鹽城房地產(chǎn)蝶湖灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

1、I 市場(chǎng)研判2009年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2010年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)研判2009年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧： 年初市場(chǎng)回暖，9月起始價(jià)格大幅上揚(yáng)。 歲末市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮，恐慌性購(gòu)房出現(xiàn)，價(jià)格屢創(chuàng)新高。 投資性需求受寬松政策扶持涌現(xiàn)，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。 2009年行情具有交易量?jī)r(jià)上漲、節(jié)奏快、幅度大、投機(jī)性和投資性購(gòu)房顯著增量的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)此感受更強(qiáng)烈。 市場(chǎng)研判板塊分析：市場(chǎng)研判板塊月份價(jià)格范圍月均漲幅鹽瀆板塊09年7月40004500元/167元/10年3月55006000元/城南板塊09年7月33004000元/122元/10年3月42005100元/1、08年所受到壓抑的購(gòu)

2、房剛性需求在09年得到爆發(fā)式的釋放。2、此前開(kāi)發(fā)企業(yè)受金融危機(jī)影響，均選擇了保守戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜盤(pán)、導(dǎo)致供求關(guān)系不平衡。3、國(guó)家及地方政府推出的金融、稅費(fèi)等各項(xiàng)政策刺激了樓市。4、投資型需求的啟動(dòng)，承接了剛性需求帶來(lái)火爆行情并推波助瀾，使行情再次沖高。 09年3月起始至09年末，鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)大幅度上漲，其主要原因我司初步分析得出以下結(jié)論：鹽城房地產(chǎn)的基價(jià)水平，決定了09年市場(chǎng)的房?jī)r(jià)有充分的上升空間消費(fèi)者從眾的心理，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的一貫作風(fēng)共同推動(dòng)了09年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)。 市場(chǎng)研判整體供應(yīng)量回升，供不應(yīng)求局面有所緩解 從市場(chǎng)供求角度去分析，從2009年下半年開(kāi)發(fā)商拿地

3、的情況看，今年整體供應(yīng)量比較大。2010年樓市供不應(yīng)求的局面將逐步緩解。從我司對(duì)城南片區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)分析，大部分項(xiàng)目均選擇在2010年5月份時(shí)推盤(pán)，僅就城南片區(qū)而言，預(yù)計(jì)整體后續(xù)供應(yīng)量將超過(guò)50萬(wàn)方。市場(chǎng)研判2010年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 精和觀點(diǎn)：城市發(fā)展上升至國(guó)家戰(zhàn)略促使鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間巨大 除以上宏觀因素之外，城市建設(shè)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展前景將是2010年樓市行情持續(xù)向前發(fā)展的基礎(chǔ)。其一，沿海特大型城市的發(fā)展戰(zhàn)略，拉動(dòng)了市場(chǎng)。其二，城市建設(shè)的腳步非常快，舊城改造、新城開(kāi)發(fā)都在火熱進(jìn)行中。未來(lái)的發(fā)展空間不容忽視。 市場(chǎng)研判2010年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 精和觀點(diǎn)：2010年鹽城

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 市場(chǎng)前期調(diào)整觀望，后期整體呈樂(lè)觀上升趨勢(shì)， 2010年國(guó)家新政十一條的出臺(tái)，收緊了房產(chǎn)扶持政策，并且抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)現(xiàn)象。今年1月份以來(lái)央行已經(jīng)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，購(gòu)房者觀望情緒加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定程度的觀望調(diào)整期，市場(chǎng)價(jià)格的上幅會(huì)出現(xiàn)一定程度的減緩。但我司預(yù)測(cè)2010年整體樓市受鹽城全國(guó)沿海城市發(fā)展戰(zhàn)略的影響、剛性需求增長(zhǎng)的促使，整體呈樂(lè)觀上升的趨勢(shì)。市場(chǎng)研判精和觀點(diǎn)：項(xiàng)目的品質(zhì)和品牌將日趨成為購(gòu)房者選擇樓盤(pán)的重要因素 從09年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況分析，品質(zhì)高、品牌響的房產(chǎn)項(xiàng)目均名列前茅，如中庚的香城美地、恒盛的都市豪庭、蘇嘉的錢(qián)江方舟、聯(lián)鑫的公

5、園道一號(hào)等，憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、響亮的品牌等溢價(jià)因素使價(jià)格高于區(qū)域平均水平，且銷(xiāo)售火爆。市場(chǎng)研判2010年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 精和觀點(diǎn)：城市發(fā)展新熱點(diǎn)區(qū)域 城南板塊，作為鹽城未來(lái)5年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，將成為鹽城市新的行政、商業(yè)、文化、教育中心和新型居住區(qū)。內(nèi)港湖公園、世紀(jì)公園、鹽塘湖公園、串場(chǎng)河風(fēng)光帶以及鹽城一中的學(xué)區(qū)環(huán)境，正迅速提升著該區(qū)域的整體居住品質(zhì)。未來(lái)城南新區(qū)將成為一座生態(tài)之城、科技之城、節(jié)能之城和宜居之城 。市場(chǎng)研判區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 城南板塊-城市建設(shè)發(fā)展的中堅(jiān)力量城南新區(qū)的居住用地占總用地的32.6%，未來(lái)的城南新區(qū)將成為一個(gè)擁有70多萬(wàn)人口的新城區(qū)。 south城南新區(qū)是鹽城新一輪

6、城市建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，也是未來(lái)現(xiàn)代化鹽城的標(biāo)志區(qū)。 為了進(jìn)一步完善城市功能和滿足市民物質(zhì)文化生活需求，以及提升鹽城與國(guó)際接軌的對(duì)外形象，鹽城投資69億，著手在城南新區(qū)打造成高品質(zhì)生活區(qū)。市場(chǎng)研判南部新城示意圖政務(wù)城市南延，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮笊虅?wù)文化教育居住南部新城獨(dú)具文化魅力經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的一座未來(lái)之城鹽城新的綜合性城市中心市場(chǎng)研判政務(wù)商務(wù)5年內(nèi)形成規(guī)模，8-10年基本完成建設(shè)，成為鹽城新的行政、文化、商務(wù)中心和新型居住區(qū)。市場(chǎng)研判區(qū)域版塊價(jià)格情況 板塊項(xiàng)目建筑類(lèi)型價(jià)格（元/m2）2009年7月2010年3月城南板塊學(xué)林雅苑高層、小高層均價(jià)36004305香城美地高層、小高層4000復(fù)式4700-51

