房地產基礎知識大全(2021年-2022年)

1、2021-20222021-2022房地產行業(yè)基礎知識主講人：XXX2021-2022（-）房地產名詞2021-2022一、房地產名詞二、房地產建筑形態(tài)三、房屋分類Is何為五證二書五、何謂物業(yè)管理 六、何謂智能化 七、住宅基礎配置 八、認識媒體及銷售工具1、房地產：主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移動，因而又稱為不動產2、土地使用權：使用國有土地所使用的權利，主要指建筑內容，使用年限 土地使用權出讓年限：（最高年限）1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年;3、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；4、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；5、綜合或其他人用地50年，但土地

2、使用者在使用期滿時申請續(xù)期， 可重新簽定合同，支付出讓金，并辦理登記，繼續(xù)享受土地使用權。3、料4、5、房產證：是房屋竣工驗收后，由房管部門合法擁有房產的最主要證明材 三通一平：水，電，路（通），場地平整配套設施：主要是為滿足小區(qū)內的使用功能提供的各種設施（-）房地產名詞口6、容積率：規(guī)劃地塊內各類總建筑面積與規(guī)劃地塊面積（紅線以內）之比；別 餐容積率一般在1.3以內，多層容積率一般在L8以內，小高層在2.5以內，高層在2.5及以上；（目的為限制小區(qū)人口密度比）口7、占地面積：小區(qū)所占的所有土地面積，包括走廊，花園，基地線以內優(yōu)）8、基地面積：建筑物整體在地面的正投影面積口9、建筑面積：整個建

3、筑每一層累積加起來的面積藏和 10、樓間距；板式建筑的間距系數(shù)在建筑朝向與正南夾角為J20度時最大，為1.7 （新建區(qū)）；L6 （改建區(qū)）單棟塔式建筑在兩側無其他遮擋建筑時間距系 數(shù)不得小于L。；多棟塔式建筑東西排列，相鄰建筑的間距等于或大于單塔的長度 時，與被遮擋的板式建筑的間距系數(shù)不得小于12。 11、綠化率：綠化面積在占地面積中所占的百分比2021-20222021-2022（-）房地產名詞（-）房地產名詞12、得房率（公攤）：套內使用面積與建筑公共（外保溫）面積比13、日照間距：建筑物與建筑物之間的距離，它要滿足一個比例的要求，以冬至（或大寒）日（太陽距地球最遠）為計算依據(jù)，透 過前棟

4、樓照在后棟樓一層窗臺沿的日照時間不能低于1-2 （3）小時14、中線：指墻中間的一條線，到兩個墻中間的距離口 15、層高：本層建筑地面至上一層建筑地面的高度；住宅標準層高一般為為2.8-3Q米 口 16、凈高：本層樓建筑地面與本層頂棚之間的凈高度口 17、承重墻：指支撐著上部樓層（樓板）重量的墻體；也起到把一個房間和另一個房間隔開的作用.在工程圖上稱為承重墻，是該 建筑的結構承重構件的稱謂，是支撐上部樓層墻、樓板重量的墻體口 18、非承重墻：指不支撐著上部樓層（樓板）重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用。如在工程圖上稱 做中空墻體或填充墻（如碎空斗墻、加氣砂砌塊墻、實心磚墻、GR

5、C板、頁巖空心磚、或輕質板材隔墻等；也可稱做為隔墻），是指不是支撐上部樓層墻、樓板重量的墻體 口 19、房型：指幾房、幾廳、幾衛(wèi)、幾陽臺 20、動線：進門后，各個功能房之間的活動距離，動靜分開,干濕分開，廳與臥室不在一條直線上21、預制板：指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的砂樓板（包括預制平板、預制空心板），到時候再直接鋪上去，這樣可以使施工 速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差.廚、衛(wèi)房間 不采用預制板 口22、現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場直接用硅澆注的樓板(-)房地產名詞口23、銷售面積：銷售面積二套內建筑面積+分攤的公共建筑面口24、套內建筑面積：套內建筑面積二套內使用面積+套內墻體 面積+陽臺建筑

