2006年淮安市場調(diào)查報告_secret

1、PAGE PAGE 182006年淮安市場調(diào)查報告投資研發(fā)中心Liulib目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc151452543 第一部分淮安投資環(huán)境 PAGEREF _Toc151452543 h 3 HYPERLINK l _Toc151452544 一、淮安概況 PAGEREF _Toc151452544 h 3 HYPERLINK l _Toc151452545 二、淮安投資環(huán)境 PAGEREF _Toc151452545 h 6 HYPERLINK l _Toc151452546 1.國內(nèi)生產(chǎn)總值 PAGEREF _Toc151452546 h 6

2、HYPERLINK l _Toc151452547 2.固定資產(chǎn)投資 PAGEREF _Toc151452547 h 6 HYPERLINK l _Toc151452548 3.地方財政收入 PAGEREF _Toc151452548 h 7 HYPERLINK l _Toc151452549 4.社會消費 PAGEREF _Toc151452549 h 7 HYPERLINK l _Toc151452550 5.人口 PAGEREF _Toc151452550 h 8 HYPERLINK l _Toc151452551 6.人民生活 PAGEREF _Toc151452551 h 8 HYP

3、ERLINK l _Toc151452552 三、淮安城市發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc151452552 h 9 HYPERLINK l _Toc151452553 第二部分淮安房地產(chǎn)市場狀況 PAGEREF _Toc151452553 h 11 HYPERLINK l _Toc151452554 一、淮安房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc151452554 h 11 HYPERLINK l _Toc151452555 1.房地產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc151452555 h 11 HYPERLINK l _Toc151452556 2.淮安房地產(chǎn)市場區(qū)域分布 PAG

4、EREF _Toc151452556 h 11 HYPERLINK l _Toc151452557 3.淮安房地產(chǎn)市場運行狀況 PAGEREF _Toc151452557 h 12 HYPERLINK l _Toc151452558 二、淮安土地市場狀況 PAGEREF _Toc151452558 h 14 HYPERLINK l _Toc151452559 三、淮安房地產(chǎn)市場前景 PAGEREF _Toc151452559 h 15 HYPERLINK l _Toc151452560 第三部分淮安調(diào)查報告結論 PAGEREF _Toc151452560 h 16淮安投資環(huán)境淮安概況淮安市是一

5、代偉人周恩來的故里?；窗彩锌绻呕春觾砂叮鄠鞔笥碓辆硟?nèi)治水“使淮水永安”，市名即淮水安瀾之意。現(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，總面積1.01萬平方公里， 總?cè)丝?27萬，其中市區(qū)面積80平方公里，市區(qū)人口80萬。位置面積：淮安市地處江蘇省北部中心地域,淮河下游。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里，面積10072平方公里。地形地貌： 淮安市地形西高東低，除市境西南部的盱眙縣有丘陵崗地外，全市以平原為主體，地勢平坦。境內(nèi)河湖交錯，水網(wǎng)縱橫，京杭運河，淮沭河，蘇北灌溉總渠，淮河人江水道，

6、淮河人海水道，古黃河，六塘河，鹽河。淮河干流等9條河流在境內(nèi)縱貫橫穿，全國五大淡水湖之一的洪澤湖大部分位于市境內(nèi)，還有白馬湖,高郵湖,寶應湖等中小型湖泊鑲嵌其間，平原面積占總面積的69.39，湖泊面積占11.39%，丘陵崗地面積占18.32%。土壤條件：淮安市屬黃淮和江淮沖積平原.土壤主要為水稻土類,潮土類,砂礓黑土類,黃棕壤土類,基性巖土類,石灰?guī)r土類.有機質(zhì)含量低,一般不足0.2%,PH值78之間.氣候特征：淮安市屬北亞熱帶向暖溫帶過渡地帶，兼有南北氣候特征。一般來說，蘇北灌溉總渠以南地區(qū)屬北亞熱帶濕潤季風氣候，以北地區(qū)為北溫帶半濕潤季風氣候。受季風氣候影響，四季分明，雨量集中，雨熱同季，

7、冬冷夏熱，春溫多變，秋高氣爽。光能充足，熱量富裕。年平均降雨量912.9毫米，年平均日照時數(shù)2097.2小時，年平均氣溫14.4左右，無霜期211.2天左右；平均風速為2.6米/秒，以偏東風為主。也是氣象災害多發(fā)地區(qū)，主要氣象災害有：暴雨、洪澇、干旱、寒潮、霜凍、連陰雨、冰雹、熱帶風暴等。水資源： 淮安市水資源條件較好。市境地處淮河流域中下游，境內(nèi)河湖眾多，水網(wǎng)密布，南水北調(diào)工程粗具規(guī)模。境內(nèi)年平均降雨徑流深在199.0毫米262.5毫米之間。總體上地表水資源較為貧乏，年際變化較大，年內(nèi)分配不均，而地下水資源儲量豐富，過境水量較多。土地資源：淮安市屬黃淮平原和江淮朋友平原,陸地總面積為89.2

