2007年武漢房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_secret

1、PAGE PAGE 60武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2007-11-23第一部分 武漢市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)武漢市概況【地理位置】武漢，簡稱“漢”，俗稱“江城”，位于中國腹地中心、長江與漢江交匯處，是湖北省省會，華中地區(qū)和長江中游的經(jīng)濟、科技、教育和文化中心，全國特大城市和重要的交通樞紐。地理位置為東徑1134111505，北緯29583122。在平面直角坐標(biāo)上，武漢市東西最大橫距134公里，南北最大縱距約155公里，形如一只自西向東翩翩起舞的彩蝶。【行政區(qū)劃】長江、漢江縱橫交匯通過市區(qū)，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)鼎立的格局。現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃

2、陂、新洲13個區(qū)；區(qū)下轄108個街道辦事處、21個鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)。全市群眾自治組織3140個，其中，社區(qū)1107個，村民委員會2033個。全市土地面積8494.41平方公里。武漢城市綜合競爭力現(xiàn)狀與未來發(fā)展武漢城市競爭力現(xiàn)狀按照城市綜合競爭力=綜合市場占有率、綜合長期經(jīng)濟增長率、綜合地均生產(chǎn)率、綜合人均收入水平、綜合就業(yè)機會、綜合資源環(huán)境成本節(jié)約的分析框架，選取中國綜合實力排前50位的大中型城市進行比較研究。按照這一方法，在全國50個大中城市中，武漢市在城市競爭力的12項要素中進入前10名的有4項：科技競爭力排第3位，區(qū)位競爭力排第6位，人才競爭力排第9位，資本競爭力排第10位。其他8個分項的排

3、名分別為：基礎(chǔ)設(shè)施競爭力第12位、文化競爭力第33位、開放競爭力第37位、結(jié)構(gòu)競爭力第38位、政府管理競爭力第41位、企業(yè)管理競爭力第42位、環(huán)境競爭力第45位、制度競爭力第47位。綜合評價，武漢城市競爭力在全國50個城市中排名第24位，居于中等水平。各項競爭力的具體分析如下：科技競爭力列全國第3位。不但擁有大批科研院所和人才充足的優(yōu)勢，且產(chǎn)-學(xué)-研結(jié)合較好。綜合科技實力、綜合創(chuàng)新能力和綜合科技轉(zhuǎn)化能力都居前5位，為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)提供了優(yōu)越條件。區(qū)位競爭力列全國第6位。政治文化區(qū)位優(yōu)勢明顯，自然區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位比較優(yōu)越。其中，自然區(qū)位便利度排第10位，擁有四通八達的水路、鐵路和公路交

4、通網(wǎng)。資源優(yōu)勢排第13位，淡水資源豐富，居50個城市之首。經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢度排16位，商業(yè)集散功能強，腹地市場廣闊。人才競爭力居全國第9位。人才資源優(yōu)勢明顯，是保持武漢市長期競爭力的一個重要因素。其中，人力資源規(guī)模居第5位，人力資源配置能力和效率居第7位，人力資源質(zhì)量居第14位，人力資源教育狀況居第16位，人力資源需求居41位。表明武漢市人才資源豐富，水平高，潛力較大，但對外來人才的吸引力不夠。資本競爭力居全國第10位。近幾年武漢市資本競爭力提升較快。其中，資本控制力居第11位，資本數(shù)量居第13位，獲得便利度居第19位，資本質(zhì)量居第43位。表明武漢各類資本數(shù)量充裕，但利用率偏底；金融機構(gòu)數(shù)量充足，

5、金融服務(wù)范圍齊備，金融控制力較強；資本市場較有效，民間風(fēng)險資本較為活躍，產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)可以比較便利地獲得所需資本?；A(chǔ)設(shè)施競爭力居全國第13位。其中，對外交通發(fā)達居第9位，基礎(chǔ)設(shè)施水平居第13位，信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施居第33位，技術(shù)設(shè)施成本居34位。表明信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待強化，技術(shù)設(shè)施成本需要進一步降低。文化競爭力列全國第33位。其中，創(chuàng)業(yè)精神居第17位，價值取向居第28位，創(chuàng)新氛圍居第30位，交往操守居第48位。表明我市文化的總體競爭力不強，需要進一步鼓勵創(chuàng)業(yè)精神和重商價值，塑造良好的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍，加強城市誠信制度建設(shè)。開放競爭力列全國第37位。其中，人文國際化程度居第23位，經(jīng)濟國際化程度

6、居第29位，社會交流居第33位，經(jīng)濟區(qū)域化程度居第44位。表明武漢市城市國際化程度和經(jīng)濟區(qū)域化程度偏低，需要在這兩個方面加大力度。結(jié)構(gòu)競爭力列全國第38位。其中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化程度居第14位，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)體系健全度居第15位，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)體系靈活度居第29位，產(chǎn)業(yè)集聚度居第43位，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化速度居第49位。表明武漢非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重偏低；高科技產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比重較大，但消費結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化速度慢。為此，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化調(diào)整方面加大力度，圍繞新興高科技行業(yè)推進產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，進一步提高新興產(chǎn)業(yè)的集聚程度，并大力推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。政府管理競爭力列全國第41位。其中，政府推銷能力居第13位，政府規(guī)劃能力和

7、政府社會凝聚能力均居第36位，政府執(zhí)法能力居第38位，財政能力居第49位，政府服務(wù)能力居第43位，政府創(chuàng)新能力居第45位。表明武漢在城市推銷方面表現(xiàn)較好，而其他方面表現(xiàn)不夠出色，下一步尤其要提高其經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃的效力，創(chuàng)新執(zhí)政能力，提高社會服務(wù)效能。企業(yè)管理競爭力列全國第42位。其中，管理應(yīng)用水平和管理技術(shù)經(jīng)驗均居第32位，激勵與約束績效居第35位，產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量居第39位，企業(yè)管理效益居第40位。在這幾個方面武漢市競爭力都偏低，需要進一步加強。環(huán)境競爭力列全國第45位。其中，人工環(huán)境居第19位，環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度、自然環(huán)境優(yōu)美度均居第42位。表明武漢市在環(huán)境方面面臨重大挑戰(zhàn)，需長期重視環(huán)

