2011年某樓盤營銷推廣建議

1、2011年XXXX雅苑營銷推廣建議登上顛覆不耍手段哪行先來硬的報紙戶外媒體策略當前問題分析一、項目分析“XX雅苑”是什么？ “XX雅苑” 大環(huán)境分析：1、整體發(fā)展：XX高新區(qū)交通便利條件，道路規(guī)劃成熟。 板塊配套尚不成熟，居住條件欠佳。未來經(jīng)濟會進一 步擴大，對于居住負面影響較大。光電產(chǎn)業(yè)環(huán)境污染嚴重，顧客顧忌性很大，這是項目最大的 問 題。一、項目分析 “XX雅苑” 大環(huán)境分析：2、行業(yè)趨勢： 隨著XX市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不斷發(fā)展，中心城區(qū)的開 發(fā)與供應(yīng)量將逐漸持平，向周邊城區(qū)開發(fā)趨勢加大 高新區(qū)作為XX經(jīng)濟待開發(fā)趨勢日趨明顯 開發(fā)商吸取前期經(jīng)驗，此區(qū)域依然不適合開發(fā)投資。一、項目分析“XX雅苑

2、”是什么？ “XX雅苑” 大環(huán)境分析：3、競爭事態(tài)：孔目江板塊以及城北板塊，是本項目的重點競爭區(qū)域?？啄拷鍓K環(huán)境不錯，又有一線江景實力雄厚?？啄拷惶枮榇淼臉潜P都市大盤開發(fā)，規(guī)劃配套均可以與我們匹敵現(xiàn)在高層項目價格可以跟我們精裝價格持平。一、項目分析“XX雅苑”是什么？ 大環(huán)境小結(jié)：隨著XX中心城區(qū)開發(fā)量逐漸達到飽和，仰天崗生態(tài)區(qū)會成為近幾年高端樓盤爭奪的熱點，高新區(qū)開發(fā)尚處起步階段，市場印象不佳；污染陰影纏繞，個個開發(fā)商都選擇避之，唯XX孤軍奮戰(zhàn)。“XX雅苑”作為開盤力作，市場銷售并沒有達到預(yù)期火爆效果。但XX的品質(zhì)以及園林精裝獲得了市場認可，為下一盤XX城起到了鋪墊作用一、項目分析“X

3、X雅苑”是什么？2、項目規(guī)劃： 占地面積達到306畝，總建筑面積約為70萬平方米； 超大社區(qū)規(guī)模，社區(qū)配套齊全； 建筑形態(tài)為全部高層業(yè)態(tài)；一、項目分析“XX雅苑”是什么？3、周邊配套：因片區(qū)開發(fā)尚屬初期，市政建設(shè)還不完善，市中心地。帶尚有一段距離，欠便利目前公交車還不發(fā)達，旁邊配備有五星級酒店，但對于本項目無實際利好。一、項目分析“XX雅苑”是什么？ 小環(huán)境小結(jié)： “XX雅苑”雖然外部環(huán)境和設(shè)施不盡人意，當距離市區(qū)僅十分近，加上超大規(guī)模的建筑體量，它將是臨近市級的潛力大盤 “XX雅苑”，一個極巨潛力的城外之“城” 。一、項目分析“XX雅苑”怎么樣？SWOT分析：優(yōu)勢：1、項目在主干道旁，社區(qū)環(huán)

4、境十分優(yōu)良2、總建筑面積為70萬平方米，超大規(guī)模社區(qū)3、品牌開發(fā)商頃力打造，實力巨獻一、項目分析“XX雅苑”怎么樣？SWOT分析：劣勢：1、工業(yè)區(qū)光伏制造污染嚴重2、周邊路段及配套沒有跟進，生活氛圍不濃3、公車線路少，距離武漢市中心城區(qū)十分遠4、整個片區(qū)形象不佳，沒有得到市場的認同一、項目分析“XX雅苑”怎么樣？SWOT分析：機會：1、距離市中心10分鐘車程，實際距離比心理距離短2、城市工業(yè)大躍進，開發(fā)區(qū)樓市尚有發(fā)展機會3、品牌開發(fā)商的進入將帶動這個區(qū)域的發(fā)展4、未來片區(qū)發(fā)展將日趨取得完善一、項目分析“XX雅苑”怎么樣？SWOT分析：威脅：1、工業(yè)區(qū)污染始終不可回避2、交通等因素不斷完善為潛在

