房地產(chǎn)住宅社區(qū)項目整盤營銷推廣方案（ppt 共144頁）

1、xx國際社區(qū)整盤營銷推廣方案xx地產(chǎn)經(jīng)營銷售部產(chǎn)品實現(xiàn)價值，營銷創(chuàng)造價值-開篇語2011年，政策“緊箍咒”未松，大市走向堪憂，競品“蠢蠢欲動”，客戶“持幣觀望” 唯有富有技巧的營銷戰(zhàn)略，方可運籌帷幄、決勝千里！目錄壹、市場篇貳、產(chǎn)品篇叁、客戶篇肆、銷售戰(zhàn)略篇伍、營銷推廣篇陸、物業(yè)提升建議壹市 場 篇 一、宏觀運行背景1、經(jīng)濟環(huán)境2010年以來，西安市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，運行狀況總體良好，生產(chǎn)運行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益有所提高。 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，從房地產(chǎn)市場看，2010年西安房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長22.2%，全市商品房累計銷售面積同比增長27.1%，

2、商品房銷售額同比增長41.1%。 關(guān)鍵詞：平穩(wěn)快速增長2、土地市場2010年1月14日 國土資源部關(guān)于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房，廉租住房和中低價位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供給。 2010年是國土部土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查覆蓋全國的第1年，依據(jù)衛(wèi)片執(zhí)法檢查結(jié)果實施15號令，對政府的主要負責人問責，有助于推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2010年西安市共掛牌出讓183宗土地，出讓總面積為1010.088018萬平米，同比上漲38%。成交總面積為744.4667673萬平米，同比上漲6.9%。

3、土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應的區(qū)域除了東南西北四個城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長安區(qū)。土地出讓總量突破一千萬平米2010年西安市的土地出讓總面積為1010.088018萬平米。這也是自2004年國土資源部頒布第71令：，規(guī)定2004年8月31號以后全國所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度以來，西安市土地出讓總面積首次突破千萬平米大關(guān)。大量的土地的出讓必將引來新一輪的開發(fā)熱潮。關(guān)鍵詞：保障性供給、新一輪開發(fā)熱潮3、政策環(huán)境2010年，西安樓市在政策風雨中穩(wěn)步前行，政策反映遲緩，市場影響度較小成為二線城市的典型代表。2011年，政策調(diào)控繼續(xù)收緊，西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升

4、華？先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策： 關(guān)鍵詞：限增長過快、緊縮銀根、規(guī)范市場政策長期化發(fā)布時間：2010年1月10日發(fā)布部門：國務院辦公廳政策主題：國十一條 具體內(nèi)容：關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知：購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標價”。 發(fā)布時間：2010年4月14日發(fā)布部門：國務院政策主題：提高銀行貸款利率具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比

5、例不得低于30% 發(fā)布時間：2010年4月17日發(fā)布部門：國務院政策主題：限制異地購房具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 發(fā)布時間：2010年4月20日發(fā)布部門：住建部政策主題：對開發(fā)商銷售行為的一系列規(guī)范具體內(nèi)容：1、

6、預售許可最低規(guī)模不小于棟。2、商品房交付使用條件須明確。3、尚未開盤項目要責成限期銷售。4、未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。 發(fā)布時間：2010年4月22日發(fā)布部門：銀監(jiān)會政策主題：第三套房禁止貸款具體內(nèi)容： 1、明確二套房標準，一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。 2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對于國土

7、管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對于建設部房屋管理部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進度償還原有貸款。 出臺時間：2010年9月25日出臺部門：兩部委（國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部）政策主題：開發(fā)商囤地一年禁止買地具體內(nèi)

8、容：文件規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；開發(fā)建設企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。 出臺時間：2010年10月11日出臺部門：住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部政策主題：省級政府穩(wěn)定房價不力將問責具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實國發(fā)201010號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要按照近日國務院有關(guān)部門進一步貫徹國發(fā)201010號文件的要求，調(diào)整

9、完善相關(guān)政策。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任 出臺時間：2010年11月3日出臺部門：住房城鄉(xiāng)建設部政策主題：住房公積金限制投資具體內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建設部等公布關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，規(guī)定二套房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套房公積金房貸利率1.1倍；同時停止發(fā)放購買三套及以上住房的公積金房貸。 出臺時間：2011年2月25日出臺部門：西安市房地局政策主題

10、：進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 具體內(nèi)容：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)內(nèi)向其售房。 出臺時間：2011年4月24日出臺部門：西安市房地局政策主題：進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)問題的通知 具體內(nèi)容：商品房項目申請預售許可時，嚴格執(zhí)行“一房一價”,“一價清”相關(guān)規(guī)定，銷售系

11、統(tǒng)中的均價要和申報均價一致，實際成交價格不得高于申報房屋標價。申請商品房預售許可時，還應提供開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽定的商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬號。房產(chǎn)測繪以房屋主墻為準計算建筑面積（主墻體以外的保溫層、粉刷層、非結(jié)構(gòu)主體的裝飾部分等均不計算建筑面積），工程建設進度應達到標準層以上。 二、西安市房地產(chǎn)市場研究1、2010年西安市房地產(chǎn)市場回顧2010年，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺并貫穿2010年始終，西安樓市在政策密集調(diào)控下，依然保持著穩(wěn)步上揚態(tài)勢。種種跡象表明，西安樓市剛性需求巨大，支撐著西安商品房銷量的持續(xù)增長，關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)的確定，地鐵二號線即將通車，大明宮開園等諸多利好因素拉動商品房

12、銷量，此外，高漲的CPI也成為直接推動市場銷售的推手，2010年西安市商品房銷售量再創(chuàng)新高，商品房銷售量達1428.75萬平方米，同比上年上漲9.30%，其中，普通住宅銷售面積1246.98萬平方米，同比上年上漲2.39%。從各物業(yè)成交銷售比例圖來看，2010年西安市普通住宅銷售面積1246.98萬平方米，同比上年上漲2.39%，占全年商品房銷售量的87.28%，該比例較上年下滑了3.81個百分點；商服用類物業(yè)交易面積共計為82.46萬平方米，同比大幅上漲62.04%；寫字樓類物業(yè)66.54萬平方米，同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅為85.91%；別墅類物業(yè)成交面積為24.13萬平方米，同比上年小幅下

