[安徽]三四線級(jí)市房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告97頁(yè)

1、XX新城營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷部第一章第二章第三章第四章第五章目 錄第六章廣告策劃項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析價(jià)格定位及策略目標(biāo)客戶群分析入市時(shí)機(jī)及銷售分期安排誰(shuí)在締造未來(lái)小城鎮(zhèn)生活？ XX新城策劃主題一、2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策二、2010年前三季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀三、2010年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)政策四、六安市概況五、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀六、六安市裕安區(qū)部分在售樓盤信息七、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)第一章 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析一、2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec1月10日 二套房貸款首付不得低于40%4月14日 二套房貸款首付不

2、得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。90以上一套房貸款首付不得低于30% 5月7日 放開(kāi)民間投資領(lǐng)域，擴(kuò)充民間投資渠道4月17日 限制銀行對(duì)第三套房和外地購(gòu)房者發(fā)放住宅按揭貸款 3月10日 規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成，1月內(nèi)付清地價(jià)50%，囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)” 等。 10月1日 全國(guó)告別三套房貸，多項(xiàng)調(diào)控政策擴(kuò)至全國(guó)范疇。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并擴(kuò)大到全國(guó)。10月20日 央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25%12月1日北京施行監(jiān)管商品房預(yù)售資金制度4月30日 北京率先出臺(tái)限購(gòu)令，至今已有14個(gè)城市效仿出臺(tái)2010年全國(guó)105個(gè)

3、城市1-9月住宅用地成交量新政對(duì)于土地市場(chǎng)的沖擊直接體現(xiàn)在成交量上，在三個(gè)月連續(xù)沖高之后，自 4 月起，全國(guó) 105 個(gè)城市住宅用地成交量持續(xù)走低，但均高于去年同期月度成交量從 4 月開(kāi)始持續(xù)走低，并基本維持2200 萬(wàn)m2這一水平自 4 月起，土地市場(chǎng)成交量同比增幅均在 25%以下 二、 2010年前三季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀2010年前三季度主要城市交易情況一覽 10 個(gè)重點(diǎn)城市前三季度成交面積皆同比下跌，深圳、杭州、南京跌幅過(guò)半。 重點(diǎn)城市成交均價(jià)相比 09 年、08年同期均大幅上漲，其中，杭州成交均價(jià)漲幅最大，達(dá)58%。 其次深圳漲幅較大，接近 50%。1 月份同比上漲，2 月受春節(jié)影響經(jīng)歷

4、一個(gè)回落期，3、4 月份成交量環(huán)比上漲，但遠(yuǎn)不及 09 年同期 5 月份，新政調(diào)控作用顯現(xiàn)，成交量大幅下跌6 月同比下跌幅度與 5 月基本持平。進(jìn)入三季度，各城市成交量逐步回升，單月成交量雖然低于去年同期水平，但同比降幅逐步縮小。 一線城市的成交量在 5-8 月的降幅高于二線城市，受新政的影響更大，但到 9 月，兩類城市的成交量均已接近去年同期。 9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為103.52，比8月份回落0.59點(diǎn)，比去年同期提高2.44點(diǎn)。 隨著房地產(chǎn)政策與二次新政的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展速度上有所減慢，但總體還是在前進(jìn)的三、安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)政策JanFebMar

5、AprMayJunJulAugSepOctNovDec1月1日 出臺(tái)新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)3月1日施行 安徽省政府投資建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)監(jiān)督辦法3月23日 推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造4月22日 加強(qiáng)臨時(shí)用地管理5月4日 出臺(tái)安徽省征地補(bǔ)償準(zhǔn)備金管理辦法5月14日建設(shè)用地置換指標(biāo)使用管理暫行規(guī)定7月1日關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記10月1日安徽出臺(tái)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅配套調(diào)控措施新政后安徽樓市銷售狀況四、六安市概況六安市位于安徽西部，大別山北麓，俗稱“皖西”，是大別山區(qū)域中心城市?，F(xiàn)轄金安、裕安兩區(qū)和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級(jí)六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。全市159個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個(gè)街道、85個(gè)城市

6、社區(qū)、2846個(gè)村民委員會(huì)?？偯娣e17976平方公里?？?cè)丝?05.9萬(wàn)人。有29個(gè)民族，以漢族人口為主，少數(shù)民族占0.7%，以回族居多。2009年，全市生產(chǎn)總值（GDP）584億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值138.4億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值237.7億元、第三產(chǎn)業(yè)增加值207.9億元；財(cái)政收入52.1億元。五、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 六安住宅周成交量為200套，其中節(jié)假日后周成交量為400套 六安住宅成交均價(jià)大約為3500元 成交絕對(duì)量方面，六安樓市較為平穩(wěn)，受新政影響不大六、六安市裕安區(qū)部分在售樓盤信息國(guó)家進(jìn)一步的調(diào)控政策自住需求回歸主力，但也受到一定影響安徽房地產(chǎn)市場(chǎng) 六安人口基數(shù)大，剛性需求大，

7、在安徽排名第三六安房地產(chǎn)市場(chǎng) 起點(diǎn)和檔次較高，均價(jià)較高；渴望出現(xiàn)價(jià)格適中、配套齊全的高品質(zhì)小區(qū)小城鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng) 潛力巨大，新一代農(nóng)民渴望與市民同等生活條件，但開(kāi)發(fā)檔次、品位要高七、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)一、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析二、項(xiàng)目swot分析與對(duì)策三、綜合分析結(jié)論第二章 項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)分析 價(jià)格 社區(qū)配套 教育資源超值的價(jià)位：XX鎮(zhèn)緊鄰六安市，但房?jī)r(jià)相差在1000元/ 左右。同等的品位，超值的價(jià)位。相對(duì)優(yōu)良的教育資源：XX中學(xué)和育才中學(xué)坐落在XX鎮(zhèn)，其中XX中學(xué)是省示范高中，而且距離我們的僅100米。配套設(shè)施齊全：打造設(shè)施齊全且具有特色的別樣小鎮(zhèn)社區(qū)，在小鎮(zhèn)上發(fā)展“新城鎮(zhèn)，新生活”的生活方式。投

