2002年上海某住宅小區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 39第 PAGE 39 頁(yè) 共 NUMPAGES 39 頁(yè)第 PAGE 1 頁(yè) 共 NUMPAGES 39 頁(yè)*花園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告單位：*企業(yè)策劃有限公司*房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報(bào)告日期：二00二年十二月 地址：上海市*路*號(hào)*樓電話： 傳真：盧灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域概況盧灣區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市中心南部，北距人民廣場(chǎng)2公里，距鐵路上海站5公里，西至虹橋機(jī)場(chǎng)15公里，東抵十六鋪客站3.5公里。境域四至：東沿西藏南路至淮海中路與黃浦區(qū)相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江邊路抵黃浦江江邊碼頭，與原南市相鄰，西沿日暉港東水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陜西南路至長(zhǎng)樂(lè)路

2、口，與徐匯區(qū)交界；繼沿陜西南路至延安中路口與靜安區(qū)接壤。南以黃浦江與浦東新區(qū)相望。北沿延安中路，至成都南路，與靜安區(qū)相連；沿金陵西路、金陵中路與黃浦區(qū)比鄰，全境東西約2公里，南北約4公里，總面積8.02平方公里，其中水域面積0.5平方公里，區(qū)境內(nèi)轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個(gè)街道，共設(shè)83個(gè)居民委員會(huì)。截止2001年末，全區(qū)常住人口34.63萬(wàn)人。盧灣區(qū)住宅市場(chǎng)概況2001年四季度-2002年三季度盧灣區(qū)商品房供求關(guān)系盧灣區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251

3、：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合計(jì)97.3757.3457.3437.211：0.59由上可見(jiàn)：中心城區(qū)供給量主要集中在本區(qū)域，四季區(qū)域累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售量占總量占總量比重超過(guò)57%；區(qū)域成交量波瀾不驚，四個(gè)季度在13-15萬(wàn)平方米狹窄區(qū)域內(nèi)波動(dòng)，各季成交量占總量比重均在40%以下。近四季度，區(qū)域累計(jì)供求比僅為1：0.59，是三個(gè)中心城區(qū)唯一一個(gè)累計(jì)供求比小于1的，且比值較低，說(shuō)明區(qū)域供給大大超過(guò)需求，這會(huì)對(duì)區(qū)域后市產(chǎn)生

4、較大影響。從季度走勢(shì)來(lái)看，區(qū)域供求比已從上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，隨著上年四季度超量供給被市場(chǎng)逐步消化，供求比逐步趨高。盧灣區(qū)季度均價(jià)及指數(shù)變化情況盧灣指數(shù)1094.611099.741117.921194.521222.191272.311383.33環(huán)比（+）1.930.471.656.852.324.108.73全市指數(shù)1050.371072.561084.711127.311147.151178.501221.77環(huán)比（+）0.502.111.133.931.762.733.67由上可見(jiàn)：本區(qū)域均價(jià)前三季度在中心城區(qū)均線下方運(yùn)行，并與中心城區(qū)一起緩慢上移；2002

5、年三季度前三個(gè)季度積蓄的能量得到猛烈釋放，季均價(jià)增幅高達(dá)25.5%，達(dá)7715元/平方米，創(chuàng)下了行政區(qū)域價(jià)的新高，本區(qū)均價(jià)一舉沖破中心城區(qū)均價(jià)線，重回至中心城區(qū)均線上方。與均價(jià)上漲相應(yīng)，區(qū)域指數(shù)亦處于上行通道內(nèi)，近三季度指數(shù)增幅加速度加快，幾乎成幾何級(jí)增加，2002年三季度指數(shù)季增幅達(dá)到了8.73%的高位。近期區(qū)域均價(jià)和指數(shù)雙雙配合，增速同時(shí)加快，顯示本區(qū)住宅市場(chǎng)良好的發(fā)展前景。后期區(qū)域均價(jià)和指數(shù)預(yù)計(jì)還會(huì)向上，但上升幅度將明顯放緩。盧灣區(qū)主力單價(jià)范圍及峰值變化情況季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3單價(jià)主力范圍（元/平方米）4000-5000

