電梯疊景洋房項(xiàng)目營(yíng)銷策略案

1、駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城營(yíng)銷策略案提案思路流程年度營(yíng)銷目標(biāo)產(chǎn)品價(jià)值定位亮相策略具體營(yíng)銷執(zhí)行客戶發(fā)動(dòng)策略第一部分 年度營(yíng)銷目標(biāo)駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城1期 銷售95%以上銷售房源306套（總計(jì)322套）實(shí)現(xiàn)客戶積累3000組（按1：10的成交率計(jì)算）開盤前積累客戶2000組（按開盤銷售70%計(jì)算） 當(dāng)務(wù)之急： 1 小高層的居住引導(dǎo)問題 2 客戶來電、來訪的問題 從產(chǎn)品出發(fā)，尋找解決之道 第二部分 產(chǎn)品價(jià)值挖掘建業(yè)首個(gè)小高層電梯洋房，城市風(fēng)景線；一梯兩戶/三戶/四戶板式結(jié)構(gòu)，風(fēng)、光俱佳的城市養(yǎng)生；黑、白、米色現(xiàn)代立面，磚紅、暖灰時(shí)尚格調(diào)，色彩巡禮；單元橫向錯(cuò)落拼接，疊景工藝；縱向多主題層次遞進(jìn)，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)

2、、退臺(tái)，妙趣橫生；陽(yáng)光板式高層 建筑語(yǔ)言：風(fēng)景建筑群落54-210疊景洋房，多元養(yǎng)生戶型；首層院景洋房：獨(dú)有下沉式私家庭院設(shè)計(jì)，回歸院落文明；頂層瞰景豪宅：獨(dú)有退臺(tái)設(shè)計(jì)，構(gòu)筑空中別墅，大視野，寬境界；情趣情景洋房：露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)配合林木景觀，立體生態(tài)，情景交融；院景瞰景情景 產(chǎn)品語(yǔ)言：電梯疊景洋房35%綠化率，豪闊樓間距，社區(qū)整體3.3萬(wàn)平方米生態(tài)勝景；“一軸一中心”兩大景觀系統(tǒng)，桂花主題，多元林木叢生；小緩坡綠地營(yíng)造，平地起伏綠色風(fēng)景；景觀主軸、綠化組團(tuán)，獨(dú)立廣場(chǎng)、蜿蜒水系，阡陌景觀路，親水親地，生態(tài)畫符；親綠親水親地 景觀語(yǔ)言：坡地親綠林木勝景建業(yè)品牌16年，上市機(jī)遇，品牌價(jià)值至上；商丘建業(yè)6

3、年，武漢首義廣場(chǎng)歡樂城成熟品質(zhì)市場(chǎng)見證；一中分校教育資源，成就小戶型投資價(jià)值；富人社區(qū)、高素質(zhì)人群人際場(chǎng)，圈層保證；金牌服務(wù)、標(biāo)桿物管，價(jià)值無限。品牌服務(wù)價(jià)值 品牌語(yǔ)言：NO.1品牌價(jià)值 USP整合挖掘：品牌+產(chǎn)品（建業(yè)品牌、服務(wù)、資源的不可復(fù)制） 產(chǎn)品+景觀（同市場(chǎng)小高層產(chǎn)品景觀價(jià)值的唯一性） 由USP確定項(xiàng)目推廣氣質(zhì) 駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城1期推廣語(yǔ)：3.3萬(wàn)綠地覆蓋 電梯疊景洋房以社區(qū)3.3萬(wàn)平方米綠地覆蓋的整體景觀為依托，結(jié)合桂花人文，強(qiáng)化景觀優(yōu)勢(shì)；疊景洋房，從建筑外立面著手，通過樓棟疊錯(cuò)拼接的樓體排列，以“疊景洋房”的全新概念，耳目一新的沖擊市場(chǎng)；疊景同時(shí)也是院景/情景/瞰景洋房形態(tài)的

4、優(yōu)勢(shì)疊加；電梯洋房，商丘建業(yè)首度開發(fā)，以品牌張力帶動(dòng)小高層居住理念的引導(dǎo)。其他推廣語(yǔ)建議：峰景之上的風(fēng)景建筑新城市養(yǎng)生瞰景高層風(fēng)景建筑 養(yǎng)生豪宅坡地原生 電梯疊景洋房坡地上生長(zhǎng)的電梯疊景洋房賣點(diǎn)提煉：純板式/小高層/電梯疊景洋房54-210院景/情景/瞰景尺度黑/白/米色多主題立面疊錯(cuò)拼接露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)/退臺(tái)開放式立體空間3.3萬(wàn)親水/親綠/親地坡地勝景人文/醇熟/升級(jí)締構(gòu)大建業(yè)親和鄰里第三部分 客戶發(fā)動(dòng)策略 客戶發(fā)動(dòng)策略主要解決三個(gè)問題： 老業(yè)主、聯(lián)盟商家VIP客戶再次或推薦購(gòu)買的問題 市區(qū)換房客戶、東三縣客戶的發(fā)動(dòng)問題 投資客戶產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同問題由于年度要實(shí)現(xiàn)開盤前2000組的客戶積累才能保證年

