福州宏觀環(huán)境分析和個案分析

1、福州宏觀環(huán)境分析和個案分析目錄PART福州宏觀環(huán)境分析PART福州類似個案比較PART項目區(qū)位綜合分析PART結(jié)論福州市城市環(huán)境分析PART宏觀環(huán)境分析城市基本概述交通體系城市發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)目標福建省省會城市，位于福建省東部閩江下游，與臺灣一水相望，是我國首批對外開放的沿海港口城市。隨著2010年初的胡錦濤入閩，海西經(jīng)濟發(fā)展系列國策在未來的逐步落實執(zhí)行，福州作為海西中心省會級城市的經(jīng)濟核心地位將進一步得到快速發(fā)展及鞏固。福州市區(qū)面積從1978年的平方公里擴大到2009年的183平方公里。福州城市新規(guī)劃的中心城區(qū)（閩侯7鎮(zhèn)和連江琯頭擬納入中心城區(qū)）面積為1443平方公里。 2009年全年全市常

2、住總?cè)丝?87萬人，其中市區(qū)常住總?cè)丝?71萬人。規(guī)劃至2015年，中心城區(qū)常住人口規(guī)模為346萬人。 地理行政城市基本概述動車時代大港行列地鐵城市 一小時經(jīng)濟圈鐵路交通樞紐國際航運樞紐福州交通“海陸空”立體網(wǎng)絡日益完善交通體系福州交通樞紐港日益成形，這同時也意味著福州作為海峽西岸省會中心城市的區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢更加凸顯。這不僅有利于經(jīng)濟發(fā)展，對于土地價值、商業(yè)發(fā)展等的增值效應也將會非常明顯。地鐵動車由濱江型城市向濱海型城市發(fā)展20002005完成閩江時代從三山時代到閩江時代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā)20052010開始烏龍江時代從閩江時代到烏龍江時代的飛躍，完成對臺南島的開發(fā)2010

3、2020實現(xiàn)濱海時代從烏龍江時代到濱海時代的提升，對閩江口、長樂沿線的開發(fā)“一城兩翼雙軸線”的城鎮(zhèn)中心體系的規(guī)劃構(gòu)想到2020年，福州市將形成1個特大城市(福州中心城區(qū))、2個大城市(福清市、平潭島)、2個中等城市(長樂市、連江縣)、4個小城市(閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯縣)以及若干個小城鎮(zhèn)，并構(gòu)建“一主一區(qū)兩副”的中心體系格局。福州城市發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)目標數(shù)據(jù)來源于福州市城市總體規(guī)劃(2009-2020)福州市中心城區(qū)的重點發(fā)展方向為“東擴、南進”。采取“結(jié)構(gòu)開放、軸向發(fā)展、核心多極、服務沿江、工業(yè)沿海、生態(tài)滲透”的空間發(fā)展策略，形成“一區(qū)三軸八新城”的空間布局結(jié)構(gòu)。城市職能定位：福建省省

4、會+海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的中心城市+國家歷史文化名城 城市發(fā)展目標：經(jīng)濟繁榮的中心城市+生活舒適的宜居城市+環(huán)境優(yōu)美的山水城市+人文和諧的文化名城PART宏觀環(huán)境分析福州市經(jīng)濟環(huán)境分析GDP與固定資產(chǎn)投資人均GDP人均可支配收入與人均消費支出社會消費總額產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展狀況數(shù)據(jù)來源福州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報GDP與固定資產(chǎn)投資福州市近年來經(jīng)濟增長加快，綜合實力提升、固定資產(chǎn)投資額高速增長，為福州市的經(jīng)濟社會持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。數(shù)據(jù)來源福州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報人均GDP福州市人均GDP08年就已超過4000美元，超過了當年中國人均GDP， 09年福州市人均GDP達到了540

5、0美元，根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出福州市房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展期。數(shù)據(jù)來源福州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報人均可支配收入與人均消費支出福州近幾年人均可支配收入從2004年11436元到2009年20289元，年均實際增長率都在10以上，這對福州未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢（尤其是商業(yè)）是利好的因素。數(shù)據(jù)來源福州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報隨著市民生活水平的提高，居民消費進入轉(zhuǎn)型升級階段。數(shù)據(jù)顯示，福州的全市社會消費零售總額，每年均以驚人幅度遞增，增幅已連續(xù)多年位居全國各大城市前四名。社會消費總額產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展狀況2009年福州三大產(chǎn)業(yè)比重圖2009年全市重新認定高新技術(shù)企業(yè)159家，其中上市

6、公司18家，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值1503億元，增長20%。2009年福州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的調(diào)整為，支柱產(chǎn)業(yè)增長明顯。數(shù)據(jù)來源福州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報PART宏觀環(huán)境分析福州市房產(chǎn)政策環(huán)境分析房地產(chǎn)及金融信貸政策成交量分析第三套，首付55%-60%，利率上浮到基準利率的倍2套房，首付比例不低于40%，利率提高10%首套房，首付比例不低于30%，利率最低折梯度調(diào)控房地產(chǎn)及金融信貸政策新政前：福州地價屢創(chuàng)新記錄 新政后：樓市疲軟，商業(yè)地產(chǎn)成新寵 2010年政策呈現(xiàn)出以下幾個特征：1) 從信貸政策調(diào)整到供應結(jié)構(gòu)調(diào)整2) 從規(guī)范拿地到規(guī)范期房銷售3)

