[北京]超詳解公園內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告(大量附圖)

1、公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分 市場環(huán)境主要商業(yè) 商 戶 調(diào) 研 項(xiàng) 目 定 位 租售價(jià)格 項(xiàng)目產(chǎn)品 財(cái)務(wù)估 算 參考項(xiàng)目 第一部分 市場環(huán)境研究區(qū)域界定 東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機(jī)場高速）；西到京承高速路（地鐵13號(hào)線），即整個(gè)望京區(qū)域。 區(qū)域總體環(huán)境與分析 區(qū)域總體環(huán)境與分析 區(qū)域總體環(huán)境與分析 區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析 區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析 目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式 ,地面公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達(dá)18條；到達(dá)該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號(hào)線及區(qū)域內(nèi)在建的3號(hào)線為主。 市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)市場

2、現(xiàn)狀 市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 名稱專業(yè)市場住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（）3300017118419804 合計(jì)223988市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來供應(yīng) 名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（）49500031180081800 合計(jì)888600市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)總供應(yīng) 名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（）223988888600合計(jì)1112588市場供應(yīng)分析-區(qū)域未來商業(yè)格局 市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場供應(yīng)分析-區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨(dú)立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5-8元/

3、天/平方米。價(jià)格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。 市場供應(yīng)分析-區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無空鋪。 市場供應(yīng)分析-區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價(jià)，還需考慮到租金回報(bào)，現(xiàn)階段尚處于定價(jià)階段，故沒有最終價(jià)格出臺(tái)。 市場供應(yīng)分析-區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為

4、住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對本項(xiàng)目的參考意義不大，其價(jià)格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價(jià)格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。 市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價(jià) 目前區(qū)域可銷售項(xiàng)目數(shù)量較少，長期以來銷售的主要商業(yè)形式為住宅底商，近期隨著商業(yè)形式的豐富，出現(xiàn)了銷售型的集中商業(yè)，價(jià)格區(qū)間在1.1-3.87元/平方米之間。市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 市場供應(yīng)分析-區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 市場供應(yīng)總結(jié)2007年底商業(yè)供應(yīng)總量將超過110萬平方米，未來達(dá)89萬平方米，商業(yè)將快速發(fā) 展，市場競爭加劇;以住宅商業(yè)為主，未來將從住宅配套商業(yè)向綜合性商業(yè)過渡;商業(yè)已經(jīng)歷一輪

5、重新洗牌，未來發(fā)展方向更明晰，市場更成熟;未來商業(yè)分布范圍更廣，考慮到內(nèi)部各地區(qū)需要;除購物中心、商業(yè)街租金對本項(xiàng)目有一些參考性，其它參考性不強(qiáng)，又因本項(xiàng) 目獨(dú)特環(huán)境與建筑形式，故其它項(xiàng)目租金參考性不強(qiáng);目前業(yè)態(tài)以日常生活配套為主，品牌商戶少，未來各集中商業(yè)投入及部分知名 品牌商戶入駐，提升區(qū)域市場吸引力;區(qū)域尚處于發(fā)展階段，短期內(nèi)租售價(jià)格具有一定上漲空間;市場需求分析-周邊人口發(fā)展基本狀況與分析 名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計(jì)10254865256372人按照萬平米250人共25.64萬人 市場需求分析-周邊人口發(fā)展基本狀況與分析 項(xiàng)目內(nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工

6、程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫字樓供應(yīng)量552667區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計(jì)，目前人口約3.68萬人（建筑面積12/人估算）市場需求分析-周邊人口發(fā)展基本狀況與分析 名稱遷入人口寫字樓人口數(shù)量（萬人）25.643.68合計(jì)29.32萬人顧問對區(qū)域各類人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由于原住人口、酒店流動(dòng)人口、學(xué)生人群、電子城科技園辦公人群和韓籍人群數(shù)量較難掌握，因此未計(jì)入其中。 構(gòu)成較復(fù)雜；整體綜合素質(zhì)相對比較高；原住居民較少，大部分將隨著區(qū)域的發(fā)展與改造遷出；高素質(zhì)新遷入人口占區(qū)域總?cè)丝诒戎剌^大；新建住宅購買者為公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、