8、境保護、控制和治理污染、提高城市綠化和清潔程度，改善人工環(huán)境。制度競爭力列全國第47位。其中，個體經(jīng)濟決策自由度居第35位，產(chǎn)權(quán)保護制度和法制健全程度居第45位，市場發(fā)育程度居第46位，政府審批與管理效率居第48位。表明武漢在培育市場、優(yōu)化監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)保護等方面仍需大力加以改進，以便為經(jīng)濟社會發(fā)展注入活力。武漢城市綜合競爭力排名第24位，一方面是武漢市綜合生產(chǎn)率（居第9位）和相對比較高的市場占有率（居15位）的貢獻，但另一方面，由于綜合經(jīng)濟增長率和綜合就業(yè)增長率較低，加上居民綜合收入水平較低，大大地影響了城市綜合競爭力的排名位次。武漢的城市功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市功能定位。通過對武漢在全國50個城

9、市中所處的地位進行比較分析，認為武漢作為物流中心排第6位，文化中心排第6位，科技中心排第7位，金融中心排第7位，裝備制造中心排第8位，綜合經(jīng)濟中心排第8位，人居中心排第10位，旅游中心排第13位，加工制造中心排第13位，會展中心排第16位。這一結(jié)果表明，武漢市的各類城市功能都比較健全，相互之間比較均衡。作為綜合經(jīng)濟中心、文化中心、科技中心、裝備制造中心、金融中心和物流中心排名都在前10位之內(nèi)，在加工制造、會展、旅游、人居等方面排名都在第10-20位之間。因此認為，在城市功能定位上，武漢應(yīng)當(dāng)利用其有利優(yōu)勢，將城市定位為綜合經(jīng)濟中心和科技文化中心比較恰當(dāng)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展。武漢市的產(chǎn)業(yè)集群具有三個方面的鮮

10、明特征。第一，鋼鐵、汽車及配件、機械制造、發(fā)電、輸變電設(shè)備、數(shù)控設(shè)備、光電子、煙草、服裝、醫(yī)藥制造、商品交易市場、報刊出版等產(chǎn)業(yè)有較為雄厚的基礎(chǔ)。第二，武漢39個制造業(yè)中，產(chǎn)業(yè)集群競爭力在全國具有優(yōu)勢地位的有17個，其中在全國具有顯著競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)主要為原材料類產(chǎn)業(yè)或城市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)了武漢產(chǎn)業(yè)集群以重工業(yè)為主的地方特色。第三，武漢13個服務(wù)業(yè)中，產(chǎn)業(yè)集群競爭力在全國有優(yōu)勢地位的有6個。其中住宿和餐飲業(yè)列第5位，教育產(chǎn)業(yè)列第11位，科研、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘察業(yè)均列第13位，水利、環(huán)境、公共設(shè)施管理業(yè)列第14位，文化、體育娛樂業(yè)列第14位，衛(wèi)生、社保和社會福利業(yè)列26位，表明這些產(chǎn)業(yè)均有較強的競爭

11、優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。綜合三個特點，在當(dāng)前和今后一個時期，武漢應(yīng)當(dāng)重點發(fā)展鋼鐵、汽車及配件、機械制造、數(shù)控設(shè)備、光電子、煙草、服裝、醫(yī)藥制造等現(xiàn)代制造業(yè)，大力發(fā)展餐飲業(yè)、教育、旅游、文化娛樂、物流、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力構(gòu)建自身的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)支撐體系。 武漢市20002006年經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市建設(shè)不斷完善【國內(nèi)生產(chǎn)總值】2006年全年地區(qū)生產(chǎn)總值2590.00億元，比上年增長14.8%，增幅同比提高0.1個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值115.91億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1194.00億元，增長18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1280.09億元，增長13.0%。第一、第二和第三產(chǎn)

12、業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為4.5%、46.1%和49.4%。由上表分析可知，武漢市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2000年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在12%以上，近年發(fā)展速度加快，年平均增長超過14%。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對合理，第二、第三產(chǎn)業(yè)占絕對比例。【固定資產(chǎn)投資】2006年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資1325.29億元，比上年增長26.1%，增幅同比回落2.2個百分點。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1297.06億元，增長26.7%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第三產(chǎn)業(yè)投資922.38億元，增長29.1%，增幅提高0.8個百分點；第二產(chǎn)業(yè)投資367.43億元，增長21.6%，回落16.0個百分點，其中制造業(yè)完成投資329.

13、77億元，增長21.0%，回落19.1個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資中國有與非國有單位投資比例為57：43，國有經(jīng)濟投資比重比上年下降2.5個百分點。城市基礎(chǔ)設(shè)施項目投資372.24億元，比上年增長43.9%，占全市投資的比重為28.1%，比上年提高3.6個百分點。其中交通運輸、倉儲和郵政業(yè)完成投資166.8億元，增長76.8%，水利、環(huán)境及公共設(shè)施投資154.1億元，增長24.5%。由上表分析可知，武漢市城市建設(shè)加快，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大，2004年起，增長幅度均在25%以上。2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施項目投資增長達43.9%。人民生活水平不斷提高，消費能力增長迅速【社會消費品零售總額】2006年

14、全市社會消費品零售總額1293.33億元，比上年增長14.6%，同比提高了1.3個百分點。其中，批發(fā)零售業(yè)1075.67億元，增長15.0%；住宿餐飲業(yè)177.13億元，增長17.9%；其他行業(yè)40.53億元，下降5.8%。從限額以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場增長23.8%，超級市場增長13.6%，專業(yè)店增長67.7%，專賣店下降20.7%，便利店增長9.5%。【城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額】2006年末，武漢地區(qū)金融機構(gòu)本外幣各項存款余額4684.32億元，比年初增加593.68億元。其中，企事業(yè)存款余額1931.23億元；居民儲蓄存款余額1887.73億元。金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額3673.

