智慧產(chǎn)業(yè)園定位與開發(fā)策略報告(終稿)課件

1、目錄項目定位研究功能布局與產(chǎn)品建議整體開發(fā)策略管理策略與營銷策略項目效益及外部性主城中心區(qū)丹徒新區(qū)南徐南山官塘蔣喬往南京市政府丁卯科技城往鎮(zhèn)江新區(qū)本項目惠龍港民發(fā)委項目因南徐新城的建設(shè)，以及毗鄰市政府的特殊位置，而具有更加重要的意義從不同的層面思考項目的總體定位鎮(zhèn)江層面在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域縮小與周邊城市的差距參與并推進(jìn)寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化潤州層面保持發(fā)展優(yōu)勢強(qiáng)化發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展南徐層面城市片區(qū)中的產(chǎn)業(yè)支撐城市拓展的空間外延片區(qū)層面可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)升級民發(fā)委項目定位片區(qū)總體定位：潤州民發(fā)委區(qū)域定位為鎮(zhèn)江的慧心發(fā)展節(jié)點(diǎn)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)科技示范區(qū)創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)鎮(zhèn)江 充滿創(chuàng)新活力的 “慧心”“慧心”城市節(jié)點(diǎn)功

2、能產(chǎn)業(yè)支撐功能科技示范功能創(chuàng)新先導(dǎo)功能產(chǎn)業(yè)社區(qū)功能片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：形成“以物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為亮點(diǎn)，服務(wù)外包業(yè)為主體，生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)為支撐”的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)智慧產(chǎn)業(yè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)處于成長初期期，鎮(zhèn)江與其它城市基本上處于同一起點(diǎn)上。但產(chǎn)業(yè)目前的規(guī)模較為有限。服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)體量較大，層次豐富，可以快速形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模。借助城市重心轉(zhuǎn)移，以及自身的環(huán)境特征，聚集本地生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，快速形成格局。 南徐片區(qū)、官塘片區(qū)、蔣喬片區(qū)與南山風(fēng)景區(qū)，共同構(gòu)成了“南山新城”，南徐片區(qū)是城市南移的第一期，官塘片區(qū)是城市南移的第二期，蔣喬片區(qū)是城市南移的第三期。 南徐片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為行政、商務(wù)城，官塘片

3、區(qū)定位為休閑城，民發(fā)委所在的蔣喬片區(qū)應(yīng)定位智慧城。民發(fā)委區(qū)域的開發(fā)建設(shè)使南徐片區(qū)的產(chǎn)業(yè)得到充實，并逐漸帶動整個蔣喬片區(qū)的開發(fā)，使兩個片區(qū)無縫對接，更進(jìn)一步推動了鎮(zhèn)江產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市能級。谷陽片區(qū)55KM2官塘14km2南山13km2南徐13km2蔣喬10km2濱水片區(qū)90KM2丁卯片區(qū)55KM2項目核心區(qū)1.24KM2大市口核心南山新城是構(gòu)建以南山為綠核的“一中心四大板塊” 大鎮(zhèn)江發(fā)展格局的核心板塊，而本案居于南山新城的核心，將逐步成為南山新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展極生活城、文化城科技城行政、商務(wù)城休閑城智慧城南山新城50KM2三條干道與即將建成的未來南徐新城核心區(qū)無縫對接，可以為我們項目提供更為完善的產(chǎn)業(yè)

4、配套，為入駐企業(yè)解除后顧之憂項目地塊現(xiàn)代化標(biāo)志性新城區(qū)中心城市功能行政辦公商貿(mào)金融文化設(shè)施居住區(qū)功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)中高檔住宅合理分布環(huán)境優(yōu)越休閑瀏覽功能市級公園市民廣場商業(yè)中心園區(qū)企業(yè)的需求辦公服務(wù)優(yōu)質(zhì)居住商業(yè)休閑五洲山路南徐大道鳳凰山路民發(fā)委一直在為創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展和跨越發(fā)展積蓄力量，成效顯著，獲得了多項資質(zhì)和榮譽(yù)，為做實做大新興產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)國家“十一五”小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地省級服務(wù)外包示范區(qū)省級軟件園潤州高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心博士后工作站省市級工程技術(shù)中心華中科技大學(xué)產(chǎn)學(xué)研基地江蘇大學(xué)產(chǎn)學(xué)研基地省級船舶及配套設(shè)備高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 綜合分析后，我們對鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)定位概括如下：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)

