房地產(chǎn)企業(yè)投資風險及預警機制研究本科畢業(yè)論文

1、PAGE PAGE 10 本科畢業(yè)論文論文題目：房地產(chǎn)企業(yè)投資風險及預警機制研究 學生姓名： 田萬軍 學 號： 0602120317 專 業(yè)： 工程管理 班 級： 工程0603 指導教師： 崔智敏 完成日期：2010年5月20日房地產(chǎn)企業(yè)投資風險及預警機制研究內(nèi) 容 摘 要房地產(chǎn)項目的實施過程存在著很多風險,正確地對待、評價、處理風險,必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度,從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制,加強對風險的管理是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關鍵,也是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的必要道路。通過對房地產(chǎn)行業(yè)的了解和調(diào)查，認識到房地產(chǎn)行業(yè)無處不在，而且一旦出現(xiàn)投資失誤，可能會是企業(yè)

2、或個人造成無可估量的損失，本文詳細闡述了在房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中會出現(xiàn)的各種風險，進而引出房地產(chǎn)投資風險預警機制，運用預警機制使預測與對策相結合，風險與控制相結合，使房地產(chǎn)投資更加科學合理。關鍵詞：房地產(chǎn)投資風險 風險預警機制 Real Estate Investment Risk and Early Warning MechanismAbstractImplementation of real estate projects there are many risks, correct treatment, evaluate, manage risk, must stand on a strat

3、egic project management, from project start to organize the whole process of the implementation of process management, all-round control, strengthening of risk management is to ensure that the project purpose, project objectives and the key is to achieve healthy development of Chinas real estate nec

4、essary road. By understanding and investigation of the real estate industry, recognizing that real estate is everywhere, but once the investment mistakes may be businesses or individuals incalculable loss, the paper elaborated on the process of business investment in real estate will emerging risks,

5、 and thus leads to real estate investment risk warning mechanism, the use of early warning system to predict the combination with the measures, risk and control combine to make real estate more reasonable.Key words：Real Estate Investment Risk Risk early warning mechanism 目 錄序言 1房地產(chǎn)投資風險分析 1（一）房地產(chǎn)投資風險

6、的內(nèi)涵 11. 投資風險的客觀存在性 12. 投資目的和預期 13. 風險與不確定性 1（二）房地產(chǎn)投資風險分析 11. 投資決策階段22. 建設前期階段23. 建設階段34. 經(jīng)營銷售階段5二、房地產(chǎn)投資預警機制功能和意義 6（一）預警機制的功能 61. 預警分析62. 預控對策73. 預警分析與預控對策的關系7（二）房地產(chǎn)投資預警機制的意義 81. 規(guī)避客觀類風險82. 規(guī)避主觀類風險83. 發(fā)展房地產(chǎn)投資預警科學8三、房地產(chǎn)投資預警機制的內(nèi)容 8（一）建立預警信息系統(tǒng) 9（二）建立信息推斷系統(tǒng) 9（三）建立預警指標體系確立基本指標和征兆指標 9（四）建立預警判斷系統(tǒng) 9（五）建立防范對策

7、系統(tǒng) 9（六）建立信息自動更新系統(tǒng) 9參考文獻 10序 言 在2009年全球金融危機的影響下，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一波三折，全國各級政府先后出臺了各種政策，對房地產(chǎn)業(yè)進行支持，各種救市方法也層出不窮，但是種種現(xiàn)象顯示，房地產(chǎn)業(yè)在承受外來的經(jīng)濟沖擊是的能力還很薄弱，無法建立穩(wěn)定的發(fā)展體系，作為一個企業(yè)，合理的進行投資，準確預測未來風險，便成了一個房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的重要問題。房地產(chǎn)投資是一項高收益、高風險的投資活動，有高度綜合性、高度關聯(lián)性、投資額度大、開發(fā)周長的特點.在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著大量的分險因素，例如房地產(chǎn)市場的供求變化、消費者的喜、相關政策的調(diào)整、物價的漲跌、匯率及利率的變，這些

