如何建立支持地產集團商業(yè)模式的工程管理體系

1、如何建立支持XX商業(yè)模式的工程管理體系一、我們的商業(yè)模式要求工程管理做什么二、為什么工程管理要支持我們的商業(yè)模式三、怎么建立符合XX商業(yè)模式的工程管理 體系1、我們的商業(yè)模式是什么2、商業(yè)模式對工程管理提出了什么要求一、我們的商業(yè)模式要求工程管理 做什么1、我們的商業(yè)模式是什么商業(yè)模式：縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期購買土地開工付款售房收到房款進住應收款天數(shù)現(xiàn)金到現(xiàn)金周期應付款天數(shù)開盤2、商業(yè)模式對工程管理提出了什么要求2.1 盡可能早的開工，提前做好工程準備2.2 盡快達到工程項目開盤（可售部位）2.3 盡早把項目最有價值的部位呈獻2.4 盡可能把首付工程款拖到開盤之后2.5 盡可能分散墊資，使工程款

2、后付2.6 前兩次工程款及關鍵工期、關鍵線路上工程款必須 保證，否則以后將付出更大代價2.7 要求我們必須有全程全員客戶意識,以客戶為導向,做足 做細我們的產品,讓客戶盡快產生購買行為.二、為什么工程管理要支持我們的商業(yè)模式1、使我們找到工程工作的方向2、使我們的操作有了依據(jù)3、這樣做可以實現(xiàn)工程工作的價值4、可以使我們安排工作時知道輕重緩急5、使我們的資源價值最大化1、使我們的工程工作找到方向藍水假期為例子方向在于對項目的理解，對市場、客戶的理解，對我們產品的系統(tǒng)、綜合的理解。2、使我們的操作有了依據(jù) 我們整個項目的操作思路、實施計劃、操作原則的依據(jù)就是我們的商業(yè)模式，只有充分理解我們的商業(yè)

3、模式，我們才知道我們操作的主線是什么，怎么操作我們的項目。3、這樣做可以實現(xiàn)工程工作的價值 工程管理是純技術的管理工作，技術只有同商務相結合才能發(fā)揮技術的最大價值，商務工作也只有充分利用技術才能使商業(yè)價值實現(xiàn)。工程的工作很辛苦，但如果不能很好的支持我們的商業(yè)模式，工程的價值也很難得以實現(xiàn)。4、可以使我們安排工作時知道輕重緩急 我們的商業(yè)模式讓我們安排工作時知道先干什么，后干什么，哪些重要，哪些不重要，哪些是緊急的，哪些可以緩一下。我們工程上的關鍵線路是什么，關鍵線路上的關鍵點是什么，聚焦哪些關鍵點。5、使我們的資源價值最大化5.1 我們資源有什么 除了實體的人力、財力、物力之外還有時間，我們的

4、經驗、勇氣、膽識、我們的智慧，我們的信心,我們的企業(yè)文化和行動綱領。5.2 在有限資源約束條件下，充分利用我 們易得的資源，使我們有限的資源價 值最大化。5.3 比如：開盤需要示范區(qū)時，時間是關鍵，這 時除充分利用我們智慧安排操作思路外，資 金使用應適當傾斜，在做決策時，工期應是 第一位，成本其次。三、怎么建立符合XX商業(yè)模式的工程管理體系1、建立一個深刻理解公司商業(yè)模式的工程管理團隊2、建立網絡化的項目管理體系3、強調團隊的思考與執(zhí)行4、要進行有效的價值傳遞5、第一次就把事情做好6、全程全員客戶意識7、工程的實施與組織8、速度決定一切，如何加快工程進度1、建立一個深刻理解公司商業(yè)模式的管理團

5、隊1.1 宣貫學習做到真正理解公司的商業(yè)模式1.2 團隊成員在思考問題，制定方案時一定要符合商業(yè) 模式的要求。1.3 團隊的最終決策時一定要站在公司層面上考慮：是 否是最優(yōu)，是否符合商業(yè)模式的要求，學會算大帳。 2、建立網絡化的項目管理體系 工程項目具有不可分割的整體性、密切相關性、同步性，任何一項單位工程都不是一個人或一個專業(yè)能獨立完成的，以這要求每個人都有高度的協(xié)作精神。項目組織結構一級二級三級項目組織結構項目工作分解結構2、建立網絡化的項目管理體系 這種網絡化的結構體系實現(xiàn)了項目工作分解結構與項目組織結構的結合，將項目劃分為相對獨立的便于管理的單元，將這些業(yè)務單元與組織結構相聯(lián)系，并將這