5、項目入市帶來潛在威脅3、配套設(shè)施沒有及時跟上導(dǎo)致居住氛圍不強一、項目分析經(jīng)過我們的分析，再讓我們考慮一下我們產(chǎn)品走向市場面臨的最大障礙是產(chǎn)品嗎？是規(guī)劃嗎？都不是！是地段！一、項目分析心理距離遠遠大于實際距離劣勢： XX雅苑處于高新區(qū)(光伏產(chǎn)業(yè)污染）地理位置將是市場難以接受的最大原因機會點： XX雅苑乘車到達市區(qū)僅10分鐘車程，遠遠小于人們對偏遠地段的想象 如何解決人們對本項目心理距離與實際距離的矛盾，是本項目推廣至關(guān)重要的一步 什么可以縮小心理距離與實際距離之間矛盾三個假如假如客層根本就不認同我們的地段，那么再好的產(chǎn)品硬件恐怕也是一句空談！假如有那么一部分客層有點青睞我們的地段，那么光靠我們的

6、產(chǎn)品能夠打動他們嗎？如何留住他們？假如客層對我們的地段既不認同也不反對，那我們憑什么來點燃他們到此購買的熱情？所以我們的企劃思路是必須得在差地段和好產(chǎn)品之間再增加一點東西，這種東西可以讓反對地段的客層游移不定！讓接受地段的客層立即沖動！讓中立態(tài)度的客層馬上關(guān)注！思前顧后，我們認為這種東西需要從客群心理出發(fā)找到他們內(nèi)心的需求并與項目契合 體驗式居住概念！一種讓耳目一新的居住概念一種XX樓市未曾出現(xiàn)過的居住理念一種和本案產(chǎn)品氣質(zhì)、環(huán)境氣質(zhì)相吻合的居住方式二、目標人群界定“XX雅苑”對誰說？企業(yè)一般職工、拆遷戶、普通教師及公務(wù)員企業(yè)老總，實力雄厚私營業(yè)主，高級公務(wù)員目標客戶群：注重生活品質(zhì)、希望給家

7、人帶來好的生活職業(yè)經(jīng)理人、私營業(yè)主證券、IT、汽車高級工程師企業(yè)中層管理、政府中級公務(wù)員工程師、高級財務(wù)人員“XX雅苑”對誰說？一、項目分析從馬斯洛需求層次模式看 ：目標人群有什么需求動機？生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實現(xiàn)是好房子！物業(yè)管理和隱秘性好！品質(zhì)家的感覺！是有身份感的經(jīng)典樓盤！找到生活的意義！目標人群的共性： XX普通消費群 收入：個人月收入2000元以上;家庭月收入7000元以上 人生態(tài)度：有責(zé)任感，穩(wěn)健，勤奮，對待生活有自己要求 來自區(qū)域：整個XX板塊 居住理念：改善居住條件是他們所期待的，對于未來生活 有期待，考慮家庭及小孩所處的環(huán)境，同事可以便于工作。目標人群是什么樣

8、的人？客層精神意識形態(tài)：他們都是兢兢業(yè)業(yè)社會大眾，在事業(yè)上他們還處于打拼階段，勤勞而辛苦，想擁有屬于自己的一個溫暖的家，在精神層面他們對夢想從未放棄，一直努力。仰慕富豪奢華的生活方式，期待自己的后代過上優(yōu)越的生活，良好的教育機會。在一個不算太大但是屬于自己的家中，聽聽音樂、看看書，放松身心，是他們對生活的一種夢想。目標人群是什么樣的人？廣告推廣方式：順水推舟來了 體驗式居住概念！以業(yè)主的口吻來說，更能打動人。感嘆XX雅苑精裝奢華至極的人還無法讀懂家的含義！感嘆XX雅苑擁有五星級幼兒園的人他還不懂得如何培養(yǎng)孩子！驚嘆皇家會所舉行的婚禮如此奢華的人還不懂得奢華背后是樸實！以江為鄰只是一時的沖動36

