經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款發(fā)起報(bào)告模板

1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款規(guī)范化發(fā)起報(bào)告模板（2013年版）目錄第一部分發(fā)起報(bào)告評估簡表錯誤!未定義書簽。第二部分發(fā)起報(bào)告分析正文錯誤!未定義書簽。借款人狀況錯誤!未定義書簽。借款人信息錯誤!未定義書簽。借款人股東信息錯誤!未定義書簽。借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)分析錯誤!未定義書簽。借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)圖錯誤!未定義書簽。借款人核心競爭力分析錯誤!未定義書簽。其他錯誤!未定義書簽。行業(yè)發(fā)展情況及市場分析錯誤!未定義書簽。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總體供需狀況分析錯誤!未定義書簽。城市主要商圈分布及項(xiàng)目所在商圈情況錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目在商圈中的定位錯誤!未定義書簽。其他需要說明的事項(xiàng)錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目評價(jià)錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目位

2、置錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目合規(guī)情況錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目基本信息錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目評估價(jià)值錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目還款現(xiàn)金流分析錯誤!未定義書簽。項(xiàng)目擔(dān)保條件分析錯誤!未定義書簽。其他需要說明的事項(xiàng)錯誤!未定義書簽。授信收益測算錯誤!未定義書簽。貸款利率申請與授信收益測算錯誤!未定義書簽。新協(xié)議要求的測算錯誤!未定義書簽。授信貢獻(xiàn)度評價(jià)錯誤!未定義書簽。授信風(fēng)險(xiǎn)分析錯誤!未定義書簽。主要對授信的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總結(jié)，并提出控制措施錯誤!未定義書簽。結(jié)論及建議錯誤!未定義書簽。授信結(jié)論錯誤!未定義書簽。授信條件及要求錯誤!未定義書簽。第一部分發(fā)起報(bào)告評估簡表上報(bào)單位客戶經(jīng)理聯(lián)系電話/手機(jī)傳真第TB分

3、：簡要信息借款人名稱：（以下簡稱：“”）客戶性質(zhì)口存量客戶口新授信客戶是否為集團(tuán)客戶口是口否所屬集團(tuán)名稱（如有）集團(tuán)授信限額（如有）客戶切分限額行業(yè)授信投向分/客戶在我行地位口積極增長類口選擇性增長類口維持份額類口壓縮類口“總對總”客戶口總行級重點(diǎn)客戶口分行級重點(diǎn)客戶口一般客戶外部機(jī)構(gòu)評級（填寫具體評級機(jī)構(gòu)名稱、時間和評級）最近兩期內(nèi)部信用評級（填寫具體評級時間和評級）客戶在我行歷史履約記錄客戶在人行信貸系統(tǒng)信用記錄情況本次申請授指總金額較上年度/上次增減額授缶申請內(nèi)容及變化情況（萬兀）申請授缶品種金額較上年增減期限利率擔(dān)保條件房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款其他合計(jì)第二部分發(fā)起報(bào)告分析正文本

4、報(bào)告除特別標(biāo)注外，面積單位均為萬平方米，貨幣單位均為萬元人民幣或萬美元。.借款人狀況借款人信息借款人名稱借款人成立日期注冊資本實(shí)收資本上年度信用評級本年度信用評級總行級重點(diǎn)客戶是1否1房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)控股股東總行級重點(diǎn)客戶是1否1控股股東房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)借款人為單獨(dú)項(xiàng)目公司是1否1借款人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)借款人主要管理人員從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)借款人股東信息持股比例控股股東概況11控股股東名稱1注冊資本成立時間股本比例房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)儲備土地面積主要股東房開（包括商業(yè)地產(chǎn)）經(jīng)驗(yàn)如選擇“有”，請?zhí)盍邢率鰞?nèi)容有1無1主要股東已開發(fā)（或運(yùn)營）的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)績借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)分析近幾年財(cái)務(wù)指標(biāo)XXXX年（前二個會計(jì)

