2008年2月南昌市房地產(chǎn)市場月度總結(jié)報告_secret

1、2008年2月市場月度總結(jié)報告一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析二、2008年2月土地供應(yīng)市場分析三、商品房供銷分析四、二手房市場分析五、廣告投放統(tǒng)計六、區(qū)域板塊分析一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1、國家房地產(chǎn)政策及其影響(1)國家稅務(wù)總局：近兩年內(nèi)不可能開征物業(yè)稅。2008年1月關(guān)于北京市向國家稅務(wù)總局申請物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的報道令物業(yè)稅再次成為焦點。不過其后稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人澄清說，北京6月份開征物業(yè)稅“是一件沒影兒的事”。記者日前向有關(guān)權(quán)威人士了解情況，發(fā)現(xiàn)所謂“物業(yè)稅試點”是個美麗的誤會，北京、深圳、遼寧、江蘇、天津等地進行的只是“房地產(chǎn)模擬評稅試點”，物業(yè)稅在近兩年內(nèi)都不可能開征。該人士還表示，物

2、業(yè)稅涉及的方面太多，“現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務(wù)部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng)，根本無法進行信息共享，開征物業(yè)稅從何談起？”“房地產(chǎn)稅改革一方面是統(tǒng)一稅制、整合稅種，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，我想這應(yīng)該是人們現(xiàn)在所說的物業(yè)稅。另一方面是以房地產(chǎn)評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，客觀反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題?！痹摍?quán)威人士表示。(2) 央行首次明確：2008年“從緊貨幣政策不動搖”央行副行長易綱昨日明確表示，2008年，央行不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖。通脹大于次貸加雪災(zāi)?！盁o論國際與國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境如何變幻，央行今年將堅持從緊貨幣政

3、策不動搖?！?“但我們?nèi)匀徽J為通脹才是當(dāng)前最大的威脅”。央行主要將通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、公開市場操作與窗口指導(dǎo)具體體現(xiàn)從緊政策。值得注意的是，易綱并未提及加息。2、南昌本地房地產(chǎn)相關(guān)新聞?wù)?1)南昌2008年計劃出讓3500畝的土地近日，在南昌市政府公布南昌市二八住房建設(shè)年度計劃（討論稿）中，除了確定供應(yīng)重點放在中低價位、中小套型普通商品住房和政策性住房用地上外，還公布了2008年的土地供應(yīng)總量。據(jù)了解，2008年主城區(qū)住房用地供應(yīng)總量約3500畝，其中新增住房用地供應(yīng)量約3000畝，企業(yè)改制、低洼危舊房改造等存量用地置換約500畝。3500畝用地供應(yīng)總量中用于供應(yīng)中小套型普通商品住房，約1

4、800畝，用于政策性住房用地約700畝，兩項用地合計所占比例達住房用地供應(yīng)總量的70%。南昌國土資源局的有關(guān)負責(zé)人透露，今年南昌土地放量3500畝，這個數(shù)字與往年相比，其實變化不大。往年南昌土地市場的總放量實際上是個宏觀數(shù)字，包括經(jīng)濟適用房用地，住房用地、企業(yè)改制度、公建用地，甚至是工業(yè)用地等等所有土地歸結(jié)起來的總量。而今年土地部門將土地用途進行了細分，將不同用途的土地進行了分類。日前公布的3500畝土地，實際上就是細分后的純住房用地，而且還是南昌主城區(qū)的住房用地。(2)年初銀行放貸并未提速近日，記者從多家銀行獲悉，目前銀行都在等待今年總行下發(fā)年度貸款額度的指標(biāo)。而各家商業(yè)銀行為了更好的貫徹宏

5、觀調(diào)控“從緊”的貨幣政策，年初各商業(yè)銀行整體放貸雖然較2007年底有所緩解，但也并非完全“敞開式”的放量。一方面目前房地產(chǎn)市場上拐點論此起彼伏，購房者觀望情緒濃厚，期房成交量在低谷徘徊。來自多家銀行房貸部門的消息稱，1月份房貸增量半數(shù)以上來自于去年年底兩個月已簽訂放貸合同但未正式放款的業(yè)務(wù)量，新成交的客戶少之甚少。另一方面，多家銀行透露，今年的銀行放貸都會在總量上進行控制，同時，還會嚴(yán)格地控制貸款的發(fā)放節(jié)奏。工商銀行信貸部門相關(guān)負責(zé)人則表示，對于開發(fā)住宅的開發(fā)商而言，其自有資金已從原來的35%提高到40%以上，開發(fā)商的信用等級也從以往的A-級提升到A級。同時，對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款利率則要在基準(zhǔn)利