7、00天瀾灣高層未開(kāi)盤(pán)4200都市豪庭多層、小高層3700新房源3、4月出，預(yù)計(jì)5000中遠(yuǎn)世紀(jì)城小高層42004700鹽瀆板塊公園道1號(hào)小高層、高層43005700錢(qián)江方舟多層、小高層、高層4200無(wú)房源月湖花城高層、小高層、別墅高層4000高層5988西環(huán)路板塊西城.逸品小高層38005000項(xiàng)目名城建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量學(xué)林雅苑高層小高層4305 -無(wú)北起6幢高層已基本售罄 70m2 1房 2010年5、6月左右 暫無(wú) 4幢高層預(yù)計(jì)約500套房源 城南板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案70m2 1房的使用面積較低，僅有50m2，南北不通透，戶型結(jié)

8、構(gòu)較差優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判樓盤(pán)建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量中遠(yuǎn)世紀(jì)城小高層挑高戶型4400世紀(jì)嘉園47001.5無(wú) 挑高戶型，僅剩北戶；世紀(jì)嘉園剩余2套 5.2米層高，30m2 無(wú)新房源 無(wú) 優(yōu)劣勢(shì)分析挑高戶型總價(jià)在14-16萬(wàn)/套，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但剩余的北戶得房率僅70%，加之40年的產(chǎn)權(quán)（實(shí)際35年）和較高的物業(yè)費(fèi)，是目前銷(xiāo)售欠佳的主要原因市場(chǎng)研判城南板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名城建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量香城美地高層小高層復(fù)式4800-9.8折基本售罄僅剩220-250 m2復(fù)式

9、部分商鋪在售價(jià)格在13500元/m2,總價(jià)70萬(wàn)元左右 無(wú)新房源無(wú) 較高的品質(zhì)是項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)；樣板房的展示為項(xiàng)目增添優(yōu)勢(shì) 。中庚的新項(xiàng)目海德公園將于10年7、8月份開(kāi)盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判城南板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名城建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量天瀾灣高層4200(以10層價(jià)格為基準(zhǔn))不超過(guò)1.3 一次性付款9.8折在售13、14、15、16號(hào)樓，09年11月份開(kāi)盤(pán)，單身公寓僅剩北戶36m2一房，128m2三房，145m2的四房 2010年5月80-160m2 1-11號(hào)樓，其中2幢小高層，9幢高層；西部地塊以高層為主的21幢住宅，將在未來(lái)

10、兩年里推出 中央水景成為項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)13、15號(hào)樓底部的架空層設(shè)置休閑，運(yùn)動(dòng)設(shè)施，將新的泛會(huì)所理念融入項(xiàng)目。與本案的地理位置最近，未來(lái)較大的供應(yīng)量成為本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判城南板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量錢(qián)江方舟多層小高層高層年前均價(jià)6100 -無(wú) 13-15號(hào)樓已售完 ，商鋪總價(jià)不低于120萬(wàn)無(wú)房源 2010年5月 暫無(wú) 5幢高層 “優(yōu)活街”成為項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)，商鋪不僅完善社區(qū)配套，也增加項(xiàng)目的居住氛圍，建筑品質(zhì)也較高 。優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判鹽瀆板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物

11、業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量公園道1號(hào)高層小高層5700 物業(yè)1.2車(chē)位50元/月 無(wú)一期已交付，二期售罄 2010年2月推出96 m2兩房；108-132m2三房；142 m2四房 。目前僅剩大戶型3幢高層2梯3戶 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，和鹽瀆公園等外部環(huán)境增加了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判鹽瀆板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量月湖花城高層小高層別墅高層5988別墅180001.24無(wú)在售27和31號(hào)樓，均為高層，新開(kāi)32號(hào)樓為15層98m2兩房110-146m2三房 2月 102m2以

12、上三房 2幢小高層 項(xiàng)目地理位置較好，綜合型社區(qū)，建筑類(lèi)型涵蓋小高層、高層和別墅優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判鹽瀆板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型均價(jià)（元/）物業(yè)費(fèi)（元/月 ）優(yōu)惠方式銷(xiāo)售情況在售戶型新推時(shí)間新推戶型后續(xù)供應(yīng)量西城.逸品小高層5000 -無(wú)僅剩頂層 在售3幢18層的高層，130m2的三房，140 m2的四房2010年3月底5日90多m2兩房，130m2三房 5幢11層的小高層 純小高層社區(qū)，在產(chǎn)品上與本案有可比之處優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)研判西環(huán)路板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案春節(jié)后競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新推房源時(shí)間參照（供參考）學(xué)林雅苑公園道1號(hào)天瀾灣1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年都市豪庭新推80-

13、90m2兩房100-120m2三房錢(qián)江方舟海德公園西城.逸品住宅類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)在4000-5000元/m2之間物業(yè)費(fèi)在1.2-1.5元，樓層差價(jià)在100元/m22009年-2010年板塊均價(jià)上漲近1000元/m2板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品大多以高層產(chǎn)品為主，純小高層的社區(qū)不多見(jiàn)年末供應(yīng)萎縮，可售房源不多，多數(shù)樓盤(pán)09年推出的房源已基本售罄春節(jié)后將陸續(xù)有新房源上市，其中高層居多本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-天瀾灣，后續(xù)供應(yīng)量較大，接近30萬(wàn)方2010年鹽城將有一超大規(guī)模的項(xiàng)目上市-中南世紀(jì)城，由中南建設(shè)開(kāi)發(fā)，總建面積280萬(wàn)方；雖與本案不同屬一板塊，但其品牌和規(guī)模會(huì)吸引眾多消費(fèi)者，導(dǎo)致一部分本區(qū)域的客群分流出去，對(duì)本案

14、產(chǎn)生的間接威脅不容忽視區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)研判本案的市場(chǎng)地位及突破點(diǎn)分析蝶湖灣老城區(qū)新區(qū)中心但競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，如天瀾灣，學(xué)林雅苑，緊鄰本案，與本案共享同樣的外部資源。天瀾灣、學(xué)林雅苑世紀(jì)公園世紀(jì)公園的自然環(huán)境鹽城一中優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)環(huán)境，鹽城一中位于區(qū)域板塊南部，也是城市最南段的項(xiàng)目位于城市南延版圖的縱軸線上原有的資源優(yōu)勢(shì)，已然不存在了，那么就需要為項(xiàng)目尋找新的突破點(diǎn)。new市場(chǎng)研判本案的市場(chǎng)突破點(diǎn)分析同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案所處的地理位置必然會(huì)被分流掉相當(dāng)一部分客群如果采用降低價(jià)格，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目高性?xún)r(jià)比的特點(diǎn)，并不能吸引消費(fèi)者，反而給項(xiàng)目加上“廉價(jià)”、“低端”的烙印，更不利于未來(lái)價(jià)格的上揚(yáng)金地自在城的啟示-揚(yáng)長(zhǎng)避短