5、生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)加工制造業(yè)城市形態(tài)與城市功能物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)制造業(yè)集聚區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)都市產(chǎn)業(yè)社區(qū)蘇州無錫常州鎮(zhèn)江南京站物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)：長三角主要城市均在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布點(diǎn)，對鎮(zhèn)江而言，這是一個難得的機(jī)遇。2010年3月，上海正式宣布和中科院上海微納所合作，在嘉定區(qū)成立“上海物聯(lián)網(wǎng)”中心。2010年2月，中國移動正式與蘇州市政府簽訂了“感知中國”應(yīng)用中心蘇州項目合作協(xié)議，并希望將蘇州打造成物聯(lián)網(wǎng)的區(qū)域應(yīng)用中心。2009年12月，無錫獲批為“國家傳感網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)”（中國傳感信息中心）上海2009年12月，無錫獲批為“國家傳感網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)”（中國傳感信息中心）2010年7月，鎮(zhèn)江

6、市首次提出了“智慧旅游”的建設(shè)構(gòu)想，積極爭取國家級“感知中國旅游服務(wù)中心”旅游項目在鎮(zhèn)江掛牌。2010年7月，南京物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟正式宣告成立，南京物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院、技術(shù)與應(yīng)用研究院、南郵物聯(lián)網(wǎng)科技園、南京物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用和服務(wù)示范園紛紛揭牌。物聯(lián)網(wǎng)還有大量的行業(yè)應(yīng)用方案有待創(chuàng)新和發(fā)掘，“車聯(lián)網(wǎng)”就是一個很有代表性的范例。車聯(lián)網(wǎng)，是指裝載在車輛上的電子標(biāo)簽通過無線射頻等識別技術(shù)，實現(xiàn)在信息網(wǎng)絡(luò)平臺上對所有車輛的屬性信息和靜、動態(tài)信息進(jìn)行提取和有效利用，并根據(jù)不同的功能需求對所有車輛的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行有效的監(jiān)管和提供綜合服務(wù)。車聯(lián)網(wǎng)良好的汽車產(chǎn)業(yè)環(huán)境充足的人力資源供應(yīng)合理的成本支撐城市智能化戰(zhàn)略鎮(zhèn)江云南保山

7、泥石流長江野生魚體內(nèi)檢出有毒物大連石油泄漏鎮(zhèn)江是長江和運(yùn)河交匯所在，可利用自身優(yōu)勢，設(shè)立“感知江?！表椖浚紦?jù)物聯(lián)網(wǎng)研究的一個空白點(diǎn) “感知江?！蔽锫?lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用示范項目是基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建設(shè)的一套集防汛決策、水文監(jiān)測、工業(yè)排污實時監(jiān)控、航運(yùn)監(jiān)測和水資源管理等諸多科技于一體的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)的建設(shè)將提升現(xiàn)有水文、環(huán)境監(jiān)測預(yù)警水平，提高防洪保安、水體水質(zhì)、港口監(jiān)測、工業(yè)排污的實時監(jiān)控和應(yīng)急處置能力。居于長江、大運(yùn)河黃金十字水道長江最大的散貨港鎮(zhèn)江港臨近長江主樞紐港南京港發(fā)達(dá)的化工、造紙等產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的船舶工業(yè)全省第二大的高校資源區(qū)位支撐市場支撐技術(shù)支撐無線傳感產(chǎn)業(yè)集成電路產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)傳輸與處理產(chǎn)

8、業(yè)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營與服務(wù)行業(yè)應(yīng)用軟件與系統(tǒng)集成代表性行業(yè)電子識別終端制造電子標(biāo)識產(chǎn)品制造智能芯片與模塊的設(shè)計與制造通信設(shè)備制造通訊設(shè)備制造物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營服務(wù)智能交通系統(tǒng)智能社區(qū)醫(yī)療系統(tǒng)行業(yè)吸引力行業(yè)發(fā)展速度極迅速極迅速 升級需求大 電子商務(wù)創(chuàng)新政府支持附加價值含量 屬于低層加工 行業(yè)應(yīng)用價值高 利潤空間大較高高行業(yè)發(fā)展空間 大，競爭激烈極大極大 創(chuàng)新空間大 起步，空間大行業(yè)帶動對就業(yè)的拉動 資金技術(shù)密集 資金技術(shù)密集 資金技術(shù)密集 后臺服務(wù)需求大 技術(shù)密集對經(jīng)濟(jì)的帶動 好，提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)較好 提升、帶動 提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)對片區(qū)形象的提升 好，綠色工業(yè) 高科技代表 高科技代表 現(xiàn)代服務(wù)

