[河南]住宅項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告(圖文并茂 123頁)1

1、xx四期定位及物業(yè)發(fā)展建議報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析項目整體情況概述項目擁有的優(yōu)勢資源：國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場唯一性；水系景觀、原生態(tài)景觀、黃河大觀人文景觀豐富性；黃河濕地保護區(qū)稀缺性。xx項目憑借高爾夫景觀和自然景觀，定位于旅游、度假、休閑為一體的綜合型地產(chǎn)，在0406年對鄭州市場產(chǎn)生了很大的影響，成為當(dāng)時市場受到矚目的明星項目，而隨著其他項目的入市和xx項目的平淡，使得項目形象受到?jīng)]落。目前銷售三期產(chǎn)品主要有

2、聯(lián)排、雙拼、洋房（主力面積80120）。項目應(yīng)著力打造四期產(chǎn)品，提升項目形象，重拾往日輝煌。形象時間04年06年08年10年項目位于自然生態(tài)環(huán)境良好的惠濟區(qū)和滎陽交界處，原黃河大觀風(fēng)景區(qū)內(nèi)；有別于與北區(qū)傳統(tǒng)的別墅區(qū)，僅靠黃河濕地保護區(qū)，自然景觀資源具有明顯的稀缺價值。項目所在區(qū)域概況有別于北區(qū)傳統(tǒng)的別墅區(qū)，擁有獨特的稀缺景觀優(yōu)勢。項目傳統(tǒng)的別墅區(qū)黃河濕地保護區(qū)項目項目通過江山路直接到達市區(qū)（約15公里）；可以通過北四環(huán)迅速到達鄭東新區(qū)；可以通過連霍高速到達城市外部區(qū)域。鄭東新區(qū)二七廣場項目交通概述項目距離市區(qū)距離適中，道路狀況相對較好。三環(huán)范圍連霍高速北四環(huán)四期用地概述本次所研究地塊為xx山水

3、項目四期用地，位于整個項目的西南部，距離入口較遠。高爾夫會所早期開發(fā)產(chǎn)品度假酒店營銷中心四期規(guī)劃用地高爾夫球場用地商業(yè)街項目入口地塊一：138.38畝本地塊內(nèi)包含A部分為高爾夫球場范圍，應(yīng)劃出，約15畝地塊二：320.76畝本地塊內(nèi)包含B部分為高爾夫球場范圍，應(yīng)劃出，約25畝）地塊三：為暫不能利用地塊（寺院）四期項目目前可建設(shè)用地約419.14畝。四期用地指標(biāo)A地塊一地塊二B地塊三項目位于鄭州市西北部，擁有優(yōu)美的外部環(huán)境，獨特的黃河濕地屬性；項目距離市區(qū)位置適中，道路通達狀況良好；項目位于自然資源良好的黃河大觀風(fēng)景區(qū)內(nèi)，擁有較好的人文景觀資源；項目擁有獨特的高爾夫球場景觀、原生態(tài)自然景觀、水系

4、景觀資源；項目為旅游、度假、休閑復(fù)合型社區(qū)，目前已開發(fā)至三期；四期地塊位于整個項目西南部，且與已開發(fā)區(qū)域不接壤，四期地塊的對外交通組織受到限制。項目整體情況概述總結(jié)分析報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析 政策背景分析限購政策改變了鄭州房地產(chǎn)投資市場的格局，且主要影響中低端低價位項目。而對于本地塊無限購政策限制，從政策角度來看，相對有利。限購令是目前對鄭州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生最大的影響；銀行資金收緊，房貸利率提高，使得購買門檻提高；另外，還有房地產(chǎn)預(yù)售政策等其他房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，較全面對房地產(chǎn)市場調(diào)控。四期地塊位于非限購區(qū)域，政

5、策上相對有利整體市場背景分析整體商品住宅市場銷售受到政策很大影響，非限購區(qū)銷售情況良好。2011年5月，鄭州市商品房新批預(yù)售83.9萬，成交66.31萬，供求比1.27：1，仍然處于供大于求的狀態(tài)，整體市場供不應(yīng)求的局面逐步緩和。 報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析別墅市場競爭格局清華憶江南怡豐森林湖天倫莊園清華大溪地正商紅河谷林溪灣國瑞城雁鳴湖別墅區(qū)龍湖別墅區(qū)：依托龍湖鎮(zhèn)自然景觀資源，發(fā)展起來的近郊別墅區(qū)，目前以林溪灣、正商紅河谷為代表。北部別墅區(qū)：北部別墅區(qū)主要黃河迎賓館為旗幟，同時依托其自然資源發(fā)展起來，目前為止為鄭州