8、因素都直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的敗,常常會出現(xiàn)一招失誤，滿盤皆輸?shù)木置?。但是，前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都不重視對投資項目風險研究，只關心投資獲得的豐厚利潤，忽略隱藏利潤后面的高風險，在投資決策前期只是評主觀驗對項目的風險大小進行判斷,缺乏科學的依據(jù)。針對這一現(xiàn)象,引出了房地產(chǎn)投資風險預警的研究，對投資項目的風險進行綜合評價,使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)全面科學的評價投資項目的風險。一、房地產(chǎn)投資風險分析(一) 房地產(chǎn)投資風險的內(nèi)涵房地產(chǎn)投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度，變動程度越大，風險越大;變動程度越小，風險越小。對這一定義可以三方面來理解

9、。1投資風險客觀存在性特定情況和時期，如地段位置、當?shù)鼐用袷杖?、當時的利率、市場供給、物價水平等都是風險的客觀決定因素。2投資目的和預期其一是結果可以有不同的取向。如投資報酬率、社會知名度、樹立公司形象、取得政府信任諸方面。其二是不同的投資者預期結果高低不同，如果報酬期望過高、風險就大;報酬期望低，風險就小。3風險與不確定性房地產(chǎn)開發(fā)商不是擔心所有的變動，如期望盈利300萬元，實際盈利400萬元并不令人擔心。而是擔心朝著損害的方向的變動，尤其是威脅公司生存的損害方向的變動，如期望盈利300萬元，實際只盈利了100元，那么就沒有達到公司預計的盈利值。(二) 房地產(chǎn)投資風險分析房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)

10、過程通?？梢苑譃橥顿Y決策、建設前期、建設和經(jīng)營銷售四個階段,不同的階段有不同的風險。1投資決策階段投資決策階段又稱為可行性研究階段。在房地開發(fā)的整個過程中，投資決策階段是房地產(chǎn)投資程中最重要的階段，也是擁有最大不確定性的階段。本階段的任務是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供給、需求等經(jīng)濟環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略。以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時機。即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產(chǎn)。由于存在大量的不確定因素，因而在房地產(chǎn)投資過程中，這一階段的風險最大，直接影響著投資項目成敗。主要有政策風險、房地產(chǎn)市場風險、投資方式風險、投資類型風險和投資地點風險

11、。（1）投資區(qū)域風險由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，不同地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素，同一風險因素在各地的影響也相差懸殊。即風險具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項目的不可逆性和地理位置的固定性，使得開發(fā)區(qū)域風險對于房地產(chǎn)項目，投資決策具有更重要的意義。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境，政策環(huán)境，社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風險。 （2）物業(yè)類型風險房地產(chǎn)開發(fā)存在著風險，但并非所有類型的開發(fā)項目的風險都是相同的。各類開發(fā)項目具有不同的功能，用途和技術經(jīng)濟特性，因而具有不同的風險。為了滿足不同消費者的需求，企業(yè)之間展開了激烈的競爭，要想占領廣闊的

12、市場，在競爭中取勝，不僅需要生產(chǎn)出能滿足消費者需求的產(chǎn)品，更應該多為消費者著想，提供優(yōu)質的服務，自覺維護消費者權益。只有這樣做，才能贏得廣大消費者的信賴，提高企業(yè)的競爭力。（3）開發(fā)時機風險由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給關系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能補充另一個地區(qū)的短缺，這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機的不同而異。因此選擇合理的開發(fā)時間，保證項目開發(fā)完畢與良好的市場需求，顯得非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)過程少則1一2年，多則4一5年，因此要對未來幾年的政治形勢的變化，經(jīng)濟展趨勢，人口增減狀況，收入水平以及消費心理變化等風險因素進行預測，以

