土地增值稅清算規(guī)程

1、土地增值稅清算規(guī)程2014.3.41總 則前期管理清算操作程序清算審核核定征收2總 則清算的概念責(zé)任主體內(nèi)容征納雙方的責(zé)任納稅人：申報稅務(wù)機關(guān)：審核3前期管理項目管理國稅發(fā)199590號國稅發(fā)2006128號國稅發(fā)2007114號項目檔案項目臺賬全過程監(jiān)控4清算操作流程稅務(wù)受理稅務(wù)審核清算結(jié)論資料歸檔5清算發(fā)起清算發(fā)起應(yīng)清算發(fā)起人：納稅人發(fā)起形式：書面申請報告可清算發(fā)起人：稅務(wù)機關(guān)發(fā)起形式：清算通知6 ：（納稅人識別號： ） 事由：土地增值稅清算通知 依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號） 通知內(nèi)容：你（單位）開發(fā)的_房地產(chǎn)項目，已符合土地增值稅清算的條

2、件。你（單位）應(yīng)當(dāng)在收到本通知之日起90日內(nèi)提供有關(guān)清算資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。逾期未按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)的，將依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向_申請行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個月內(nèi)依法向人民法院起訴。 稅務(wù)機關(guān)(簽章) 年 月 日 _稅務(wù)局稅務(wù)事項通知書（清算通知） 稅通 號7逾期限改清算期限應(yīng)清算：滿足條件之日起90日內(nèi)可清算：收到清算通知之日起90日內(nèi)逾期限改逾期責(zé)任8_稅務(wù)局 責(zé)令限期改正通知書 稅限改 號_：（納稅人識別號： ） 你（單位）開發(fā)的 房地產(chǎn)項目，已符合土地增值稅清算的條件，但未在規(guī)

3、定的期限辦理土地增值稅清算手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法，限你（單位）于接到本通知之日起30日內(nèi)辦理土地增值稅清算手續(xù)。逾期仍未按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)的，將依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向_申請行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個月內(nèi)依法向人民法院起訴。 稅務(wù)機關(guān)（簽章） 年 月 日9申報資料土地增值稅清算表及其附表 房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明 相關(guān)表、證、單、書納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告 10稅務(wù)初核符合性審核是否以項目或分期項目為清算單位是否符合清算

4、條件不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額報送資料是否完備邏輯性審核主表與附表的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)報表內(nèi)部的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)數(shù)據(jù)計算是否準(zhǔn)確11稅務(wù)局稅務(wù)事項通知書（受理通知） 稅通 號 ：（納稅人識別號： ） 事由：土地增值稅清算受理通知 依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號） 通知內(nèi)容：經(jīng)初步審查，你單位于 年月日到本機關(guān)辦理 房地產(chǎn)項目的土地增值稅清算手續(xù)，符合受理條件，現(xiàn)予受理。 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向 申請行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個月內(nèi)依法向人民法院起訴。 稅務(wù)機關(guān)(簽章) 年 月 日12稅務(wù)局稅務(wù)事項通知書（補

5、證通知） 稅通 號 ：（納稅人識別號： ） 事由：補正土地增值稅清算材料通知 依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號） 通知內(nèi)容：經(jīng)審查，你（單位）申請的 _房地產(chǎn)項目的土地增值稅清算，需補正清算材料。請你（單位）于接到本通知之日起30日內(nèi)補正有關(guān)清算材料。補正材料時間不計入你（單位）的 項目土地增值稅清算審核時限。需要補充提交的清算材料及要求如下： 1、 2、 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向 申請行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個月內(nèi)依法向人民法院起訴。 稅務(wù)機關(guān)(簽章) 年 月 日13清算審核審核時限審核形式案頭審核實地審核審核

