[鄭州]寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（29頁(yè)）

1、鄭州xx寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 市 場(chǎng) 調(diào) 研 目 的 鄭 州 市 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 格 局 分 析東 區(qū) 市 場(chǎng) 重 點(diǎn) 調(diào) 研 區(qū) 域 分 析重 點(diǎn) 個(gè) 案 分 析市場(chǎng)調(diào)研目的了解鄭州市場(chǎng)代表性樓盤(pán)情況了解東區(qū)市場(chǎng)格局劃分強(qiáng)化自身調(diào)研能力及市場(chǎng)分析能力目錄 市 場(chǎng) 調(diào) 研 目 的 鄭 州 市 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 格 局 分 析東 區(qū) 市 場(chǎng) 重 點(diǎn) 調(diào) 研 區(qū) 域 分 析重 點(diǎn) 個(gè) 案 分 析鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)格局分析區(qū)域劃分鄭州全市總面積7446平方公里，人口862萬(wàn)人，城建面積與人口在全國(guó)為第十三大城區(qū)市區(qū)由6大片區(qū)組成，分別為金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)及鄭東新區(qū).金水區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)中原

2、區(qū)惠濟(jì)區(qū)管城區(qū)金水區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研項(xiàng)目概括金水區(qū)項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱(chēng)體量容積率樓體 /層數(shù)均價(jià)元/居易摩根中心350001棟27層18000蘇荷中心1120005.71棟30層13000曼哈頓金融中心630006.51棟26層22000升龍環(huán)球廣場(chǎng)930005.242棟28層12000鄭州時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)新項(xiàng)目暫無(wú)數(shù)據(jù)1棟29層無(wú)價(jià)格信息居易摩根中心金水區(qū)- 鄭州行政區(qū)，內(nèi)含各大機(jī)關(guān)行政單位，政府公務(wù) 要員，150萬(wàn)人口位居鄭州各區(qū)第一。從房市銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)有較強(qiáng)的消費(fèi)內(nèi)力。蘇荷中心曼哈頓金融中心升龍環(huán)球廣場(chǎng)鄭州時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)中原區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研項(xiàng)目概括中原區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)體量容積率樓體/層

3、數(shù)售價(jià)元/升龍金中環(huán)3530002棟36層8900萬(wàn)乘國(guó)際370007.21棟25層9000升龍金中環(huán)中原區(qū)- 鄭州老居民區(qū)（西區(qū)），古老陳舊的3-5層蘇聯(lián)老式建筑隨處可見(jiàn)，茂密的參天大樹(shù)和綠化公園成為最悠閑的生活配套。對(duì)西區(qū)人來(lái)說(shuō)慢節(jié)奏生活一種享受。由于西區(qū)土地可利用資源較少，新建物業(yè)基本需要原址拆遷，為避免拆遷障礙，所以政府規(guī)劃首先選擇舊城廠區(qū)地塊、城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊，這也成為不少開(kāi)發(fā)商的一個(gè)方向。萬(wàn)乘國(guó)際二七區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研項(xiàng)目概括二七區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)體量容積率樓體/層數(shù)售價(jià)元/鼎盛時(shí)代264004.492棟16層13000升龍國(guó)際中心金茂廣場(chǎng)800005.51棟31層8500新田

4、廣場(chǎng)20000013.171棟300米無(wú)定價(jià)升龍聯(lián)合廣場(chǎng)318005.51棟29層7000鼎盛時(shí)代二七區(qū)- 商業(yè)區(qū)，包含火車(chē)站批發(fā)商圈，京廣鞋業(yè)批發(fā)商圈，南部物流園區(qū)等，商業(yè)集中，人口密集。升龍國(guó)際中心金茂廣場(chǎng)新田廣場(chǎng)升龍聯(lián)合廣場(chǎng)管城區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研項(xiàng)目概括管城區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)體量容積率樓體/層數(shù)售價(jià)元/正商國(guó)際廣場(chǎng)700000.81棟22層12000興達(dá)國(guó)貿(mào)1200006.51棟27層14000正商國(guó)際廣場(chǎng)興達(dá)國(guó)貿(mào)管城區(qū)- 中原文化歷史悠久，完整保留的商代遺址最具代表性。就像“美景鴻城”建筑設(shè)計(jì)理念，突顯了文化美和古典美。鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研項(xiàng)目概括鄭東新區(qū)CBD項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目