15、作為南京最外延的住宅項(xiàng)目，金地自在城以完善的配套、極具魅力的內(nèi)部景觀、創(chuàng)新的crossover戶型、品牌物業(yè)等眾多品質(zhì)特色，弱化了其區(qū)位劣勢(shì)；并且其相對(duì)較高的價(jià)格并沒(méi)有將消費(fèi)者置之門(mén)外。市場(chǎng)研判品質(zhì)感的建立，是支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格高走的重要保證。唯有打品質(zhì)牌，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。市場(chǎng)研判本案的市場(chǎng)突破點(diǎn)分析自身品質(zhì)建筑風(fēng)格物業(yè)服務(wù)立面質(zhì)感自然資源書(shū)香氛圍外部?jī)?yōu)勢(shì)本案突破點(diǎn)建材品質(zhì)戶型特色南部新城智能科技高端品質(zhì)的建立，是支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格高走的重要保證。唯有打品質(zhì)牌，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。對(duì)于本案而言，在內(nèi)部景觀、商業(yè)配套表現(xiàn)一般的情況下；項(xiàng)目的高品質(zhì)必然要體現(xiàn)在產(chǎn)品特色上:建筑風(fēng)格Art-Deco外立面

16、品質(zhì)和工藝技術(shù) （石材干掛工藝）優(yōu)質(zhì)戶型，（精裝修）國(guó)際級(jí)的物業(yè)服務(wù)智能化科技安保系統(tǒng)建筑質(zhì)量和產(chǎn)品材質(zhì)II 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定位 客群描述 項(xiàng)目形象演繹市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅？項(xiàng)目SOWT分析區(qū)域是全市最具發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Φ陌鍓K;位于新區(qū)與老城區(qū)連接的交通主干道西環(huán)路旁,交通便利;位于高教園區(qū)旁,學(xué)校眾多,營(yíng)造了良好的學(xué)習(xí)氛圍;項(xiàng)目正好位于新區(qū)向南發(fā)展的軌跡線上,有可炒作價(jià)值;項(xiàng)目Art-Deco建筑風(fēng)格，乃鹽城 純小高層住宅的首創(chuàng)市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅？項(xiàng)目SOWT分析市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅!？項(xiàng)目位于新區(qū)最南端,和新區(qū)中心和城南新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)有一定距離

17、,會(huì)缺少購(gòu)買(mǎi)氛圍;項(xiàng)目所在新區(qū)南部,在市民心目中還是有著偏遠(yuǎn)的概念,區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng),需引導(dǎo);項(xiàng)目規(guī)模比較小,不能在內(nèi)部配套,景觀等方面勝人一籌; 4. 周邊配套尚不完善, 無(wú)大型工業(yè)區(qū)的就業(yè)人員支持剛性購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目SOWT分析市場(chǎng)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)正在越來(lái)越走向成熟, 客戶對(duì)于樓盤(pán)的品質(zhì)要求越來(lái)越高, 對(duì)于包裝后的品質(zhì)樓盤(pán),相信市場(chǎng)認(rèn)可度會(huì)有所提升,而價(jià)格提升也成為可能;2. 城市向南發(fā)展,沿著城市發(fā)展的軌跡,隨著時(shí)間的推移,市民對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感將越來(lái)越強(qiáng)烈,區(qū)域人氣更旺盛,樓盤(pán)隨勢(shì)銷(xiāo)售,順利銷(xiāo)售各期機(jī)會(huì)很大優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅!？!項(xiàng)目SOWT分析市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅! 1. 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)眾多,購(gòu)房客群

18、基數(shù)不足,對(duì)后期銷(xiāo)售造成一定威脅首套房貸利率上漲至8.5折，抑制了部分購(gòu)買(mǎi)欲望；同時(shí)新政國(guó)十一條的部分條款對(duì)開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)舉措產(chǎn)生負(fù)面影響項(xiàng)目SOWT分析市場(chǎng)定位總 結(jié)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅區(qū)域發(fā)展?jié)摿?交通主干道旁;高等學(xué)校園區(qū);城市發(fā)展主線;獨(dú)特建筑風(fēng)格.缺少成片置業(yè)氛圍;區(qū)域認(rèn)同感差;項(xiàng)目規(guī)模小;周邊配套不完善;缺乏剛性需求人群.市場(chǎng)成熟,品質(zhì)樓盤(pán)有機(jī)會(huì);2. 城市發(fā)展,區(qū)域發(fā)展有機(jī)會(huì);3. 區(qū)域發(fā)展,價(jià)格提升有機(jī)會(huì).產(chǎn)品同質(zhì)化,概念要差異;客群不足;房產(chǎn)新政抑制購(gòu)房欲望.市場(chǎng)定位為了找到差異化的項(xiàng)目定位，我們需要回顧區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)：我們要找到異于“教育、景觀、環(huán)境、規(guī)模、區(qū)位”這些簡(jiǎn)單的

19、賣(mài)點(diǎn)，而確定項(xiàng)目獨(dú)特的主題。賣(mài)點(diǎn)共同點(diǎn)代表項(xiàng)目教育一中附近樓盤(pán)學(xué)林雅苑清華學(xué)仕園地理位置緊鄰鹽都區(qū)政府月湖花園規(guī)模大規(guī)模天瀾灣景觀貫穿南北的超大水景廣場(chǎng)天瀾灣環(huán)境自然環(huán)境、鹽瀆公園公園道1號(hào)高品質(zhì)品牌地產(chǎn)商或優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)恒榮世家中庚香城美地市場(chǎng)定位建筑風(fēng)格Art-Deco外立面品質(zhì)和工藝技術(shù)優(yōu)質(zhì)戶型，(精裝修)國(guó)際級(jí)的物業(yè)服務(wù)智能化科技安保系統(tǒng)建筑質(zhì)量和產(chǎn)品材質(zhì)內(nèi)部景觀細(xì)而精，善用小品、并完善內(nèi)部配套書(shū)香氛圍，學(xué)區(qū)環(huán)境公園相伴，生態(tài)自然當(dāng)外部的資源優(yōu)勢(shì)，無(wú)法支撐項(xiàng)目的價(jià)值時(shí)，只有從產(chǎn)品自身的角度來(lái)挖掘新賣(mài)點(diǎn)才是項(xiàng)目突破競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重重圍剿的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉在項(xiàng)目?jī)r(jià)值凝煉后，給我們最深印象就

