[沈陽]購物中心項目市場調(diào)查分析報告1

1、項目商業(yè)定位和品牌定位提綱商業(yè)項目定位的基本思路商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的參考因素商業(yè)項目定位案例分析一. 商業(yè)項目定位的基本思路主題定位/文化定位商業(yè)定位/業(yè)態(tài)定位市場定位消費者定位功能定位各樓層具體定位品牌定位國際化青年城，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 購物中心、百貨商場、賣場、購物街區(qū) 奢侈品市場、中高端市場、社區(qū)型商業(yè) 主力消費人群的區(qū)分；性別、年齡、職業(yè)等 對業(yè)態(tài)最基本的指導(dǎo)； 綜合了功能、市場、消費者定位的最終演繹 闡述各樓層目標(biāo)人群、業(yè)態(tài)一. 商業(yè)項目定位的基本思路政府對該區(qū)塊的整體規(guī)劃發(fā)展商的投資回報計劃消費者行為調(diào)研品牌商在該區(qū)域開店計劃其他社會因素項目定位綜合商場 VS 百貨公司二

2、. 商業(yè)項目定位的幾種類型百貨公司：營運商直接參與交易行為，財務(wù)特征為現(xiàn)金流的體現(xiàn)。代表：百盛、大洋、金鷹等購物中心：很多獨立專門店的聚集，營運商不直接參與交易行為，只力求構(gòu)建有更多交易價值的交易平臺，財務(wù)特征為以物業(yè)的出租租金收益作為衡量物業(yè)溢價的標(biāo)準(zhǔn)。 代表：港匯、太古城、大悅城中國特色的綜合經(jīng)營：以南京德基廣場為例，在經(jīng)營初期為了整體的形象和市場份額，營運商直接參與了部分店鋪的經(jīng)營。經(jīng)過若干年的市場調(diào)試后，現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)型為購物中心。案例參考：萬達(dá)廣場和萬千百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場和伊勢丹百貨社區(qū)型商業(yè) VS 賣場式商業(yè)二. 商業(yè)項目定位的幾種類型社區(qū)型商業(yè)：滿足不超過方圓3公里內(nèi)居民的生活配套。最

3、顯著的特點是餐飲與零售比例平均，面對的基本都是家庭式消費。購物交通的便捷性和一站式服務(wù)特色明顯。代表：大華虎城商業(yè)，古北黃金城道一期。賣場型商業(yè)：以某一個大賣場為主力店，配套以與賣場零售不沖突的商業(yè)。代表：宜家無錫他們間最大的區(qū)別就是：賣場型商業(yè)可以開在社區(qū)商業(yè)的位置，但是社區(qū)商業(yè)不一定能開在賣場商業(yè)的位置。賣場型商業(yè)本身可以聚人氣，社區(qū)型商業(yè)是消費人氣的。旅游地產(chǎn) vs 景區(qū)商業(yè)二. 商業(yè)項目定位的幾種類型旅游地產(chǎn)的開發(fā)意義是通過旅游景點的設(shè)置帶動周邊房產(chǎn)和地價的增值。它發(fā)展的重心和未來是以地產(chǎn)投資為主。景區(qū)商業(yè)的意義在于滿足前來景區(qū)的旅游人群的配套消費。它的發(fā)展重心還是旅游的發(fā)展。對品牌市

4、場的了解對各年齡層消費需求的了解各個時段消費需求的了解對各個地區(qū)消費者需求的了解三. 商業(yè)項目定位的參考因素房策網(wǎng)包括各類最新方案、報告、提案等專業(yè)文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯(lián)、中原、易居、風(fēng)火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)管理、房地產(chǎn)管理工具、房地產(chǎn)研究報告、房地產(chǎn)前期策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識等多個欄。【2012-2013房地產(chǎn)營銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一提供在線預(yù)覽閱讀的房地產(chǎn)知識產(chǎn)品

5、！全國統(tǒng)一客服熱線：xx 企業(yè)QQ:xxVIP會員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫三. 商業(yè)項目定位的參考因素1，按業(yè)種業(yè)態(tài)劃分對品牌市場的了解零售服務(wù)娛樂居住品質(zhì)提升型剛性需求型親地生活向往型10萬10-50萬50萬以上選擇競爭區(qū)域選擇目標(biāo)客戶目標(biāo)客群主流客戶為中產(chǎn)階層家庭，職業(yè)類型主要以中高級白領(lǐng)與泛公務(wù)員為主三. 商業(yè)項目定位的參考因素消費者一級消費商務(wù)宴請；品牌專賣；SPA/休閑會所；二級消費生活配套/教育培訓(xùn)；主題餐飲/茶座咖吧；時尚家居/休閑購物；三級消費特色小吃；賣場超市；各類零售專賣；12693晨練早茶早間新聞附近居民、商務(wù)人士零售教育培訓(xùn)書店 附近居民、全職主婦、游客餐飲（中餐、西餐