5、項(xiàng)目名稱(chēng)體量物業(yè)類(lèi)型層數(shù)售價(jià)千璽廣場(chǎng)240000酒店寫(xiě)字樓6050000中科金座75000寫(xiě)字樓31未定預(yù)計(jì)25000景峰國(guó)際50000酒店公寓3522000千璽廣場(chǎng)景峰國(guó)際中科金座鄭東新區(qū)CBD- 核心商務(wù)區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，圍繞會(huì)展中心和藝術(shù)中心聳立了兩環(huán)60棟高層建筑。千璽廣場(chǎng)”與“中科金座”，這兩棟基本是CBD中心的收官之作，周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目如雨后春筍，一夜而生，現(xiàn)時(shí)段周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目達(dá)10余個(gè)?？偨Y(jié)大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，品質(zhì)生活開(kāi)啟土地資源稀缺，舊城改造將至樓宇升級(jí)換代，高端產(chǎn)品崛起目錄 市 場(chǎng) 調(diào) 研 目 的 鄭 州 市 寫(xiě) 字 樓 市 場(chǎng) 格 局 分 析東 區(qū) 市 場(chǎng) 重 點(diǎn) 調(diào) 研 區(qū) 域

6、 分 析重 點(diǎn) 個(gè) 案 分 析住宅寫(xiě)字樓客戶(hù)群體市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)規(guī)劃調(diào)研區(qū)域東區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析市場(chǎng)規(guī)劃鄭東新區(qū)規(guī)劃整個(gè)鄭東新區(qū)劃分為龍湖區(qū)、龍湖南區(qū)、CBD、商住物流區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)，共計(jì)七大板塊。三年出形象，五年成規(guī)模，十年建新區(qū)，僅僅8年，鄭州東部、黃河南岸，崛起一座新城-鄭東新區(qū)昂起中原崛起的龍頭 區(qū)域規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)CBD，是鄭東的核心區(qū)，規(guī)劃面積3.45平方公里，兩環(huán)60棟建筑群圍繞會(huì)展中心及藝術(shù)中心調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域 - 中州大道以東、東風(fēng)路以西、農(nóng)業(yè)路以南、商都路以北CBD核心商務(wù)區(qū)商住物流區(qū)鄭東新區(qū)東區(qū)鄭州未來(lái)新城區(qū)CBD-中央商

7、務(wù)區(qū)，是鄭東的核心區(qū)，規(guī)劃面積3.45平方公里，兩環(huán)60棟建筑群圍繞會(huì)展中心及藝術(shù)中心。商住物流區(qū)-是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積23萬(wàn)平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容針對(duì)區(qū)域內(nèi)市政規(guī)劃、交通、配套等；調(diào)研產(chǎn)品10個(gè)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目；調(diào)研重點(diǎn)：針對(duì)市政規(guī)劃、道路、配套進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目產(chǎn)品、規(guī)劃、客戶(hù)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍等進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)區(qū)域內(nèi)在售以及待售寫(xiě)字樓情況。中科金座景峰國(guó)際千璽廣場(chǎng)原盛國(guó)際綠地之窗升龍廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積建筑面積物業(yè)類(lèi)型交房時(shí)間位置開(kāi)發(fā)商綠地之窗56000480000商業(yè)、寫(xiě)字樓2013-10東風(fēng)

8、路、商鼎路綠地老街坊置業(yè)原盛國(guó)際240畝380000商業(yè)、寫(xiě)字樓2010-10金水路、東風(fēng)路綠地老街坊置業(yè)中科金座500075000寫(xiě)字樓2013-5商務(wù)外環(huán)、九如路坤午置業(yè)景峰國(guó)際500050000酒店公寓2011-10商務(wù)外環(huán)、九如路億國(guó)金順?lè)慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)千璽廣場(chǎng)30000240000酒店、寫(xiě)字樓2012-9CBD中心湖南側(cè)綠地老街坊置業(yè)升龍廣場(chǎng)86畝600000商業(yè)、寫(xiě)字樓未定東風(fēng)路、商鼎路升龍集團(tuán)中科金座景峰國(guó)際千璽廣場(chǎng)原盛國(guó)際綠地之窗升龍廣場(chǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品劃分寫(xiě)字樓產(chǎn)品商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目-基本概況硬件配套項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間樓層高度層數(shù)單層面積單層戶(hù)數(shù)電梯數(shù)停車(chē)位物業(yè)公司附加值綠地之窗4