20、是一個(gè)詞匯Art-DecoArt-Deco是裝飾藝術(shù)設(shè)計(jì)，Decoration Art的縮寫(xiě)Art-Deco首先在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生了重大的影響Art-Deco被視為優(yōu)雅、功能性與現(xiàn)代性并重的藝術(shù)風(fēng)格。 市場(chǎng)定位任何建筑除了外在的形式，更需要深刻的文化內(nèi)涵來(lái)支撐其高昂的價(jià)值A(chǔ)rt-Deco建筑風(fēng)格，做為本案最與眾不同之處，也是項(xiàng)目最大的價(jià)值點(diǎn)。 在工業(yè)建筑、藝術(shù)追求、生活內(nèi)涵上都有其獨(dú)特的氣質(zhì)與見(jiàn)解因此，以Art-Deco作為切入點(diǎn)，挖掘深刻的哲學(xué)、藝術(shù)內(nèi)涵，亦也是支撐本案品質(zhì)感的重要文化背景Art-Deco -項(xiàng)目的靈魂所在市場(chǎng)定位公元1928年，紐約克萊斯勒大樓建成；公元1929年，德國(guó)Ar

21、t-Deco風(fēng)格拉西博物館建成；公元1931年， Art-Deco風(fēng)格代表102層紐約帝國(guó)大廈建成；公元1932年，上海和平飯店、上海大廈等建成；公元1997年，世界第三、上海第一的上海金茂大廈建成；公元2010年，鹽城首創(chuàng)純Art-Deco奢雅建筑蝶湖灣 Art-Deco建筑風(fēng)格藝術(shù)，將復(fù)古主義與現(xiàn)代主義完美結(jié)合，強(qiáng)調(diào)幾何線條、對(duì)稱(chēng)、干凈、強(qiáng)烈的視覺(jué)感及韻律感。自1925年誕生之日起，便以全球的影響力，始終影響著人類(lèi)的建筑領(lǐng)域，無(wú)以取代。 工業(yè)建筑市場(chǎng)定位藝術(shù)追求Art-Deco裝飾藝術(shù)設(shè)計(jì)也影響到視覺(jué)藝術(shù)領(lǐng)域如：時(shí)裝設(shè)計(jì)、繪畫(huà)、圖形設(shè)計(jì)和電影藝術(shù)。其特征是強(qiáng)烈的欣賞性，造型上有一定幅度的夸

22、張變形，并呈圖案化趨向，色彩上多重視平面空間的對(duì)比關(guān)系，與強(qiáng)調(diào)三維空間的透視、光影的性質(zhì)相左。 市場(chǎng)定位生活態(tài)度&文化內(nèi)涵Art-Deco 以其摩登的造型深受女性親睞，吸煙裝是最典型的代表。不僅在于服飾上的新穎造型，更重要的是女性在擺脫長(zhǎng)裙束縛后，與男性一樣穿上褲裝，體現(xiàn)一種女性思想的解放，與女權(quán)地位的提高。 Art-Deco的生活態(tài)度是提倡人本主義精神，追求自由，擺脫禁錮。市場(chǎng)定位Art-Deco的精神涵蓋了多個(gè)層面，賦予我們對(duì)美、對(duì)自由、對(duì)高尚事物的追求；而隨著時(shí)代的變遷，我們也為Art-Deco創(chuàng)造一個(gè)新的形象 -奢雅真正的奢雅，是低調(diào)的華麗，是精心雕琢的細(xì)節(jié)，是用時(shí)間和智慧提取的精粹，

23、一種雅致的生活態(tài)度。真正的奢雅，從不張揚(yáng)地大聲宣布“我很貴”，因?yàn)?，它們的存在本身已?jīng)耀眼到讓人無(wú)法忽視，也不敢怠慢。“昂貴”顯然不能完整的詮釋奢雅的涵義。用于物質(zhì)的炫耀上，是舊奢華主義；而注意其技術(shù)含量和生活品質(zhì)，才是我們的新奢華生活范本。奢雅在摒棄奢華的基礎(chǔ)上，更注重精神層次的提升，更注重自我的關(guān)注與發(fā)省。雅致的人善于自我思考以不斷突破生活，尋求一種另類(lèi)的生活方式，區(qū)別于物質(zhì)堆砌的享樂(lè)主義。“奢雅”的定義根據(jù)項(xiàng)目的氣質(zhì)特征，我們給出項(xiàng)目市場(chǎng)定位 Art-Deco奢雅生活范本市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位客群描述高學(xué)歷高收入高品味他們也許不是大眾人群，但他們具有自己的顯著特征：懂得欣賞奢Art-Deco的

24、人們，是生活的藝術(shù)家，我們稱(chēng)之為 奢雅主義的實(shí)踐者市場(chǎng)定位奢雅主義的實(shí)踐者他們是代表精神生活、物質(zhì)生活層次高度提升的一群人，他們的工作、生活圍繞著鹽城這個(gè)大環(huán)境而展開(kāi)，而思想層面上，已經(jīng)更多、更廣泛的與國(guó)際社會(huì)接軌，與現(xiàn)代的、科學(xué)的、時(shí)尚的生活方式同步。他們的生活形態(tài)生活：豐富，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鱾€(gè)人的愛(ài)好知識(shí)：尊重知識(shí)、學(xué)以致用創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣；重視子女教育交友：樂(lè)于結(jié)交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費(fèi)：“品”“味”的結(jié)合（品牌與實(shí)際感受），有一定的精神需要產(chǎn)生的消費(fèi)娛樂(lè)：健康的方式，如健身、旅游市場(chǎng)定位洞察“奢雅主義的實(shí)踐者”需求完全的藝術(shù)空間,為自我服務(wù)與建筑有精神上的交流,