7、從增加供應到限制需求 小結(jié)：2010年調(diào)控政策的頻率之大，涉及面之廣前所未有，堪稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。 “新國十條”頒布并實施以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度有增無減。首次置業(yè)和中小戶型購買比例上升，部分房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) 。榕四大行暫停第三套房貸 成交量分析1月份成交量分析2月份成交量分析對比PART福州類似個案比較福州科技園概述已入住科技園區(qū)建設(shè)中的科技園區(qū)福州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務院批準成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，下轄馬尾園、洪山園、倉山園、臺西園和海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，馬尾園被批準成為國家顯示器件產(chǎn)業(yè)園。2009年，福州高新區(qū)實現(xiàn)總產(chǎn)值418億元，總收入415億元、利稅3

8、0億元、出口億美元，分別比增11%、12%、3.4%、25%。已入住的科技園區(qū)福州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬園區(qū)園區(qū)名城園區(qū)亮點園區(qū)企業(yè)馬尾科技園以發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)為主，協(xié)調(diào)發(fā)展生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、節(jié)能材料、環(huán)保設(shè)備等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及健康食品、物流、房地產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè)。園區(qū)共有規(guī)模以上企業(yè)118家（其中中型企業(yè)22家，小型企業(yè)95家），世界500強或跨國公司、國內(nèi)（香港）上市及上市控股企業(yè)29家。洪山科技園“產(chǎn)學研”一體化的功能框架，海內(nèi)外高科技產(chǎn)業(yè)、高科技人才、研發(fā)機構(gòu)集聚效應，形成電子信息、新材料、環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。目前有107家入園企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)54家，獲國家火炬計劃項目5家，省火

9、炬計劃項目11項，倉山科技園重點瞄準在：微電子科學和電子信息技術(shù)，光電子和光機電一體化技術(shù)，生物工程技術(shù)，新材料新能源技術(shù)等。迄今共引入企業(yè)118家，其中征地落戶企業(yè)30家，入園掛靠企業(yè)88家，高新技術(shù)企業(yè)6家。臺西科技園區(qū)將建設(shè)成為產(chǎn)、學、研科技成果轉(zhuǎn)化基地和集高新技術(shù)研發(fā)、中試、成果交易、展示、交流、培訓等產(chǎn)業(yè)一體化的集中區(qū)。園內(nèi)共有企業(yè)174家（其中在孵企業(yè)50家），已被認定高新技術(shù)企業(yè)25家（其中國家重點高新技術(shù)企業(yè)1家），省級企業(yè)技術(shù)中心3家，境內(nèi)外上市公司2家，億元企業(yè)9家。福州市海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（建設(shè)中）項目地址：閩侯上街南嶼沿江（烏龍江大道旁）用地面積：約平方公里（一期用地4

10、200畝） 功能定位:以高端研發(fā)、科技孵化和總部經(jīng)濟為主體，推動電子信息、光機電一體化、新材料、環(huán)保和生物技術(shù)等高新產(chǎn)業(yè)的集聚形成和規(guī)模發(fā)展。建設(shè)目標：代表“海西”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，成為海峽兩岸科技創(chuàng)新和高新產(chǎn)業(yè)對接與合作的“先行區(qū)”。規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu)：“一主一副、兩區(qū)三園”。 “一主一副”指的是環(huán)高岐湖形成的綜合公建服務中心和圍繞管理中心形成的行政生活服務中心。 “兩區(qū)三園”指的是上街安置小區(qū)和南嶼高尚居住小區(qū)以及三個集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。?？箘?chuàng)投中心創(chuàng)業(yè)大廈 27層中青科研中心 21層山亞科技總部 23層海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園一期星網(wǎng)銳捷總部大樓PART項目區(qū)位綜合分析項目區(qū)位分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域道

11、路區(qū)域交通發(fā)展趨勢項目區(qū)位分析區(qū)域規(guī)劃福州中心區(qū)14新居住 城市精英的棲居地新商務 五四CBD的延伸53新店新城，定位為綜合居住新城 2北大門的交通要道 數(shù)據(jù)來源于福州市城市總體規(guī)劃(2009-2020)本案項目區(qū)位分析區(qū)域道路三環(huán)提速，四環(huán)出水五四北，將作為福州市南北向的主干道，將成為福州北大門的交通要道。在所有新區(qū)板塊中，五四北板塊在新區(qū)中是距離市區(qū)最近的，也是唯一一個被三環(huán)貫通的新區(qū)。 貴新隧道、機場高速二期、三環(huán)路、繞城高速福州四環(huán)等縱聯(lián)成網(wǎng)的立體交通，從五四北出發(fā)：5分鐘到市區(qū)；10分鐘到連江；20分鐘到長樂機場。三環(huán)：三環(huán)東北段A段擬國慶竣工，本區(qū)可從由琴亭高架橋的新店互通上三環(huán)。

