拆遷評估中遇到的問題與對策講解課件

1、淺談拆遷評估中遇到的問題與對策 天津博成房地產(chǎn)土地評估有限公司總經(jīng)理： 高藕葉本演示文稿可能包含觀眾討論和即席反應(yīng)。使用 PowerPoint 可以跟蹤演示時的即席反應(yīng)，在幻燈片放映中，右鍵單擊鼠標請選擇“會議記錄”選擇“即席反應(yīng)”選項卡必要時輸入即席反應(yīng)單擊“確定”撤消此框此動作將自動在演示文稿末尾創(chuàng)建一張即席反應(yīng)幻燈片，包括您的觀點。內(nèi)容提要 1、房地產(chǎn)拆遷評估的流程 2、房地產(chǎn)拆遷評估所依據(jù)的文件 3、房地產(chǎn)拆遷評估所遇到的問題2拆遷評估的流程 網(wǎng)上報名抽 簽未中結(jié) 束中標接受估價業(yè)務(wù)擬定估價作業(yè)方案前期準備入戶查勘選定估價方法測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理確定估價結(jié)果公示及答疑出具估價報告及分戶報告

2、單協(xié)助動遷項目歸檔拆遷評估流程 1、網(wǎng)上報名 評估公司由專人負責(zé)在天津市房管局房屋拆遷網(wǎng)上的報名工作。 2、抽簽確定評估公司 攜帶委托書、資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、本人身份證原及復(fù)印件，法定代表人身份證復(fù)印件等到指定地點參與評標。 3、接受估價業(yè)務(wù) 明確估價目的、估價時點、估價對象，簽訂估價委托合同。 拆遷評估流程 4、擬定估價作業(yè)方案 確定項目負責(zé)人及項目組成員，合理安排項目人員、進度，選擇最優(yōu)方案，確定擬采用的估價路線及方法。 5、前期準備工作 向委托方索取資料包括“住宅明細表、委托書、簽合同、委托方營業(yè)執(zhí)照，公、企業(yè)產(chǎn)房屋所有權(quán)證、土地證、房屋經(jīng)營明細、產(chǎn)權(quán)銷售明細、拆遷平面圖、房型圖；公建要

3、房屋所有權(quán)證、土地證、租賃合同；宅基地要調(diào)查表、房型圖、面積計算、建房手續(xù)或確認書等”；踏勘熟悉項目環(huán)境、范圍。 拆遷評估流程 6、入戶查勘 根據(jù)項目情況設(shè)計勘查表，強調(diào)特殊查勘項目及應(yīng)注意地方，勘察表填寫清楚全面，拍照順序準確，勘查人簽字，項目主持人驗看表格，及時指出問題。 7、整理資料 整理項目照片、現(xiàn)場查勘表，將現(xiàn)場查勘表用Excel形成易于編輯處理的項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，分析數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進行加工處理。 拆遷評估流程 8、選定估價方法測算 根據(jù)估價目的、估價方法和條件、所收集到的資料確定合適的估價方法。 9、確定估價結(jié)果 與委托方溝通評估結(jié)果和修正體系，確定價格，寫技術(shù)報告、預(yù)評報告。 10

4、、公示及答疑 現(xiàn)場張貼初評結(jié)果，向被拆遷人解釋評估依據(jù)、原則及評估技術(shù)路線、參數(shù)選取等。拆遷評估流程 11、出具估價報告及分戶報告 向委托方出具估價報告，頒發(fā)拆遷許可證后，向被拆遷人出具分戶報告單。 12、協(xié)助動遷 派專人到現(xiàn)場協(xié)助拆遷單位做好項目的拆遷工作，保障拆遷工作的順利實施。 13、項目歸檔 整理項目計算表、技術(shù)報告、正式報告、預(yù)評報告、計算表、委托方提供的原始表格、各組核對表（簽名）、匯總表、報告明細表、分戶單、入戶通知、公示、照片、勘查表等，裝訂存檔。拆遷評估所依據(jù)的文件 1、 中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999； 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；

