（營銷模式）春城夕陽紅老年公寓策劃方案

1、.PAGE ：.；春城夕陽紅老年公寓謀劃方案徐淑明云南天匯房地產(chǎn)開發(fā)摘要：春城夕陽紅老年公寓是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環(huán)境。讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。我公司投資興建的符合老年人生活居住需求，設備完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上程度。我們參照國外一些先進的老年人效力管理設備，設計出的老年公寓，為昆明的老齡產(chǎn)業(yè)提供了一個嶄新的人文環(huán)境。老年人在晚年最需求的，不僅僅是物質上的享用，更多的是精神上的需求。老年公寓的建筑設計，充分滿足了老年人以上幾方面的需求。完美的建筑設計，使“三代同堂 成為生活現(xiàn)實，老人既有本人獨

2、立富余的生活空間，又能享用天倫之樂；中心內的文化文娛中心，為老年人的晚年文化生活發(fā)明了更加優(yōu)越的條件，視聽效果極佳。五彩繽紛的社區(qū)藝廊為老有所學、老有所樂提供了豐富多彩的文化舞臺。目 錄第一章 工程背景1、1 公司簡介1、2 工程背景第二章 工程根本情況2、1 工程概略2、2 社會經(jīng)濟概略第三章 規(guī)劃總那么與功能分區(qū)3、1 工程規(guī)劃3、2 功能分區(qū)第四章 根本思緒及建筑類型4、1 規(guī)劃根本思緒4、2 建筑類型規(guī)劃第五章 工程經(jīng)濟效益分析第六章 營銷方式分析6、1 特征營銷方式6、2 促銷方式第七章 特征管理效力第八章 小結第一章 工程背景1、1 公司簡介云南天匯房地產(chǎn)開發(fā)是一家投資開發(fā)房地產(chǎn)與

3、運營管理的公司。公司注冊資本1000萬元人民幣。1、2 工程背景人類已步入了老齡社會，老年人的養(yǎng)老問題是一個社會問題，目前曾經(jīng)引起了世界上許多國家的注重。隨著社會經(jīng)濟的開展，人們的生活程度在不斷提高，人的壽命也相對延伸，人類社會正逐漸向老齡化方向開展。就全國而言，上海、北京、天津、廣州等一些興隆城市老年公寓開發(fā)較早，很多城市尚處于啟動階段，而在我省商業(yè)性的老年公寓開發(fā)目前還沒有一家。不少有識之士以為，假設政府出臺一些相應的優(yōu)惠政策，鼓勵老年住宅市場的開發(fā)，一定會吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資。本公司對春城夕陽紅老年公寓的整體規(guī)劃設計，是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的

4、一個嶄新的人文環(huán)境，讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。為順應新世紀老年人生活和學習的需求，本公司采用了國際先進的公寓配套設備和機構，興建一座現(xiàn)代化的國際老年公寓。這是云南省首家社會公益事業(yè)規(guī)模較大的一個老年公寓工程。老年公寓占地面積500畝、綠化面積50%、建筑面積20多萬平方米。老年公寓設計采用國際最先進的輕龍骨建筑構造、引進目前最先進的醫(yī)療設備及各項附屬設備擬建立成為老年福利基地。目前，昆明市600多萬常住人口中，60歲以上的老年人口已達68多萬人，已成為超凡的老齡化城市。近幾年來，各級政府及社會各界人士為我市的老齡產(chǎn)業(yè)做了大量卓有效果的任務。但由于老齡人口增長過快，處理老年人老有所為、老

5、有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂，曾經(jīng)成為亟待處理的社會問題。目前，昆明市已有的老年公寓含托老所、敬老院20多家，但從管理方式上看，大多數(shù)老年公寓只是托老所的性質，給老年人的生活空間很小，生活面也很窄，不能滿足當代老年人的生活需求。真正夠上規(guī)模，上檔次的老年公寓沒有。老人們?yōu)檎也坏椒Q心的養(yǎng)老場所而驕傲。我公司正是基于社會開展需求和城市老齡化情況，擬投資興建符合老年人生活居住需求設備完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上程度。我們參照國外一些先進的老年人效力管理設備，設計出了老年公寓，為我市老齡產(chǎn)業(yè)提供一個嶄新的人文環(huán)境。第二章 工程根本情況2、1 工程概略老年公寓占地面積約50