5、終任務(wù)，因此，我們要針對(duì)有效客戶群體實(shí)效營(yíng)銷，策略如下：來點(diǎn)特別的針對(duì)老業(yè)主、老帶新客戶、聯(lián)盟商家VIP推出優(yōu)先選房權(quán)以及相關(guān)優(yōu)惠，舉辦VIP產(chǎn)品推介專場(chǎng)、VIP優(yōu)先選房專場(chǎng)等活動(dòng)，深入挖掘自有高端資源，去化大戶型。VIP特別購(gòu)房通道針對(duì)市區(qū)換房客戶，開展產(chǎn)品推介社區(qū)行活動(dòng)，協(xié)同相關(guān)社區(qū)的物業(yè)，充分利用其社區(qū)的媒體資源，特針對(duì)其現(xiàn)居住社區(qū)的弊端，如停車位問題，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化其換房動(dòng)機(jī)。建業(yè)產(chǎn)品文化社區(qū)行針對(duì)市區(qū)換房客戶，開展生意場(chǎng)大派單，選擇商丘各大市場(chǎng)，集中派單；開展公務(wù)員DM，以直郵形式到達(dá)購(gòu)房行為隱蔽的有權(quán)客戶。深挖各個(gè)專屬渠道針對(duì)投資客戶，利用一中分校、工業(yè)園區(qū)職工租房的投資優(yōu)勢(shì)，

6、計(jì)算投資回報(bào)價(jià)值，推出品牌價(jià)值報(bào)告會(huì)、投資講壇等活動(dòng)，以理性順服理性。特設(shè)客戶租賃中心，搜集租賃雙方的資料，建立互動(dòng)平臺(tái)，為客戶投資提供保障。以更理性策略說服理性投資者總之： 投其所好，一對(duì)一分層營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)逐個(gè)擊破。第四部分 亮相策略形象先行 產(chǎn)品追蹤 IMC整合亮相3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象先行亮相：品牌帶動(dòng)形象產(chǎn)品追蹤亮相：品牌+3.3萬(wàn)綠地覆蓋 電梯疊景洋房亮相時(shí)間部署：3月20日，3期正式公開亮相。IMC整合亮相新聞活動(dòng)造勢(shì)案場(chǎng)以及輻射區(qū)媒體大眾傳播等綜合媒體 案場(chǎng)以及輻射區(qū)媒體： 案場(chǎng)包裝： 形象小吊旗、產(chǎn)品大吊旗、形象背景墻、售樓部導(dǎo)視牌、商業(yè)廣場(chǎng)道旗、精神

7、堡 壘、圍墻、樓體條幅、社區(qū)內(nèi)媒體 銷售物料： 單頁(yè)、折頁(yè)、戶型單張、樓書針對(duì)案場(chǎng)包裝，要注重火暴熱銷的氛圍營(yíng)造，選擇周末、節(jié)假日，以彩虹門、條幅等物料，營(yíng)造熱銷氣氛，一方面吸引一中分校學(xué)生家長(zhǎng)，另一方面攔截客戶，塑造熱銷氛圍，潛意識(shí)影響到訪客戶。尋找一切機(jī)會(huì)利用周邊值得利用的資源，積少成多。節(jié)假日里的注目禮 大眾傳播等媒體： 報(bào)紙：穩(wěn)固、持續(xù)傳遞項(xiàng)目信息、賣點(diǎn) 通欄、硬廣、軟文、夾報(bào) 戶外：強(qiáng)化傳播，持續(xù)攻擊 戶外、道旗、候車亭、出租車體、商虞城際公交車體 電子媒體：多頻、直接傳遞時(shí)效信息 短信、電視飛播、電視宣傳片 新聞活動(dòng)造勢(shì)： 主題1：4.12 建業(yè)品牌報(bào)告暨駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城3期產(chǎn)