9、代表 高科技代表敏感性因素對環(huán)境資源的需求要求低要求低要求低無要求無要求對人才的需求基本滿足 要求較高 需要創(chuàng)新人才 要求較高對市場的需求 有一定輻射條件 難以滿足 有基礎(chǔ)需開拓有輻射條件匹配度符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較契合 契合契合契合度高契合度高符合城市發(fā)展目標(biāo)較契合較契合較契合高度契合高度契合與本區(qū)域條件符合基本滿足基礎(chǔ)較弱基礎(chǔ)較弱有基礎(chǔ) 有高校基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)綜合評價 綠色工業(yè)， 重點(diǎn)發(fā)展綠色工業(yè)鼓勵發(fā)展綠色工業(yè)鼓勵發(fā)展未來方向，培育發(fā)展扶持發(fā)展很好一般差好注：外圍支撐類服務(wù)納入生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)篩選范疇重點(diǎn)子類篩選：無線傳感產(chǎn)業(yè)與我們園區(qū)目前的匹配度較高，但園區(qū)應(yīng)該提高起點(diǎn)，將發(fā)展重點(diǎn)放在系統(tǒng)集成、行業(yè)

10、應(yīng)用和網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營等高端服務(wù)方面產(chǎn)業(yè)定位分析物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)SWOT分析優(yōu) 勢劣 勢威 脅機(jī) 會物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)未來應(yīng)用前景極其廣闊長三角地區(qū)完整的產(chǎn)業(yè)鏈將給鎮(zhèn)江提供豐富的機(jī)會選擇鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園靠近江蘇科技大西校區(qū)，可以利用園區(qū)資源與其合作開發(fā)一些科研項目城市能級低，更容易切入低端的無線傳感產(chǎn)業(yè)鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園短期內(nèi)的市內(nèi)交通不便將 限制一些企業(yè)的進(jìn)入南京、無錫等城市的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已走在全國前列，吸引了大量資源傾斜 市政府已開始與一些科研機(jī)構(gòu)與大企業(yè)合作推進(jìn)一些物聯(lián)網(wǎng)項目 行業(yè)剛起步，未來可以爭取一些試點(diǎn)項目在園區(qū)落地，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)定位結(jié)論 鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園可以從系統(tǒng)集成、以物流為主的行業(yè)應(yīng)用和物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營服

11、務(wù)方面入手，同時通過打造體驗展示項目帶動產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。產(chǎn)業(yè)定位分析生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)SWOT分析優(yōu) 勢劣 勢威 脅機(jī) 會生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)是近十年來世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園可以提供良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境和配套服務(wù)項目周邊多為制造型企業(yè)，為生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)目前適合生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)的辦公物業(yè)還比較欠缺鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園短期內(nèi)的市內(nèi)交通不便將限制一些企業(yè)的進(jìn)入周邊城市如上海、南京、蘇州等生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)相對發(fā)達(dá)，將對本地市場形成沖擊鎮(zhèn)江市中心未來新增的一些綜合體項目將分流一部分高端客戶 市政府目前正大力支持生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)的發(fā)展鎮(zhèn)江的第二產(chǎn)業(yè)具備一定規(guī)模，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期亟需生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)的拉動產(chǎn)

