項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容完整文檔

1、xxx項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章綜述第一節(jié)項(xiàng)目總論第二節(jié)項(xiàng)目背景第三節(jié)項(xiàng)目基本情況第四節(jié) 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)第二章市場(chǎng)研究第一節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第二節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析第三節(jié)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第四節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位第三章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想第一節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)定位第二節(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置第三節(jié) 項(xiàng)目管理和營(yíng)銷體系第四節(jié)銷售和推廣計(jì)劃第五節(jié)會(huì)員制體系設(shè)置第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)項(xiàng)目投資效益估算第二節(jié)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第三節(jié)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第五章風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析第二節(jié)結(jié)論附件附表一：投資估算表附表二：年經(jīng)營(yíng)收入估算表附表三：年經(jīng)營(yíng)成本估算表附表四：年利潤(rùn)估算表附表五：現(xiàn)金流量表附表六：折舊與攤銷估算表第一章綜述第一節(jié)項(xiàng)目總論星海

2、游泳館是一個(gè)定位于休閑、XX、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì) 投資建設(shè)， 星海大廈項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館的二期項(xiàng)目之 一，一期項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、 器械健美、女子XX中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn) 班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期 項(xiàng)目，設(shè)立XX會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項(xiàng) 目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的 體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海 大廈四、五層群樓XX會(huì)所項(xiàng)目與XXXX投資管理有限公司提出商榷。 為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方

3、在考察認(rèn)證的基礎(chǔ) 上，提供本項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。第二節(jié)項(xiàng)目背景XX產(chǎn)業(yè)股份有限公司 始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為XX產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司， 以XX產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的 XX投資管理有限公司是XXXX產(chǎn) 業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè) 咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān) 系，努力推進(jìn)全民XX的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó) 外知名XX品牌、資金和管理體系，是XXXX迅速發(fā)展的重要舉措。與 美國(guó)連鎖XX知名品牌XX公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作.在引進(jìn)其先 進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基

4、礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一 套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了 “ xxxx” xx品牌。目前已 經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬 人。公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)和特許加盟等方式，以京、 滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過百家 的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立 起以xx業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)， 實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。 并通過資本運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)成為 國(guó)內(nèi)xx產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國(guó)內(nèi) xx市場(chǎng)的最大份額。作為中國(guó)奧委會(huì)的合作伙伴單位，xx擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志

5、的特許 使用權(quán)。隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，xxxx投資管理有限公司將 實(shí)質(zhì)性地介入奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目中有關(guān) xx項(xiàng)目的相關(guān)工作。第三節(jié)項(xiàng)目基本情況蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央 CBD 勺核 心地帶，一期xx項(xiàng)目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑 面積6350平方米。館內(nèi)設(shè)有一個(gè)50nrK 25m的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個(gè)兒童 嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。開設(shè)項(xiàng)目有一樓的游泳，二樓的有氧操 房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設(shè)有 3塊羽毛球以及器械、空 手道項(xiàng)

6、目。蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會(huì)館，以及四層2300平方米 的洗浴中心，4片羽毛球場(chǎng)，4片壁球場(chǎng)。雙方就星海大廈群樓四、 五層xx會(huì)館項(xiàng)目達(dá)成初步合作意向，此項(xiàng)目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，星 海大廈項(xiàng)目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有 限公司合作開發(fā),合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx” xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會(huì)進(jìn)一步協(xié)商，現(xiàn) 就此項(xiàng)目的投資預(yù)算以及市場(chǎng)效益做出分析評(píng)估，以便貴方參考。從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進(jìn)入

7、，不但提高了星海游泳館有限公司 品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的 xx項(xiàng)目，使項(xiàng)目得到了豐富和完 善。同時(shí)，本項(xiàng)目對(duì)于搶灘蘇杭市場(chǎng)，提高 xxxx投資管理有限公司 和xxxxxx俱樂部在長(zhǎng)江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意 義。第四節(jié)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)投資建設(shè)xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo) 如下：投資估算年均經(jīng)營(yíng)收入估算年均經(jīng)營(yíng)成本估算年均利潤(rùn)估算靜態(tài)投資回收期3.43投資利潤(rùn)率28.8%人民幣1109萬元人民幣1008.91萬元人民幣656.21萬元人民幣214萬元年2388.49萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=10%）內(nèi)部收益率38.7%動(dòng)態(tài)投資回收期3.84年第二章市場(chǎng)研究