6、結(jié)論結(jié)果執(zhí)行14實地審核前期準(zhǔn)備審核實施賬外調(diào)查賬內(nèi)調(diào)查資料歸集收集證據(jù)審核底稿審核報告15前期準(zhǔn)備內(nèi)部：調(diào)取、查閱、消化稅收征管信息資料外部：充分利用現(xiàn)有信息手段獲取審核對象涉稅信息資料分析數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常制定方案（確定范圍、重點、策略、時間、進度、人員分工等）制作稅務(wù)執(zhí)法文書16賬外調(diào)查通過座談等形式總括了解審核對象基本情況和經(jīng)營狀況責(zé)成提供相關(guān)文件資料前往工程部、售樓部等部門了解情況并索取涉稅資料實地查看、核對審核對象提供反映情況的真實性如有必要，可持稅務(wù)檢查通知書對其他與案情有關(guān)的單位和個人進行調(diào)查17賬內(nèi)調(diào)查詳細(xì)查閱涉稅期間的會計資料報表、帳簿、憑證（全查、抽查、順查、逆查）根據(jù)需要要

7、求被查對象經(jīng)辦人員匯總、統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對上述數(shù)據(jù)資料進行抽查核對以確保真實可靠18基本情況企業(yè)情況項目情況征管情況證照：成立時點經(jīng)濟性質(zhì)賬戶：所有開戶銀行及帳號資金：投融資方式、渠道規(guī)模：土地儲備開發(fā)項目、面積財務(wù)：核算體系及內(nèi)部控制土地：取得時點方式 面積 價款立項：建設(shè)規(guī)模占地及建筑面積規(guī)劃許可：占地及建筑面積施工許可：工程價款及建筑面積竣工驗收：結(jié)算價款及實測面積主管稅務(wù)機關(guān)稅款征收方式土增稅預(yù)征方式標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定清算通知書文號、送達時間清算申報表報送時間、補退情況其他事項權(quán)屬：預(yù)售許可總登 兩權(quán)證辦理19土地增值稅審核重點清算單位的確定開發(fā)產(chǎn)品的審核銷售收入的審核征稅類型的確定扣除項

8、目的審核20清算單位的確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（實施細(xì)則第八條）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（國稅發(fā)2006187號）21清算單位的確定某企業(yè)以8,500萬元的價格（含契稅）取得32,000平方米的土地使用權(quán)，整個項目發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本17,500萬元，無法提供金融機構(gòu)貸款憑證。 22【案例1】納稅人申報情況23納稅人主張1、該項目總體規(guī)劃與設(shè)想是一期全是沿街店面，作為整個項目的主力銷售，以店面帶動住宅銷售。 一期是：7-9#樓是2層店面；二期是：1-6#樓為17層住宅

9、1-6#樓約占整塊地總面積的60%，7-9#樓約占整塊地總面積的40%，取得土地使用權(quán)所支付的總金額8560萬元。2、應(yīng)根據(jù)土增稅實施細(xì)則第九條關(guān)于“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂币?guī)定進行土地價款的計算分配。 清算單位的確定24【案例1】稅務(wù)機關(guān)審核情況25稅務(wù)機關(guān)處理1、 該項目的立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證均體現(xiàn)為一個開發(fā)項目，納稅人主張的“成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”缺乏事實依據(jù)。2、政策依據(jù)（1）國稅發(fā)2006187號第一點：“土地增值稅以國家有關(guān)部門

10、審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。（2）土增稅規(guī)程第二十一條第五款：“同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用”。清算單位的確定26稅務(wù)機關(guān)處理3、分析（1）相關(guān)行政管理部門確定的“容積率”為該項目的地上建筑總面積與占地總面積的比率。因此，同一項目中的土地價款屬于土地增值稅的共同費用，其受益對象為總可售建筑面積，應(yīng)由總可售建筑面積平均承擔(dān)。而非由單體建筑占地面積承擔(dān)。（2）本案中普通住宅與非住宅的土地價款分配率從4:6調(diào)整為7:3，非住宅的土地價款調(diào)減2600萬元。（3）本案中普通住宅均價為5208.3

