街坊公共綠地地下空間開發(fā)地塊預(yù)申請答疑紀要

1、答疑紀要地塊名稱：閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā)地塊地塊公告號：2015YS002ZB01問題解答：第一部分：關(guān)于土地方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局問題一：該地塊是否接受聯(lián)合預(yù)申請？有無人數(shù)限制？對聯(lián)合申請人是否有其他要求？解答：本地塊接受聯(lián)合預(yù)申請，無人數(shù)限制。具體要求為：“中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加本次預(yù)申請活動。可以獨立預(yù)申請，也可以聯(lián)合預(yù)申請。聯(lián)合預(yù)申請的，聯(lián)合各方均需符合上述條件?！眴栴}二：地下部分是否需補地價？如需要，地價系數(shù)多少？

2、解答：此次地塊出讓文件內(nèi)已明確的地下經(jīng)營性建筑面積已包含在出讓總價內(nèi)，后續(xù)經(jīng)方案審定后增加的地下經(jīng)營性建筑面積應(yīng)按照上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定相關(guān)要求補繳土地價款。問題三：預(yù)出讓結(jié)束后預(yù)計多長時間正式掛牌？預(yù)計何時摘牌？解答：正式掛牌出讓的時間安排將在預(yù)申請結(jié)果公告中予以發(fā)布，敬請關(guān)注。問題四：該地塊是否還有其他建設(shè)要求？解答：具體建設(shè)要求詳見附件上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓地塊出讓條件及建設(shè)要求匯總。第二部分：關(guān)于儲備方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)土地發(fā)展中心問題一：目前地塊內(nèi)有無地上，地下建/構(gòu)筑物，有無地下管線/電纜？解答：目前地塊內(nèi)已無地上、地下建/構(gòu)筑物，原地塊內(nèi)使用

3、的地下管線/電纜已廢除。問題二：交地時是否是凈地？解答：凈地交地。第三部分：關(guān)于規(guī)劃方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局問題一:33-02西南角天星大廈已突破規(guī)劃道路紅線，何時拆除？解答：天星大廈規(guī)劃保留。問題二：天后宮戲臺，慎余里，文化展示館等能否提供建設(shè)方案，建設(shè)標準？解答：以預(yù)申請須知第三條第二款第五項第二目的規(guī)定實施。問題三：天潼路下有地鐵穿過，南北地塊仍需在地下兩層連通？解答：應(yīng)按規(guī)劃要求地下空間預(yù)留接口，確保相鄰地塊地下連通，具體以審定方案為準。問題四：預(yù)申請須知中所提及的各地塊的停車面積是否為最小配建值？解答：預(yù)申請須知中所提及的各地塊的停車面積不是最小配建值，停車

4、面積應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，以最終審定的方案為準。問題五：地下層層數(shù)可否根據(jù)實際設(shè)計調(diào)整？解答：地下層層數(shù)可根據(jù)實際設(shè)計調(diào)整，以最終審定的方案為準。問題六：46-02地塊建筑東北角靠近天潼路一側(cè)，建議部分底層架空（寬度約20m），是指北向還是東向20m寬？解答：要求部分底層架空，底層架空的形式和規(guī)模結(jié)合方案設(shè)計，以最終審定的方案為準。問題七：周邊與本項目對接的連通口是否已明確具體位置和數(shù)量？解答：周邊與本項目對接的連通口的具體位置和數(shù)量結(jié)合方案確定，以最終審定的方案為準。問題九：各地塊有無建筑密度要求？解答：建筑密度結(jié)合方案確定，以最終審定的方案為準。問題十、33-02地塊和46-02地塊內(nèi)容積率是否

5、可以適當平衡？解答：33-02地塊和46-02地塊內(nèi)容積率不可以平衡。問題十一、46-02地塊200米地標建筑是否一定要做足200米？可否低于200米？比如150米或者180米？解答：46-02地塊標志性建筑規(guī)劃限高200米，以最終審定的方案為準。問題十二：文件內(nèi)無慎余里復(fù)建總圖及單體圖紙，有無退距及其他要求？解答：結(jié)合綠地方案進行設(shè)計并通過論證，以最終審定的方案為準。問題十三：該地塊住宅部分中小套型要求是什么？解答：本地塊中住宅部分中，中小套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積不小于65%。第四部分：關(guān)于綠化方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)綠化和市容管理局問題一：44-01地塊和46-01地塊公