6、面積 口25、分攤的公用建筑面積：分攤的公用建筑面積=公用建筑面 積分攤系數(shù)x套內建筑面積；公用建筑面積分攤系數(shù)二公用建筑 面積+套內建筑面積之和 口26、建筑密度：規(guī)劃地塊紅線內各類建筑基底占地面積與規(guī) 劃總用地塊面積之比；一般為30%-40%2021-20222021-2022(-)房地產名詞口27、綠地率：規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率;一般新建社區(qū)綠地率在30-35%左右 口28、住宅的層高和凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每 一層之間的層高度，在建筑稱謂上這個高度就叫層高；它通常包括下層 地板面或樓板面到上層地板、樓板面之間的距離。目前，一般住宅多層 層高

7、在2.8-3.0米左右(規(guī)范規(guī)定建筑層高不得小于2.6m),高層、小 高層在2%3.2米左右；凈高則是指層高減去樓板厚度的凈距離.2021-2022（-）房地產名詞2021-2022（-）房地產名詞2021-2022(-)房地產名詞29、住宅的開間：住宅開間即住宅的寬度，指一間房屋內一面墻中到另一面墻中之間的實際距離,為是就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般 為3.0-4.5米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨 度，增強住宅結構的整體性、穩(wěn)定性和抗震性口30、住宅進深：指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從 前墻中到后墻中之間的實際長度，我國城鎮(zhèn)住宅房間的 進深一般限定在5米左右(與

8、開間的比例關系)，一般不 任意擴大O口31、磚混結構住宅：磚混結構住宅中的磚”，指的是一種統(tǒng)一“混”尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等;是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的混合的鋼筋混凝土 配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐。這些配件與磚做的承 重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅，由于使用和抗震要求，語混 住宅一般控制在5、6、7層（室外地面距屋檐高度不超18-21米）.口32、其他結構類型：1、框架結構住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成 承重梁柱；用輕質的碎空斗墻、加氣磴砌塊墻、實心磚墻、GRC板、 頁巖空心磚、或輕質板材隔墻等分戶裝配而成的住宅；一般小高層、 高層建筑物

9、采用框架結構（缺點是墻角出有柱凸出）；2、框架-剪 力墻結構（多用于公建項目、公寓）；3、剪力墻結構（多用于高層建筑）；4、鋼結構（多用于公建項目和超高建筑）；5、模結構多用于住宅類的結構類型有；木、磚木、磚混、框架、異型柱結構;多層剪力墻、高層有剪力墻結構等?？?3、單元式住宅：單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生 間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設施、設備 齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房?？?4、公寓式住宅：公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅 而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準 較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起

10、居室、客廳、 浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有的附設于旅館酒店之內，供一 些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用O2021-2022(-)房地產名詞2021-2022(-)房地產名詞口35、花園式住宅：花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花 園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓, 建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、 電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標 準，一般為高收入者購買 口36、躍層式住宅：躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、 起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層 之間的交通不通過

11、公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接，優(yōu)點是： 每戶都有較大的采光面，通風較好；戶內居住面積和輔助面積較大;布局緊湊，功能明確，相互干擾較小37、復式住宅：復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個L2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層式為5.6 米)，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等,上層供 休息睡眠和貯藏用，戶內設有一層的起居室高2米，上層 直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立；優(yōu)點是： 平面利用系數(shù)高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%70%;戶內隔層為木結構，將隔斷家具、裝 飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造 價

12、；上部層采用推拉窗戶，通風采光良好，與一般層高 和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%;不足在 于：復式住宅面寬大、進深小，如采用內廓式平面組合(-)房地產名詞必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風采光較差；層高 過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不 適感，貯藏間較大，但層高只有L 2米，很難充分利用；由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 目前，這種住宅的設計正在不斷改進，由于其精巧實用,價格較低仍有廣闊的市場前景。現(xiàn)在鄭州市大部分新建社區(qū)的多層頂層有復式結構(6層，6.5層)。38、商品房面積誤差的處理方式：

13、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產 權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以 下原則處理：2021-20222021-2022（-）房地產名詞面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據(jù)實結 算房價款；面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買 受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房 日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時 支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面 積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內（含3%）的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由 房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于 合同約定面積