6、4000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500單價(jià)峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000由上可見(jiàn)：近四季度，區(qū)域主力成交單價(jià)震蕩上行，價(jià)位整體得到提升；今年三季度主力已達(dá)到一個(gè)全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，與區(qū)域均價(jià)當(dāng)季的快速上漲一致。今年一、二季度還是主力的5000元/平方米在三季度時(shí)成交量急劇下猾，退出主力范圍，且5000元/平方米以下成交比重也下降明顯；與此相對(duì)，本區(qū)高價(jià)位成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交大幅增加。在主力范圍上移過(guò)程中，區(qū)域成交比重相對(duì)穩(wěn)定，在68%-76%之間小

7、幅波動(dòng)，且主力間成交量分布較為均勻，顯示主力價(jià)格整體上移億得到市場(chǎng)的認(rèn)同。峰值由前三個(gè)季度的5000元/平方米過(guò)渡至5500元/平方米，今年三季度峰值隨均價(jià)的大幅上揚(yáng)，一舉抬升7000元/平方米，且占據(jù)了較大的份額盧灣主力面積范圍及峰值變化情況季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面積主力范圍（平方米/套）100-110/130100/120- 130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面積峰值（平方米/套）110100100110100140100由上可見(jiàn)：近四季度，區(qū)域主力成交

8、面積變化較為頻繁，即有70平方米/套小戶型面積進(jìn)入主力，又有150平方米/套進(jìn)入過(guò)主力，主力范圍較為寬泛，顯示區(qū)域面積需求層次多樣。近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，說(shuō)明此兩面積附近的戶型較受歡迎，區(qū)域市場(chǎng)逐漸形成100-110平方米套和130-140平方米/套的小波峰；150平方米/套前兩季進(jìn)入過(guò)主力，隨后兩季退出主力，受價(jià)格因素的制約，本區(qū)域大面積戶型市場(chǎng)有限。峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之間循環(huán)，除今年二季度140平方米/套熱銷比重較高外，其余三季峰值比重變化不大。盧灣區(qū)主力總價(jià)范圍及峰值變化情況2001.12001.22001.32

9、001.42002.12002.22002.3總價(jià)主力范圍（萬(wàn)元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100總價(jià)峰值（萬(wàn)元/套）50505060608080由上可見(jiàn)：近四季度，區(qū)域主力成交總價(jià)范圍擴(kuò)大上移，主力下限在50萬(wàn)元/套和60萬(wàn)元/套之間徘徊；主力上限穩(wěn)步上升，由80萬(wàn)元/套升至100萬(wàn)元/套，后兩季主力上限均穩(wěn)定在100萬(wàn)元/套。在主力區(qū)間變大的同時(shí)，主力比重未見(jiàn)明顯增加，說(shuō)明區(qū)域總價(jià)需求由集中趨于分散，各價(jià)格段上均有一定成交量，主力間的成交比重差距縮小。峰值2002年二季度抬升至80萬(wàn)元/套，三季度重回50萬(wàn)元/套，這是由于當(dāng)季小戶型成交增加成交

10、增加所致；峰值比重小幅波動(dòng)下降。2001.9-2002.9盧灣區(qū)分月成交套數(shù)走勢(shì)由上可見(jiàn)，各盤(pán)走勢(shì)各有不同，較突出的匯龍新城由于開(kāi)盤(pán)較早，因此銷售中期的成交量明顯高于其他樓盤(pán)，并呈波浪式走低；大同花園在2002年6月三期開(kāi)盤(pán)因此成交量在后期大幅上揚(yáng)；名盛苑、思南新苑均在年中開(kāi)盤(pán)，憑借位置優(yōu)越都有不俗表現(xiàn)；其余樓盤(pán)走勢(shì)都較平穩(wěn)，且可看出，開(kāi)盤(pán)后的三-四個(gè)月為各盤(pán)去化量最大的時(shí)期，隨后就逐月走低。2001.9-2002.9盧灣區(qū)成交面積走勢(shì)由上可見(jiàn)，上圖走勢(shì)與成交套數(shù)走勢(shì)基本一致，說(shuō)明各盤(pán)單套面積差距不大。2001.9-2002.9盧灣區(qū)成交單價(jià)走勢(shì)圖由上圖可見(jiàn)，樓盤(pán)單價(jià)基本集中在5000-800