6、市最主要的別墅區(qū)，在泛北部別墅區(qū)范圍內(nèi)，近期活躍的主要有怡豐森林湖、天倫莊園等。鄭州西部：西部板塊是以大溪地為代表的城市遠郊別墅雁鳴湖區(qū)：此區(qū)域為鄭州未來別墅的主要供應(yīng)區(qū)域，同時檔次上也將會再次提升鄭州的產(chǎn)品素質(zhì)，目前尚處于籌備階段，預(yù)計會在2012年開始逐步推出市場。天地灣盛景濠庭五云山洞林湖鄭州別墅市場主要發(fā)展板塊有四個，分別是雁鳴湖板塊，龍湖板塊，西部板塊，北區(qū)傳統(tǒng)別墅區(qū)板塊；雁鳴湖板塊代表著未來的發(fā)展方向，龍湖板塊憑借板塊經(jīng)過資源也有一定的競爭力，西部板塊項目不集中，主要表現(xiàn)為遠郊別墅區(qū)，傳統(tǒng)別墅區(qū)板塊近期活躍項目以經(jīng)濟型別墅為主；本項目處于黃河風(fēng)景區(qū)，緊鄰北區(qū)傳統(tǒng)別墅區(qū)板塊，道路通達

7、性良好，且擁有黃河濕地的獨特優(yōu)勢資源。項目名稱規(guī)模容積率正商紅河谷占地33.4萬建面50萬1.49清華大溪地一期占地26萬建面19萬0.74（僅別墅產(chǎn)品）林溪灣占地43.3萬建面29.9萬0.69怡豐森林湖占地46.7萬建面50萬1.05天倫莊園占地33.4萬建面48萬1.57清華憶江南占地133.3萬建面150萬1.12市場活躍別墅項目研究目前鄭州市場活躍的別墅項目，容積率普遍超過1，多是以別墅產(chǎn)品為龍頭的低密度社區(qū)，缺乏真正的純粹別墅社區(qū)。整體規(guī)劃與建筑風(fēng)格研究正商紅河谷為西班牙建筑風(fēng)格；項目整體規(guī)劃一環(huán)二軸五片區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置坡地溪谷，打造原生態(tài)住區(qū)； 景觀特點以坡地、溪谷、原生態(tài) 為主。

8、以景觀帶進行圍合劃分成各個組團，中央組團以小高層產(chǎn)品圍合洋房打造組團。正商紅河谷雙拼別墅聯(lián)排別墅花園洋房小高層清華大溪地為西班牙建筑風(fēng)格。項目整體規(guī)劃以中央水公園為中心，以四合院和九宮格的方式布局，打造半開放式半圍合庭院。以道路將項目分為多個組團，雙拼或聯(lián)排別墅設(shè)置在組團中央，以多層及花園洋房進行圍合。清華大溪地酒店商務(wù)中心酒店客房沿主干道商業(yè)雙拼別墅花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅多層雙拼別墅林溪灣林溪灣為西班牙建筑風(fēng)格。項目整體組團式規(guī)劃布局。項目景觀依托原有坡地地形，引入水系，打造坡地景觀。通過水系及道路規(guī)劃圍合式組團，在主景觀帶周邊打造雙拼等亮點產(chǎn)品雙拼別墅花園洋房聯(lián)排別墅怡豐森林湖為西班牙建

9、筑風(fēng)格，項目整體呈西班牙海岸式布局。以水系景觀為主設(shè)置廣場，將水系延伸至項目內(nèi)部。項目利用道路及水系劃分為不同組團，主干道兩邊設(shè)花園洋房，區(qū)隔各個組團產(chǎn)品。怡豐森林湖聯(lián)排別墅花園洋房花園洋房花園洋房聯(lián)排別墅小高層天倫莊園天倫莊園為英式建筑風(fēng)格，一期25棟莊園分布在項目地塊東北角，整體建筑規(guī)劃成矩陣分布。聯(lián)排別墅花園洋房電梯洋房清華憶江南為中國江南風(fēng)味建筑風(fēng)格，以水景鏈為理念，形成了特色和個性的八大旅游中心 。整個規(guī)劃成“一河一綠一中心多組團“的結(jié)構(gòu)。清華憶江南聯(lián)排別墅雙拼別墅花園洋房及小高層目前市場別墅項目多采用歐式建筑風(fēng)格，尤其偏好西班牙風(fēng)格，整體規(guī)劃上多以坡地、水景打造組團式景觀。項目名稱

10、建筑風(fēng)格整體規(guī)劃設(shè)計景觀特點正商紅河谷西班牙建筑風(fēng)格項目整體規(guī)劃一環(huán)二軸五片區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置坡地溪谷，打造原生態(tài)住區(qū)。坡地、溪谷、原生態(tài)清華大溪地西班牙建筑風(fēng)格項目整體規(guī)劃以中央水公園為中心，以四合院和九宮格的方式布局，打造半開放式半圍合庭院。整體景觀設(shè)計以水為靈魂。林溪灣西班牙建筑風(fēng)格項目整體組團式規(guī)劃布局，分為漫山組團、半山組團、半島組團、溪上組團。坡地園林怡豐森林湖西班牙建筑風(fēng)格項目整體規(guī)劃呈西班牙海岸式布局，縱橫兩條水系。以水系為軸，設(shè)置風(fēng)情廣場、休閑廊道、組團景觀、庭院景觀天倫莊園英式建筑風(fēng)格整體建筑規(guī)劃成矩陣分布英式皇家園林清華憶江南江南風(fēng)格項目組團式布局，南低北高一河一綠一中心多組