15、68億元，比年初增加502.77億元。其中，短期貸款1224.78億元；中長期貸款2126.71億元。消費貸款442.53億元，其中個人住房貸款388.00億元?！境鞘芯用袢司芍涫杖搿?006年城市居民人均可支配收入12359.98元，比上年增長13.9%。其中工薪收入9110.49元，增長23.6%；農(nóng)村居民人均純收入4748元，增長9.4%，其中現(xiàn)金純收入4218.4元，增長15.0%。城市居民恩格爾系數(shù)38.8%，與上年持平；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)44.4%，下降2.7個百分點。由上表可知，武漢市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速，商貿(mào)繁榮。但消費結(jié)構(gòu)改善不高，

16、人民消費理念和品質(zhì)尚有待引導(dǎo)和改善。武漢市“十一五”時期經(jīng)濟發(fā)展主要目標(biāo)經(jīng)濟總量與結(jié)構(gòu)。全市生產(chǎn)總值4200億元，年均增長12以上；人均生產(chǎn)總值5000美元以上；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長14以上；全口徑財政收入年均增長14.9以上；服務(wù)業(yè)增加值比重比“十五”末提高1.4個百分點；服務(wù)業(yè)就業(yè)比重提高4.4個百分點。經(jīng)濟與社會協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)化水平提高到65以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5以下；五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)60萬人；五年轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力30萬人?？萍冀逃?。經(jīng)費支出占生產(chǎn)總值比例2.4；市民人均受教育年限11年。資源和生態(tài)環(huán)境。耕地保有量33.56萬公頃；工業(yè)固體廢物處置利用率90以上；萬元生產(chǎn)總

17、值能耗比“十五”期末降低20左右；萬元工業(yè)增加值用水量122噸以下；農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)0.65；主要污染物排放總量比“十五”期末降低5；森林覆蓋率25。人口與人民生活。全市人口出生率控制在10以下；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17500元，年均增長10；農(nóng)村居民人均純收入6700元左右，年均增長8-10。武漢市及重點研究區(qū)域（包括武漢新區(qū)和蔡甸新城）規(guī)劃及建設(shè)武漢15年城市總體規(guī)劃，創(chuàng)業(yè)城市成目標(biāo)城市定位：中部地區(qū)的中心城市總規(guī)將城市性質(zhì)定位為：武漢是湖北省省會，國家 HYPERLINK javascript:; t _self 歷史 HYPERLINK javascript:; t _sel

18、f 文化名城，我國中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。 城市建設(shè)目標(biāo)：將武漢建設(shè)成為宜居城市、創(chuàng)業(yè)城市、生態(tài)城市和文化城市 城市規(guī)模：1180萬人口 預(yù)測到2020年，市域常住人口為1180萬人，其中城鎮(zhèn)人口為990萬人，主城區(qū)人口為502萬人。居?。喝司?5平方米 集中成片建設(shè)后湖、古田、南湖、四新、東湖、盤龍、湯遜湖、流芳、金銀湖等9個大型居住區(qū)以及黃浦、站北、關(guān)山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等中型居住區(qū)。 至規(guī)劃期末，都市區(qū)人均居住用地面積28.7平方米，人均住宅建筑面積達到35平方米，達到小康 HYPERLINK javascript:; t _self

19、 社會居住標(biāo)準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)體系：1個主城和11個新城 至2020年，構(gòu)建1個主城、11個新城、15個中心鎮(zhèn)和29個一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。 主城是城鎮(zhèn)體系的核心，在三環(huán)線以內(nèi)，集約發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)，提升現(xiàn)代服務(wù)功能。 11個新城包括吳家山、蔡甸、常福、紗帽、紙坊、北湖、豹澥、陽邏、盤龍、邾城、前川等，重點布局工業(yè)、居住、對外交通、倉儲等功能。 中心鎮(zhèn)包括新溝、大集、湘口、雙柳、烏龍泉、長軒嶺等15個；一般鎮(zhèn)包括花山、柏泉、鄧南、山坡、木蘭、辛沖等29個，是城鄉(xiāng)物資集散的中心。 以主城區(qū)為核心 布局6大新城組群 都市發(fā)展區(qū)大致以外環(huán)線為界，總面積3261平方公里，城鎮(zhèn)人口880萬?！耙灾鞒?/p>

20、區(qū)為核、多軸多心”進行布局，設(shè)立6大新城組群。 主城區(qū)重點強化第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展金融商貿(mào)、行政辦公、文化 HYPERLINK javascript:; t _self 旅游、科教創(chuàng)新、信息咨詢等區(qū)域性中心城市服務(wù)功能。其中，中央活動區(qū)集中建設(shè)兩江四岸濱江活動區(qū)、王家墩商務(wù)中心區(qū)、漢口中心商業(yè)區(qū)、環(huán)沙湖公共服務(wù)中心區(qū)、中南路-中北路商務(wù)辦公區(qū)五大中心城市職能區(qū)域。 同時，圍繞中央活動區(qū)，建設(shè)四新、魯巷、楊春湖3個城市副中心。 由主城區(qū)向外沿陽邏、豹澥、紙坊、常福、漢江、盤龍等方向形成六大新城組群。其中，東部新城組群包括陽邏新城、北湖新城，重點發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運輸?shù)?；東南新城組群包括豹澥、流芳

21、新城組團，重點發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機電一體等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；南部新城組群包括紙坊新城以及黃家湖、青菱、鄭店、金口和五里界等組團，重點發(fā)展 HYPERLINK javascript:; t _self 教育科研和現(xiàn)代物流；西南新城組群包括常福新城、紗帽新城和薛峰、軍山等組團，重點發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等；西部新城組群包括吳家山新城、蔡甸新城和走馬嶺、黃金口、金銀湖等組團，重點發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流以及大型居住區(qū)；北部新城組群包括盤龍新城和橫店、武湖等組團，重點發(fā)展航空物流和綜合居住。 建設(shè)5大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 未來建設(shè)5個大型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。即以青山、陽邏地區(qū)為主體，向北湖、左嶺等

22、地區(qū)延伸，形成鋼鐵化工及環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；以沌口地區(qū)為主體，向常福、軍山、紗帽等地區(qū)延伸，形成汽車及機電產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；以關(guān)山地區(qū)為主體，向廟山、流芳、藏龍島等地區(qū)延伸，形成光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；以吳家山地區(qū)為基礎(chǔ)，向走馬嶺、徑河延伸，形成食品產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；適當(dāng)保留江岸堤角、漢正街等都市工業(yè)園、形成都市工業(yè)聚集區(qū)。 建成5條軌道線 對外開城際快車 預(yù)測到2020年，全市機動車擁有量將達到190-250萬輛，都市發(fā)展區(qū)出行總量為2500萬人次/日，公交出行比例大于35%，軌道交通比例不低于30%。 在都市發(fā)展區(qū)里，建設(shè)由13條快速路、13條主干路、7條軌道線組成的“雙快一軌”的交通走廊。其中，到2