11、0元/平方米左右，大部分集中在5000-6000元/平方米之間。而各盤(pán)除步高苑、建德坊外大部分走勢(shì)平穩(wěn)，沒(méi)有大的波動(dòng)。2001.9-2002.9盧灣區(qū)成交總套數(shù)對(duì)比圖 由上可見(jiàn)，12個(gè)月內(nèi)成交量在200套以下的基本為尾盤(pán)，成交量在200-400套之間的大部分為老盤(pán)新開(kāi)，而思南新苑開(kāi)盤(pán)僅四個(gè)月就有379套的成績(jī)。大同花園的成交量能達(dá)到434套全依其三期在2002年6月新開(kāi)盤(pán)，而其三期全部為小戶型，說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)對(duì)小戶型也有相當(dāng)?shù)奈{能力。最為突出的匯龍新城，以其良好的樓盤(pán)素質(zhì)，成交量遠(yuǎn)高于區(qū)域其他樓盤(pán)，說(shuō)明市場(chǎng)最需要的還是樓盤(pán)的整體素質(zhì)，而銷售過(guò)快從另一個(gè)側(cè)面講也反映出其定價(jià)偏低。2001.9-2

12、002.9盧灣區(qū)成交總面積對(duì)比圖 由上可見(jiàn)，該圖的各盤(pán)對(duì)比度與成交套數(shù)對(duì)比圖的各盤(pán)對(duì)比度基本相同，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的單套面積差距不大。2001.9-2002.9盧灣區(qū)成交總金額對(duì)比圖由上圖可看出，該圖的各盤(pán)對(duì)比度與成交套數(shù)對(duì)比圖的各盤(pán)對(duì)比度基本相同，說(shuō)明區(qū)域樓盤(pán)的單套總價(jià)無(wú)太大差距。其中思南新苑的單套總價(jià)略高。2001.9-2002.9盧灣區(qū)平均成交單價(jià)對(duì)比圖 由上可見(jiàn)，區(qū)域樓盤(pán)單價(jià)基本在5000元/平方米以上。說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)可接受的單價(jià)在5000元/平方米以上。其中成交均價(jià)在5000-6000元/平方米之間的占50%，6000元/平方米以上的50%，而從成交量對(duì)比圖可見(jiàn)成交均價(jià)在6000元/平

13、方米以上的樓盤(pán)中匯龍新城、東泰花苑、永業(yè)公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅，說(shuō)明高質(zhì)高價(jià)已得到市場(chǎng)的認(rèn)同。三、發(fā)展前景上海市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展穩(wěn)健，盧灣區(qū)樓市亦進(jìn)入新一輪繁榮期，結(jié)合上海市新一輪舊區(qū)改造和黃浦江兩岸綜合改造等重大工程的啟動(dòng)，盧灣區(qū)“十五”規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展提出較高建設(shè)要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)良好的發(fā)展前景，促進(jìn)樓市發(fā)展的利好不斷：盧浦大橋、明珠二號(hào)線建設(shè)，立體交通網(wǎng)進(jìn)一步完善黃浦江兩岸綜合改造啟動(dòng)，隨著上海申博的成功，盧灣南部地區(qū)作為世博會(huì)選址范圍，吸引全市關(guān)注新一輪舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，盧灣區(qū)目標(biāo)：每年就里改造不少于10萬(wàn)平方米完善城市基礎(chǔ)建設(shè)，拓寬斜土路、黃陂南路、麗園路3條