9、800002010-824、36200014143000上海圣維仕物業(yè)高鐵、酒店原盛國(guó)際3800002008-316、1730001000科瑞物業(yè)國(guó)際餐飲MALL中科金座75000預(yù)計(jì)明年3、4月份120米312000810地下3層高力國(guó)際樓頂停機(jī)坪景峰國(guó)際500002008-6120米351500地下3層北京國(guó)貿(mào)千璽廣場(chǎng)2400002010-5280米60240013281000科瑞物業(yè)萬(wàn)豪酒店、觀光、私人會(huì)所升龍廣場(chǎng)B-11600000預(yù)計(jì)年底100米2211001053400未定高鐵、酒店寫(xiě)字樓產(chǎn)品啟示： 隨時(shí)間的推移，項(xiàng)目升級(jí)一代強(qiáng)過(guò)一代，比外觀，比內(nèi)配，比市場(chǎng)價(jià)值，比地標(biāo)性建筑。但寫(xiě)

10、字樓不僅僅要從物業(yè)本身硬件提升品質(zhì)，更多的是增加服務(wù)配套。從各樓宇聘請(qǐng)的國(guó)內(nèi)外知名物業(yè)管理公司來(lái)看，產(chǎn)品看重品牌聯(lián)合，有效 提升品牌附加值。商務(wù)配套項(xiàng)目名稱(chēng)商務(wù)大堂會(huì)議中心商務(wù)洽談區(qū)大型多功能廳咖啡廳休閑廳商業(yè)街區(qū)酒店銀行郵政配套餐飲健身運(yùn)動(dòng)其他綠地之窗原盛國(guó)際中科金座景峰國(guó)際千璽廣場(chǎng)觀光旅游升龍廣場(chǎng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品啟示： 商業(yè)配套也成為寫(xiě)字樓的增值砝碼。近期開(kāi)發(fā)的品牌項(xiàng)目多注重商務(wù)配套服務(wù)。商務(wù)大堂、會(huì)議中心、功能廳、咖啡廳基本都有設(shè)置，就連商業(yè)一些配套也是各產(chǎn)品相繼增加的賣(mài)點(diǎn)。 在這群雄征戰(zhàn)之期，產(chǎn)品須找到自身配套賣(mài)點(diǎn)，增值服務(wù)，獨(dú)攬?jiān)鲋悼蛻?hù)。產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)權(quán)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)起初租金（ /元

11、/天）物業(yè)費(fèi)起初回報(bào)率（%）綠地之窗401.52萬(wàn)1.5-3元8.53.5-5原盛國(guó)際40二手價(jià)120001.534.5中科金座4030000CBD內(nèi)2-3元未定景峰國(guó)際402200025千璽廣場(chǎng)4050000項(xiàng)目稱(chēng)達(dá)6元19.85升龍廣場(chǎng)40未定200001.5-3元未定3.5-5寫(xiě)字樓產(chǎn)品以上租金預(yù)算為個(gè)人看法，結(jié)合項(xiàng)目周邊租金情況擬定，所以投資回報(bào)率換算僅是個(gè)人觀點(diǎn) 目前在全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上比較認(rèn)可并期望的投資回報(bào)率為6%8%之間，是與現(xiàn)代商鋪基本持平的超高投資回報(bào)率。而鄭州高端區(qū)域下的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)初期僅為3.5%-5%，回款年限長(zhǎng)達(dá)18-27年。但根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，CBD內(nèi)寫(xiě)字樓

12、空置率回暖下降至18%。這樣隨著市場(chǎng)發(fā)展租金逐年遞增，近兩年CBD區(qū)域內(nèi)回報(bào)率有望增至到6-7%，在循序漸進(jìn)的發(fā)展中，投資回報(bào)是相當(dāng)可觀的，慢慢接近全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)。投資回報(bào)分析 自2011年3月4日鄭州“最強(qiáng)限購(gòu)令”細(xì)則出臺(tái)后，鄭州市住宅市場(chǎng)成交量遭遇前所未有的“滑鐵盧”，成交一度跌至冰點(diǎn)，大量住宅投資客相繼撤離，尋找新的投資目標(biāo)。而同時(shí)，不在調(diào)控之列的寫(xiě)字樓市場(chǎng)借勢(shì)強(qiáng)力崛起，成為投資者追捧的香餑餑。 寫(xiě)字樓-限購(gòu)市場(chǎng)下的新熱點(diǎn)寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商土地投資轉(zhuǎn)向辦公樓 辦公樓是2011年前三季度中最大的熱點(diǎn)，投資61億，增長(zhǎng)90.4%比重由上年同期的6.4%上升到9.4%，高于同期住宅投資增速72.2個(gè)百