12、業(yè)定位結(jié)論鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)培育提升生產(chǎn)類企業(yè)能級的生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，例如產(chǎn)品研發(fā)與測試、軟件開發(fā)、信息服務(wù)與咨詢等，以形成集聚效應(yīng)，同時適當(dāng)引入銀行、保險、會計師事務(wù)所等，滿足企業(yè)發(fā)展的多元化需求。在服務(wù)外包領(lǐng)域重點(diǎn)子類篩選：可以把ITO與BPO作為主要方向A信息技術(shù)外包B業(yè)務(wù)流程外包C知識流程外包代表性行業(yè)管理信息系統(tǒng)服務(wù)、軟件開發(fā)設(shè)計、信息工程及流程設(shè)計人力資源服務(wù)、會計服務(wù)、銷售服務(wù)數(shù)據(jù)研究、業(yè)務(wù)和市場研究行業(yè)吸引力市場容量 非常大 較大 一般行業(yè)發(fā)展速度 較快 非?？?一般產(chǎn)業(yè)價值含量 較高 一般 較高行業(yè)發(fā)展空間 較大 非常大 較大帶動性對就業(yè)的拉動 一般 非常大 一般對經(jīng)濟(jì)的帶動

13、 非常大 較大 不大對片區(qū)形象的提升 較大 較大 較大敏感性因素對資源的需求 一般要求 無特殊要求 無特殊要求對人才的需求 有較高要求 一般要求 有較高要求對交通的需求 無特殊要求 無特殊要求 一般要求對市場的需求 有較高要求 一般要求 一般要求匹配度符合鎮(zhèn)江產(chǎn)業(yè)發(fā)展 非常符合 非常符合 較符合符合區(qū)域發(fā)展目標(biāo) 非常符合 非常符合 較符合與本項目條件符合 較符合 較符合 一般符合綜合評價 重點(diǎn)發(fā)展 重點(diǎn)發(fā)展 積極培育很好一般差好很好產(chǎn)業(yè)定位分析服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)SWOT分析優(yōu) 勢劣 勢威 脅機(jī) 會近年來服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，未來將成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，部分企業(yè)已經(jīng)或即將落戶（瑞蚨

14、通、泛亞）已成功創(chuàng)建省級服務(wù)外包 示范區(qū)，享受相關(guān)政策優(yōu)惠整體產(chǎn)業(yè)氛圍尚未形成鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園短期內(nèi)的市內(nèi)交通不便將限制一些企業(yè)的進(jìn)入京口區(qū)加快建設(shè)五大特色服務(wù)外包園區(qū)，著力打造學(xué)府路服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶，并出臺一系列政策文件，不斷完善各項配套服務(wù)機(jī)，將成為本項目的主要競爭者 市政府已出臺一系列的政策帶動服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展鎮(zhèn)江服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初期，增長空間巨大，項目在鎮(zhèn)江處于相對優(yōu)勢地位，容易形成集聚效應(yīng)產(chǎn)業(yè)定位結(jié)論應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)的數(shù)字內(nèi)容提供、軟件開發(fā)與測試產(chǎn)業(yè)（ERP、OA）以及業(yè)務(wù)流程外包服務(wù)；同時，結(jié)合物流行業(yè)的發(fā)展積極培育KPO能力 順勢而為 順勢而為 順勢而為 順勢而為 順勢而為 順勢

15、而為 順勢而為 順勢而為 順勢而為 順勢而為 順勢而為 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì) 立足自身基礎(chǔ) 立足自身基礎(chǔ) 立足自身基礎(chǔ) 立足自身基礎(chǔ) 立足自身基礎(chǔ) 立足自身基礎(chǔ) 借鑒成功經(jīng)驗 借鑒成功經(jīng)驗 借鑒成功經(jīng)驗 借鑒成功經(jīng)驗 生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字傳媒、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、廣告、軟件開發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)會計金融、檢測認(rèn)證、管理咨詢、軟件外包、呼叫中心、職能外包、數(shù)據(jù)中心、無線傳感、識別產(chǎn)品、智能網(wǎng)絡(luò)、應(yīng)用軟件、智能醫(yī)療、商務(wù)會展、藝術(shù)沙龍、同城快遞、網(wǎng)上購物、留學(xué)教育、職業(yè)教育、商務(wù)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)孵化基地現(xiàn)代