6、、快餐、特色美食）商務(wù)人士、游客 輕餐飲、零售、美容SPA、健身、書店、休閑、娛樂 商務(wù)人士、附近居民、全職主婦、游客以日時間節(jié)點為單位，將消費市場細(xì)分：主要消費群體定位：2550歲有較高文化層次、較高收入者分時享用，使資源最大合理化利用三. 商業(yè)項目定位的參考因素各個消費時段的需求12693休閑、娛樂KTV、游藝城、電影院游客、居民、商務(wù)人士餐飲（中餐、西餐、快餐、特色美食）游客、居民、商務(wù)人士精彩夜生活酒吧商務(wù)人士、游客、居民四、商業(yè)項目定位案例分析在所有的案例分析前，先考慮幾個問題：你們印象中百貨商場每一個樓層都是做什么的？為什么？你們覺得商場最好的商鋪需要具備哪些條件？為什么商場的餐飲

7、娛樂都在樓上，樓下是零售類居多呢？萬物皆有規(guī)律在觀察一個項目的落位之前，必須了解的：商場主出入口、主動線；商場建筑的亮點，是否有飛天梯，是否有直通道；商場動線的死角；商場的展示面；知己知彼，百戰(zhàn)不殆案例一 西單大悅城S&K 生活幾何Euromoda 麥考林LispakMEDIWELL 曼狄飛KOBO 小勃Robinhood羅賓漢Giordano 佐丹奴優(yōu)之良品Braxton霸獅騰I.P.ZONEErumer伊韻兒www.vaakavYalubi 雅酷比ToonslandJeanswest真維斯BENKO 繽果HOT WIND熱風(fēng)Baleno 班尼路Boton 波頓吉米造型Kayee 凱藝玩具H

8、appy houseCoca Cola 可口可樂CrocodileBHG 精品超市B2 前衛(wèi) X-Life1.價值高的樓層面積小的商鋪居多2.有什么可以吸引你走到地下兩層去購買？GIFTOUREmoi 基本生活Missha 謎尚幾米形象店ShesCAMENAE 家美樂I-NAIL 愛美美甲Red Earth 紅地球The Face ShopMannings 萬寧美麗婧Hello Kitty寶島眼鏡Missy MissiPotato&Co. La vinne 樂紛ARTBOX 愛特寶斯Aimer feel 愛美菲露Brilliant 碧麗昂Maybe Doll丁和李樸LPJ國際專業(yè)美容美發(fā)Lat

9、eajuice 鮮元素Express 天女至愛BLEUNUIT 深藍(lán)XOXOKorres 珂諾詩DHCSephora 絲芙蘭Herborist 佰草集Anubis 阿努比斯QggleAPPLE數(shù)碼NiciHoya BodyAPPLE數(shù)碼HOMEPLUSDaming Optical 大明眼鏡COLD STONEStenders 施丹蘭AFU 阿芙香薰COKA HETWICEBreadTalk 面包新語Baxi 八喜109飾品H&MB1 炫目 Glamorous1.最合理的動線-“回”字型ZARA 颯拉Promod 波芒得b+abEsprit 埃斯普利特Artini 雅天妮Swatch 斯沃琪Ci

10、ty Chain 時間廊Vero Moda ClassicsMUJI 無印良品Sephora 絲芙蘭H&MTissot 天梭表VIS A VISGuess 古斯SIBO 詩寶Folli FollieCalvin Klein jeans卡文克萊牛仔Nike 耐克HUGO BOSS 波士貝納通/LacosteF1 優(yōu)雅 Elegant1.如何認(rèn)識商場最佳價值鋪位2.主力店解決形象問題3.特色主題區(qū)解決人流動線問題 2.ZARA H&M的設(shè)置代表其國際化青年城的定位3.時尚品牌聚集區(qū)和MUJI的設(shè)置解決東西兩扇門入口人流較少的問題1.主門口展示；中庭邊租金；邊角位置帶動動線ONLY 奧利Belle

11、百麗Eachway 藝之卉La Pargay 納帕佳Ochirly 歐時力Javo 真我Les Pallines 儷博領(lǐng)MotiviEinHiroshimaSTHGE89Jinava 姿妮華Scofield 斯可飛得ZARA 颯拉Levis女裝Walker OneCotton RepublicStarbucks 星巴克ARRTCOFcukH&MEITIERIMEPrich修表CITIZEN 西鐵城TIME ZONEJOYIT：MODATEAFFEEeva jewelry裁衣LamentVIS A VISRebecca 貝瑞卡eccoF2 性感 Sexy1.分析該樓層的特色、價值何在2. 尋找普

12、通樓層的特色所在F3 潮流 TrendyJack&Jones 杰克瓊斯Mirabell 美麗寶Azona ao2Mind BridgeG2 BlackEdc曼谷銀Casio 卡西歐Lily 百合花LevisIn WearTaixaitAdidas Linear 阿迪達(dá)斯Teenie & WennieE-land 衣戀WHO.a.vG2000松山棉店Basic House百家好事Uniqlo 優(yōu)衣庫Love & Love/CiosiBlanc DE R.G漢堡王Gujin 古今內(nèi)衣愛美麗CK Underwear 卡文克萊內(nèi)衣Maniform 曼妮芬M.G.Y 曼谷銀POLICEBRROLAND

