2007年上海某商圈房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報告_secret

1、上海*路項(xiàng)目市場調(diào)研報告上海*物業(yè)顧問有限公司2007年4月三個思考： 酒店業(yè)的剛性要求是什么？ *大商圈的酒店業(yè)為何繁榮？ 星級酒店存在于*大商圈為何重要？目 錄酒店業(yè)介紹1、酒店業(yè)簡介2、上海酒店業(yè)發(fā)展概況3、上海酒店業(yè)的市場前景*商圈概況1、區(qū)域位置2、交通3、區(qū)域商業(yè)4、未來規(guī)劃*商圈的酒店業(yè)1、總體水平1.1、市場供應(yīng)1.2、總體特點(diǎn)1.3、分布情況2、產(chǎn)品特征2.1、來源和規(guī)劃2.2、服務(wù)項(xiàng)目2.3、市場趨勢3、市場表現(xiàn)3.1、市場份額3.2、經(jīng)營模式3.3、客源情況3.4、房價與入住率結(jié)論1、關(guān)于三個思考的結(jié)論2、總體結(jié)論一、酒店業(yè)介紹1、酒店業(yè)簡介酒店是商務(wù)，旅游，休閑等產(chǎn)業(yè)的

2、重大支柱之一，在日常生活中起著重要的地位和作用。 第一，酒店是向旅游者提供服務(wù)的基地。旅游者在異地旅游時，需要一定的設(shè)施和服務(wù)以解決食宿等問題，酒店是滿足這些需求的場所。第二，酒店是人們進(jìn)行社交活動和商務(wù)的重要場所。酒店是文化、科學(xué)、技術(shù)交流和社會交往的主要場所。許多重要的會議、儀式、講座、新聞發(fā)布會、企業(yè)的產(chǎn)品促銷會等，大都在飯店舉行。第三，酒店是獲取和增加收入的主要渠道。首先，酒店是各種產(chǎn)品的直接消費(fèi)者。其次，酒店客人的購買能力較強(qiáng)。經(jīng)營得當(dāng)?shù)木频陝t可成為所在地或城市的綜合性高消費(fèi)場所。結(jié)論：從以上三點(diǎn)我們可以得出酒店的支撐要素1、酒店生存需要有良好交通的支撐。2、酒店生存需要有良好的商業(yè)

3、，商務(wù)環(huán)境支撐。3、酒店生存需要有不同人的群支撐。有了良好的交通再加上商務(wù)，商業(yè)環(huán)境的支撐自然會吸引不同的人群，酒店業(yè)才能賴以生存。2、上海酒店業(yè)發(fā)展概況上海酒店市場在1998-2000年陷入低谷，2001年APEC會議以來逐步復(fù)蘇(圖1)。盡管2003年受“非典”影響，入住率一度下滑了十個百分點(diǎn)，但“非典”之后的2004年呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢，旺季時候高星級酒店甚至出了“一房難求”的局面，2004年平均出租率達(dá)到73%。2005更是超過75%，3星級以上的酒店數(shù)量也在穩(wěn)步增加（圖2），因此可以看到上海酒店行業(yè)的高景氣度來自旺盛的需求。圖1圖23、上海酒店業(yè)的市場前景2.1、影響酒店業(yè)發(fā)展的因素

4、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對酒店業(yè)產(chǎn)生的影響隨著上海市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，GDP總值（國民生產(chǎn)總值）連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長，而經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的增長態(tài)勢為酒店業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造成了良好的宏觀環(huán)境基礎(chǔ)（圖3）。圖3 旅游業(yè)的發(fā)展對酒店業(yè)產(chǎn)生的影響伴隨國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也在大幅提高?？芍涫杖朐黾?，就意味著消費(fèi)需要“升級”。對“奢侈”產(chǎn)品和服務(wù)的需求，被激發(fā)，更需要被滿足。旅游，就是典型的消費(fèi)升級需求，國內(nèi)以及國外來滬旅游人數(shù)逐年增長，加之世博會和奧運(yùn)會商機(jī)，未來對于酒店住宿業(yè)的需求也必然加大。2001-2005年上海國內(nèi)旅游人次快速增長，雖然2003年由于“非典”影響，國內(nèi)來滬旅游人數(shù)一度呈現(xiàn)負(fù)增長，但的隨后的20