8、第一節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江， 西傍無錫，北依長(zhǎng)江。全市總面積8 4 8 8平方公里，人口 591萬, 下轄5縣市和8個(gè)區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2 平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年 均增長(zhǎng)保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。 2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)2802億人民幣，人均 GDP 達(dá)到5763美元，全年財(cái)政收入409.9億人民幣，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額656.63億美元，其中出口 326.

9、33億美元，進(jìn) 口 330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實(shí)際利用外資68.05億美元，約占中國(guó) 的12% ,占全世界的1.3% ,在全國(guó)各大中城市的排名由2002年 的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中已有91 家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè) 城市。消費(fèi)市場(chǎng)方面2003年，蘇州全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額526.05 億元，同比增長(zhǎng)16.5% ,增幅比上年的15.3% 提高了 1.2 個(gè)百分點(diǎn)，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省 14.75%,比上年增加了 0.71個(gè)百分點(diǎn)。蘇州已成

10、為繼上海之后全 國(guó)第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅 速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買力大增。2003年長(zhǎng)三角地區(qū)人均GDP江蘇省統(tǒng)計(jì)局2004年發(fā)布城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了不盡的動(dòng)力。 蘇州市城市居民人均可支配收入為 12361.45 元，增長(zhǎng)16.4%。市 民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)改善城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期、穩(wěn)定消費(fèi)需求，促 進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)起到積極的作用，促進(jìn)了市場(chǎng)銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費(fèi)支出 9272.49元，比上年增長(zhǎng)20.6% ; 其中人均生活消費(fèi)品支出7061.22元，同比增長(zhǎng)22.6%。農(nóng)村居 民人均生活費(fèi)支出4643元

11、，同比增長(zhǎng)9.8% ;其中人均生活消費(fèi)品 支出3260元，同比增長(zhǎng)13.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額與城鄉(xiāng)居民 的消費(fèi)支出基本同步增長(zhǎng)。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要 因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場(chǎng)需求。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們 關(guān)注的熱點(diǎn)問題。就長(zhǎng)江三角洲來15個(gè)城市來看，蘇州市不管是三 大指標(biāo)的絕對(duì)指標(biāo)還是增長(zhǎng)幅度來看都在這15個(gè)城市中名列三甲。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場(chǎng)潛力巨大。步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量， 體育、娛樂用品消費(fèi)的需求 擴(kuò)大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享 受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx

12、 器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類 零售1.86億元，同比增長(zhǎng)1.5倍，可見，體育xx市場(chǎng)潛力巨大。第二節(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間的重大合作項(xiàng)目，于1994年正式啟動(dòng)建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形 式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政 轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里, 規(guī)劃居住人口 50萬，計(jì)劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè) 園區(qū)目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國(guó)際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能 分區(qū)。特殊的

13、政策優(yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的 生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各 地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200億元， 實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過 40%。實(shí)現(xiàn)國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進(jìn)出口總額達(dá)到143億美元。.寫字樓目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近 200多家，其中包括 屬世界500強(qiáng)企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里 范圍內(nèi)，已形成三個(gè)功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科 研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會(huì)議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國(guó)際大 廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個(gè)科技工業(yè)區(qū)集中