13、滑3.06%； 從2010年西安樓市市場來看，雖供應面積較上年增長21.73%，但高漲的置業(yè)熱情下市場依然表現(xiàn)出快速入市的熱銷場面，從土地市場交易以及年底政策環(huán)境來看，2011年西安樓市仍將繼續(xù)保持高昂的供應量，但在政策進一步收緊面前，市場銷售速度將逐步放緩。 2010年西安市普通住宅類物業(yè)銷售面積1246.98萬平方米，同比上年上漲2.39%，銷售金額為747.21億元，同比上漲30.53%；普通住宅銷售面積在商品房中所占比例為87.28%，該比例較上年下滑了3.81個個百分點，在政策頻出的2010年，提高首付比例、提高二套房貸、限制三套房等多項政策出臺，住宅市場需求量被強制壓縮。從全年住宅

14、成交走勢來看，2季度的4月，“國十條”等收緊政策的陸續(xù)出臺，市場觀望情緒影響在隨后的5-6月日漸凸顯，3季度以來，伴隨著全市范圍內(nèi)的促銷活動以及通脹壓力，需求市場再度釋放，迎來了4季度商品房銷售的持續(xù)高漲。2010年西安市普通住宅成交均價為5992元/平方米。從歷年房價走勢來看，近兩年隨著房地產(chǎn)市場的熱銷，普通住宅成交均價也直線上揚。從2010年各月房價走勢來看，4月新政影響下，2季度全市普通住宅成交均價出現(xiàn)下滑走勢，但3季度以后，在通脹預期影響下市場觀望迅速結(jié)束，市場銷量的迅速好轉(zhuǎn)也促使普通住宅成交均價持續(xù)上揚，年末伴隨著開發(fā)企業(yè)保業(yè)績而采取的大規(guī)模促銷活動下，住宅成交均價出現(xiàn)小幅回落。 2

15、5-30歲年齡段市場份額為20.37%，依然位居第一位，35-40歲年齡段市場份額為16.39%位居第二，從2010年普通住宅購買人群年齡分布來看，以往典型的剛性需求以及改善型需求特征被市場弱化，在頻繁調(diào)控下西安房價依然“堅挺”的背后，以及通脹預期影響下，購房進行保值增值成為2010年新產(chǎn)生的購房群體，此外，二套房貸的收緊以及三套房的限貸政策也促使許多家庭以成年子女名義購房，購房人群年齡特征較往年相比大幅削弱。 90-110平方米住宅依然是市場主要接受區(qū)間，但該比例較上年下滑0.93個百分點；70-90平方米戶型以及50平方米以下戶型成交比例出現(xiàn)明顯減少，較上年相比分別下滑了2.99%和1.2

16、2%；而110平方米以上戶型成交比例較上年增長明顯。城市化進展的加快，吸引著眾多國內(nèi)房企相繼進入，2010年，西安樓市產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化，以金地湖城大境、萬科金域曲江等曲江高端住宅大幅放量，全市住宅市場產(chǎn)品層次逐漸顯現(xiàn)，大面積戶型在2010年逐漸顯露頭角。此外，在政策調(diào)整下，貸款購房者首付比例升至3成，提高了剛性需求的置業(yè)門檻，相對而言，資金充裕的改善型客戶并未受到太大影響，很大程度上促使以改善型大戶型成交比例升高。 新政影響下，西安高端住宅產(chǎn)品需求市場受影響較弱，成交比例逐漸上升，在帶動全市住宅成交均價上揚的同時，也拉動套均面積的增長。2010年，西安市普通住宅交易套均面積為101.81平方米。

17、從上圖中可以看出，2室2廳戶型市場份額為38.20%，依然為2010年最為暢銷的戶型，在剛性需求支撐的西安樓市，傳統(tǒng)戶型依然占據(jù)市場絕大比例，但隨著眾多大戶豪宅的出現(xiàn)，4室戶型出現(xiàn)較大幅度上漲。在外來地產(chǎn)企業(yè)紛紛進駐二線城市西安的同時，西安房地產(chǎn)以價格優(yōu)勢以及極具升值的發(fā)展空間受到各方關(guān)注，為穩(wěn)定房價上漲，2010年4月新政出臺后西安各大銀行開始對“異地購房”的貸款客戶采取行動，執(zhí)行嚴格的限制措施，不能提供年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的，將不能取得購房貸款，11月西安市出臺文件“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放非本地居民家庭購買第二套以上住房貸款”，雖然政策收緊，但對于西安以本地居民占據(jù)絕大多數(shù)的市

18、場而言，對非本地居民家庭停止貸款，并未對西安樓市交易產(chǎn)生太大影響，2010年西安市普通住宅購買人群中本市人群占到91.92%，較上年增長0.2個百分點。2、2010年西安市城南房地產(chǎn)市場至2010年12月30日，城南區(qū)共有在售項目82個，占全市總項目數(shù)的26.54%，在售個案數(shù)量居全市各城區(qū)第二位。2010年城南區(qū)施工面積為391.72萬平方米，較去年相比下滑10.65%，占全市施工面積總量的25.65%，該比例較上年下滑1.82個百分點；竣工面積為399.33萬平方米，與去年相比下滑1.56%，占全市竣工面積總量的27.20%，該比例較上年上漲0.05個百分點；新開工面積為385.09萬平方

19、米，較去年同比下滑2.95%，占到新開工面積總量的26.68%，該比例較上年下滑0.92個百分點。2010年城南區(qū)商品房銷售面積386萬平方米，較上年增長8.54%，占今年商品房總銷售面積的27.03%；銷售額為293.46億元，較上年增長38.60%，占本期商品房總銷售額的31.27%。 2010年城南區(qū)普通住宅類物業(yè)共銷售30476套。其中90-110平米依然為城南區(qū)普通住宅成交面積主要區(qū)間，成交套數(shù)本年度成交總套數(shù)的27.36%，該比例較上年上漲2.9個百分點；而144-180平方米成交比例占12.38%，該比例較上年上漲2.63個百分點，漲幅位居第二；整體來看，2010年城南區(qū)90平方