14、道路瞿溪路沿線規(guī)劃為商業(yè)發(fā)展軸，休閑步行街建設(shè)已啟動(dòng)淮海路寫(xiě)字樓招租率提高，達(dá)95%以上，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)相對(duì)有效需求同時(shí)，“十五”期間，盧灣區(qū)整體建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)是成為“具有國(guó)際大都市水平，體現(xiàn)上海特點(diǎn)的現(xiàn)代化城區(qū)”，具體實(shí)施的重點(diǎn)分布在三大功能區(qū)：以淮海中路為代表的北部地區(qū)。即建國(guó)路以北地區(qū)，區(qū)域面積3.34平方公里?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資億元，重點(diǎn)實(shí)施太平橋地區(qū)開(kāi)發(fā)、小浜灣地區(qū)改造，改造和修繕?biāo)寄下贰⒚?、尚賢坊等歷史保護(hù)建筑。以打浦橋?yàn)楹诵牡闹胁康貐^(qū)。即建國(guó)路以南、斜土路以北地區(qū)，區(qū)域面積1.59平方公里。“十五”期間，規(guī)劃投資55億元，重點(diǎn)實(shí)施徐家匯路東段兩側(cè)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目標(biāo)形成現(xiàn)代化

15、商住區(qū)。以沿江岸線為重點(diǎn)的南部地區(qū)。即斜土路以南地區(qū)，包括黃浦江沿岸地區(qū)，陸地面積2.59平方公里，水域面積0.5平方公里?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資48億元，重點(diǎn)實(shí)施盧浦大橋和明珠線二期魯班路站周邊地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)及浦江沿岸景觀綠化建設(shè)。目標(biāo)形成盧灣新興的居住區(qū)和休閑觀光區(qū)。板塊分析1空間格局從空間地理概念上看，本案位于斜土路與魯班路的交匯口，處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東面緊臨魯班路南北高架，行政歸屬上屬于盧灣區(qū)五里橋街道，與打浦橋街道相臨。因此，與本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域主要為盧灣打浦橋和五里橋地區(qū)。考慮到地域的接近和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)性，徐匯區(qū)東側(cè)和黃浦區(qū)西側(cè)部分樓盤(pán)對(duì)本案有一定的影響，因此，本報(bào)告在競(jìng)爭(zhēng)的空間范圍上主

16、要為大木橋路（西）建國(guó)路（北）西藏南路（東）黃浦江（南）所圍合地區(qū)。1）板塊劃分在本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)主要沿三線展開(kāi)：徐家匯路沿線、斜土路沿線、中山南一路濱江沿線，三個(gè)板塊在產(chǎn)品方面存在各自特點(diǎn)。徐家匯路沿線北到建國(guó)路、南至麗園路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤(pán)素質(zhì)較高，且具有一定規(guī)模性，如匯龍新城17萬(wàn)平方米、永業(yè)公寓16萬(wàn)平方米；受新一輪房地產(chǎn)繁榮時(shí)期到來(lái)的影響，地段價(jià)值越來(lái)越引起全市關(guān)注，售價(jià)也提升較快，從去年下半年匯龍新城均價(jià)6800的熱賣到今年上半年永業(yè)公寓7500的熱銷，而思南新苑更是以均價(jià)8000再創(chuàng)新高。斜土路沿線北到麗園路、南至瞿溪路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤(pán)密集，但體量不大，一般為5-

