上海某混合型別墅社區(qū)項目分析報告_secret

1、 *分析報告本篇框架 前言 產(chǎn)品開發(fā) 項目所在位置 項目概況 樓盤定位背景1 打造聯(lián)排及疊加別墅混合園區(qū)的初衷2 采用混合排布方式的設(shè)想3 “內(nèi)庭式”房型結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵六 產(chǎn)品定位遇到的問題及解決方式1 如何豐富園區(qū)的景觀空間2 如何使建筑形態(tài)靈活多變七. 產(chǎn)品表現(xiàn)力的經(jīng)典部分及分析 1 園區(qū)景觀構(gòu)成2 建筑立面形態(tài)3 獨特的房型構(gòu)造 前言該案依托松江新城英式風(fēng)貌區(qū)的完善規(guī)劃與得天獨厚的天然水景，打造出了一處設(shè)計獨特的混合型別墅社區(qū)。其特有的房型及建筑形態(tài)是我們所要研究的重點。并使我們深刻感受到產(chǎn)品創(chuàng)新所帶來的強大力量。產(chǎn)品開發(fā)發(fā) 展 商:*集團(tuán)/*集團(tuán)項目所在位置*由上海*集團(tuán)與*集團(tuán)共同開發(fā)。

2、項目地塊位于松江新城西部的高檔住宅區(qū)內(nèi)，與大學(xué)城相鄰。地塊西臨油墩港，南臨釣子港，東臨三新路，北臨廣富林路。周邊的生活及商業(yè)配套有新天地休閑廣場、蘭橋休閑廣場、樂購等。依托松江新城美好的發(fā)展前景，該案的升值潛力及地塊前景看好。目前周邊在售同類型相似個案僅久陽文華府邸一處，具體數(shù)據(jù)如下。樓盤名稱產(chǎn)品型式項目規(guī)模主力面積目前價位工程進(jìn)度產(chǎn)品檔次久陽文華府邸聯(lián)體、疊加別墅、小高層建面14萬平方米，容積率0.8 163.59-198.52平方米40006000元/平方米預(yù)售中高檔項目概況本案地塊呈不規(guī)則形狀，兩面臨河，天然景觀優(yōu)勢明顯。地塊西臨油墩港，南臨釣子港，東臨三新路，北臨廣富林路。該案基地面積

3、9.1萬平方米，總建面8.1萬平方米，容積率0.9，綠化率35%，總戶數(shù)410套。園區(qū)是由50棟疊加和聯(lián)排別墅共同組成的純別墅社區(qū)，共分兩期開發(fā)。房型面積從166210平方米不等，目前單價5700-7300元/平方米，總價在120-150萬左右。預(yù)計將于2005年11月交房。園區(qū)的主次入口都設(shè)于三新路，在油墩港和釣子港的濱江綠化帶上都設(shè)有小區(qū)出入口，園區(qū)的建筑為現(xiàn)代英式風(fēng)格，與松江整體英倫風(fēng)格相協(xié)調(diào)，用材較為考究和細(xì)膩。樓盤定位背景打造聯(lián)排及疊加別墅混合園區(qū)的初衷1差異化市場競爭的需要根據(jù)對周邊市場產(chǎn)品的了解表明，周邊個案以公寓或是獨棟別墅為主的單一產(chǎn)品社區(qū)為多，基本無大規(guī)模聯(lián)排及疊加別墅社區(qū)

4、。故推出聯(lián)排及疊加別墅混合型社區(qū)是出于市場差異化競爭的需要。2滿足中產(chǎn)階級客戶需求該案的產(chǎn)品總價在100多萬，房型面積基本控制在200平方米以下。較為適中的面積和總價范圍非常適合既想改善住房品質(zhì)和享受別墅生活，又想控制購房成本的中產(chǎn)階級人士的需求。3優(yōu)越的自然環(huán)境優(yōu)勢 地塊周邊兩條相臨的河道以及良好的生態(tài)環(huán)境，賦予了該案良好的生態(tài)景觀體系，為打造別墅社區(qū)奠定了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。二采用混合排布方式的設(shè)想1豐富立面形態(tài)的需要將聯(lián)體及疊加別墅采用混合的排列方式，使建筑的外部立面呈現(xiàn)出高低起伏，層次分明，充滿變化的外部形態(tài)，建筑的外觀更加美觀和自然。2產(chǎn)品創(chuàng)新的需要 市場上同類產(chǎn)品的一般做法是將聯(lián)排及疊