6、共綠地代建標準是多少？是否可以有償代建按成本價由政府回購？解答：以預(yù)申請須知第三條第二款第五項第二目的規(guī)定實施。問題二：除44-01及46-01地塊的公廁要求外，其他地塊是否不予考慮？所要求配置的公廁能否合并考慮？KT、PT站能否放地下？解答：除44-01及46-01地塊規(guī)劃要求設(shè)置公廁外，其他地塊應(yīng)根據(jù)其功能設(shè)置內(nèi)部公共衛(wèi)生間。所要求配置的公廁不予合并考慮。KT、PT站均應(yīng)設(shè)置在地上。第五部分：關(guān)于軌道交通方面的問題解答答疑人及單位：上海市申通地鐵公司問題一：地面和地下建筑是否可以進入軌道邊界50m范圍內(nèi)？解答：地面和地下建筑可以進入軌道邊界50m范圍內(nèi)，具體以方案審批階段軌道交通主管部門的

7、意見為準。第六部分：關(guān)于民防方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)民防辦公室問題一：應(yīng)急避難場所能否和地庫設(shè)計合并，此面積是否包含在地上單體所配建的人防面積以內(nèi)？解答：應(yīng)急避難場所與應(yīng)配建的民防是兩個概念，不能與地庫設(shè)計合并；應(yīng)急避難場所的面積也不包含在地上單體所配建的人防面積以內(nèi)。第七部分：關(guān)于建設(shè)方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)建設(shè)和交通委員會問題一：通信局置于地上還是地下？解答：通信局應(yīng)置于地上。問題二:44-01地塊變電站是否地下設(shè)置？變電站的位置是否可以根據(jù)方案進行調(diào)整？解答：44-01地塊變電站須地下設(shè)置，變電站應(yīng)設(shè)置在44-01地塊東北角，具體位置以最終審定的方案為準。問題三：有無

8、非機動車停車指標相關(guān)要求？解答：非機動車停車指標應(yīng)按照上海市建設(shè)工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標準(DGJ08-7-2014)相關(guān)規(guī)定設(shè)置。問題四：44-01地塊和46-01地塊地下分別設(shè)置290個和240個社會公共停車位，該公共停車位產(chǎn)權(quán)歸屬是誰？解答：該公共停車位產(chǎn)權(quán)歸屬受讓人所有，不得銷售并對社會開放，應(yīng)按社會公共停車的行業(yè)管理要求運營使用。第八部分：關(guān)于文化方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)文化局問題一：文件內(nèi)無復(fù)建天后宮戲臺大小，總圖及單體圖紙，有無退距及其他要求？解答：結(jié)合綠地方案進行設(shè)計并通過論證，以最終審定的方案為準。問題二：慎余里及天后宮的位置是否為固定，可否調(diào)整位置？解答：

9、結(jié)合綠地方案進行設(shè)計并通過論證，以最終審定的方案為準。問題三：44-01地塊和46-01地塊中復(fù)建天后宮戲臺及6800平慎余里的形態(tài)和位置有何要求？可否根據(jù)需要調(diào)整位置布局？復(fù)建天后宮戲臺及6800平慎余里產(chǎn)權(quán)歸屬是誰？如何經(jīng)營管理？解答：以預(yù)申請須知第三條第二款第五項第二目的規(guī)定實施。第九部分：關(guān)于運營管理方面的問題解答答疑人及單位：閘北區(qū)商務(wù)委員會問題一：除33-02地塊外，其他地塊商業(yè)除按地塊整體銷售外，能否按層或按單體整體銷售？解答：除33-02地塊外，其他地塊商業(yè)整體持有。問題二：33-02地塊內(nèi)商業(yè)最小銷售單元是多少？解答：不低于100平方米。問題三：46-02地塊持有比例是多少，