6、率的基礎(chǔ)上上浮15%-50%。（3）兆豐大廈剩余房被勒令停售 房管部門稱此舉為了防范風(fēng)險從1993年兆豐大廈在南昌京東圈地，1997年開建，11年之后這座當(dāng)初號稱“宜商宜住”的兆豐大廈已成了不少人心中的“爛尾樓”。昨日，記者從南昌市房管局獲悉，市政府已下發(fā)公告，江西兆豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司開發(fā)的兆豐大廈未出售房屋不得對外銷售。一名最早購買該大廈商品房的業(yè)主告訴記者，這幢大樓建建停停差不多10多年了，交房期一拖再拖，去年初又承諾去年底交房，可到今年也沒有交房子。南昌市房管局開發(fā)管理處處長胡曉林稱，兆豐大廈手續(xù)齊全，項目本身沒有問題。停止銷售，主要是因為施工單位沒有足夠的資金被迫停工，致使兆豐大廈

7、交房期一拖再拖。多數(shù)業(yè)主擔(dān)心兆豐集團長時間延遲交房，最后會攜款私逃，于是向有關(guān)部門反映情況。為了防范風(fēng)險，不讓更多的人蒙受損失，南昌市下發(fā)通知暫停兆豐大廈的房屋銷售工作。同時，為了讓已買房的業(yè)主盡快拿到房子，有關(guān)部門責(zé)令相關(guān)責(zé)任單位聯(lián)系新的施工單位繼續(xù)建設(shè)，爭取在最短的時間內(nèi)把房子交到業(yè)主手中。二、2008年2月土地市場分析-地 產(chǎn) 交 易 項 目 安 排 (2月27日)序號地塊位置土地面積(畝)土地用途 主要規(guī)劃要求起始價 (萬元/畝) 1紅谷灘紅角洲片區(qū)C204地塊260.35科研設(shè)計用地和商業(yè)、住宅（公寓式）用地容積率1.6；建筑密度30%；綠地率40%1252新祺周東至縱三路、南至橫二

8、路、西至縱二路、北至桑海南大道55.15工業(yè)用地（符合國家產(chǎn)業(yè)政策的有色金屬冶煉及壓延項目）0.8容積率1.5；建筑密度45；投資強度810萬元/公頃6.43高新區(qū)京東大道以西、富大有堤以南181.32居住、商業(yè)（兼容辦公、旅館業(yè)）用地容積率：居住2.0，商業(yè)2.5；建筑密度：居住25%，商業(yè)35%；綠地率：居住40%，商業(yè)30%1204昌南工業(yè)園A-05地塊47.24商業(yè)、辦公用地容積率2.2；建筑密度35%；綠地率30%95.045紅谷灘中央商務(wù)區(qū)B-5、6地塊87.67金融、辦公、商業(yè)、酒店用地計容積率建筑面積總量不大于25萬平方米；建筑密度50%；2606紅谷灘中心區(qū)B-7地塊71.6

9、1酒店、辦公、商業(yè)、高級公寓用地容積率5.0；建筑密度30%；綠地率40%360.437紅谷灘中心區(qū)B-9、10、11地塊173.21商業(yè)服務(wù)、旅館、文化娛樂、辦公、高級公寓用地容積率3.6；建筑密度40%；綠地率30%345萬元/畝,在建工程7818.7497萬元8紅谷灘中心區(qū)B-24-6地塊14.82金融、商業(yè)、辦公用地容積率4.0；建筑密度45%；綠地率15%2609紅谷灘周邊區(qū)C-3地塊7.9商業(yè)、賓館、辦公用地容積率5.0；建筑密度45%；綠地率25%30010南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)白水湖管理處北山村380工業(yè)用地（汽車變速箱項目）容積率0.5；建筑密度30%；綠地率35%；投資強度18

10、0萬元/畝25.6合計 =SUM(ABOVE) 1279.27分析：08年2月底南昌市土地市場共發(fā)布土地掛牌宗地10宗，共1279.27畝，比上個月72.65畝相比，可以看出08年初南昌市就開始了土地大幅度放量，由下圖粗略的分類可以看出三種土地出讓面積各占三分之一，這次土地出讓有6宗全部集中于紅谷灘，且全都是商業(yè)辦公用地，這與紅谷灘未來凈是中央CBD金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃定位相吻和，其中5宗地均位于紅谷灘較優(yōu)地段，起始地價在260-360萬元月份/畝之間。2、2008年2月土地交易情況分析宗地位置土地用途宗地面積規(guī)劃指標(biāo)起始單價成交單價競得人雙港大道以北、江西財經(jīng)學(xué)院以東住宅用地、配套商業(yè)用地、配套