23、020年建成5條城市軌道交通線路，總長160公里。 城區(qū)規(guī)劃擴大內(nèi)環(huán)線至漢陽馬鸚鵡路，新建馬鸚鵡路過江通道，并與墨水湖北路、雄楚大道形成貫穿城市東西的快速路。在二環(huán)線上，新建二七路、楊泗港2條過長江通道。在主城南部預(yù)留沌口至武昌黃家湖地區(qū)的過江通道和古田橋、龍陽橋2座過漢橋梁。 在對外交通上，開通聯(lián)系周邊及區(qū)域性中心城市的城際列車；構(gòu)建武漢城市圈“三縱五橫”的公路主通道，形成以武漢為中心的1小時通勤圈；將天河機場建成國際性航空樞紐，形成每年客運2600萬人、貨運35萬噸的運輸能力。建成武漢站、漢口站、武昌站等3座區(qū)域鐵路交通樞紐，建成新榮村等10座客運主樞紐。環(huán)境：500米見綠，1000米見園

24、、2000米見水 至2020年，城市建成區(qū)人均公共綠地達到16.8平方米，綠地率達38%，綠化覆蓋率達45%，達到國家生態(tài)園林城市標(biāo)準(zhǔn)。 構(gòu)建“兩軸兩環(huán)、六楔入城”的生態(tài)框架，以長江、漢水及蛇山、洪山、九峰等東西向山系為“十字”型山水生態(tài)軸?？刂拼髺|湖、武湖、府河、后官湖、青菱湖、湯遜湖等六大放射形生態(tài)綠鍥，并深入主城區(qū)內(nèi)部，建立聯(lián)系城市內(nèi)外的生態(tài)廊道和城市風(fēng)道。 在“十字”型山水軸的基礎(chǔ)上，按照“500米見綠，1000米見園、2000米見水”的目標(biāo)，完善各級園林綠地體系，建設(shè)王家墩、漢陽江灘、北洋橋等市級公園和后襄河、新華、戴家湖等區(qū)級公園，因地制宜地建設(shè)街頭綠地和街頭小游園。 建立黃陂新洲

25、片、漢口東西湖片、漢陽蔡甸片、武昌江夏片等四片區(qū)域性水網(wǎng)。 形成四級商業(yè)網(wǎng) 兩大金融貿(mào)易區(qū) 在全市形成“中心商業(yè)區(qū)市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心社區(qū)商業(yè)中心”四級商業(yè)服務(wù)設(shè)施 HYPERLINK javascript:; t _self 網(wǎng)絡(luò)。以中山大道、解放大道為主軸，建設(shè)形成輻射中部地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)；完善中南路、鐘家村兩大市級商業(yè)中心，新建四新、魯巷、楊春湖等3個市級商業(yè)副中心；結(jié)合青山、后湖、南湖等大中型居住區(qū)，分別布局社區(qū)商業(yè)中心、便民超市和商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。 構(gòu)建王家墩建設(shè)大道、中南中北路兩個金融貿(mào)易區(qū)，形成輻射中部地區(qū)的金融中心。 以承辦世博會為標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)四新國際博覽城、王家墩商務(wù)會展中心

26、、豹澥科技會展中心，提升完善武漢國際會展中心，形成“一主三輔”的會展設(shè)施體系。 規(guī)劃建設(shè)東湖、月湖、首義等6處大型文化藝術(shù)區(qū)和四新、楊春湖、關(guān)山等9處中型文化中心。新建、擴建塔子湖、沌口、盤龍、豹澥、湯遜湖、黃家湖、武鋼等7處大型體育中心。 改擴建武漢科技館、武漢美術(shù)館，新建四新、流芳兩個主題科技技術(shù)館和系列中小型科技展覽館。 在流芳、陽邏、四新和后湖各建一所三級綜合醫(yī)院；在南部新城組群、西部新城組群和化工新城各建一所二級綜合醫(yī)院。建設(shè)武漢傳染病救治中心，增設(shè)漢口、漢陽、武昌急救站點。每5萬人設(shè)置一個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，每0.1-1萬人設(shè)置一所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。 在全市新建3個大型和6個中型老年康

27、樂中心，新建市優(yōu)撫服務(wù)中心，建設(shè)流浪兒童救助中心及救助分站，結(jié)合城市居住區(qū)布局福利型和消費型養(yǎng)老公寓。 10片區(qū)域為歷史文化地段 加強對漢正街傳統(tǒng)商貿(mào)風(fēng)貌區(qū)、漢口原租界區(qū)、漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)、武昌舊城風(fēng)貌區(qū)等4片舊城風(fēng)貌區(qū)的保護。 將江漢路以及中山大道片、青島路片、“八七”會址片、一元路片、曇華林片、首義片、農(nóng)講所片、洪山片、珞珈山片、青山“紅房子”片等10片區(qū)域確定為歷史地段。要劃定保護范圍和控制地帶，并將前5片歷史地段申報歷史文化街區(qū)予以重點保護。 強化盤龍城遺址公園、祁家灣-李家集石器時代遺址、湖泗窖址等3處古文化遺址以及大余灣歷史文化名村、木蘭古建筑群的保護。 新建8座水廠、15座污水處理

28、廠 在城鎮(zhèn)供水上，新建軍山、化工新城等8座水廠，改擴建白鶴嘴、邾城等14座水廠，使全市供水能力達到630萬噸。 在水污染治理上，主城區(qū)擴建三金潭、南太子湖、沙湖等12座污水處理廠；在新城新建15座污水處理廠；在中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)，因地制宜建設(shè)污水處理設(shè)施。至2020年，全市污水處理廠處理能力達到465萬噸/日。 在垃圾無害化處理上，都市區(qū)新建陳家沖、灄口、群力村等8座 HYPERLINK javascript:; t _self 生活垃圾處理廠，生活垃圾無害化處理率達到95%。同時，在主城區(qū)新建30座中型垃圾中轉(zhuǎn)站和15座環(huán)衛(wèi)車輛停保場。按每萬人2.0-2.5座標(biāo)準(zhǔn)，新、改建公廁不少于1100座，