8、資增值潛力較大：一方面XX中學(xué)與育才中學(xué)近在咫尺，出租給陪讀的父母可能性較大；另一方面，XX鎮(zhèn)有逐步融入六安城區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值較高。一、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析自然環(huán)境較好：作為一個(gè)地處小城鎮(zhèn)的項(xiàng)目，其自然環(huán)境的優(yōu)越是市區(qū)所沒(méi)有的，清新的空氣，沒(méi)有喧囂的街道這些都是人們所向往的自然生活。 投資增值 環(huán)境 SW1、生活配套缺乏2、交通環(huán)境通達(dá)性不佳3、居住氛圍不足4、目標(biāo)市場(chǎng)的不確定性較大5、企業(yè)缺乏可借鑒成功案例1、區(qū)域發(fā)展：項(xiàng)目地是XX鎮(zhèn)最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來(lái)要重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、改造的區(qū)域2、交通：距六安市10公里，六單路穿鎮(zhèn)而過(guò)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)4、市場(chǎng)機(jī)遇：XX鎮(zhèn)現(xiàn)尚無(wú)高品質(zhì)

9、的住房，及擁有配套齊全的生活社區(qū)1、競(jìng)爭(zhēng)威脅：六安最近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是著眼裕安區(qū)還是放眼整個(gè)六安，從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2、大區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大3、區(qū)域認(rèn)同威脅4、區(qū)域消費(fèi)能力威脅優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位：項(xiàng)目處于XX鎮(zhèn)重點(diǎn)投資板塊，有較好的市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地約400畝，總建58萬(wàn)平方3、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合4、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)5、教育資源優(yōu)勢(shì)：XX中學(xué)是省重點(diǎn)中學(xué)OT劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅二、項(xiàng)目swot分析與對(duì)策優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮區(qū)位：項(xiàng)目處于XX鎮(zhèn)重點(diǎn)投資板塊，有較好的市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期 本項(xiàng)目應(yīng)站在一定運(yùn)營(yíng)高度上，通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值。宣傳

10、推廣中應(yīng)將城鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào)規(guī)模：占地約400畝，總建筑面積約58萬(wàn) 以大盤的運(yùn)作模式，建立大盤在產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合，六安目前商品房的均價(jià)在3500-4000元，XX目前在建的小型小區(qū)的售價(jià)在2500-2800元 充分利用產(chǎn)品的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，并以此為營(yíng)銷突破口，提升產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，在前期籌建、中期營(yíng)銷、后期管理等方面做好工作，保證按計(jì)劃提供高質(zhì)量的產(chǎn)品與服務(wù)教育資源優(yōu)勢(shì)：XX中學(xué)是省重點(diǎn)中學(xué)，優(yōu)良的教育資源是吸引鄉(xiāng)村人來(lái)集鎮(zhèn)生活的一個(gè)優(yōu)勢(shì) 充分發(fā)揮當(dāng)?shù)亟逃齼?yōu)勢(shì)，教育資源可作為的

11、宣傳的一個(gè)賣點(diǎn)，有一定的目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，要緊抓這一目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng) 項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)劣勢(shì)彌補(bǔ)生活配套缺乏項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對(duì)項(xiàng)目有直觀的信心交通環(huán)境通達(dá)性不佳弱化這一劣勢(shì)，項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)主要是城鎮(zhèn)周邊的客戶居住氛圍不足打造商住一體、配套設(shè)施齊全的綜合性城鎮(zhèn)生活中心區(qū)，同時(shí)前期做好項(xiàng)目宣傳以積聚人氣，引導(dǎo)居住氛圍目標(biāo)市場(chǎng)的不確定性較大在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，實(shí)時(shí)把握目標(biāo)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以動(dòng)態(tài)生成的開(kāi)發(fā)理念為指導(dǎo)企業(yè)缺乏可借鑒已開(kāi)發(fā)成功的案例整合大盤操作經(jīng)驗(yàn)以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)利用區(qū)域發(fā)展：六安屬皖江城市帶，適逢大發(fā)展這一機(jī)遇，區(qū)域發(fā)

12、展優(yōu)勢(shì)優(yōu)越。項(xiàng)目地是六安XX鎮(zhèn)最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來(lái)要重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、改造的區(qū)域，在一定意義上還屬六安大城區(qū) 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并可增加對(duì)投資型客戶的吸引力。可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域，加快項(xiàng)目銷售速度政府加大城鎮(zhèn)改造，給予眾多優(yōu)惠條件 與政府充分的溝通，取得有力的支持，盡可能的利用一切可利用的優(yōu)惠條件，同時(shí)充分利用與大城區(qū)整體未來(lái)發(fā)展規(guī)劃關(guān)聯(lián)，小城鎮(zhèn)建設(shè)和擴(kuò)張未來(lái)十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)做好宣傳工作，以獲得消費(fèi)者區(qū)域的認(rèn)同感上升的居住氛圍：未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目的銷售 抓住這一機(jī)遇，開(kāi)發(fā)配套設(shè)施齊全物超所值的高質(zhì)量的住房產(chǎn)品

13、，實(shí)時(shí)滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求市場(chǎng)機(jī)遇：XX鎮(zhèn)現(xiàn)尚無(wú)高品質(zhì)的住房，及擁有配套齊全的生活社區(qū) 通過(guò)宣傳，提升對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感，引導(dǎo)顧客購(gòu)買項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策機(jī)會(huì)（O）威脅威脅應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)威脅：六安最近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是著眼裕安區(qū)還是放眼整個(gè)六安，從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采用先進(jìn)、有特色的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)區(qū)域認(rèn)同威脅做好宣傳工作，取得區(qū)域消費(fèi)者的認(rèn)同感，通過(guò)各種宣傳渠道確保消費(fèi)者對(duì)我們的項(xiàng)目有全面的了解，認(rèn)同我們的產(chǎn)品區(qū)域消費(fèi)能力威脅提前宣傳，確保目標(biāo)