11、3元/平方米，非住宅均價為9500元/平方米,比價為0.55:1，說明非住宅的增值空間遠(yuǎn)大于普通住宅，（4）納稅人少分配普通住宅土地費用形成的增值額被優(yōu)惠政策吸收消化。（5）土地費用的調(diào)整導(dǎo)致非住宅增值率跳檔，加大了查補力度。清算單位的確定27稅務(wù)機關(guān)處理3、分析（1）相關(guān)行政管理部門確定的“容積率”為該項目的地上建筑總面積與占地總面積的比率。因此，同一項目中的土地價款屬于土地增值稅的共同費用，其受益對象為總可售建筑面積，應(yīng)由總可售建筑面積平均承擔(dān)。而非由單體建筑占地面積承擔(dān)。（2）本案中普通住宅與非住宅的土地價款分配率從4:6調(diào)整為7:3，非住宅的土地價款調(diào)減2600萬元。（3）本案中普通住

12、宅均價為5208.33元/平方米，非住宅均價為9500元/平方米,比價為0.55:1，說明非住宅的增值空間遠(yuǎn)大于普通住宅，（4）納稅人少分配普通住宅土地費用形成的增值額被優(yōu)惠政策吸收消化。（5）土地費用的調(diào)整導(dǎo)致非住宅增值率跳檔，加大了查補力度。清算單位的確定28某項目建設(shè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積120,000平方米，其中停車場建筑面積18,000平方米（不得銷售,企業(yè)用于出租），公共配套設(shè)施建筑面積3,400平方米（已移交）。預(yù)售許可證標(biāo)注可售建筑面積98,600平方米，已銷售面積98,600平方米，取得收入128,000萬元。整個項目發(fā)生扣除項目金額97,000 萬元。已預(yù)征土地增值稅 6

13、400萬元。 開發(fā)產(chǎn)品的審核29納稅人申報情況項目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128000二、扣除項目金額97000三、增值額31000四、增值率31.96%五、應(yīng)征稅款9300六、已征稅款6400七、補退稅款290030【案例2】稅務(wù)機關(guān)審核情況項目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128,000.00二、扣除項目金額82025.73 三、增值額45974.27 四、增值率56.05%五、應(yīng)征稅款14288.42 六、已征稅款6400.00七、補退稅款7888.42 31納稅人主張 土地增值稅的扣除項目金額由預(yù)售許可證上標(biāo)注的“總可售面積”承擔(dān)。稅務(wù)機關(guān)處理1、該納稅人建成的地下停車場雖不允許銷售，但其產(chǎn)權(quán)并未歸業(yè)主所有

14、，也不無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)，屬開發(fā)商擁有或控制的資產(chǎn)，其發(fā)生的扣除項目金額，不得在當(dāng)期已銷售收入中扣除。2、政策依據(jù)國稅發(fā)2006187號第四點：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套停車場等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除”。 開發(fā)產(chǎn)品的審核32開發(fā)產(chǎn)品的審核要點一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)1、土地的開發(fā)2、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品二、開發(fā)產(chǎn)品是成本費用或扣除項目金額的承擔(dān)者三、開發(fā)產(chǎn)品以

15、建筑面積為基本計量單位（一般采用平方米表述）33開發(fā)產(chǎn)品的審核要點四、基本原理 1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費用或扣除項目金額=總成本費用或總扣除項目金額開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費用或扣除項目金額=單位開發(fā)產(chǎn)品成本費用或扣除項目金額已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積34開發(fā)產(chǎn)品的審核要點五、實際運用1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費用或扣除項目金額=總成本費用或總扣除項目金額開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費用或扣除項目金額=單位開發(fā)產(chǎn)品成本費用或扣除項目金額已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積35開發(fā)產(chǎn)品的審核要點六、“可售面積”的把握1、狹義的可售面積=預(yù)售許可證標(biāo)注的“可售面積”2、廣義的可售面積=總建筑面