5、加別墅從建筑排布上相互分離。而該案采用混合式的排列手法，是對原有產(chǎn)品的創(chuàng)新及超越，也印證了市場產(chǎn)品正在經(jīng)歷一個不斷升級換代的過程。三“內(nèi)庭式”房型結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵1中國傳統(tǒng)的建筑元素房屋的“內(nèi)庭式”構(gòu)造，是傳統(tǒng)中國建筑的元素。圍合的空間使人產(chǎn)生安全感和占有感，符合中國人的傳統(tǒng)心理習(xí)慣。2景觀資源的最大化 內(nèi)庭的引入使建筑包圍了景觀，拉長了景觀線，加強了視野延伸度。從而使有限的景觀資源得到了充分利用。3基于傳統(tǒng)式內(nèi)庭的升級 該案的內(nèi)庭是基于傳統(tǒng)式內(nèi)庭基礎(chǔ)上的升級。較之傳統(tǒng)的天井式幽暗內(nèi)庭，該案的內(nèi)庭呈現(xiàn)出半開放的狀態(tài)，是一種融合于自然的建筑空間藝術(shù)。產(chǎn)品定位遇到的問題及解決方式一如何豐富園區(qū)的景觀空間

6、1充分利用天然景觀資源 充分利用地塊兩面臨水的地理優(yōu)勢，在臨油墩港和釣子港的兩邊設(shè)置濱江綠化帶。將地塊臨水的天然景觀優(yōu)勢充分發(fā)揮了出來。2展現(xiàn)畢加索的藝術(shù)風(fēng)格園區(qū)景觀設(shè)計以畢加索的五個時期為主線，采用了蘭色、玫瑰色、古典及抽象派時期為景觀主題，形成了五處主題組團(tuán)，各組團(tuán)分別展現(xiàn)出不同的四季風(fēng)貌。在一種藝術(shù)的氛圍中豐富了園區(qū)景觀構(gòu)成。3“內(nèi)庭及院落”造就的景觀空間 結(jié)合房型的獨特構(gòu)造，設(shè)置了多處內(nèi)庭及院落空間。在將景觀引入住宅內(nèi)部的同時，創(chuàng)造出更為符合中國式生活習(xí)慣的住宅空間。 通過以上幾個層次景觀空間的運用，創(chuàng)造出園區(qū)內(nèi)部多層次，多種形態(tài)，充滿變化的景觀構(gòu)成。二如何使建筑形態(tài)靈活多變1建筑數(shù)量

7、靈活組合的排布方式該案的聯(lián)體及疊加別墅排列方式，擺脫了原有兵營式格局，采用建筑數(shù)量靈活組合的排布方式。建筑或四戶一聯(lián)，或六戶一聯(lián)，依道路及景觀分布而自然排布。在擺脫建筑外觀呆板的同時，形成了合理并充滿人性化的建筑排布。2各種建筑形態(tài)混合排布的方式 該案將聯(lián)體及疊加別墅混合排布。由于產(chǎn)品類型的外觀不同，相互組合之后產(chǎn)生了高低起伏，富有層次感的立面形態(tài)。使建筑的外觀更加靈活多變。產(chǎn)品表現(xiàn)力的經(jīng)典部分及分析一園區(qū)景觀構(gòu)成 依托兩面臨水的獨特地塊環(huán)境，園區(qū)的景觀環(huán)境采用了獨特的設(shè)計形式。園區(qū)地塊兩面臨水，具有優(yōu)越的天然景觀。主次入口位于三新路，油墩港和釣子港的濱江綠化帶上也設(shè)有小區(qū)出入口。依托油墩港和