6、0畝，總建筑面積20多萬平方米，容積率0.6，建筑密度20%，綠化率50%。擬設：夕陽紅老年中心園藝開發(fā)中心 夕陽紅賓館 旅游效力公司2、2 社會經(jīng)濟概略興建老年公寓這種綜合性、多功能的經(jīng)濟實體，有利于在猛烈的市場競爭中互補，使房地產(chǎn)業(yè)向集團化、多元化經(jīng)濟實體方面轉產(chǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更具生命力。這類既有社會效益，又有經(jīng)濟效益的新型老年公寓投資工程，生活環(huán)境檔次高，收費規(guī)范適中，有條件在競爭中占領市場，是我們公司積極地探求和追求的開展目的。第三章 規(guī)劃總那么3、1 工程規(guī)劃老年公寓下設辦公管理中心；公寓效力中心；康體文體文娛中心；商業(yè)開發(fā)運轉中心、福利醫(yī)療保健中心、文化宣傳教育中心；老年活動中心；室

7、內體育場館；老年康復社區(qū)；其他配套工程等。； 3、2 功能分區(qū)辦公管理中心：老年公寓的中心管理機構，起著統(tǒng)領全局的重要作用。擔任管理老年公寓市場經(jīng)濟調查、招商引資及一切業(yè)務等。 商業(yè)開發(fā)運轉中心：包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)步行街開發(fā)、老年效力用品市場開辟等。 康體文娛中心：包括門球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。 福利醫(yī)療保健中心：包括療養(yǎng)院、醫(yī)院等。 文化教育宣傳中心：包括老年大學、文化宣傳廳等。老年康復社區(qū)：包括九個老年社區(qū)，社區(qū)采取不同的建筑風格，提供應有不同社會需求的老年人居住。第四章 根本思緒及建筑類型4、1 規(guī)劃根本思緒老年公寓包括

8、可出賣型公寓、管理型公寓和國際交流型公寓，公寓建成后可包容諸多不同社會位置的老人。公寓集理療康復、養(yǎng)老、療養(yǎng)、學習文娛、商工貿及民政福利企業(yè)為一體，全方位效力于老年人。公寓的任務人員以精明能干為根本要求，控制在入住老人的20%左右。4、2 建筑類型規(guī)劃1創(chuàng)建商業(yè)步行街引進銀行、保險公司2園藝養(yǎng)殖中心3福利醫(yī)療保健中心包括：醫(yī)院、療養(yǎng)中心4休閑會所5文娛中心包括：戶外健身運動設備、門球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。6夕陽紅俱樂部7重點幼兒園、小學8管理設備包括：公寓大門及各功能區(qū)相應的管理用房。9公共設備供變電設備、供水設備、停車場、指路

9、牌和警示牌等。10老年康復社區(qū)采取不同的建筑風格，提供應不同社會需求的老年人居住。老年公寓總建筑面積14萬多平方米。其中可出賣型公寓42000多平方米；其他為管理型公寓和國際交流型公寓。公寓建成后可包容4500多位老人，管理人員和任務人員控制在1000人左右。11產(chǎn)權式酒店公寓12旅游效力中心第五章 工程經(jīng)濟效益分析在商業(yè)街設立直營店：據(jù)有關統(tǒng)計闡明，我國每年老年人用品需求量為4億元人民幣，可見老年人用品市場宏大。中心直營店將以零售、零售、直銷等方式專售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商業(yè)區(qū)中綠化做成商標圖案，綠化與廣告結合，產(chǎn)生綠色收益。隨市場經(jīng)濟不斷更新?lián)Q代，不婚不育者

10、逐漸增多。這部分人群大多事業(yè)有成，因無子女，晚年生活無人照料。因此可設置療養(yǎng)中心，引進知名醫(yī)院，處理老年人的后顧之憂。在商業(yè)步行街的中心位置引進銀行，銀行除擁有本人的業(yè)務外，可代辦管理中心的相關業(yè)務，使中心的資金更平安有效的運轉。建立人才資源庫，商業(yè)區(qū)所需人員由管理中心一致保送。中心與市內各高校達成協(xié)議，商業(yè)區(qū)基層人員為各高校的實習人員，一方面可對商家收取中介費用，另一方面在實際中搜索管理中心的高級管理人才的后備力量。管理中心設有辦公樓、商業(yè)區(qū)及各種文化設備，其中大部分對中心的老年人免費開放，表達“格守孝道，仁德誠信的理念。同時，老年人可自主選擇能否參與到社區(qū)的老年中心中，使其成為管理中心的部

