房地產(chǎn)住宅價格表制作大全

1、住宅(zhzhi)價格表的制作深圳中原(zhngyun)ShenZhen.06.2008共四十頁一、定價(dng ji)目標(biāo)二、價格制定 1、公式（重點(diǎn)） 2、取值（重點(diǎn)） 3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航共四十頁你給我賣高點(diǎn)價，可以不用(byng)開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在(xinzi)窮??！房子都買不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商共四十頁快速均衡合理(hl)的價位定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同目 標(biāo)共四十頁一、定價目標(biāo)二、價格制定(zhdng) 1、公式 2、取值 3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說

2、明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航共四十頁 銷售總額折前綜合折扣(zh ku) 實收均價 = 總建筑面積原 理注意(zh y)：折前銷售總額不能用均價總建筑面積 單價折后單價折前 = 綜合折扣 單價折前單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積共四十頁2種常用(chn yn)的方法方法一、水平(shupng)系數(shù)層差法單價折后=總價建筑面積 =（總價建筑面積+總價贈送面積） 建筑面積 =（單價建筑面積建筑面積+單價贈送面積贈送面積）建筑面積 或=單價已考慮贈送面積（建筑面積+折算后的贈送面積）建筑面積 =試算價（1+水平系數(shù)）層差 干擾 （建筑面積+贈送面積折算率實用率） 建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不

3、統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)共四十頁方法(fngf)二、系數(shù)修正法單價=均價綜合系數(shù) =均價（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)）（1+增值系數(shù)） =均價（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)） （1+贈送面積(min j)折算率實用率建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 共四十頁參數(shù)(cnsh)釋義均價 項目要實現(xiàn)的均價。水

4、平系數(shù) 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)層差反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)干擾(gnro)反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。贈送面積不計容積率部分的水平投影面積。折算率反映贈送面積的可利用價值性。實用率等于套內(nèi)建筑面積建筑面積。共四十頁一、定價目標(biāo)二、價格制定 1、公式

5、(gngsh) 2、取值 3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航共四十頁水平(shupng)系數(shù)=權(quán)重分值10100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入

6、戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重(qun zhn)相當(dāng)于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重分值（推薦）評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖共四十頁四大(s d)水平因素權(quán)重景觀(jn un)戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅共四十頁朝 向廣東(gung dng)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)窗墻比 東西0.3 北向 0.45 南向 0.

7、5南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%假設(shè)：同一戶型(h xn)的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向共四十頁水平系數(shù)各因素(yn s)差幅取值參考打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過

8、道合理性0-1%有沒浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）2.4廚衛(wèi)（5%）三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳（50%）3.2主臥（25%）3.3次臥（15%）3.4廚衛(wèi)（10%）3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%4.2主臥

9、0-3%4.3次臥0-2%4.4廚衛(wèi)0-0.5%4.5陽臺入戶花園0-1%五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭共四十頁沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直(chuzh)系數(shù)模式共四十頁矩形模式(msh)的應(yīng)用價格分布：價格直線(zhxin)（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。共四十頁梯形(txng)模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)(xio q)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野

10、差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力共四十頁倒梯形模式(msh)的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層(zhngcng)單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）共四十頁橢圓(tuyun)模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低(jingd)中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高共四十頁

11、沙漏模式(msh)的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層(o cn)價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高共四十頁特殊(tsh)系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶(q u)層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。共四十頁增值系數(shù)(xsh)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗

12、占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉(fngb)的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=贈送面積折算率實用率建筑面積） 單價折 住宅樓面地價R+單位建安成本（1+40） （1+利潤率）折算率= = 單價 住宅樓面地價+單位建安成本（1+40） （1+利潤率） 住宅樓面地價R+單位建安成本（1+40） = 住宅樓面地價+單位建安成本（1+40）參數(shù)釋義：R開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為01。

13、 單位建安成本取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）共四十頁R綜合=（R一次性P一次性+R按揭(n ji)P按揭）（R關(guān)系P關(guān)系+1-P關(guān)系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合(zngh)折扣付款方式及優(yōu)惠(實例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前