16、積-產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積-無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建筑面積3、土地增值稅清算過程中扣除項目的承擔(dān)者應(yīng)為廣義的可售面積。包含雖不得對外銷售（無法辦證），但歸開發(fā)商所擁有或控制（有限或不完整權(quán)利）的建筑面積。36開發(fā)產(chǎn)品的審核要點七、總建筑面積的數(shù)據(jù)來源總產(chǎn)權(quán)登記面積或?qū)崪y面積八、“不可售面積”的確定實際移交九、移交滯后的對策切忌直接使用狹義的可售面積37審核開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗收建筑面積扣除項目金額的承擔(dān)者不承擔(dān)扣除項目金額的建筑面積預(yù)售許可證確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)銷售許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積 建成后無償移交給政

17、府等部門的建筑面積 38開發(fā)產(chǎn)品審核審核要點 審核資料 1、審核總建筑面積：審核立項文件、各類許可證、竣工驗收材料、測繪報告、預(yù)先登記等資料中的建筑面積；2、審核不可售面積：（1）審核建成后無償移交政府或非營利機構(gòu)的建筑面積；（2）審核建成后歸全體業(yè)主共同所有的建筑面積；3、審核可售面積：可售面積=總建筑面積-不可售面積 1、國家計劃主管部門（發(fā)改委或計委）的項目立項文件；規(guī)劃主管部門的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；專業(yè)機構(gòu)的開發(fā)項目測繪報告；房管部門的預(yù)先登記證書。2、房管部門的預(yù)售許可證；不可售面積的證明材料：開發(fā)企業(yè)書面報告、無償移交相關(guān)部門的

18、移交文書、建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料 39轉(zhuǎn)讓收入審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 條例第五條1、貨幣收入納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款；2、實物收入納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動產(chǎn)等。3、其他收入納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)，專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。40收入總額1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值

19、稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第一條：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。2、財稅199548號第六條第一款:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入41視同轉(zhuǎn)讓房地

20、產(chǎn)收入額國稅發(fā)2006187號第三條第一款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（拆遷安置房）（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 42 先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅視同銷售的情形、時點分期收款的按全部價款確認(rèn)；視同銷售的按核定金額確認(rèn)。正常銷售按合同或?qū)崪y確認(rèn)；視同銷售按權(quán)屬證書確認(rèn)。價格明顯偏低的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)予調(diào)整43

21、一、納稅人自報轉(zhuǎn)讓情況二、稅務(wù)機關(guān)審核轉(zhuǎn)讓情況 查閱預(yù)售許可證得知，*花園地下車位并不在預(yù)售許可之列。*花園地下車位使用權(quán)買賣合同明確規(guī)定*花園地下車庫（位）的所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）歸*房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司所有 轉(zhuǎn)讓收入的審核銷售情況非普通住宅非住宅（網(wǎng)點）車庫合計收入412,463,386.00150,579,820.0039,380,000.00602,423,206.00面積74,022.7920,103.2910,236.17104,362.25銷售情況非普通住宅非住宅（網(wǎng)點）合計收入412,463,386.00150,579,820.00563,043,206.00面積74,022.792

22、0,103.2994,126.08銷售比率0.6060217230.1645848590.77060658244三、納稅人土地增值稅清算申報情況 應(yīng)征 4,449,926.61元（稅負(fù)0.74%） 已征 7,010,861.05元， 應(yīng)退 2,560,934.44元。四、稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算審核結(jié)果 應(yīng)征 14,699,015.83元（稅負(fù)2.61% ）， 已征 7,010,861.05元， 應(yīng)補 7,688,154.78元。五、前后相差10,249,089.22元三、轉(zhuǎn)讓收入的審核45轉(zhuǎn)讓收入的審核分析1、無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位），使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格較低，車庫（位）作為收入并入計算土地