5、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十八條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！?3、中華人民共和國土地管理法； 4、城市房屋拆遷管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令第305號） 第二十四條 “貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 拆遷評估所依據(jù)的文件 5、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的通知（建住房2003234號） 第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。 拆遷評

6、估所依據(jù)的文件拆遷評估所依據(jù)的文件 房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。 拆遷評估所依據(jù)的文件 第四條拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。 第五條拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。

7、任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。 拆遷評估所依據(jù)的文件 第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。 拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。 拆遷評估所依據(jù)的文件 第十一條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。” 拆遷估價時點一般為房屋拆遷

8、許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。 拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 拆遷評估所依據(jù)的文件 6、 天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定（天津市人民政府令第113號） 第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置； 被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 拆遷評估所依據(jù)的文件 本規(guī)定所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。 本規(guī)定所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 本規(guī)定所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有房屋租賃關(guān)系的單位和個人，包括歷史形成的、實際租用被拆遷人房屋的單位和個人。拆遷評估所依據(jù)

9、的文件 第二十六條 拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格評估確定，具體實施辦法由市國土資源和房屋管理局規(guī)定。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。 第二十七條 拆遷非住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格確定；其中拆遷劃撥土地上的非住宅房屋，貨幣補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和土地使用權(quán)取得方式確定。拆遷評估所依據(jù)的文件 第四十三條 房屋拆遷評估應(yīng)當(dāng)堅持合法、獨立、客觀、公正、公平、公開的原則。任何組織和個人不得干預(yù)拆遷評估活動和評估結(jié)果。 第四十四條 拆遷項目確定后，拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)

10、當(dāng)向社會發(fā)布信息，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以提出拆遷評估作業(yè)申請。拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)在公證機關(guān)監(jiān)督下，采取抽簽方式確定拆遷項目的評估機構(gòu)。參加抽簽的評估機構(gòu)不得少于3家。拆遷評估所依據(jù)的文件 第四十五條 評估結(jié)果與被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格差距較大的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)要求拆遷人或者接受委托的拆遷單位向天津市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。 第四十六條 被拆遷人要求對其被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估補償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定評估。拆遷評估所依據(jù)的文件 7、天津市房屋拆遷評估管理辦法（2007年5月1日起實施）； 第十條估價時點一般為房屋拆遷許可證頒

11、發(fā)之日。 第十一條拆遷住宅房屋貨幣補償金額，以被拆遷房屋 所處區(qū)位新建普通商品房市場評估確定平均價格，并結(jié)合被拆遷房屋的狀況在5以內(nèi)進行上浮修正；拆遷評估所依據(jù)的文件 被拆遷房屋所處區(qū)位沒有新建普通商品房的，以相鄰區(qū)位新建普通商品房市場評估確定平均價格。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。 被拆遷房屋所處區(qū)位是指其所在行政區(qū)、縣的街、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政管轄區(qū)域內(nèi)。 新建普通商品房是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、剔除精裝修、特殊設(shè)備設(shè)施配置以及其它特殊因素影響價格的商品房。拆遷評估所依據(jù)的文件 第十二條拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)將初步評估結(jié)果在拆遷現(xiàn)

12、場公示7日，聽取拆遷當(dāng)事人意見。 公示期滿后，拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。 第十三條拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向拆遷評估單位咨詢。拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷評估所依據(jù)的文件 第十四條被拆遷人要求對其被拆遷房屋評估補償?shù)?，?yīng)當(dāng)自收到分戶評估報告3日內(nèi)向拆遷人或其委托的拆遷單位提供書面申請。拆遷人或接受委托的拆遷單位接到申請后2日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通知拆遷評估單位對被拆遷房屋進行評估。拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素

13、進行房地產(chǎn)市場評估，并在5日內(nèi)出具分戶評估報告。拆遷評估所依據(jù)的文件 第十五條拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，自收到分戶評估報告之日起5日內(nèi)，可以向原拆遷評估單位書面申請復(fù)核。該單位應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。 第十六條拆遷當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果有異議且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向天津市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。拆遷評估所依據(jù)的文件 天津市房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式