8、釣子港的濱江綠帶，園區(qū)景觀設(shè)計采用了簡單現(xiàn)代的藝術(shù)風(fēng)格。充分利用地塊兩面臨水的地理優(yōu)勢，采用了在近現(xiàn)代藝術(shù)領(lǐng)域中處于重要地位的“立體派”景觀表現(xiàn)手法，創(chuàng)造出藝術(shù)氛圍濃郁而又極富歸宿感的園區(qū)環(huán)境。園區(qū)景觀設(shè)計以“立體派”創(chuàng)造人畢加索的五個時期為主線，采用了蘭色、玫瑰色、古典及抽象派時期為景觀主題，形成了五處主題組團(tuán)，各組團(tuán)分別展現(xiàn)出不同的四季風(fēng)貌。在園區(qū)環(huán)境中用景觀語言展現(xiàn)出畢加索的藝術(shù)風(fēng)格。藝術(shù)性社區(qū)是目前普遍運用的園區(qū)景觀設(shè)計手法。藝術(shù)的導(dǎo)入使得建筑不再是單純的建筑，而是具有了豐富的文化和藝術(shù)底蘊。二建筑立面形態(tài)該案的建筑排布方式不同于一般傳統(tǒng)的做法，從而呈現(xiàn)出獨特而富有變化的立面形態(tài)。 不

9、同于以往混合式別墅園區(qū)將疊加及聯(lián)體別墅從外部建筑排布上完全分離的做法，該案的建筑排布采用將疊加及聯(lián)體別墅混合排列的方式，呈現(xiàn)出高低起伏，層次分明，富有節(jié)奏感的立面形態(tài)?；谄鸱兓牧⒚嫘螒B(tài)，立面之上咖啡色的磚墻，柑蘭色涂料以及白色涂料的混合運用，體現(xiàn)出典雅、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠⑹浇ㄖL(fēng)格?；谒山⑹斤L(fēng)貌區(qū)的規(guī)劃思路，引入創(chuàng)新的建筑排布手法，形成了典雅而充滿變化的立面形態(tài)。 三獨特的房型構(gòu)造 1A戶型分析： 該套為聯(lián)體別墅房型，房型建筑面積約193m，基地呈南北向的長方形布局。房型布局：1整套房型包括架空層和地面以上的三層空間。2一層是會客、日常起居的區(qū)域。3二層為臥室休息區(qū)域。4三層是主臥空間。架空層

10、：包括一個北入口的停車位和獨立的洗衣房。有樓梯上到一層中部。優(yōu)點：獨立車庫是別墅的必要配置。洗衣房的配備十分人性化。一層：以中庭為界，分為南北區(qū)域。中庭位于一層中部，通過西側(cè)長廊與入口花園相通。位于中庭以南的客廳，通過北面玻璃門連通中庭景觀。位于中庭以北的餐廳區(qū)域，通過南面玻璃門連通中庭景觀。整個一層以中庭為界形成錯層空間，南低北高。優(yōu)點：中庭的設(shè)計，增加了建筑內(nèi)部的采光和通透感。連通中庭和花園的長形廊道體現(xiàn)出濃郁的中式建筑風(fēng)格。入口庭院的設(shè)置，提升了空間的品質(zhì)感。錯層設(shè)計使別墅的空間感進(jìn)一步加強。缺點：房型的進(jìn)深較長，舒適度欠佳。廊道占用了一定的開間距離，產(chǎn)生空間壓迫感。二層：以中部樓梯為界