16、服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè) 以信息技術(shù)為核心的鎮(zhèn)江慧心機(jī)械制造業(yè)、現(xiàn)代裝備業(yè)、汽車制造業(yè)、塑料化工、服裝加工智慧產(chǎn)業(yè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)形成“以物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為亮點(diǎn)，服務(wù)外包業(yè)為主體，生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)為支撐”的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)構(gòu)建一個智慧的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)來推動核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)智慧、人群智慧、生活智慧、配套智慧高收入高素質(zhì)管理人才創(chuàng)業(yè)精英科研專家入住工作 1群高素質(zhì)人才經(jīng)2種經(jīng)濟(jì)形態(tài)4大綜合效應(yīng)教育培訓(xùn)孵化基地公共技術(shù)平臺都市物流精品會展5個產(chǎn)業(yè)支持鏈條購物中心特色餐飲娛樂康體社區(qū)服務(wù)文化活動商務(wù)酒店6種區(qū)域配套體系總部經(jīng)濟(jì)體驗濟(jì)示范效應(yīng)帶動效應(yīng)3大核心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)社會效應(yīng)物聯(lián)

17、網(wǎng)服務(wù)外包生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)使配套成為本項目的特色企業(yè)導(dǎo)向的配套與人才導(dǎo)向的配套一方面要根據(jù)企業(yè)的需求進(jìn)行配套建設(shè)，另一方面在理念層面進(jìn)行創(chuàng)新，提出面向人才進(jìn)行配套的策略，甚至“招企”與“招人”并舉。片區(qū)內(nèi)部配套與周邊城市配套配套并不局限于片區(qū)內(nèi)部，在片區(qū)周邊廣義空間上考慮城市功能與園區(qū)配套需求的對接，在不掌握物業(yè)產(chǎn)權(quán)的情況下，也可以通過契約合作的方式擴(kuò)展配套資源。配套設(shè)施的內(nèi)部化這是相對于一般的市場化運(yùn)作而言。項目運(yùn)營方可以通過掌控產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)等方式，管理配套設(shè)施，并將配套設(shè)施的使用與園區(qū)企業(yè)的規(guī)模與質(zhì)量等相關(guān)聯(lián)。目錄項目定位研究功能布局與產(chǎn)品建議整體開發(fā)策略管理策略與營銷策略項目效益及外部性空間

18、布局一核三帶八區(qū)以產(chǎn)業(yè)孵化與服務(wù)為核心，為各類企業(yè)提供從研發(fā)、測試、驗證到交易等各環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，通過商業(yè)、休閑旅游、居住等配套設(shè)施的打造，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人居的和諧發(fā)展，提升整體價值?！叭龓А保?信息產(chǎn)業(yè)區(qū) 企業(yè)總部區(qū) 商務(wù)會所區(qū) 服務(wù)外包區(qū) 物聯(lián)網(wǎng)區(qū) 產(chǎn)業(yè)孵化區(qū) 商務(wù)配套區(qū) 產(chǎn)業(yè)預(yù)留區(qū)“八區(qū)” ： 智慧產(chǎn)業(yè)帶 品質(zhì)生活帶 配套休閑帶“一核”： 產(chǎn)業(yè)服務(wù)核智慧產(chǎn)業(yè)帶配套休閑帶品質(zhì)生活帶項目實際可用土地： 約1338.5畝容積率：2 產(chǎn)品類型面積占比總占比備注商業(yè)舊房改造約134畝（17.9萬平米）40%5%主要包括星級酒店、超市和餐飲、休閑娛樂、健身場館等定制60%產(chǎn)業(yè)定制（如展示銷售

19、中心）約535畝（71萬平米）25%50%舊房改造35%商務(wù)花園10%LOFT辦公30%居住洋房約669畝（89.2萬平米）60%45%公寓40%合計約178萬平方米100%產(chǎn)品建議1：產(chǎn)品組合與配比建議產(chǎn)品建議2：為彰顯園區(qū)特色，建議局部地區(qū)做低密度處理獨(dú)棟，低層數(shù)中小戶型為主少量布置大戶型產(chǎn)品以提升檔次感考慮產(chǎn)品組合與分割的靈活性4層為主的全獨(dú)棟辦公樓單體面積分為1000、2000、3000平方米三個檔次每層可分割出售，單位最小面積約200平米一層層高4米，2-4層層高3.3米，開間4-6米獨(dú)棟、2棟（2單元）樓組合為主要產(chǎn)品類型層數(shù)以46層為主主力樓型為10002000平方米、3000平