8、萬公頃，耕地和水域面積較大。2003年末，全市實有耕地面積39.28萬頃。其中水田25.90萬公頃，旱田13.38萬公頃。此外，全市還有可供開發(fā)的黃河古道和其他河湖灘地近7萬公頃，水域面積31.26萬公頃。礦產(chǎn)資源：分布相對集中，能源礦產(chǎn)資源有金湖縣，洪澤縣的石油和天然氣，洪澤縣老子山的地熱。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，品種多，有盱眙縣的凹凸棒石粘土，玄武巖，白云巖；楚州區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣、淮陰區(qū)的芒硝等。其中盱眙縣凹凸棒石粘土探明儲量2.72億噸，遠景儲量達5億噸，占全國總儲量的近50%；巖鹽資源探明儲量1350億噸(不包括洪澤湖底)，居世界首位，且品位高，埋藏淺，品質(zhì)優(yōu)，鹽層厚度達1

9、00米200米，鹵水濃度在300克/立升320克/立升之間，適宜大規(guī)模開發(fā)利用；淮安擁有華東最大的無水芒硝礦，已探明芒硝儲量達20億噸。生物資源：淮安市地域廣闊，氣候適宜，生物資源豐富。全市有高等植物1500多種，其中木本植物234種，隸屬34科146屬；屬國家重點保護植物有11種。野生動物有鳥類321種，經(jīng)濟魚類83種，爬行動物48種，屬國家一級保護動物9種，二級保護動物43種。其中洪澤湖的水生和濕地生物資源有水生高等植物81種，魚類67種，底棲動物76種，鳥類194種，屬國家一類重點保護的有4種，二類重點保護的有26種。森林資源：到2002年底，淮安市平原綠化，森林資源總量居全國先進行列，

10、在全省位居第三。全市有林地面積9.07萬頃，農(nóng)田林網(wǎng)38萬公頃，林網(wǎng)化率95.9%，四旁植樹11000萬柱，全市林木活立木蓄積量702萬立方米，森林覆蓋率18.2%，高于全國1.65個百分點，高于全省7.64個百分點。物產(chǎn)：淮安市地處北亞熱帶和暖溫帶過渡氣候帶溫，光、水、土等自然資源極為豐富，生產(chǎn)條件優(yōu)越，適宜多種農(nóng)作物的栽培和動物的飼養(yǎng)，市著名的“魚米之鄉(xiāng)”和全國重要的綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)稻麥、棉花、油料、林木、水果、畜禽、魚蝦等。行政區(qū)劃： 淮安市是江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。此外江蘇省淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)計劃單列。至2004年末全市有11

11、6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中24個鄉(xiāng)、92個鎮(zhèn)、另有13個街道辦事處。經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的主要困難和問題是：就業(yè)再就業(yè)的壓力較大，農(nóng)民增收的基礎依然薄弱，城鄉(xiāng)部分群眾的生活還比較困難；綜合實力還不強，工業(yè)經(jīng)濟、城市建設和對外開放還需進一步加強；縣域經(jīng)濟比較薄弱，部分縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財政運行困難；地區(qū)經(jīng)濟的外向度偏低?；窗餐顿Y環(huán)境國內(nèi)生產(chǎn)總值可以看到，淮安國內(nèi)生產(chǎn)總值近年保持穩(wěn)定增長，2005年，淮安國內(nèi)生產(chǎn)總值達到561.81億元，經(jīng)濟總量不高。固定資產(chǎn)投資可以看到，淮安固定資產(chǎn)投資自02年開始增幅較大，但總量不高。地方財政收入地方財政收入代表著一個地方的經(jīng)濟實力，代表著地方可用于地方建設的支出總量，可以看到，

12、淮安地方財政收入在2005年達到34.99億元，總量不高。社會消費人口人民生活可以看到，淮安近幾年城鎮(zhèn)居民的收入有所提高，淮安城鎮(zhèn)居民2005年人均收入達到9115元，預計2006年，淮安城鎮(zhèn)居民人均收入可超萬元；淮安農(nóng)村居民收入較低，與城鎮(zhèn)居民收入相差近半，城鄉(xiāng)居民收入相差較大。淮安城市發(fā)展規(guī)劃城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬人口的中心城市。城市規(guī)模：中期（2010年）100萬人，遠期（2020年）120萬人。城市建設用地規(guī)模：規(guī)劃遠期（2020年）城市建設用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠景城市人口180萬人，城市建設用地規(guī)模為200平