5、04年國內(nèi)來滬旅游人數(shù)恢復(fù)到了6346萬人次，2005年為6805萬人（圖4）。 圖4 城市影響力的提升對酒店業(yè)產(chǎn)生的影響得益于經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，上海的國際影響力日益增強(qiáng)，一方面，吸引了越來越多的境外人士來滬旅游（圖5），另一方面，也使得諸多大型國際會議、國際展覽接二連三的在上海舉行。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年在上海舉辦的國際展覽會共計(jì)318個，居全國所有大中城市之首，伴隨而來的商務(wù)洽談人次快速增長。這些境地外人士來滬的平均逗留時間為3.5天，對于酒店的需求也在日益增長。圖52.2、發(fā)展前景預(yù)測隨著上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，人民收入的不斷增高，作為消費(fèi)升級的典型代表旅游，必將進(jìn)入發(fā)展的“快車道”。而

6、上海，更可以期待持續(xù)的國內(nèi)來滬旅游熱潮，加上世博會，F(xiàn)1，網(wǎng)球大師賽等項(xiàng)目都持續(xù)吸引著大量來滬參觀旅游的群眾。 圖6*大商圈概況 1、區(qū)域位置*大商圈位于嘉定、閔行、長寧、普陀兩區(qū)交界處，其核心區(qū)域約2平方公里，是上海最密集的居住區(qū)之一，周邊住戶在50萬以上（圖7）。圖72、交通*大商圈周邊擁有滬寧、滬嘉、中環(huán)線、外環(huán)線、204國道以及312國道*路段等，規(guī)劃中還有兩條軌道交通線13號、14號經(jīng)過該商圈，是上海城區(qū)與江浙經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的門戶要沖，交通體系四通八達(dá)（圖8）。聯(lián)動?xùn)|西：東連上海市區(qū)商務(wù)CBD，西傍慧創(chuàng)國際生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)；銜接南北：北抵桃浦西北物流園區(qū)，南達(dá)虹橋交通樞紐港；延伸滬寧：*

7、路金三角核心區(qū)沿滬寧高速，312國道向江浙腹地便捷延伸；廣域輻射：商務(wù)圈服務(wù)功能向內(nèi)地廣域，并通過?？辗绞捷椛浜Ｍ?。 圖83、區(qū)域商業(yè)*商圈的定位是與嘉定區(qū)重點(diǎn)發(fā)展板塊以及上海西部發(fā)展板塊規(guī)劃結(jié)合在一起的，是上海商業(yè)“十一五”期間重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)新中心之一，其核心區(qū)域規(guī)劃由9個專業(yè)市場地塊組成統(tǒng)一體，既相互獨(dú)立又相互補(bǔ)充，通過過街天橋和底層步行系統(tǒng)形成有序的商業(yè)格局，將于2007年前建成，實(shí)現(xiàn)約100萬平方米營業(yè)面積，年商貿(mào)總額預(yù)計(jì)達(dá)130億元。同時*商圈可對全市和長三角地區(qū)30多個中心城市發(fā)揮人流、物流、商流輻射作用。4、未來規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來*大商圈將形成以*路沿線8公里長、20平方公里區(qū)域

8、的商貿(mào)走廊，到2010年形成集商業(yè)、物流、商務(wù)辦公、會展等多種功能于一體的商貿(mào)區(qū)。未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⒀刂?路商業(yè)走廊主軸，以及南北兩側(cè)的次軸，整合原本有些分散的商業(yè)經(jīng)營模式，進(jìn)一步提升其商業(yè)檔次。在西延伸段上重點(diǎn)發(fā)展辦公板塊和靠近江橋鎮(zhèn)的物流板塊，從而實(shí)現(xiàn)把商業(yè)、物流、辦公三者結(jié)合。*大商圈的酒店業(yè)1、總體水平1.1、市場供應(yīng)目前*大商圈及其周邊輻射地區(qū)的住宿業(yè)市場上，共有現(xiàn)代意義上的經(jīng)濟(jì)型及星經(jīng)酒店16家，房間總數(shù)2469間，其中經(jīng)濟(jì)型酒店9家，房間總數(shù)為1209間，3星級酒店3家，4星級酒店4家具，房間總數(shù)分別為587家和673家，平均每家為156間。表一：*大商圈及其周邊輻射地區(qū)酒店供應(yīng)

9、表編號酒店名稱地 址星 級房 間 數(shù)1港鴻大酒店普陀區(qū)武寧路501號4星2252江蘇飯店普陀區(qū)武寧路888號3星2213廣西賓館普陀區(qū)中寧路176號經(jīng)濟(jì)型1274勝利大酒店普陀區(qū)中寧路176號4星2365錦江之星中山北路店普陀區(qū)中山北路2701弄1號經(jīng)濟(jì)型1446意家人普陀區(qū)金沙江路1818號經(jīng)濟(jì)型2107好心情賓館普陀區(qū)金沙江路1408號經(jīng)濟(jì)型278莫泰168大渡河路店大渡河路1122號經(jīng)濟(jì)型2219上石大酒店普陀區(qū)杏山路5號3星7410清水灣大酒店普陀區(qū)凱旋北路1305號4星21211上海愛八酒店梅嶺南路395號經(jīng)濟(jì)型10012梅園酒店梅川路1249號經(jīng)濟(jì)型11413上海御豐花園大酒店*路