29、公廁總數(shù)不低于1300座。武漢新區(qū)武漢新區(qū)，是一個由長江、漢水、京珠高速公路（外環(huán)線）圍成的扇形區(qū)域，涵蓋整個漢陽及武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，規(guī)劃人口100萬。新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)很明確：建設(shè)成為輻射華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級文化旅游中心，成為人與自然和諧相處、最適合居住和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城區(qū)。新區(qū)規(guī)劃詳解功能定位：以實現(xiàn)三鎮(zhèn)功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展為總體原則，將武漢新區(qū)建設(shè)成為輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、文化旅游區(qū)和現(xiàn)代商居新城。規(guī)劃布局：“三四五”的生態(tài)城市格局。即三大特色功能組團、四湖連通水系生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、五縱五橫道路骨架。重點發(fā)展組團

30、：沌口組團規(guī)劃面積94平方公里，形成汽車工業(yè)為主體，醫(yī)藥生物、通信電子、精細化工等多種產(chǎn)業(yè)多點支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，將沌口建設(shè)成為武漢經(jīng)濟發(fā)展的增長帶和動力源。四新組團規(guī)劃面積46平方公里，屬新建區(qū)。規(guī)劃以梅子路、四新大道為軸，建設(shè)以行政管理中心、企業(yè)總部基地、國際會議中心、博覽中心等重要公區(qū)服務(wù)設(shè)施，形成輻射華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心。同時，結(jié)合生態(tài)水系，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化居住新區(qū)。漢江組團規(guī)劃面積59平方公里，主要對漢陽城區(qū)用地進行整合。重點突出其風(fēng)景旅游特色，以兩江沿岸開發(fā)帶動文化旅游設(shè)施的建設(shè)和濱江地區(qū)景觀的形成。交通上：規(guī)劃構(gòu)筑了新區(qū)到常福、蔡甸、紗帽、軍山等城區(qū)的路網(wǎng)，以及到仙桃、荊

31、州等城市多元化的交通體系，以便新區(qū)產(chǎn)業(yè)向外輻射和區(qū)域人口聚集。產(chǎn)業(yè)上：武漢新區(qū)“一肩挑兩擔(dān)”通過汽車整車生產(chǎn)，實現(xiàn)與東湖開發(fā)區(qū)機電設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈接；通過食品飲料工業(yè)生產(chǎn)，達成與吳家山科技產(chǎn)業(yè)園食品加工的產(chǎn)業(yè)鏈接。生態(tài)上：后官湖周邊到龍陽湖一線的楔形地帶，規(guī)劃為生態(tài)敏感控制區(qū)，屬不得占用的非建設(shè)性用地，借以阻止新區(qū)建設(shè)的無序膨脹，強化城區(qū)生態(tài)系統(tǒng)和郊區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的交流，改善城市大氣候。武漢新區(qū)開發(fā)進度表第一階段：2005年重點加強高水平的規(guī)劃編制，促進制造業(yè)體系完善和升級，加快主干道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，推進收購儲備前期所需的土地資源，啟動實施六湖連通及生態(tài)修復(fù)、琴臺大劇院、鸚鵡洲片綜合開發(fā)等重大

32、項目。第二階段：2006年至2010年大力建設(shè)制造業(yè)博覽園、總部基地、行政中心等大型項目；全面實施后官湖南湖旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和漢陽水系開發(fā)計劃，修復(fù)漢陽生態(tài)環(huán)境；貫通西南翼的漢洪線、西翼的琴臺路等，形成新區(qū)路網(wǎng)骨架，打通與外部的連接；啟動軌道交通建設(shè)，圍繞站點設(shè)置開發(fā)沿線土地。第三階段：2011年至2020年以生產(chǎn)性服務(wù)為主導(dǎo)，完善四新生產(chǎn)性服務(wù)中心功能，全面開發(fā)沌口、楓樹、全力一線的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，足量供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，推進漢江南岸、南太子湖等水域的旅游區(qū)開發(fā)。綜 述本部分通過清晰的對武漢城市及經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀及未來規(guī)劃，闡述了蔡甸在武漢經(jīng)濟大發(fā)展的遠景規(guī)劃中所占據(jù)的重要作用，武漢市經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生

33、活水平的不斷提高，都將帶動和促進了蔡甸區(qū)的區(qū)域建設(shè)與發(fā)展。蔡甸在武漢城市建設(shè)中規(guī)劃為中型居住區(qū)，屬于“構(gòu)建1個主城、11個新城”中的新城之一。毗鄰?fù)跫叶丈虅?wù)金融中心和規(guī)劃建設(shè)中的城市商業(yè)副中心四新。隨著武漢城市化進程的加快，武漢新區(qū)的建設(shè)以及漢江兩岸的開發(fā)建設(shè)，蔡甸的房地產(chǎn)發(fā)展必將有一個非常燦爛的前景，吸引大量來自漢陽以及漢口、武昌的居民在蔡甸落戶生根。第二部分 武漢市房地產(chǎn)發(fā)展綜述2006年及近年武漢房地產(chǎn)市場情況2006年是國家進一步加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控一年，繼2005年3月底和5月初連續(xù)出臺兩個“國八條”之后，2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定

34、住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號，簡稱“國六條”），從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年，武漢市按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的要求，認真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，結(jié)合實際，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項宏觀調(diào)控政策落到實處。由于措施得力，總體看來，2006年武漢市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了“住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與武漢經(jīng)濟和社會發(fā)展基

35、本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)”的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。武漢社會經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)社會經(jīng)濟發(fā)展概況2006年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為2509億元，同比增長14.8%；固定資產(chǎn)投資達到1325.29億元，增長26.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12360元，比2005年增長13.9%；城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市儲蓄存款余額為1887.95億元，比2005年增加18.0%。由上表可知，武漢城區(qū)人均居住面積不斷提高，但距離人均居住面積35尚有較大距離，必然要求未來房地產(chǎn)開發(fā)的力度持續(xù)較大，從而進一步改善居民的生活水

36、平。房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2006年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落了3.9個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。從圖1中可見，武漢市近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年武漢的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在2006年國家進行一系列的調(diào)控措施后，年度的房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資增長幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長水平，發(fā)展商對未來武漢房地產(chǎn)市場依然看好。商品房市場情況土地市場供應(yīng)情

37、況2006年武漢市供應(yīng)土地面積約9871.7畝（含7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），實現(xiàn)交易金額約112.99億元。平均每畝均價約為114.46萬元。在土地供應(yīng)中，95%為住房建設(shè)用地。商品房開發(fā)建設(shè)情況2006年武漢市商品房施工面積為2876.92萬平方米，同比增長4.6%。其中：商品住房施工面積為2429.16萬平方米（經(jīng)濟適用住房施工面積為323.45萬平方米，同比增長9.17%），同比增長5.7%，占商品房總施工面積84.4%。2006年武漢市商品房新開工面積1074.88萬平方米，同比減少10.1%。其中：商品住房新開工面積為968.