13、比亞.羅蘭Aimer 愛慕夏娃的誘惑如何在三樓設(shè)定主力品牌從三樓開始的主題零售區(qū)設(shè)置SurfaceHoneys 好儷姿E&YOU 伊可愛6ixty 8ightGOELIA 歌莉婭WESTMEND西門町MuddI.S.OBossini Style 堡獅龍IM DAVID播Betu 百圖Bench Body 奔趣CelanoSo BosicebaseBauhausTeenie&WeenieUNITED COLORS OF BENETTONST&SAT 星期六Test-tubeA ENOQuiksilver/RoxyMark Fairwhale馬克華菲Tony JeansThe Thing 東西Co

14、uzzleBICO 必酷Onitsuka TigerK FACTO 2YViscap 維斯凱Tb2 JeansScatCOEYPirateship 海盜船味千拉面Lovely Lace 樂禮軒princessBAN BAN瘋果盒子JNBY+速寫Oyea 墨鏡Princess 飾品LidsF4 沖撞 Crash四樓，最尷尬的樓層特色品牌賦予的新的生命力F5 動感 SportyKIXKappa 卡帕Reebok 銳步Converse 匡威Puma 彪馬LiNing 李寧Phiten 法力滕MLDAdidas 阿迪達(dá)斯NIKE 耐克LeeLotto 樂途西單科技廣場CottonfieldPony 波

15、尼Happy dragon 龍心大悅Adidas NBA 阿迪達(dá)斯籃球店中國移動營業(yè)廳/西單營業(yè)主廳Toread 探路者M(jìn)izuno 美津儂Nike/Adidas箱包Zippo、瑞士軍刀Apple 蘋果牛仔 哥倫比亞The North Faceknoway鞋古蘭圖騰PAQ箱包NIKE/ADIDAS箱包1.運動與數(shù)碼的結(jié)合2.適合男生的樓層DQMr. Pizza 米斯特比薩找茶D.LitheFairwood 大快活Charme 港麗餐廳Mango Mango芒果芒果KFC 肯德基Yogen Fruz 優(yōu)根芙絲Babela 巴貝拉Rbt 仙蹤林SOUTH SILK ROAD茶馬古道貝兒多爸爸鹿港小

16、鎮(zhèn)F6 快樂 Happy1.解決高樓層到達(dá)問題飛天梯創(chuàng)造的雙首層概念2.怎樣的品牌符合年輕人約會的需求F7 約會 Dating川辣匯Dolarshop 豆撈坊Gsushi 元綠壽司大長今bananaleaf蕉葉泰國餐廳桂林人Na Du 拿渡麻辣香鍋 F8 童真 Childlike面香居緣之味Magic experience麥吉柯魔術(shù)教學(xué)館嘉斯貓電玩城Yoshinoya 吉野家卓翼族玩具城一品三笑Mengziyuan 蒙自源千味久品涮品天下星奇異明星夢工廠麻辣戰(zhàn)士/韓千居電玩巴士1.主力店的設(shè)置影響整個樓層F9 興奮 HighFAB數(shù)碼娛樂廣場F9 興奮 HighF10/11夢想 Dreamin

17、gF10/11夢想 DreamingCapital Cinema 首都電影院案例二朝北大悅城Coffee treeHilfigerdenimH&MmarellaJim thompsonDKNYMaxmara accessoriClub monacosephoraelleMarcianoBlue frogPaul coffeeyamazakiAgnes bM&mcafeibluesAnne klein NewyorkTrussardi sportsCerruti jeansHugoBoss orange lableveri裝飾店1/F 欣賞1.當(dāng)沒有大面積店作為主力店時，如何用重點品牌打造樓層特

18、色水吧Papa johns和民JuicycoutureOn&onJoan&davidzaraMassimo duttimoussycostaH&MOchirlyOn&onmangoLato/bGAPJ-hcneyViscapUnited colors of benettonTopshop2-3/F 時尚1.首層不一定是一樓2. 對快銷品牌的認(rèn)識YOGA+服飾sjsjOlive des olivezaraMassimo duttimoussyTopshopMangoLucky Brand jeansGAPCoffee beanGenki sushi(元氣壽司）水吧OchirlyH&M1.在窗口位

19、置設(shè)置餐飲的重要性；Lapis lazuliCamelactiveJenni lousOld navyhuntprichSo basicscofiedMademoiselleintermezzo1.2.3exitselectedtdkonlyuniqloMasfer.suEpisodeWeekend workshopimaroon鹿港小鎮(zhèn)4/F 自在1.中性休閑品牌的認(rèn)識chamateAlla Ostraca意大利餐廳港麗shesThe face shop唐宮Little mermaidDan ryans歡樂區(qū)Hall mark,lazususanHellokitty,lalique水晶店The palace,expressCity chain美麗區(qū)DHC,redearth,H2O,佰草集，F(xiàn)ANCL甜甜圈優(yōu)雅區(qū)