25、體會(huì)文化生活價(jià)格表象，只考慮居住的舒適度他們認(rèn)為品味生活是人生真諦他們?cè)谑聵I(yè)上頗有成就他們受過(guò)良好的教育他們不在乎他們崇尚他們需要市場(chǎng)定位特征描述：一群6070年代出生的人，以30-45歲中青年為主 呈年輕化趨勢(shì)有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，有投資眼光，對(duì)好房有強(qiáng)烈需求為子女學(xué)習(xí)尋求更好的環(huán)境需要換房或二次購(gòu)置更舒適、環(huán)境更好的住房為父母購(gòu)置住房人群描述：中端客戶：金領(lǐng)階層，時(shí)尚office女性，有尚佳的收入，注重生活的藝術(shù)，品味生活者；腦力勞動(dòng)者，擁有一定的職業(yè)權(quán)利，處于事業(yè)的上升階段； 客群分類(lèi)描述奢雅主義的實(shí)踐者女性篇市場(chǎng)定位特征描述：年齡在35歲-45歲之間有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看重新區(qū)良好的環(huán)境

26、，社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)原來(lái)居住在鹽都，對(duì)此區(qū)域有喜好為子女購(gòu)置物業(yè)需要換房或二次購(gòu)置更舒適的住房人群描述：高端客戶：以企業(yè)中高級(jí)管理、技術(shù)人員為主延展到政府公務(wù)員高知群體文化產(chǎn)業(yè)者私營(yíng)業(yè)主。奢雅主義的實(shí)踐者男性篇市場(chǎng)定位跟標(biāo)語(yǔ)：Art-Deco奢雅生活范本推廣語(yǔ)：用Art-Deco雕刻一座城市的奢雅案名：蝶湖灣推廣形象定位市場(chǎng)定位元素與喻意：赭色 logo與本案的外立面色澤統(tǒng)一，營(yíng)造出一種品牌式的規(guī)范，體現(xiàn) 出Art-Deco明亮色調(diào)的特點(diǎn)金色 漸變的金色提升項(xiàng)目的品質(zhì)，與赭色搭配，給人經(jīng)典的氣質(zhì)感線條 細(xì)線條勾出建筑的外形，體現(xiàn)Art-Deco建筑風(fēng)格蝴蝶 蝴蝶的形狀契合了案名，與直線條，產(chǎn)生出曲直

27、變化的空間美感市場(chǎng)定位項(xiàng)目logo紐約帝國(guó)大廈克萊斯勒大廈上海和平飯店上海金茂大廈一座城市的地標(biāo)直射出這座城市的品位與文化底蘊(yùn)翻閱了巴黎、紐約、上海這些城市曾經(jīng)的流金歲月戲劇性地發(fā)現(xiàn)，唯有一種建筑風(fēng)格成為城市不變的風(fēng)景營(yíng)造著大都會(huì)里永不落幕的生活記憶蝶湖灣，演繹Art-Deco經(jīng)典建筑精髓以?xún)?yōu)雅、摩登、尊貴的姿態(tài)雕刻一座城市的奢雅用ART-DECO雕刻一座城市的奢雅形象篇傳承經(jīng)典的Art-Deco裝飾空間 于質(zhì)感中洗禮奢雅Art-Deco的空間裝飾藝術(shù)講究線腳的豐富細(xì)膩，形體變化的韻律在凹凸、轉(zhuǎn)折、高低錯(cuò)落的變化中，增強(qiáng)了空間的層次感、動(dòng)感和光影感讓居所閃爍著裝飾藝術(shù)的復(fù)古印記如同從具有百年歷

28、史的機(jī)械美學(xué)沉淀中破繭而出戶型空間篇精致優(yōu)尚的Art-Deco生活態(tài)度， 于時(shí)光中感觸奢雅Art-Deco侵襲建筑設(shè)計(jì)和裝飾藝術(shù)的基礎(chǔ)上其摩登主義情節(jié)也深深地影響著生活各處領(lǐng)域雕刻、服裝、珠寶與圖案設(shè)計(jì)、汽車(chē)追求藝術(shù)感的同時(shí)體現(xiàn)細(xì)膩Art-Deco不僅是一種建筑風(fēng)格更是一種將藝術(shù)融于生活的精致態(tài)度生活態(tài)度篇CEO的藝術(shù)情節(jié)，Office Lady的裝飾情愫Art-Deco表達(dá)了高端階層一直在追求的高貴感CEO沉醉于它精琢的線條感與藝術(shù)性的建筑立面Office Lady迷戀于它明亮的色調(diào)與典雅的氣質(zhì)優(yōu)尚人士獨(dú)有的藝術(shù)情節(jié)與裝飾情愫在蝶湖灣，悵然釋?xiě)袮rt-Deco代表了一種欣欣向榮的高尚圈層力量

29、客群篇金牌物業(yè)管理，中國(guó)第一管家蝶湖灣配以知名金牌物業(yè)尊崇身份的高貴禮遇，不彰自顯豐富的標(biāo)桿住宅管理經(jīng)驗(yàn)“以人為本”的物管文化，注重每一處細(xì)節(jié)為蝶湖灣業(yè)主營(yíng)造安全、私密、舒適的居住體驗(yàn)形象篇戶型空間篇生活態(tài)度篇客群篇物業(yè)篇III 營(yíng)銷(xiāo)策略 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)及走勢(shì) 價(jià)格策略及策略目標(biāo) 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售手段 銷(xiāo)售策略及銷(xiāo)售執(zhí)行 推廣策略及sp活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目自身特性及市場(chǎng)環(huán)境分析，我們選取與本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目學(xué)林雅苑、中遠(yuǎn)世紀(jì)城、香城美地、天瀾灣、錢(qián)江方舟，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。 營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目因素學(xué)林雅苑中遠(yuǎn)世紀(jì)城香城美地天瀾灣錢(qián)江方舟價(jià)格4305

30、4700480042006100區(qū)位9997989995交通狀況1009910010098社區(qū)規(guī)模100991009896總體規(guī)劃102102101100100居住環(huán)境1009910010099戶型設(shè)計(jì)102103100101101建筑外觀103103100101101配套設(shè)施100991009996調(diào)整比例1.00751.001250.998750.99750.9825修正后價(jià)格43374712479441905993營(yíng)銷(xiāo)策略市場(chǎng)加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表項(xiàng)目學(xué)林雅苑中遠(yuǎn)世紀(jì)城香城美地天瀾灣錢(qián)江方舟修正價(jià)（元/）43374712479441905993權(quán)重30515491修正值130123671