14、了一批電子信 息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營(yíng)科技園為主體的一區(qū) 多園”的發(fā)展格局。 就世界500強(qiáng)企業(yè)來看，就有如下的企業(yè):No.五百?gòu)?qiáng)名稱No.項(xiàng)目名稱1德國(guó)西門子集團(tuán)1德利多富信息系統(tǒng)（蘇州）有限公司2力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司2韓國(guó)三星電子3三星電子（蘇州）半導(dǎo)體有限公司4蘇州三星電子有限公司5蘇州三星電子液晶顯示器有限公司6三星半導(dǎo)體（中國(guó)）研究開發(fā)有限公司7蘇州三星電子電腦有限公司3日本富士通8富士通多媒體部品（蘇州）有限公司9蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)信方舟軟件技術(shù)有限公司4美國(guó)高特利集團(tuán)10納貝斯克食品出州）有限公司5

15、英國(guó)BOC集團(tuán)11比歐西氣體 出州）有限公司6美國(guó)禮來制藥公司一12禮來（蘇州）制藥有限公司7美國(guó)白得集團(tuán)13百得（蘇州）電動(dòng)工具有限公司8美國(guó)白特公司14蘇州百特醫(yī)療用品有限公司9日本國(guó)株式會(huì)社日立制作 聽15瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司16日立儀器（蘇州）有限公司17日立顯示器件（蘇州）有限公司18日立金屬（蘇州）電子有限公司19日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司20日立汽布部件（蘇州）有限公司21日立工程建設(shè)（蘇州）有限公司22日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司10日本住友株式會(huì)社23蘇州住友電木有限公司24住友制藥（蘇州）有限公司11美國(guó)霍尼韋爾國(guó)際集團(tuán)25霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司26德聯(lián)

16、覆銅板 出州）有限公司27凱聯(lián)航空發(fā)動(dòng)機(jī)（蘇州）有限公司12美國(guó)艾默生電氣公司28艾默生電氣 碟州）有限公司29艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù)（蘇州）研發(fā)有限公司13法國(guó)萊雅集團(tuán)30蘇州尚美國(guó)際化妝品有限公司31美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司14英國(guó)葛蘭素斯密斯克林公 司32葛蘭素史克制藥 或州）有限公司15日本久保田株式會(huì)社33久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械（蘇州）有限公司16日本丸紅株式會(huì)社17日本麒麟集團(tuán)一34獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司18德國(guó)戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán)，35安特優(yōu)發(fā)動(dòng)機(jī)工程（蘇州）有限公司19美國(guó)德爾福公司36德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司37德爾福電子（蘇州）有限公司20英國(guó)BP公司38蘇州碧辟液

17、化石油氣有限公司21荷蘭皇家飛利浦電子股份 有限公司39飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司22美國(guó)杜邦公司40杜邦光掩膜 出州）有限公司23芬蘭諾基亞電信公司41諾基亞（蘇州）電信有限公司24德國(guó)ZF集團(tuán)42米埃學(xué)傳動(dòng)技術(shù)（蘇州）有限公司25瑞士迅達(dá)控股集團(tuán)43迅達(dá)電子出州）有限公司26法國(guó)阿爾卡特集團(tuán)44阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司27荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán)145依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司28法國(guó)道達(dá)爾集團(tuán)46樂駿密封件（蘇州）有限公司29美國(guó)伊頓公司47卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司30日本三井金屬礦業(yè)株式會(huì) 社48三井銅箔（蘇州）有限公司31德國(guó)博世控股公司49博世汽布部件（蘇州）有限公

18、司32法國(guó)索迪斯聯(lián)合公司50索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司33法國(guó)歐尚集團(tuán)51蘇州歐尚超市有限公司52蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司34英國(guó)翠豐集團(tuán)53蘇州百安居裝飾建材超市有限公司35美國(guó)旭電公司54旭電（蘇州）科技有限公司36松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社55松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司37日本旭化成株式會(huì)社56旭化成電子材料（蘇州）有限公司38法國(guó)家樂福57蘇州悅家超市有限公司39日本二菱株式會(huì)社58華菱科技（蘇州）有限公司40二井物產(chǎn)株式會(huì)社59三井電子薄膜（蘇州）有限公司60蘇州三井國(guó)際物流貿(mào)易有限公司41達(dá)能集團(tuán)61達(dá)能食品（蘇州）有限公司42新日本制鐵株式會(huì)社62蘇州日鐵金屬制品有限公