20、米以上各面積段成交比例明顯加大，與曲江高端住宅物業(yè)大面積房型大量成交有關(guān)。 從成交價格分布圖中可以看出，8000-10000元/平方米成交比例成為2010年城南成交最為集中的價格段，主要由金地湖城大境、萬科金域曲江等曲江片區(qū)高端項目拉動為主，整體價格段上漲態(tài)勢較上年相比十分明顯。2010年在在限制異地購房政策的市場下，城南區(qū)并未受到太大影響，外地購房者繼續(xù)增加，本市購房人群比例占90.37%，該比例較上年下滑1.22個百分點。2009年曲江新區(qū)擴區(qū)發(fā)展規(guī)劃的確定，這一利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機，2010年以來，曲江土地成交占據(jù)了城南區(qū)的絕大比重，也成為城南未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向

21、，隨著曲江景觀資源的帶動，城南房地產(chǎn)市場前景樂觀。 關(guān)鍵詞：熱點區(qū)域、諸多利好、前景看好市場供應特征2011年第1季度商品房施工面積3952175平方米，環(huán)比下滑了14.6%，與去年同期相比上漲了28.45%；本季度商品房竣工面積3871667平方米，環(huán)比下滑了24.7%，同比上漲了53.09%；商品房新開工面積3582611平方米，與上季度相比下滑21.7%，與去年同期相比上漲了12.5%。3、2011年第一季度西安市場情況（2）、市場銷售特征1季度西安商品房銷售面積為3359742.54平方米，同比上上漲了23.63%，環(huán)比上季度下滑了30.93%。 2011 年1季度西安普通商品住宅施工

22、面積3485820方米，與去年同比上漲13.3%，占同期商品房總施工面積的88.2%；竣工面積為3387710平方米，較去年同比下滑34%，占同期商品房總竣工面積的87.5%；新開工面積3127621平方米，同比上年下滑1.8%，占同期商品房新開工面積總量的87.3%。2011年1季度西安市普通住宅類物業(yè)成交面積292.39萬平方米，同比上漲24.68%，環(huán)比上季度下滑31.89%；本季度普通住宅銷售面積占同期商品房銷售量的比例為87%。西安限購令出臺之后，樓市觀望氛圍濃厚，除了被限制的人望房興嘆之外，大部分的剛需購房者也持幣待市。25-30歲年齡段仍是本季度主要購買人群，占本季度市場份額的1

23、9.1%，與上季度相比下滑1.4%，40歲以上的購房比重有所降低。2011年1季度西安樓市調(diào)控力度加大，尤其是西安限購令之后，以成年子女名義進行的購房行為有所增加，使得本季度購房人群年齡分布整體年輕化。市場客戶特征本季度普通住宅銷售總套數(shù)為27197套，環(huán)比下滑了34.4%。從各面積銷售套數(shù)分布情況來看，90-110平方米仍是本季度主要成交面積段，占總成交套數(shù)的24.4%，該比例較上季度下降了4%；其次是110-130平方米的面積段，占總銷量的16.9%；70-90平方米的面積段銷量排在第三位。受政策限制，更多的購房者有了“一次到位”的置業(yè)計劃，緊湊型的三室房源在本季度受關(guān)注的程度較高。市場銷

24、售、價格特征西安市人口仍然是西安普通住宅市場最主要的購買人群，這部分購買力占總成交套數(shù)的93.2%，該比例較上季度下滑了1.2個百分點；本省其他地區(qū)的購房比例較上季度增加了1個百分點；而境外人數(shù)比例下滑明顯。在年初新政頒布之后，引起了恐慌性購房，外來人口趁西安限購令尚未出臺之前迅速出手，使得本季度外來人口購房比重略有增加。受2月限購政策影響，至3月份，西安本市人群比例達98%。市場客戶來源特征三、西安市未來房地產(chǎn)市場預測2011年房地產(chǎn)市場研判1）、2011年是房地產(chǎn)市場煎熬的一年，國家以嚴厲的調(diào)控重拳出擊房地 產(chǎn)，銀行緊縮銀根、準備金率節(jié)節(jié)提高、房地產(chǎn)融資困難，房價松動觸之 可及，開發(fā)商的開

25、發(fā)節(jié)奏放緩。2）、限購令對西安房地產(chǎn)市場影響逐步加劇，隨著國家調(diào)控力度的加大， 將出現(xiàn)量跌價平，價跌量平，價跌量跌的過程，但是預計跌幅不會超過 20%。3）、關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，西安將成為人口1000萬以上、建成區(qū) 800平方公里的國際化大都市。人口的增長帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，未來 剛性需求不會發(fā)生變化，反而會有所增長。4）在住宅市場持續(xù)低迷的情況下，商業(yè)、公寓、寫字樓項目，紛紛打出了“不限購”招牌，商業(yè)物業(yè)借勢迎來了一個“小陽春” 。5）、由于限購令的出臺，導致購房面積需求增大（5-10平米），別墅銷售見好。6）、2011年限購令將促使保障房成為市場的期望，高品質(zhì)高性價比商品房項目將會

26、贏得未來市場。關(guān)鍵詞：政策吃緊、緊縮銀根、促銷降價成為主流、持幣觀望、雙高樓盤成為新亮點2012年房地產(chǎn)市場研判1）、2012年是房地產(chǎn)市場兩極分化的一年，也是矛盾凸顯的一年。一部分開發(fā)商資金斷裂、項目停建、瀕臨破產(chǎn)等情況將會出現(xiàn)，業(yè)主與開發(fā)商糾紛白熱化。品牌及有實力開發(fā)商 支撐（如：萬科、保利、綠地、中海等）堅守市場。2）、由于銷售量的大幅下滑，土地市場趨淡。3）、據(jù)悉，“十二五”期間西安將規(guī)劃建設經(jīng)適房1000萬平方米，16.65萬套;建設和配備廉租住房250萬平方米、5萬套;建設公共租賃住房343萬平方米、10萬套。到“十二五”末，西安人均住房建筑面積將達到32平方米。隨著經(jīng)適房、廉租房