13、方公里。淮安城市的特點可概括為“一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城”。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。兩大組團：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運河、大運河。 淮安房地產(chǎn)市場狀況淮安房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況房地產(chǎn)投資狀況近年來，淮安房地產(chǎn)投資加大，自2003年到2005年期間，房地產(chǎn)投資總量增幅將近翻番，2005年房地產(chǎn)投資總量將近是2003年房地產(chǎn)投資總量的2倍。淮安房地產(chǎn)市場區(qū)域分布淮安房地產(chǎn)遍布全市，但主要集中在清浦區(qū)、清河區(qū)、開

14、發(fā)區(qū)三個區(qū)，但是隨著市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸飽和，淮安房地產(chǎn)開發(fā)重心將轉(zhuǎn)向邊區(qū)、縣發(fā)展，而現(xiàn)在開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展也說明了這一現(xiàn)象。a.清河區(qū)：該區(qū)因是淮安市中心，各種市政配套齊全，時代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、婦幼保健醫(yī)院、汽車總站等是本區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要賣點。如加州城、淮海第一城等均以城市的地標中心位置作為推盤的主賣點，地段配套的重要點在此可見一般。b.清浦區(qū)：該區(qū)幾乎可以說是淮安學校的聚居地，如新淮中、浦東實驗小學、清浦中學等，人文氣氛較濃厚，孩子就學極為方便。如新淮中花園、瑞福萊花園、嘉潤苑等均是以學校作為一個重要的賣點來吸引客戶，因此本區(qū)可說是一個人文大區(qū)。c.開發(fā)區(qū)：該

15、區(qū)是淮安市的新興區(qū)，雖然市政配套尚不完善，但是缽池山公園的規(guī)劃建設使本區(qū)成為一個生態(tài)居住區(qū)，而眾多新建小區(qū)也將此來吸引客戶，如比佛利花園、紫荊苑、東方曼哈頓等；另外世襲雅園在深圳路、韓泰路規(guī)劃的4500平方米的商業(yè)街也會為本區(qū)提供生活配套，該區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展前景看好?；窗卜康禺a(chǎn)市場運行狀況2005年，淮安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過國家、省、市宏觀調(diào)控的洗禮，在開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和信貸規(guī)模等方面都有較大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)總量基本平衡，結構得到改善，價格穩(wěn)中有升，沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，形勢基本看好。到2006年一季度，淮安市房地產(chǎn)業(yè)投資增速總體趨于平穩(wěn)，開發(fā)量穩(wěn)步增長，開發(fā)資金來源得

16、到優(yōu)化，結構得到進一步優(yōu)化。1）淮安市房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢房地產(chǎn)市場走勢強勁，房地產(chǎn)開發(fā)更加穩(wěn)健2006年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1164億元(具體見表1)，比2005年增長23.1，增速上升2.8個百分點；市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.31億元，比上年增長6.95，增速下降11個百分點。通過幾年的發(fā)展，淮安市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下特點：一是市區(qū)投資增幅穩(wěn)健，主要原因是投資和投機性購房受到有效抑制，正常的住房消費逐步趨于理性；二是淮安經(jīng)濟不斷發(fā)展，個人經(jīng)濟能力提高，住房的主動需求不斷增長；三是各縣真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)從2004年才開始起步，到2005年及以后一階段正處于投資增長期。總體來說，淮安市

17、房地產(chǎn)投資趨于平穩(wěn)發(fā)展。表1：淮安市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 指標年份房地產(chǎn)開發(fā)投資(萬元)同 比 增 長()全社會固定資產(chǎn)投資(萬元)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重()全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)2005年1季度943007770068.0951,1754031935234817.4522.062006年1季度116441831 1323.446.9579480049550014.6516.77注：數(shù)字是從1月份開始的累計數(shù)，以下各表同。2）淮安房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)供應穩(wěn)定并略有增長，呈理性增長態(tài)勢?！笆濉睍r期，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長。2005年淮安全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施

18、工面積414.87萬，同比增長45.58%，竣工面積206.14萬，同比增長23.65%；市區(qū)完成施工面積305.26萬，同比增長27.86%，竣工面積143.51萬，同比下降2.46%。各縣的施工面積和竣工面積都有較大幅度的增長。而2006年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積251.84萬M2，同比增長22.38%，竣工面積20.21萬M2，同比增長1.2%。其中市區(qū)完成施工面積174.71萬M2，同比增長11.81%，竣工面積1751萬M2，同比增長2.46%。從2005年淮安房地產(chǎn)市場全年供銷比可以看出：全市由2季度的3.16:1下降到3季度的1.85:1、4季度的1.75:1，市區(qū)由2