10、1978號4星18014上海寶燕商務(wù)酒店祁連山路2025梅川路口經(jīng)濟(jì)型4115上海*登江賓館定邊路119號近*路經(jīng)濟(jì)型4516金沙江大酒店金沙江路801號3星292表11.2、總體特點(diǎn)目前，*大商圈及其周邊輻射地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)以下幾種特點(diǎn)： 一是經(jīng)濟(jì)型酒店占據(jù)市場主力，并處于較為高速的成長期； 二是本土品牌占據(jù)較大的市場份額； 三是市場擴(kuò)張方式以直接投資為主；1.3、分布情況目前，*大商圈及其周邊輻射地區(qū)酒店分布具有明顯的地段特征，分布點(diǎn)主要有三大塊，一是武寧板塊，二是長風(fēng)曹楊板塊，三是豐莊板塊，其中武寧板塊6家，長風(fēng)曹楊板塊7家，豐莊板塊3家（圖9）圖92、產(chǎn)品特征2.1、來源和規(guī)劃目前

11、，*大商圈及其周邊輻射地區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)型及星級酒店當(dāng)中屬于酒店改造的比例為44%，而新建物業(yè)為56%，這說明了酒店業(yè)的良性發(fā)展對改善原有行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、盤活原有資產(chǎn)、提升社會資源使用效率所起的重要推動作用。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各酒店主流店態(tài)的主體規(guī)模、大堂、餐廳面積差距較大，當(dāng)然，這種差距不排除由大部分物業(yè)為酒店改造而帶來的先天性差異，但在客房這一核心產(chǎn)品上差距較小，有較強(qiáng)的趨同性。2.2、服務(wù)項(xiàng)目在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公共休息區(qū)域、公共衛(wèi)生間、停車場、中央消防系統(tǒng)、電梯、電視、電話、分體空調(diào)、室內(nèi)衛(wèi)生間、24小時熱水已成為區(qū)域內(nèi)所有酒店店都配置的基本設(shè)施，能提供正餐服務(wù)的單店比例為69%（表2）。在核心需求得

12、到滿足的前提下，商務(wù)服務(wù)和自助服務(wù)設(shè)施的提供比例較高。但在提供的具體設(shè)施設(shè)備性能和服務(wù)品質(zhì)上，不同的酒店表現(xiàn)不盡相同。編號酒店名稱星 級主要服務(wù)房間數(shù)1港鴻大酒店4星基本服務(wù) + 餐廳、會議展示廳、桑拿2252江蘇飯店3星基本服務(wù) + 中西餐廳、多功能會議廳、舞廳、豪華KTV包房、棋牌室、健身房2213廣西賓館經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù) + 餐廳1274勝利大酒店4星基本服務(wù) + 餐廳、會議廳2365錦江之星中山北路店經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù)1446意家人經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù) + 餐廳2107好心情賓館經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù)278莫泰168大渡河路店經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù) + 餐廳2219上石大酒店3星基本服務(wù) + 餐廳、會議室、酒巴7

13、410清水灣大酒店4星基本服務(wù) + 中西餐廳，酒吧、咖啡廳、會務(wù)中心、洗衣服務(wù)、音樂茶座、KTV包房、桑拿、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓房、商務(wù)辦公房21211上海愛八酒店經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù) + 中、小型會議室10012梅園酒店經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù)11413上海御豐花園大酒店4星基本服務(wù) + 中西餐廳、會議廳、健身室18014上海寶燕商務(wù)酒店經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù) + 餐廳4115上海*登江賓館經(jīng)濟(jì)型基本服務(wù)4516金沙江大酒店3星基本服務(wù)+ 餐廳、會議廳、商場、美容中心、咖啡廳、娛樂2922.3、市場趨勢通過調(diào)查區(qū)域內(nèi)酒店經(jīng)營者對各項(xiàng)選址標(biāo)準(zhǔn)重要性的排列次序表明（表3），經(jīng)營者關(guān)注的重點(diǎn)是區(qū)位，同時對于直接影