11、公建用地65.48畝R2.0、M25%、L35%32萬元/畝58萬元/畝江西德益置業(yè)有限公司京東大道以東,商檢用地以南商業(yè)用地7.17（畝）R3.5、M35%、L30%140萬元/畝241萬元/畝江西昌群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計7265分析：08年2月份共交易土地2宗，將2月份土地交易中心掛牌出讓的2宗用地全部消化，并且在出讓價格上均以超過起始價70%的漲幅成交，說明只要土地的地段區(qū)位比較有優(yōu)勢，該項目的競爭就比較激烈，外在表現(xiàn)就是成交價格上有較大的漲幅，由此可以看出南昌市的土地交易市場表現(xiàn)活躍，開發(fā)商并沒有停止拿地。三、商品房供銷分析1、2008年2月總體成交情況（2.1-2.29）（數(shù)據(jù)來源

12、：南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）（房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)停止了五天更新，春節(jié)過后，交易均價及交易明細信息停止對外公開，所以只能根據(jù)各個樓盤本月交易套數(shù)累積計算得到總交易套數(shù)）08年2月商品房成交情況分析：2月份有一個長假春節(jié)七天的假期，而且在春節(jié)期間均不會安排購房計劃，因此本月交易套數(shù)不能完全反映目前的房地產(chǎn)交易情況，僅作有限的參考）。上個月1月份商品房總交易套數(shù)是1034套，本月的新房總交易套數(shù)是542套，下降了48%，上個月每日交易套數(shù)是33套，本月每日交易量是24套，日交易量有所下降。 本月南昌市商品房交易量按區(qū)域劃分，紅谷灘排第一位，成交套數(shù)為163套，銷售量較大的樓盤是泓德新廈（50套），其它有萬

13、達星城，梵頓公館樓盤成交量均達到20多套；朝陽洲區(qū)次之，交易套數(shù)為119套，近段時期青云譜區(qū)為新盤較為活躍板塊，銷售主力樓盤是天集青云明珠45套，博泰魏瑪峰尚10套。2、區(qū)域樓盤分析區(qū)域樓盤名07年12月樓盤成交套數(shù)08年1月月樓盤成交套數(shù)08年2月樓盤成交套數(shù)07年12月區(qū)域套數(shù)成交合計08年1月區(qū)域成交套數(shù)總計08年2月區(qū)域套數(shù)成交合計朝陽洲澳利雅苑(尾盤)01011890119百靈大廈310朝陽錦城(售完)000豐源.金潤廣場4715康橋綠城一期(尾盤)313萊茵半島花園(尾盤)1020臨江商住樓000綠色農(nóng)產(chǎn)品綜合大市場1713名仕花城(尾盤)642南昌新世界廣場(售完)300天使商務(wù)

14、廣場130星河國際57096中山壹品(華夏苑)(尾盤)444豫章華城(尾盤)110紫荊花園(尾盤)810東方桃苑(尾盤)106青云譜南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品市場3611094127484康澤園(尾盤)10971地礦局迎賓住宅小區(qū)19400博泰魏瑪峰尚314310昌和.峰水.鑒(尾盤)100城市溪地(尾盤)7162東方明珠城(尾盤)10洪都(中益SOHO)(尾盤)210華東工業(yè)博覽城二期(售完)000華東裝潢建材城(售完)00江西省精品裝潢建材城201江信國際嘉園4114景泰花園三期(售完)10藍天郡113190戀戀象湖(售完)000明珠廣場62644青云佳苑620上林春天花園936水榭花都942天集青云

15、明珠149145祥瑞藍堡國際公寓947玉河經(jīng)典221玉河明珠541中大紫都(尾盤)100紅谷灘博泰江濱威尼斯(尾盤)30685346163東方海德堡12727東華苑2104豐和都會373豐和新城3070鳳凰城鳳鳴苑400海航白金花園17296還建店面、A、B樓(尾盤)000紅谷春天花園(尾盤)200紅谷凱旋2798紅谷現(xiàn)代城22227泓德新廈1332450洪城比華利住宅小區(qū)2511匯龍銘都211江信國際花園323金融街紫金園1544理想家園.泉水灣(尾盤)00聯(lián)發(fā)江岸匯景2437鹿璟名居651綠湖豪城42303名門世家7303商城世紀(jì)村(尾盤) 200天賜良園922萬達星城1342122香域濱

