房地產(chǎn)年度企業(yè)所得稅匯算清繳實(shí)務(wù)

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)(jngyng)業(yè)務(wù)2013年度企業(yè)所得稅匯算清繳實(shí)務(wù) 2014年3月2022/7/27共七十九頁(yè)（一）基本法規(guī)(fgu)11、中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法（主席令第63號(hào)）12、中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）（二）行業(yè)文件1、關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）02、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知(國(guó)稅函2010201號(hào)) 3、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告(2010年第29號(hào))（與土地增值稅相關(guān)）主要(zhyo)稅收法規(guī)2022/7/27共七十九頁(yè)4、南昌市地方稅務(wù)局關(guān)于南昌

2、市房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)稅收管理辦法（試行）（2014年第1號(hào)公告）1（三）預(yù)繳及申報(bào)：1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008299號(hào)）2、關(guān)于中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的補(bǔ)充通知（國(guó)稅函20081081號(hào)）3、關(guān)于發(fā)布等報(bào)表的公告（2011年第64號(hào) ）2022/7/27共七十九頁(yè) 介紹(jisho)內(nèi)容 一、開(kāi)（籌）辦期間(qjin) 二、預(yù)繳期間 三、匯算清繳期間 四、注銷(xiāo)清算期間 五、其他02022/7/27共七十九頁(yè)一、開(kāi)（籌）辦期間(qjin) 開(kāi)（籌）辦期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開(kāi)業(yè)之日，即企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。 國(guó)家稅

3、務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知（國(guó)稅函200998號(hào)）第九條規(guī)定：新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確(mngqu)列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。1.業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)2022/7/27共七十九頁(yè)一、開(kāi)（籌）辦期間(qjin)國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。2.開(kāi)（籌）辦期間不計(jì)

4、算為虧損年度根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于(guny)貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知（國(guó)稅函201079號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前，即籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的2022/7/27共七十九頁(yè)一、開(kāi)（籌）辦期間(qjin)虧損，應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知（國(guó)稅函200998號(hào)）第九條的規(guī)定執(zhí)行。 例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年3月開(kāi)始籌建(chujin)，籌建(chujin)期歷時(shí)15個(gè)月，賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建(chujin)期分別發(fā)生開(kāi)辦費(fèi)20

5、0萬(wàn)元、300萬(wàn)元，均無(wú)收入，2011年6月開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。要求：確認(rèn)開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。案例分析：該開(kāi)發(fā)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的2022/7/27共七十九頁(yè)一、開(kāi)（籌）辦期間(qjin)虧損，只能在開(kāi)辦費(fèi)科目中歸集。企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，是開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。如果籌辦期的結(jié)束和經(jīng)營(yíng)期的開(kāi)始，兩者處于同一年度，則應(yīng)分別按照有關(guān)規(guī)定確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)年度的開(kāi)始。因此，該開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度的2011年6月起開(kāi)始一次性或分期扣除開(kāi)辦費(fèi)；若2011年度發(fā)生了虧損，則稅法確認(rèn)的虧損年度就是2011年度，而不是2010年度。例2：接例1，經(jīng)核

6、查：（1）該開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年3-12月、2011年1-5月籌建(chujin)期分別發(fā)生業(yè)務(wù)招費(fèi)10萬(wàn)2022/7/27共七十九頁(yè)一、開(kāi)（籌）辦期間(qjin)元、20萬(wàn)元，分別發(fā)生廣告宣傳費(fèi)30萬(wàn)元、40萬(wàn)元；（2）2010年6月投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息支出8萬(wàn)元計(jì)入了開(kāi)辦費(fèi)；（3）2011年3月，購(gòu)建固定資產(chǎn)（營(yíng)業(yè)樓）所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)共計(jì)10萬(wàn)元計(jì)入了開(kāi)辦費(fèi)；（4）該企業(yè)選用在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)。要求：該企業(yè)2011年一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)的金額。案例(n l)分析：（1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開(kāi)2022/7/27共七十九頁(yè)一、開(kāi)（籌

7、）辦期間(qjin)辦費(fèi)，發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)；企業(yè)籌辦費(fèi)的支出。（2）投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)(fdn)。（3）為購(gòu)建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。因此，該企業(yè)2011年一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)金額為：200+300-（10+20）（1-60%）-8-10=470（萬(wàn)元）。2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅實(shí)行分月或者分季預(yù)繳，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售