7、演藝圈人士等；區(qū)域內(nèi)寫字樓數(shù)量較少，商務(wù)人群總量較??；科技園內(nèi)的辦公人群出入有班車接送，在區(qū)域內(nèi)活動(dòng)范圍有限；辦公人群受教育水平較高，綜合素質(zhì)較好；酒店入住者多為商務(wù)人士；韓籍人員數(shù)量較多，收入水平較高；市場供應(yīng)分析-區(qū)域人口總結(jié)市場供應(yīng)分析-區(qū)域商務(wù)和居住區(qū)對項(xiàng)目發(fā)展的影響 居住圈層 居住區(qū)未來將為本項(xiàng)目提供大量中高端消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場所相繼建成與營 業(yè)，將減輕非生活用品消費(fèi)的外流現(xiàn)象，同時(shí)要兼顧區(qū)域韓籍人群的需要。商務(wù)圈層 商務(wù)氛圍為本項(xiàng)目提供部分具備一定的消費(fèi)能力的中高端消費(fèi)者，其消費(fèi)多集 中于平時(shí)，對餐飲需求較多，品牌認(rèn)知度較高，追求良好的消費(fèi)環(huán)境；但在區(qū) 域內(nèi)消費(fèi)頻次較少，較難對

8、商業(yè)有足夠的消費(fèi)支撐，這部分人群將不納入主要 消費(fèi)群體。市場需求分析-區(qū)域消費(fèi)者特點(diǎn)分析 主要為內(nèi)部居住人群；主力人群為青年人,教育程度較高，綜合素質(zhì)較好,年齡以25-45歲之間為主；擁有一定數(shù)量中高端消費(fèi)者, 收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，接受能力較強(qiáng)；因白天外出上班，消費(fèi)時(shí)間較有規(guī)律，多集中在平時(shí)晚上和節(jié)假日；科技園辦公人群因活動(dòng)范圍有限，消費(fèi)時(shí)間多在平時(shí)中午，以餐飲居多；因區(qū)域商業(yè)供應(yīng)不足，消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重，對區(qū)域認(rèn)同度較低；消費(fèi)場所主要集中在超市和綜合市場，消費(fèi)者要求較難被滿足；消費(fèi)群體對購物、餐飲和休閑娛樂方面需求較難滿足；酒店入住消費(fèi)外流現(xiàn)象普遍；韓籍人員數(shù)量較多，消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對于韓式

9、消費(fèi)極為青睞；項(xiàng)目的建設(shè)對區(qū)域環(huán)境的影響 對營商環(huán)境的影響 對居住環(huán)境的影響 對投資環(huán)境的影響公園建設(shè)對項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響 景觀公園對商業(yè)的影響 高爾夫球場對商業(yè)的影響 宜家家居和家樂福對項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響 與“宜家家居“和“家樂?！安叫袝r(shí)間不超過15分鐘，消費(fèi)人群到達(dá)本項(xiàng)目 十分便捷；“宜家家居“和“家樂?！笆袌鎏?hào)召力與影響力，可能吸引望京整個(gè)區(qū)域及 東北三環(huán)至東北四環(huán)區(qū)域的消費(fèi)人群，此部分人群將成為本項(xiàng)目潛在消費(fèi)者；“宜家家居”和“家樂福” 消費(fèi)者購物離開后，需經(jīng)過本項(xiàng)目從望京西路或 北四環(huán)離開，為此部分人群前往本項(xiàng)目帶來便利； 區(qū)域未來呈現(xiàn)多個(gè)商業(yè)密集圈層，將影響本項(xiàng)目發(fā)展，但臨近 “宜

10、家家居” 和“家樂福”，將增強(qiáng)本項(xiàng)目的競爭力；區(qū)域商業(yè)組團(tuán)分布分析 第二部分 主要商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案分布 分布特點(diǎn)如下： 對區(qū)域而言較密集，對個(gè) 體而言相對分散；除“望京國際商業(yè)中心” 外，均位于望京住宅較密 集區(qū)域；分別位于望京中、東與北 部，本項(xiàng)目所在的南部地 區(qū)尚無競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)；項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競爭力及競爭手段分析 項(xiàng)目競爭力分析 入市時(shí)間早，有穩(wěn)定消費(fèi)群；品牌折扣店，有一定吸引力。 項(xiàng)目競爭手段分析 折扣店在區(qū)域市場競爭壓力相對較小，吸引中低端消費(fèi)人群；扣點(diǎn)形式，商戶壓 力相對小，經(jīng)營者與商戶利益相關(guān)，對商戶具吸引力。項(xiàng)目名稱：望京一號(hào)總建筑面積：13600平方米市