38、06萬平方米，同比減少7.6%，占商品房新開工面積的90.1%。2006年武漢市商品房竣工面積為873.83萬平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房竣工面積為774.47萬平方米（經(jīng)濟適用住房竣工面積為110.31萬平方米，同比增長2.72%），同比增長7.2%，占商品房總竣工面積的88.6%。商品房銷售情況2006年武漢市商品房銷售面積為960.88萬平方米，比增長5.1%；其中：商品住房銷售面積為908.92萬平方米，同比增長9.0%，占商品房總銷售面積的94.6%。各類住房銷售情況：2006年，武漢市商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數(shù)的78%以上；多層商品住房的銷售套數(shù)不及21%。各

39、類戶型面積銷售情況：市民的消費心里日趨合理，120平方米以下的戶型所占比例超過56.65%，較往年有一定程度的上升。140平方米以上戶型只占16.52%，較以前有較大幅度的下降。各房價區(qū)間的商品住房銷售情況：去年武漢市商品住房銷售均價在3000元以下的銷售了23376套，占總銷售套數(shù)的27.31%，房價在30004000元之間的銷售36206套，占總銷售套數(shù)的42.30%，房價在40005000元之間的銷售20069套，占總銷售套數(shù)的23.45%；房價在5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的6.94%。各戶型銷售備案狀況：2006年銷售備案商品住宅中，三室兩廳戶型和兩室兩廳戶型仍然占據(jù)著絕

40、大部分比重，兩種戶型的銷售面積占銷售總量的73.11%。由于2006年度銷售的商品住宅是以往年施工的項目和06年開始施工的項目為主，國家對項目面積套型并沒有采取嚴格的限制措施，導(dǎo)致大面積戶型較多。而隨著06年“90”和“70%”的兩個限制性的要求的實施，在今后的市場中，新增量將更多的向類似于一室、兩室等面積稍小的戶型傾斜，大面積戶型會有一定程度的減少，而房價的上漲也會間接促進小面積戶型的銷售。各物業(yè)類型銷售備案狀況：高層住宅項目在2006年銷售的各物業(yè)類型中占比最大，占到銷售總量的43.22%，其次是小高層和多層，別墅最少，不足1%。從往年各物業(yè)類型在銷售總量中的占比狀況來看，高層住宅建筑近年

41、來保持著較快的增長態(tài)勢。隨著主城區(qū)可供開發(fā)用地的稀缺性的體現(xiàn)，獲取土地的成本也越來越高，尤其是中心城區(qū)內(nèi)需要拆遷的土地，拆遷成本在其項目成本中占了很大一部分比重。就利潤成本來說，高層住宅建筑面積大，能夠充分的體現(xiàn)項目的價值，項目利潤也能夠達到最大。同時，建造高層項目也能夠充分的利用土地，這點對于中心城區(qū)有限的開發(fā)土地來說是有積極作用的。在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的廣州、深圳、北京、上海等城市，高層住宅建筑在新建項目中占比重更大，向空間要面積的特征體現(xiàn)的尤為明顯。綜合2006年武漢市各物業(yè)類型的銷售占比來看，可以說高層住宅將會是今后市場上發(fā)展的主要方向，高層住宅時代已經(jīng)顯現(xiàn)跡象。商品住房銷（預(yù)）售

42、購買主體：武漢市商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的87%以上。境外人士購買住房僅105套，占0.12%。由上表可以得知，武漢市商品房銷售面積自2003年起大幅攀升，03、04年年增長均在20%以上，05年起銷售面積絕對量尚在增加，但增長幅度則急劇下降，僅在5%左右，而與此同時，05年開始，本已持續(xù)回落的商品房空置面積又開始迅速增長，這一現(xiàn)象說明目前武漢房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)量基本已經(jīng)滿足了需求，供求關(guān)系基本平衡，商品房年銷售面積和竣工面積基本持平，并且供求關(guān)系正在轉(zhuǎn)向供大于求的發(fā)展趨勢。商品房價格情況商品房價格綜合情況在宏觀調(diào)控政策作用下，武漢市商品房綜合價格穩(wěn)中有

43、升，但上漲趨緩。全年商品綜合物業(yè)平均價格為3996.78元/平方米，同比增長3.28%，與2005年相比增幅回落了5個百分點。全年商品住房平均價格為3622.20元/平方米（含7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），其中，各季度平均價格環(huán)比分別為0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明顯下降，與2005年相比同比增長8.26%，增幅回落了17.14個百分點。其中，高層商品住房平均價格為4203.48元/平方米，小高層商品住房平均價格為3268.54元/平方米，多層商品住房平均價格為3432.71元/平方米。商品住房區(qū)域價格情況2006年

44、，武漢市各區(qū)域的商品住房價格均有不同幅度的上漲。其中：價格最高的區(qū)域為江漢區(qū)，平均價格為4385.28元/平方米；其次是武昌區(qū)，平均價格為4237.62元/平方米；價格最低的區(qū)域為黃陂區(qū)，平均價格為2368.18元/平方米。存量房市場情況存量房成交情況2006年武漢市存量房成交72827起，面積為767.51萬平方米，同比增長22.7%；其中：存量住房成交45452起，成交面積為366.60萬平方米（不含房改出售公房），同比增長11.0%。存量房價格綜合情況全年存量房綜合物業(yè)平均價格為2621.42元/平方米，同比增長4.3%。其中，存量住房平均價格為2412.36元/平方米，同比增長9.17

