起義門項目簡報

1、武昌起義門項目簡報市場部2008年7月30日1市場競爭機會挖掘初步建議項目屬性研判項目研究工作步驟2項目屬性研判項目屬性區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩匝信?項目區(qū)域介紹起義門，原名中和門，是武昌古城十大城門保留至今的唯一城門。1911年10月10日晚，新軍工程第八營革命黨人首先發(fā)難，占領楚望臺軍械庫，打開中和門，接應駐在城外參加起義的炮隊，城內(nèi)外起義軍會合后，在此門城頭、楚望臺和蛇山架炮向湖廣總督署發(fā)起攻。與此同時，起義軍分三路向督署圍攻，從而一舉占領督署，隨后光復武昌全城，中和門被譽為“首義勝利的開端”。4項目區(qū)域介紹項目地塊地處武漢市的南大門，具有武漢市地理要沖和交通樞紐的重要地位。南行5公里即是武漢市

2、中環(huán)線青菱立交橋。京廣鐵路、107國道、長江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、宜黃高速公路等重要交通命脈在其南面約20公里處成米字形交匯。白沙洲大道也是由107國道進入武昌區(qū)的必經(jīng)之路。5項目區(qū)域交通規(guī)劃在武漢市新一輪總體規(guī)劃（2020年）里確定，武漢內(nèi)環(huán)線由28公里增加到30公里，擴大到漢陽地區(qū)，同時，武昌線路有較大的改變。新的內(nèi)環(huán)線走向為：漢口解放大道硚口路月湖橋江城大道墨水湖北路馬鸚路馬鸚路過江通道（已規(guī)劃）武昌鲇魚套附近規(guī)劃路津水路中山路友誼大道徐東路長江二橋解放大道。6新內(nèi)環(huán)中山路方向過江通道津水路出口（預估）7項目區(qū)域交通規(guī)劃2020年軌道交通規(guī)劃（修訂后）U4：從永安堂沿漢陽大道

3、到鐘家村，在鸚鵡洲通道附近過長江到武昌火車站，沿中南路、中北路、團結(jié)大道至武漢火車站； U5：從青山沿和平大道、復興大道、武咸公路到青菱。兩條線路在分別從項目北面和西面通過，在項目西北面相交，并設有換乘站點。8項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性區(qū)域?qū)傩?地塊四至、地形項目地塊四至關系為：北起津水路、南至中山路（不臨街，被其他項目阻隔）、東靠中山路、西接復興路。其中東面中山路為城市交通主干道，寬近30米，雙向6車道。地塊東高西底，整體落差大約5至6米，較平整，四周較規(guī)則。復興路中山路中山路津水路10地塊現(xiàn)狀11主要交通通路中山路，友誼大道方向解放路，司門口、積玉橋方向中南路，洪山廣場方向

4、沿江大道，青山方向長江大橋，漢陽方向武珞路，街道口方向武金堤公路，白沙洲大橋方向白沙洲大道，107國道方向雄楚大道，圖書城方向復興路紫陽路首義路丁字橋路巡司河街巡司河路，南湖花園城方向12 商業(yè)中心：司門口商圈、中南商圈均距項目2公里。 教育配套：武漢音樂學院、中南財經(jīng)政法大學、武漢市廣播電視大學、武漢市司法學校、湖北財稅職業(yè)學院、武漢市九中、武漢市三十九中、中山路小學、水陸街小學等；在黃家湖大學城及周邊（距項目約6公里），還有武漢科技大學、湖北中醫(yī)學院、中南民族大學工商學院、江漢大學武昌校區(qū)等本?？圃盒！?醫(yī)療配套：距項目1公里左右有武漢大學人民醫(yī)院，2公里左右有華夏醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、武警

5、總醫(yī)院等醫(yī)療配套。周邊配套13地塊資源 已售、在售的大型住宅區(qū)：項目周邊的小區(qū)主要沿紫陽湖和曬湖而建。主要有藍域新印象、匯文新都、027社區(qū)、欣隆紫陽苑、靜安上城、中大長江紫都等小區(qū)。南湖花園城也通過巡司河路與本項目便捷連通，南湖新城現(xiàn)有人口約10萬。 大型企業(yè)：在項目南面1至5公里內(nèi)，分布著揚子江工業(yè)園、武漢白沙洲工業(yè)園烽火園區(qū)、白沙洲都市工業(yè)園區(qū)等大型工業(yè)園區(qū)。形成了以機械制造、鋼鐵貿(mào)易、加工工業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主的勞動密集型工業(yè)園區(qū)，總占地約7平方公里，現(xiàn)有中、大型企業(yè)25家左右，著名的武漢造船廠距項目約0.8公里，區(qū)域工業(yè)人口約3萬人。武漢市2020年規(guī)劃中，工業(yè)產(chǎn)業(yè)將逐漸遷出二環(huán)，但武昌白沙