14、消費(fèi)者了解我們樓盤的檔次，價(jià)格，購(gòu)買、付款方式，并提供購(gòu)房咨詢 項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策威脅（T）三、綜合分析結(jié)論本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，超值總價(jià)，低首付優(yōu)勢(shì)，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和良好的發(fā)展前景。劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)形式。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較大，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。走快不是目的，獲取長(zhǎng)期利益是根本。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開(kāi)發(fā)商回籠資金，快中有升。第三章 目標(biāo)客戶群分析一、項(xiàng)目地簡(jiǎn)介

15、二、目標(biāo)客戶群區(qū)域定位三、目標(biāo)客戶群綜合分析四、預(yù)計(jì)銷售情況五、綜合分析結(jié)論5KM10KM 裕安區(qū)XX鎮(zhèn)位于六安市區(qū)西北部，東濱淠河水，南臨市中心，與市區(qū)僅隔淠河。鎮(zhèn)域地形復(fù)雜，崗、灣、畈、灘皆有，總面積74平方公里，轄15個(gè)村、2個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝诮?萬(wàn)人。 縱穿全境的裕新快速通道六單路，與環(huán)城西路、梅山北路在XX大橋北端交匯，交通快捷便利。1、XX鎮(zhèn)位置以及人口一、項(xiàng)目地簡(jiǎn)介2、XX鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式 農(nóng)業(yè)XX鎮(zhèn)是農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是XX經(jīng)濟(jì)的有力帶動(dòng)者現(xiàn)階段，XX鎮(zhèn)已經(jīng)開(kāi)始從農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)向強(qiáng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型土特產(chǎn)蘿卜絲遠(yuǎn)銷韓國(guó)，大白鵝馳名中外農(nóng)副產(chǎn)品的加工也已經(jīng)成當(dāng)?shù)毓I(yè)的一個(gè)助推器商業(yè)街道建筑多為23自建層房,

16、高矮不一，新舊不一，比較雜亂街道商業(yè)無(wú)規(guī)劃，多為個(gè)體、中低檔生活類商店商業(yè)的整體氛圍相比于其他的小鎮(zhèn)還是比較活躍的，整體消費(fèi)水平比較高，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)還是處于一個(gè)比較高的層次XX中學(xué)以及育才中學(xué)各自形成了自己的商業(yè)一條街已經(jīng)建設(shè)好的西大街，由于商業(yè)的未成形顯得比較冷清企業(yè)金石制造 、新峰建材 興旺羽毛、 宇翔羽毛 全信食品有限公司安徽安瑞建材有限公司六安景潤(rùn)工貿(mào)有限公司強(qiáng)盛建材廠、瀟汕皮件 信輝羽毛制品有限公司東關(guān)綜合養(yǎng)殖廠西洋商貿(mào)城豐泰麻制品有限宇翔羽毛工藝廠 客戶分類區(qū)域消費(fèi)群特征現(xiàn)有住房的來(lái)源購(gòu)房動(dòng)機(jī)核心客戶XX鎮(zhèn)向往城市生活自建房改善住房條件首次置業(yè)重要客戶六安市在六安買不起房的中低收

17、入者租房、職工宿舍首次置業(yè)看準(zhǔn)XX鎮(zhèn)未來(lái)的投資客商品房、別墅投資升值退休老干部在市區(qū)有房子改善生活環(huán)境邊緣客戶順河鎮(zhèn)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)向往城市生活的打工者和農(nóng)民自建房改善住房條件首次置業(yè)偶得客戶六安周邊縣市來(lái)六安定居或投資自建房或租房為定居準(zhǔn)備或用于出租二、目標(biāo)客戶群的區(qū)域定位怎樣去了解他們的需求？三、目標(biāo)客戶群的綜合分析（一）家庭結(jié)構(gòu)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)（二）社會(huì)階層和收入情況（三）購(gòu)房最關(guān)注的因素（四）購(gòu)房心理（五）近期購(gòu)買意向的考察核心客戶1、未婚和父母住在一起 - 為新婚準(zhǔn)備新房2、三口之家，有自建房 -為改善住宅條件重要客戶1、未婚或已經(jīng)結(jié)婚倆人世界-首次置業(yè)2、已經(jīng)結(jié)婚，在市里有房 - 投資升值3、

18、倆老人一起住 - 改善居住環(huán)境邊緣客戶1、多為已經(jīng)結(jié)婚的家庭 -改善居住條件2、已婚，在外打工，向往都市生活- 改善居住條件偶得客戶1、已婚為有更好的發(fā)展來(lái)六安-為定居準(zhǔn)備2、已婚，看到XX的教育資源優(yōu)勢(shì)- 出租（一）家庭結(jié)構(gòu)和需求來(lái)源客戶群社會(huì)階層收入情況核心客戶個(gè)體戶、農(nóng)民個(gè)體戶收入較好，且固定收入高，可以支付房款以及按揭，農(nóng)民的收入相對(duì)較少，我們的客戶應(yīng)該定位在可以支付房?jī)r(jià)的農(nóng)民身上重要客戶城市的低收入者收入低，但相對(duì)農(nóng)民要好些，而且穩(wěn)定，可以按揭邊緣客戶打工者、農(nóng)民打工者收入還算穩(wěn)定，雖然工資不算高，但其長(zhǎng)期存儲(chǔ)，有能力按揭買房 偶得客戶經(jīng)商、打工、投資客投資者錢不是問(wèn)題。對(duì)于外來(lái)定居