27、、公租房的建設，商品房市場弱化，商品房面積區(qū)間高于經(jīng)適房20-30平米，90-110平米的面積區(qū)間競爭白熱化。4）、房價進入下調(diào)階段，市場出現(xiàn)“買房就買準現(xiàn)房”的市場現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：地產(chǎn)商兩極分化、量跌價跌、剛需市場競爭慘烈、準現(xiàn)房走俏2013年房地產(chǎn)市場研判1）、隨著地方政府財政吃緊、業(yè)主與開發(fā)商矛盾的加劇、大批保障房上市等，限購政策將會有所松動。2）、隨著房地產(chǎn)政策的松動，房價逐步至跌企穩(wěn)。關(guān)鍵詞：政策松動、量價企穩(wěn)、市場洗牌、出現(xiàn)新增長點航天區(qū)域未來房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1）航天基地北臨曲江成熟文化區(qū),南鄰100平方公里城市新興人文生態(tài)區(qū)-常寧新城，西靠城南成熟生活配套，華美十字200畝城市綜

28、合體蓄勢待發(fā)，地鐵2#線、4#線盡在咫尺，今日的價值洼地，未來的城市高點。2）目前該區(qū)域正處于快速發(fā)展階段，未來大量的高科技、高學歷人才將會涌入，住宅市場需求旺盛。3）未來5年航天區(qū)域住宅供應量出現(xiàn)井噴效應，逐漸成為城市居住熱點。4）1500畝清涼山公園年內(nèi)開建，2年內(nèi)建成，將為整個區(qū)域的生態(tài)環(huán)境提升給力，抬升區(qū)域的居住價值；5）5年內(nèi)華美學院附近將建成占地近200畝大型城市綜合體，提升區(qū)域配套價值；雁塔南路與航天大道交匯處南部，未來1-2年內(nèi)將建設大的城市廣場，提升區(qū)域品質(zhì)，拉動區(qū)域城市價值。6）未來1-3年盛世少陵塬生態(tài)園區(qū)的開工建設，帶動航天產(chǎn)業(yè)基地旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升區(qū)域人氣和環(huán)境

29、價值。7）航天基地由于區(qū)域環(huán)境成熟度不高，房價相比其他區(qū)域波動不大。四、周邊競爭項目產(chǎn)品及價格研討采樣對象：曲江千林郡、華城泊郡、富力城等項目名稱曲江千林郡項目概況總占地：200畝，總建面50萬平米，5棟18層小高層;10棟26-33層高層，總戶數(shù)：4000戶，容積率：3.75綠化率：40，小區(qū)配套：幼兒園、會所產(chǎn)品配比80-90兩房：270套，32.25% 130-150三房：501套，59.86%175-180四房：66套，7.89%價格一批次均價6800元/平米，二期報價7800-9000元/平米銷售策略4月9日開盤，當天成交92折優(yōu)惠，并可以累積認購優(yōu)惠（認購優(yōu)惠交1萬元排號，每日反1

30、00元，逐日累計直至開盤）。二期面積范圍二期銷售開盤推貨：80-90兩房約為80套左右，當天銷售約30套；120-145三房、四房約為110套左右，開盤當天銷售約20套左右推廣策略曲江千林郡升級新品天鵝湖組團為超越而來項目動態(tài)一期推貨：1#、2#、5#樓共837套/銷售面積：101578/一批次銷售價:5800-7200元/，二期銷售均價：兩房7400-8500元/，三房（120-130）8100-9600元/，四房（樓王142）：9900-10300元/一期項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢地段：曲江中軸、緊鄰地鐵4號線。配套：5000平米七星會所、恒溫泳池、寬熒幕放映廳、高爾夫練習場、書吧、健身房、幼

31、兒園。規(guī)劃：ART DECO建筑、原坡地公園景觀、200畝中央公園社區(qū)、70米超寬樓間距、高綠化、較低容積率物業(yè)：戴德梁行物業(yè)管理建筑：板式、點板式戶型：戶型設計人性化方正實用，采光通風良好項目劣勢地段：項目地段目前比較荒涼，居住氛圍較差。交通：目前公交線路較少、人流量稀少。距離地鐵4#線開通時間久遠。配套：項目基本生活配套不足。（沒有餐飲、銀行、超市等生活必需配套）教育：周邊教育配套匱乏，距離曲江中小學較遠。品牌：開發(fā)商首次開發(fā)項目，尚無品牌基礎。關(guān)注項目華城泊郡關(guān)注內(nèi)容直接競爭項目地點南三環(huán)、長安路地鐵項目項目概況占地面積：165畝，總建筑面積：43萬項目組成：13棟33層的高層，總戶數(shù)：

32、3800戶，車位數(shù)：2000個左右，容積率：4.2，綠化率：40，小區(qū)配套：小區(qū)配有幼兒園、會所、商業(yè)及酒店項目分期規(guī)劃：共13棟高層，分三期開發(fā)，一期4、5、6#樓基本售罄，二期7、11、15#樓正在銷售。價格實價均價7900元/平米，一次性98折，按揭99折面積區(qū)間6590兩室 ， 99140三室；150四室產(chǎn)品類型點式高層項目動態(tài)2010年6月，新銷售中心開放2010年6月底，一期開盤二期總套數(shù)約為831套，現(xiàn)在銷售約為30%左右，4月開始執(zhí)行30套特價房活動，多為一期剩余頂層房源以及二期11#樓部分房源，執(zhí)行92折優(yōu)惠，折后價格在6300-7100左右，每日銷售3-4套二房 512 5