6、洲等都市工業(yè)園是二環(huán)線內(nèi)不做改變的五個工業(yè)園區(qū)之一。黃家湖大學城：黃家湖大學城位于白沙洲大橋南端的洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)黃家湖地區(qū)，規(guī)劃總面積20-25平方公里，以黃家湖為核心，東至湯遜湖，西至青菱湖，三湖一體，地理位置獨特，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，其規(guī)模居全國前列，具有不可多得的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和產(chǎn)學研一體化優(yōu)勢。 黃家湖大學城將成為我市五大功能中心之一，對把我市建成華中地區(qū)科教中心具有戰(zhàn)略性意義。黃家湖大學城的定位是：國內(nèi)知名的高等教育園區(qū)、知識創(chuàng)新園區(qū)、綠色生態(tài)園區(qū)，國內(nèi)一流的、現(xiàn)代化的生態(tài)大學城。 目前現(xiàn)有 本?？圃盒?所，約有5萬人口。14地塊經(jīng)濟技術指標分析項目基本經(jīng)濟指標：總用地面積22.91

7、萬凈用地面積17.56萬容積率2.93現(xiàn)建筑面積31.07萬現(xiàn)住宅面積23.31萬回遷預估20萬總建筑面積67.03萬可開發(fā)面積33.73萬保安東明A明C明D明B明E保安：保安街明：明倫街15地塊SWOT分析優(yōu)勢地段優(yōu)勢。項目位于武昌南大門，新內(nèi)環(huán)沿線，地段優(yōu)勢明顯。地形優(yōu)勢。地塊地形較規(guī)則，南北面寬較寬，為開發(fā)提供良好的先天地質(zhì)條件。機會政府舊城區(qū)改造工程使周邊規(guī)劃發(fā)生較大改變，過江隧道的開通將帶來大量的人流、車流。政府對舊城區(qū)改造項目有一定政策優(yōu)惠。白沙洲都市工業(yè)園區(qū)、黃家湖大學城和南湖花園城給項目帶來人氣。劣勢項目拆遷量大，增加了開發(fā)商后期開發(fā)難度。生活基本配套老化、設施陳舊。項目東、南

8、面臨街面少（僅300米左右），西、北面為規(guī)劃路，目前情況并不明朗。目前，抵達項目腹地的公共交通較少。威脅長江紫都、百瑞景中央生活區(qū)等大盤開發(fā)給項目住宅帶來市場競爭威脅。離司門口、中南等成熟商圈較近，對項目商業(yè)開發(fā)帶來威脅。區(qū)域認同。16市場競爭機會挖掘初步建議項目屬性研判項目研究工作步驟17市場競爭機會挖掘成交地塊住宅部分商業(yè)部分市場競爭機會挖掘18片區(qū)樓盤名稱規(guī)模（萬方）售價武昌濱江片長江紫都1506300漢陽濱江片世茂錦繡長江16510500武昌中心片百瑞景中央生活區(qū)106待定復地東湖國際106待定欣隆紫陽苑37600靜安上城137000027社區(qū)95800天久云門6待定住宅部分根據(jù)項目的

9、區(qū)位和規(guī)模，將本項目的住宅部分競爭區(qū)域鎖定為武昌濱江片、漢陽濱江片和武昌中心區(qū)。項目周邊住宅市場較激烈，未來幾年內(nèi)，將有500萬方以上供應量。19住宅部分項目競爭區(qū)域內(nèi)云集有百瑞景中央生活區(qū)、復地東湖國際和世茂錦繡長江等高端大盤，同時擁有長江紫都、靜安上城等多個中檔樓盤。本案應避開競爭激烈的高端市場，走中高檔路線，以贏得市場。這也與本案的區(qū)域環(huán)境、拆遷還建量大的自身素質(zhì)相符。20商業(yè)部分商圈名稱代表商業(yè)大型商業(yè)規(guī)模（萬）租金功能業(yè)態(tài)武廣商圈武漢國際廣場、世貿(mào)廣場、SOGO17.37120-500華中地區(qū)最高端購物場所，另有會展、休閑、娛樂、美食、電影院、電腦城等江漢路商圈大洋百貨、江漢路步行街

10、、王府井百貨、民眾樂園、萬達商業(yè)廣場30（不含漢正街）280-800流行百貨、餐飲、娛樂、院線、游戲、美容等司門口商圈司門口商業(yè)街各類專賣店、精品店數(shù)百家60-120服裝專賣、餐飲、休閑、娛樂中南路商圈中商廣場、世紀廣場、領秀中南、中建工行廣場、中南商業(yè)街13130-200高檔百貨、休閑、娛樂、餐飲、健身、金融等街道口商圈群光廣場、武商亞貿(mào)廣場、新世界百貨1680-270百貨、餐飲、娛樂、辦公徐東商圈徐東平價廣場、銷品茂22.440-120購物、休閑娛樂、餐飲、服務會展、文化生活中心光谷商圈光谷世界城、魯巷廣場45210-550購物、休閑健身、娛樂、餐飲、酒店、商務辦公、旅游觀光等鐘家村商圈漢