11、場定位：品牌折扣店經(jīng)營模式：扣點(diǎn)形式，15%扣點(diǎn)開業(yè)時(shí)間：2005年11月 項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競爭力及競爭手段分析 項(xiàng)目名稱：中福百貨（鑫隆外貿(mào)服裝商城）總建筑面積：14000平方米市場定位：小商品市場 租金價(jià)格：10-17元/天/平方米 開業(yè)時(shí)間：2002年百貨開業(yè)，2005年轉(zhuǎn)型 項(xiàng)目競爭力分析 位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全；位于望京商業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域，依托大中電 器、京客隆超市等商戶，商業(yè)氛圍濃郁，在區(qū)域有一定影響力；入市時(shí)間早， 具備認(rèn)知度。項(xiàng)目競爭手段分析 借助與旅游團(tuán)合作的方式，招攬消費(fèi)者；鋪位以10平方米小面積為主，以提升 租金價(jià)格。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競爭力及競爭手段分

12、析 項(xiàng)目名稱：旺角廣場 總建筑面積：20000平方米市場定位：小商品市場 租金價(jià)格：3.5-20元/天/平方米 開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月 項(xiàng)目競爭力分析 位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全；項(xiàng)目位于望京商業(yè)發(fā)展較成熟地區(qū)，依托大 中電器、京客隆超市、中福百貨等商戶及區(qū)域商業(yè)氛圍，有一定影響力；為新 建項(xiàng)目，產(chǎn)品與購物環(huán)境相對優(yōu)越。項(xiàng)目競爭手段分析 引入大型主力商戶，為項(xiàng)目帶來人流；小鋪位分割方式，提升租金。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競爭力及競爭手段分析 項(xiàng)目名稱：六佰本商業(yè)街 總建筑面積：90000平方米市場定位：城市級(jí)、生活化、新商圈、 STREETMALL 開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年底 項(xiàng)目競爭

13、力分析 面積大，業(yè)態(tài)豐富，有一定吸引力；商業(yè)街形式，有一定吸引力。項(xiàng)目競爭手段分析 將引入大型主力店，吸引人流；大型餐飲占一定比例，餐飲與購物形成互動(dòng)。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競爭力及競爭手段分析 項(xiàng)目名稱：望京購物廣場 總建筑面積：89000平方米市場定位：區(qū)域綜合購物中心租金價(jià)格：5-18 元/天/平方米開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月 項(xiàng)目競爭力分析 位置優(yōu)越，交通便捷，居住人口密集；沃爾瑪間接為該項(xiàng)目提供人流；面積較 大，綜合性較強(qiáng)；產(chǎn)品與購物環(huán)境較好；兩大品牌組合具有較強(qiáng)市場吸引力。項(xiàng)目競爭手段分析 華聯(lián)有效吸引商戶,通過合理規(guī)劃，引入知名品牌，吸引中高端消費(fèi)者；未來將 采用百貨公司“返

14、券”促銷。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競爭力及競爭手段分析 項(xiàng)目名稱：望京國際商業(yè)中心 總建筑面積：120000平方米 市場定位：集購物、餐飲、娛樂、休閑、 社交、商務(wù)于一體的一站商業(yè)開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年項(xiàng)目競爭力分析 面積大，集購物、餐飲、休閑娛樂，功能齊全；物業(yè)條件與購物環(huán)境較為優(yōu) 越；大型主力店入駐，利于聚集人流；韓國商品城能吸引望京居住的韓籍人士項(xiàng)目競爭手段分析 依靠主力店吸引區(qū)域消費(fèi)者；在韓國招商，吸引區(qū)域工作生活的韓籍人士及時(shí) 尚消費(fèi)群體，擴(kuò)大市場影響力與輻射范圍；在購物基礎(chǔ)上，加大娛樂比重，創(chuàng) 造自身吸引力第三部分 參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱：SOLANA 總建筑面