31、9205360本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/）4369 通過(guò)以上的市場(chǎng)比較分析，我們得出一個(gè)符合現(xiàn)階段本項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)應(yīng)該在4369元/，加之類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都已有實(shí)體呈現(xiàn)，而本案在價(jià)格公示時(shí)，實(shí)體尚未成形，10年國(guó)家房產(chǎn)新政調(diào)控直接影響后續(xù)房市發(fā)展，未來(lái)預(yù)測(cè)將有小幅下調(diào)，兩者相加預(yù)計(jì)有5的向下微調(diào)，價(jià)格在4151元/。加之外立面采用石材干掛工藝，每平方成本加60元，即未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)合理價(jià)應(yīng)在4211元/。營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略09年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度上揚(yáng)鹽城具有一定的特殊時(shí)期及條件影響10年國(guó)家收緊了房地產(chǎn)扶持政策大力抑制投資投機(jī)現(xiàn)象預(yù)測(cè)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域價(jià)格不會(huì)持續(xù)09年的漲幅水平隨著市場(chǎng)的正常發(fā)展、區(qū)域及

32、項(xiàng)目的日趨成熟，三線城市市場(chǎng)的正常年漲幅水平在1015左右本案后期如在項(xiàng)目形象包裝、銷(xiāo)售工程展示、售樓處展示、營(yíng)銷(xiāo)措施等溢價(jià)因素方面力度加大，上漲幅度有望突破市場(chǎng)正常水平。由于10年國(guó)家政策的出臺(tái)會(huì)造成短期的觀望，因此預(yù)計(jì)非不可抗因素外，10年市場(chǎng)價(jià)格年上漲幅度在10左右本案價(jià)格策略及策略目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略試探市場(chǎng)接受度快速回籠資金讓客戶感受到項(xiàng)目潛力給客戶緊迫感小幅提價(jià)穩(wěn)步調(diào)整總 體 定 價(jià) 原 則價(jià)格策略策略目標(biāo)增加銷(xiāo)售速度平開(kāi)高走 建議在蓄水期時(shí)僅公布價(jià)格范圍，進(jìn)行客戶價(jià)格試水，測(cè)試目標(biāo)客戶心理價(jià)位，開(kāi)盤(pán)前一周公布最后調(diào)整價(jià)格，以保證開(kāi)盤(pán)的順利。 后期通過(guò)溢價(jià)因素的不斷顯現(xiàn)、加推房源的位置趨好

33、性、逐步調(diào)整價(jià)格，以造成客戶緊迫感，讓客戶感受到項(xiàng)目升值潛力，并最終達(dá)到領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大化利潤(rùn)。營(yíng)銷(xiāo)策略建議 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)思路：1、先期塑造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤(pán)形象，倡導(dǎo)高品味圈層生活；2、充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，利用溢價(jià)因素，拉升價(jià)格空間，領(lǐng)先于市場(chǎng)平均價(jià)格；溢價(jià)因素包括：售樓處形象、接待服務(wù)水平、銷(xiāo)售人員素質(zhì)、樣板示范展示3、利用合理的推盤(pán)節(jié)奏，適度規(guī)模、多頻次，造成房源緊俏現(xiàn)象；營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目入市時(shí)間及條件：條件一條件二條件三條件五條件四銷(xiāo)售道具全部到位具備完整的售樓處銷(xiāo)售隊(duì)伍組建完成樣板間包裝完成現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)包裝完成入市條件形象條件基本條件設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)雙接待處售樓處蓄水時(shí)間充

34、足，2月以上人員細(xì)致培訓(xùn)，競(jìng)爭(zhēng)上崗充分展示項(xiàng)目的形象充分塑造項(xiàng)目的形象給客戶信心，促進(jìn)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)策略入市時(shí)間建議：1、從整體南部新區(qū)項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間來(lái)看，大多數(shù)項(xiàng)目都會(huì)在5月份左右推出新房源，供應(yīng)量較集中，對(duì)于項(xiàng)目自身而言，開(kāi)盤(pán)如果要達(dá)到預(yù)期的轟動(dòng)效果，支撐預(yù)期的區(qū)域領(lǐng)先價(jià)格，必須充分展示項(xiàng)目的形象，給予客戶足夠信心。根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)判，如果達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)包裝完成、樣板間包裝完成，基本要到10年9月左右。 2、對(duì)于鹽城而言，一般正常的銷(xiāo)售旺季有兩次，分別為4月6月和9月10月，春秋季銷(xiāo)售淡季為78月（夏季）、11月來(lái)年3月（冬季），一般開(kāi)盤(pán)時(shí)間不宜這兩個(gè)時(shí)間段。營(yíng)銷(xiāo)策略結(jié)合以上兩點(diǎn)，我司對(duì)于入市

35、時(shí)間做出以下建議： 開(kāi)盤(pán)條件：除基本條件完全滿足外，市中心品牌體驗(yàn)館，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)高檔售樓中心啟用，部分現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)、樣板間包裝完成。預(yù)測(cè)狀況：依靠前期形象鋪墊，能很好地增加客戶信心。開(kāi)盤(pán)價(jià)格平走，當(dāng)日完成預(yù)期開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量的60。營(yíng)銷(xiāo)策略方案：2010年3月形象入市，2010年6月開(kāi)盤(pán)案例分享-世紀(jì)星城高檔售樓中心啟用、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)包裝為開(kāi)盤(pán)增色人文氣質(zhì)的圍擋大氣磅礴的涌金泉廣場(chǎng)售樓處外部包裝營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-世紀(jì)星城VIP客戶洽談區(qū)項(xiàng)目精神展示重資打造的沙盤(pán)精致的室內(nèi)噴泉華麗的旋轉(zhuǎn)樓梯營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-世紀(jì)星城開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，售樓處人氣火爆營(yíng)銷(xiāo)策略世紀(jì)星城，是我司在山西代理的高端項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)前期售樓處的重

36、點(diǎn)包裝，以及國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的示范形象，作為當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)樓盤(pán)的標(biāo)桿，開(kāi)盤(pán)即收到各界領(lǐng)導(dǎo)和消費(fèi)者的關(guān)注。案例分享-世紀(jì)星城營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-萬(wàn)科品牌體驗(yàn)館萬(wàn)科品牌體驗(yàn)，展示了品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)于細(xì)節(jié)的考究營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-萬(wàn)科品牌體驗(yàn)館不具備通用設(shè)計(jì)功能和具備通用功能的2種把手展示 營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略人性化的部品設(shè)計(jì)，適合不同人群使用案例分享-萬(wàn)科品牌體驗(yàn)館案例分享-金地名京金地名京，金地集團(tuán)在南京的第一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)時(shí)以其精致的景觀示范區(qū)打動(dòng)了眾多消費(fèi)者。營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-金地名京景觀樣板示范區(qū)吸引眾多業(yè)主到場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-金地名京景觀示范區(qū)內(nèi)主題園林相互輝映 營(yíng)銷(xiāo)策略案例分享-金地名京超過(guò)200年樹(shù)齡的老楓