14、等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。 評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告，本市房地產(chǎn)價格評估專家委員會作出的維持評估報告的鑒定意見為最終評估結(jié)論；評估報告存在技術(shù)問題的，拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)改正調(diào)整，重新出具評估報告。 申請?zhí)旖蚴蟹康禺a(chǎn)價格評估專家委員會技術(shù)鑒定的費用由申請人交納。評估存在技術(shù)問題的，技術(shù)鑒定費用由拆遷評估單位承擔(dān)。 拆遷評估所依據(jù)的文件 8、天津市城鎮(zhèn)土地定級估價成果報告（中心城區(qū)）（2006年5月8日起實施）； 9、關(guān)于同意調(diào)整我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準地價的批復(fù)（津政函200748號）（2007年5月6日起實施）； 拆遷評估所依據(jù)的文件 10、關(guān)于貫徹建設(shè)部城市房屋拆遷

15、估價指導(dǎo)意見的通知（津房拆2004100號）； 11、天津市房屋拆遷許可證審批程序（2004年7月1日起施行）；拆遷評估中所遇到的問題 1、估價方法問題 2、估價過程中的答疑問題 3、被拆遷房屋的性質(zhì)認定問題 4、突擊建房、裝修問題 5、估價時點問題問題 1：估價方法問題拆遷評估的三大方法： 1、市場法 2、收益法 3、成本法市場比較法的內(nèi)涵1、定義 市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格 作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、應(yīng)用前提 （1）充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場 ； （2）參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是

16、可以收集到的。收益法的內(nèi)涵1、定義 收益法 ，也稱收益資本化法、收益還原法。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、應(yīng)用前提 （1）估價對象有經(jīng)濟收益或潛在收益 （2）未來收益和風(fēng)險能較容易量化成本法的內(nèi)涵1、定義 成本法，簡要說，是根據(jù)估價對象的重新構(gòu)建價格來求取估價對象價值的方法。2、應(yīng)用前提 （1）自由競爭的市場 （2）該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)天津市拆遷的主要模式 目前天津市主要按市場法進行拆遷，被拆遷房屋的價值主要以下面的方法確定 房地產(chǎn)評估價格計算公式為： V1=KtKfKm

17、VoA（a） 式中：V1一房地產(chǎn)市場評估價格；Vo評估基準價；A被拆遷房屋建筑面積；Kt房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km朝向修正系數(shù)。公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評估機構(gòu)選取典型樣本進行評估，其估價結(jié)果作為該類房地產(chǎn)的評估基準價（Vo），再根據(jù)同類房地產(chǎn)個體的差異進行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評估基準價中考慮。裝修、設(shè)施因素在評估基準價中按一般水平進行評估，被拆遷房屋個體的裝修差異一般情況不再予以考慮。該模式遇到的問題 天津市房屋拆遷補償金額主要由V1房地產(chǎn)市場評估價格來決定，而其核心Vo評估基準價，由評估機構(gòu)選取典型

18、樣本進行評估，主要考慮市場原則 。同時V1的確定需要大量修正系數(shù)。所以以該模式進行評估主要有以下兩個問題： 1、基準價的確定 2、修正系數(shù)的確定基準價的確定存在的問題 目前基準價的確定主要是以被拆遷房屋周邊房屋交易實例進行修正取得。但是，深究房屋拆遷的實質(zhì)，其實是該房屋所處區(qū)域的區(qū)位條件發(fā)生了變化，上述房屋的土地用途已經(jīng)不適用于目前該區(qū)域的區(qū)位條件，即根據(jù)目前該區(qū)域的區(qū)位條件，應(yīng)該采用另外一種用途，才能達到該土地的最有效使用，因此才對現(xiàn)狀房屋進行拆遷。從這個角度看，拆遷價值的確定，應(yīng)該主要考慮拆遷區(qū)位土地價值問題。 解決對策從“土地最有效使用”出發(fā)，重視土地價值 對于房地產(chǎn)的評估，一個核心概念