11、團“的規(guī)劃結(jié)構(gòu)活躍項目產(chǎn)品類型研究項目名稱獨棟雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅花園洋房電梯洋房小高層正商紅河谷 清華大溪地林溪灣怡豐森林湖天倫莊園清華憶江南雁鳴湖目前別墅項目產(chǎn)品組合以雙拼、聯(lián)排、花園洋房產(chǎn)品為主，罕有疊加產(chǎn)品雙拼別墅項目名稱250-300300-350350-400400-450紅河谷清華大溪地24套清華憶江南8套林溪灣24套目前市場雙拼別墅的總量較少，多為項目的拳頭產(chǎn)品，起到樹立項目形象的作用，戶型面積以300左右為主雙拼別墅聯(lián)排別墅項目名稱180-200200-240240-260270-300300-350380-420合計紅河谷8080清華大溪地303060清華憶江南2412

12、36天倫莊園222648怡豐森林湖937137183思念xx三期二標(biāo)段361450林溪灣102102合計8922918103426目前聯(lián)排是別墅市場的主力產(chǎn)品，總量相對較多，戶型面積主要集中在200-270聯(lián)排別墅花園洋房項目名稱一房兩房三房四房復(fù)式合計40-6060-9090-10070-9090-100100-120110-130130-150150-170130-150130-150190-210210-230紅河谷782626130清華大溪地37200237天倫莊園728587312178怡豐森林湖62570119632351238108892思念xx三期二標(biāo)段78354144576林

13、溪灣120合計37140092412634422116108126422817710846461294目前花園洋房是低密度市場的主力產(chǎn)品，產(chǎn)品總量較大，產(chǎn)品線較豐富，以兩房和三房產(chǎn)品為主，70-130 面積段相對受市場青睞花園洋房活躍項目產(chǎn)品特征研究目前市場主流聯(lián)排別墅面積在200-260平米之間，均有設(shè)置有地下室，層數(shù)上主要表現(xiàn)為地下室+地上三層。項目名稱建筑形態(tài)層數(shù)主力面積（）開間進深地下室正商紅河谷聯(lián)排1+3230-250平米7.317.8100平米清華大溪地雙拼1+3約340平米7.5180平米聯(lián)排1+3240-250平米122平米林溪灣雙拼1+2282平米10.6/13.516.71

14、60平米聯(lián)排1+3200平米7.213100平米怡豐森林湖聯(lián)排1+3267平米815100平米天倫莊園疊加下1+2，上2上下疊面積均為200左右，下疊另送80無聯(lián)排1+3中戶329平米、端戶410平米80-120平米清華憶江南聯(lián)排1+3250平米6.9約1490-100平米別墅產(chǎn)品整體特征別墅產(chǎn)品特征獨棟別墅雁鳴湖：獨棟別墅，面積約350雁鳴湖：獨棟別墅，面積約350旋轉(zhuǎn)樓梯大面寬采取旋轉(zhuǎn)樓梯，體現(xiàn)豪華氣質(zhì)挑空客廳中西廚房分離獨棟別墅由于目前政策原因，市場罕有獨棟別墅；市場上現(xiàn)有的獨棟別墅，面積多在350左右，層數(shù)多為2+1；獨棟別墅開間相對較大，體現(xiàn)產(chǎn)品及客戶的尊貴性；地下室設(shè)置一般為視聽室

15、、健身房、工人房、車庫、儲藏室、衛(wèi)生間等；一層設(shè)置客廳（多錯層、挑空）、餐廳（多挑空）、廚房、衛(wèi)生間、臥室；二層設(shè)置為私密區(qū)，設(shè)置2-3間臥室，衛(wèi)生間，另外還會有多個露臺。樓梯形式多采用回型或旋轉(zhuǎn)型等能體現(xiàn)豪華氣質(zhì)的設(shè)計。獨棟別墅林溪灣 雙拼約282平方米，贈送約160平方米雙拼別墅清華大溪地雙拼戶型地上三層，建筑面積約336平方米，地下室約180平方米清華大溪地雙拼別墅雙拼別墅的主力面積在300350平方米，設(shè)計形式較靈活，層數(shù)上地下一層，地上2-3層。產(chǎn)品多會采取客廳或餐廳挑高的形式提升產(chǎn)品檔次；功能方面多在地下室設(shè)置娛樂室和工人房，在一層設(shè)置一個臥室作為老人房使用，在二層或三層設(shè)置主臥或