37、楊金地花重金從安徽引入的170年金陵第一桂 營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目整體銷(xiāo)售周期預(yù)判： 項(xiàng)目總建筑面積約69788.7平方米，含4組小高層、一棟公寓及商業(yè)，其中住宅建筑面積48146平方米，公寓建筑面積7584.4平方米，商業(yè)建筑面積13038.3平方米。根據(jù)10年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)，10年的市場(chǎng)去化水平將略低于09年市場(chǎng)去化水平，預(yù)計(jì)本案整體需要18個(gè)月銷(xiāo)售周期，分三期推出，并有數(shù)次加推。營(yíng)銷(xiāo)策略2.項(xiàng)目整體推盤(pán)策略 首推低總價(jià)房源，控制總價(jià)，營(yíng)造熱銷(xiāo)氣氛。 結(jié)合首批熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，加推位置較好房源，抬升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 位置最好的房源（樓王）后推，結(jié)合日趨成熟的項(xiàng)目狀況，拉升項(xiàng)目均價(jià)，逐漸領(lǐng)先區(qū)域價(jià)格水平。 商業(yè)部分結(jié)

38、合實(shí)際銷(xiāo)售情況，在整體房源銷(xiāo)售達(dá)到70入市。營(yíng)銷(xiāo)策略3.項(xiàng)目整體推盤(pán)節(jié)奏：5#小戶型公寓+4#住宅加推3#樓2棟房源（提升價(jià)格）1#樓+商業(yè)（提升價(jià)格） 3月 5月 6月 8月 9月 11年3月 9月階段劃分3#樓2棟房源+2#樓（提升價(jià)格）開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)盤(pán)條件：除基本條件完全滿足外，市中心品牌體驗(yàn)館，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)高檔售樓中心啟用，部分現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)、樣板間包裝完成。預(yù)測(cè)狀況：依靠前期形象鋪墊，能很好地增加客戶信心。開(kāi)盤(pán)價(jià)格平走，當(dāng)日完成預(yù)期開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量的60。5#小戶型公寓+4#住宅加推3#樓2棟房源（提升價(jià)格）1#樓+商業(yè)（提升價(jià)格） 3月 5月 6月 8月 9月 11年3月 9月階段劃分3#樓2棟

39、房源+2#樓（提升價(jià)格）開(kāi)盤(pán)價(jià)格走勢(shì)4200元入市，首批房源去化100套后，即形式加推，每平米上漲50元/平米9月二批房源開(kāi)盤(pán)，價(jià)格上漲100元/平米，去化100套后，價(jià)格上浮50元/平米三批房源開(kāi)盤(pán)，價(jià)格上漲150元/平米，去化50套后，價(jià)格上漲50元/平米推廣策略需配合工程、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)制定。開(kāi)盤(pán)3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月樣板間裝飾完畢銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)+人員培訓(xùn)開(kāi)盤(pán)加推+價(jià)格提升銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)蓄水期開(kāi)盤(pán)期熱銷(xiāo)加推期2010年蝶湖灣工程、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)售樓處開(kāi)放工程節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售分期營(yíng)銷(xiāo)策略推廣策略對(duì)Art Deco風(fēng)格詮釋、對(duì)概念不斷深化引發(fā)鹽城人民對(duì)Art Deco式生活的向往先

40、樹(shù)形象，造懸念，引起市場(chǎng)關(guān)注再用活動(dòng)、展示，詮釋Art Deco的概念公示價(jià)格，開(kāi)盤(pán)引爆， Art Deco優(yōu)雅上市樣板間公開(kāi)，再次造勢(shì)， Art Deco式生活呈現(xiàn)關(guān)鍵詞：傳承、時(shí)尚、尊貴、優(yōu)雅營(yíng)銷(xiāo)策略推廣分期產(chǎn)品訴求分解精神訴求分解階段廣告主韙語(yǔ)階段關(guān)鍵詞形象入市期首個(gè)Art Deco風(fēng)格建筑前景城市建筑開(kāi)拓者讓鹽城重新想象傳承高度概念演繹期建筑規(guī)劃 Art Deco 概念高雅藝術(shù)高雅精神領(lǐng)域見(jiàn)證Art Deco的奢雅時(shí)尚奢雅開(kāi)盤(pán)期高性?xún)r(jià)比尊貴產(chǎn)品尊貴氣質(zhì)高性?xún)r(jià)比奢雅大家奢雅但不奢華用Art Deco雕刻一座城市的奢雅尊貴性?xún)r(jià)比熱銷(xiāo)加推期多樣產(chǎn)品升值物業(yè)樣板生活呈現(xiàn)精神享受品質(zhì)生活傳承建筑

41、經(jīng)典，演繹優(yōu)雅生活高雅整體推廣主題分解匯總（2010年）：營(yíng)銷(xiāo)策略3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月樣板間裝飾完畢讓鹽城重新想象奢雅但不奢華傳承建筑經(jīng)典，演繹優(yōu)雅生活線上訴求形象入市期開(kāi)盤(pán)期熱銷(xiāo)加推期推廣渠道推廣分期2010年推廣節(jié)奏：概念演繹期見(jiàn)證Art Deco的奢雅售樓處開(kāi)放開(kāi)盤(pán)工地圍擋、大牌；品牌體驗(yàn)館開(kāi)放SP活動(dòng)：Art Deco珠寶家俱展、 Art Deco世界經(jīng)典建筑鑒賞會(huì)軟文、大牌、網(wǎng)絡(luò)；SP活動(dòng)：紅酒品鑒會(huì)+開(kāi)盤(pán)儀式， 冠名鹽城新銳畫(huà)家作品展用Art Deco雕刻一座城市的奢雅大牌、房展會(huì)、DMSP活動(dòng)：Art Deco樣板間開(kāi)放、實(shí)景攝影展，