9、5天陪伴你的只有自家的湖可以做到！戶外廣告戶外廣告感嘆XX雅苑精裝奢華至極的人還無法讀懂家的含義！戶外廣告感嘆XX雅苑擁有五星級幼兒園的人他還不懂得如何培養(yǎng)孩子！驚嘆皇家會所舉行的婚禮如此奢華的人還不懂得奢華背后是樸實！戶外廣告戶外廣告以江為鄰只是一時的沖動365天陪伴你的只有自家的湖可以做到！再來軟的銷售炒作策略我們怎么了？打個比方說說事！睡獅睡著了老虎不發(fā)威拿我當病貓是的,坦率講這里并不適合我，因為我那個地方不好以我的胃口那么點肉太少了，以至于我沒力氣大吼老爸交給我的捕獵技巧在這里實在不太靈光學(xué)的是捕獲羚羊，可這里全是本地的猴子，不好逮呀！是這樣混著過，還是改變改變，咱也換個法子？應(yīng)勢而變

10、讓猴子下樹，讓他來我們領(lǐng)地踩果子吃以前我們老是口號一致講我們這里果子是歐洲的，奢華至極但是人家根本就沒看見幾只猴子進我們的果園，那能行嗎？況且本地猴子太精了，咱這里有污染人家知道的清楚的很所以讓他們看到榜樣，比什么都管用銷售策略剛才的故事可以用到實際營銷，客戶也一樣小步快跑+喜報頻傳銷售策略“小步快跑”蓄水組團后、形成“人氣擠壓”確保開盤氛圍；分期開盤，試探市場，制造稀缺，確保實現(xiàn)各階段銷售目標；借勢快速推動下一次開盤，快步確保銷售節(jié)奏；嚴格客戶評估，在開盤前不收費的情況下鎖定意向客戶。一條腿一條腿的買，幾十套搞一個組團一買完就發(fā)喜報，開盤即售罄，通宵排隊購房等等拆開賣、打散分拆多組團銷售一制

11、造稀缺噱頭，喜報不斷然后又加推組團讓猴子們看到這里的果子很多人搶果子吃，不來就沒了利好不斷增加信心喜報頻傳那光伏污染的擔(dān)心怎么辦改如何公關(guān)呢？以前的廣告只講內(nèi)在優(yōu)勢對于顧客的問題疑慮一概避之廣告是與消費者溝通的過程，既然如此敏感我們提還是不提呢？要怎樣提才可以給我們項目加分？先看看一個棘手的問題，工業(yè)區(qū)。光電產(chǎn)業(yè)污染。怎么辦？第一招讓他搬家，天方夜談不可能實現(xiàn)“崛起的國家新能源科技城”XX國家新能源科技城位于XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總體規(guī)劃面積50平方公里，涵蓋光伏、螺桿膨脹動力機和風(fēng)電產(chǎn)業(yè)三大新能源經(jīng)濟板塊，計劃7年內(nèi)累計投入2900億元，到2015年新能源產(chǎn)業(yè)主營收入突破7000億元。第二招

12、，“他們不搬我們搬”怎么辦！為新區(qū)重新定位，分析新區(qū)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)。解讀政府規(guī)劃藍圖，重新給新區(qū)定位。第一點、我們所在位置是新區(qū)規(guī)劃的高尚生活片區(qū)。 我們忽略了這一點的重要性。第二點、依托孔目江+高新高尚生活=城市高尚生活首選 講好版塊發(fā)展，打好宏觀牌。先問大家一個問題：如果孔目江一號片區(qū)也叫高新區(qū)，會買的那么好嗎？大家投票看下：一樣好有點影響價格肯定沒那么高消費者會猶豫說以換個說法從心里上改變認知是簡單有效的事定位：為區(qū)域重新定位黃的為規(guī)劃中的居住用地我們處于版塊中央，位置級佳政府規(guī)劃了高新區(qū)住宅片區(qū)，但是卻不為人知。劃清界限，分家脫離高新區(qū)，另立門戶。我們是高新高尚生活區(qū)炒作區(qū)域價值軟文炒作XX