11、陽商場、銅鑼灣廣場11.18/商品零售、百貨、休閑娛樂、餐飲王家灣商圈家樂幅、21世界購物中心、金馬家居11100-200商品零售、百貨、休閑娛樂、餐飲、家居武昌各大商圈的規(guī)模多在10-20萬方之間。本案距中南和司門口商圈不到2公里，商業(yè)部分的競爭壓力較大。21商業(yè)部分主力客群來源區(qū)域：南面的大學城和工業(yè)園區(qū)、東南面的南湖花園城次主力客群來源區(qū)域：漢陽老城區(qū)、紫陽湖片本案周邊商圈密集，本案商業(yè)存活的必要條件是吸引和留住東南面客群。22商業(yè)部分由馬鸚路過江隧道與鸚鵡大道交叉點（A點），經(jīng)過過江隧道到達本地塊約4.8公里，公交約10分鐘左右；而經(jīng)過鐘家村至武漢廣場，距離為6.43公里，需時約15至

12、20分鐘。本案的商業(yè)有可能吸引來自漢陽的人流。A漢陽老城區(qū)客群在過江隧道建成后亦有可能成為本案的重點的客群之一。23成交土地地塊編號地塊位置出讓面積樓面地價地價P(2007) 004武泰閘片6354.911951325.21P(2007) 006武珞路336號27074.532594673.45P(2007)009武泰閘片4651.032425404.21P(2006)006青菱鄉(xiāng)268882.24131948.37P(2006)045千家街82002281410.57P(2006)050紫陽路83311962457.73P(2006)058紫陽村56202121353.5P(2006)061

13、解放路47108.32327470.55P(2006)006P(2006)061P(2006)045P(2007)006P(2007)004P(2006)050P(2006)058P(2007)009周邊地塊基本在400萬/畝。成交的規(guī)模都不大。對本項目有較大影響為P(2006)061漢飛商業(yè)項目。 P(2006)006地塊商業(yè)規(guī)模雖大，但為農(nóng)副產(chǎn)品大市場，對本項目不構(gòu)成威脅。24市場競爭機會挖掘初步建議項目屬性研判項目研究工作步驟25初步建議凈用地：263.46畝 地價：400萬/畝 則地價款：10.5億容積率3.8 可建66.75萬方 還建33.5 萬方 可售33.25萬方建安成本及其他費

14、用約2300元/平米建安成本及其他費用合計：15.35億土地成本和建安成本及費用：25.85億可售面積33.25萬方 流轉(zhuǎn)稅按7.5%計算，企業(yè)所得稅按25%計算住宅商業(yè)總銷金額流轉(zhuǎn)稅稅前利潤稅后利潤成本利潤率33.25023.2751.745625-4.32063/26.586.6727.9442.0958-0.0018-0.001350%18.5914.6633.5372.5152755.1717253.87879415%15.9517.335.3852.6538756.8811255.16084420%13.252037.2752.7956258.6293756.47203125%項目住

15、宅銷售均價預估為7000元/平米，商業(yè)預估為14000元/平米。以開發(fā)商所持有物業(yè)全部銷售計算。商業(yè)體量需達到6.67萬方項目才能實現(xiàn)盈虧平衡，商業(yè)體量達到17.3萬方，項目成本利潤率為20%。按較保守的算法估算利潤，考慮到貨幣補償難度較大，33.5萬方全部還建；交政府地價款按400萬/畝估算。則本案商業(yè)需達到17.3萬方才能實現(xiàn)成本利潤率20%。26初步建議住宅部分：競爭壓力較大，但本案位于老城區(qū)內(nèi)環(huán)線，住宅消化的難度不是特別大。競爭區(qū)域內(nèi)的主要幾個大盤均為高端項目，本案應從檔次上與之錯位競爭。商業(yè)的支撐人口：工業(yè)人口3萬、大學人口5萬、南湖花園城人口10萬，項目周邊約1萬人；周邊直接的商業(yè)支撐人口約有20萬方。待過江隧道開通，商業(yè)的支撐人口將更大。商業(yè)的主要競爭商圈是中南商圈和司門口商圈。如果本案能截留住黃家湖大學城的人流，已是老態(tài)龍鐘的司門口商圈將更加沒落；中南商圈已較成熟，其市級商業(yè)中心的地位難以撼動。但南湖花園城10萬居民出行到本案的時間將僅為到中南商圈的1/2，因而，只要本案商業(yè)能同時滿足居民和學生的需求，在層次和特色上與中南商圈形成差異，還是有可能依靠東南片的客源存活。主要風險提示：拆遷的難度和補償?shù)募m紛、過江隧道及內(nèi)環(huán)規(guī)劃的更改