16、套房，且有大面積露臺。雙拼別墅聯(lián)排約200平方米，贈送約100平方米林溪灣建筑面積200左右聯(lián)排別墅怡豐森林湖聯(lián)排約187平方米，贈送約60建筑面積200左右聯(lián)排別墅聯(lián)排端戶約246平方米，贈送地下室約100平方米下沉式庭院前后雙入戶庭院挑空單地下車位預(yù)留用房露臺露臺正商紅河谷建筑面積250左右聯(lián)排別墅聯(lián)排中間戶建筑面積約236；地下一層，地上三層；前后雙入戶，三層挑高內(nèi)庭院設(shè)計；多重露臺設(shè)計，主臥超大露臺設(shè)計。正商紅河谷建筑面積250左右聯(lián)排別墅聯(lián)排端戶地上三層，建筑面積245平方米，送地下室122平方米入戶花園餐廳挑空多陽臺露臺1234567單地下車位1客廳下沉清華大溪地建筑面積250左右

17、聯(lián)排別墅清華大溪地聯(lián)排中間戶地上三層，建筑面積250平方米，送地下室126平方米清華大溪地建筑面積250左右聯(lián)排別墅聯(lián)排約267平方米，贈送約100平方米地下室怡豐森林湖建筑面積250左右聯(lián)排別墅前后雙入戶花園單地下車位露臺挑空餐廳地下工人房地下儲藏空間聯(lián)排約250平方米，贈送約90-100平方米清華憶江南建筑面積250左右聯(lián)排別墅聯(lián)排約410平方米，贈送約120平方米天倫莊園建筑面積400左右聯(lián)排別墅樓梯研究單跑樓梯：適合開間較小戶型，增大進深長度，減少樓梯面積。雙跑樓梯：適合開間較較大戶型，減少進深長度，更好的體現(xiàn)別墅的豪華感，提高項目品質(zhì)聯(lián)排別墅主力面積區(qū)間在200-260平方米，地下室

18、面積為地上建筑面積的25%左右，其進深開間比為2.0-2.5。層數(shù)上均為“地下一層+地上三層”的形式。地下室設(shè)置一般為視聽室、健身房、工人房、車庫、儲藏室、衛(wèi)生間等；一層設(shè)置客廳（多錯層）、餐廳（多挑空）、廚房、衛(wèi)生間，少部分設(shè)置有一間臥室；二層設(shè)置為私密區(qū)，設(shè)置2-3間臥室，衛(wèi)生間；三層設(shè)置一間臥室或一間臥室和一間書房，衛(wèi)生間，另外還會有露臺。樓梯形式一般為兩種形式，面寬較大的產(chǎn)品設(shè)置為雙跑樓梯，開間較小的產(chǎn)品為節(jié)約開間尺寸，一般為單跑樓梯。聯(lián)排別墅下疊約200平方米，贈送約80平方米； 疊加上疊約200平方米天倫莊園疊加別墅僅天倫莊園存在，下疊帶地下室，上疊為三層+四層。疊加別墅無退臺洋房

19、退臺洋房洋房產(chǎn)品花園洋房產(chǎn)品風(fēng)格與項目自身想搭配；多含有大面積陽臺、入戶花園等，頂層會出現(xiàn)露臺形式；目前市場在售花園洋房多含電梯。洋房產(chǎn)品3F：約1204F：約1203層、4層戶型相同1F+地下室：約1502F+地下室：約1405F+6F：約170花園洋房多為6層或7層，多為一層帶地下室，頂層帶閣樓或復(fù)式，中間層為平層設(shè)計。洋房產(chǎn)品兩房：80-100三房：110-170復(fù)式：130-230洋房產(chǎn)品主要通過增大陽臺，設(shè)置入戶花園等通常做法，面積上80-90兩房占比最高，三房110-170供應(yīng)較均衡。洋房產(chǎn)品項目名稱產(chǎn)品特點分析正商紅河谷聯(lián)排：下沉式庭院，前后雙入戶，內(nèi)置花園，多重露臺清華大溪地聯(lián)

20、排：入戶花園，下沉式挺院，多露臺，餐廳挑空，錯層客廳林溪灣雙拼：下沉式庭院、客廳空間錯層、設(shè)置專屬衣帽間/臺球室/影音室等等聯(lián)排：下沉式庭院、娛樂房、健身房怡豐森林湖聯(lián)排：整層贈送地下室、贈送前后雙花園天倫莊園聯(lián)排：贈送地下車庫、下沉式庭院設(shè)計、大面積落地開窗疊加：贈送獨立私家車庫、超大儲藏室、下沉式庭院、雙陽臺設(shè)計、豪華主臥空間設(shè)計清華憶江南聯(lián)排：地下室車庫、南北雙入戶（帶花園）、前后三露臺目前市場在售別墅產(chǎn)品功能較全，多有：下沉式庭院、多重露臺、娛樂房、私家車庫。產(chǎn)品特點總結(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)及智能化建筑細(xì)節(jié)及智能化正商紅河谷異形石+涂料天倫莊園上部面磚+下部干掛石材怡豐森林湖大部涂料，局部文化石，