20、方米左右產(chǎn)品可靈活組合或分割目標(biāo)客戶需求特征戰(zhàn)略、市場、靈活性原則國內(nèi)商務(wù)花園案例產(chǎn)品建議3：通過樣板產(chǎn)品打造，營造智慧氛圍商務(wù)花園 4層，單體面積分1000、2000、3000平米三檔 庭院式獨(dú)立辦公空間 占比約40% 面積在1000-2000平方米左右 主要針對政府及相關(guān)企業(yè)、院校實踐基地、企業(yè)培訓(xùn)基地等 500平米左右單元辦公 占比約30% 面積在500平方米左右 主要針對開發(fā)區(qū)企業(yè)的研發(fā)等后臺職能部門、服務(wù)企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè) 200平米左右單元辦公 占比約30% 面積在200平方米左右 主要針對個人工作室、小型文化創(chuàng)意企業(yè)LOFT 辦公 3層，單體面積約2000-3000平米 500平

21、米左右單元辦公 占比約20% 300平米左右單元辦公 占比約30% 100平米左右單元辦公 占比約50% 考慮到大規(guī)模辦公物業(yè)主要在項目開發(fā)后期建設(shè)，因此建議一期開發(fā)時可建兩棟樣板樓，一棟為商務(wù)花園，一棟為LOFT辦公，這樣一來可樹立項目形象，二來可檢驗產(chǎn)品的市場接受度。產(chǎn)品建議4：充分利用現(xiàn)有廠房資源，低成本打造個性化產(chǎn)品 按照創(chuàng)意東八區(qū)的做法，積極進(jìn)行舊廠房的改造，將其改造為商業(yè)配套用房和小型企業(yè)的研發(fā)、服務(wù)用房。案例借鑒：南京世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（創(chuàng)意東8區(qū)） 園區(qū)占地60多畝，總建筑面積約6萬平方米，產(chǎn)業(yè)園將按照“兩廠區(qū)、四分區(qū)、環(huán)形商業(yè)街區(qū)”的規(guī)劃布局，依托兩廠區(qū)原有廠房，遵循最大限度

22、保留與再利用原則。園區(qū)規(guī)劃為建筑裝飾裝潢設(shè)計區(qū)，廣告、工藝、藝術(shù)創(chuàng)作區(qū)，軟件開發(fā)與咨詢策劃區(qū)，生活配套服務(wù)區(qū)等四大功能區(qū)域，并以“上場下店”打造創(chuàng)意行為藝術(shù)街區(qū)。產(chǎn)品建議5：通過自然與人文元素的運(yùn)用，營造鎮(zhèn)江特色 “新”中式商務(wù)花園 打造具有深厚鎮(zhèn)江文化底蘊(yùn)的智慧型辦公園區(qū) 生態(tài)感 文化感 科技感 智慧感目錄項目定位研究功能布局與產(chǎn)品建議整體開發(fā)策略管理策略與營銷策略項目效益及外部性在確定開發(fā)時序時應(yīng)考慮的因素投入成本稅收影響開發(fā)基礎(chǔ)帶動作用持續(xù)滾動A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2Z1Z2整個片區(qū)開發(fā)運(yùn)作共分6年(2010年啟動,十二五期間完成)大體開發(fā)時序如下:先期啟動區(qū)域中

23、心的B3地塊，Z2帶來現(xiàn)金流打造智慧產(chǎn)業(yè)體驗中心，樹立智慧產(chǎn)業(yè)園品牌形象啟動期區(qū)域土地價值有所提升由大量的產(chǎn)業(yè)類項目帶動區(qū)域發(fā)展，彰顯區(qū)域智慧產(chǎn)業(yè)特色發(fā)展期開發(fā)區(qū)域南北兩側(cè)地塊根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與企業(yè)需求情況新建合適的物業(yè)與配套成熟期 2010-2012年 2012-2014年 2014-2016年 啟動期發(fā)展期成熟期若現(xiàn)有企業(yè)全部搬遷，總費(fèi)用為26.14億元；若企業(yè)就地轉(zhuǎn)型，則總費(fèi)用為14.23億元成本項目總價（萬元）拆遷費(fèi)用176069.2前期費(fèi)用3134.3市政建設(shè)及配套費(fèi)38437.4間接費(fèi)41820.5期間費(fèi)用1921.9費(fèi)用總額261383.3可上市土地約1092畝，按住宅用地180