8、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入時(shí)或者賬面有實(shí)際利潤(rùn)額時(shí)，均應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。1.銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入時(shí)的預(yù)繳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售方式一般(ybn)包括現(xiàn)房銷(xiāo)售、期房銷(xiāo)售，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷(xiāo)售方式。所謂期房銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)人，并向購(gòu)買(mǎi)人收取定金或房款的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上

9、存在著很大的差異。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷(xiāo)售商品不滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件(tiojin)，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記銀行存款科目，貸2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)記預(yù)收賬款科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，借記預(yù)收賬款科目，貸記主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借記主營(yíng)業(yè)務(wù)成本科目，貸記開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題(wnt)（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)

10、為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)簽訂房地產(chǎn)預(yù)收合同所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在預(yù)收賬款的概念，只要簽訂了銷(xiāo)售合同、預(yù)售合2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)同并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入(shur)，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。根據(jù)南昌市地方稅務(wù)局2014年第1號(hào)公告南昌市房地產(chǎn)業(yè)稅收管理辦法（試行）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法）1第十四條第五款規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率如下：2022/

11、7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于進(jìn)賢縣、安義縣、灣里區(qū)、新祺周區(qū)范圍內(nèi)的，計(jì)稅毛利率按24%確定；2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，計(jì)稅毛利率按26%確定；3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率按7%確定。例3：接上例，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy)2011年9月取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同均由開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy)與購(gòu)房者簽訂，合同預(yù)售面積20000平方米、均價(jià)為每平方米2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)8000元，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記銀行存款科目16000萬(wàn)元，貸記預(yù)收賬款科目16000萬(wàn)元，賬面利潤(rùn)為虧損100萬(wàn)元。已知該房產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)

12、品的計(jì)稅毛利率為26%，土地增值稅的預(yù)征(y zhn)比例為2%，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（征收）率分別為7%、3%、2%。要求： （1）該開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加；（2）該開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)案例分析：（1）該開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定(gudng)，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。該企業(yè)應(yīng)確認(rèn)2011年9月

13、銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入16000萬(wàn)元，應(yīng)交2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)的營(yíng)業(yè)稅是800萬(wàn)元（160005%），應(yīng)交的城建稅、教育費(fèi)附加(fji)、地方教育附加(fji)：800（7%+3%+2%）=96（萬(wàn)元），預(yù)繳的土地增值稅是320萬(wàn)元，以上稅費(fèi)合計(jì)1216萬(wàn)元。（2）該開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年10月應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅依據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條及辦法規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。2022/7/27共七十九頁(yè)二、預(yù)繳期間(qjin)依據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類(lèi)）（

14、國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第64號(hào)）及辦法規(guī)定，實(shí)行查賬征收的企業(yè)按月度的實(shí)際(shj)利潤(rùn)額預(yù)繳。實(shí)際(shj)利潤(rùn)額的計(jì)算公式為：實(shí)際利潤(rùn)額=利潤(rùn)總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損依據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。該開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)額=-100+1600026%-1216-470=2374（萬(wàn)元）2011年10月應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額為：2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)237425% =593.5（萬(wàn)元a例3：接上例，2011年11月，原銷(xiāo)售未完

15、產(chǎn)品中有部分已完工，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷(xiāo)售收入6000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1500萬(wàn)無(wú)，該企業(yè)無(wú)其他經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。問(wèn)：該開(kāi)發(fā)(kif)企業(yè)2011年12月應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅？案例分析：開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年12月應(yīng)納稅所得額=1500-（6000*26%-6000*7.6%） =396萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年12月應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=396*25%=99萬(wàn)元a2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企

16、業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫(xiě)(tinxi)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin) 所得稅年度納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。 在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅匯算清繳是遵循如下五步進(jìn)行的：第一步，計(jì)算應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額的計(jì)算是以企業(yè)按國(guó)家(guji)會(huì)計(jì)制度核算的年度利潤(rùn)總額為基礎(chǔ)，依據(jù)稅收法規(guī)的規(guī)定，先分別計(jì)算出納稅調(diào)整增加額、納稅調(diào)整減少額，然后按下列公式計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin) 應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+納稅調(diào)