21、紅陶筒瓦屋頂天倫莊園鐵藝欄桿和斷橋鋁合金窗林溪灣鐵藝欄桿 怡豐森林湖入戶門禁 建筑細(xì)節(jié)及智能化怡豐森林湖入戶 天倫莊園入戶建筑細(xì)節(jié)及智能化強調(diào)入戶的私密性強調(diào)入戶的儀式感項目名稱入戶方式外立面材料欄桿材料門窗材質(zhì)車庫智能化正商紅河谷聯(lián)排：南北雙向入戶下部文化石或異形石，上部是涂料木制欄桿斷橋鋁合金贈送半地下車庫可視對講、紅外線防翻越、門禁系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)清華大溪地南向入戶，設(shè)置入戶花園下部面磚、上部是涂料鐵藝欄桿彩鋼窗地下全送含地下車庫林溪灣南北雙向入戶大部分文化石手工拼貼，局部涂料鐵花欄桿+木制欄桿斷橋鋁合金窗贈送地下室，包含半地下車庫紅外線防翻越、可視對講、門禁系統(tǒng)怡豐森林湖南北雙入戶，

22、設(shè)置入戶花園、挑檐雨篷。杜克質(zhì)感涂料，紅陶筒瓦屋頂鐵藝欄桿斷橋彩鋁地下室全送，包含室內(nèi)車庫。外墻防翻越，24小時電子巡更、電子監(jiān)控，門磁，窗磁，戶內(nèi)應(yīng)急求助，客廳紅外線天倫莊園聯(lián)排：北向入戶，設(shè)置入戶花園。上部面磚，底部干掛石材鐵藝欄桿斷橋鋁合金贈送半地下車庫電子監(jiān)控，紅外線監(jiān)控清華憶江南南北雙入戶歐文斯克寧坡屋面瓦鐵藝欄桿斷橋鋁合金、真空玻璃窗戶別墅送地下室人工降雨系統(tǒng)別墅社區(qū)需注重建筑材料等細(xì)節(jié)，通過細(xì)節(jié)提升項目品質(zhì)，注重智能化配套是用，提高私密性及便利性。建筑細(xì)節(jié)及智能化項目配套研究怡豐森林湖體育和休閑配套林溪灣體育配套（網(wǎng)球場）怡豐森林湖商業(yè)街怡豐森林湖會所（目前售樓處）項目配套別墅項

23、目一般均會有相對獨立的會所、運動場所、教育配套及社區(qū)商業(yè)配套，完整的配套能提高項目的整體檔次項目名稱會所運動類教育類醫(yī)療類商業(yè)類其他正商紅河谷一萬平米溪谷會所網(wǎng)球場、高爾夫球場、籃球場24班小學(xué)，9班雙語幼兒園社區(qū)醫(yī)療社區(qū)商業(yè)清華大溪地高爾夫練習(xí)場、健身器材幼兒園、中小學(xué)奇域商業(yè)公園、游閑購物中心、影劇院、水公園、溫泉、會議中心、星級酒店林溪灣5200平米的會所網(wǎng)球場雙語幼兒園社區(qū)醫(yī)療怡豐森林湖6800會所省實驗幼兒園社區(qū)醫(yī)院商業(yè)街天倫莊園7000平米會所幼兒園社區(qū)商業(yè)清華憶江南運動會所健身器材、跑馬場、高爾夫練習(xí)場、垂釣中心、醫(yī)療中心綜合商業(yè)街區(qū)溫泉度假酒店項目配套 分布狀況鄭州別墅市場目前

24、分布有四個板塊，未來主要發(fā)展方向為雁鳴湖板塊，但本項目可以憑借黃河濕地的獨特優(yōu)勢資源樹立建立市場區(qū)隔； 社區(qū)類型鄭州市場缺乏純粹的別墅項目，多是以別墅為龍頭的低密度社區(qū)，整體品質(zhì)不高，本項目可以通過增加別墅產(chǎn)品的比例，提升整體形象； 社區(qū)類型鄭州別墅產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品設(shè)計檔次較低，建筑風(fēng)格偏向于地中海風(fēng)情的西班牙風(fēng)格，建筑形態(tài)的差異化不足；本項目可以通過適度的產(chǎn)品創(chuàng)新提升競爭力；別墅市場總結(jié) 產(chǎn)品類型別墅產(chǎn)品分布上以聯(lián)排為主，獨棟、雙拼為市場的稀缺產(chǎn)品，真正的主力產(chǎn)品則是花園洋房，本項目可以在產(chǎn)品類型上適度突破，爭做市場明星產(chǎn)品； 面積區(qū)間別墅產(chǎn)品面積集中在200-300，為市場的主流需求