19、者，職業(yè)不統(tǒng)一，所以收入因人而異。（二）社會(huì)階層和收入分析（三）購(gòu)房最關(guān)注的因素根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示：交通、房?jī)r(jià)、周邊環(huán)境是消費(fèi)者最關(guān)注的三個(gè)因素受訪者喜歡的內(nèi)部設(shè)計(jì)中列前3位的是：主人房帶衛(wèi)生間、客飯廳分開(kāi)、2個(gè)陽(yáng)臺(tái)（四）消費(fèi)者購(gòu)買心理的解讀1）城區(qū)的房?jī)r(jià)太高，自己不足以支付，轉(zhuǎn)而向離市區(qū)較近 的XX去購(gòu)房（城市的低收入者）2）改善住宅條件，向往都市生活的人（XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)民）3）為子女購(gòu)房或者是子女近期新婚，為其購(gòu)買新房（村民）4) 許多不安于現(xiàn)狀，為謀求一個(gè)更好發(fā)展環(huán)境的農(nóng)民，城市 對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，是一個(gè)完全不適應(yīng)的地方，小鎮(zhèn)是他們最 好的選擇（XX鎮(zhèn)周邊村民）5）希望自己的錢可以升值（投資客）6）

20、對(duì)環(huán)境要求很高（退休干部)7）希望自己孩子可以受到更好教育(村民)自駕回家，真棒XX新城（五）近期購(gòu)買意向考察半年1年內(nèi)有購(gòu)房需求的只占到20%1年2年內(nèi)有購(gòu)房需求的占20%2年后考慮購(gòu)房的占到60%在未來(lái)幾年，市場(chǎng)的需求還是比較大的由此圖可以看出在三年以內(nèi)，需要買房的人大概占到64%左右，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是好的景象，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，完全有時(shí)間把這部分需求抓在我們手里，而不是沒(méi)有市場(chǎng)需求。四、XX新城項(xiàng)目銷量分析表五、綜合分析結(jié)論目標(biāo)客戶群的區(qū)域分析 客戶群的分類還是比較清楚明了，還有有待開(kāi)發(fā)的客戶目標(biāo)客戶群的綜合分析 結(jié)合調(diào)研結(jié)果設(shè)計(jì)消費(fèi)者滿意住宅，迎合消費(fèi)者的生活需求和心理需求銷量預(yù)

21、測(cè)分析 綜合各方面的因素，客觀的對(duì)剛性需求的分析，我們商品房可以被市場(chǎng)所消化第四章 入市時(shí)機(jī)及銷售分期安排一、入市時(shí)機(jī)影響分析二、銷售分期安排一、入市時(shí)機(jī)影響分析項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)影響因素銷量波動(dòng)銷售價(jià)格波動(dòng)項(xiàng)目狀況總體銷量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。2月、5月、7月、8月、10月都出現(xiàn)了明顯上漲，達(dá)到全 年的銷量高峰。（一）銷量波動(dòng)影響分析從09年六安樓市住宅成交均價(jià)月度走勢(shì)圖來(lái)看，六安住宅成交均價(jià)總體保持平穩(wěn)，處于漸進(jìn)式上升中。（二）價(jià)格波動(dòng)影響分析宏觀微觀六安市銷量狀況六安市09年全年銷量12473套，平均每月銷量1039套項(xiàng)目總體規(guī)劃銷量XX新城項(xiàng)目總建筑面積58萬(wàn)平方米，總套數(shù)4000套。由于六安市市場(chǎng)

22、總量相對(duì)較小，項(xiàng)目可分四期推出，每期一年時(shí)間每期1000套房源，需要分批多次推出，以形成較好的銷售勢(shì)頭。（三）項(xiàng)目狀況影響分析二、銷售分期安排項(xiàng)目規(guī)劃總時(shí)間項(xiàng)目一期一次時(shí)間項(xiàng)目一期二次時(shí)間項(xiàng)目二期一次時(shí)間2010年1月至2011年8月2011年8月至2012年4月2012年1月至2012年8月（一）項(xiàng)目總分期安排由于本項(xiàng)目總房源較多，銷售周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目可分為四期，每期開(kāi)盤2次，每次持續(xù)半年時(shí)間，每期時(shí)間相互連接，交叉進(jìn)行。推廣分期時(shí)間段推廣期優(yōu)先登記期認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤期升溫期第二次引爆期調(diào)整期引導(dǎo)期蓄水期持銷期2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月后清盤期收尾期開(kāi)盤期（二）項(xiàng)目一期一次具體安排XX

23、新城4000套一期1000套一期一次500套引導(dǎo)認(rèn)購(gòu)期500*30%=150套開(kāi)盤期500*20%=100套持銷期500*28%=140套清盤期500*22%=110套一期二次500套二期1000套三期1000套四期1000套（三）銷量分期安排（四）銷售分期任務(wù)、工作安排一、價(jià)格策略的運(yùn)作思路二、價(jià)格體系的建立三、具體執(zhí)行方式第五章 價(jià)格定位及策略一、價(jià)格策略的運(yùn)作思路1、定價(jià)目標(biāo)樹(shù)立品牌，傳播企業(yè)形象回籠資金，縮短銷售周期賺取利潤(rùn)，保證企業(yè)發(fā)展2、定價(jià)基準(zhǔn)各樓盤一段時(shí)期內(nèi)的綜合平均價(jià)格市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況3、策略方向低開(kāi)高走前期，相對(duì)低價(jià)入市，匯聚人氣中后期，采用適當(dāng)?shù)恼{(diào)價(jià)措施，推動(dòng)樓盤銷售定價(jià)基