13、確定立項的開發(fā)時機。同時，開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風險有密切聯(lián)系。2建設前期階段經(jīng)過投資決策階段，房地產(chǎn)投資活動進入開發(fā)建設前期階段，為建設項目的正式開工做準備.其主要工作是辦理項目的審批；取得土地使用權；征地、拆遷、安置、補償；制定設計及建設方案；進行籌資活動即籌得短期和長期貸款；通過招投標選擇承包商并簽訂工程承包合同.這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段. 在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔的主要風險有:土地風險、土地價格風險、市場風險、征地安置風險、籌資風險。（1）土地風險土地風險主要來源于土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計認可的不

14、確定性。 （2）土地價格風險地價風險是房地產(chǎn)市場風險因素中重要的一類風險。它主要是指因地價的變化而給投資者帶來更多的開發(fā)成本，增加了房地產(chǎn)商品的成本，提高了房地產(chǎn)商品的市場價格，因此給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者也間接帶來損失。（3）市場風險市場風險是指市場中不確定因素所產(chǎn)生的風險。不同地域不同用途的房地產(chǎn)受區(qū)域性影響是迥然不同的。由于房地產(chǎn)市場是特殊的區(qū)域性市場。當?shù)厥袌霏h(huán)境條件的變化，如房地產(chǎn)供給狀況、市場價格水平、消費者收入、市場發(fā)育程度和競爭狀況等是產(chǎn)生市場風險的原因。市場風險直接影響對房地產(chǎn)的需求，并影響房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)。由于不同城市的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的效率不同，各類型房地產(chǎn)的投資費用支出不同

15、、需求波動幅度不同。因此，各自的市場風險也是不相同的。對我國房地產(chǎn)市場而言，即使同一城市同一類型房地產(chǎn)，由于不同的建設性質意味著不同的投資費用。因此，正確、合理地認識市場風險問題就顯得更加復雜。直接地防范市場風險的措施是密切關注當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，對不同投資項目進行比較選擇以決策投資項目。（4）征地安置風險購買土地使用權僅是獲取土地過程中的一個環(huán)節(jié)，之后，便是大量的征地、拆遷、安置和補償工作。每個過程都有自己的風險。土地費用中除土地出讓金外、還包括土地征用費或拆遷安置補償費，其中：土地征用費指征用農(nóng)村集體土地的征地補償費和拆遷安置費，包括上地補償費、土地投資補償費、土地整理

16、費及拆遷人員安置補助費等，土地征用費針對新區(qū)開發(fā)而言；拆遷安置補償費指在城鎮(zhèn)建成區(qū)重新開發(fā)建設時，需對建設用地上的原用地單位或個人進行拆遷安置和補償?shù)馁M用，拆遷安置補償費針對舊城改造而言。（5）籌資風險房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關心和頗費心機的問題?；I資的風險發(fā)生在資金籌資的全過程。由于各種籌資方式所用手段，工具和面臨的環(huán)境不同。因而各種籌資方式具有不同的風險。3建設階段建設階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收這一階段。主要任務是通過加強管理和成本控制，確保工程質量、工期和安全目標的實現(xiàn)。這一階段的風險主要有招標方式風險、建設設計風險、承包方式風險、自然條件風險、工期拖

17、延風險、開發(fā)成本風險、工程質量風險、施工索賠風險、設備故障或損壞風險、施工技術革新和建筑材料改變風險。（1）招標方式風險公開招標能夠改善經(jīng)營管理，降低工程造價，提高工程質量。但招標工作量大，費用支出多，耗費時間長。而且有可能中標者是素質較差的單位。邀請招標能夠減少招標工作量，節(jié)約費用。但是這個規(guī)模限制了競爭規(guī)模，失去獲得更低價格更佳承包商的機會。協(xié)商議標大大減少招標時間，缺乏競爭性。開發(fā)商不得不接受較高的報價，容易出現(xiàn)賄賂情況，使開發(fā)商蒙受損失。（2）建筑設計風險建筑設計變化或設計失誤可能會導致開發(fā)商增加開發(fā)成本或造成其它損失，這便是建筑設計風險。設計變化主要是指建筑物設計的風格、流派等方面的