17、6萬(wàn)平方米，小盤(pán)量運(yùn)作，大多樓盤(pán)已銷售結(jié)束，目前在售主要樓盤(pán)有東泰花園、名盛苑，平均價(jià)格在6300-6400元/平方米左右。由于匯龍、永業(yè)的帶動(dòng)，斜土路沿線樓盤(pán)素質(zhì)在逐漸提高，如東泰花園引進(jìn)張愛(ài)玲紀(jì)念圖書(shū)館主題會(huì)所，同時(shí)售價(jià)也在提升。隨著打浦橋周邊土地資源的利用飽和，該區(qū)域?qū)⒅饾u成為盧灣區(qū)中高檔樓盤(pán)新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。中山南一路濱江沿線北到瞿溪路、南至黃浦江圍合區(qū)域，由于地理位置偏離中心，該區(qū)域樓盤(pán)一直沒(méi)有受到太多關(guān)注，但今年的濱江改造及世博會(huì)選址規(guī)劃，隨著上海申博的成功，使該區(qū)域成為全市關(guān)注焦點(diǎn)，價(jià)值提升趨勢(shì)明顯；盧灣城市花園、江南新浪等樓盤(pán)價(jià)格在4800-6000之間，已經(jīng)售磬，而香港新世

18、界花園50萬(wàn)方的規(guī)劃，將配合市政的利好性成為盧灣區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)，值得引起關(guān)注。周邊個(gè)案情況1、周邊已售樓盤(pán)情況：徐家匯路沿線：大同花園（三期）樓盤(pán)地址魯班路售樓地址魯班路售樓電話發(fā) 展 商上海*房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理*物業(yè)物 理 費(fèi)1.86元/平方米/月銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥5,630元 最高單價(jià)： ￥8,000元物業(yè)形態(tài)高層：11幢（28-35層）小高層住戶數(shù)量1500 戶房型面積1室1廳1衛(wèi) 75M2 建筑面積200000M2占地面積38000 M2裝修情況毛坯 開(kāi)盤(pán)日期200 2-7-9 交房日期2003-09得 房 率 綠 化 率容 積 率個(gè)案分析前兩期的成功開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大的品牌吸引力，小

19、戶型定位同周邊形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)力強(qiáng)，目前銷售達(dá)到95%。馨空天地.永業(yè)公寓樓盤(pán)地址徐家匯路售樓地址徐家匯路售樓電話發(fā) 展 商*集團(tuán)行銷企劃*房屋物業(yè)管理*物業(yè)物 管 費(fèi)2元/平方米/月物業(yè)類型小高層：6幢12層 高層：1幢34層占地面積27000 M2建筑面積68000 M2住戶數(shù)量488 戶銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥6200元 最高單價(jià)： ￥9200元房型面積3室2廳2衛(wèi)141.8M2 2室2廳1衛(wèi)100.7M2開(kāi)盤(pán)日期2001-12-28交房日期2003-4-30得 房 率79-87%綠 化 率40%容 積 率2.8個(gè)案分析小區(qū)的地理位置不錯(cuò)，周邊的商業(yè)交通發(fā)達(dá)，與高架隔一條馬路，噪音較小。目

20、前銷售達(dá)到90%思南花苑樓盤(pán)地址思南路售樓地址思南路售樓電話發(fā) 展 商*房產(chǎn)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層組成，A幢31層，B幢32層，其中A幢1、2層為商用裙房。占地面積建筑面積6.3萬(wàn)平方米住戶數(shù)量銷售價(jià)格均價(jià)8000元/平方米房型面積面積62-225平方米，主力2房面積100-115平方米，主力3房面積120-136平方米開(kāi)盤(pán)日期2002-6交房日期2003-12得 房 率80%綠 化 率40%容 積 率個(gè)案分析樓盤(pán)地段鬧中取靜，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)把握較好定位明確，能吸引部分盧灣“老貴”的眼光匯龍新城樓盤(pán)地址徐家匯路售樓地址徐家匯路售樓電話發(fā) 展 商*房產(chǎn)行銷企劃物業(yè)類型5幢高層占地面積建筑面積17萬(wàn)平