25、，花園洋房的主力面積區(qū)間為70-130，本項目需要適當(dāng)延長產(chǎn)品線，滿足各類市場需求； 社區(qū)配套別墅項目注重社區(qū)配套，多含有高檔會所、商業(yè)配套、體育場所等高檔社區(qū)配套，建議項目四期配置獨立的配套，增強生活的便利性。報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析青城山牧馬山青城山別墅區(qū)牧馬山別墅區(qū)距成都市中心50km20km區(qū)域主要特征青城山風(fēng)景區(qū)牧馬山自然景觀區(qū)域地產(chǎn)定位旅游度假地產(chǎn)第一居所客戶購買目的度假旅游、投資自住產(chǎn)品特征合院、疊拼（面積50-350，以80-140為主）獨棟、雙拼、聯(lián)排（戶型面積大）代表樓盤小院青城、青城山房、青城

26、芙蓉鎮(zhèn)龍湖長橋郡、牧山麗景、廊橋水鄉(xiāng)成都兩個別墅區(qū)的特征兩個片區(qū)由于其與市區(qū)的距離有著完全不同的定位主要考察的別墅區(qū)特征項目名稱青城山房物業(yè)地址都江堰市青城山鎮(zhèn) 開發(fā)商龍湖地產(chǎn) 物業(yè)公司成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司 占地面積21萬建筑面積10.6萬容積率0.5綠化率45%總戶數(shù)701物業(yè)類型獨棟、聯(lián)排、疊院小院青城簡介小院青城創(chuàng)新產(chǎn)品一：獨院-1F-1F1F2F每戶的使用面積約200平方米。聯(lián)排產(chǎn)品通過拼接，形成每戶獨立的交通動線，提升了產(chǎn)品的價值。負(fù)一躍一戶型建筑面積：135 一躍二戶型建筑面積：85 二躍三戶型建筑面積：98 每戶獨門獨院下沉庭院入戶庭院入戶庭院露臺露臺將傳統(tǒng)的疊加別墅通過戶型

27、的拼接形成了完全意義上的獨門獨院，沒用了傳統(tǒng)中的公共樓梯，過道，完全的私有化。小院青城創(chuàng)新產(chǎn)品二：疊院-1F1F2F3F關(guān)鍵點在二樓，將一樓的平面空間拆分成兩個部分：一個部分做85平米復(fù)式的上層空間另一個部分做98平米復(fù)式的下層空間2F1F小院青城創(chuàng)新產(chǎn)品二：疊院項目名稱青城山房物業(yè)地址青城山前門約1500米，青城山外圍保護帶內(nèi)）開發(fā)商四川廣居民生實業(yè)有限公司 規(guī)劃概況項目占地約251畝，總戶數(shù)為281戶，綜合建筑容積率約0.33，個別組團容積率更低至0.1。 占地面積16.8萬建筑面積4.8萬容積率0.33綠化率70%總戶數(shù)281物業(yè)類型別墅青城山房簡介一層二層三層四層戶型一戶型二戶型四戶型

28、三同樣是局部采用拼接的方式，戶型自由組合。青城山房創(chuàng)新產(chǎn)品：疊拼麓山國際簡介項目名稱麓山國際社區(qū)物業(yè)地址雙流縣人民南路南延線麓山大道二段六號 開發(fā)商成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積66.7萬建筑面積50萬容積率0.48綠化率45%總戶數(shù)物業(yè)類型別墅、高層、多層、商業(yè)麓山國際創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品一一梯三戶贈送超大錯層陽臺面積，贈送比例最高超過30%；一梯三戶有效平衡容積率。產(chǎn)品形式一達到真正的空中院落，產(chǎn)品外在效果美觀，其建筑本身即是一道美麗的風(fēng)景線。麓山國際創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品一奇數(shù)層偶數(shù)層產(chǎn)品形式二一梯多戶，超大入戶庭院，層層首層感受，奇偶層錯層陽臺麓山國際創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品

29、二考察創(chuàng)新產(chǎn)品分析總結(jié)不拘泥于傳統(tǒng)設(shè)計形式，大膽改造聯(lián)排產(chǎn)品，使聯(lián)排產(chǎn)品每戶擁有獨立的交通動線，增強了產(chǎn)品的競爭力，同時也確保了項目土地利用效率；同樣，將高層LOFT產(chǎn)品設(shè)計形式，引入低層建筑，成為新型疊拼戶型，完全實現(xiàn)擁有獨門獨院；對于高層產(chǎn)品，對入戶花園擴大化，形成層層首層感受的設(shè)計方式，增加了高層空中景觀豪宅的低密產(chǎn)品感受。本項目四期產(chǎn)品可以借鑒其設(shè)計思路，創(chuàng)造出超越鄭州市場的產(chǎn)品形式，形成有力的競爭力。報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析項目屬性界定地理位置黃河濕地保護區(qū)、原黃河大觀風(fēng)景區(qū)區(qū)域發(fā)展依托獨特的黃河濕地保護