23、增值稅，勢必拉高扣除項目金額，降低增值空間和增值水平，導(dǎo)致低稅負(fù)。2、由于無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位）計入銷售面積，使得銷售率從77.06%人為地抬高到90.81%，多計扣除項目金額13.75%。 463、納稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉(zhuǎn)移確權(quán)）的地下車庫、地下車位、地下倉庫的非轉(zhuǎn)讓收入納入土地增值稅征稅范圍，違反了中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人”和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第二款關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)

24、的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用”的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓收入的審核47轉(zhuǎn)讓收入的審核*項目中，銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)*投資管理公司328個車位，銷售均價20萬元/個，每平方米銷售價格低于成本50%，且遠(yuǎn)低于而同一時期銷售給其他單位80萬元/個的銷售價格。應(yīng)調(diào)增收入19560萬元。分析（一）誰主張誰舉證-操作性（二）重點關(guān)注： 1、關(guān)聯(lián)關(guān)系 2、偏低幅度 3、大量交易48轉(zhuǎn)讓收入的審核 *項目中，以每一樓棟的戶均建筑面積和平均每平方米售價判定該樓棟內(nèi)所有的房產(chǎn)類型，因A2-10號樓、A2-4號樓兩指標(biāo)同時滿足標(biāo)準(zhǔn)，就

25、將該兩棟樓337戶套、44808.44平方米、449,794,566元確定為轉(zhuǎn)讓普通住宅，其他樓棟或戶均建筑面積或平均每平方米售價不滿足標(biāo)準(zhǔn)，全部判定為轉(zhuǎn)讓其他商品房。 抽查銷售明細(xì)表發(fā)現(xiàn)，A2-10號樓、A2-4號樓個別樓房的單套建筑面積超過140平方米，卻被判定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；也發(fā)現(xiàn)其他樓棟的許多樓房同時滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住房，卻被判定為非普通住房。49轉(zhuǎn)讓收入審核審核要點 審核資料 1、審核轉(zhuǎn)讓收入：2、審核視同銷售收入：3、審核拆遷補償：1、轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、測繪報告，查詢購買方相關(guān)信息，與銷售發(fā)票、合同、銷售分戶明細(xì)表核對。2、會議紀(jì)錄、董事會決議、合同協(xié)議；3、拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書或回遷

26、安置協(xié)議；4、實地察看了解項目銷售情況，核對銷售平面圖、銷售明細(xì)表，掌握停車位、地下室的銷售情況5、代理銷售合同、協(xié)議，傭金金額和計算比例；50 某房地產(chǎn)企業(yè)2008年初以10,000萬元的價格（含契稅）取得30,000平方米的土地使用權(quán)； 2009年開始并完成整幅土地的“三通一平”，發(fā)生開發(fā)成本500萬元； 2010年獲得工業(yè)廠房項目立項，規(guī)劃許可用地面積15000平方米，工業(yè)廠房后續(xù)投入開發(fā)成本1000萬元。無法取得金融機構(gòu)貸款憑證。 該企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況如下： （一）2008年12月31日轉(zhuǎn)讓土地5000平方米，轉(zhuǎn)讓收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費112萬元； （二）2009年12月31日

27、轉(zhuǎn)讓土地10000平方米，轉(zhuǎn)讓收入5000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費280萬元； （三）2010年12月31日整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房在建項目，轉(zhuǎn)讓收入9000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費504萬元。土地增值稅征稅類型51納稅人土增稅申報情況項目金額一、轉(zhuǎn)讓收入16000二、扣除項目金額15846（一）地價款10000（二）開發(fā)成本1500（三）開發(fā)費用1150（四）轉(zhuǎn)讓稅費896（五）加計扣除2300三、增值額154四、增值率0.97%五、應(yīng)征稅款46.252稅務(wù)機關(guān)土增稅審核情況53土地增值稅的計征類型（扣除項目組成）一、轉(zhuǎn)讓土地 （一）轉(zhuǎn)讓生地：地價+規(guī)費+稅費 （二）轉(zhuǎn)讓熟地：地價+規(guī)費+開發(fā)成本（1+20%）