21、方米住戶數(shù)量銷售價(jià)格5800-8500房型面積2房平均面積105，3房偏大，平均面積150開(kāi)盤(pán)日期2001-8交房日期2003-3得 房 率綠 化 率36%容 積 率4.36個(gè)案分析小區(qū)規(guī)劃較好，地段優(yōu)勢(shì)明顯，銷售速度快，周邊的配套齊全，就是靠近高架，有一定的噪音。目前已經(jīng)售磬。匯峰衡園樓盤(pán)地址肇嘉浜路售樓地址肇嘉浜路售樓電話發(fā) 展 商*房地産開(kāi)發(fā)有限公司行銷企劃上海*物業(yè)代理有限公司物業(yè)類型一幢21層，一幢33層占地面積30000 M2建筑面積100000 M2住戶數(shù)量180 戶銷售價(jià)格均 價(jià)： ￥8,400元房型面積兩房115M2，三房132-172M2，四房219M2開(kāi)盤(pán)日期2001-1

22、1交房日期2003-12得 房 率80%綠 化 率55%容 積 率3.3個(gè)案分析地段較好，周邊的配套及交通比較方便。目前已經(jīng)售磬。中匯公寓樓盤(pán)地址局門(mén)路售樓地址局門(mén)路售樓電話發(fā) 展 商*集團(tuán)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層，2幢小高層組成占地面積1萬(wàn)平方米建筑面積4萬(wàn)平方米住戶數(shù)量銷售價(jià)格4800-6600房型面積以3房為主，面積133-152，2房93-104開(kāi)盤(pán)日期2001-12-23交房日期2002-12得 房 率綠 化 率38%容 積 率3.7個(gè)案分析地處成熟生活居住區(qū)，周邊交通方便，生活配套齊全。目前銷售結(jié)束。斜土路沿線：桃源興城苑（二期）樓盤(pán)地址斜土路售樓地址斜土路售樓電話發(fā) 展 商上海*

23、房地產(chǎn)有限公司行銷企劃價(jià)格范圍均 價(jià)： ￥5,000元物業(yè)形態(tài)高層：2幢（18、24層）房型面積2室2廳1衛(wèi) 94M2 2室2廳1衛(wèi) 107.71M2 3室2廳1衛(wèi)113.08M2建筑面積20000 M2占地面積7700 M2裝修情況毛坯 開(kāi)盤(pán)日期2002-05-18 交房日期2003-03得 房 率81% 綠 化 率42%個(gè)案分析以區(qū)域客戶為主，盤(pán)量小加上目前價(jià)格優(yōu)勢(shì)，將快速去化；產(chǎn)品較有吸引力，復(fù)式房型總價(jià)有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。名盛苑樓盤(pán)地址瑞金南路售樓地址瑞金南路售樓電話發(fā) 展 商上海*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行銷企劃物業(yè)管理上海*物業(yè)管理公司物 管 費(fèi)1.5-1.8元/平方米/月物業(yè)類型多層：1幢5層

24、 小高層：1幢11層 高層：3幢18層，1幢17層占地面積23000 M2建筑面積57000 M2住戶數(shù)量422 戶銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥5,800元 最高單價(jià)： ￥7,500元房型面積3室2廳2衛(wèi)134.25M2 4室2廳2衛(wèi)157.25M2 3室2廳2衛(wèi)142.24M2 4室2廳2衛(wèi)157.63M2 開(kāi)盤(pán)日期2002-2交房日期2003-3-31得 房 率82%綠 化 率42%容 積 率2.4個(gè)案分析容積率低，主力3房面積比本案小產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃較好。目前本案已經(jīng)售磬。申江名園(二期)樓盤(pán)地址瑞金南路售樓地址瑞金南路售樓電話發(fā) 展 商上海*實(shí)業(yè)有限公司行銷企劃上海*房產(chǎn)代理有限公司物業(yè)管理*物業(yè)