16、江69220新里梵頓公館(尾盤)112921陽光楓情3280中興華庭(尾盤)310灣里帝景灣洋城(尾盤)341818814瀚德逸居(尾盤)100恒茂山莊(尾盤)522洪恒花園000洪恒山莊1354九洲依云郡13143康都水木養(yǎng)生園(尾盤)150綠苑休閑住宅小區(qū)551羅馬假日會所820敏龍大廈2110敏龍花園(尾盤)00磨盤山小區(qū)(乾茂宮園)1760南山逸居(尾盤)00太平旅游商貿(mào)街030桃源商住樓000幸福景苑(尾盤)020豫章花園(尾盤)310竹林花園(尾盤)200紫廬6號8283紫清莊園(尾盤)000青山湖白金瀚水景花園40018011445高能.金域名都83122恒茂天鵝城堡421竑鼎福

17、第454712金城國際52517南鋼生活區(qū)000青山湖香溢花城2889天水怡景花園102西格瑪商務(wù)中心2170秀泊經(jīng)典住宅小區(qū)410中大青山湖花園422京東豐源天域住宅小區(qū)41511516733翰園小區(qū)200精英匯1100凱美怡和花園13110榮昌格林晴天823尚東大道000世紀(jì)風(fēng)情15136水岸菁華100萬科四季花城30130溪湖春曉(售完)303新城國際商都 300新城國際花都0億通天澤園1711竹苑小區(qū)810中凱藍域(NEW)1124中興和園138京東嘉苑(NEW)3市中心濱江閣22053012642濱江雅居122濱江怡景園(尾盤)000濱江左岸(尾盤)000東方塞納(尾盤)000富贛灝

18、庭000恒立百年經(jīng)典(尾盤)1137恒茂城市之光11852恒茂國際華城(尾盤)230紅原星城(興昌)100紅原星城(興達)056黃埔豪庭(尾盤)200經(jīng)緯府邸980景河星宮524藍天碧水購物廣場2265隆鑫廣場730南昌水產(chǎn)品批發(fā)市場000恒盛福邸70勝利廣場321書香雅苑000天驥俊園344天佑國際公寓(尾盤)000物華嘉苑-金龍華府(尾盤)140新源.現(xiàn)代城(尾盤)000中山西路住宅(售完)212461紫金城13142左鄰右舍00朗賢外灘(NEW)11高氏音樂花園(NEW)197昌北假日星城(金橋慧景)8412446224金嘉名筑(尾盤)000金鋪頤園5104美羅江畔(尾盤)120銘雅歐洲

19、城2110潤碧康城(售完)010賽維萊國際企業(yè)城(售完)16248下羅商貿(mào)城000紫荊路步行街1300桑海經(jīng)濟區(qū)雙喜花園住宅小區(qū)10218104218白馬廟藥廠住宅樓400合計27041309542從上述表格可以看出， 2月份大部分樓盤的銷售量為零，只有少量樓盤銷售銷售情況較好，見下表：所屬區(qū)域樓盤名稱熱銷原因朝陽洲星河國際（96套）另象湖2008（總銷售22套）目前均價7200元/M2，江景公寓，目前有兩種戶型，30-40平米的一居室和60-70平米的二居室，1月29日起,推出老帶新購房優(yōu)惠活動，老客戶優(yōu)惠物管費1680元，目前未有別的促銷活動，其與象湖2008相比：土地是綜合用地，公寓使用

20、年限50年，商業(yè)40年，使用年限稍長。臨洪城路和桃花路，位置較優(yōu)，但象湖2008臨象湖、贛撫大道和護城河南路，位置也不錯。其平均價格比象湖2008高出1500元/平方米。銷售情況：星河國際處11月開盤，工程進度已封頂，目前銷售133套，備安73套；象湖2008是1月19日開盤，工程進度是十一層，目前已銷售22套，已備案14套。青云譜天集青云明珠（45套）區(qū)位較好，位于三店西路，開發(fā)商為鐵路天集，上個月銷售情況在青云譜板塊中也不錯，均價4500元/平米，價格適中，地段較優(yōu)，開發(fā)商實力是其銷售良好的原因。紅谷灘泓德新廈（50套）萬達新城（22套）新里梵頓公館（21套）泓德新廈是內(nèi)部認購房，位于紅谷