18、變化，這種變化將影響開發(fā)商的成本支出以及消費者對建筑物的接受心理等，進而影響到建筑物的出售或出租。設計的準確性就直接影響建筑物的質量和可靠性，從而導致開發(fā)商不能順利甚至完全不能將樓宇出售或出租。（3）承包方式風險不同的承包方式，使開發(fā)商面臨不同的風險，在承包過程中，開發(fā)商要仔細權甄別包方的能力與信譽，且要保證承包合同無條款的不完善，敘述不嚴密，有漏洞，或部分條款與法律相抵觸，存有陷阱。在執(zhí)行中可能給合同中某一方造成損失的可能，還要注意合同條款規(guī)定而引起的風險在合同雙方間的不同分配。（4）自然條件風險自然條件風險是指工程項目所在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件，工程實施期間可能碰到的惡劣氣候等因素可能

19、給造成開發(fā)商的損失構成的威脅。惡劣的自然條件隨不同地域而異。這些條件一旦形成，就會增加額外成本。（5）工期拖延風險房地產(chǎn)開發(fā)建設階段每個關鍵環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支付，增加管理費。影響建設階段工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素。其中，人的因素是最主要的干擾因素。（6）開發(fā)成本風險房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段，但不同階段對成本影響程度相差懸殊。導致成本風險的主要原因有：項目規(guī)劃，設計深度不夠。項目規(guī)

20、劃設計方案陳舊，未進行優(yōu)化優(yōu)選。地基勘測資料不全，埋藏物未先考慮，臨時處理不當。承包商方式選擇不當。項目實施期間通貨膨脹，導致房地產(chǎn)投資額增加。匯率變化。不可抗力。建筑安裝材料價格水平的變化。（7）工程質量風險工程質量一直是困擾開發(fā)商的問題之一。導致質量問題的發(fā)生因素有很多，主要原因有施工方法不當、管理不善等等。雖然質量問題開發(fā)商可以將其轉嫁到承包商或保險公司身上，但是在房地產(chǎn)市場中形成的企業(yè)商譽的降低卻是一個既定的事實，這對開發(fā)商來講是一個極大的隱性損失。施工事故風險往往是與工程質量問題同步的，它是指因施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)商品破壞、人員傷亡、機械設備損壞等。這類事故一旦發(fā)生，便

21、會發(fā)生事敵處理費和各種補償費。雖然這類事故的解決往往是在施工工人與承包商之間，但這會影響整體工作氣氛且延遲工期，這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉移到房地產(chǎn)商品的成本中并成為開發(fā)商的損失。（8）施工索賠風險施工索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或發(fā)生承包商和業(yè)主不可控制的因素而遭受損失，業(yè)主提出補償要求。（9）設備故障或損壞風險這類風險主要存在于施工工程中。由于機械設備發(fā)生故障或出現(xiàn)損壞現(xiàn)象，影響到施工的順利進展，造成工期延長、成本增加。（10）施工技術革新和建筑材料改變風險采用不同的或新的施工技術或施工工藝，其可靠性是不能完全確定的，存在失敗的可能。比如采用不同的工具或新的設備就有可靠性的問

22、題;同時另一方面會增加試驗成本或延誤工期，最終開發(fā)商要承擔這類風險可能帶來的損失。 4經(jīng)營銷售階段項目建設完成后，主要的任務就是根據(jù)市場的狀況、開發(fā)商收回資金的迫切程度和物業(yè)的類，選擇合適的銷售方式進行出租或房產(chǎn)出售。盡快實現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。同時，為了爭取客戶，提高自身社會信譽，開發(fā)商必須對開發(fā)產(chǎn)品或企業(yè)形象進行廣泛的宣傳，向客戶提供更好的物業(yè)管理服務。（1）策劃風險由于投資類型與地點的選擇不當以及對房地產(chǎn)商品的宣傳定位等問題的認識不夠而導致物業(yè)不能順利推出而給開發(fā)商帶來損失的情況還是有的，這便涉及到房地產(chǎn)開發(fā)中的策劃風險問題。房地產(chǎn)開發(fā)中的策劃風險是指:在對投資類型與地點的選擇、房地