17、整增加額-納稅調(diào)整減少額+境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損 其中：納稅調(diào)整增加或減少額包括(boku)兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理與稅收法規(guī)不一致的應(yīng)予調(diào)整的金額；二是企業(yè)按稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的稅收金額。注意：企業(yè)所得稅法所稱(chēng)應(yīng)納稅所得額，是指企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin) 虧損后的余額，用公式表示：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損第二步，計(jì)算應(yīng)納所得稅額 應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額稅率(shul) 第三步，計(jì)算應(yīng)納

18、稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)納所得稅額-減免所得稅額-抵免所得稅額第四步，計(jì)算實(shí)際應(yīng)納所得稅額實(shí)際應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅額+境外所得應(yīng)納所2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)得稅額-境外所得抵免所得稅額第五步，計(jì)算(j sun)本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額=實(shí)際應(yīng)納所得稅額-本年累計(jì)實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額若計(jì)算的本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額為正數(shù)，即納稅人在納稅年度內(nèi)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款少于應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款的，應(yīng)在匯算清繳期內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅稅款；若計(jì)算的本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額為負(fù)數(shù)，即預(yù)繳稅款超過(guò)應(yīng)納稅款的，主2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin

19、)管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意后抵繳其下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。（1）企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施(shsh)等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。在會(huì)計(jì)處理上，收入的確認(rèn)要符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，一般銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有收取全款是不會(huì)交付給業(yè)主的，不論是2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)未完工建造階段的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)一般反映在預(yù)收賬款科目。在稅務(wù)處理上，除土地開(kāi)發(fā)之外，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用，或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視

20、為已經(jīng)完工。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知(tngzh)（國(guó)稅函2010201號(hào)）還規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)

21、收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入，其相關(guān)的成本費(fèi)用準(zhǔn)予扣除；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，其相關(guān)的成本費(fèi)用不得扣除。（3）企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，銷(xiāo)售未完工(wn n)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入可以作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。（4）企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算支付手續(xù)費(fèi)及傭金的限2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin

22、)額。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。但企業(yè)委托境外銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入的10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。（5）可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費(fèi)用的情況包括：出包工程(gngchng)未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本中。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且

23、不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。（6）企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，若屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主(yzh)的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)除。若屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)

24、當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。（7）企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整(tiozhng)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)（8）國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，除企業(yè)單獨(dú)建造、單獨(dú)核算的車(chē)庫(kù)外，

25、對(duì)于利用地下設(shè)施建造的地下車(chē)位，以及利用地面道路等劃定的車(chē)位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本中，因此，無(wú)論開(kāi)發(fā)企業(yè)以何種方式取得(qd)有關(guān)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入，不得再重復(fù)扣除成本。對(duì)于2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)采用長(zhǎng)期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。（9）企業(yè)將開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際

26、取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值(jizh)確定；按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。以A房地產(chǎn)企業(yè)舉例說(shuō)明，2009年度完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬(wàn)元，其中上年收入4000萬(wàn)元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬(wàn)元，其中上年收入2500萬(wàn)元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元。2009年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)

27、元，銷(xiāo)售成本7500萬(wàn)元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為26%，2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)土地增值稅的預(yù)征比例為2%，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（征收）率分別為7%、3%、2%。不考慮期間費(fèi)用。 B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā)200931號(hào)確認(rèn)(qurn)收入的條件，確認(rèn)(qurn)所得稅收入10000萬(wàn)元，確認(rèn)(qurn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬(wàn)元。 若B項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)B

28、項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（100007500100007.6%）（400026%40007.6%）=1740736=1004（萬(wàn)元）。 C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照(nzho)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入6500萬(wàn)元。 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin) 對(duì)于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率26%來(lái)進(jìn)行計(jì)算了。按照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)(qy)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)

29、年度企業(yè)(qy)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 所以C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中2500萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。 若C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4550萬(wàn)元，則C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)（6500455065007.6%）（250026%25007.6%）=1456460=996（萬(wàn)元）。 在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元，會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國(guó)稅發(fā)200931號(hào)所得稅收入確認(rèn)(qurn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。其中由于其

30、屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500 26%35007.6%=644（萬(wàn)元）。 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅(n shu)所得額為：1004+996+644=2644（萬(wàn)元）。 A年終匯算清繳勿忽視完工條件 以上銷(xiāo)售的不同階段，由收入計(jì)算所得額的方式不同，區(qū)別即在于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工與否，國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）對(duì)于除土地開(kāi)發(fā)之外的其他開(kāi)