14、時，面積誤差比絕對值在3% （含3%） 以內部分的房價款由房地產企業(yè)返還買受人;2021-2022(-)房地產名詞2021-2022(-)房地產名詞絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。2021-20222021-20222021-2022（二）房地產建筑形態(tài)口雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶.口三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一梯三戶.口獨棟別墅 口雙拼別墅 口連棟別墅既獨立一棟存在的別壁.兩棟連在一起

15、的別墅 多棟連在一起的別墅.口越層：又稱樓中樓，既室內有樓梯，一屋可為幾層，稱為越 層。店面（商鋪）：又稱門市房，用作商業(yè)用房，多為一樓，沿口經(jīng)濟適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費的商品房，稱之 為經(jīng)濟使用?？谏唐贩浚鹤鳛樯唐?，以產權出售的房屋，通稱為商品房。(三)房屋分類(-)從構成房屋結構分: (1)磚木結構：描述：這類建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平 承重構件的樓板、屋架采用木材Q特點：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅,20世紀5060年代建造的民用房屋和簡易房屋，及廟宇大多為這種結構.(舉例說 明)例如：農村比較多

16、，現(xiàn)鄭州市區(qū)基本沒有了。(三)房屋分類(-)從構成房屋結構分: (2)磚混結構描述：這類建筑物的豎向承重構件采用破墻或磚柱,水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包 括少量的屋頂采用木屋架.特點：建造層數(shù)一般在6層左右，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限 制。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑 物所替代。(舉例說明)例如：我們鄭州一般家庭居住的多層普通 居民樓多為此類結構。（三）房屋分類（-）從構成房屋結構分: （3）鋼筋混凝土結構:描述：承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成，其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕 質磚

17、或其他砌體做成。特點：結構適應性強抗震性能好，耐用年限較長。（舉例說明）例如：一般高層建筑, （4）鋼結構：描述：主要承重構件均是用鋼材制成。特點：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建 筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。（被炸掉的紐約世 貿大廈就是全鋼結構的；鄭東新區(qū)CBD外環(huán)的藍碼大廈也是鋼混結 構）(三)房屋分類(二)從房屋層數(shù)高度分: 口 (1)低層：13層口 (2)多層：46層口 (3)小高層：79層 (4)高層：1030層口 (5)超高層：3134層以上(地面高度在100米及以上或有轉換層(轉換層在7度區(qū)不超過五層、8度區(qū)不超過四層、9度區(qū)不超過三 層的結構)，目

18、前鄭州市內僅裕達國貿等少數(shù)樓為超高層，鄭東新 區(qū)外環(huán)30棟120米高樓均為超高層)。超高層是在距地面超100米及 以上，政府抗震辦要對該建筑的結構進行抗震超限審查（三）房屋分類（三）按房屋房型分: 一室、一室（一廳）、標準間（均是小戶型） 兩室（一廳）、兩室（兩廳）三室（一廳）、三室（兩廳）其它（多室、別墅、平房、老樓、拆間、獨廚、錯層、躍層、復式）（四）按房屋建筑用途分: 住宅（經(jīng)濟適用房、別里、多層、小高層、高層、超高層）寫字樓十業(yè)IT車庫、地下室及其他（三）房屋分類（五）按房屋建筑朝向分：南北；東西（在成都，住宅 的朝向是沒有特別要求，滿足白天有光亮即可）（六）按房屋面積分:(1) 口

19、口(4)建筑面積套內建筑面積 使用面積公攤面積（三）房屋分類（七）按房屋產權性質分: （1）私產房：指有鄭州市房管局頒發(fā)的產權證的房屋 （按房屋來源劃分，又分為商品房、拆遷安置房和房改 房），可通過房管局辦理過戶手續(xù)進行買賣；口 （2）公房：企、事業(yè)單位或軍區(qū)、部隊的房產（鐵路 產權的房屋）不能買賣；口 （3）房本房：指房管局管理的有部分產權或無產權 （只有使用權）的房屋（多數(shù)章為*區(qū)*房管所），可通過房管所辦理更名手續(xù)，一般不操作;（三）房屋分類口（4）集體房：多指都市村莊的房屋（章多為*村等等，部 分集體房有鄭州市房管局頒發(fā)的產權證，可辦理過戶手續(xù)， 但只能是一次性付款，不能辦理按揭貸款或