21、灘中心區(qū)，均價3000元/平方米。灣里該版塊一月份銷售情況欠佳，整個版塊20個樓盤總銷售量才14套，銷售得最好的是洪恒山莊，本月銷售4套。青山湖竑鼎福第（12套）金城國際（17套）竑鼎福第地段較好，成交均價5500元/平方米，目前3#樓5#樓在向外推盤，目前樓盤銷售率為60%。京東中興和園（8套）豐源天域（5套）京東版塊本月銷售量并不佳，總銷售量才33套，銷售得最好的是中興和園（8套），銷售均價4300元/平方米，目前銷售率17%。市中心無熱銷樓盤，銷售得最好的就是恒立百年經(jīng)典（7套）和高氏音樂花園（7套）。昌北假日星城即金橋慧景（12套）開發(fā)商一二月份促銷活動：金橋慧景全新房源即將推出，“超

22、低首付置業(yè)計劃”火熱進行中；首付2萬，立馬把房買。中央景觀絕佳房源新春吉慶開盤，2998元/起，最高享受9.0折。2、12月新增商品房預(yù)售面積概況082月南昌市區(qū)范圍內(nèi)共有個7項目獲得預(yù)售許可證，新增預(yù)售供應(yīng)面積13.1萬，較上月份下降了46%，從07年11月到08年2月,房地產(chǎn)新增預(yù)售面積一直呈下降趨勢.具體見下圖:082月南昌商品房新增預(yù)售面積版塊項目面積總和昌北0紅谷灘0京東京東嘉苑35917.85 =SUM(ABOVE) 87941.66新城國際花都48537.74萬科四季花城3486.07青山湖0朝陽洲0青云譜藍天郡9887.64 =SUM(ABOVE) 20180.91江西舊貨大市

23、場7151.43金城國際3141.84市中心0灣里0昌南路通城邦23061.0723061.07 =SUM(ABOVE) 131183.64新盤預(yù)售面積分析：08年2月份只有京東片區(qū)和青云譜片區(qū)有新增樓盤上市,另外還有銀三角英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一個樓盤路通城邦上市,2月份上市的最大的兩個盤為:新城國際花都和京東嘉苑。新城國際花都位于世紀(jì)風(fēng)情對面，2008年2月2日獲得預(yù)售許可證，可售套數(shù)為336套，已售套數(shù)為0套，住宅均價為5000元/M2，非住宅售價8000元/M2，四棟樓均為12層小高層住宅， 130平米的大戶型占34%， 170平米的住宅占27%，90平米的占27%，70平米的占10%，可以

24、看出該項目偏向大戶型，不利于銷售。京東嘉苑為城南經(jīng)濟適用住宅的頂層復(fù)式，作為完全產(chǎn)權(quán)的商品房面向市場公開銷售，一共有42棟，均價3500元/平方米，可售套數(shù)239套，2月14日拿到預(yù)售證，目前已售出7套，戶型為140-170平米的復(fù)式住宅。路通城邦，位于南昌市英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南蓮路1398號，2月2日有8棟樓拿到預(yù)售證上市銷售，總房源216套，已售出127套，房屋均價1883元/平方米，明顯開發(fā)商采用低價入市策略，所以銷售情況較好，戶型大部分為80-90平米的二居室，少量100-110平米的三居室。四、二手房市場分析（數(shù)據(jù)來源：南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）（由于網(wǎng)絡(luò)原因，春節(jié)放假，以及二手房雙休日不交易

25、的原因，只統(tǒng)計到8天的交易數(shù)據(jù)）由于網(wǎng)絡(luò)原因，部分?jǐn)?shù)據(jù)缺損，因此我們采用日平均交易套數(shù)來分析市場交易情況：2008年2月南昌二手房平均每天的交易量為28.4套，上個月的二手房日交易量是28.8套，因此可以看出這個月的二手房交易情況與上個月基本持平,而2007年12月的二手房日交易量是65套,因此二手房交易仍處于低谷時期,暫未有回升跡象。五、樓盤投放廣告統(tǒng)計樓 盤 名 稱版 式 廣 告 主 題保集半島整版2月23日會員卡發(fā)放博泰魏瑪峰尚整版樓盤推介博泰魏瑪峰尚跨版08精品房源持續(xù)熱銷博泰魏瑪峰尚整版樓盤推介東郡整版樓盤推介東郡整版樓盤推介東郡整版樓盤推介東郡整版軟文推介贛江新天地整版樓盤推介贛江