23、產(chǎn)商品的宣傳定位以及銷售方案的制定等方面所進行的一系列活動有可能不成功從而給開發(fā)商帶來損失的可能性。由于每個房地產(chǎn)項目所處的地理環(huán)境、人文環(huán)境的不同以及自身的設計風格、管理方式等的不同，其在市場推廣過程中面臨不同的策劃風險。（2）銷售時機風險房地產(chǎn)銷售時機一般有三種情況:預售、即時出售和滯后銷售。房地產(chǎn)預售是在房屋建成之前就將房屋銷售的方式?？梢蕴崆笆栈胤靠?，可以減輕房地產(chǎn)建設過程中籌集資金的壓力。房地產(chǎn)即時銷售指房地產(chǎn)建成后即時推入市場進行銷售的做法。由于房地產(chǎn)市場行情的隨機性。完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇。房地產(chǎn)滯后銷售是指房地產(chǎn)需求呈上升趨勢時，開發(fā)者拖延一段時間，等價格繼

24、續(xù)上漲至峰值時拋售的做法。當然開發(fā)商要冒價格停止上升甚至下降的風險。（3）經(jīng)營風險經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和銷售經(jīng)營管理中可能出現(xiàn)的風險。如果房地產(chǎn)開發(fā)與流通與銷售脫節(jié)，勢必造成房地產(chǎn)商品積壓和資金積壓。經(jīng)營風險主要指房地產(chǎn)商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風險，它是投資者不可避免且難以控制的風險。房地產(chǎn)商品的出售、出租能給投資者帶來收益，而房地產(chǎn)商品的空置即建筑物的整體或部分未得到使用、處于等待出租或出售狀態(tài)時，則可能給投資者帶來損失。防范經(jīng)營風險的前提是正確預測未來的房價、租金。如果房地產(chǎn)商品售價、租金不變，空置率的高低與投資收益呈反方向發(fā)展。從供給的角度看，若空置率過高，空置房屋

25、越多，房地產(chǎn)開發(fā)商支出成本高，并帶來租金損失的風險，為減少費用支出而降低房價或調(diào)低租金以刺激需求、減小空置;如空置率過低，房地產(chǎn)開發(fā)商預期較高收益造成房價和租金居高不下將抑制需求。房地產(chǎn)開發(fā)商保持一定的空置房屋待租、待售，是期望預期收益高于即時出租或出售的當期收益，以達到利益最大化目的。雖然空置會帶來當期收益的損失，并加大空置成本，但房地產(chǎn)開發(fā)商獲得較高租金或售價的機會也越大，如房屋當期全部出租或出售，就失去獲得最大收益的機會。在難以把握經(jīng)常變化的需求市場的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會傾向于略高的空置房屋數(shù)量以預防突如其來的需求，并通過調(diào)整租金或售價來補償空置帶來的損失。（5）合同糾紛風險合同糾紛風

26、險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中進行各種活動時因合同糾紛導致延誤時間、增加成本或直接造成經(jīng)濟損失而使開發(fā)商蒙受損失的可能性。究其主要風險源是房地產(chǎn)交易雙方在簽訂各種合同時，可能未能就有關各方面的義務和責任做出詳細規(guī)定，或在執(zhí)行合同過程中因理解偏差而造成的糾紛。另外，涉及房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)非常繁雜，一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于不具備這方面的法律常識，不會依法操作而導致決策和操作失誤，陷入糾紛。二、房地產(chǎn)投資決策預警機制的功能和意義房地產(chǎn)投資預警是正是為了防止投資失敗而建立的報警和實施系統(tǒng)，通過對影響或決定房地產(chǎn)風險的主要因素進行分析研究，盡力弄清楚其未來變化的脈絡和趨勢。并由此判斷房地產(chǎn)風險的性質及