19、司43挪威海德魯公司63海德魯鋁業(yè)（蘇州）有限公司44日本新日礦公司64蘇州日礦材料有限公司65蘇州日礦宇精密加工育限公司45德住巴斯夫公司166巴賽爾聚烯燒工程塑料（蘇州）有限公司46阜家殼牌集團(tuán)（荷蘭）小計(jì)46家五白強(qiáng)企業(yè)在園區(qū)注冊(cè)了 66家企業(yè)如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對(duì)本項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項(xiàng)目無法比擬優(yōu)勢(shì)。.高檔住宅小區(qū)星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州 工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、 文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。其中 最大的高檔小區(qū)有都市花園，位

20、于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的 附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南臨中央公園。都市 花園共分五期項(xiàng)目，首期一一蘭華苑，二期一一茗華苑”，三期 萱華苑”，四期一一英華苑”，五期一一銀色貴族”。項(xiàng)目總 占地44公頃，建筑面積：66萬nf,容積率：1.5。止匕外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城 市廣場(chǎng)。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū),占地119.1公頃， 座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的 金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高 級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地

21、約 59.4公頃。水巷鄰里 總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。高爾 夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推 出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨(dú)聚湖與金雞湖之間,星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。以上高檔的樓盤的每平米的均價(jià)都在 5000元以上，而且分布十 分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢(shì)。.商業(yè)中心以及其他娛樂場(chǎng)所情況：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服 務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央 CBD為中心在70平方公里 規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)

22、鄰里中心。項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密 集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī) 構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地 90.9公頃。主要道路成方格狀，與 原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè) 施。園區(qū)中的國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設(shè)計(jì)建筑面積 25萬平方米，為兩層建 筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會(huì)議設(shè)施面積1.1萬平方米。該工 程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個(gè)展廳、7000個(gè) 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會(huì)展中心前 20位，成為僅次于廣州國(guó)際 會(huì)展中心的國(guó)內(nèi)第二大會(huì)展中心。止匕外，總投資10

23、億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商 業(yè)街的“銷品茂和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場(chǎng)所產(chǎn)生的市場(chǎng)聚合效 應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央 CBD的星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu) 勢(shì)也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。第三節(jié)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析xx俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合 高科技園區(qū)，xx服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè) 園最大綜合xx設(shè)施，星海的項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè) xx俱 樂部無法比擬的。蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從 xx俱樂部的輻 射范圍看，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合 類xx房，能對(duì)

24、星海大廈xx會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州 工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158寶迪國(guó)際xx ,由香港旭陽集團(tuán)投資 組建。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈 2000平方 米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅 區(qū)二期的xx會(huì)館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項(xiàng) 目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待 確定。此項(xiàng)目據(jù)星海項(xiàng)目也只有不到 500米。從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際xx俱樂部和湖左岸xx會(huì)館會(huì)對(duì)本項(xiàng)目 產(chǎn)生一定的影響。但從項(xiàng)目的設(shè)置和上看，星海大廈項(xiàng)目設(shè)置非常豐 富，單就游泳項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸 xx會(huì)館游泳池和星

25、海 游泳館存在著一定的差距。同時(shí)，星海 xx項(xiàng)目的豐富程度和綜合程 度是另外兩家xx俱樂部難以達(dá)到的。第四節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成 為蘇州人心目中的首選。星海 xx會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定 在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū) 的交通來看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。 截至6月底，全區(qū)就業(yè) 人口達(dá)到了 10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6萬人；就業(yè)人 員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū) 就業(yè)人員中37%來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。根據(jù)對(duì)園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到20

26、00年，園區(qū)中高級(jí)管理 人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為 22%到27%,普通管理和技術(shù)人 員為15%至U 20%, 一般工人為5%到10%。從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資 公司、金融機(jī)構(gòu)等，都受過良好教育。 從價(jià)值取向和消費(fèi)方式來看， 都比較注重生活質(zhì)量和時(shí)尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場(chǎng)潛力較大。2口口3年弓I進(jìn)人才口本科以下,本科口詼?zhǔn)?口博壬第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想第一節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位星海大廈XX會(huì)館項(xiàng)目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量 XX及健美操課程為主，與國(guó)際 流行XX方式接軌，盡