6、些單元工作賦予相應的具體的部門和人完成，達到事事有人管，人人有事干，避免出現(xiàn)管理的灰色區(qū)域。這種管理體系具有一下特點： 2、建立網絡化的項目管理體系 2.1 每個人既是做事者又是管理者。 2.2 增加了平層之間的交流、溝通，使溝通更直接更有 效，提高了效率。 2.3 每個人都清楚自己干什么，別人干什么，怎么配合， 怎么推動自己及別人的工作。 2.4 在這種系統(tǒng)的有機的網絡化管理體系中能使每個人系 統(tǒng)的思考問題，把問題想的更深更全。 2.5 這是一個動態(tài)變化的體系、開放的體系有利于員工相 互學習，全面發(fā)展，有利于鍛煉人、培養(yǎng)人。 2.6 使部門經理有更多的時間去考慮部門遠景，有利于部 門的團隊建

7、設、有利于部門長遠發(fā)展。 3、強調團隊的思考與執(zhí)行 任何一件事都不是一個部門能獨立完成的，都需要部門間的協(xié)作與配合。如果要提高操作水平，在一個項目實施前，在領導團隊的推動下，所有部門應對該項目進行深度理解，得出一個整體操作思路，也就是我們常說的項目開發(fā)組織設計，也叫項目操作實施方案。然后，再細化分解到部門的指標體系去執(zhí)行。工程的操作思路，一定是各部門及公司領導團隊共同思考的結果。我們必須站在體系的高度考慮問題，而不能僅站在部門層面上，我們在具體實施時也需要各部門的及時配合與協(xié)作。4、要進行有效的價值傳遞 任何一項客戶認可的產品的價值都不是一個人，一個部門能獨立完成的，需要大家協(xié)同作戰(zhàn)。在產品價

8、值傳遞中，每個部門都要做好產品的保值增值，充分挖掘產品的價值，使每個環(huán)節(jié)產品價值最大化。每個人、每個部門在此基礎上，還應進行有效的傳遞，防止出現(xiàn)失真、遺漏，使產品價值得不到發(fā)揮，只有每個部門、每個人把產品價值最終傳到客戶，讓客戶認可，我們的工作才能有價值，才能實現(xiàn)我們的目標。因此我們工程管理部門必須同各部門密切協(xié)作，主要體現(xiàn)以下幾方面： 4、要進行有效的價值傳遞4.1 主動與研發(fā)配合做好設計階段的價值傳遞（1）要在設計階段系統(tǒng)考慮整個項目 在設計階段我們所考慮的對象為規(guī)劃總平面設計、建筑方案、施工圖、綜合管網設計、景觀設計及室外附屬工程設計。雖然歸屬不同的部門，我們必須系統(tǒng)的、綜合的考慮整個項

9、目而不能單獨的考慮其中的任何一個方面。4、要進行有效的價值傳遞（2）在設計階段就要考慮施工方案，保證產品品質 項目的操作、開發(fā)、實施以及好的工藝實施必須在設計階段就得解決。根據(jù)項目推廣思路有些反正常工序，要提前出的形象部位，我們必須在設計階段采取技術措施從建筑物、綜合管網、景觀系統(tǒng)、綜合地考慮，采取最優(yōu)的方案達到成本最低、質量最好。如果我們提前出樣板環(huán)境，我們就可以把綜合管網進行優(yōu)化，在技術上采取措施達到做一塊成一塊，成一塊保一塊，這樣項目總體成本最低，不至于造成資源浪費，給客戶造成不好影響。 4、要進行有效的價值傳遞（3）設計階段是挖掘項目產品價值最大階段 工程項目成本7090在設計階段已經

10、確定，工程實施階段只能通過招投標、減少簽證、集團采購降低有限的成本，設計階段是成本控制的關鍵階段，工程部必須積極參與此階段。 4、要進行有效的價值傳遞 4.2 充分理解整個項目的推廣策劃。 項目的推廣策化是銷售部門根據(jù)市場需求情況做出的整個項目的營銷思路，工程開發(fā)部門只有充分理解這個思路才能知道整個營銷策劃活動及其時間節(jié)點，才能安排相對應的工作，保證推廣策化階段的價值進行有效的傳遞。 4、要進行有效的價值傳遞 4.3 做好本部門工作，使傳遞的價值增值保值。 作好本部門的本職工作，做好成本控制，保證產品質量、使用功能，保證開盤、入住時間節(jié)點，做精做細產品，給客戶提供價值最大化的產品。 4、要進行