20、抵押手續(xù)）；口 （5）單位房：指產權人的名稱為*公司等法人，可通過房 管局辦理過戶手續(xù)，但須繳納2%的契稅和維修基金；(三)房屋分類(A)按房屋建筑樓型分：(1)條式樓(板樓)口 (2)點式樓(3)塔樓口 (4)其它(點式高層、板式高層、筒子樓、平房等)(九)房屋配套設施：注明天然氣或煤氣、暖氣、電話、網(wǎng)絡等.2021-2022（四）何為五證二書2021-2022（四）何為五證二書口國有土地使用權證口建筑用地規(guī)劃許可證口建筑工程規(guī)劃許可證口建筑工程施工許可證口商品房（預）銷售許可證口商品房使用說明書 口商品房質量說明書2021-2022（六）何謂智能化2021-2022（五）何謂物業(yè)管理對社區(qū)

21、安全防護、綠化、內部設施、房屋結構使 用過程中的維修、養(yǎng)護的管理，稱為物業(yè)管理口管理建筑物的軟件體設施，如：紅外監(jiān)控、樓 宇對講等均稱之為智能化。（七）住宅基礎配置口1、水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水；二 次供水，即除正常供水渠道外，另設一獨立蓄水裝置， 以供使用?？?、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng) 一的排水裝置。3、排風管：多設在廚房或廁所，4、電信設施：電話、電視、寬帶, 口5、供電：220V和380Vo2021-20222021-2022(A)認識媒體及銷售工具房地產廣告的類型有那些:(-)報紙(NP):報紙是房地產廣告適用最廣泛的媒 體，利用報紙作房地產商品廣

22、告，內容可以比較多，包括 房地產外觀立體圖、房地產外觀的照片、房地產內部結構布局平面圖、房地產地理位置圖、房地產有關特征的文字描素和說明等,利用報紙作房地產企業(yè)廣告，其內容一般 比較簡單，有時房地產企業(yè)推銷自己的時候也會在廣告中 放幾張已成功開發(fā)的項目照片，來炫濯自己的水平和業(yè)績（八）認識媒體及銷售工具（二）廣播（RD）:廣播也是房地產廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產廣告內容一般較簡單，廣播 房地產商品一般多為啟示性廣告，其任務僅僅是告訴潛 在投資者某一待銷的房地產，并不作詳細介紹。廣播房 地產商品廣告通常是房地產商品廣告的一種補充形式。利用廣播作房地產企業(yè)廣告是事宜的，因為企業(yè)廣告可

23、 以不做描述，口號式的宣傳即可增加企業(yè)的知名度。2021-2022（八）認識媒體及銷售工具2021-2022（八）認識媒體及銷售工具2021-2022（八）認識媒體及銷售工具（三）電視（CF）:用電視作房地產廣告形式可以多種多 樣，首先可以用攝像技術真實的再現(xiàn)房地產商品的外型、內容、結構、各種房間的裝修，以至房地產的周圍環(huán)境,給人以真實感；其次畫面上可以出現(xiàn)房地產商品的地理位置圖和房地產結構平i,并有解說人介紹；第三，可以表演各種以房地產為中心和基本背景的生活小品，這有助 于引起觀眾的聯(lián)想；其四，電視也可以播放帶啟示的房地產廣告，僅 僅用簡單的文字說明一下待出售（出租）的房地 產；其五，簡單介

24、紹一下房地產開發(fā)商或經(jīng)紀人, 目的僅僅在于向觀眾傳達一個簡單的信息；最后, 房地產商還可以通過對各種社會公益活動和電視 劇拍攝的贊助，在電視新聞和電視劇的片頭或片 尾注上企業(yè)贊助字樣而作企業(yè)廣告。目前，國內 房地產的電視廣告很少，主要是因為目前的房地 產商品以預售為主，無法發(fā)揮電視真實展現(xiàn)商品 的作用。2021-20222021-20222021-2022（A）認識媒體及銷售工具（四）夾報（DM）:即全頁海報廣告夾在報紙中被一起發(fā)行出去。夾報廣告與報紙廣告的內容完全一樣，如可以登房地產外形圖、相片、說明書等。利用夾報做房地產廣告應盡量做大版廣告或若干房 地產廣告和在一起的專業(yè)廣告，這樣可以使讀