13、新區(qū)增值喜人，配套高尚社區(qū)規(guī)劃勢在必行。通過政府口吻發(fā)布XX新區(qū)將產(chǎn)業(yè)喜人，發(fā)布新區(qū)利好消息，全面解讀配套設(shè)施會安最高標準配套，未來XX最佳投資地段。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。小小一個高新區(qū)，產(chǎn)值高過一個市。通過政府口吻發(fā)布XX新區(qū)將產(chǎn)業(yè)喜人，發(fā)布新區(qū)利好消息，全面解讀配套設(shè)施會安最高標準配套，未來XX最佳投資地段。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作江西第一高新區(qū)，配套居住片區(qū)不能落后。通過政府口吻發(fā)布XX新區(qū)將產(chǎn)業(yè)喜人，發(fā)布新區(qū)利好消息，全面解讀配套設(shè)施會安最高標準配套，未來XX最佳投資地段。高尚居住片區(qū)

14、規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作XX高科奇跡，居住日新月異。通過政府口吻發(fā)布XX新區(qū)將產(chǎn)業(yè)喜人，發(fā)布新區(qū)利好消息，全面解讀配套設(shè)施會安最高標準配套，未來XX最佳投資地段。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作一個市甚至幾個市的財富，打造領(lǐng)先居住生活。通過政府口吻發(fā)布XX新區(qū)將產(chǎn)業(yè)喜人，發(fā)布新區(qū)利好消息，全面解讀配套設(shè)施會安最高標準配套，未來XX最佳投資地段。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作區(qū)域定位重解高新區(qū)不等于高新高尚生活區(qū)解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活

15、片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作高新高尚生活區(qū)+孔目江=XX的未來解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作認為XX雅苑在高新區(qū)的人不了解XX。解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作認同XX雅苑只有皇家內(nèi)湖、五星會所、一級物管的人，是對雅苑的誤讀。解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都

16、是潛力無限量。軟文炒作贊嘆XX雅苑擁有三個皇家內(nèi)湖的人，還遠遠無法看到片區(qū)位的價值。解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作贊嘆XX地產(chǎn)資產(chǎn)千億的人，卻不懂他的眼界，那么你永遠離他很遠。解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作若你只看到XX地產(chǎn)的財力，那么你永遠離他很遠很遠。解讀區(qū)位優(yōu)勢，跟高新區(qū)劃上界限，我們是高新高尚生活片區(qū)。高尚居住片區(qū)規(guī)劃是必然趨勢，結(jié)合XX地產(chǎn)進入，投資自住都是潛力無限量。軟文炒作活動蓄客瞄準目標客戶互動活動，環(huán)環(huán)相扣2011我們結(jié)婚吧！尋找XX最美麗的外景地活動計劃：1.吸引適合客戶進入現(xiàn)場，被現(xiàn)場奢華的美景所打動。2.與各大婚紗影樓合作把項目圓領(lǐng)會所樣板房作為婚紗拍攝的外景地3.進行配套合作，可以設(shè)置獎勵，如新人在XX雅苑購房可以考慮給影 樓回點。4.可以設(shè)置獎項給好照片可以留給項目以后宣傳使用。軟文炒作揭秘XX最好的婚紗外景地拍婚紗不去仙女湖？哪里已經(jīng)不夠排場軟文炒作一輩子，拍就拍漂亮點歐陸豪華婚紗照揭秘攝影大賽頒獎歐陸奢華定格眾生2011年XX雅苑杯攝影大賽硬廣歐陸