10、對持有商業(yè)還是辦公是否有要求？是否可以不設(shè)持有，但辦公按整層或整棟銷售？若設(shè)置持有，銷售部分辦公最小分割單元是多少？解答：出讓地塊內(nèi)商辦物業(yè)持有比例不低于商辦物業(yè)總量的40%，46-02街坊地塊200米標志建筑的辦公可售部分須整層銷售，其余辦公物業(yè)最小銷售單位原則上不低于500平方米，商業(yè)物業(yè)整體持有。問題四：46-02地塊地上及地下商業(yè)是否可以分割銷售？若分割銷售，最小分割單元是多少？解答：46-02地塊地上及地下商業(yè)整體持有。問題五：46-02地塊需設(shè)置持有比例，最小銷售單元；33-02/44-01/46-01需設(shè)置最小銷售單元；以上的比例及單元面積由哪方制定？具體數(shù)值多少？解答：出讓地塊

11、內(nèi)商辦物業(yè)持有比例不低于商辦物業(yè)總量的40%，自項目經(jīng)規(guī)劃土地綜合驗收通過之日起持有年限不少于5年，且須統(tǒng)一運營管理。46-02街坊地塊200米標志建筑的辦公可售部分須整層銷售，其余辦公物業(yè)最小銷售單位原則上不低于500平方米，商業(yè)物業(yè)整體持有；44-01街坊地塊、46-01街坊地塊公共綠地地下空間開發(fā)的商業(yè)物業(yè)整體持有；33-02地塊商業(yè)辦公均可銷售，其中商業(yè)部分最小銷售單元不低于100平方米。問題六：44-01地塊和46-01地塊地下商業(yè)合計4萬方，是否可以多做或少做？多做的話是否需要補地價？少做的話最少必須做多少？該部分地下商業(yè)是否有持有要求，若銷售的話最小分割單元是多少？解答：44-0

12、1地塊和46-01地塊地下商業(yè)合計約為4萬方，最終的規(guī)模以最終審定的方案為準。此次地塊出讓文件內(nèi)已明確的地下經(jīng)營性建筑面積已包含在出讓總價內(nèi)，后續(xù)經(jīng)方案審定后增加的地下經(jīng)營性建筑面積應(yīng)按照上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定相關(guān)要求補繳土地價款。該部分地下商業(yè)整體持有。附件:上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓地塊出讓條件及建設(shè)要求匯總地塊名稱閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地卜空間開發(fā)地塊土地用途辦公、商業(yè)、住宅、所處園區(qū)或產(chǎn)業(yè)區(qū)塊/四全范圍東全山西北路四全范圍南至北蘇州路及規(guī)劃三泰路四全范圍四至浙江北路及福建北路四至范圍北至天潼路及3

13、3-01地塊總面積（平方米）107852.1出讓面積（平方米）65692.4（33-02街坊地塊14845.1平方米；46-02街坊地塊10067.8平方米；44-01街坊地塊地下空間面積26443.3平方米；46-01街坊地塊地下空間14336.2平方米）地上容積率33-02街坊地塊5.5;46-02街坊地塊10地卜容積率/地上建筑面積182326.05平方米地下建筑面積139000平方米建筑總面積321326.05平方米建筑限高33-02街坊地塊不超過100米，46-02街坊地塊不超過80米，（標志性建筑200米）綜合用地各用途比例33-02街坊地塊：辦公不大于50%,商業(yè)不小于20%,住

14、宅不大于30%;46-02街坊地塊：辦公不大于80%,商業(yè)不小于20%o建筑囿寬、建筑層局、建筑退界、建筑間距及日照滿足控制性詳細規(guī)劃及附加圖則的規(guī)劃控制要求，符合上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定相關(guān)要求及其它相關(guān)規(guī)范要求。建筑密度、綠地率、集中綠地率結(jié)合方柔確7E控規(guī)中明確的公共空33-02街坊地塊內(nèi)應(yīng)配置小小于1500平方米綠化，地塊北側(cè)需設(shè)置間配置、建設(shè)及管理要求*不小于10米的公共通道。出入口設(shè)置按控制性詳細規(guī)劃及附加圖則要求控制，具體位置以最終審定的方案為準。社會公共停車位及配建停車位建設(shè)要求44-01地塊地卜空間開發(fā)應(yīng)設(shè)置290個社會公共停車位，46-01地塊地下空間開發(fā)應(yīng)設(shè)置240個社