15、積：15000平方米 市場定位：中國首家體驗(yàn)消費(fèi)商業(yè)旗艦 Lifestyle Shopping Center 開業(yè)時(shí)間：預(yù)期2007年3、4月份 對本項(xiàng)目影響 借助位置及朝陽公園優(yōu)勢，吸引東部人群，可分流本項(xiàng)目部分潛在消費(fèi)群；定 位及公園商業(yè)概念，將導(dǎo)致本項(xiàng)目不易樹立獨(dú)特市場地位；入市早，將搶占本 項(xiàng)目可能輻射范圍內(nèi)潛在消費(fèi)者。對本項(xiàng)目借鑒意義 公園商業(yè)“概念”與本項(xiàng)目“實(shí)際情況”相似，可借鑒其設(shè)計(jì)和推廣時(shí)與公 園相結(jié)合的方式，招商情況對本項(xiàng)目有一定指導(dǎo)意義。本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱：奧特萊斯品牌直銷廣場 總建筑面積：11000平方米 市場定位：品牌直銷廣場開業(yè)時(shí)間：預(yù)期2006年10月

16、 可參考意義：物業(yè)建筑形式與本項(xiàng)目地上建筑形式有相似之處；雖非公園內(nèi)商業(yè)，但整體規(guī)劃中包含大量公園景觀元素，內(nèi)部設(shè)計(jì)有大量園林景觀，在布局方面也重點(diǎn)考慮到與景觀相互結(jié)合。第四部分 商戶調(diào)研商戶訪談 顧問針對性選取本地現(xiàn)有和尚未進(jìn)入的相關(guān)服裝、餐飲、娛樂及其他相關(guān)商戶樣本305家進(jìn)行訪談。商戶訪談 從商戶訪談的結(jié)果來看，大中型餐飲考慮面積基本在800-1000平方米左右，便餐基本考慮面積基本在300-500平方米左右。 從商戶訪談結(jié)果看，服飾類商戶傾向于正品，面積基本在300-500平方米左右。 商戶訪談 第五部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目SWOT分析-優(yōu)勢項(xiàng)目SWOT分析-劣勢項(xiàng)目SWOT分析-機(jī)會(huì)項(xiàng)目

17、SWOT分析-威脅項(xiàng)目成功必要條件充分資金準(zhǔn)備與合理運(yùn)用競爭風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)確定位足夠人氣和良好交通成功必要條件功能多元化 + 全天候消費(fèi) + 獨(dú)特商業(yè)建筑形式 + 綠色生態(tài)景觀 + 休閑旅游 = 國內(nèi)罕有的公園式主題商業(yè)項(xiàng)目定位初步建議-市場定位項(xiàng)目定位初步建議-形象定位 景觀與建筑互融，商業(yè)、休閑與旅游結(jié)合的功能型 公園商業(yè)融合-景觀與建筑觀賞性 + 購物、餐飲、娛樂功能性 + 旅游休閑性 項(xiàng)目定位初步建議-功能定位分區(qū)進(jìn)駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個(gè)）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)總面積區(qū)塊總面積休閑休閑（健身、美容美發(fā)、SPA、足療、咖啡等）8150-1000不等37003700餐飲娛樂餐飲15500-1

18、000不等1300029500娛樂（迪廳、網(wǎng)吧等）2500-10001500游藝廣場11000010000影院130003000量販?zhǔn)終TV120002000購物區(qū)精品購物80120-2401680016800總計(jì)10850000項(xiàng)目定位初步建議-業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目定位初步建議-業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目定位初步建議-消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群鎖定望京地區(qū)居民、辦公人群從宜家家居和家樂福超市 至本項(xiàng)目的消費(fèi)者到龍韻公園游玩休閑的北 京市居民年齡2545歲，職業(yè)范圍廣泛，數(shù)量龐大，且大多具備一定消費(fèi)力群體特點(diǎn)項(xiàng)目定位初步建議-目標(biāo)商戶群體定位符合定位、相對性檔次較高、品牌形象較好的商戶，包括休閑運(yùn)動(dòng)裝、女裝、鞋帽箱包、