33、2.46 60-70 124套 12.70%，90-100 124套 12.70%62-79 264套 27.05%三房 368 37.70 120-130 62套 6.35%，94-110 170套 17.42%123-128 136套 13.93%四房 96 9.84 149-150 34套 3.48%，140-150 62套 6.35%一期二期7#11#15#項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢地段：長安路中軸交通：地鐵2#線站口，多條公交線路貫穿，出行便捷。配套：千畝清涼山公園、易初蓮花、國美、三森家具、曲江會展、肯德基等。教育：陜師大及附中、附小，政法大學及附中、附小。規(guī)劃：會所、幼兒園、酒店臺地

34、式景觀，社區(qū)電梯入戶。品牌：開發(fā)商華漢具有一定的企業(yè)品牌效應。華城國際和華城萬象兩個項目的成功開發(fā)為華城泊郡項目銷售、品牌形象奠定了一定的客戶基礎和產(chǎn)品效應。項目劣勢輻射：電視塔強大的輻射給業(yè)主帶來很大的健康隱患。交通：項目位于交通樞紐地帶，交通堵塞成為一大隱患。噪音：項目緊鄰長安南路，噪音污染嚴重。環(huán)境：項目緊鄰三森家具城的區(qū)域臟亂差，塵土飛揚，環(huán)境惡劣。休閑：項目周邊基本沒有大型綠化公園，正在修建的清涼山公園也距離項目位置較遠。建筑、；品質(zhì)低、規(guī)劃：容積率高關(guān)注項目曲江觀邸關(guān)注內(nèi)容區(qū)域標桿樓盤項目地點曲江、雁塔路地鐵項目項目概況占地面積：223畝，總建筑面積：45萬，總戶數(shù)：1485戶項目

35、組成：33棟純板小高層、高層組成，車位比：0.4:1，容積率：2.5，綠化率：40，小區(qū)配套：小區(qū)配有幼兒園、會所、商業(yè)等價格報價9000-13000元/面積區(qū)間一期推案：456套；推案面積：49683，8棟24-29層高層;8棟12-18層小高層，105-185三房、四房產(chǎn)品類型板式小高層、高層項目動態(tài)2009年5月，新銷售中心開放7月，一期開盤月平均每日來客數(shù)：6-8組三房384套84.21%105-118144套31.58%147-14836套7.89%152-153168套36.84%15136套7.89%四房72套15.79%18572套15.79%項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢品牌：知名品

36、牌開發(fā)商。規(guī)劃：低密度、低容積率，純板建筑配套：會所、幼兒園、恒溫泳池，女子會所區(qū)位：曲江中軸核心位置交通：雁塔南路交通便捷休閑：周邊西安音樂廳，美術(shù)館，電影城、民生、新樂匯等充沛。景觀：大雁塔廣場、曲江池、大唐芙蓉園、植物園等項目劣勢配套：周邊生活配套稀少。餐飲：餐飲較少。噪音：緊鄰三環(huán)噪音污染。關(guān)注項目富力城關(guān)注內(nèi)容促銷活動項目地點航天大道項目項目概況占地面積：673畝總建筑面積：113萬（其中商業(yè)15440）項目組成：由板式高層、小高層、復式。面積區(qū)間：78300，總戶數(shù)：6300戶車位數(shù)：4500個（其中地上500個）容積率：2.29，綠化率：36小區(qū)配套：小區(qū)配有幼兒園（新加坡蒙氏教

37、育第一品牌格蒙特梭利幼兒園）、小學、度假酒店、6000會所（會所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、棋牌室、健身房、美容中心）價格實價7300元/平米左右結(jié)果分析一、二期現(xiàn)房入住優(yōu)勢明顯產(chǎn)品類型板式高層、小高層項目動態(tài)3期52、57號樓的160平米的均價7500元每平米，4期J3(40#)、J5(41#)，于2011年3月6日開盤，之前排號號期間交5000抵30000元共排號約200多個。新推出的房源85平米、88平米，113平米的兩室，共162套房源，當天成交約160余套，當天總銷達到1.3億元，均價7300元每平米。其中兩室6800-7200元/,4月直至10日，成交約為2000萬項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)

38、勢規(guī)模：項目占地448891平米規(guī)模較大。配套：項目基本生活配套齊全（超市、水果店、蔬菜店、醫(yī)療所、蛋糕店、酒店等）。戶型：精裝戶型人性化設計合理。教育：社區(qū)配套幼兒園、小學。規(guī)劃：大型水景廣場、板式高層、低密度、高綠化。品牌：開發(fā)商具有一定的知名度，品牌效應強。價格：項目精裝、價格與區(qū)域市場毛坯房持平，性價比較高。項目劣勢位置：項目位置距離城市中心較遠，比較偏僻。交通：目前項目公交線路較少，出行不便捷。配套：項目基本生活配套不足，生活成本較高。質(zhì)量：項目精裝修問題較多，出現(xiàn)很多業(yè)主糾紛環(huán)境：項目周邊大開發(fā)，環(huán)境有待提高。規(guī)劃：項目中央水景、廣場等配套品質(zhì)不高、影響項目品質(zhì)關(guān)注項目中海碧林灣關(guān)

39、注內(nèi)容促銷活動項目地點曲江片區(qū)項目項目概況占地面積：141畝總建筑面積：43萬項目組成：點板高層面積區(qū)間：67-139，總戶數(shù)：3500車位數(shù)：1766個容積率：3.9，綠化率：35%小區(qū)配套：新加坡蒙氏幼兒園，24小時熱水。價格實價6200元/左右結(jié)果分析中海品牌、平民價格產(chǎn)品類型點板高層項目動態(tài)3月17日啟動搜房網(wǎng)白金卡團購活動，3月31日結(jié)束。此次團購包括中海2個項目，中海曲江碧林灣和中海湖濱小鎮(zhèn)。中海曲江碧林灣推出672室2廳1衛(wèi)，共83套房源；中海湖濱小鎮(zhèn)推出551室1廳1衛(wèi)，共22套房源。屆時凡搜房白金卡會員持白金卡均可享5000元抵30000元的巨額優(yōu)惠。目前排號共80余組，預計