24、準(zhǔn)二、價(jià)格體系的建立（一）價(jià)格基準(zhǔn)的設(shè)定 采取兩種方法來(lái)確定本項(xiàng)目的定價(jià)：重點(diǎn)比較法市場(chǎng)比較法定價(jià)方法選取兩個(gè)與本項(xiàng)目具有相對(duì)可比性的樓盤，擬合函數(shù)，確定一個(gè)價(jià)格水平。將裕安區(qū)市場(chǎng)主要在售樓盤與本項(xiàng)目進(jìn)行一些標(biāo)準(zhǔn)的比對(duì)評(píng)分，從而確立一個(gè)價(jià)格水平。取價(jià)格均數(shù)作為均價(jià)方法一：重點(diǎn)比較法主要影響因素配套物業(yè)管理周邊環(huán)境樓盤規(guī)模城市規(guī)劃位置價(jià)格建筑風(fēng)格及立面戶型發(fā)展商品牌及實(shí)業(yè)廣告交通將本項(xiàng)目以及類比的兩個(gè)項(xiàng)目按以上標(biāo)準(zhǔn)分別評(píng)分再根據(jù)各個(gè)因素的權(quán)重進(jìn)行計(jì)算，擬合出一個(gè)線性函數(shù)，分別確定系數(shù)代入本項(xiàng)目分值，得出本項(xiàng)目的定價(jià)。表1：住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值表2：住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表(09評(píng)分法)

25、表3：類比量化定價(jià)法計(jì)算表影響因素權(quán)重（Wi）XX新城分值（Fi0）XX新城計(jì)算得分S0正東凱旋名門分值（Fi1）正東凱旋名門計(jì)算得分S1清華家園分值（Fi2）清華家園計(jì)算得分S2位置0.12540.570.87540.5價(jià)格0.12570.87560.7581配套0.10840.43270.75650.54交通0.09240.36870.64450.46物業(yè)管理0.09250.4660.55250.46周邊環(huán)境0.09270.64460.55270.644城市規(guī)劃0.09250.4680.73660.552樓盤規(guī)模0.07690.68470.53220.152建筑風(fēng)格及立面0.05860.3

26、4860.34860.348戶型0.05860.34860.34860.348發(fā)展商品牌及實(shí)業(yè)0.04150.20580.32870.287廣告0.04140.16480.32840.164合計(jì)1665.488826.749655.455計(jì)算步驟根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，建立線性方程，即P=a+b*Si，其中P為項(xiàng)目均價(jià)，Si為項(xiàng)目得分， Si= Wi*Fi確定參數(shù)a和b，a=653.1,b=592.7。線性方程為P=592.7*Si-653.1前表的說(shuō)明 代入XX新城的計(jì)算得分S0=5.488，得出項(xiàng)目定價(jià)為2599.6元/ 表說(shuō)明表1：住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值A(chǔ)、B、C、D、E分別為01分、

27、23分、45分、67分、89分表2：住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（09評(píng)分法）確定各個(gè)影響因素的計(jì)算權(quán)重表3：類比量化定價(jià)計(jì)算表項(xiàng)目具體分值和系數(shù)以及價(jià)格確定的計(jì)算過(guò)程方法二：市場(chǎng)比較法參照對(duì)比的裕安區(qū)在售樓盤恒生陽(yáng)光城夢(mèng)園鵬程學(xué)府聚福園正東凱旋名門大唐美林灣麗水康城雙子星城和順名都城清華家園鼎邦御庭振華翡翠灣秀輝碧水云天將本項(xiàng)目的得分與其進(jìn)行比對(duì)，按權(quán)重分別得出一個(gè)價(jià)格取這些價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)，即得出定價(jià)。采取與方法一類似的標(biāo)準(zhǔn)衡量六安市裕安區(qū)主要在售樓盤表4：六安市裕安區(qū)主要在售樓盤價(jià)格一覽表5：六安市裕安區(qū)主要在售樓盤比對(duì)表前表的說(shuō)明分析結(jié)果綜合方法一和方法二所得的定價(jià)，可以將本項(xiàng)目的價(jià)格定

28、位為2958元/ ，上下浮動(dòng)的價(jià)格區(qū)間為2599.6 3316.5元/ 。 樓棟 因素1#2#3#位置環(huán)境生活舒適度合計(jì)1#11#21#3景觀采光、通風(fēng)空間利用率面積空能分區(qū)合計(jì)（二）價(jià)差系數(shù)的確定1.樓棟價(jià)差系數(shù)的確定（見(jiàn)左表）說(shuō)明：樓棟價(jià)差的系數(shù)變動(dòng)范圍為5%左右。2.戶型價(jià)差系數(shù)的確定（見(jiàn)右表）說(shuō)明：戶型價(jià)差系數(shù)變動(dòng)范圍為5%左右。3.各棟樓層系數(shù)的確定 說(shuō)明：多層3、4層價(jià)高，1、2、5、6層相對(duì)價(jià)低。高層越往上價(jià)越高，4、13、14、18層相對(duì)價(jià)低。棟數(shù)樓層差價(jià)備注1#2#3#.三、具體執(zhí)行方式（一）不同階段的策略 價(jià)格策略：為保證本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期內(nèi)入市價(jià)格不宜過(guò)低，

29、下調(diào)幅度為基準(zhǔn)均價(jià)的35%。優(yōu)惠政策：一次性付款96折、銀行按揭98折。第二次引爆期引導(dǎo)期開(kāi)盤期推廣分期時(shí)間段推廣期優(yōu)先登記期認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤期升溫期調(diào)整期持銷期 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月后清盤期收尾期蓄水期價(jià)格策略：公開(kāi)期的執(zhí)行價(jià)格為基準(zhǔn)均價(jià)下調(diào)25%，刺激目標(biāo)客戶的購(gòu)買熱情，聚集人氣，達(dá)到一炮打響的目的。優(yōu)惠政策：一次性付款97折、銀行按揭無(wú)折扣。其他優(yōu)惠優(yōu)惠政策參照開(kāi)盤期優(yōu)惠政策及促銷政策執(zhí)行。價(jià)格策略：配合項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度、總體上不同階段的調(diào)價(jià)平臺(tái)，價(jià)格逐月上調(diào)12%。優(yōu)惠政策：一次性付款97折、銀行按揭和分期付款無(wú)折扣.其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。價(jià)格策略：價(jià)