19、或者說指導(dǎo)思想就是“土地最有效使用”。拆遷評估面對的基本是破舊房屋，土地價值更顯重要。因此建議各地在確定評估方法中重視土地價格或區(qū)位價格的評估，并且由此重視基準價的合理確定。與現(xiàn)有狀況相比，建議基準價應(yīng)該更加細化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要僅停留在較大選值范圍內(nèi)。案例分析北洋新里1號樓照片案例分析 在北洋新里1號樓項目中，需要評估的被拆遷項目為70年代建造的樓房，如果以該樓的房屋現(xiàn)狀進行評估就忽視了該塊地段的土地的“有效價值”。 我們在評估該項目的時，充分考慮了該塊土地的“有效價值”和“合法原則”，依據(jù)天津市人民政府令第113號第二十六條“拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額按照被拆遷房

20、屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格評估確定，具體實施辦法由市國土資源和房屋管理局規(guī)定。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。”對該拆遷項目的價值進行了評估。下圖為該項目采用的可比較實例照片鑫瑞名苑外景照片花園五座外景照片天津灣 海景雅苑外景照片修正系數(shù)的確定存在的問題 目前拆遷評估中都需要用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，例如天津的房屋成新程度修正、樓層修正、朝向修正、非市場因素修正，容積率修正等，也包括在基準價中對區(qū)類、檔次等參數(shù)的確定。首先存在的問題是這些系數(shù)、參數(shù)多大準確度上反映不同類別間的差異？例如我們看到有些差異是幾何成倍遞增的、有些差異是按等差變化的，實際中是否如此有規(guī)律？另一個問題是這些系數(shù)、參

21、數(shù)大多數(shù)本身還存在一個范圍，還需要評估人員“藝術(shù)地”選擇。而當(dāng)這一范圍相當(dāng)大的時候，這種選擇就會變得相當(dāng)困難。 解決對策 加強基礎(chǔ)工作，建立更科學(xué)的修正系數(shù)指標 評估工作是科學(xué)和藝術(shù)的結(jié)合，但目前拆遷評估中用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，主觀性、經(jīng)驗性確定的成分過大。建議各部門包括學(xué)術(shù)機構(gòu)參與進來，對各種修正系數(shù)、參數(shù)進行科學(xué)的研究，確定符合實際的標準，并且根據(jù)實際情況的變化及時修正，使這一基礎(chǔ)工作更具科學(xué)性。問題 2、估價過程中的答疑難問題 拆遷評估事關(guān)拆遷人與被拆遷人的切身利益，對評估結(jié)果進行咨詢本來無可非議，但拆遷評估由于受各種因素影響，評估結(jié)果有時難免會出現(xiàn)一些誤差。因此前來質(zhì)疑的客戶相當(dāng)多，

22、有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質(zhì)疑問題事無巨細均要求詳細作答，再加上對評估專業(yè)知識的缺乏，常常質(zhì)問評估事項以外的問題。據(jù)統(tǒng)計，一宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷入甚至以評估公司和拆遷人相“勾結(jié)”為由，大肆謾罵、砸物、動手打人，嚴重影響評估機構(gòu)正常業(yè)務(wù)開展。答疑現(xiàn)場 解決對策 1、加強與被拆遷人的溝通 善于溝通、勇于溝通、友善溝通，是解決拆遷評估難的中心工作。與被拆遷人的溝通是拆遷評估難點中的難點，也是做好拆遷評估不可逾越的障礙。與被拆遷人溝通，首先是要友善，以真誠和耐心打動人，切忌蠻橫無理，盛氣凌人，言行不一；其次是有針對性，要揣摩被拆遷入的心理，了解被拆遷人

23、心中的疑團，針對其個性進行啟發(fā)感動；再次是設(shè)身處地為被拆遷人著想，更深層次地解剖拆遷戶的難處并及時向有關(guān)部門反映，求得矛盾的緩和或是解決。 2、加強與拆遷人的溝通 同被拆遷入相比，與拆遷人溝通相對容易一些。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒。評估機構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮自己的專業(yè)特長和經(jīng)驗優(yōu)勢，理清拆遷中的重點和難點，分析拆遷的優(yōu)勢和劣勢，準確估算拆遷資金并對項目發(fā)表自己獨到的見解；其次是勸告拆遷人依法行事，拆遷人有時在拆遷受阻的時候，往往采取一些非理性行為，作為拆遷的“中間人”，評估機構(gòu)應(yīng)主動與拆遷人溝通，分析原因，研究對策，規(guī)勸拆遷人依法辦事，按程序辦事。 3、加強與同行的溝通 同類區(qū)域的不