12、四環(huán)：福州第一條由繞城高速公路組成的城市環(huán)線。一期工程計劃國慶通車，本區(qū)可從福飛路上福州北互通繞城高速。本案項目區(qū)位分析區(qū)域交通福州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃中顯示：福州將建設(shè)7條軌道交通線路，全長約180公里，共設(shè)站134座。其中1#線長公里，年底開建，計劃2014年建成通車；五四北是福州首條輕軌建設(shè)的始發(fā)站，魅力可見一斑。地鐵讓城市升值 香港 地鐵物業(yè)，升值近一半北京 地鐵讓樓盤“活躍”起來 上海 地鐵帶來的投資業(yè)奇跡廣州 沿線商鋪迅速走俏地鐵建到哪里，城市旺區(qū)就擴展到哪里。以地鐵站點為圓心，周邊3公里范圍之內(nèi)都是“黃金輻射區(qū)”。項目區(qū)位分析發(fā)展趨勢按照福州城市商業(yè)網(wǎng)點“十一五”建設(shè)及20

13、10年發(fā)展規(guī)劃，五四北區(qū)域被定位為福州的一個高尚住宅區(qū)。整個北城區(qū)域（華林路以北），即“大五四北”區(qū)域按城市功能定位等發(fā)展需要，政府在這里預留了學校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施的建設(shè)用地。 “十一五”期間福州將以五四北新區(qū)為中心打造一個集休閑、購物、娛樂為一體的商貿(mào)區(qū)，重點發(fā)展超市、酒店、醫(yī)院、學校、專業(yè)店、新兒童公園、北湖公園等，從而進一步完善五四北的配套。 根據(jù)福州城市總體規(guī)劃中的中心城市總體布局，五四北生活區(qū)作為三大新區(qū)之一，將定位為“以居住為主要功能的城市新區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)為“以保護生態(tài)環(huán)境為前提、以建設(shè)生態(tài)新區(qū)為目標、具有21世紀城市概念的生態(tài)新城”。福建希爾頓大酒店（五四北）北湖公園（琴亭湖

14、）新兒童公園（鳥瞰圖）PART項目區(qū)位綜合分析項目綜合分析地塊屬性區(qū)域價值項目SWOT項目相關(guān)政府文件規(guī)劃經(jīng)濟指標：占地：187畝容積率：總建筑面積：124,693建筑密度：項目地塊現(xiàn)狀說明：土地坐北朝南，東南面比較平，落差3550；西南面為高坡，標高70-107；中間標高80；偏東下滑至48；北部西高東低落差4580；中部形成洼地，有一定水面。 項目地塊處于半山，所以整體有一定坡度，在后期的開發(fā)過程中，需要根據(jù)實際項目情況進行適當填平；由于項目地塊還屬于生地，未經(jīng)任何開發(fā)，有大量的天然綠色植被，可以保留。地塊屬性分析項目周邊聚集大量的民房以及次新房，次新房檔次不高均以安置房為主；處于正在開發(fā)

15、的狀態(tài)，規(guī)劃比較雜亂；項目背后緊靠當?shù)刎埗?，未?jīng)任何開發(fā)。臨近福州市新動物園，人流量一般，多屬于目的性消費。項目緊靠城市主干道繞城高速；距今后三環(huán)路約公里路程。區(qū)域價值分析北南西東優(yōu)勢：項目由省科技廳與天星公司共同開發(fā)，項目開發(fā)有相關(guān)政府政策支持。以科技為背景的城市綜合體，同類市場比較稀缺，資源可獨享。項目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富、配套全，具備自身帶旺人氣的條件。后期招商可利用價格優(yōu)勢為項目增加市場競爭力。地塊及周邊自然環(huán)境優(yōu)越，有大量的天然綠色植物，空氣清新。劣勢：項目用途不屬于商住用地，僅有使用權(quán)限，但不得抵押，在后期銷售會有一定的抗性。雖然在城市發(fā)展中軸線上但是地塊位置比較偏遠，道路通達性較差，客戶接受度不高。所在區(qū)域周邊處于開發(fā)中狀態(tài)，周邊配套設(shè)施欠缺，氛圍還未完全成熟。項目分析威脅：項目中間分別有南北向和東西向的兩條規(guī)劃路橫穿將地塊分割成四塊，為了保證地塊完整性便于以后進行管理，建議與政府協(xié)商，盡量將兩條路避免與地塊交叉。項目相關(guān)政府文件土地證項目相關(guān)政府文件中選通知書相關(guān)政府文件操作規(guī)定PART結(jié)論綜合結(jié)論問題提煉思考難點項目區(qū)域福州市海峽西岸經(jīng)濟區(qū)首位城市 三環(huán)時代 福州多中心