40、成交均價在6300元/左右。其中碧林灣均價6100元/，湖濱小鎮(zhèn)55均價6500元/.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢品牌：開發(fā)商品牌優(yōu)勢建筑：純板式建筑戶型：設計全明，設計人性化。位置：曲江池畔居住環(huán)境優(yōu)越價格：低于周邊項目價格，性價比較高。項目劣勢區(qū)位：臨近三兆路，風水不佳配套：項目周邊配套不完善，生活成本較高金融：周邊缺少銀行配套交通：周邊缺少公交線路，出行不便醫(yī)療：周邊醫(yī)療機構(gòu)缺失，就醫(yī)不便項目概況總占地面積：66畝總建筑面積： 11.7萬項目組成：7棟高層（18層、20層、26層）組成（樓間距50-90米）面積區(qū)間：總戶數(shù)：800戶車位數(shù)：約800個物業(yè)費：1.2元1.5元左右容積率：3.48

41、 綠化率：40%公攤：18%產(chǎn)品配比7#樓892房72套，112三房72套價格6#剩余房源約為5600，7#均價5900元/銷售策略按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%，面積區(qū)間90、112推廣策略無推廣項目動態(tài)2011年3月5日解籌6號樓（航天管委會領導、稅務局、公安局等單位）當天共銷售約85左右，現(xiàn)對外銷售6號樓剩余少部分房源；7#現(xiàn)公開認購，預計5月開盤，交2萬元認購金。山水悅亭項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢價格：價格低于周邊樓盤開發(fā)商：管委會下屬國有企業(yè)，可信度較。配套：24小時熱水、戶式新風、同層排水。規(guī)劃：低密度、較低容積率，圍合式布局，超寬樓間距。純板兩梯二、兩梯三、兩梯四。戶型全明。區(qū)位：區(qū)位

42、升值潛力較高。項目劣勢配套：項目周邊配套不足，生活不便捷。交通：交通不便捷，沒有直達公交線路。位置：項目緊鄰熱力公司，形象不佳，目前區(qū)位比較荒涼。工期：項目目前剛開工，交房時間2013年底，工期較晚。競品項目客戶來源富力城主要客戶來源區(qū)域比例大華曲江公園世家主要客戶來源區(qū)域比例華城泊郡主要客戶來源區(qū)域比例長安區(qū)其它中小項目客戶來源區(qū)域比例競品項目客戶來源市場競爭供應及價格預判預判周邊競爭項目2011年度產(chǎn)品供應對比分析項目名稱11年后市預計供應總量后市價格預判華城泊郡約10萬7600曲江千林郡約5萬8000富力城約16萬7300姜溪花都約10萬5600天賜逸府約8萬6400曲江觀山悅約10萬9

43、000山水悅庭約5萬6400合計約54萬總結(jié)目前開發(fā)商觀望守盤氣氛濃厚，目前市場尚未出現(xiàn)大力度促銷和折扣優(yōu)惠活動，預計房價不會“堅挺”過久。3月以來市場供給加速放量，線上媒體信息釋放量銳減，“限購政策”導致開發(fā)商壓力過大。預計后市多樣化的銷售手段將逐漸成為市場主流，特價房、低首付、贈送面積、送精裝、送家電、送婚禮，送車等等，促銷投入資金增大。貳產(chǎn) 品 篇項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢區(qū)位：盡享曲江、航天基地，大城南三大板塊優(yōu)勢資源，區(qū)域6大公園環(huán)抱，生態(tài)人文環(huán)境俱佳。交通：占據(jù)地鐵2#線、4#線中心位置，交通極為便利。教育：航天幼兒園、中小學，陜師大中小學，教育資源齊備，關(guān)愛孩子一生成長。建筑：純正A

44、RTDECO經(jīng)典建筑，締造百年建筑藝術(shù)巔峰。配套：完善生活配套，滿足生活無憂。精工：苛求細節(jié)，精工工藝，完美品質(zhì)景觀：8000專屬公園，20000原生自然意大利臺地景觀，還原意式園林風情。團隊：建筑、藝術(shù)巨匠匯聚，鼎立雕琢。品質(zhì)：單棟局部7層外墻干掛石材，西安首家立面無外露管線設計，單棟獨有入戶大堂、半私密入戶庭院，戶式新風系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)，高端材料設備配置，新貴生活禮遇。項目劣勢地段：項目位于曲江、航天與長安區(qū)邊緣位置，易于長安區(qū)混淆。規(guī)劃：高密度、高容積率。污染：噪音污染、電磁輻射。戶型：點式建筑。位置：客戶心理距離較遠交通：門前交通線路不太成熟。板塊：航天板塊，與項目品質(zhì)與價值感較難呼

45、應。梳理：品牌線xx集團（母品牌）：企業(yè)理念：厚德筑屋 相融共生企業(yè)歷程：10年發(fā)展歷程，匯金國際、xx公館精品項目經(jīng)驗積淀全新力作：5年潛心專注精琢 “xx”系列精品 xx國際社區(qū)，傳世之作，立世之作，禮獻西安！企業(yè)遠景：百年品牌、百年建筑、百億企業(yè)價值梳理梳理：產(chǎn)品線xx國際社區(qū)十大價值(子品牌）區(qū)位：公園地產(chǎn)環(huán)抱6大公園（清涼寺公園、大唐芙蓉園、曲江池、唐城墻遺址公園、星河中央公園 、星河運動公園）環(huán)繞，曲江、航天、城南全明星教育鏈，曲江、城南、航天城三區(qū)融匯，3公里 繁華都市生活圈， 交通：地鐵物業(yè)雙地鐵、4干道，高速通達城市規(guī)劃：大圍合式布局，22萬平米意式精工住區(qū)建筑：純正ARTD