11、有效的價值傳遞 4.4 對銷售進行充分的價值傳遞。 給銷售部門講解產品的每一個細節(jié)，使其充分理解產品的優(yōu)勢及亮點；給銷售部門講解產品的操作工藝，使其對產品的品質充滿信心，從而在銷售過程中傳遞給客戶，使客戶對產品有信心。5、第一次就把事情做好 我們的核心價值觀和商業(yè)模式要求我們必須第一次就把事情做好，這也是工程項目不可反復性的特點所決定的，第一次就把事情做好，可以節(jié)省資源，降低成本，提高效率，縮短工期，鼓舞士氣。因此在我們的項目操作中，不管任何事情我們都堅持第一次就把事情做好的這個原則，通過制定最佳方案，建立強有力的執(zhí)行體系，來保證其實現(xiàn)。 5、第一次就把事情做好5.1、如何制定最佳方案5.2、

12、如何建立強有力的執(zhí)行體系5、第一次就把事情做好5.1、如何制定最佳方案（1）要把做的事剖析透，從各個方面弄清弄明（2）要善于利用思維工具把事情想全、想深、想得遠（3）充分利用我們的資源（4）制定行動的方案5、第一次就把事情做好（1）要把做的事剖析透，從各個方面弄清弄明？在什么時間，什么時候開始、結束，有效時間多長在什么地點，處在什么位置，什么層面有誰去做，誰去監(jiān)督，責任人是誰，像管人員是誰，什么樣的關系如何去做好，如何保證，如何實施為什么要這樣做為什么要這樣想為什么不那樣做事情的內容是什么WHENWHEREWHOHOWWHYWHAT如何把事弄清弄明 5W1H圖 5、第一次就把事情做好（2）要善

13、于利用思維工具把事情想全、想深、想得遠邏輯思維形式概念判斷推理是科學認識過程中形成的反映同類客觀對象一般的本質屬性的思維形式是在判斷的基礎上，運用邏輯規(guī)律揭示判斷之間必然聯(lián)系的思維形式是對某種研究對象肯定或否定的一種思維形式網線、網結往反過程網線網結從繽紛復雜的表面現(xiàn)象抓住事物的本質及規(guī)律可以抓住事物本質間的必然聯(lián)系對未知事物規(guī)律性認識可以使我們從個別人是一般，又從一般分是認識個別達到目的網絡比喻定義形式邏輯思維方法比較與分類歸納與演繹確定客觀對象的共同點和差異點的邏輯方式根據(jù)對象的共同點和差異點，把事務劃分不同種類的邏輯方法從個別實施中概括出一般原理的思維方法從一般原理出發(fā)推出個別新知識的推

14、理方法把整體分解為部分，把復雜的事務分解為簡單的要素，然后分別加以研究的一種思維形式把研究對象的各個部分、方面和因素的特點、性質聯(lián)系起來考察，從整體上去認識和把握研究對象的一種思維方法比較是有條件的，既要抓住要害關鍵進行比較，又要全面進行比較。比較要有明確的標準，分類是在比較的基礎上進行，應從現(xiàn)象分類進入本質分類歸納蘇演繹是辯證的統(tǒng)一，兩者缺一不可，歸納是以演繹為先導，演繹以歸納為前提分析與綜合按其思維方向是相反的，但是二者又是辯證統(tǒng)一，分析是以整體為基礎，分析不是目的，分析是為了綜合方法定義關系分析與綜合5、第一次就把事情做好創(chuàng)造性思維分類想象在已有的事實材料和知識的基礎上，經過新的加工、排

15、列和組合而創(chuàng)造新形象或引發(fā)新聯(lián)想的思維活動直覺在已有知識和經驗基礎上對事物本質的直接領悟和判斷，表現(xiàn)為對事物底蘊的迅速揭開，對現(xiàn)象奧秘的迅速發(fā)現(xiàn)，直覺也可以說是一種洞察力靈感在創(chuàng)造活動中，由于某種誘因的作用的作用所出現(xiàn)的一種忽然大徹大悟、豁然開朗、思路突然貫通的飛躍性思維現(xiàn)象指有創(chuàng)見的思維過程，它不僅能把握事物發(fā)展本質，而且進一步提供具有新價值的思維成果定 義定義 通過邏輯思維、創(chuàng)造性思維，我們能把握住事物本質及其規(guī)律，事物間的聯(lián)系、因果關系、發(fā)展趨勢，使我們能更好的把握我們的所做的事。5、第一次就把事情做好（3）充分利用我們得資源 在制定方案時還應充分考慮我們的資源，使我們的資源充分利用，達