27、量減少針對(duì)少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高 投資效率。項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科學(xué)以XXXXXX 俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動(dòng)方式進(jìn)行宣傳， 從俱樂部整體設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動(dòng) 感、充滿活力的時(shí)代氣息。項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會(huì)員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的高 水準(zhǔn)，是會(huì)員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。第二節(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置、項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園xx市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該 項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的

28、經(jīng)濟(jì)效 益。由于項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少， 為滿足高收入女性的需 要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本項(xiàng)目中享 受到全面的高層次服務(wù)。二、項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)本項(xiàng)目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立 xx俱樂部項(xiàng)目相 比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo) 牌，使過往行人注意。由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng) 盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng) 舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品 位為原則，運(yùn)動(dòng)xx區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的 xx圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促

29、使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和 跳躍感。整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)xx者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)xx氛圍。三、項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃依據(jù)xxxxxx俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì)蘇州市星海大廈 xx會(huì)館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì):四層建筑卸積1594平方米，使用面積1198平方米五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米功能區(qū)使用面積心肺功能訓(xùn)練區(qū)859小操房200五前臺(tái)50水吧80會(huì)籍顧問辦公室30層洗浴及更衣室385男更衣室185女更衣室200公共區(qū)域及通道80 xx操房433力量器械區(qū)255動(dòng)感單車Spinning8

30、0四運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室30美容100疲勞恢復(fù)治療室50層抻拉區(qū)50辦公區(qū)50員工更衣50貯藏室20公共區(qū)域及通道80第三節(jié)項(xiàng)目管理和營(yíng)銷體系一、項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位：作為xxxxxx 俱樂部華東地區(qū)的合作店，xxxxxx 俱樂部星海大 廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng) 做成華東地區(qū)高檔xx俱樂部的高端品牌，形成xxxx高質(zhì)量、高品質(zhì) 的xx俱樂部形象，進(jìn)一步拓展xxxx品牌在華東地區(qū)的影響力。二、項(xiàng)目管理俱樂部總經(jīng)理（1人）市場(chǎng)部銷售部健美操部（1人）營(yíng)銷策劃（1人）會(huì)籍顧問（8人）私教部財(cái)務(wù)部（1人）私人教練刖臺(tái)（8人）（3人）運(yùn)營(yíng)部立出納 會(huì)計(jì)（1人）（1人）（1

31、人）健美操教練（4人）.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（31人）.人員招聘與培訓(xùn)本項(xiàng)目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會(huì)籍顧問主管 由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原 則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部 經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。xxxx俱樂部有限公司將定期對(duì)本項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量 考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè) xx教練、會(huì)籍顧問，將定期接受 總部的培訓(xùn)。.俱樂部各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行xxxxxx俱樂部的成熟 的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，樹立良好的俱樂 部品牌。第四節(jié)銷售和推廣計(jì)劃一、預(yù)銷售預(yù)銷售階段

32、的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約 1500人的預(yù)期 會(huì)員基數(shù)，在這個(gè)時(shí)期，xx俱樂部的知名度及人們對(duì)它的興趣乃至 狂熱是至關(guān)重要的。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。二、開業(yè)活動(dòng)開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮 品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲 料。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為 xxxx俱樂部的會(huì)員。三、其他銷售戰(zhàn)略.促銷盒和會(huì)員資格試用我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表

33、 格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)會(huì)員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集 這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部， 并成為臨時(shí)會(huì)員。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服 務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨 時(shí)會(huì)員卡，他們將意識(shí)到xxxxxx俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為 正式會(huì)員加入。.企業(yè)聯(lián)絡(luò)各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場(chǎng)，這是因?yàn)槠髽I(yè)意識(shí)到了健 康的員工為企業(yè)帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公 司員工收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)xx測(cè)試、講座和其他與健康有關(guān)的活動(dòng)。由 于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提 供專門為企