25、物 管 費(fèi)1.7元/平方米/月物業(yè)類型高層：2幢30層占地面積30000 M2建筑面積100000 M2住戶數(shù)量700戶銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥4,800元 最高單價(jià)： ￥6,800元房型面積3室2廳2衛(wèi)135.63M2開(kāi)盤(pán)日期2002-1-18交房日期2003-5-31得 房 率78%綠 化 率40%容 積 率3.3個(gè)案分析小區(qū)的整體感覺(jué)比較緊湊，環(huán)境較好。陽(yáng)光高城苑樓盤(pán)地址麗園路售樓地址盧灣區(qū)房產(chǎn)交易中心售樓電話發(fā) 展 商上海*建設(shè)有限公司行銷企劃上海*房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司物業(yè)管理物 管 費(fèi)1.5元/ M2/月物業(yè)類型小高層：2幢17層占地面積12000 M2建筑面積25000 M2 住戶數(shù)

26、量120戶銷售價(jià)格均 價(jià)： ￥5,200元房型面積3室2廳2衛(wèi)123.66M2 3室2廳2衛(wèi)140.58M2開(kāi)盤(pán)日期2001-12交房日期2002-10-31得 房 率82%綠 化 率35%容 積 率2.1個(gè)案分析周邊生活配套很成熟。德福苑樓盤(pán)地址蒙自路售樓地址蒙自路售樓電話發(fā) 展 商*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行銷企劃*行銷物業(yè)管理*物業(yè)物 管 費(fèi)125元/ M2/月物業(yè)類型小高層：1幢8層，1幢10層，2幢12層 高層：6幢18層占地面積10811 M2建筑面積35700 M2 住戶數(shù)量288 戶銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥5,600元 最高單價(jià)： ￥6,700元房型面積3室2廳2衛(wèi)133.02M2 2室

27、2廳1衛(wèi)101.14M2開(kāi)盤(pán)日期2001-11-12交房日期2002-10-30得 房 率80%綠 化 率30%容 積 率3.14個(gè)案分析目前該案周邊的環(huán)境還不是很成熟，但遠(yuǎn)景不錯(cuò)東泰花苑樓盤(pán)地址打浦路售樓地址打浦路售樓電話發(fā) 展 商*建設(shè)公司行銷企劃*物業(yè)管理*物業(yè)物 管 費(fèi)物業(yè)類型多層：2幢8層小高層：1幢11層 2幢18層高層：2幢28層 1幢27層占地面積13500 M2建筑面積50000 M2住戶數(shù)量363 戶銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥5,000元 最高單價(jià)： ￥7,800元房型面積2室2廳1衛(wèi)115.58M23室2廳2衛(wèi)146.02M2開(kāi)盤(pán)日期2001-10-8交房日期2002-9-30

28、得 房 率80%綠 化 率45%容 積 率個(gè)案分析小區(qū)會(huì)所為張愛(ài)玲圖書(shū)館，有一定的文化檔次，小區(qū)棟距超大。中山路沿線：江南新浪 樓盤(pán)地址瞿溪路售樓地址瞿溪路售樓電話發(fā) 展 商上海*集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司物業(yè)管理上海*物業(yè)管理公司物 管 費(fèi)1.2元/平方米/月物業(yè)類型小高層：3幢12層高層：2幢28層占地面積17000 M2建筑面積50000 M2銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥4,250元 最高單價(jià)： ￥5,000元房型面積2室1廳1衛(wèi)100.07M23室1廳2衛(wèi)131.52M2開(kāi)盤(pán)日期2001-1-18交房日期2002-6-30得 房 率82%綠 化 率40%容 積 率2.9個(gè)案分析房型設(shè)計(jì)較為合理，可

29、以自由分割，對(duì)三口之家較為實(shí)用盧灣城市花園樓盤(pán)地址打浦路售樓地址打浦路售樓電話發(fā) 展 商*房產(chǎn)物業(yè)類型3幢高層和1幢小高層組成占地面積24000平方米建筑面積7萬(wàn)平方米銷售價(jià)格4330-4950房型面積62-141平方米開(kāi)盤(pán)日期2001交房日期2002-6得 房 率綠 化 率60%容 積 率3個(gè)案分析周邊交通便捷，配套齊全。已經(jīng)售磬。香港新世界花園樓盤(pán)地址制造局路售樓地址制造局路售樓電話發(fā) 展 商*中國(guó)地產(chǎn)物業(yè)管理物 管 費(fèi)物業(yè)類型2幢高層占地面積建筑面積50萬(wàn)平方米銷售價(jià)格4280-5888房型面積開(kāi)盤(pán)日期2001-5交房日期得 房 率綠 化 率容 積 率個(gè)案分析濱江改造區(qū)域，新興熱點(diǎn)板塊，