5、年度）XXXX年（前一個會計(jì)年度）XXXX年X月（最近財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）總資產(chǎn)流動資產(chǎn)應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款存貨固定資產(chǎn)長期投資總負(fù)債流動負(fù)債短期借款應(yīng)付帳款預(yù)收帳款其他應(yīng)付款長期負(fù)債長期借款長期應(yīng)付款聽有者權(quán)益實(shí)收資本資本公積未分配利潤主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)利潤營業(yè)利潤凈利潤經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量投資活動現(xiàn)金凈流量籌資活動現(xiàn)金凈流量爭現(xiàn)金流量資產(chǎn)負(fù)債率流動比率或有負(fù)債金額財(cái)務(wù)分析借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)圖給出借款人樹狀股權(quán)結(jié)構(gòu)圖，并做簡要說明借款人核心競爭力分析包括但不限于借款人在資金、管理、商業(yè)模式、產(chǎn)品研發(fā)、市場推廣、品牌號召力和開發(fā)業(yè)績等方面的情況說明。其他其他需要說明的情況.行業(yè)發(fā)展情況及市場分析當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總

6、體供需狀況分析1、說明項(xiàng)目所在城市城市的人口、GDR相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃情況2、說明當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總體供需狀況城市主要商圈分布及項(xiàng)目所在商圈情況城市主要商圈分布，項(xiàng)目所在商圈情況（商圈地位、平均租金和出租率情況等），并填寫下表，比較兩個以上類似項(xiàng)目：項(xiàng)目2010年2011年2012年復(fù)合增長率XX項(xiàng)目出租率%租金價(jià)格元/itf月元/itf月%XX項(xiàng)目出租率%租金價(jià)格元/itf月元/itf月%平均出租率%租金價(jià)格元/itf月元/itf月%項(xiàng)目在商圈中的定位項(xiàng)目商業(yè)模式及業(yè)態(tài)分布、與商圈中其他物業(yè)的競爭情況、是否成為所在商圈有機(jī)和不可或缺的一部分其他需要說明的事項(xiàng).項(xiàng)目評價(jià)項(xiàng)目位置以地圖方式標(biāo)明項(xiàng)

7、目所處城市位置和地段，并做簡要說明項(xiàng)目合規(guī)情況準(zhǔn)入情況說明說明項(xiàng)目是否符合準(zhǔn)入要求貸款用途置換開發(fā)貸款/置換股東借款/置換關(guān)聯(lián)企業(yè)借款/其他貸款期限說明貸款期限及與我行授信政策是否匹配竣工驗(yàn)收時間辦妥房產(chǎn)證時間及房產(chǎn)證編P投入運(yùn)營1是1否1投入運(yùn)營時間項(xiàng)目合規(guī)綜合評價(jià)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目所在城市項(xiàng)目所在區(qū)位房產(chǎn)證權(quán)屬人商業(yè)用房類型寫字樓/公寓/商場/超市/綜合商業(yè)用房商業(yè)用房面積寫字樓公寓商場超市其他合計(jì)商業(yè)用房等級寫字樓（等級）酒店（星級）用地取得方式1劃撥/協(xié)議出讓/招拍掛出讓/其他土地證取得時間土地使用年限1土地已使用年限商業(yè)用房已使用年限商業(yè)用房剩余使用年限原始建設(shè)成本（開發(fā)）購置成本（購

8、買）如商業(yè)用房尚未建成，請?jiān)诖苏f明項(xiàng)目建設(shè)情況，預(yù)計(jì)完工和取得房產(chǎn)證的時間,并按下表填寫項(xiàng)目總投的合理性，分析項(xiàng)目在總投上是否有優(yōu)勢?？偼稊?shù)值折合每平米成本（相應(yīng)成本/可銷售建筑面積）類似項(xiàng)目每平米成本（請標(biāo)明項(xiàng)目名稱）（相應(yīng)成本/可銷售建筑面積）土地成本建安成本裝修成本其他費(fèi)用合計(jì)合計(jì)數(shù)應(yīng)與上報(bào)總投數(shù)一致項(xiàng)目評估價(jià)值1、項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)模大小/單層面積、戶型設(shè)計(jì)、各類型物業(yè)的搭配、布局是否合理項(xiàng)目市場定位具體定位目標(biāo)及匹配度，與所在商圈、目標(biāo)顧客群體是否融合項(xiàng)目軟硬件條件建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及成新率、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核心優(yōu)勢如特色功能及賣點(diǎn)（會議、餐飲等）、管理公司品牌和管理水平、是否占有獨(dú)特資源（如