27、其影響程度。它通過一系列單項指標及綜合性指標對投資失敗風險進行測度，評判房地產(chǎn)投資狀況。當風險接近預警線時及時向開發(fā)商做出預警，以采取措施，避免投資失敗。由于房地產(chǎn)投資風險會影響眾多的與開發(fā)商有利害關系的團體和個人。因此，建立房地產(chǎn)投資風險預警系統(tǒng)，對于有關方面及時做出合理的決策是至關重要的。（一）預警機制的功能1預警分析房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)的預警分析包括監(jiān)測、識別、診斷與評價幾個階段。監(jiān)測是房地產(chǎn)投資預警管理活動的前提，它確立房地產(chǎn)投資預警的監(jiān)測對象，對最可能出現(xiàn)投資波動的現(xiàn)象或對投資運行具有舉足輕重作用的活動環(huán)節(jié)與領域進行監(jiān)測。監(jiān)測的任務有二個：一是過程監(jiān)測，即對監(jiān)測對象的活動過程進行全過程

28、監(jiān)視，對監(jiān)測對象同房地產(chǎn)投資其他活動環(huán)節(jié)包括外部環(huán)境的關系狀態(tài)監(jiān)視;二是對大量的監(jiān)測信息進行(處理、分類、存儲、傳播)，建立信息檔案，進行歷史的和社會的比較。識別是運用特定的評價指標，判別被監(jiān)測對象的具體活動環(huán)節(jié)己發(fā)生的或即將發(fā)生的變化現(xiàn)象。診斷是對己被識別的各種變化現(xiàn)象，進行成因、過程的分析和發(fā)展趨勢預測，以明確哪些現(xiàn)象是主要的，哪些現(xiàn)象是從屬的、附生的。診斷的主要任務是在諸多矛盾現(xiàn)象中找出主要矛盾，并對其成因背景、發(fā)展過程及可能的發(fā)展趨勢進行準確定量的描述。診斷的工具是房地產(chǎn)投資特性和社會共性相統(tǒng)一的評價指標體系。評價是對己被確認的主要變動現(xiàn)象進行損失性評價，以明確房地產(chǎn)投資在這些變動現(xiàn)象

29、沖擊下會繼續(xù)遭受什么樣的打擊。評價結論則是“預控對策”系統(tǒng)開展活動的前提。監(jiān)測、識別、診斷、評價這四個環(huán)節(jié)的預警活動，是前后順序的因果聯(lián)系。監(jiān)測活動是預警系統(tǒng)活動開展的前提，沒有明確和準確的監(jiān)測信息，后三個環(huán)節(jié)的活動就是盲目的，甚至是無意義的。識別活動是至關重要的環(huán)節(jié)，它使診斷和評價活動有明確的目標，減少診斷和評價的盲目性。診斷活動和評價活動是房地產(chǎn)投資性的分析過程，它對主要的房地產(chǎn)投資波動現(xiàn)象的成因與過程分析，以及發(fā)生損失后果的評價，使房地產(chǎn)開發(fā)商采取預控對策或危機管理對策時能有科學的判別依據(jù)。2預控對策房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)的預控對策，是實現(xiàn)對各種房地產(chǎn)投資變動現(xiàn)象的早期預防與控制，并能在嚴重