15、會公共停車位；另出讓地塊應(yīng)按上海市建設(shè)工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標準(DGJ08-7-2014)設(shè)置配套停車位。停車位可在出讓地塊范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡，涉及住宅的配套停車位應(yīng)在自身地塊內(nèi)設(shè)置。地塊開發(fā)建設(shè)中建議設(shè)計安置地面架空層停車位以緩解該區(qū)域的停車困難。地面標高/退紅線距離/退基地邊界距離/退藍線距離/退綠線距離/建筑體量/建筑色彩及材質(zhì)與功能相匹配，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，滿足控制性詳細規(guī)劃所規(guī)定的規(guī)劃控制要求，具體以最終審定的方案為準。建設(shè)項目如擬采用玻璃幕墻的，應(yīng)當符合上海市建筑玻璃帚墻管理辦法相關(guān)要求，報送建設(shè)工程設(shè)計方案應(yīng)明確玻璃幕墻的型式，并予以注明。建筑形式景觀界面地區(qū)風貌地卜室聯(lián)通

16、要求33-02街坊地下空1W留與32-02街坊、46-01街坊連通的接口；46-02街坊通過步行連通道與48街坊連接；44-01街坊地下空間與43街坊、32-02地塊、46-01地塊相連通。裝配式建筑管理要求裝配式建筑面積的比例為：100%,建筑單體預(yù)制裝配率不低于30%,應(yīng)按以下規(guī)定建設(shè)及管理：公共建筑高度100米以上采用鋼結(jié)構(gòu)。建筑節(jié)能管理要求公共建筑按公共建筑綠色設(shè)計標注DG/TJ08-2143-2014，住宅按住宅建筑綠色設(shè)計標注DGJ08-2139-2014標注執(zhí)行。其他配建市政設(shè)施/其他配建公共設(shè)施/豎向設(shè)計要求/住宅套數(shù)下限33-02街坊地塊163套住宅中小套型比例中小套型（90

17、平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的65%,計15921.37平方米以上。準入產(chǎn)業(yè)類型/境外投資者資質(zhì)要求/土地產(chǎn)出率/銷售產(chǎn)出率（力兀/畝）/稅收產(chǎn)出率（萬元/畝）/就業(yè)人數(shù)（個/白力兀產(chǎn)值）/產(chǎn)值能耗（噸標準煤/力兀）/產(chǎn)值水耗（立方米/萬元）/信息基礎(chǔ)設(shè)施（信息通信）服務(wù)能力/環(huán)保要求按上海市水污染防治行動計劃，該地塊已納入上海市海綿城市試點區(qū)域，開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)落實相關(guān)建設(shè)要求。同時，建設(shè)過程中須落實上海巾清潔空氣行動計劃的管埋要求。項目須按閘北區(qū)蘇河灣地區(qū)彳氐碳開發(fā)建設(shè)實施意見及蘇河灣地區(qū)低碳開發(fā)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則的要求，落實低碳開發(fā)建設(shè)措施。競得人須通過環(huán)評審批后方可進

18、行建設(shè)。是否有占樹名木或古樹后續(xù)資源否是否有不可移動文物否機場要求/臨時供水要求/臨時供電要求/正式供水要求/正式供電要求/正式供氣要求/供水方面/同意雨水力卸山西北路力800,北蘇州路。600,福建北路力600、頂管。2400,規(guī)劃三泰路。800,天潼路。1800頂管污水方卸天潼路41000水利（防汛）方面不得擅自改動蘇州河防汛墻附現(xiàn)狀管線綜合圖*上海市土地交易市場：我辦已完成對規(guī)土、投資、產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、建設(shè)、房管、綠化市容、交通港口、水務(wù)、文管、消防、民防、衛(wèi)生防疫等相關(guān)部門的征詢，對其回復(fù)意見均予確認?，F(xiàn)將該地塊的其他出讓條件及建設(shè)要求匯總?cè)缦拢?、規(guī)劃建筑面積：地上總建筑面積182326