9、商圈核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)沙灘資源等）2、擬抵押的商業(yè)用房最近一次評估情況說明擬抵押的商業(yè)用房最近一次評估情況，并填寫下表:評估價(jià)值評估時間評估公司評估公司資質(zhì)項(xiàng)目還款現(xiàn)金流分析1、項(xiàng)目商業(yè)模式及主力租戶情況請說明項(xiàng)目商業(yè)模式和盈利模式，并按下表格式說明主力租戶情況:類別面積（/）租金標(biāo)準(zhǔn)（元/itf月）XX年（最近一年）租金收入（力兀）備注XX1戶XX1戶|_總計(jì)同時，應(yīng)以文字說明主力租戶實(shí)力2、項(xiàng)目凈現(xiàn)值測算參數(shù)測算期H租價(jià)格出租率其他收入占比經(jīng)營成本占銷售收入比例經(jīng)營成本=總成本-折舊我銷-利息支出折現(xiàn)率3、項(xiàng)目凈現(xiàn)值測算情況及敏感性分析請說明項(xiàng)目凈現(xiàn)值測算情況，并對凈現(xiàn)值做敏感性分析。4、還款現(xiàn)

10、金流分析根據(jù)還款期內(nèi)現(xiàn)金收支情況測算還款期內(nèi)償債覆蓋率（EBITDA應(yīng)還本付息額），并進(jìn)行敏感性分析，對存在還款資金缺口的情況，要綜合考慮樓齡等因素，分析考慮再融資能力和我行抵押率情況，將再融資金額和期限控制在我行授信政策允許范圍內(nèi)。項(xiàng)目擔(dān)保條件分析說明商業(yè)用房評估情況，扣除相關(guān)稅費(fèi)后的處置凈值情況及對我行貸款的覆蓋情況。如提供股東擔(dān)保等其他擔(dān)保方式，請說明其擔(dān)保實(shí)力。其他需要說明的事項(xiàng).授信收益測算貸款利率申請與授信收益測算1、貸款利率定價(jià)及理由2、授信效益測算包括存款收益、貸款收益、中間業(yè)務(wù)收益的計(jì)算和評價(jià)，以及實(shí)際發(fā)生的存款、結(jié)算業(yè)務(wù)量的變動情況。新協(xié)議要求的測算1、債項(xiàng)評級與風(fēng)險(xiǎn)緩釋評價(jià)指標(biāo)緩釋前緩釋后變動比率（%）參考值/區(qū)間違約概率（PD,%）初級法下違約損失率（LGD,%）違約風(fēng)險(xiǎn)暴露（EAD,萬元）預(yù)期損失（EL,%）預(yù)期損失（EL,力兀）風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)（RWA,萬元）監(jiān)管資本占用（力兀）監(jiān)管資本收益率（）損益平衡價(jià)（）相當(dāng)于信用貸款的客戶評級2、RARO覦算主要測算RAROC（基本）、RAROC（綜合），并與行業(yè)閾值進(jìn)行比較。授信貢獻(xiàn)度評價(jià)給予優(yōu)惠利率、費(fèi)率的必要性；對授信的風(fēng)險(xiǎn)與收益配比情況作出評價(jià)。.授信風(fēng)險(xiǎn)分析主要對授信的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總結(jié)，并提出控制措施.結(jié)論及建議授信結(jié)論從有利因素和不利因素（風(fēng)險(xiǎn)）兩方面對授信進(jìn)行總體評價(jià)，明確是否提