42、Art Deco裝飾品與海報(bào)展大牌、DMSP活動(dòng)：雞尾酒會(huì)+新年答謝會(huì)營(yíng)銷(xiāo)策略推廣渠道策略：Art Deco風(fēng)格特色（廣告畫(huà)面、產(chǎn)品）+活動(dòng)（生活方式演繹）活動(dòng)分類(lèi)：SP活動(dòng)：Art Deco風(fēng)格藝術(shù)性很強(qiáng)，特色活動(dòng)針對(duì)小眾，演繹高雅品質(zhì)和優(yōu)雅生活氣質(zhì)。公關(guān)活動(dòng)：如舉行大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、冠名鹽城新銳畫(huà)家展，樹(shù)市場(chǎng)公信力、影響力。營(yíng)銷(xiāo)策略讓鹽城重新想象務(wù)實(shí)地訴求產(chǎn)品力，是Art Deco風(fēng)格住宅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的首要做法。純粹的表達(dá)是無(wú)形的感染。 第一階段主線階段推廣重點(diǎn)：品牌體驗(yàn)館開(kāi)放Art Deco風(fēng)格藝術(shù)品鑒賞營(yíng)銷(xiāo)策略考究的產(chǎn)品立面，純正Art Deco風(fēng)格，無(wú)處不在Art Deco風(fēng)格，無(wú)聲的廣告。

43、 從營(yíng)銷(xiāo)的角度，在客戶看的見(jiàn)、摸得著的地方，做到極致的相像。如：門(mén)口鋪裝、地面拼花，售樓部立柱、吊頂?shù)取?售樓處建議營(yíng)銷(xiāo)策略Art Deco珠寶家俱展SP活動(dòng)Art Deco風(fēng)格不只代表建筑，更多代表的是尊貴品位、時(shí)尚態(tài)度、經(jīng)典調(diào)性、奢華氛圍 。品牌體驗(yàn)館內(nèi)著名藝術(shù)品收藏家講解Art Deco風(fēng)格、珠寶、家俱展示銀行大客戶、當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)高管營(yíng)銷(xiāo)策略SP活動(dòng)從帝國(guó)大廈、克萊斯勒大樓到上海金茂大廈、和平飯店，Art-Deco以獨(dú)特的韻律感、摩登的曲線、高貴的氣質(zhì)，表達(dá)奢雅品質(zhì)，通過(guò)活動(dòng)讓客戶認(rèn)同尊貴感。品牌體驗(yàn)館內(nèi)著名建筑設(shè)計(jì)師講解Art Deco風(fēng)格建筑起源和經(jīng)典建筑銀行大客戶、當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)高管、意向客

44、戶Art Deco世界經(jīng)典建筑鑒賞會(huì)營(yíng)銷(xiāo)策略用Art Deco雕刻一座城市的奢雅用高雅的紅酒會(huì)、新銳畫(huà)家作品展等活動(dòng)，詮釋Art Deco概念中的“優(yōu)雅、時(shí)尚“的生活品味。 第二階段主線階段推廣重點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)儀式冠名鹽城新銳畫(huà)家作品展?fàn)I銷(xiāo)策略紅酒品鑒會(huì)+開(kāi)盤(pán)儀式公關(guān)活動(dòng)五星級(jí)酒店紅酒冷餐會(huì)、高雅音樂(lè)伴奏、領(lǐng)導(dǎo)講話宣布開(kāi)盤(pán)房管局領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)高管、購(gòu)房客戶營(yíng)銷(xiāo)策略冠名鹽城新銳畫(huà)家作品展公關(guān)活動(dòng)美術(shù)館畫(huà)展、優(yōu)秀作品在品牌館展示紅酒冷餐會(huì)、高雅音樂(lè)伴奏、領(lǐng)導(dǎo)講話宣布開(kāi)盤(pán)與江蘇省或鹽城市美術(shù)家協(xié)會(huì)聯(lián)辦與美術(shù)家協(xié)會(huì)聯(lián)辦活動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目的公信力與藝術(shù)性，新銳美術(shù)家的作品可以很好詮釋Art Deco概念中的“時(shí)尚“的

45、氣質(zhì)。營(yíng)銷(xiāo)策略傳承建筑經(jīng)典演繹優(yōu)雅生活樣板間開(kāi)放、實(shí)景展示，把活動(dòng)和樣板間裝飾緊密結(jié)合起來(lái)，演繹Art Deco的優(yōu)雅生活方式。 第三階段主線階段推廣重點(diǎn)：Art Deco樣板間開(kāi)放、實(shí)景攝影展Art Deco裝飾品與海報(bào)展雞尾酒會(huì)+新年答謝會(huì)營(yíng)銷(xiāo)策略奢雅Art Deco攝影展Extravagant ART-DECO Exhibition 邀請(qǐng)著名攝影師、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)模特在樣板房實(shí)景攝影照片在售樓處內(nèi)展示與Art Deco風(fēng)格藝術(shù)品共同放在藝術(shù)展示區(qū)之后編制成攝影集發(fā)布，與活動(dòng)一起發(fā)放給高檔客戶SP活動(dòng)Art Deco樣板間開(kāi)放、實(shí)景攝影展?fàn)I銷(xiāo)策略SP活動(dòng)Art Deco裝飾品與海報(bào)展在售樓處與樣

46、板間里布置Art Deco風(fēng)格裝飾品與海報(bào)，公開(kāi)展示到售樓處看房的客戶都可以欣賞到展品用Art Deco裝飾品與海報(bào)渲染項(xiàng)目的藝術(shù)氣質(zhì)，無(wú)形中又制造一件樣板間參觀事件。營(yíng)銷(xiāo)策略聚集老業(yè)主活動(dòng)維系業(yè)主關(guān)系，形成良好口碑傳播，用酒會(huì)形式提升項(xiàng)目形象。雞尾酒會(huì)+新年答謝會(huì)高檔會(huì)所內(nèi)利用站立式雞尾酒會(huì)的高貴調(diào)性，傳達(dá)項(xiàng)目的高端氣質(zhì)及所倡導(dǎo)的優(yōu)雅生活場(chǎng)景。老業(yè)主、意向大客戶公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略高檔的品質(zhì)感受，從客戶看到項(xiàng)目開(kāi)始，到離開(kāi)過(guò)程結(jié)束，內(nèi)心牽掛銷(xiāo)售執(zhí)行之客戶體驗(yàn)策略接待程序創(chuàng)造價(jià)值指引客戶泊車(chē)迎接客戶進(jìn)門(mén)項(xiàng)目整體介紹客戶開(kāi)車(chē)離開(kāi)敬送客戶出門(mén)要外在熱情優(yōu)雅，內(nèi)在氣質(zhì)逼人，流程井然有序，環(huán)節(jié)無(wú)懈可擊。營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售執(zhí)行之客戶體驗(yàn)策略接待流程 - 主要接待人員外場(chǎng)保安：門(mén)童：置業(yè)顧問(wèn)：1人/班次行動(dòng)范圍人員工作職責(zé)售樓