30、區(qū)稀缺資源和人文景觀項目指標(biāo)本次研究地塊為xx整體項目一部分，項目整體規(guī)模大交通狀況距離市區(qū)較遠，交通較便利，四期地塊處于整個項目最西邊，四期對外交通不便擁有資源獨有高爾夫景觀、原生態(tài)景觀、自然水系資源區(qū)域規(guī)劃及配套不屬于城市發(fā)展的方向，片區(qū)生活配套極不完善四期屬性回顧 擁有突出的資源條件，和便利的道路交通條件高爾夫球場資源原生態(tài)景觀、水系資源原有社區(qū)成熟配套資源中部大觀的強力品牌優(yōu)勢限購政策有利于四期產(chǎn)品的營銷北四環(huán)的修通，城市框架的繼續(xù)拉大四期地塊位于整個社區(qū)的西南部，對外交通組織不便暫有無法拆遷的寺院存在政策環(huán)境不穩(wěn)定，未來對投資客的入市，有較強的抑制作用SWOT四期SWOT分析 四期定

31、位方向如何利用項目的優(yōu)勢和機會，規(guī)避項目的劣勢和威脅，確定項目的定位方向？方向一？延續(xù)旅游度假的路線方向二？打造城郊第一居所四期定位方向思考：xx山水項目以旅游度假定位，曾取得了很大的成功，而目前市場條件的變化，其他項目的入市，xx項目自身度假概念作用逐步弱化，使得項目在市場上難以占據(jù)競爭優(yōu)勢；隨著城市框架的拉大和項目自身的成熟，依托突出的資源優(yōu)勢，已具備打造第一居所的充分條件。建議：項目充分發(fā)揮自身的成熟資源優(yōu)勢，同時兼顧酒店與高爾夫的資源，打造成為以居住為主，兼顧度假產(chǎn)品的高尚住區(qū)。自身條件：突出的資源條件，距離市區(qū)15公里市場競爭：項目原有思路在目前市場中的不利競爭市場機會：非限購區(qū)，高

32、端產(chǎn)品的稀缺性思念xx 王者歸來提升項目原有檔次，轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略定位，塑造豪宅產(chǎn)品，打造規(guī)模化高尚住區(qū)四期發(fā)展總體定位參考指標(biāo)：容積率與對應(yīng)建筑形態(tài)的要求表 建筑形態(tài) 住宅小區(qū)容積率獨立別墅 0.3雙拼別墅 0.4 0.5聯(lián)排別墅 0.6 0.8疊加別墅 0.8 1.0（34層）花園洋房 1.0 1.2（45層）多層 1.2 2.0（67層）小高層1.6 2.2（811層）中高層2.2 2.8（1218層）高層 2.8 4.5（1933層）規(guī)劃局給予的四期地塊容積率為1.5，在此指標(biāo)下可能的產(chǎn)品組合形式為：可能的產(chǎn)品組合形式：低密產(chǎn)品（雙拼、聯(lián)排）+大量小高層高層產(chǎn)品基本上均為疊加、低品質(zhì)多層產(chǎn)品疊

33、加、洋房+部分小高層高層以上幾種產(chǎn)品組合均無法保證項目整體素質(zhì)，較難形成競爭優(yōu)勢，不符合四期戰(zhàn)略定位，難以實現(xiàn)最終目標(biāo)。四期物業(yè)形態(tài)定位別墅項目的生存法則并不以是否做足容積率進行衡量，而以保證社區(qū)品質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，因此，建議適當(dāng)降低容積率指標(biāo)，保證項目的品質(zhì)，提升市場競爭力，并在此基礎(chǔ)上進行適度的平衡。雙拼+聯(lián)排+洋房+小高層形象產(chǎn)品主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品平衡容積率建議本項目的產(chǎn)品組合如下：占地面積（）占地比例容積率建筑規(guī)模（）建筑比例雙拼41914 15%0.520957 8%聯(lián)排134125 48%0.8107300 40%洋房83828 30%1.2100594 38%小高層19560 7%239

34、120 15%合計279427 100%0.959267970 100%提升別墅產(chǎn)品的比例適當(dāng)控制高容產(chǎn)品，平衡容積率四期物業(yè)配比建議項目名稱客戶特征正商紅河谷35-50歲，個體老板，公務(wù)員，企業(yè)高管林溪灣 3550 歲，外企高管，私營業(yè)主，高級公務(wù)員 ；行為低調(diào)，不聽銷講，相信自己的眼光清華大溪地35歲以上的生意人，還有企業(yè)高管，大多是鄭州的清華憶江南年齡在40多歲，45歲左右吧，生意人較多四期客戶定位在售項目客戶情況注：通過訪談銷售人員雙拼聯(lián)排洋房小高層報告框架四期發(fā)展總體定位四期發(fā)展背景分析項目整體情況概述四期物業(yè)發(fā)展建議別墅市場競爭分析考察借鑒產(chǎn)品分析場所分析四期物業(yè)發(fā)展建議提出問題規(guī)