24、萬/畝測算，土地收益約19.66億元，不足支撐園區(qū)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。若采用就地轉(zhuǎn)型模式，則可減少12億元的投入，總費(fèi)用為14.23億元。A1A3A5A4B1B2B3B4C1C3C2A2團(tuán)山路鳳凰山路潤興路龍脈路潤旺路潤園路Z1Z3Z4可上市地塊面積（畝）Z2261A2105Z3488Z4238合計1092Z2A2一級開發(fā)各地塊最大投資費(fèi)用及平均成本測算(以全部拆遷情況測算)測算未考慮期間維護(hù)費(fèi)用以及政府負(fù)責(zé)的重點(diǎn)建設(shè)項目相關(guān)費(fèi)用；拆遷面積按規(guī)劃面積測算, 未考慮已報未建的情況投資費(fèi)用主要為土地一級開發(fā)費(fèi)用，不包括為實現(xiàn)土地增值而進(jìn)行的項目投資；由于管轄范圍問題，Z1地塊拆遷數(shù)據(jù)暫無法提供，其拆遷面

25、積為平均容積率乘以區(qū)域面積求得。區(qū)域編號區(qū)域面積（畝）拆遷面積（平方米）拆遷費(fèi)用 (萬元）前期準(zhǔn)備費(fèi)(萬元）市政建設(shè)及配套費(fèi) (萬元）間接費(fèi) (萬元）期間費(fèi)用 (萬元）總費(fèi)用 (萬元）畝均成本(萬元）A134.2110850.37 3797.690.31107.81205.355.46256.4182.9A259.320900.11 7315.0156.61920.32089.396.011577.2195.2A437.77000.00 2450.099.51220.81328.361.05159.7136.9A588.927800.00 9730.0234.72878.83132.2143.

26、916119.6181.3B19215000.00 5250.0242.92979.23241.4149.011862.4128.9B257.2720600.18 7210.1151.21854.52017.892.711326.3197.8B3128.7146230.00 16180.5339.94167.94534.8208.425431.4197.6C1107.1156400.00 19740.0282.83468.53773.7173.427438.5256.2C279.2933000.00 11550.0209.42567.62793.6128.417248.9217.5C3110.

27、926000.00 9100.0292.83591.23907.3179.617070.9153.9Z1130.639181.96 13713.7344.94229.14601.3211.523100.5176.9Z226178303.92 45032.3689.28451.89195.6422.663791.5244.4總計1186.99381266.53 151069.23134.338437.441820.51921.9236383.3199.1說明一級土地現(xiàn)金流量結(jié)論： 從左圖年度現(xiàn)金凈流量可以看到，僅進(jìn)行土地一級開不能實現(xiàn)資金平衡，每年都會有巨大的資金缺口。單位：萬元總體開發(fā)策略整體

28、規(guī)劃分片開發(fā)自我平衡開放合作智慧產(chǎn)業(yè)園應(yīng)作為一個整體進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，從而有效地控制區(qū)域發(fā)展方向和目標(biāo)。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，統(tǒng)一開發(fā)的可操作性差，因此智慧產(chǎn)業(yè)園應(yīng)分片、滾動開發(fā)。通過政策扶持，在政府少掏錢甚至不掏錢的前提下，利用房地產(chǎn)項目的開發(fā)來獲取產(chǎn)業(yè)園建設(shè)資金，來實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)甚至地塊內(nèi)自身的資金平衡。由于產(chǎn)權(quán)利益復(fù)雜、項目多樣，產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)應(yīng)堅持“政府掌舵，企業(yè)劃槳”的原則，搭建多種項目合作平臺，邀請專業(yè)團(tuán)隊參與開發(fā)。方案一：住宅 + 首發(fā)項目地塊面積（畝）優(yōu)化轉(zhuǎn)型退出A259.3溱東/恒順調(diào)味/鍛壓/大鵬A437.7豪威/盛裕B3128.71佳峰宏業(yè)恒華/金華/長江/金海/華翔/康鑫Z2