34、業(yè)設(shè)計(jì)的健康課程和 xx課程以供到場(chǎng)或不到場(chǎng)的員工參 與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。.特別活動(dòng)促銷特別活動(dòng)是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成 部分。這些活動(dòng)將提高xxxx俱樂部在消費(fèi)者中的知名度，并促進(jìn)會(huì) 員推薦非會(huì)員入會(huì)，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心 合作，是俱樂部的會(huì)員能夠參加社區(qū)活動(dòng)， 有選擇性的贊助和宣傳活 動(dòng)進(jìn)一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。.內(nèi)部活動(dòng)與宣傳每個(gè)季度俱樂部會(huì)舉辦內(nèi)部活動(dòng)，例如會(huì)員聚會(huì)、節(jié)日慶祝和 周年聚會(huì)等。xxxxxx俱樂部將向所有會(huì)員及其朋友發(fā)出邀請(qǐng)，來俱 樂部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動(dòng)的舉行將得到本 地企

35、業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。.健美操表演很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動(dòng) 中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運(yùn)動(dòng)員將向觀眾免費(fèi)提 供臨時(shí)會(huì)員卡，鼓勵(lì)他們視聽課程，并成為 xxxxxx俱樂部的會(huì)員。.健康檢查xxxxxx俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。 健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí) 是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到xx運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來的益處。.會(huì)員促銷競(jìng)賽xxxxxx 俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部?jī)?nèi)部會(huì)員間 的促銷競(jìng)賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員， 鼓勵(lì)包括: 禮品、旅游以及山地車等，這

36、已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷 會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。.持續(xù)推廣和廣告隨著xx俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會(huì)員將來自現(xiàn)有會(huì)員的 介紹。此后，現(xiàn)有會(huì)員的續(xù)約將是保持會(huì)員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是 令會(huì)員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計(jì)劃，如在入會(huì)最 頻繁的時(shí)候進(jìn)行季節(jié)性促銷。xxxxxx俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。 持續(xù)的推 廣計(jì)劃將包括三個(gè)主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、 電話營(yíng)銷跟蹤）以及俱樂部?jī)?nèi)部促銷。第五節(jié)會(huì)員制體系設(shè)置一、設(shè)置原則俱樂部采取國(guó)際通行的會(huì)員制管理方法， 以吸引長(zhǎng)期固定會(huì)員為 主要目

37、的，根據(jù)對(duì)xxxxxx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費(fèi)群體 及其消費(fèi)能力購(gòu)買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會(huì)員制卡種和相應(yīng)的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過對(duì)蘇州市已開設(shè)的中高檔次 xx俱樂部具體情況進(jìn)行考察， 考慮到目前蘇州市消費(fèi)者對(duì)xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競(jìng) 爭(zhēng)狀況，對(duì)星海xx會(huì)所價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定如下：分類費(fèi)用使用范圍半年卡2600本俱樂部一年銀卡3800本市通用，全國(guó)短期兩年金卡6800全球通用蘇州市星海大廈所處地段良好，項(xiàng)目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，在價(jià)格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。第四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)項(xiàng)目投資效益估算一、年?duì)I業(yè)收入估算詳見附件二：年經(jīng)營(yíng)收入估

38、算表二、年經(jīng)營(yíng)成本估算詳見附件三：年經(jīng)營(yíng)成本估算表三、年?duì)I業(yè)收入估算詳見附件四：年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表四、現(xiàn)金流量估算以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期，10慟折現(xiàn)率，計(jì)算xxxx蘇州星海大廈項(xiàng) 目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五現(xiàn)金流量表 五、折舊與攤銷估算折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六這就與攤銷估算表。第二節(jié)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè)指標(biāo)，這種方法未考慮 資金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算 期。一.投資利潤(rùn)率319.4/1109=28.8%二.投資利稅率352.7/1109=31.8%三.靜態(tài)投資回收期投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1 +上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=3.43 年第三節(jié)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)