30、吸引市場(chǎng)眼光，一期已經(jīng)售磬。 2、正在銷售和即將推出的樓盤(pán)樓盤(pán)名稱盤(pán)量（萬(wàn)M2）發(fā)售時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)徐匯991.92002年底位于肇家浜路近瑞金南路，由城開(kāi)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，1幢23層高層總建19192平方米，工程時(shí)間2001.10-2003.3，一房87M2、兩房107-136M2、三房145-156M2，價(jià)格7000-9000，目前已經(jīng)開(kāi)始銷售，銷售勢(shì)頭良好，小兩房已經(jīng)售磬，目前還有大兩房和三房。潛在樓盤(pán)構(gòu)成本案最大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，且這些地塊地段概念都不錯(cuò)。尤其是盧灣都市花園與本案開(kāi)發(fā)時(shí)間和開(kāi)發(fā)規(guī)模非常接近，容易構(gòu)成同品質(zhì)的直接性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。瑞嘉花園152002年底為肇家浜路、瑞金南路、斜土路圍合區(qū)

31、域，目前處于動(dòng)遷末期，預(yù)計(jì)6月份開(kāi)工，占地規(guī)模3.5萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)總建面積15萬(wàn)平方米左右，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)峰房產(chǎn)盧灣都市花園152003年初位于本案隔魯班路斜對(duì)面，開(kāi)發(fā)商為申新房產(chǎn)，本案為盧灣城市花園姐妹篇占地規(guī)模為3.5萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)總建面15萬(wàn)平方米左右，目前已經(jīng)出地面和中庭綠化建設(shè)。 一期59750平方米，2003年春節(jié)后開(kāi)始銷售。香港新世界花園二期2002年底位于中山南一路靠局門(mén)路口總規(guī)劃建筑面積近50萬(wàn)平方米，一期2幢高層，去年5月推出，當(dāng)時(shí)售價(jià)4280-5888元/平方米預(yù)計(jì)二期價(jià)格有一定上浮4、開(kāi)發(fā)體系為香港實(shí)力開(kāi)發(fā)商桃源興城苑三期未定未定位于上海第一皮鞋廠的舊址上，目前已經(jīng)

32、規(guī)劃，但是拆遷還沒(méi)有開(kāi)始。消費(fèi)者分析：調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盧灣區(qū)樓盤(pán)的客戶群體主要由三部分構(gòu)成：區(qū)域內(nèi)客戶周邊區(qū)域客戶非上海籍客戶不同定位的樓盤(pán)，其購(gòu)買群體亦不同。如興城苑、德福苑、開(kāi)城新苑等小規(guī)模樓盤(pán)，售價(jià)在5600-5800元/平方米之間，以盧灣區(qū)區(qū)內(nèi)客戶為主，周邊區(qū)域客戶為補(bǔ)充，尤其是50-60萬(wàn)總價(jià)的房子非常受歡迎；而匯龍新城、永業(yè)公寓等全市性規(guī)模樓盤(pán)，價(jià)格在6500-8000元/平方米，除本市中高層次客戶群外，還吸引了大量溫州、臺(tái)灣等非上海籍客戶。對(duì)本案而言，具體客戶群體的構(gòu)成將與項(xiàng)目整體規(guī)劃及策劃定位相關(guān)，但總體而言，上述三類客戶將構(gòu)成項(xiàng)目的主要客戶群。1）區(qū)域內(nèi)自住型客源作為傳統(tǒng)的市中心區(qū)域，盧灣區(qū)人口密度一直很高，2000年末統(tǒng)計(jì)