30、的逆境形勢下，實施危機管理方式。它包括組織準備、日常監(jiān)控、危機管理三個活動階段。組織準備是指開展預控對策行動的組織保障活動，它包括對策制定與實施活動的制度、標準、程式，目的在于為預控對策活動提供有保障的組織環(huán)境。組織準備活動服務于整個房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)的組織管理過程。日常監(jiān)控是對預警分析活動所確定的主要變動現(xiàn)象進行特別監(jiān)視與控制的管理活動。由于預警活動所確立的逆境現(xiàn)象往往對房地產(chǎn)投資的全局運作有重大影響作用，因而要進行及時對策和跟蹤監(jiān)測。同時，由于波動現(xiàn)象是發(fā)展的并可能是難以迅速控制的局勢，所以，在日常監(jiān)控過程中還要預測波動現(xiàn)象未來發(fā)展的嚴重程度及可能出現(xiàn)的危機結果，以防患于未然。危機管理是指

31、日常監(jiān)控活動無法有效扭轉波動的發(fā)展、房地產(chǎn)投資陷入危機狀態(tài)時采取的一種特別管理活動。危機管理是一種“例外”性質的管理，即只有在特殊境況下才采用的特別管理方式。它是在房地產(chǎn)投資管理系統(tǒng)己無法控制開發(fā)投資狀態(tài)或房地產(chǎn)開發(fā)商基本喪失指揮能力的情況下，以特別的危機計劃、領導小組、應急措施，介入房地產(chǎn)投資領導活動的管理過程。一旦局勢恢復到正?？煽貭顟B(tài)，危機管理的任務便告完成，由日常監(jiān)控環(huán)節(jié)繼續(xù)履行預控對策的任務。在組織準備、日常監(jiān)控、危機管理三者關系中，預控對策活動中的組織準備與日常監(jiān)控活動，是執(zhí)行預控對策任務的主體;危機管理活動，是特殊情況下對日常監(jiān)控活動的一種擴展。日常監(jiān)控和危機管理工作都要以組織準

32、備活動為前提。而組織準備活動，不僅是聯(lián)結預警分析與預控對策活動的環(huán)節(jié)，它也為整個房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)提供組織運行規(guī)范。3.預警分析與預控對策的關系預警分析的活動內(nèi)容主要是識險、辨險;預控對策的活動內(nèi)容是糾險、治險。兩者的內(nèi)在聯(lián)系非常確定。預警分析活動的四個環(huán)節(jié)和預控對策活動的三個環(huán)節(jié)，是明確的時間順序關系和邏輯順序關系。預警活動是房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)完成其職能的基礎，預控對策是其職能活動的目標，兩者缺少任何一個方面，房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)的職能便不能成立。預警分析活動的對象，是房地產(chǎn)投資活動的各種現(xiàn)象，而預控對策活動的對象是己被確認的管理不良現(xiàn)象，因此，兩個系統(tǒng)的活動對象是有差異的。在預警分析系統(tǒng)中，

33、監(jiān)測活動環(huán)節(jié)所建立的監(jiān)測信息系統(tǒng)，既是預警系統(tǒng)各環(huán)節(jié)所共享的，也是整個預警預控系統(tǒng)所共享的。預控對策系統(tǒng)中的組織準備環(huán)節(jié)，是聯(lián)結兩個系統(tǒng)活動的組織手段，它設定了兩大系統(tǒng)內(nèi)各自活動的程序、方式與手段，以及兩大系統(tǒng)聯(lián)結的方式與手段。（二）建立房地產(chǎn)投資預警機制的意義根據(jù)經(jīng)濟預警的機制，借鑒宏觀預警的思想和預警方法結合房地產(chǎn)投資風險的特征及現(xiàn)代企業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展建立房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)。同時信息技術的不斷發(fā)展使建立計算機預警系統(tǒng)成為可能。使房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)計算機化、智能化為房地產(chǎn)開發(fā)商決策提供支持系統(tǒng)。房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)是對已經(jīng)發(fā)生或正在發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風險性質、特點及其發(fā)生原因、過程、