13、分點(diǎn)。寫(xiě)字樓產(chǎn)品總結(jié)寫(xiě)字樓-限購(gòu)市場(chǎng)下的新熱點(diǎn)投資回報(bào)穩(wěn)中有增，慢慢接近發(fā)達(dá)城市商業(yè)配套是物業(yè)增值的砝碼置業(yè)的主要目的為投資和改善性居住?？蛻?hù)分析 客戶(hù)來(lái)源于省內(nèi)各地，省會(huì)核心區(qū)的打造建設(shè)吸引著各地名流蜂擁相至，但大部分購(gòu)房者還是源于鄭州市區(qū)，但這其中大多客戶(hù)也為來(lái)鄭十年左右新居民即來(lái)鄭經(jīng)商投資的淘金者。購(gòu)房客戶(hù)多半為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管為主的社會(huì)各界上層人士；目錄 市 場(chǎng) 調(diào) 研 目 的 鄭 州 市 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 格 局 分 析東 區(qū) 市 場(chǎng) 重 點(diǎn) 調(diào) 研 區(qū) 域 分 析重 點(diǎn) 個(gè) 案 分 析位 置CBD中心湖南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模占地3萬(wàn)平方，建筑24萬(wàn)平方開(kāi)盤(pán)日期2010年4月交房日期2012年

14、9月項(xiàng)目規(guī)劃綠地中心千璽廣場(chǎng)共60層，其中535層國(guó)際5A甲級(jí)純生態(tài)商務(wù)寫(xiě)字樓；3855層超五星級(jí)萬(wàn)豪酒店；58層為空中觀光層、59層為頂級(jí)私人會(huì)所。寫(xiě)字樓面積區(qū)間160-300平方米。樓層高度280米層數(shù)60層客戶(hù)定位私營(yíng)企業(yè)家、企業(yè)集團(tuán)、投資客、資產(chǎn)不少于千萬(wàn)之上分析：超級(jí)地王之位，必配頂級(jí)配套設(shè)施。所處區(qū)域兩環(huán)建筑棟數(shù)60座，卻已被市場(chǎng)前期消化，此項(xiàng)目可為此地之絕唱，市場(chǎng)之獨(dú)特，280米可謂是現(xiàn)中原地標(biāo)建筑，乃至河南地標(biāo)建筑。千璽廣場(chǎng)該項(xiàng)目位于CBD中心湖南側(cè)，相鄰會(huì)展中心和藝術(shù)中心緊一步之遙，占據(jù)CBD核心之心。個(gè)案分析物業(yè)公司上海科瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)暫定19.8元/電梯數(shù)共計(jì)28部電梯品牌

15、全進(jìn)口三菱電梯停車(chē)位1000個(gè)左右單層面積2670單層戶(hù)數(shù)13戶(hù)，可自由分割銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)50000元銷(xiāo)售情況剩余2層房源戶(hù)型面積面積區(qū)間160-300平方米戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑呈圓柱體，主體中心電梯，各單位圍繞其中，全透明辦公區(qū)域分析：項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司全程管理。配套設(shè)施奢華頂級(jí)，就建筑成本每平米在2萬(wàn)以上。面積最小160導(dǎo)致總價(jià)不低于800萬(wàn)，過(guò)高的房?jī)r(jià)特定了高端客戶(hù)群體。雖然客群特定，但此項(xiàng)目搶占了市場(chǎng)空白，利用絕對(duì)優(yōu)勢(shì)迅速消化產(chǎn)品相當(dāng)可觀。調(diào)研期間產(chǎn)品銷(xiāo)售剩余2層。千璽廣場(chǎng)配套設(shè)施個(gè)案分析增值砝碼萬(wàn)豪酒店位于項(xiàng)目38-55層，2011年7月項(xiàng)目封頂，萬(wàn)豪正式簽約進(jìn)駐千璽廣場(chǎng)觀光旅游位于項(xiàng)目58層，觀光旅游帶動(dòng)人氣文化，高端的形象樹(shù)立于大眾心中。頂級(jí)私人會(huì)所位于項(xiàng)目59層，城市奢華的享受，隔絕于世的孤傲，成為