31、發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)證明(zhngmng)材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明(zhngmng)。 以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿(mǎn)足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)，這與會(huì)計(jì)核算不同。 2009年6月26日，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)海南省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用問(wèn)題的請(qǐng)示的批復(fù) 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)文件國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地

32、產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國(guó)稅函2009342號(hào)）再次對(duì)于該問(wèn)題進(jìn)行了明確。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(tngzh)（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）文件的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度(ni

33、nd)）應(yīng)納稅所得額。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。 按照國(guó)家建設(shè)方面的有關(guān)規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并在法定的時(shí)間內(nèi)交房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，備案的前提是工程竣工驗(yàn)收合格。但是未備案的經(jīng)竣工驗(yàn)2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品仍然不能辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，法律要件也不完備，但實(shí)物中提前交付業(yè)主使用的情況普遍存在，所以，國(guó)稅發(fā)200931號(hào)所確定的三個(gè)時(shí)點(diǎn)中交付使用時(shí)點(diǎn)一般最早，這種情況下根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)的精神和國(guó)稅函2009342號(hào)的具體規(guī)定，則

34、無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)即視為已經(jīng)完工。這樣(zhyng)處理更突出了稅法的“實(shí)質(zhì)重于形式原則”。 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin) 完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)完工前，依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(chnpn)完工后，依據(jù)實(shí)際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目反映，“開(kāi)發(fā)成本”成本項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前

35、期工程費(fèi)、建筑安裝2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前由于會(huì)計(jì)核算不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實(shí)際發(fā)生的成本狀況。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，“開(kāi)發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)(xingyng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)當(dāng)然，如果企業(yè)由于種種原因不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不

36、可能減少應(yīng)納稅所得額，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入(j r)當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，即如上述A企業(yè)的B、C項(xiàng)目。2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin) 項(xiàng)目完工后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，難以確定的不再是收入額，而是計(jì)稅成本的確定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期，工程完工開(kāi)發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳

37、政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)完善等，在業(yè)主入住時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆跁?huì)計(jì)核算預(yù)提入賬。這部分費(fèi)用在年終匯算清繳時(shí)也要特別注意納稅(n shu)調(diào)整。 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%；（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議(xiy)或廣告、模型中明確承

38、諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)建造的條件；（三）應(yīng)向政府上交(shn jio)但尚未上交(shn jio)的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。 房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。 例如青地稅函20102號(hào)山東省青島市地方稅務(wù)局2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問(wèn)題解答明確：年度申報(bào)預(yù)提工程款

39、計(jì)入銷(xiāo)售成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明、出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書(shū)以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。 江蘇省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（蘇國(guó)稅發(fā)200979號(hào)）規(guī)定：預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際(shj)支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。所以年終匯算完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額的匡算公式為：完工項(xiàng)目 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)收入（賬面成本會(huì)計(jì)預(yù)提費(fèi)用不合法憑據(jù)+稅法允許預(yù)提金額）稅金及附加期間費(fèi)用。 上述數(shù)據(jù)并不僅僅

40、來(lái)源于利潤(rùn)表。完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。此規(guī)定筆者歸納為以下幾點(diǎn)： 1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工條件）。 2.根據(jù)(gnj)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷(xiāo)售收入實(shí)際2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 3.計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。 由此可見(jiàn)，年終匯算清繳的納稅調(diào)整可以(ky)從以下幾個(gè)方面入手： 1.計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮

41、會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成 本。匯算清繳需要根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。 2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)2.會(huì)計(jì)成本(chngbn)年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本(chngbn)可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù)2009年12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。 3.會(huì)計(jì)成本：未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)4.12月31日5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提

42、成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍(fnwi)。 核算終止日的規(guī)定遵從了企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，2022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。 例如，A房地產(chǎn)開(kāi)

43、發(fā)企業(yè)C項(xiàng)目于2009年9月完工，出包工程合同總金額20000萬(wàn)元，2009年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬(wàn)元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5000萬(wàn)元，2010年2月取得發(fā)票2000萬(wàn)元，2010年6月取得發(fā)票3000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)年終(ninzhng)結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的成本費(fèi)用50002022/7/27共七十九頁(yè)三、匯算清繳期間(qjin)萬(wàn)元。假定企業(yè)計(jì)稅成本(chngbn)核算終止日確定為2010年5月31日，則2010年2月取得發(fā)票2000萬(wàn)元可以計(jì)入計(jì)稅成本(chngbn)，超過(guò)計(jì)稅成本(chngbn)核算終止日取得的發(fā)票3000萬(wàn)元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本(