34、結果，并采用適當?shù)拇胧┖娃k法預防和消除弊病的發(fā)生。因此，建立房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)有著重要的意義。1規(guī)避客觀類風險我們知道在房地產(chǎn)開發(fā)中存在著諸多的風險因素，其中有一些風險因素來源于整個房地產(chǎn)市場甚至受整個國家的經(jīng)濟運行狀況、政府的政策行為所左右，例如，市場供求風險、房地產(chǎn)政策變化風險、通貨膨脹風險等。這些風險因素對于所有的開發(fā)商都存在，任何一家開發(fā)商都無法逃避之，我們稱之為客觀類風險。由于客觀類風險的難以控制性，所以開發(fā)商往往感到束手無策，有的甚至采取回避的策略。但是，處處回避，事事回避，其結果只能是停止生存，因而回避風險的態(tài)度是消極的，因為這種策略在有效地防止開發(fā)商可能遭受損失的同時，也放棄了

35、獲利的可能。如果開發(fā)商要想圖生存、求發(fā)展，最好是采取積極的態(tài)度對待風險。事實上，對于客觀類風險開發(fā)商雖然難以去改變它，但是應該看到，國家對房地產(chǎn)業(yè)是持積極扶持、推進其發(fā)展的態(tài)度的，在這種良好的總體形勢下，開發(fā)商對國家或地區(qū)的經(jīng)濟運行狀況、市場供求關系，政府的政策行為等進行認真、細致的研究，便能夠將這種客觀存在的風險因素通過主觀上的認識得以反映，主觀認識上的深淺就成為開發(fā)商對這類風險因素進行規(guī)避并能在多大程度上取得成功的先決條件。而房地產(chǎn)投資風險預警機制的建立，正是對開發(fā)商對客觀風險深刻主觀認識的最好途徑。2規(guī)避主觀類風險在房地產(chǎn)開發(fā)的風險因素中，也有一類風險因素，開發(fā)商通過科學、合理地運作，就

36、能夠避免或降低的，例如，籌資風險、策劃風險、合同糾紛風險等等，這是開發(fā)商可以控制的，稱之為主觀類風險。由于主觀類風險的可控制性，房地產(chǎn)投資風險預警機制的建立，對開發(fā)商對這類風險因素的規(guī)避便具有重要的現(xiàn)實意義。3發(fā)展房地產(chǎn)投資預警科學房地產(chǎn)投資風險預警機制的建立，有助于完善房地產(chǎn)投資預警機制的理論和方法，探索房地產(chǎn)投資預警工作的規(guī)律，發(fā)展房地產(chǎn)投資預警科學。三、房地產(chǎn)投資風險預警機制的內(nèi)容房地產(chǎn)投資預警機制是房地產(chǎn)投資的預警預控功能系統(tǒng)，即是對房地產(chǎn)投資風險進行解釋、評價、報警、矯正、免疫的一種組織手段，它要求有其固有的活動模式，來防止和矯正房地產(chǎn)投資活動的不良趨勢和危機狀態(tài)，以保證房地產(chǎn)投資預警系統(tǒng)處于可靠的功能正常和良性運轉之中。（一）建立預警信息系統(tǒng)它由內(nèi)部信息系統(tǒng)和外部信息系統(tǒng)組成。內(nèi)部信息系統(tǒng)貯存有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營信息，也包括企業(yè)自身的管理水平信息。外部信息系統(tǒng)包括:政策法規(guī)信息，特別是國家相關的政策和建筑開發(fā)水平等方面的信息;市場信息，可分為消費者信息和生產(chǎn)者供應信息。其中:消費者信息包括消費者人口，年齡構成，人口素質，人均收入、支出情況，消費者偏好情況等;生產(chǎn)者信息主要是競爭對手的產(chǎn)量，價格，成本，質量，營銷方式、手段、渠道及費用，地理位置等情況。（二）建立信息推斷系統(tǒng)對所獲得的房地產(chǎn)投資經(jīng)營等信息進行分類、整理、辨?zhèn)?/p>