45、%。存量住房區(qū)域價格情況因地理、交通、各城區(qū)發(fā)展水平以及存量住房本身新舊程度的不同，各地段之間的存量住房價格均存在一定差異，但總體價格情況趨于穩(wěn)定。 房地產(chǎn)金融情況截至2006年底為止，新增房地產(chǎn)各項貸款為154.59億元，與去年相比增加60.68億元，占新增金融業(yè)貸款的31.1%；其中：新增住房開發(fā)貸款36.7億元，與去年相比增加18.57億元，新增個人住房貸款92.27億元（含武漢地區(qū)新增住房公積金貸款），與去年相比增加4.63億元。2006年，武漢市本籍新增歸集住房公積金28.5億元，歷年累計歸集住房公積金總額達到118.73億元；新增發(fā)放公積金個人住房貸款18.73億元，歷年累計發(fā)放個

46、人住房貸款總額84.61億元，幫助8.2萬戶職工家庭購建住房面積達860多萬平方米?；仡?006年武漢市房地產(chǎn)市場，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。2007年，國家已明確提出要加強對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，再繼續(xù)促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的同時，進一步抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的局面。武漢市也將在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，按照“創(chuàng)新武漢、和諧武漢”的要求，繼續(xù)貫徹國家宏觀調(diào)控政策，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格。同時，加大住房保障的力度，改善廣大中低收入家庭住房條件。2007年，武漢市房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持健康持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢。2007年上半年度武漢房地產(chǎn)

47、市場走勢分析上半年行業(yè)相關(guān)政策國土部對土地審批權(quán)“下放”省級此前，由國務(wù)院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報，待國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府負責(zé)組織實施、城市政府具體實施。點評：此政策的提出可以有效減輕中央部門負擔(dān)，糾正中央部門和省級政府的職能錯位、缺位問題，加強對土地的調(diào)控及監(jiān)管，省級政府責(zé)權(quán)增大，中央部門淡化審批，強化監(jiān)管。土地使用稅每平米年稅額提高2倍國務(wù)院2006年12月31日發(fā)布國務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定規(guī)定，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，每平方米年稅額大城市為1.5元至30元，中等城市為1.2

48、元至24元，小城市為0.9元至18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.6元至12元。 點評：這一調(diào)整幅度與我國物價上漲幅度是基本一致的，國家統(tǒng)計局資料顯示，2005年居民消費價格指數(shù)比1987年增長了2.1倍。90平方米限制蓋棺定論為建筑面積建設(shè)部下發(fā)了90以下住宅設(shè)計要點(征求意見稿)中明確規(guī)定套型面積為住宅的建筑面積。明確規(guī)定今后在新增住宅項目中套型建筑面積在90以下中小戶型要達到70%。點評：這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺將有效地提高住宅的竣工面積，加大住宅的供應(yīng)量，對因為供應(yīng)減少而上漲的房價也將起到一定的緩解作用。農(nóng)民工將納入住房公積金覆蓋范圍建設(shè)部部長汪光燾1月23日在北京舉行的全國建設(shè)工作會議上表示，依

49、法擴大公積金制度覆蓋的范圍，逐步擴大到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。 點評：此規(guī)定的提出，表面上似乎可保障農(nóng)民工的合法權(quán)益，但是，由于農(nóng)民工的流動性很大，其住房公積金能否異地提取、使用，是個關(guān)鍵問題。農(nóng)民工只能在城市買房時才能提取、使用住房公積金，在家鄉(xiāng)買房、建房時則無法使用。且住房公積金只能在買房時才能提取，這項規(guī)定也使多數(shù)農(nóng)民工跟城里的低收入者一樣，只能讓住房公積金在賬戶里閑置。這筆錢雖屬于他們，卻不能夠為其所用，如此，住房公積金對于農(nóng)民工而言，幾乎沒有實際意義，甚至還有可能加重其在經(jīng)濟上的負擔(dān)。武漢人均住房不足8平方米可補貼武漢市2007年將降低住房保障“門檻”，

50、人均住房面積不足8平方米的住房困難家庭，將一律由政府給予補貼。點評：2006年武漢市將人均住房面積在6平方米以下的低保家庭，作為住房保障對象，以配房租賃、租金補貼、租金核減三種方式，為1.6萬多困難戶實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?。按照規(guī)劃，到2010年，武漢主城區(qū)居民人均住房面積將從現(xiàn)在的26平方米提高到32平方米。與此相應(yīng)住房保障“門檻”也將隨之逐步調(diào)低。07年住房公積金繳交率將提高5%建設(shè)部強調(diào)：住房公積金繳存比例不得低于法定最低繳存比例；超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅。根據(jù)此前制定的工作目標(biāo)，2007年住房公積金繳交率將提高5%。點評：根據(jù)建設(shè)部的部署，將會著力完善住房公積金繳存和使用政策

51、，依法擴大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴大到“包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)”的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。此次調(diào)整并非調(diào)整住房公積金的繳存比例，而是將住房公積金實際繳存人數(shù)增加5%定為了建設(shè)部今年的工作目標(biāo)。央行將再次調(diào)高存款準(zhǔn)備金利率07年2月18日，中國人民銀行宣布，從07年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，以鞏固宏觀調(diào)控成效。點評：本次提高存款準(zhǔn)備金利率，距離上一次僅1個月?，F(xiàn)執(zhí)行9.5%存款準(zhǔn)備金率的國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行等金融機構(gòu)，自2月25日開始將執(zhí)行10%的存款準(zhǔn)備金率。此次加息將會進一步地導(dǎo)致固定利率房貸越來越受歡迎，同時，對目前的高房價起到一定的抑制作

52、用，使購房者的還貸負擔(dān)仍有所增加。政府加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理國土部等日前發(fā)出關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知，要求各市、縣人民政府在編制年度土地供應(yīng)計劃時，應(yīng)優(yōu)先安排納入軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃的土地，未納入軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃和當(dāng)年土地年度供應(yīng)計劃的土地，不得轉(zhuǎn)讓。凡屬商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅和工業(yè)用途的，必須在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的土地市場公開轉(zhuǎn)讓。點評：此通知的頒布，將會有效加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓的管理，可以看做國家土地宏觀調(diào)控政策的一部分，同時將會有效規(guī)避土地市場軍隊土地這一層面以往所存在的部分問題。建設(shè)部出手整頓房地產(chǎn)估價灰幕建設(shè)部近日下發(fā)了注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法和關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機