26、新天地整版樓盤推介宮園1/3版稀缺宜居多層/別墅即將公開發(fā)售恒茂地產(chǎn)整版品牌宣傳弘鼎福第整版3#5#樓銷售中紅谷凱旋整版會員濃情招募中皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介皇冠國際整版樓盤推介金橋慧景1/4版首付兩萬元,立馬把房買金橋慧景1/5版全新房源即將推出,超低首付置業(yè)計劃火熱進行中金橋慧景1/4版全新房源即將推出,超低首付置業(yè)計劃火熱進行中京東嘉苑1/2版3500元輕松搶購京東嘉苑1/2版3500元輕松搶購市區(qū)復(fù)式現(xiàn)房藍天郡1/2版1房/兩房/三房熱銷中麗水佳園1/2版三期中央水景多層

27、水木天成正在火熱加推排號中聯(lián)泰地產(chǎn)整版品牌宣傳夢里水鄉(xiāng)整版樓盤推介夢里水鄉(xiāng)跨版樓盤推介天賜良園1/2版別墅樣板盛情邀你共賞外灘銘座1/2版樓盤推介偉夢集團整版品牌宣傳正榮集團整版品牌宣傳中興和園1/4版新房源限量加推,即日起購房享受優(yōu)惠分析：2月份廣告宣傳投入最大的是即將開盤的皇冠國際，位居次之的是城開國際學(xué)園的東郡，博泰魏瑪峰尚，金橋慧景，夢里水鄉(xiāng)，以及市價銷售的經(jīng)濟適用住房京東嘉苑。另外還有部分老樓盤為銷售最新推出房源做的廣告，如宮園，天賜良園，麗水佳園除此之外還有偉夢集團，正榮集團以及恒茂集團三個具有較強實力的開發(fā)商為宣傳自身品牌所作的廣告。有一些新上市樓盤暫時只作少量的報紙廣告，宣傳投

28、入較為謹(jǐn)慎，如中興和園，外灘銘座。六、區(qū)域市場分析1、象湖板塊（1）金沙逸都 2007年9月份拿到4棟房屋房屋的預(yù)售證，總套數(shù)132套，已經(jīng)備案55套。2007年12月27日拿到另外4棟房屋的預(yù)售證，總套數(shù)為260套，目前尚未上市銷售。金沙逸都整個項目目前的總套數(shù)888套，已售套數(shù)502套，2月份備案套數(shù)53套，總銷售率達到56%，銷售情況在象湖板塊算是最好的。目前市場均價為3900元/M2，合同成交均價為3529元/M2，。（2）江西奧林匹克花園上個月該項目推出房源為28號樓花園洋房，均價4500元；70號樓11層小高層，共44套戶型為全三房，面積為118平米，均價3800元，銷售率為50%

29、；88號樓多層，共24套，戶型全為兩房，面積為88平米，均價4000元，銷售率為32%。整個項目總套數(shù)1643套，已售出880套，2月份備案套數(shù)7套，銷售率53.5%。銷售情況在象湖版塊中也屬于較好成績，目前小高層市場均價3800元/M2，多層4000元/M2，花園洋房4500元/M2，合同成交均價為3910元/M2。（3）南昌居住主題公園項目現(xiàn)在售三期桂芳錦繡組團14棟多層產(chǎn)品，90的精致兩房占主導(dǎo)，均價3800元/，現(xiàn)銷售率為85%，同時在預(yù)約楓丹白露兩棟16F小高層，目前預(yù)約率有90%，銷售價格3820元/，戶型全為三房，交定金一萬可退，并于08年4月開始簽約。聯(lián)排別墅均價5100元/，雙拼別墅均價6000元/，獨棟別墅均價7200-7300元/。整個項目總套數(shù)1987套，網(wǎng)上登記已售出548套，2月份備案套數(shù)3套。（4）九里象湖城該項目現(xiàn)銷售房源為象湖公館， 11月10日開盤銷售，為1、2、7、8、11、12、17號多層樓房，均價為4000元，戶型為兩房、三房，四房，面積96153平米。整個項目總套數(shù)1882套，網(wǎng)上登記已售出315套，2月份備案套數(shù)13套。（5）平安象湖風(fēng)情目前該項