44、chngbn)，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即2000萬(wàn)元計(jì)入計(jì)稅成本(chngbn)。 這樣2009年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為 15000+2000+2000=19000萬(wàn)元。3 2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)(zhxio)清算期間國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理(chl)問(wèn)題的公告21、國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)解決了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅款在企業(yè)所得稅前扣除的問(wèn)題。土地增值稅清算一般應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售時(shí)進(jìn)行，而企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)時(shí)間比清算土地增值稅時(shí)間提前很多，甚至項(xiàng)目未完工而有

45、預(yù)收房款時(shí)（2009年1月1日后國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文規(guī)定了正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間產(chǎn)預(yù)售(y shu)合同的前置條件），企業(yè)所得稅納稅義務(wù)就實(shí)現(xiàn)了，雖然土地增值稅采取預(yù)征辦法，但清算土地增值稅往往可能會(huì)補(bǔ)繳大量的土地增值稅，企業(yè)清算時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已沒(méi)有沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目，這樣就可能造成土地增值稅清算的稅款不能在企業(yè)所得稅前扣除，違背了企業(yè)所得稅法第八條的規(guī)定。國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)解決了這個(gè)問(wèn)題。2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)考慮到一些房地2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

46、分別由國(guó)稅、地稅分管所得稅和土地增值稅現(xiàn)實(shí)情況，可能出現(xiàn)相互不認(rèn)可的問(wèn)題，做了合理安排。3、國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的應(yīng)退稅，維護(hù)了納稅人的利益。其實(shí)(qsh)不是預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多交企業(yè)所得稅，而是土地增值稅清算補(bǔ)交的稅款未能按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則在所屬納稅年度扣除，造成企業(yè)多交了企業(yè)所得稅。這里的表述不夠確切。2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)(zhxio)清算期間 1、第一條的“辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記”是指企業(yè)注銷(xiāo)須辦理稅務(wù)登記證注銷(xiāo)的情況。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨省、市、縣（區(qū)）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目部、分公司符合國(guó)稅函2009221

47、號(hào)第一條第四款規(guī)定“以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非法人分支機(jī)構(gòu)，無(wú)法提供有效證據(jù)證明其二級(jí)及二級(jí)以下分支機(jī)構(gòu)身份的”注銷(xiāo)項(xiàng)目所在地稅務(wù)登記。 2、“注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指根據(jù)財(cái)稅(ci shu)【2009】60號(hào)文規(guī)定將整個(gè)清算期作為一個(gè)獨(dú)2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間立的納稅年度進(jìn)行匯算清繳，由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的虧損，并且此虧損是由于土地增值稅清算稅款導(dǎo)致的。3、“注銷(xiāo)前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度”是指土地增值稅清算涉及的年度。4、退稅適用條件。結(jié)合29號(hào)公告第三條可以看出，符合(fh)以下條件之一，企業(yè)即可申請(qǐng)退稅：（1）土地增值稅清算當(dāng)年和企業(yè)注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳都出現(xiàn)虧

48、損；2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間（2）土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，且未在注銷(xiāo)之前年度按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的。關(guān)于第一個(gè)條件的理解。土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，說(shuō)明土地增值稅清算的稅款未全額在企業(yè)所得稅前扣除(kuch)；而企業(yè)注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳也出現(xiàn)虧損，說(shuō)明土地增值稅清算的稅款仍沒(méi)有被消化完。這樣企業(yè)所得稅前少扣了土地增值稅，造成多交企業(yè)所得稅，企業(yè)又沒(méi)有后續(xù)收入，只有退稅。關(guān)于第二個(gè)條件的理解。土地增值稅清算年度虧損，清算補(bǔ)交的土地增值稅未扣除完畢，并且此2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間虧損未在以后年度得以彌補(bǔ)，說(shuō)明土地增值稅