11、分人力資源。例如本著重在參與的原那么，老年人在俱樂部創(chuàng)作出的優(yōu)秀字畫、盆景作品捐贈給中心，中心將把這部分作品用于各個辦公室環(huán)境的布置，或集中做展覽運用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心對外開設各種輔導班，聘請老年教師，用這種輔導班的方式，中心可獲取總收益的60%。管理中心加重人事感情投資，文娛中心、餐廳、體育場館設備等都為有償效力，運營中獲取收益。設置文化展現(xiàn)廳，在文化教育宣傳中心建造多功能文化展現(xiàn)大廳，大廳包含多個分廳，如會議、拍賣、影院、發(fā)明思想演示廳等。其中，最主要的是老年公寓的沙盤全景鳥瞰圖。各分廳分別用于展現(xiàn)老年人日常生活中創(chuàng)作的手工藝作品，如字畫、盆景、書法作品等，老人可

12、根據(jù)本身條件允許本人養(yǎng)護或拜托給中心專業(yè)人員管理；分廳還將展現(xiàn)具有云南各少數(shù)民族地域風土人情的工藝品，做到旅游業(yè)與公益事業(yè)相輔相成。閑暇之際，多個分廳可用于出租以給中心帶來收益。第六章 營銷方式分6、1 特征營銷方式1、“民族特征營銷方式云南為少數(shù)民族聚居地，在昆明居住生活的許多老年人家鄉(xiāng)都在遙遠山區(qū)，這一部分老人畢生夙愿便是可以葉落歸根。然而由于遙遠山區(qū)的經(jīng)濟、飲食、衛(wèi)生、交通等條件與老年人的身體條件不能相順應，所以這一想法大多時候未能實現(xiàn)。為此，公司將開發(fā)出一部分具備少數(shù)民族建筑風格與現(xiàn)代化設備的出賣型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，構成一個小型的民族村落。在滿足老年人居住要求的同時也

13、做出了區(qū)別與其他省分，具有昆明特征的老年公寓雛形。此類公寓應有很好的銷售市場。2、“終身監(jiān)護制營銷方式管理中心可與保險公司達成協(xié)議，為業(yè)主實施“終身監(jiān)護制。中心與保險公司達成協(xié)議后，規(guī)劃出部分房屋提供應滿足條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時中心開場對其進養(yǎng)護義務，去逝時中心接納全部遺產(chǎn)，并成為保單收益者。根據(jù)保單額度與首付多少差別入住不同面積，不同檔次公寓。此種銷售方式資金回收周期較長，對住戶的社會位置、經(jīng)濟實力要求極高，因此只對到達要求的老年人開放，可占入住老年人的1%-3%。3、“購銷裝一站式營銷方式公司下屬的物業(yè)管理銀

14、行運轉購銷裝一站式營銷方式，方便業(yè)主的同時也使利益最大化。物業(yè)管理銀行是市場經(jīng)濟下產(chǎn)生的一種新型綜合性效力公司，其內容可包括：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、中介效力、私人理財、咨詢效力等。物業(yè)管理銀行為新興行業(yè)，成立后對內部及周邊社區(qū)做一致的規(guī)劃管理，是市場開展的必然趨勢。物業(yè)管理銀行內部設銷售部門、二手房收買部門、裝飾裝潢部門，構成購-銷-裝一站式效力。這種新型運營方式的物管公司，即為業(yè)主省錢、省心，又提高了本身的運轉效率。4、“特征效力，以舊換新營銷方式為滿足一些購房款缺乏的老人入住的愿望，公司將特別推出在業(yè)內獨創(chuàng)的“棄舊換新的全新效力方式。這項效力的主要內容是：在老年公寓購房的老年人，可先交納保