14、期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去共四十頁一、定價目標(biāo)二、價格制定 1、公式(gngsh) 2、取值 3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航共四十頁步 驟水平(shupng)系數(shù)垂直(chuzh)系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價=均價綜合系數(shù)折后總價=折后單價建筑面積折前總價=折后總價綜合折扣系數(shù)共四十頁一、定價目標(biāo)二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計(tngj)五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航共四十頁面積:各單

15、位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法: 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對.價格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時,要注意(zh y)不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計算在內(nèi);乘除時是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入。準(zhǔn)確性審核(shnh)價格審核共四十頁將標(biāo)準(zhǔn)層綜合(zngh)系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格(jig)審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684共四十頁價格(jig)審核合理性單價(dnji)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作

16、造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障共四十頁價格(jig)審核合理性單價(dnji)12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理?均價差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?各單元最低最高價是否合理?各單元是最低最高價差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價5000共四十頁價格(jig)審核合理性總價(zn ji)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作

17、造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較共四十頁價格(jig)審核合理性總價(zn ji)小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-10212345678無屏障:水景3房與園林3+1102 110小屏障:園林2+1與路邊3房78 97大屏障:園林2+1與路邊2房78 659各戶型的總價排序是否合理?各戶型的最低最高總價及差額是否合理?各戶型間的競爭度設(shè)計是否合理?與競爭對手同類產(chǎn)品是否有競爭力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?共四十頁一、定價目標(biāo)二、價格制定(zhdng) 1、公式 2、取值 3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)

18、 容 導(dǎo) 航共四十頁總體性統(tǒng)計(tngj)折前價格表統(tǒng)計1棟2棟合計均價0.964折后總面積（） 4,270.23 5,089.07 9,359.30 折前銷售總額（元）22,773,000 26,681,000 49,454,000 47,673,656 折前銷售均價（元）5,333 5,243 5,284 5,094 1棟2棟合計均價0.964折后平層面積（） 3,873.67 4,717.77 8,591.44 平層折前總額（元）202160002435400044,570,000 42,965,480 平層折前均價（元）5,219 5,162 5,188 5,001 1棟2棟合計均價0

19、.964折后復(fù)式面積（） 396.56 371.30 767.86 復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,000 4,708,176 復(fù)式折前均價（元）6,448 6,267 6,361 6,132 折后價格表統(tǒng)計1棟2棟合計均價總面積（） 4,270.23 5,089.07 9,359.30 折后銷售總額（元） 21,953,002 25,720,176 47,673,177 折后銷售均價（元） 5,141 5,054 5,094 1棟2棟合計均價平層面積（） 3,873.67 4,717.77 8,591.44 平層折后總額（元） 19,488,476 23,476,6

20、28 42,965,104 平層折后均價（元） 5,031 4,976 5,001 1棟2棟合計均價復(fù)式面積（） 396.56 371.30 767.86 復(fù)式總額（元） 2,464,525 2,243,548 4,708,073 復(fù)式均價（元） 6,215 6,042 6,131 共四十頁折前價格表分戶型統(tǒng)計2房2+13房3+1合計套數(shù)（套）1111591091建筑面積（） 713.96 854.39 5,924.09 1099.00 8591.44折前銷售額（元） 3,503,000 4,537,000 30,522,000 6,008,000 44,570,000 折后銷售額（元） 3,

21、376,892 4,373,668 29,423,208 5,791,712 42,965,480 折后套均總價(元） 306,990 397,606 498,698 579,171 472,148 折后均價（元/) 4,730 5,119 4,967 5,270 5,001 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(tngj)讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價(bo ji)和引導(dǎo)客戶購房，以及促銷措施的制定。共四十頁一、定價目標(biāo)二、價格(jig)制定 1、公式 2、取值 3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航共四十頁定價(dng ji)說明書一、公式及系數(shù)取值說明1、公式2、系數(shù)取值說明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）二、價格統(tǒng)計1、整體性統(tǒng)計（折前和折后價格表的銷售額、均價統(tǒng)計）2、結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計（折前價格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價、套平均單價）三、價格分析1、平層折后單價分析（各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價分布圖、各單元單價區(qū)間示意圖、各房型單價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行(