46、ECO建筑立面，現(xiàn)代優(yōu)雅身份象征工藝：傳承意式精工技法，苛求細節(jié)，精粹品質(zhì)空間：65-130全明戶型，剛需甄選景觀：雙公園、意式臺地景觀，鐘塔、珍惜綠植、精致小品，生活與自然完美融合配套：雙入戶大堂、半私密入戶庭院、新風系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、無管線外露設計、5重安防保障物業(yè)：尊貴管家式物業(yè)服務，尊享華貴生活團隊：西北院、澳洲EVE景觀、西安建工等優(yōu)秀團隊鼎力鉅獻價值梳理xx國際社區(qū)核心定位主題推廣語：意式精工住區(qū) 館藏傳世優(yōu)雅項目核心：品質(zhì)、精工、格調(diào)、價值、地鐵物業(yè)、高品質(zhì)高性價比社區(qū)目標訴求：立世之作傳世之作，城市的一張名片叁客 戶 篇剛需為主，改善為輔客群定位主流客戶：（自住為主）城市年輕

47、白領（以航天基地、城南片區(qū)為主）企業(yè)核心骨干及高級技術(shù)人員企事業(yè)單位員工，年輕個體經(jīng)營主年青的自由職業(yè)者項目范圍內(nèi)需要改善居住條件換房者其他補充客戶（投資為主、自主為輔）：看好片區(qū)及項目的未來發(fā)展趨勢的投資者看好區(qū)域前景發(fā)展的外埠人士直系親屬在西安的外市人士關(guān)鍵詞：白領、注重情調(diào)、關(guān)注品牌、生活要求便利、居住成本低客戶共性分析 xx國際社區(qū)項目的客戶群體主要以西安中、大型企業(yè)的中、高層管理人群為主，這類客戶群體在需求上具有以下共同特征：知識層次，文化受教育程度普遍較高。對新鮮事物接受能力較強。收入屬于中高，年齡以2540歲人群為主。追求品質(zhì)，講究生活情調(diào)，但不奢華。注重生活居住環(huán)境的便利性、時

48、代感、品質(zhì)感和榮耀感。對整體建筑風格、外形、立面、樓盤檔次等方面都有較高要求。追求時尚、富有冒險、進取精神，對先鋒事物有濃厚的關(guān)注度。從事智力型工作，如廣告、律師、財務、藝術(shù)、文化、教師等行業(yè)。核心客戶：來自于城南的核心客戶群將成為本案的主力消費群體本案3KM5KM8KM核心客戶群擴散客戶群邊緣客戶群4%10%76%10%城南板塊客戶泛高新板塊客戶其他區(qū)域客戶泛曲江板塊客戶 電子城板塊 田園都市板塊 丈八東路板塊城南青年人群航天人群其他投資者購房客戶 西影路板塊 李家村板塊核心客戶群邊緣客戶群城南白領及航天板塊企事業(yè)單位職工；這部分人群收入來源穩(wěn)定，收入水平中等或略高，具有一定的購買能力，也有

49、較強烈的置業(yè)傾向，本案的產(chǎn)品優(yōu)勢和升值潛力將對他們具有較強的吸引力。泛高新、泛曲江板塊的白領以及自由職業(yè)者為主；這部分人群有一定的經(jīng)濟基礎，二次置業(yè)，有投資意向、對項目的地理位置、未來升值潛力等因素較為看重。擴散客戶群以城東、中區(qū)域及西安以外的陜西人為主。這部分人有意愿在西安置業(yè)，支付能力強；購房時主要關(guān)注區(qū)位和交通，并注重項目未來升值潛力?？蛻糇呦蝾A判客戶分類模型 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型新新人類 購買力客戶類型客戶分類模型健康養(yǎng)老（56歲以上）品質(zhì)家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）前期客戶依托客戶分析模型，預判前期目標客戶為白領精

50、英和城市新銳，后期客戶向中產(chǎn)階級以上消費人群轉(zhuǎn)化。30010030以上萬元/年10萬元/年 5萬元以下中后期客戶單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新西安人單身丁客三代同堂中大學3口之家兒女立家三代同堂二老空巢家庭結(jié)構(gòu)客戶類型肆銷 售 戰(zhàn) 略 篇一、銷售戰(zhàn)略短縮短銷售周期平平衡推貨不同戶型穿插銷售，滿足客戶需求，避免產(chǎn)品單一供應，流失客戶；不同產(chǎn)品交替推售，規(guī)避同類產(chǎn)品推量過大而導致銷售受阻；每一批推售建立各自的價格標桿，利用價格杠桿來控制各戶型的去化；控制優(yōu)勢房源，掌控優(yōu)勢房源銷售節(jié)奏，實現(xiàn)價值最大化?？爝呅钸呴_，快速爆破；價格采取小步快跑策略，快速回籠資金二、銷售節(jié)點劃分（1）、項目入市期：

51、2011年8月2011年12月（2）、項目強銷期：2012年1月2012年12月（3）、項目持續(xù)強銷期：2013年1月2013年12月（4）、項目收尾期：2014年1月2014年10月項目銷售總周期共計38個月20142012201320112011.912入市期強銷期持續(xù)強銷期收尾期2014.10201.52013.92014.5銷售節(jié)點劃分總表三、銷售策略（1）、項目入市期：低價入市，搶占市場。（2）、項目強銷期：平衡推貨，保持熱度。（3）、項目持續(xù)期：借勢打力，二期強銷。（4）、項目收尾期：梳理存貨，完美收官。銷售回款任務 ：約4.4億元銷售額：約435300000元銷售面積：約5800

52、0平米推售樓位：1#、11#、12#、2#、9#、15#2011年銷售任務2011年原計劃銷售樓位一覽北12121115109棟號銷售面積總戶數(shù)所占比例14674 87 100%27014 59 30%915766 196 85%115481 84 100%1210263 137 100%1515726 196 85%共計58924 758 2011年原銷售任務分解8月9月10月11月12月營銷節(jié)點營銷節(jié)點一期二批次持續(xù)期推售樓位1#11#12#15#50%2#25%15#50%9#2#25%一期一批次持續(xù)期7月一期一批次強銷期一期二批次強銷期一期一批次開盤一期二批次開盤注：以上數(shù)據(jù)均來自已審