11、，分為南北兩間臥室。北面帶有公共衛(wèi)生間。優(yōu)點：中庭上空使二層房間的采光，通風(fēng)俱佳，視野延伸度極強。中庭上空提供了上下層的交流平臺。南北雙陽臺使每間臥室都享有對外交流平臺。缺點：整個層面的進(jìn)深較大，臥室之間聯(lián)系欠佳。僅有的一個衛(wèi)生間設(shè)計，較為不便。三層：以中部樓梯為界，分為南面的臥室和北面的工作室。北面帶有公共衛(wèi)生間。優(yōu)點：中庭上空使二層房間的采光，通風(fēng)俱佳，視野延伸度極強。中庭上空提供了上下層的交流平臺。以整層作為主臥空間，私密性較好。缺點：1整個層面的進(jìn)深較大，功能區(qū)之間聯(lián)系欠佳。2僅有的一個衛(wèi)生間設(shè)計，較為不便?？傮w評價：中庭和長長的廊道構(gòu)筑出強烈的中式建筑意味，提升了建筑的景觀度和采光度

12、。解決了原本由于較長的進(jìn)深而產(chǎn)生的問題。房型的空間布局形態(tài)體現(xiàn)出一定的建筑文化底蘊。2C戶型分析： 該房型為疊加別墅下層房型，建筑面積約174m，房型基地呈南北向的長方形布局。房型布局：1整套房型包括地下車庫以及地面上兩層。2一層是會客，日常起居的空間。3二層為臥室休息區(qū)域。架空層：包括一個停車位和獨立的洗衣房。有樓梯通往地面一層。優(yōu)點：1獨立車庫是別墅的必要配置。2洗衣房的配備十分人性化。一層：由中部樓梯分為南北區(qū)域。整個層面采用錯層設(shè)計。南面進(jìn)入后是客廳區(qū)域。北面為餐廳區(qū)域外帶一間工作室。優(yōu)點：客廳6.3米超大開間，寬敞而采光充分。房間規(guī)整，功能周全。錯層設(shè)計在將空間自然區(qū)分的同時，也加強

13、了空間的層次感。入口花園設(shè)計，使進(jìn)門處有了過渡空間。缺點：餐廳東面沒有窗戶，完全依賴南面的間接采光。書房面積過小，舒適感欠佳。二層：經(jīng)由中部樓梯將二層分為南面的兩間臥室和北面的一間臥室。主臥及北面臥室?guī)в嘘柵_。優(yōu)點：房型規(guī)整，布局合理。主臥開間大，采光好，儲藏空間充分。南北雙陽臺設(shè)計，增加與外部接觸空間。缺點：1缺少起居空間。2中部交通中心空間比較逼仄?？傮w評價：該房型總體結(jié)構(gòu)簡單合理，面積利用率高，加上較為適當(dāng)?shù)拿娣e，使該房型成為理想的居家型房型。D戶型分析： 該房型為疊加別墅上層房型，建筑面積約215m，房型基地呈南北向的長方形布局。房型布局：整套房型包括架空層以及三，四，五層和閣樓空間。

14、三層是會客，日常起居的空間。四層為臥室休息區(qū)域，帶有露臺。五層為主臥空間，帶有露臺。架空層：包括一個北入口的停車位和獨立的洗衣房。有夾層樓梯通往一層。優(yōu)點：1獨立車庫是別墅的必要配置。2洗衣房的配備十分人性化。三層：中部樓梯將三層分為南北兩個區(qū)域。南面是起居休閑空間。北面是餐廳區(qū)域。優(yōu)點：中式的中庭把陽光引入屋內(nèi)，加強了房間的采光及通風(fēng)。房型規(guī)整，符合中式的建筑形式。南北向的功能空間區(qū)分明確合理。缺點：餐廳面積相對較小。四層：中部的樓梯將四層分為南北兩間臥室。南面臥室?guī)в幸粋€露天平臺。優(yōu)點：整體布局合理。中庭挑空部分給北向房間增加了采光。兩間臥室都具有室外活動空間，非常人性化。缺點：南面臥室距衛(wèi)生間距離較遠(yuǎn)，略為不便。北面臥室面積較小，