49、沒(méi)有完全在企業(yè)所得稅前扣除，造成多交企業(yè)所得稅，也應(yīng)該退稅。 1、“整個(gè)項(xiàng)目”是指土地增值稅清算的項(xiàng)目。2、企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得(qd)收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。但是，土地增值稅清算補(bǔ)交的稅款不全部屬于土地增值稅清算年度的稅金，根據(jù)權(quán)責(zé)2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)(zhxio)清算期間發(fā)生制原則，應(yīng)將此補(bǔ)交的稅款分?jǐn)偟剿鶎俑髂甓?，并根?jù)配比原則，以銷(xiāo)售收入作為權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)計(jì)算分配到所屬各年度。銷(xiāo)售收入是指和土地增值稅清算補(bǔ)交稅款的項(xiàng)目直接相關(guān)的銷(xiāo)售收入。由于企業(yè)銷(xiāo)售的增值額未超過(guò)扣除(kuch)項(xiàng)

50、目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入免土地增值稅，因此不作為計(jì)算公式中的權(quán)數(shù)。2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間 案例(n l)1、某開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年9月項(xiàng)目全部竣工并銷(xiāo)售完畢，10月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)土地增值稅1490萬(wàn)元，補(bǔ)交土地增值稅530萬(wàn)元，2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損1520萬(wàn)元。2011年1月1日企業(yè)注銷(xiāo)清算，注銷(xiāo)年度匯算清繳確認(rèn)虧損98萬(wàn)元。2008年2010年預(yù)交土地增值稅分別為：100萬(wàn)元、800萬(wàn)元、60萬(wàn)元；各年分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惙謩e為：150萬(wàn)元、1250萬(wàn)元、90萬(wàn)元；各年交納的企業(yè)所得稅分別為：10萬(wàn)元、130萬(wàn)元、0

51、萬(wàn)元。2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間 1、2008年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：150-100=50（萬(wàn)元）應(yīng)退企業(yè)所得稅=5025%=12.5（萬(wàn)元）2008年僅交納企業(yè)所得稅10萬(wàn)元，2008年只能退稅10萬(wàn)元。剩余的2.5萬(wàn)元所得稅對(duì)應(yīng)的所得額10萬(wàn)元作為虧損向以后(yhu)年度結(jié)轉(zhuǎn)。2、2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：此款是對(duì)企業(yè)所得稅追溯調(diào)整的規(guī)定。2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間1250-800=450（萬(wàn)元）加上2008年轉(zhuǎn)來(lái)的10萬(wàn)元2009年應(yīng)調(diào)整(tiozhng)的應(yīng)納稅所得額共為：450+10=460（萬(wàn)元） 應(yīng)退所得稅

52、額=46025%=115（萬(wàn)元） 3、調(diào)整后，2010年度應(yīng)納稅所得額：-1520+1490-（100+800）-90 =-1020（萬(wàn)元）即：調(diào)整后，不考慮2010年分?jǐn)偟耐猎龆?0萬(wàn)元，2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)(zhxio)清算期間2010年虧損(ku sn)930萬(wàn)元。案例2、接上例：若2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損420萬(wàn)元。調(diào)整后，2010年度應(yīng)納稅所得額：-420+1490-（100+800）-90=80（萬(wàn)元）2010年應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅額：8025%=20（萬(wàn)元）提醒：只有土地增值稅清算的當(dāng)年才存在補(bǔ)稅情況。從要求提供“各年度的適用稅率”的資料來(lái)看，2022/7/

53、27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間筆者認(rèn)為上述分?jǐn)傉{(diào)整應(yīng)該適用于2008年以后的應(yīng)納稅所得額追溯調(diào)整，但是沒(méi)有明確。案例3、：某開(kāi)發(fā)企業(yè)2007年預(yù)交土地增值稅100萬(wàn)元，本年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?00萬(wàn)元，實(shí)際(shj)交納企業(yè)所得稅90萬(wàn)元，符合退稅條件。2007年應(yīng)退企業(yè)所得稅款：（200-100）33%=33（萬(wàn)元）案例4、接案例4，假設(shè)2007年實(shí)際交納企業(yè)所得稅19.8萬(wàn)元，其他條件不變。2022/7/27共七十九頁(yè)四、注銷(xiāo)清算(qn sun)期間2007年企業(yè)只能退稅19.8萬(wàn)元。不足退稅的13.2萬(wàn)元（33-19.8=13.2）對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得40萬(wàn)元（13.233%=40），應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。但這里有個(gè)問(wèn)題，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)的40