19、.05平方米淇中33-02街坊地塊81648.05平方米、46-02街坊地塊100678平方米。地下建筑面積139000平方米，33-02街坊地塊地下建筑面積29000平方米，其中非住宅配套停車庫面積20000平方米，住宅配套停車庫面積9000平方米；46-02街坊地塊地下建筑面積26000平方米，其中非住宅配套停車庫面積19000平方米，商業(yè)面積7000平方米；44-01街坊公共綠地地下空間開發(fā)建筑面積50000平方米，其中非住宅配套停車庫面積20000平方米，商業(yè)面積30000平方米；46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā)建筑面積34000平方米，其中非住宅停車庫面積24000平方米，商業(yè)面積

20、10000平方米。以最終審定的方案為準。2、33-02、46-02街坊地塊建設(shè)配套綠地率按上海市綠化條例第十五條相關(guān)標準執(zhí)行。建設(shè)項目配套綠化面積總量不得減少，可以在33-02、46-02地塊內(nèi)統(tǒng)籌考慮，最終以綠化部門審定的方案為準。根據(jù)上海市綠化條例第17條和滬府辦發(fā)201439號文件要求，出讓地塊內(nèi)公共服務(wù)建筑屋頂均應(yīng)實施屋頂綠化，原則上屋頂綠化實施面積應(yīng)大于公共服務(wù)建筑占地面積的30%以上。以最終審定的方案為準。3、根據(jù)中華人民共和國人民防空法第22條、上海巾民防空條例第36條、上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法第9條規(guī)定，該項目新建民用建筑，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定結(jié)合修建民防工程，民防工程

21、可在出讓地塊范圍內(nèi)統(tǒng)籌設(shè)置，最終以審定的方案為準。4、33-02街坊地塊全裝修住宅面積應(yīng)占總住宅建筑面積（不包含保障性住房）的80%以上；保障性住房無全裝修要求。保障性住房不低于住宅建筑總面積的5%,須成套設(shè)置，按關(guān)于本市保障性住房配建實施意見的通知（滬府辦發(fā)201261號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，配建保障性住房用作公共租賃住房，無償移交給政府。按照“居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準”，配套建設(shè)滿足居民基本條件的公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)規(guī)劃要求配置的以及地塊應(yīng)配置的公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)完成后的運營是用應(yīng)按照閘府發(fā)201418號文有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)滬建交聯(lián)2011405號規(guī)定，住宅項目征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。新建住宅市

22、政配套，根據(jù)市房管局、市財政局關(guān)于本市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收和使用操作口徑的通知滬房管規(guī)范財20122號文件實施。應(yīng)按照關(guān)于實施上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的若干意見滬府發(fā)（2004）38號的要求執(zhí)行。即：1）物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%;物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。2）業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。配置的物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。5、天橋及場地設(shè)計要求：46-02街坊地塊內(nèi)建筑與西側(cè)46-01街坊地塊內(nèi)人行步道端口相連接；地塊內(nèi)東北角區(qū)域（天潼路山西北路交叉口）宜建筑

23、底層局部架空，架空部分與公共綠地進行整體設(shè)計。44-01街坊地塊內(nèi)設(shè)置二層人行步道，應(yīng)與地塊北側(cè)跨天潼路、東側(cè)跨福建北路市政天橋相連接；人行步道朝向蘇州河端部應(yīng)結(jié)合碼頭重點設(shè)計。46-01街坊地塊內(nèi)設(shè)置二層人行步道，應(yīng)與地塊西側(cè)跨福建北路市政天橋相連接；東側(cè)步道端口與46-02地塊內(nèi)建筑相連接。6、根據(jù)規(guī)劃要求地塊間的地下空間須進行連通，穿越城市道路的連通道應(yīng)由競得人實施建設(shè)，建成后作為地下公共通道使用，競得人承擔維修養(yǎng)護義務(wù)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)無償移交區(qū)政府或其指定部門。7、出讓地塊內(nèi)按規(guī)劃設(shè)置的社會公共停車位建成后產(chǎn)權(quán)歸屬競得人所有，不得銷售并對社會開放，應(yīng)按社會公共停車的行業(yè)管理要求運營使用。8、44-01街坊地塊內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)置地下110（35）KV變電站一座，根據(jù)“上海市人民防空骨干工程布局規(guī)劃”設(shè)置街道指揮所一座，由競得人實施建設(shè)，建成后分別無償移交電力部門及區(qū)人防部門。46-02地塊內(nèi)須結(jié)建500平方米通信局房，由競得人實施土建，建成后無償移交給區(qū)政府