30、格總體上仍保持低開(kāi)高走的價(jià)格勢(shì)頭，價(jià)格呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì)，調(diào)價(jià)的比例控制在12%之間，根據(jù)實(shí)際的銷售情況靈活調(diào)整。優(yōu)惠政策：一次性付款97折、銀行按揭無(wú)折扣。其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。（二）付款方式的設(shè)定付款方式一次性付款：首付10萬(wàn)元，合同簽訂一個(gè)月內(nèi)付清合同余款。銀行按揭：7成20年或30年銀行按揭。分期付款：常用的有5：4：1建筑期分期付款，即合同簽訂一個(gè)月內(nèi)付50%，主體封頂付40%，交房時(shí)付10%。第六章 廣告策劃一、廣告主題二、廣告賣點(diǎn)三、廣告表現(xiàn)四、公關(guān)活動(dòng)五、營(yíng)銷活動(dòng)測(cè)評(píng)六、推廣費(fèi)用計(jì)劃一、廣告主題XX新城，清晨?jī)A城！二、廣告賣點(diǎn)XX新城價(jià)格社區(qū)配套教育資源投資增

31、值環(huán)境超值總價(jià)XX中學(xué)省示范高中四星級(jí)酒店大型超市醫(yī)院 停車場(chǎng)XX鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮笮℃?zhèn)風(fēng)景自然環(huán)境好平面廣告：報(bào)紙廣告、路牌廣告、車體廣告、站牌廣告 宣傳單頁(yè)、雜志廣告、電梯平面廣告、POP廣告視頻廣告：電視廣告、LED廣告、電梯電視廣告訊息廣告：手機(jī)短信廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告三、廣告表現(xiàn)戶外大牌站臺(tái)廣告目標(biāo)消費(fèi)者適合使用媒介類型XX鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶路牌廣告、車體廣告、站臺(tái)廣告、墻體廣告電視廣告、宣傳單頁(yè)、LED廣告、POP廣告順河鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶路牌廣告、車體廣告、電視廣告、宣傳單頁(yè)六安市客戶報(bào)紙廣告、路牌廣告、車體廣告、電視廣告、電梯廣告、短信廣告、雜志廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、LED廣告（一）媒介使用媒介使用根

32、據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的受教育水平、接觸媒介習(xí)慣、當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)展水平進(jìn)行區(qū)分。 （二）目標(biāo)市場(chǎng)媒體投放路牌廣告、車體廣告、站臺(tái)廣告、墻體廣告、電視廣告主要適用媒介投放策略XX鄉(xiāng)鎮(zhèn)路牌廣告：20塊，投放在XX鎮(zhèn)及其下面行政村、XX至六安 道路兩邊，初步推廣期做，每年更換兩次車體廣告：10輛公交車（來(lái)往于XX與六安之間），初步推廣 期做，每年更換兩次。站臺(tái)廣告：10塊，投放在XX鎮(zhèn)車站站臺(tái)，初步推廣期做，每年 更換兩次。墻體廣告：10塊，投放在XX鎮(zhèn)街道，初步推廣期做，每年更換 兩次。電視廣告：開(kāi)盤前一個(gè)月開(kāi)始做，在六安電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)綜合頻道、 新聞綜合頻道做，晚上七點(diǎn)左右時(shí)段投放。順河鎮(zhèn)路牌廣告、車體廣告、電視

33、廣告、宣傳單頁(yè)主要適用媒介投放策略路牌廣告：10塊，投放在順和鎮(zhèn)街道，初步推廣期做，每年更換 兩次。車體廣告：10輛中巴車，初步推廣期做，每年更換兩次。電視廣告：開(kāi)盤前一個(gè)月開(kāi)始做，在六安電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)綜合頻道、 新聞綜合頻道做，晚上七點(diǎn)左右時(shí)段投放。宣傳單頁(yè)：每次開(kāi)盤前一周在順河鎮(zhèn)街道進(jìn)行散發(fā)，每次散發(fā) 一千份。報(bào)紙廣告、路牌廣告、車體廣告、電視廣告電梯廣告、短信廣告主要適用媒介投放策略六安市報(bào)紙廣告：開(kāi)盤前兩周在六安晚報(bào)、皖西日?qǐng)?bào)做， 一月做一次，每次半版或整版。路牌廣告：10塊，在六安市火車站、汽車站附近做，每年更換 兩次，可以在中秋節(jié)、春節(jié)更換。車體廣告：10輛公交車，選載客量大、行經(jīng)鬧市

34、區(qū)的公交車， 推廣期開(kāi)始做，每年更換兩次。電視廣告：開(kāi)盤前一個(gè)月開(kāi)始做，在六安電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)綜合頻道、 新聞綜合頻道做，晚上七點(diǎn)左右時(shí)段投放。電梯廣告：在六安市一些大型商場(chǎng)做電梯平面和視頻廣告，適 合開(kāi)盤前一個(gè)月做。短信廣告：開(kāi)盤或促銷活動(dòng)前做。（三）其它廣告宣傳方式在開(kāi)盤之前、周末節(jié)假日等在售樓部附近、XX鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道中心、順河鎮(zhèn)、舉行路演活動(dòng)，下鄉(xiāng)舉行巡演活動(dòng)，請(qǐng)樂(lè)隊(duì)、表演團(tuán)隊(duì)演出，配合抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)宣傳XX新城項(xiàng)目。開(kāi)盤請(qǐng)有影響力的人參加，舉行新聞發(fā)布會(huì)，搞各種公益活動(dòng)，如捐資助學(xué)，設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金，支助優(yōu)秀貧困生等。既宣傳了XX新城，又樹(shù)立了形象。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人際傳播迅速，喜歡串門拉家常、消息口頭傳播較快。我