24、同拆遷項目一般建設(shè)單位不同，或者同一拆遷項目由于各種原因多次核發(fā)拆遷許可證，估價機構(gòu)往往不同。不同的估價機構(gòu)在現(xiàn)場查勘過程中，主觀因素較多，設(shè)定價格內(nèi)涵過程不一致，造成了同類區(qū)域的不同項目的評估價格存在較大差異。這就要求估價機構(gòu)建立信息共享，把本評估項目與其他同期項目或往期評估項目作為一個整體，尤其把本街段、本街區(qū)和類似區(qū)域的評估項目作為一個整體，做到綜合平衡，避免價格矛盾。問題 3、被拆遷房屋的用途認定問題 1、被拆的房屋為城區(qū)的舊房 由于歷史原因，許多房屋沒有房屋的所有權(quán)證，有的即使有證件，上面缺少對用途的記載，而房屋的用途直接影響到房屋的拆遷補償金額，故認定被拆房屋的用途成為拆遷當(dāng)事人爭

25、論的焦點。一幢居民臨街樓，原房屋實際用途為住宅，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一樓的戶主擅自將其住房改造成商業(yè)用房使用，而改造后又沒到房地產(chǎn)管理部門變更原房屋所有權(quán)手續(xù)，在拆遷評估過程中，被拆遷戶往往要求，一樓按實際使用的商業(yè)用房評估，而拆遷人認為以房屋所有權(quán)證上未記載商用房，以私自改造房屋使用性質(zhì)，是違法為由，要求以居住房評估，作為我們評估機構(gòu)又無權(quán)認定其用途，形成矛盾。案例 鞍山道140號拆遷項目 案例分析 從上圖可以看出該樓一樓為商業(yè)用房，其余各層為住宅。雖然一樓為實際為商業(yè)用途，但產(chǎn)權(quán)證載用途卻為居住。針對這種情況我們按照估價指導(dǎo)意見第十二條 “被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記

26、載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；案例分析 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認?！钡囊?guī)定按照產(chǎn)權(quán)證載用途評估，如果拆遷人和被拆遷人對使用用途達成一致意見的按照協(xié)商結(jié)果進行評估。這種情況雙方當(dāng)事人又很難協(xié)商一致，這就要求評估機構(gòu)，不但要有豐富的理論知識 ，而且要有一定的協(xié)調(diào)能力，既要從政策上說服當(dāng)事人，又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認結(jié)果。解決對策 估價指導(dǎo)意見第

27、十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認?！边@種情況雙方當(dāng)事人又很難協(xié)商一致，這就要求評估機構(gòu)，不但要有豐富的理論知道 ，而且要有一定的協(xié)調(diào)能力，即要從政策上說服當(dāng)事人，又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認結(jié)果。在解決拆遷當(dāng)事人之間 的矛盾，減少評估結(jié)果的差異。 問題 4、突擊建房、裝修問題 在拆遷評估過中經(jīng)常會遇到被拆遷人突擊建房，裝修問題，剛剛進入拆遷入戶調(diào)查在一夜之間就冒出許多不同結(jié)構(gòu)的簡易棚及構(gòu)筑物，對于新建的房屋或棚，被拆遷人根本提供不出合法有效手續(xù)，入戶調(diào)查難，不給予評估，不予登記，不給予評估，就會出現(xiàn)被拆遷人不讓入戶，不讓調(diào)查登記，給入戶調(diào)查帶來很大困難，甚至出現(xiàn)個別戶煽風(fēng)點火，集眾上訪，對抗合法拆遷，出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，增大拆遷難度 下圖為雙港某一項目的搶建房 下圖為