28、+稅費二、轉(zhuǎn)讓存量房 （一）按評估價：實際支付的地價+規(guī)費+重置成本價成新 度折扣率 +稅費 （二）按發(fā)票額：發(fā)票額（1+持有年度 5%） +稅費三、轉(zhuǎn)讓增量房：地價+開發(fā)成本+開發(fā)費用+轉(zhuǎn)讓稅費+加計扣除 （一）預(yù)征：分類預(yù)征 （二）清算 1、查實征收 2、核定征收 （1）大核定：按收入額定率征收 （2）小核定：核定收入、核定扣除項目金額54成本費用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項目中分別歸集，不得混淆。同時滿足以下兩條件：1、款項已經(jīng)實際支付2、取得合法有效憑證三次分配：本項目各開發(fā)產(chǎn)品扣除項在已售和未售間進行分配一次分配：共同扣除項在多個項目間進行分配所歸集的各項成本和費用必須是真實發(fā)生的。二次

29、分配：本項目扣除項在各開發(fā)產(chǎn)品間（普通、非普通住宅）進行分配55取得土地使用權(quán)所支付金額的審核審核要點審核資料1、審核支付金額的真實性2、審核支付金額核算的準(zhǔn)確性1、土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同、土地出讓金票據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付憑證及政府相關(guān)部門的協(xié)議； 2、“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費用”、“預(yù)提費用”和往來賬等科目；56土地征用及拆遷補償費的審核審核要點審核資料1、審核拆遷補償費是否實際發(fā)生2、審核支付金額核算的準(zhǔn)確性1、房屋拆遷許可證、房屋拆遷安置補償協(xié)議、拆遷臺賬及簽收花名冊或簽收憑證； 2、“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費用”、“預(yù)提費用”和往來賬等科目；57多項目受

30、益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配建設(shè)工程勘察設(shè)計合同管理怵目驚心的“設(shè)計費”、“咨詢費”規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn) 一般發(fā)生在立項開工前應(yīng)嚴(yán)格對號入座，防止“管理費用”擠列本項目58前期工程費的審核審核要點審核資料1、審核建筑總面積2、審核前期工程費支出真實性合法性：審核服務(wù)外包的各類合同或協(xié)議的簽訂時間和主要內(nèi)容；審核合同協(xié)議的計費標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定；審核勞務(wù)提供方的資質(zhì)證明；審核接收的服務(wù)產(chǎn)品（各類文本資料）。3、審核實體工程的竣工驗收資料；審核竣工結(jié)算資料；4、如存在甲供材料設(shè)備的，審核甲供材料設(shè)備購進、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。5、審核支付憑證的合法有效性；6、審核支出款項是否支付；7、如存在與

31、其他項目共同費用的審核分配情況1、預(yù)先登記證（或測繪報告）2、合同（協(xié)議）文書：規(guī)劃服務(wù)合同、測繪合同、工程勘察合同、工程設(shè)計合同、可行性研究報告委托協(xié)議書、工程施工合同等3、執(zhí)照及資質(zhì)證書：勞務(wù)提供方的營業(yè)執(zhí)照；相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書。4、竣工驗收報告、工程結(jié)算審核結(jié)果通知書、5、甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表6、支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的專用發(fā)票、財政部門監(jiān)制的專用收據(jù)等。7、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的付款憑證。8、共同費用分配表59建安工程費 出包方式自營方式 建安工 程是否 真實發(fā) 生工程造價是否異常有無施工資質(zhì)和隊伍 建安工 程是否 真實發(fā) 生 甲供材 料是否 重復(fù)扣 除 人工

