房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識綜合版

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識主講(zhjing)：共三十一頁房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)2商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)3房地產(chǎn)市場的分類4房屋產(chǎn)權(quán)及五證5土地出讓的條件房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋6共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)（一）房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的 概念和分類房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益(quny)。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，（房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。）兩者具有整體性和不可分割性。包括：1） 土地2） 建筑物及地上附著物3） 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租

2、賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)2、 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系。主要包括幾個方面：a) 實(shí)物形態(tài)(xngti)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買租價格還是租賃價格都包含地價格；c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個方面：a) 二者屬性不同；b)

3、 二者增值規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 二者價格構(gòu)成不同。共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)3、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住用房地產(chǎn)B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等）C、經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等）D、行政(xngzhng)用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等）共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)4、房地產(chǎn)的特性1）、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2）、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也

4、不相同；3）、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4）、資源的有限性；5）、房地產(chǎn)具有保值、增值性：前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求(xqi)日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)（二）、房地產(chǎn)業(yè)1、概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(zn chn)。房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

5、(fn d chn y)2、主要內(nèi)容A、 國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，房屋開發(fā)和建設(shè)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;B、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃(zln)、抵押和房屋的買賣租賃(zln)、抵押等活動；C、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價、測量和經(jīng)紀(jì)代理；D、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等；F、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格

6、，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修(wixi)等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。共三十一頁一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)（三）房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定？凡與省市規(guī)劃國

7、土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定(gudng)執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。共三十一頁二、商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)1、商業(yè)房地產(chǎn)的含義人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家(shn ji)經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所。廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售

8、和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。共三十一頁二、商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)1、發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 2、大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的 3、發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有 2、大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、

9、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 3、發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待2、商業(yè)地產(chǎn)與住宅(zhzhi)房地產(chǎn)的區(qū)別共三十一頁二、商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)按市場形式分類大型商廈專業(yè)市場小區(qū)商鋪按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)近郊物業(yè)按物業(yè)用途分類購物中心小區(qū)配套商鋪專業(yè)市場批發(fā)及商貿(mào)中心餐飲及美食廣場按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)單一經(jīng)營物業(yè)按建筑特征分類商業(yè)大廈住宅區(qū)商鋪臨街商鋪步行街露天商鋪地下商城按銷售方式分類銷售物業(yè)租售物業(yè)出租物業(yè)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)3、商業(yè)地產(chǎn)的類型(li

10、xng)（1）、商業(yè)物業(yè)分類表共三十一頁二、商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)3、商業(yè)地產(chǎn)的類型(lixng)（2）、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類表類 型內(nèi) 容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要

11、結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等共三十一頁二、商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)4、商業(yè)地產(chǎn)銷售模式A、整體轉(zhuǎn)讓(zhunrng)B、零散銷售C、自由出租D、返租銷售共三十一頁二、商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)返租銷售概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

12、營企業(yè)以代理(dil)出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。 利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品?？梢?，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。 共三十一頁三、房地產(chǎn)市場(shchng)的分類1、一級市場：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是（土地使用權(quán)）出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將

13、城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。2、二級市場：二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。市場的主體是（住房產(chǎn)權(quán)(chn qun)的所有者）和（住房消費(fèi)者）。3、三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。共三十一頁四、房個屋產(chǎn)權(quán)(chn qun)及五證1、房產(chǎn)證、土地證（1）房產(chǎn)證 購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)

14、，可依法對所購房屋行使（占有、使用、收益和處分）的權(quán)利的證件(zhngjin)。即房屋所有權(quán)證，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。共三十一頁四、房個屋產(chǎn)權(quán)(chn qun)及五證（2）土地證土地證是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權(quán)或者使用權(quán)的法律依據(jù)。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，目前我國頒發(fā)的土地證書主要有三種：（集體土地所有權(quán)證）?？h級人民政府對農(nóng)民(nngmn)集體所有的土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確認(rèn)所有權(quán)。（

15、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證）?？h級人民政府對集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。（國有土地使用權(quán)證）?？h級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證，確認(rèn)國有土地使用權(quán)。共三十一頁四、房個屋產(chǎn)權(quán)(chn qun)及五證2、五證兩書一表（1）五證一個樓盤從報批到上市，要經(jīng)過一系列嚴(yán)格的審批手續(xù)才能具有我們通常所說(su shu)的“五證”，即：A、國有土地使用證、是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申

16、請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。C、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。D、建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)施工單位符合施工條件，允許開工的批準(zhǔn)文件，建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)；E、商品房銷售（預(yù)售）許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。共三十一頁四、房個屋產(chǎn)權(quán)(chn qun)及五證（2）兩書一表“兩書”是指新建住宅商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。是開發(fā)商在向購房者交付房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)必

17、須提交給購房者的文件。購房者有權(quán)索要。 “一表”是指房屋竣工驗(yàn)收備案表。備案表上的每一項(xiàng)都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。共三十一頁五、土地出讓的條件(tiojin)土地可以分為“生地”和“熟地”兩種，兩種地塊出讓的價格是不一樣的。1、“熟地”，即提供“七通一平”完成拆遷、具備“水通、電通、路通、通訊通、天然氣通、排水通、排污通及土地平整”等市政條件的地塊，或?yàn)椤叭ㄒ黄健奔赐瓿赏恋卣饔煤蛣硬疬w、具備“水通、電通、路通及土地平整”等條件的地塊。2、“生地”也可以叫做(jiozu)“毛地”，生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀茫形撮_發(fā)的農(nóng)地

18、和荒地。即未具備“七通一平”、“三通一平”等條件的地塊。地與熟地的區(qū)別就是在于地塊出讓時，所具備的成熟條件不一樣。共三十一頁六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋(jish)1、 占地面積指 建筑物所占有或使用的土地 （水平投影面積(min j)） 地塊總面積。2、 容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定（地價成本在房屋中占的比例），而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的（舒適度）。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過（5，）多層住宅應(yīng)不超過（2）。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。建筑面積除以占地面積等于容積率共三十一頁六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋(

19、jish)3、建筑面積（1）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按（各層建筑面積的總和計算(j sun)），其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。通俗點(diǎn)說，建筑面積包括了公攤面積（共用的和分?jǐn)偟拿娣e，比如走廊、電梯、進(jìn)門等等）和套內(nèi)建筑面積。（2）套內(nèi)建筑面積包括了房間里所有的墻體，和別人共用的墻體算一半。 如果你自己量的話那肯定是套內(nèi)的使用面積，如果在合同上寫的套內(nèi)面積那肯定是套內(nèi)建筑面積。共三十一頁六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋(jish)4、開間就是房屋的寬度。5、進(jìn)深就是指房屋的實(shí)際長度。6、層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層

20、房屋的高度(god)。7、凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度。共三十一頁六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋(jish)8、建筑(jinzh)密度：是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。建筑密度一般不會超過40%-50%。用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率，而建筑容積率考量的對象是建筑物的使用空間。共三十一頁六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋(jish)9、公攤建筑面積，即公用分?jǐn)偨?/p>

21、筑面積，指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在日常使用中，一般(ybn)也簡稱公攤面積或公攤。商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（包括山墻)墻體水平投影面積的一半。10、公攤系數(shù)，是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。共三十一頁六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞及解釋(jish)11、公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。12、得房率：是指可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括(boku)公用部分面積）之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。13、 期房指