，創(chuàng)新是企業(yè)成功的秘訣。由于當(dāng)今房地產(chǎn)已屬買方市場，房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點，企業(yè)必須在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷創(chuàng)新。房屋總是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根據(jù)不同地段的環(huán)境，不同的消費群體，做出不同的規(guī)劃、設(shè)計、配套；即使在地點、功能、布局上完全一致，也應(yīng)當(dāng)在造型、體量、色調(diào)上有所不同，想住戶之所想（人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量的居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇高生態(tài)的生活氛圍），才能在當(dāng)今諸侯紛爭，硝煙彌漫的房地產(chǎn)開發(fā)市場中脫穎而出，立于不敗之地。 二、董事長、總經(jīng)理：負責(zé)執(zhí)行董事會的重大決策，協(xié)調(diào)各部

3、門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位的各項規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任，每類經(jīng)濟的授權(quán)批準(zhǔn)程序，建立必要的檢查制度，工程預(yù)決算，工程材料采購的控制措施。對出現(xiàn)特定經(jīng)濟業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級和批準(zhǔn)條件超過某部某級的批準(zhǔn)權(quán)限時，應(yīng)立即上報董事會批準(zhǔn)。 三、財務(wù)會計部：1確認并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。 2及時并充分詳細地描述經(jīng)濟業(yè)務(wù)，以便在財務(wù)會計報告中對經(jīng)濟業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸悾?3確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅嬈陂g； 4在財務(wù)會計報告中適當(dāng)?shù)乇磉_經(jīng)濟業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項； 5按拆遷費用、工程管理成本、建筑成本、物業(yè)管理成本進行核算；監(jiān)督各項建設(shè)資金的使

4、用。 四、人事部、辦公室：負責(zé)單位干部、職工的培訓(xùn)，重要崗位人員的定期輪崗，注意職務(wù)分工的合理性，做到人盡其才。五、工程部：1負責(zé)實施擴建項目的建設(shè)，保質(zhì)保量按期完成工程項目；2在項目管理過程中，充分利用外部力量，如招標(biāo)代理公司、設(shè)計院、監(jiān)理公司的力量，花小錢辦大事，為公司的開發(fā)項目目標(biāo)而努力，使之成為共同的奮斗目標(biāo)；3在選擇施工單位報名后，要認真考察與篩選，不符合要求的應(yīng)堅決剔除，不能手軟。掌握篩選施工隊伍的尺度，雖然要求是非常明確的，但在操作過程中要注意防范表面符合條件背后所隱藏的危險。如有的施工單位名氣很大，但報名的項目經(jīng)理部實力有限；項目經(jīng)理掛靠大的施工公司等。六、計劃部：1負責(zé)工程建

5、設(shè)過程中的所有合同簽訂工作，所需合同基礎(chǔ)資料有相應(yīng)部門提供，同時對基礎(chǔ)資料進行復(fù)核再監(jiān)督并做好存檔工作，合同草簽稿完成后需相應(yīng)部門簽署報總經(jīng)理批準(zhǔn)、重大合同需報董事會批準(zhǔn)方可簽訂；2負責(zé)工程預(yù)算、工程進度所需資金、工程進度所需材料（可由代理公司提供）的計劃編制，發(fā)放并監(jiān)督各部門使用。3計劃部在人員緊缺時，可并入工程部統(tǒng)一管理。七、采購部：1負責(zé)工程大宗材料的采購工作；2采購原則：在確保材料質(zhì)量的前提下，價格最低者為采購對象；3采購方式：內(nèi)部邀請招標(biāo)竟價；詢價招標(biāo)。八、營銷部負責(zé)商品房的銷售工作；負責(zé)銷售策略的制定、宣傳、實施，開展有效的促銷活動，從而更加快、更加好地銷售商品房，實現(xiàn)快速回籠資金

6、的目標(biāo)。 九、產(chǎn)權(quán)部、物業(yè)管理部：1負責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)的交易登記，含樓宇按揭登記，嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。 2負責(zé)房屋交付使用后的房屋的維修、治安、衛(wèi)生清掃等物業(yè)管理工作。 第三章 主要業(yè)務(wù)循環(huán)過程一、業(yè)務(wù)循環(huán)控制程序的建立 控制程序的建立要圍繞如何將各種會計信息及時、完整、真實地傳送到財務(wù)部這個信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務(wù)要分離，組織機構(gòu)之間要相互控制。 二、董事長、總經(jīng)理室對各部門報告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報董事會，確保提供的會計信息是真實的。嚴(yán)格把握設(shè)計單位的選擇、承建商的確定以及材料供應(yīng)商的確定等環(huán)節(jié)。 三、財務(wù)會計部及時籌措資金，保障工程建設(shè)資金的使用，對各職能部

7、門提供的會計信息予以確認并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務(wù)；及時并充分詳細地描述經(jīng)濟業(yè)務(wù)；計量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值；確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間。 三、工程部、計劃部根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)方案，實施招標(biāo)工作，組織監(jiān)理、施工隊伍進場，保證承建商所用的建筑材料安全合格，并做到按時按質(zhì)完成施工任務(wù)。每月將完成的實際進度情況及時報告給總經(jīng)理室，及時提供給財務(wù)部門安排資金以及進行成本核算工作。 四、采購部 1根據(jù)計劃部提供的進度所需材料，按合理的經(jīng)濟批量進行采購工作；將已采購材料的資料、驗收記錄等經(jīng)相關(guān)部門簽署、批準(zhǔn)后報財務(wù)部門，以便財務(wù)部按采購合同支付材料款項。2材料控制包括材料用量控制和材料價格控制：材料用量控制應(yīng)根據(jù)工程預(yù)算量進行限額領(lǐng)料；材料價格控制包括：買價控制，通過市場行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下貨比三家，擇優(yōu)購料（詢價采購、招標(biāo)采購）。五、營銷部 營銷部將達到可以預(yù)售的商品房及時推出銷售，并將市場反映情況迅速反饋給公司決策層，以便制定包括價格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案，及時反饋給工程部以便抓緊及時調(diào)整施工進度，將已簽訂生效的預(yù)售商品房合同及時移交給財務(wù)會計部，以便財務(wù)會計部及時回籠資金，合理安排資金使用。 六、產(chǎn)權(quán)部、物業(yè)管理部1對回遷房、銷售房已銷售成功的，且財務(wù)部反映銷售款已收齊