32、等 各項費 用是否 虛列形式方面審核：款項必須支付、憑證必須合法有效。對于“預(yù)提”、“暫估”應(yīng)予剔除。實質(zhì)方面審核：1、實地查看；2、與預(yù)概算、施工、決算中介、審計等進行分析比對已開票未支付的質(zhì)量保證金除外建安預(yù)警值建筑安裝工程構(gòu)成建安發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具 60建筑安裝工程內(nèi)容 為新建、擴建、改建建筑物及構(gòu)筑物所進行的施工工作而完成的工程實體叫建筑安裝工程。在工程項目里是以各個單位工程單體出現(xiàn)，按照GB50300-2001統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個單位工程由地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、建筑屋面 、建筑電氣、通風(fēng)與空調(diào)、智能建筑、電梯等九個分部組成。 代墊水電費、勞務(wù)派遣費、家具電器購置費不

33、屬于建筑安裝工程費61建安工程費的審核審核要點審核資料1、審核建設(shè)工程設(shè)計施工圖審查情況；建設(shè)工程規(guī)劃許可情況。2、審核工程發(fā)包情況：工程內(nèi)容范圍（結(jié)構(gòu)、種類、樓層）、工程承包方式、合同價款、計價辦法、付款方式等；審核工程施工許可情況.3、如存在甲供材料設(shè)備的，審核甲供材料設(shè)備購進、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。4、審核建設(shè)工程竣工驗收情況確定驗收時間；審核建設(shè)工程結(jié)算情況；審核測繪報告；審核項目綜合驗收情況，審核總產(chǎn)權(quán)登記情況5、審核支付憑證的合法有效性；6、審核支出款項是否支付1、報建資料：建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工合同、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程竣工驗收報

34、告（主體工程）、測繪報告、建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明、預(yù)先登記通知書。2、工程結(jié)算審核結(jié)果通知書3、甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表4、支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的專用發(fā)票。5、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的付款憑證。62【案例8】 *項目規(guī)劃建設(shè)用地227,753.77平方米 ，綠地率30%，綠化支出高達494,550,812.52元，平均每平方米綠地費用7,238.09元。該公司同期在相鄰周邊開發(fā)建設(shè)800畝主題公園，存在嚴(yán)重“串戶”問題?！景咐?】 *公司與*園林綠化工程有限公司簽訂園林建筑工程施工合同，承包形式為包工包料，工程結(jié)算書合計為3,810,214.48元，取得的憑證為商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票

35、填寫內(nèi)容為“綠化工程款”。 基礎(chǔ)設(shè)施費63形式方面審核：款項必須支付、憑證必須合法有效。對于“預(yù)提”、“暫估”應(yīng)予剔除。限定于小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費用多項目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配64基礎(chǔ)設(shè)施費審核審核要點審核資料1、審核小區(qū)范圍；2、審核各個單位工程（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等，下同）設(shè)計施工圖；3、審核各個單位工程發(fā)包情況：工程內(nèi)容范圍、工程承包方式、合同價款、計價辦法、付款方式等。4、如存在甲供材料的，審核甲供材料購進、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。5、審核各個單位工程竣工驗收情況；審核各個單位工程結(jié)算情況、審核項目綜合驗收情況。6、

36、審核支付憑證的合法有效性；7、審核支出款項是否支付8、如存在與其他項目共同費用的審核分配情況1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、工程設(shè)計施工圖3、工程施工合同4、工程竣工驗收報告、測繪報告、預(yù)先登記通知書。5、工程結(jié)算審核結(jié)果通知書6、甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表7支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的專用發(fā)票。8、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的付款憑證。9、共同費用分配表10、開發(fā)成本匯總表65【案例10】 某項目公共配套設(shè)施費23，000萬元，占開發(fā)成本近30%，經(jīng)審核，系代為政府建設(shè)位于其他地塊的接待中心的建造費用，不屬于本項目的公共配套設(shè)施費，不得扣除。（四）公共配套費66公共配套費的審核審核要點審核資料1、審核公共配套設(shè)施（居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等，下同）的規(guī)劃設(shè)計情況。2