53、批2011年度公司銷售計劃全年累計銷售額： 431089375元/銷售面積： 58925.39 /全年實現(xiàn)均價： 7315.85元2011年原銷售計劃銷售階段樓棟推案面積（）銷售比例銷售面積（約）實現(xiàn)均價（元/平方米）銷售額（元）一期一批次強銷1#11#12#15#50%2#25%35513.460%21379.0677000149653467.6一期一批次持續(xù)25%8949.3768720064435512.96一期二批次強銷15#50%9#2#25%33643.47260%20186.0837500151395624一期二批次持續(xù)25%8410.868780065604770.4調(diào)整后20

54、11年計劃銷售樓位一覽北12121115109棟號銷售面積總戶數(shù)所占比例14651 87 100%24548 38 20%115453 84 100%1210212 136 100%1515622 194 85%共計40486 539 2011年原銷售任務分解8月9月10月11月12月營銷節(jié)點營銷節(jié)點一期二批次持續(xù)期推售樓位1#11#12#15#50%2#25%15#50%2#25%一期一批次持續(xù)期7月一期一批次強銷期一期二批次強銷期一期一批次開盤一期二批次開盤調(diào)整后2011年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積（）銷售比例銷售面積（約）實現(xiàn)均價（元/平方米）銷售額（元）一期一批次強銷1#11#12#

55、15#50%2#25%35513.450%17756.76600117194220一期一批次持續(xù)30%10654.02680072447336一期二批次強銷15#50%2#25%15095.12950%7547.5645700052832951.5一期二批次持續(xù)30%4528.5387720032605478.64注：以上數(shù)據(jù)可根據(jù)市場情況適當調(diào)整全年累計銷售額： 275079986.1元/銷售面積： 40486.8232 /實現(xiàn)銷售均價： 6794.31元調(diào)整后2012年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積（）銷售比例銷售面積（約）實現(xiàn)均價（元/平方米）銷售額（元）一期三批次強銷10#50%16#5

56、0%2#25%34491.006365%22419.1547400165901740.3一期三批次持續(xù)25%8622.7516750064670636.81二期一批次強銷9#10#50%2#25%33643.47265%21868.2577700168385577.4二期二批次持續(xù)25%8410.868790066445857.2注：以上數(shù)據(jù)可根據(jù)市場情況適當調(diào)整全年累計銷售額： 465403811.7元/銷售面積：61321.03/實現(xiàn)銷售均價： 7589.63元/注：以上數(shù)據(jù)可根據(jù)市場情況適當調(diào)整全年累計銷售額： 485131398.4元/銷售面積： 52121.36 /實現(xiàn)銷售均價： 9

57、307.73元/調(diào)整后2013年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積（）銷售比例銷售面積（約）實現(xiàn)均價（元/平方米）銷售額（元）二期二批次強銷5#50%16#50%21931.2244265%14255.2968800125446603.7二期二批次持續(xù)25%5482.8061900049345254.93二期三批次強銷5#50%6#25%3#35981.3959265%23387.9079500222185119.8二期三批次持續(xù)25%8995.349980088154419.99注：以上數(shù)據(jù)可根據(jù)市場情況適當調(diào)整全年累計銷售額： 537900933.3元/銷售面積50004.26/實現(xiàn)銷售均價：

58、10757.1元/調(diào)整后2014年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積（）銷售比例銷售面積（約）實現(xiàn)均價（元/平方米）銷售額（元）二期三批次持續(xù)6#75%7#25712.343 100%25712.34311000282835773項目收尾期8#剩余房源24291.92003100%24291.9210500255065160.3銷售計劃綜述總銷售面積總均價總銷售額241829.28平米7938.01元/平米1919642677元伍營 銷 推 廣 篇融僑集團富力地產(chǎn)和記黃埔高新地產(chǎn)紫薇地產(chǎn)天地源地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)恒大地產(chǎn)萬科集團中海地產(chǎn)綠地集團雅居樂地產(chǎn)萬達地產(chǎn)金地集團大華集團中新集團復地集團西安地產(chǎn)品牌格

59、局雅荷地產(chǎn)經(jīng)發(fā)地產(chǎn)天朗地產(chǎn)金泰恒業(yè)豪盛地產(chǎn)華遠地產(chǎn)本土一線開發(fā)商本土二線開發(fā)商全國知名外埠品牌開發(fā)商榮華地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)綠地落地策略：運營產(chǎn)品在先，品牌補位隨后入市背景：2004年3月登陸西安，項目所處板塊不成熟、區(qū)位偏遠，低調(diào)潛心做產(chǎn)品為先，品牌補課隨后借鑒之處： 2004年，華商報開設綠地有約宣傳專欄，歷時3個月進行品牌炒作警醒之處：繼高新120萬綠地世紀城開發(fā)后，北城綠地魏瑪公館高端產(chǎn)品推出，但僅停留在項目產(chǎn)品層面，后期品牌聲音在市場減弱。綠地集團（綠地世紀城）中海地產(chǎn)落地策略：攜手政府，運營商姿態(tài)品牌升級入市背景：中海進入西安首個項目為中海華庭，締造了西安豪宅品質(zhì)的先鋒，但因體量較小等原因

60、，品牌并未打響；千畝中海國際社區(qū)拿地后，中海品牌開始高舉高打，攜手曲江管委會，提出“中海地產(chǎn)曲江百億造城”，品牌影響力迅速提升！借鑒之處：“100億合作建設新曲江”事件啟動話題、隨后“世界500強”、“1300畝曲江新生活”導入品牌。歷時6個月斥資500萬。隨后項目整體形象浮出水面一路高歌。中海地產(chǎn)（中海國際社區(qū)） 金地地產(chǎn)落地策略：理科出身，感性入市入市背景：06年進入西安，首個開發(fā)項目金地尚林苑地處人文地標大雁塔中軸，資源優(yōu)勢明顯，因此，“科學筑家”出身的工科金地走了人情化路線。一句“你好，西安！”、“為了讀懂大雁塔，金地至少準備了19年”驟然間拉近了與西安的距離。借鑒之處：沉穩(wěn)基調(diào)與西安