14、響到投資額度的日益高漲的物業(yè)價格也給予了較高的關(guān)注，并且酒店的產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量受到了更多經(jīng)營者的關(guān)注，這也反映了酒店經(jīng)營者的日益成熟，酒店業(yè)的競爭已從單純的產(chǎn)品和技術(shù)層面提升到了支持系統(tǒng)和管理體系的競爭層面上。1、區(qū)位要求 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場、火（汽）車站的公交線路； 商務(wù)氛圍； 區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景； 客源保證；2、投資額度及方式 自建或租賃物業(yè)的投資額度； 特許經(jīng)營、租賃、共同投資；3、競爭狀況同行業(yè)競爭對手的情況，包括對手的類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、酒店特色及服務(wù)對象的階層等；4、建筑要求獨(dú)棟，周邊有停車場5、面積租期建筑面

15、積30006000平方米，基本使用年限10年以上；表33、市場表現(xiàn)3.1、市場份額目前，*大商圈及其周邊輻射地區(qū)中經(jīng)濟(jì)型酒店是酒店市場上的供應(yīng)主力，3星級以上酒店只有6家，經(jīng)濟(jì)型酒店的比例占到了63%（圖10）, 錦江之星、莫泰等相繼入駐該區(qū)域，而隨著*大商圈及其周邊輻射地區(qū)影響力的不斷加深和擴(kuò)大，不排除在未來其它連鎖酒店品牌的進(jìn)一步搶灘入駐。圖103.2、經(jīng)營模式經(jīng)濟(jì)型酒店作為*大商圈及其周邊輻射地區(qū)的供應(yīng)主力，在經(jīng)營方式上以連鎖經(jīng)營方式為主，而剩余的星級飯店全部為自主品牌、自主經(jīng)營（表4）。經(jīng)濟(jì)型酒店的連鎖經(jīng)營模式，既是市場驅(qū)動的必然選擇，同時，也為下一階段以品牌特許為車輪的高速擴(kuò)張預(yù)留了

16、空間。而隨著合適物業(yè)的競價成本的日益增高和資源日益稀缺，為那些自身擁有物業(yè)的潛在加盟商提供了涉足酒店業(yè)的契機(jī)。編號酒店名稱星 級經(jīng)營方式1港鴻大酒店4星自主品牌、自主經(jīng)營2江蘇飯店3星自主品牌、自主經(jīng)營3廣西賓館經(jīng)濟(jì)型連鎖經(jīng)營4勝利大酒店4星自主品牌、自主經(jīng)營5錦江之星中山北路店經(jīng)濟(jì)型連鎖經(jīng)營6意家人經(jīng)濟(jì)型連鎖經(jīng)營7好心情賓館經(jīng)濟(jì)型連鎖經(jīng)營8莫泰168大渡河路店經(jīng)濟(jì)型連鎖經(jīng)營9上石大酒店3星自主品牌、自主經(jīng)營10清水灣大酒店4星自主品牌、自主經(jīng)營11上海愛八酒店經(jīng)濟(jì)型連鎖經(jīng)營12梅園酒店經(jīng)濟(jì)型自主品牌、自主經(jīng)營13上海御豐花園大酒店4星自主品牌、自主經(jīng)營14上海寶燕商務(wù)酒店經(jīng)濟(jì)型自主品牌、自主

17、經(jīng)營15上海*登江賓館經(jīng)濟(jì)型自主品牌、自主經(jīng)營16金沙江大酒店3星自主品牌、自主經(jīng)營3.3、客源情況根據(jù)調(diào)查顯示，目前*大商圈及其周邊輻射地區(qū)的酒店客源中有62%左右的為商務(wù)散客，而隨著*大商圈的發(fā)展，該比例還有較大的上升空間，同時，隨著自助游和休閑市場的升溫，休閑度假散客的比例也有望提升（圖11）。圖11同時調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店中92%的客源為國內(nèi)客人，8%為入境客人，而星級酒店的境外客源的比例為15%左右（圖12、13），要略高于經(jīng)濟(jì)型酒店，同時調(diào)查結(jié)果還顯示，區(qū)域內(nèi)酒店客源的平均逗留天數(shù)為1.92天，因此現(xiàn)階段這樣的客源結(jié)構(gòu)給了區(qū)域內(nèi)酒店極大的發(fā)展機(jī)遇。圖12 圖133.4、房價