35、們應(yīng)充分利用這個(gè)特性，采取獎(jiǎng)品、優(yōu)惠等措施鼓勵(lì)老客戶給我們帶來(lái)新客戶。路演巡演口頭廣告公關(guān)廣告（四）媒體投放1、一期開(kāi)盤媒體推廣強(qiáng)度一開(kāi)盤強(qiáng)銷期蓄客期持銷期初步推廣期形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化產(chǎn)品核心賣點(diǎn)宣傳媒體推廣強(qiáng)度尾盤銷售期媒體費(fèi)用比率累計(jì) 銷售率20%60%5%10%70%95%100%5%十二月一月二月三月四月九月八月七月六月五月十一十月2、廣告投放思路概念階段 回顧強(qiáng)勢(shì)推廣形象深化概念 軟性新聞樓盤雜志 路牌廣告車體廣告站臺(tái)廣告軟性新聞LED廣告報(bào)紙廣告電視廣告路牌廣告墻體廣告電梯廣告樓盤雜志軟性新聞宣傳單頁(yè)LED廣告電視廣告網(wǎng)絡(luò)廣告報(bào)紙廣告路牌廣告站臺(tái)廣告電梯廣告宣傳單頁(yè)短信廣告車

36、體廣告電視廣告網(wǎng)絡(luò)廣告報(bào)紙廣告路牌廣告墻體廣告電梯廣告宣傳單頁(yè)短信廣告車體廣告一期開(kāi)盤十二月一月二月三月四月八月七月六月五月媒介類型投放時(shí)間投放平臺(tái)投放頻次規(guī)模電視廣告開(kāi)盤或促銷前一個(gè)月每晚七點(diǎn)至九點(diǎn)六安電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)生活頻道、六安電視臺(tái)新聞綜合頻道連續(xù)三周每周三次報(bào)紙報(bào)告開(kāi)盤或促銷前兩周皖西日?qǐng)?bào)、六安晚報(bào)半版或整版路牌廣告開(kāi)始推廣時(shí)投放 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、鄉(xiāng)村道路、市區(qū)街道車站道路兩邊投放50塊、整年做每年更換兩次雜志廣告每期項(xiàng)目開(kāi)盤推廣期做安徽樓市每年兩次車體站臺(tái)墻體廣告開(kāi)盤推廣期開(kāi)始做公交車、出租車車體、車站及火車站、汽車站整年做、每年更換兩次電梯廣告開(kāi)盤推廣期開(kāi)始做六安市一些大商場(chǎng)電梯每年更換兩次

37、POP廣告開(kāi)盤時(shí)開(kāi)始做售樓部?jī)?nèi)外每次開(kāi)盤、促銷時(shí)做效果明顯網(wǎng)絡(luò)廣告開(kāi)盤前推廣期做安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)每年兩次宣傳單頁(yè)開(kāi)盤、促銷前做在市區(qū)、鎮(zhèn)上、村子里散發(fā)每次兩千張LED廣告推廣期開(kāi)始做在售樓部外部安裝LED設(shè)備整年投放3、媒體投放方式1、擬用廣告語(yǔ)（五）、廣告文案寫作1、來(lái)XX安您的家，實(shí)在，實(shí)惠，實(shí)力。（賣點(diǎn)：價(jià)格）2、心儀的價(jià)格，心安的居住，新城的生活。（賣點(diǎn)：價(jià)格）3、XX新城，超值享受，城市生活。（賣點(diǎn)：價(jià)格）4、城鎮(zhèn)價(jià)格，都市生活。（賣點(diǎn)：價(jià)格）5、昔孟母，擇鄰處，今教育，在XX。(賣點(diǎn)：教育資源)6、站在自家的陽(yáng)臺(tái)，看孩子的未來(lái)。（賣點(diǎn)：教育資源）7、完美社區(qū)，完善配套。（賣點(diǎn)：社區(qū)

38、配套）8、宜商，宜住，宜投資。（賣點(diǎn)：投資增值）9、即買即賺，一觸即“發(fā)”。（賣點(diǎn)：投資增值）10、小城鎮(zhèn)，大社區(qū)。（賣點(diǎn)：社區(qū)規(guī)模）11、淠河之畔，風(fēng)情小鎮(zhèn)，值得你一生品味。(賣點(diǎn)：環(huán)境）12、城鎮(zhèn)尊品，沃土福宅。（賣點(diǎn)：環(huán)境）13、寓見(jiàn)XX，世外桃源?。ㄙu點(diǎn)：環(huán)境）14、悠然小鎮(zhèn)，悠然生活。（賣點(diǎn)：環(huán)境）15、美麗小城，親愛(ài)一生。（賣點(diǎn)：環(huán)境）16、風(fēng)景小鎮(zhèn)，心靈原鄉(xiāng)。（賣點(diǎn)：環(huán)境）17、子行天下，XX為家！18、錯(cuò)過(guò)這次，再等十年19、我用一生的愛(ài)去尋找一個(gè)家20、與其蝸居市中心，不如寬宅享XX。21、居住改變生活2、報(bào)紙廣告文案一座新城 一種新生XX新城 倚淠河而立與六安隔河相望 距市

39、區(qū)十分鐘車程五十八萬(wàn)方城鎮(zhèn)綜合體 新古典主義高檔住宅四星級(jí)瑞沅大酒店 鉑金商鋪限量發(fā)售省示范高中XX中學(xué)近在咫尺 幼兒園 大型超市 醫(yī)院 停車場(chǎng) 配套設(shè)施應(yīng)有盡有更有商之都意向進(jìn)駐五月一日 全城邀約 期待你的光臨XX新城，不再只是想象關(guān)于家的想象，我們每個(gè)人都有住在市中心，想象自家窗前能有一片白云住在市郊，想象自家門前有一塊綠地再過(guò)幾年，我們可能都住在鄉(xiāng)下想象那時(shí)門前屋后都有自己的花園而今，我們將住在XX新城一切不再只是想象一個(gè)行走的城市，一個(gè)讓您駐足的樓盤今天，我們這個(gè)城市無(wú)時(shí)無(wú)刻不在行走六安是個(gè)在行走的城市向東，向西，哪是六安的方向人心所向，就是新方向讓XX新城告訴您那是這個(gè)城市的方向六安