8、品推介會(huì) 目的：借勢(shì)建業(yè)上市等機(jī)遇，強(qiáng)化品牌實(shí)力發(fā)動(dòng)老業(yè)主，帶動(dòng)3期的公開亮相，引導(dǎo)小高層產(chǎn)品的全新居住理念。主題2：4.19 商丘居住論壇目的：利用論壇機(jī)會(huì)，借力新聞媒體，以新聞報(bào)道的軟文形式，傳遞期產(chǎn)品信息，即突出3期建業(yè)小高層大不同優(yōu)勢(shì)。軟文主題：3.3萬(wàn)綠地覆蓋 建業(yè)電梯疊景洋房第五部分 具體營(yíng)銷執(zhí)行強(qiáng)化蓄客 分層營(yíng)銷 時(shí)勢(shì)造勢(shì)3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 蓄客期 認(rèn)籌期 開盤期 持續(xù)期 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 蓄客期主題：駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城3期榮耀問世傳播圍繞點(diǎn)：建業(yè)品牌+建業(yè)桂園新產(chǎn)品面世策 略：高調(diào)造勢(shì) 密集釋放 品牌+形象

9、產(chǎn)品+品牌+景觀（媒體、活動(dòng)同亮相策略。）媒體組合：報(bào)廣 戶外 短信等。 認(rèn)籌期 主題：駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城全城認(rèn)籌 傳播點(diǎn)：電梯洋房 多元戶型 認(rèn)籌優(yōu)惠 策略：一對(duì)一分層營(yíng)銷 時(shí)勢(shì)造市 媒體組合：報(bào)廣 戶外 短信等。 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6.14 公開認(rèn)籌活動(dòng)執(zhí)行：5月4日 學(xué)生教育專家講座。內(nèi)容：借勢(shì)高考市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，針對(duì)一中分校初高中學(xué)生，邀請(qǐng)知名教育專家開講學(xué)生教育，闡述3期小戶產(chǎn)品的投資價(jià)值。另外，特針對(duì)學(xué)生家長(zhǎng)推出特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠，并成立“教育租賃中心”，為家長(zhǎng)提供實(shí)惠和服務(wù)。5月 品牌社區(qū)行。內(nèi)容：鎖定商丘高端人群的居住社區(qū)，開展巡演。配合其物業(yè)挖掘有再次

10、置業(yè)需求的客戶資源，開發(fā)社區(qū)媒體資源，以3期的集優(yōu)特點(diǎn)刺激目標(biāo)群客戶需求。5.31 VIP客戶專場(chǎng)答謝會(huì)。內(nèi)容：鎖定老業(yè)主、聯(lián)盟商家VIP客戶、老業(yè)主圈層，開展VIP專場(chǎng)答謝會(huì)，冷餐聚會(huì)、發(fā)售?？?，并賦予到場(chǎng)客戶的優(yōu)先選房權(quán)、額外優(yōu)惠的利益，體現(xiàn)老業(yè)主尊崇，帶動(dòng)業(yè)主再次購(gòu)買或推薦購(gòu)買。6.14 VIP公開認(rèn)籌。內(nèi)容：以發(fā)卡形式刪選客戶，享受特定發(fā)卡優(yōu)惠外，并推出“持卡一日，日增50元優(yōu)惠”的利益刺激，增加認(rèn)籌緊迫感。7.16 樣板房開放。內(nèi)容：選擇最熱銷房源、抗性最大房源裝飾樣板間、戶型最多房源，配合銷售說辭，轉(zhuǎn)不利為有利，以情景體驗(yàn)引導(dǎo)客戶意向，為選房做準(zhǔn)備。媒體創(chuàng)新：認(rèn)籌前，媒體樓書重磅策

11、劃。內(nèi)容：以建業(yè)小高層居住大不同為核心，分類闡述3期賣點(diǎn)，純板式小高層/疊景洋房/多元戶型/豪闊樓間距/3.3萬(wàn)生態(tài)景觀/品牌服務(wù)等，集中釋放產(chǎn)品賣點(diǎn)，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。 開盤期 主題：駐馬店靖宇廣場(chǎng)歡樂城公開選房以及盛大開盤 傳播點(diǎn)：院景/瞰景/情景戶型 坡地景觀 建業(yè)品牌 電梯洋房 策略：活動(dòng)營(yíng)銷 時(shí)勢(shì)借勢(shì) 媒體組合：報(bào)媒重磅策劃 短信促銷告知等。 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8.2選房9.6開盤活動(dòng)執(zhí)行： 8.1晚 “消夏德國(guó)啤酒節(jié)”選房熱身活動(dòng)內(nèi)容：于選房前一天晚上將客戶集中，以“德國(guó)啤酒節(jié)”的形式，與積累的意向客戶互動(dòng)，以集中性的時(shí)間、愉悅的氛圍強(qiáng)化客戶購(gòu)買信心，為8月2日的公開選房活動(dòng)做足熱身。8.2 “MINI洋房模型風(fēng)”選房活動(dòng)內(nèi)容：客戶選定房源后，贈(zèng)送其所選房源的MINI沙盤，以其收藏價(jià)值以及展示價(jià)值促