25、者打開報紙便看到, 提高他們的注意率。（五）海報（DM）:又稱張貼廣告。房地產海報廣告包括的內容較多，由于通常是一張海報推廣一項房地產，因而海報可以同時印有房地產的全貌照片、結構圖、地理位置圖、文字說名等。海報廣告是房地產推廣所用的一種次要廣告形式，其主要作用是在一定時期 內造成一種聲勢，烘托一種氣氛。（八）認識媒體及銷售工具（六）說明書：說明書不一定都是廣告，附在商 品包裝內，僅僅說明商品的安裝、使用方法的說 明書不是廣告，只有那些向外散發(fā)，以說服客戶 購買為目的的說明書才是廣告。說明書廣告的最 顯著特點是內容詳細、信息豐富。說明書廣告是 房地產廣告的主要形式，因為房地產購買屬投資 行為，投

26、資者在決策時需要占有比較詳盡的資料 說明書廣告供投資者做決策分析，研究參考。2021-2022（八）認識媒體及銷售工具2021-2022（八）認識媒體及銷售工具（七）直接郵寄廣告：直接郵寄是對廣告的散發(fā)方式而言的，被郵寄的可能是海報、說明書、或類似的印刷品。直接郵寄廣告也是房地產促銷活動常有的形式（八）路牌廣告：路牌是房地產普遍采用的一種 廣告媒體形式，房地產開發(fā)建筑工地通常都會 豎立起正在開發(fā)項目的路牌廣告，房地產路牌也可以豎立在一些主要路口上（九）車廂廣告：車廂廣告是房地產普遍采用的一種廣告媒體形式，多為將房地產商品的外觀效果,附至車身上,以此擴大知名度。（十）SP: SP活動是房地產較場

27、用的一種廣告形式，可 以是大型的演出活動。房地產開發(fā)商利用這種機會做贊助 或冠名，以此來推銷自己及房地產商品。也可以是自行舉 辦的抽獎文藝活動，不但可以吸引大批客戶促進銷售，亦 可吸引人潮制造話題。（十一）羅馬旗：羅馬旗為銷售中心內外，或沿街飄掛的宣 傳旗幟。其上可印有外觀效果圖及代表性的標志或字樣, 馬旗多掛于銷售中心的街路邊，不但有宣傳作用，也可用于 引導客戶至售樓處。（十二）小贈品：銷售中心現(xiàn)場多準備一些小禮品，如紙杯、 一些宣傳效果長久一些，如：T恤衫、紙扇、雨傘，上面印有 房地產商標圖案及字樣，不但可以作為禮品拉進彼此的感情, 在使用上讓人加深記憶，增加對產品的認識。紙袋、珠筆、筆記

28、本、臺歷等。每逢大型活動時，會加做2021-20222021-20222021-2022（A）認識媒體及銷售工具（十三）雜志廣告：房地產廣告中，雜志廣告的內容與報 紙廣告的內容相類似（十四）網(wǎng)絡廣告：利用網(wǎng)絡做房地產商品廣告，其內容 可以很多樣化0可以作為網(wǎng)頁形式，內容詳實，信息豐富, 圖文并茂，以激發(fā)客戶潛在購買欲望為目的。（十五）展示會：在大型的展會中設展示臺，展示臺的設 計可于房地產商品的風格一致，附以外觀立面效果圖等大 量圖片信息，及現(xiàn)場銷售人員的介紹，展示會上還可以派 發(fā)一些小禮品，可擴大知名度，挖掘潛在客源。（八）認識媒體及銷售工具（十六）接待中心：接待中心是一種綜合性的房地產廣告 媒體。首先，接待中心配有房地產商品的各種詳細圖表及 說明，并由專職人員進行講解，其次，接待中心通常放置房地產商品的模型，供來訪者參觀其三，接待中心也是一種散發(fā)說明書廣告的理想場所。最后，接待中心可