40、，一個(gè)行走的城市XX新城，一個(gè)讓人駐足的樓盤鏡頭景別畫面鏡頭運(yùn)動(dòng)音效時(shí)間1全景男子開(kāi)著車往家趕，車子在路上奔跑著由遠(yuǎn)及近關(guān)于“回家”的音樂(lè)32近景男子不時(shí)看看手表，電話響起，男子接通電話，傳來(lái)母親的聲音特寫“兒子，到哪了？”“快到家了，看見(jiàn)XX新城了”“我在樓下等著你呢”“好，我一會(huì)就到了”43遠(yuǎn)景男子開(kāi)車轉(zhuǎn)彎駛進(jìn)XX新城小區(qū)的大門，小區(qū)里有一些小孩在一起玩耍鏡頭向右搖小孩子在一起玩耍開(kāi)心的笑聲24近景男子走下車，和母親緊緊擁抱在一起，母親臉上帶著幸福的微笑由右向左畫外音：子行天下，XX為家35中景兒子挽著母親往家里走，畫面上出現(xiàn)字幕特寫項(xiàng)目地址：六安裕安區(qū)XX鎮(zhèn) 電話號(hào)碼：3336666/3

41、33888833、電視廣告腳本（回家篇 15s）廣告類型媒介選擇報(bào)紙廣告皖西日?qǐng)?bào)、六安晚報(bào)電視廣告六安電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)生活頻道六安電視臺(tái)新聞綜合頻道雜志廣告安徽樓市車站車體廣告六安公交集團(tuán)廣告部路牌墻體廣告廣告公司網(wǎng)絡(luò)廣告安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)宣傳單頁(yè)、POP廣告公司手機(jī)短信廣告中國(guó)移動(dòng)公司、電信公司LED廣告廣告公司電梯廣告廣告公司（六）、媒介選擇（1）報(bào)紙廣告報(bào)價(jià)報(bào)別版別色別規(guī)格（單位：cm）價(jià)格皖西日?qǐng)?bào)一版彩色1/2100000元一版報(bào)眼彩色16.5cm7.5cm15000元二、三版彩色整版50000元四版彩色整版60000元四版彩色1/230000元欄花頭版3cm4cm1500元欄花其他版面3cm

42、4cm1000元二、三、四版報(bào)眉12.1cm2.2cm900元（黑白）純文字廣告：每字5元，插圖、標(biāo)題按其所占字?jǐn)?shù)如實(shí)計(jì)算整版尺寸：34.947.9cm2意向版面報(bào)別版面規(guī)格(cm)刊例六安晚報(bào)整版2334.520000半版2317.5100001/3版2311.570001/4版11.517.550001/8版11.58.520001/16版68.51600一版不超過(guò)1/3版標(biāo)準(zhǔn)價(jià)加兩倍報(bào)眼2000報(bào)眉全年60000系列報(bào)道、宣傳專版16000意向版面意向版面六安電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)生活頻道播出時(shí)間播出位置5秒10秒15秒20秒30秒45秒60秒19：11A160708010011015018019：

43、25自辦欄目后60708010011015018020：20A1檔劇后60708010011015018021：00A2檔劇后60708010011015018021：40自辦欄目前60708010011015018021：55自辦欄目后5060709010013015023：55B33040508090110120（2）電視廣告意向時(shí)段六安電視臺(tái)新聞綜合頻道播出時(shí)間播出位置5秒10秒15秒20秒30秒19：30中央臺(tái)新聞聯(lián)播后12015020027030019：36A110013518024027019：41A210013518024027019：48A310013518024027020：

44、15六安新聞聯(lián)播后12015020027030020：33黃金劇場(chǎng)前120150200270300A1檔劇插播12015020027030021：30A2檔劇前120150200270300A2檔劇插播10013518024027022：20B檔劇場(chǎng)前100135180240270天氣預(yù)報(bào)后8010014518020023：55D506080100120意向時(shí)段意向時(shí)段特點(diǎn)：黃金位置，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，打開(kāi)首頁(yè)，第一映入眼簾的圖文大塊。 尺寸：950*304像素投放文件格式: Swf, Gif, Jpg位置：合房網(wǎng)首頁(yè) 價(jià)格：10000元/天 位置：二級(jí)頁(yè)面（資訊、新房等頁(yè)面） 價(jià)格：9000元/天 位置：分站首頁(yè)價(jià)格：6000元/天 （3）網(wǎng)絡(luò)廣告意向位置四、公關(guān)活動(dòng)包括各種公關(guān)策劃活動(dòng)、公益活動(dòng)、軟性新聞等，比如關(guān)于城鎮(zhèn)綜合體概念的報(bào)道等，開(kāi)盤請(qǐng)名人參加，開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，捐資助學(xué)，舉辦趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)，路演巡演活動(dòng)等 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月后新學(xué)期新開(kāi)始開(kāi)學(xué)送圖書(shū)為生活添一片“新”綠植樹(shù)節(jié)送盆栽“新”家電搬回家認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng)開(kāi)啟未來(lái)新生活開(kāi)盤剪彩舞獅新城鎮(zhèn)新家庭組織家庭比賽感謝新老客戶酬賓晚會(huì)愛(ài)在XX“七夕”促銷公關(guān)主題主題關(guān)聯(lián)公關(guān)活動(dòng) 新 城 鎮(zhèn) 新 生 活導(dǎo)入期優(yōu)先登