19、餐飲、休閑娛樂等 第六部分 租售價(jià)格租金建議地上部分：均價(jià)約5.69元/平方米/天地下部分：均價(jià)約3.30元/平方米/天整體均價(jià)：約4.35元/平方米/天 第七部分 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品設(shè)計(jì)說明 使本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)成為商家與消費(fèi)者溝通的重要環(huán)境與平臺(tái)，將本項(xiàng)目打造成為望京區(qū)域的商業(yè)“名片”大部分傾向地面部分的商戶需求面積在300平方米左右，故建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，以200-350平方米以下獨(dú)棟店鋪為主，輔以少量400平方米以上店鋪，分成不同面積檔次，滿足各類商戶開店需求。 根據(jù)以上面積比例，項(xiàng)目獨(dú)立店鋪數(shù)量總共在99棟左右 。地上獨(dú)棟面積及數(shù)量規(guī)劃- 項(xiàng)目布局建議 項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，商戶種類多樣，建議主題分區(qū)，

20、將餐飲貫穿于購物中，引導(dǎo)人流，使布局 合理明晰。- 外立面 建筑形狀、色彩、材料從商業(yè)角度出發(fā)，切合主題，與公園整體風(fēng)格吻合，考慮北方氣候 條件，選取既能體現(xiàn)檔次，又經(jīng)久耐用，尤其在冬季，需以色彩彌補(bǔ)景觀不足。 不建議所 有建筑均做全玻璃外立面，雖相對美觀，但能耗大，不易清理與保養(yǎng)。地上部分店鋪應(yīng)考 慮招牌位、玻璃櫥窗等合理設(shè)置，為商戶提供良好展示面。地上相關(guān)規(guī)劃- 道路 項(xiàng)目位于龍韻公園內(nèi)，道路設(shè)置除需滿足公園自身需要，應(yīng)兼顧商業(yè)對道路要求，達(dá)到合 理引導(dǎo)、疏散人流目的。- 進(jìn)深面寬建議 根據(jù)規(guī)劃，地面建筑多為2-3層，因此單層面積不宜過大，否則不利于獨(dú)棟招商，從商戶 角度來看，進(jìn)深與面寬比

21、最佳是3：2，因此，如進(jìn)深為12米左右，面寬則為8米左右，既 保證了足夠的展示面，也保證了能夠充分使用空間面積。 - 層高 建議2層獨(dú)棟每層層高為4.5米，總高度9米；3層獨(dú)棟建議1-3層層高分別為4.5米，4米， 3.5米，總高度12米；在地上有1米-1.5米浮土?xí)r，建議建造2層的獨(dú)棟，1-2層層高分別為4 米和3.5米。地上相關(guān)規(guī)劃- 柱距 建議設(shè)計(jì)地上建筑物時(shí)，在不影響項(xiàng)目總體定位、整體布局與環(huán)境組合的基礎(chǔ)上，科學(xué)合 理地處理與地下建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系，規(guī)避因獨(dú)棟地上承重柱的建設(shè)影響到地下面積的開發(fā)和 使用，浪費(fèi)經(jīng)營面積 。 地下相關(guān)規(guī)劃- 店鋪布局規(guī)劃 按功能以主題區(qū)分，并從營業(yè)時(shí)間角度考

22、慮，將營業(yè)時(shí)間較長的餐飲娛樂類商戶與 營業(yè)時(shí)間相對較短的購物類商戶區(qū)分。- 內(nèi)部交通建議 內(nèi)部交通布局應(yīng)考慮人流動(dòng)線的流暢性與 通透性，盡量產(chǎn)生避免死角；必要時(shí)，須 考慮水平交通與垂直交通系統(tǒng)。- 層高建議 高度在6-10米左右，主要滿足部分娛樂類 商戶如電影院、游藝機(jī)廣場等產(chǎn)品需要， 不宜過低。但高度要適度，避免能源浪 費(fèi)，不建議超過10米。- 出入口設(shè)置建議 按主題分區(qū)設(shè)置連接地下出入口，使地上 地下有效互動(dòng)。將出入口設(shè)計(jì)成坡度，避 免因坡度過長，使消費(fèi)疲勞感，在坡道兩 邊可設(shè)置店鋪，逐步下沉，形成過渡。 望京西路為區(qū)域與外界連接的主要道路之一，車流量較大，且從宜家家居、 家樂福至本項(xiàng)目都需經(jīng)過此路，故建議將本項(xiàng)目的主要出入口設(shè)置在此。項(xiàng)目主要出入口北四環(huán)路和望京西路可作為本項(xiàng)目的主