16、到價值最大化，我們的資源包括：人力、資金、設備、經驗、行動綱領、企業(yè)文化，還包括我們的責任心，我們的勇氣、膽識、判斷以及決策。根據(jù)不同的資源的約束條件，我們在對資源分配時，要采取不同的資源優(yōu)先原則。 5、第一次就把事情做好（4）制定行動的方案 a.形成可行的幾個方案 b.進行方案的評估、驗證 c.形成一個最優(yōu)有方案 d.進行風險評估，增加方案的保證率 5.2、如何建立強有力的執(zhí)行體系 以上形成的最優(yōu)的方案，只是我們成功的第一步，要想第一次就把事情做好，光有好的方案還不行，還必須有很強的執(zhí)行能力，為此我們還需做好以下幾方面： 1、方案學習、宣貫、落實 2、建立相應的執(zhí)行團隊 3、建立事前、事中、

17、事后的控制體系 4、建立考核指標體系，并與績效掛鉤 5、第一次就把事情做好5、第一次就把事情做好目標計劃設定項目總流程設計控制點明確責任人實施過程中檢查、對比下道工序或新目標流程1流程2流程3流程.標準1標準2標準3標準.完善計劃否是控制體系的流程示意圖6、全程全員客戶意識 在我們整個工程項目操作過程中每一個干事的人，要始終有客戶意識，要知道客戶關注什么，客戶會怎么想，客戶會認為什么是最好，把客戶的要求作為衡量我們工作是否達到最佳程度的標準，只有這樣我們才能知道我們的工作是否到位，只有客戶認可了我們的工作，才能真正體現(xiàn)我們產品的價值，實現(xiàn)我們的財務目標。因此我們必須把全程全員客戶意識貫穿到每個

18、人、每件事。 6、全程全員客戶意識6.1 做精做細產品,給客戶提供高品質的產品, 我們在現(xiàn)場進行工程管理時,必須用心、精 心、細心控制好我們的產品的品質,把握好 每一個細節(jié),讓細節(jié)打動我們的客戶6.2 做足做實產品的功能,給客戶一個良好的感 受6.3 對客戶關注的產品價值盡早盡快呈現(xiàn)6.4 做好現(xiàn)場文明施工,增加客戶對我們的信心7、工程的實施與組織 在工程的組織與實施時,我們必須結合我們的商業(yè)模式,系統(tǒng)地綜合地考慮問題。安排我們地工作不能只孤立于某一方面,單獨地考慮某一項可能會降低成本或加快工期,但如果要放到整個體系里或公司層面上,可能會引起別的成本增加或工期延長,綜合起來成本不一定最低,工期

19、不一定最短。我們在安排工作時必須學會算大帳,充分利用系統(tǒng)工程和價值工程原理,綜合平衡,使我們的工作達到完美。工程組織與實施具體要做的有很多,在此僅列幾點如下:7、工程的實施與組織7.1 發(fā)包時充分考慮承包商的墊資能力（不要給的太多）; 盡量分散墊資;可以同銷售掛鉤7.2 合同簽訂時應嚴謹,時時刻刻掌握主動，各種可能發(fā)生 的情況都考慮進去，例如無償配合銷售、無償配合配套 場地、防止民工鬧事問題、入住不交鑰匙、資料、封樓 等7.3 現(xiàn)場管理時要善于抓住主動，留痕跡。7.4 平面布置時要考慮到景觀、配套的施工，使場地不要成 為問題。7.5 示范區(qū)特殊棟號也應采取相應措施，避免與別的項目攪 在一起，說

20、不清不便管理。7.6 土建、配套、景觀必須作為一個整體系統(tǒng)地綜合地考慮, 巧妙地穿插流水,才能使整個項目縮短工期8、速度決定一切，如何加快工程進度 工程進度的快慢直接關系到項目的開盤、銷售及回款現(xiàn)金流。在項目實施中我們時刻聚焦戰(zhàn)略、聚焦商業(yè)模式，按照項目的總體操作思路制定進度計劃，嚴格控制、偏執(zhí)執(zhí)行確保了每個時間節(jié)點的按時實現(xiàn)，密切配合銷售推廣活動，展現(xiàn)項目價值，吸引客戶盡快認可我們的產品、購買我們的產品，縮短現(xiàn)金現(xiàn)金的時間，保證回款最大化。為此，我們科學安排、統(tǒng)籌計劃，同時加強預控及過程管理，做到事前提前安排，事中及時處理，事后及時解決，從管理中要進度。 為了做好進度控制要做一下幾方面工作： 8.1 明確目標，建立相應的管理體系 我們建設單位與施工、監(jiān)理單位共同編制總進度計劃，通過優(yōu)化網絡圖，抓住關鍵線路，明確我們的總目標、分目標及我們需要將資源聚焦和加強的環(huán)節(jié)。甲方、監(jiān)理、施工單位將共同編制的項目總進度計劃、單位工程施工進度計劃、分部分項工程進度計劃、以及季、月、周進度計劃落實到相應的管理體系，明確責任人，