53、構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知兩份文件，要求各地建設(shè)行政主管部門加強整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作。點評：建設(shè)部以上兩份文件的實施，將有利于規(guī)范整頓房地產(chǎn)估價行業(yè)同時建立行業(yè)新秩序。銀行人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)中國人民銀行對外宣布，將自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是央行自2007年以來在連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，首次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率。點評：央行認為此次調(diào)息有利于維護價格總水平基本穩(wěn)定和引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長及金融體系穩(wěn)健運行和經(jīng)濟的平衡增長。個人住房公積金貸款利率將上調(diào)關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知規(guī)定從3月起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.8調(diào)整

54、為1.98，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率不變。點評：住房公積金的絕對數(shù)量雖然不小，但在整個存款體系中的比例不大，且其使用方向固定，因此從宏觀上來看，不能帶來什么變化。同時，此次調(diào)整的公積金貸款利率幅度較大，說明政府在公積金使用方面，可能會有新的政策出臺，比如：更傾向于中低收入群體購房等。國土局和房產(chǎn)局將一并辦理兩證武漢市新成立的國土資源和房產(chǎn)管理局，房產(chǎn)和土地將不再分屬兩個部門，武漢市民買房交稅費、辦“兩證”在一個部門即可辦理。點評：目前在廈門、重慶、南京、天津等地，房屋“兩證”已經(jīng)實現(xiàn)“合一”，減少辦證程序，既省事也省時。而目前的新機整合，兩證并辦為武漢實現(xiàn)“兩證合一”創(chuàng)造了條件。職工低

55、價獲單位售房需繳納個稅財政部和國稅總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，要求單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，應(yīng)該按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。 點評：此通知的頒布，對于單位集資建房、低價售房給職工等情況都是一個打擊，無孔不入的稅收再一次借調(diào)控之名抬高了房價。 8部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?月，8部委聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?，提出將在未來整?年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)依法進行審計和檢查。點評：八部委此次所組織檢查的范圍相當(dāng)全面，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域所涉及的各個方面。此外，還將對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題

56、的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查。建設(shè)部將徹查房產(chǎn)市場違法行為發(fā)布的建設(shè)部稽查辦公室2007年工作要點表示今年將開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為的專項稽查。點評：根據(jù)2007年工作要點，建設(shè)部將加強稽查工作，嚴肅查處違法違規(guī)行為。在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域及建筑市場領(lǐng)域都將對各種違法違規(guī)行為進行突出稽查。實際用地超計劃將扣減下年指標(biāo)在全國糾風(fēng)工作會議上，國土部表示今年將繼續(xù)從嚴從緊控制征地規(guī)模，強化土地計劃管理，凡實際用地超計劃的，在全額征收相關(guān)稅費和嚴肅查處的同時還將扣減下年計劃指標(biāo)。點評：國土部負責(zé)人表示，今年國土部將以落實18億畝耕地保有

57、量為主線，充分發(fā)揮土地利用計劃對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用總量、結(jié)構(gòu)和布局的調(diào)控作用。優(yōu)先保障國家重點建設(shè)項目用地。武漢經(jīng)濟適用房將采取租售并舉在4月武漢市人大常委會會場，武漢市房產(chǎn)管理局表示：武漢市經(jīng)濟適用房政策將有調(diào)整，有資格買經(jīng)濟適用房卻一時無經(jīng)濟能力的家庭，可先付款買一部分而將另一部分租下來。點評：目前武漢市的相關(guān)部門正在研究和制定“租售并舉”的相關(guān)政策。出租經(jīng)濟適用房，目的是著眼解決既買不起經(jīng)濟適用房，又不夠申請廉租房的一批低收入家庭的住房問題。發(fā)改委宏觀院建議重壓房地產(chǎn)業(yè)國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組完成的一份名為宏觀調(diào)控：重點調(diào)整過剩流動性的流向的報告建議建議政府放棄房地產(chǎn)業(yè)支柱地位

58、，并且對其進行重手打壓。點評：此次出臺的國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院報告是目前為止關(guān)于房地產(chǎn)市場過度投資問題最嚴厲的一次判斷，同時，直到目前為止，宏觀調(diào)控對于房價的抑制作用未有明顯顯現(xiàn)。不僅如此，全國各大中城市的房價在宏觀調(diào)控之下不僅沒有出現(xiàn)預(yù)期下降或漲勢放緩，反而大幅上漲，更影響了國內(nèi)現(xiàn)階段的經(jīng)濟穩(wěn)定。武漢保障性住房最高限價已出臺4月，武漢市保障性住房工作會議提出，今后每年將限定經(jīng)濟適用住房最高銷售價格。2007年的限價為：小高層在2800元/以內(nèi)、多層在2600元/以內(nèi)。點評：目前，武漢市經(jīng)濟適用住房雖比同地段商品房低出1000-1500元/，但銷售基準(zhǔn)價最高已達到2879元/，且有繼續(xù)上漲趨

59、勢。政府決定，將嚴格控制經(jīng)濟適用住房銷售價格，開發(fā)企業(yè)的利潤嚴格控制在3%以內(nèi)。物價部門將每年確定經(jīng)濟適用住房的最高銷售價格，并對外進行公布。開發(fā)商囤地、未按期竣工將受罰近日，國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議示范文本(試行)，自2006年7月1日起試行。國土部有關(guān)負責(zé)人明確表示，之所以出臺新合同條款，主要是為了防止開發(fā)商長期囤積土地，按照新的合同條款，未能按期竣工的開發(fā)商將會被要求支付約定金額的違約金。點評：新公布的出讓合同補充協(xié)議共16條，基中，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地

60、認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任進行了明確約定。對于開發(fā)商的工程開發(fā)周期的約束極為強硬。6條新規(guī)嚴管商品房的交付驗收商品房交付時，綠化、道路、水電等配套設(shè)施，必須同步交付。5月10日，武漢市開發(fā)辦出臺六條規(guī)定，嚴把全市商品房交付關(guān)。點評：此規(guī)定的出臺，可以有效保障購房者的合法權(quán)利，但對于開發(fā)商，則是一項制約，特別是某些出現(xiàn)了質(zhì)量問題的項目面臨難關(guān)。商務(wù)部發(fā)文再限外商投資房地產(chǎn)商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)通知，強調(diào)外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司須上報商務(wù)部備案。點評：客觀而言，國內(nèi)的房價被炒高，外資并非罪魁禍