15、證金后將現(xiàn)有的舊房交給公司的下屬銷售公司，經(jīng)過價錢評價后并由業(yè)主確認。此時，購房人便可與銷售公司簽署，同時再簽署新房的購房合同。手續(xù)齊全后，銷售公司便可將此舊房上市買賣，舊房房款用以沖抵客戶購買新房的房款。這種購房方式可以在很大程度上減輕老年人為購新房而帶來的付款壓力，免去相應的風險，實現(xiàn)讓老年人放心、省心、安心的輕松喬遷目的。如暫未售出的房，公司可將此房收買。5、房屋管家營銷方式房屋管家新型運作方式, 即業(yè)主將本人空余的房屋委托給物管公司對外出租，由物管公司直接納取承租方的租金。不論此房屋出租與否，物管公司都要定期向產(chǎn)權人支付租金，同時物管公司收取相應傭金。房屋管家的優(yōu)勢首先在于簡便，只需將

16、房子委托給物管公司，無論出租與否，業(yè)主都可以在委托期內定期收取收益，輕松簡便；物管公司可以為業(yè)主提供最穩(wěn)定的收益，合同期內的租金支付不受外界影響。昆明因四季如春而出名于世，因此許多省外人為躲寒避暑專門來昆購房，這部分人的特點是消費才干強、居住時間短。所以這一部分人士不在昆居住的時間里，物管公司可與業(yè)主簽定房屋代管合同，對其房屋一致代管出租，按照合同商定定期對租住戶收取租金轉交給業(yè)主。對業(yè)主及租住戶雙向收取不同程度的效力管理費用。期間財務流動手續(xù)由引進銀行代辦，加強了資金的平安管理，無形中銀行起著聲譽擔保功能。6、“產(chǎn)權式酒店公寓營銷方式“產(chǎn)權式酒店公寓是一種與以往單純的買房居住或買房投資截然不

17、同的新型房地產(chǎn)投資方式，這種投資方式可以讓投資者在“居住和“投資之間自在選擇。產(chǎn)權式酒店作為產(chǎn)權式地產(chǎn)工程與商業(yè)性酒店的結合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新運營方式。從硬件設備、裝修規(guī)范、運營角度分析，產(chǎn)權式酒店本身物理價值的構成遠遠高于普通商品房。投資產(chǎn)權式酒店公寓，業(yè)主每年穩(wěn)獲購房款10%的高額報答，擁有星級酒店70年的產(chǎn)權，10年包租，同時還有產(chǎn)權增值、免費入住和VIP貴賓待遇等多種報答方式。時權銷售：可分5年或10年時權銷售，按照旅游地產(chǎn)的市場規(guī)那么，購買5年時權業(yè)主每年得到本金8.5%的報答；購買10年時權，業(yè)主每年得到本金9.8%的報答。有關資料統(tǒng)計，銀行存款超越10萬元

18、的昆明住戶已遠遠超越20萬戶。購買酒店時權的本金為1萬元左右，極其適宜有本金、有觀念、有經(jīng)濟自主權人群的理財投資方式。客戶購買時權后還可獲得每年10天的免費居住權，其他時間酒店代為管理。7、靈敏的營銷方式對于一些不想購房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交納一定的房屋租金及管理費用。管理中心為其提供優(yōu)質的管理效力。國際交流型公寓引進一些愿在昆明居住的國際老年朋友。使我們的公寓成為真正上質量的國際老年公寓。6、2 促銷方式運用現(xiàn)代傳媒，如：報紙、電視、網(wǎng)絡等，可以經(jīng)過對電視節(jié)目進展資助或直接以宣傳片方式出現(xiàn)。采用集中戰(zhàn)略、集中宣傳。組織調查團與其他老年俱樂部聯(lián)誼，借調查之際對比突出本身優(yōu)勢，在同行業(yè)中樹立帶頭位置，借以宣傳本身。名人效應：約請具有社會影響力老人入住。與各大學的青協(xié)聯(lián)絡，多舉行“尊師重孝、關愛老人的活動，起宣傳作用。與云南各高校聯(lián)絡，創(chuàng)建“十年樹木、百年樹人林。每所高?？稍诹种蟹N植意味樹，自行養(yǎng)護。此林又可稱聲譽林，各高校為堅持名校風范定會派人精心養(yǎng)護。經(jīng)過多種聯(lián)誼方式整合社會人力資源，口頭宣傳晉級。整合人際關系資源。第七章 特征管理效力1、重點幼兒園、小學入駐老年公寓建成后，將引進重點幼兒園、小學。一