19、季度的3.82:1下降到3季度的1.91:1、4季度的1.74:1，下降的幅度很大，而2006年一季度全市商品房供銷比也僅為1.92:1。表明到2005年底全市房地產(chǎn)銷售形勢大為好轉(zhuǎn)，由2005年初實施的宏觀調(diào)控政策而形成的僵持、觀望的消費心態(tài)已徹底松動，消費勢頭悄然興起，但消費心理更趨成熟理性。3）房地產(chǎn)市場價格分析淮安市房地產(chǎn)銷售情況良好，商品住房價格增長平穩(wěn)發(fā)展。2006年一季度淮安全市商品住房的平均價格是2003元/，比去年同期略有增長；市區(qū)商品房的平均價格是2511元/，比去年同期增長4.63%。淮安市商品住房價格主要由成本決定，完全由市場供求關系決定而產(chǎn)生的虛高成分較小，可以肯定的

20、說，淮安全市商品住房的價格沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，趨于平穩(wěn)發(fā)展，基本與其地價相呼應。4）房地產(chǎn)開發(fā)投資方向及結構住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體,所占比重繼續(xù)增長在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，投資商品房住宅建設將作為淮安市當前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標，同時引導辦公樓和商業(yè)營用房的投資在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合理。淮安土地市場狀況2005年淮安市區(qū)共成交土地43宗，合計1779.33畝，合同價款107841萬元，平均60.6萬元/畝（909元/ m2）；房地產(chǎn)開發(fā)用地34宗，1362.23畝。商業(yè)用地級別基準地價表 單位：元/m2土地級別一二三四

21、五六七八基準地價4200320023001500950650450300變 幅3200-52002400-40001600-30001200-1800700-1200450-850300-600200-400容積率1.61.41.21.21.01.00.80.8住宅用地級別基準地價表 單位：元/m2土地級別一二三四五六基準地價1300950750550400250變 幅1000-1600750-1150550-950450-650320-480180-320容積率1.81.61.41.21.00.8工業(yè)用地級別基準地價表 單位：元/m2土地級別一二三四五基準地價450400340240200變

22、 幅350-550340-460280-400200-280170-230淮安房地產(chǎn)市場前景前景十分看好，發(fā)展空間巨大（1）城市經(jīng)濟快速發(fā)展 2005年淮安人均GDP已達到1324美元，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點?！笆晃濉逼陂g，淮安全社會固定資產(chǎn)投資將達3000億元，其中有1500億元要依靠外來資金?；窗彩形?、市政府以承接外來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為工作重點，堅定不移地加快城市化進程，發(fā)揮比較優(yōu)勢，著力打造“寬領域、低成本、高效率”的發(fā)展環(huán)境，積極承接發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，將成為長期支撐淮安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好因素。（2）城市居民收入增加，生活水

23、平的提高近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長。隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力很大，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。（3）大規(guī)模城建的支持國家發(fā)改委、鐵道部、水利部、華能總公司等對總理故鄉(xiāng)給予特別關注，對淮安規(guī)劃建設的重大項目給予積極支持和指導。淮安計劃在“十一五”期間，開工建設宿宿淮線、淮揚鎮(zhèn)線、淮連線和寧淮線等鐵路線，實施運河航道“三改二”、淮河入海水道二期等項目，建設4C級淮安民航機場，著力構建水陸空并舉、通江達海的交通樞紐；中國華能投資50億元對淮安華能電廠進行擴容，為淮安發(fā)展提供有力的能源支撐。（4）城市規(guī)模的擴容提速淮安規(guī)劃5年內(nèi)中心城市人口突破100萬，建成區(qū)

24、面積達到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到250萬，城市化水平達到45；10年內(nèi)，中心城市人口達到110萬，建成區(qū)面積達到140平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到300萬，城市化水平達到55以上。淮安將成為一座生活便利、交通順暢、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、人與自然和諧統(tǒng)一、快速發(fā)展的大城市，成為一片“綠水中的城市、城市中的綠水”。隨著城市面積的擴大、人口的增長，必然帶來巨大的投資空間，特別是在城市基礎設施、房地產(chǎn)開發(fā)、城市服務業(yè)等領域投資，確實是正逢其時，機不可失?；窗舱{(diào)查報告結論淮安整體經(jīng)濟環(huán)境相對其他江蘇城市較差，偏離長三角經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，區(qū)域發(fā)展環(huán)境不理想；房地產(chǎn)銷售價格較低，銷售價格與地價成本關聯(lián)密切，價格敏感度較高；淮安經(jīng)濟和城市的發(fā)展，亦為房地產(chǎn)發(fā)展帶來發(fā)展空間，