35、劃原則規(guī)劃設(shè)想四期地塊位置高爾夫會所早期開發(fā)產(chǎn)品度假酒店營銷中心四期規(guī)劃用地高爾夫球場用地商業(yè)街項目入口四期距項目入口較遠，且不與已開發(fā)區(qū)域接壤，缺乏交通體系，也難以享受社區(qū)的原有配套四期地塊四至外部耕地村莊項目未開發(fā)用地高爾夫球場寺院地塊東側(cè)擁有高爾夫景觀資源，但有高大的喬木遮擋，需要后期的改造四期地塊現(xiàn)狀地塊高低起伏，高爾夫球場景觀、自然景觀、可改造水系等景觀資源突出，另外存在暫時無法拆遷的寺院。12312344四期現(xiàn)狀高程分析總體來看，四期用地北高南低，由于兩條河道的存在，地塊中間部分隆起，最南端邊緣也略有高起。地塊內(nèi)部最大高差超過15米，適合建筑情趣的塑造。100100-102103-

36、105105-108109-114114-117四期河道位置100100-102103-105105-108109-114114-117河道 四期地塊內(nèi)部擁有兩條自然河道，有良好的自然景觀資源； 河道面積過大，影響建筑用地，需要進行改造并實現(xiàn)自然景觀的延伸。四期地塊價值排序總體來看，地塊東北方向居住價值最高，南面居住價值最低。居住價值高 低居住價值分析模型指標(biāo)權(quán)重資源占有50%道路影響20%地形特征10%不利因素20%四期現(xiàn)狀問題梳理本地塊面臨的問題：四期與整個項目入口較遠，對外交通如何組織？四期入口如何設(shè)置？內(nèi)部交通如何組織？如何最大化利用水系景觀？如何最大化利用外部高爾夫球場景觀？如何利用

37、坡地地形？遠離已建區(qū)域，配套問題怎么解決？如何規(guī)避寺院對四期的不利影響？四期規(guī)劃的原則首先尊重原有自然地形地貌，充分利用原有河道、球場等景觀 資源；實現(xiàn)景觀的均好性，通過對自然景觀的延伸和人工景觀的營造打造多個景觀節(jié)點，實現(xiàn)整體景觀的均好性；考慮后期地塊的開發(fā)。四期規(guī)劃的設(shè)想水系景觀的打造引水入?yún)^(qū)，將自然景觀資源放大。原有河道分布過大，搶占建設(shè)用地，且資源分布不均對原有河道進行改造，引進水系，放大自然資源，并通過水系對組團劃分提出初步想法南部：主道路沿邊而修，形成環(huán)形交通線北部：主道路適可而止，減少對北部私密區(qū)域的影響主道路的修建避開高爾夫景觀優(yōu)勢區(qū)域道路規(guī)劃考慮因素:利于小區(qū)內(nèi)部交通組織；盡

38、量避開對居住價值較高地塊的影響；便于施工通道的利用；生活區(qū)與體驗區(qū)的通道。1主入口附近景觀橋2內(nèi)部景觀橋12物業(yè)類型布置設(shè)想規(guī)劃布局原則：景觀資源充分利用與景觀資源的平衡；以自然水系形成組團式布置，便于后期管理；利于營銷分期；照顧后期施工通道的利用。雙拼聯(lián)排洋房小高層商業(yè)及配套節(jié)點布置小區(qū)公園小區(qū)入口小區(qū)會所銷售中心自然景觀弱勢的位置通過塑造小區(qū)公園提升價值；小區(qū)會所及銷售中心靠近入口，打造景觀會所，同時作為營銷體驗的重要節(jié)點。入口附近階梯式水景臨近入口處打造體驗區(qū)，以會所、優(yōu)勢景觀打造、啟動區(qū)豐富產(chǎn)品線，帶動整個項目的銷售。木棧道內(nèi)部造景景觀設(shè)想示意洋房區(qū)庭院景觀景觀橋兒童游樂場季節(jié)性水系景觀會所規(guī)劃設(shè)想起伏的正立面和古典式的裝飾，以體量錯落來營造豐富的整體形象，精美的斗拱和弧形窗框，精致的鐵藝裝飾，質(zhì)樸的陶制裝飾品以及局部馬賽克與彩色瓷磚運用，體現(xiàn)建筑的華麗而樸實的感覺。建筑風(fēng)格設(shè)一意大利建筑風(fēng)格既有地中海的奔放，又有古羅馬的厚重西班牙民居風(fēng)格原汁原味