18、與入住率編號酒店名稱面積房價1港鴻大酒店標(biāo)準(zhǔn)雙人房：12m2 高級雙人房：14m2標(biāo)準(zhǔn)單人房：12m2 高級單人房：14m2標(biāo)準(zhǔn)雙人房：440元/天 高級雙人房：520元/天標(biāo)準(zhǔn)單人房：440元/天 高級單人房：540元/天2江蘇飯店標(biāo)準(zhǔn)間： 1 m2單人間： 14m2標(biāo)準(zhǔn)間：398元/天單人間：398元/天3廣西賓館標(biāo)準(zhǔn)間：12 m2普通單人間：10m2豪華單人間：14m2標(biāo)準(zhǔn)間：168元/天普通單人間：138元/天豪華單人間：228元/天4勝利大酒店標(biāo)準(zhǔn)間：15m2單人間：15m2標(biāo)準(zhǔn)間：468元/天單人間：468元/天5錦江之星中山北路店標(biāo)準(zhǔn)間：12 m2單人間：9 m2標(biāo)準(zhǔn)間：219元

19、/天單人間：199元/天6意家人標(biāo)準(zhǔn)間：12 m2 單人間：12m2商務(wù)房：20 m2 三人房：18 m2商務(wù)套房：25 m2標(biāo)準(zhǔn)間：178元/天 單人間：158元/天商務(wù)房：218元/天 三人房：198元/天商務(wù)套房：288元/天7好心情賓館標(biāo)準(zhǔn)間：12- 14m2單人間：10-12 m2標(biāo)準(zhǔn)間：138-168元/天單人間：118-138元/天8莫泰168大渡河路店標(biāo)準(zhǔn)間：12 m2 單人間：12 m2商務(wù)間：14 m2 家庭房：16 m2標(biāo)準(zhǔn)間：198元/天 單人間：218-228元/天商務(wù)間：248元/天 家庭房：278元/天9上石大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間：12 m2 普通單人間：12 m2豪華

20、標(biāo)準(zhǔn)間：14 m2 豪華單人間：14m2普通標(biāo)準(zhǔn)間：238元/天 普通單人間：238元/天豪華標(biāo)準(zhǔn)間：268元/天 豪華單人間：268元/天10清水灣大酒店高級雙人房：30 m2 豪華雙人房：35 m2高級單人房：29 m2 豪華單人房：35 m2套房：50 m2高級雙人房：300元/天 豪華雙人房：350元/天高級單人房：400元/天 豪華單人房：600元/天套房：1200元/天11上海愛八酒店標(biāo)準(zhǔn)房: 20 m2 床房: 20 m2商務(wù)大床房：25 m2標(biāo)準(zhǔn)房:178元/天 大床房:160元/天商務(wù)大床房178元/天12梅園酒店大床房:25 m2 標(biāo)準(zhǔn)房:25 m2 三人房:30 m2 套

21、房:30 m2 大床房:175元/天 標(biāo)準(zhǔn)房(a):160元/天標(biāo)準(zhǔn)房(b):140元/天 三人房:169元/天套房:240元/天13上海御豐花園大酒店標(biāo)準(zhǔn)房：18 m2 商務(wù)房：25 m2湖景房：25 m2 行政房：25 m2行政景觀房：25 m2 行政套房：30 m2標(biāo)準(zhǔn)房:250元/天 商務(wù)房：290元/天湖景房：345元/天 行政房：335元/天行政景觀房：420元/天 行政套房：860元/天14上海寶燕商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)房:20 m2 大床房:23 m2標(biāo)準(zhǔn)房:190元/天 大床房:230元/天15上海*登江賓館標(biāo)準(zhǔn)房（a）：20 m2 標(biāo)準(zhǔn)房（b）：20 m2套房：25 m2標(biāo)準(zhǔn)房（a）

22、：118元/天 標(biāo)準(zhǔn)房（b）：133元/天套房：200元/天16金沙江大酒店標(biāo)準(zhǔn)房：18m2 單人房：18 m2套房：25 m2 豪華套房：30 m2 標(biāo)準(zhǔn)房：365元/天 單人房：415元/天套房：616元/天 豪華套房：816元/天目前，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店平均房價為185元，3星級酒店平均房價為400元，4星級酒店的平均房價為483元（圖14），從目前市場情況來看，經(jīng)濟(jì)型酒店的價格變動幅度要小于星級酒店市場的價格變動幅度。圖14通過調(diào)查顯示，2007年一季度*大商圈及其周邊輻射地區(qū)內(nèi)的酒店中，經(jīng)濟(jì)型酒店的平均出租率為72%，而星級酒店相對數(shù)量較少，入住率方面要略高于經(jīng)濟(jì)型酒店，入住率達(dá)78%。從此次調(diào)查數(shù)據(jù)來看，2007年一季度區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的平均Revpar（RevPAR是Revenue Per Available Room的縮寫，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入，用實(shí)際平均房價乘以出租率即可）為133元，3星級和4星級酒店平均Revpar分別為312元和37