29、261合計486.71（住宅358畝，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)128.71畝）A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2團(tuán)山路鳳凰山路潤興路龍脈路潤旺路潤園路Z1Z2A2、A4、Z2均是住宅開發(fā)，其主要目標(biāo)就是獲取開發(fā)區(qū)建設(shè)資金，以投入?yún)^(qū)域市政配套、景觀工程及智慧谷項目的建設(shè)。啟動區(qū)面積約487畝，主要建設(shè)目標(biāo)為建設(shè)標(biāo)桿項目和平衡市政基建投資名稱 工程量（畝） 單價（萬/畝） 總價（萬元） 河道整治3020600.00 公園建設(shè)176.25305287.50 路網(wǎng)建設(shè)137.4567.879328.73 配套工程1548.081523221.20 合計 1891.7838437.43 由于拆遷費(fèi)用可由

30、土地款返還部分平衡，因此政府前期實際投入約為7.7億元拆遷費(fèi)用：市政配套及景觀工程費(fèi)用：土地成本（樓面價）1500元/平方米（地價100萬/畝）建安成本：2100元/平方米前期工程費(fèi)：168元/平方米（建安費(fèi)8%）管理費(fèi)：63元/平方米（建安費(fèi)3%）不可預(yù)見費(fèi)：186元/平方米（按前期建安管理費(fèi)8%）其它費(fèi)用：233元/平方米（按前期建安管理費(fèi)10%）營銷費(fèi)用：64元/平方米（除財務(wù)費(fèi)用外總成本的1.5%）財務(wù)費(fèi)用：229元/平方米（建設(shè)期按一年計，貸款利率取5.31%）總成本：4543元/平方米智慧谷建設(shè)費(fèi)用：智慧谷占地128畝，設(shè)容積率為1，建筑面積約8.6萬平方米，總投資約3.9億元。積

31、極尋求政策支撐是本案能否順利開發(fā)的前提條件，政策支撐一是土地性質(zhì)可以由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地或商住辦混合用地；二是土地拍賣款應(yīng)按比例返還給開發(fā)區(qū)，用于拆遷和基建，通常返還比例為60%-70%。地塊占地面積（畝）拆遷總價（萬元）A437.72450 A259.36580 B3128.7116181 Z226145477合計486.7170688通過二級房地產(chǎn)項目的開發(fā)可獲13.68億元的利潤，足以平衡智慧谷及基建項目的投入，故整個開發(fā)啟動資金約需5.2億元。土地成本（樓面價）1300元/平方米（地價180萬/畝，容積率取2）建安成本：1600元/平方米土建、安裝及設(shè)備：1100元/平方米裝修：30

32、0元/平方米配套設(shè)施：200元/平方米前期工程費(fèi)：128元/平方米（建安費(fèi)8%）管理費(fèi)：48元/平方米（建安費(fèi)3%）不可預(yù)見費(fèi)：142元/平方米（按前期建安管理費(fèi)8%）其它費(fèi)用：177元/平方米（按前期建安管理費(fèi)10%）營銷費(fèi)用：51元/平方米（除財務(wù)費(fèi)用外總成本的1.5%）財務(wù)費(fèi)用：183元/平方米（建設(shè)期按一年計，貸款利率取5.31%）總成本：3629元/平方米 啟動區(qū)住宅開發(fā)面積為358畝，總建筑面積477336平方米。根據(jù)市場定價法，設(shè)銷售均價為6500元/，則總銷售收入為31億元，扣除成本17.32億元后，實現(xiàn)稅前利潤13.68億元。啟動資金按成本（17.32億）的30%計，約需要5

33、.2億元。 啟動資金的獲得可通過兩種途徑，一是通過政府融資渠道，二是與開發(fā)商合作，由開發(fā)商出資啟動。方案二：住宅 + 產(chǎn)業(yè)區(qū)域地塊面積（畝）優(yōu)化轉(zhuǎn)型退出A259.3溱東/恒順調(diào)味/鍛壓/大鵬A437.7豪威/盛裕B1122三順/正華/匯龍/森隆合計219（住宅97畝，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)122畝）A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2團(tuán)山路鳳凰山路潤興路龍脈路潤旺路潤園路Z1Z2A2、A4均是住宅開發(fā)，其主要目標(biāo)就是獲取開發(fā)區(qū)建設(shè)資金，以投入?yún)^(qū)域市政配套、景觀工程及首發(fā)項目的建設(shè)。啟動區(qū)面積約219畝，主要建設(shè)目標(biāo)為建設(shè)首發(fā)區(qū)域項目和平衡市政基建投資，并在北片形成產(chǎn)業(yè)的初步集聚由于拆遷費(fèi)用可由

34、土地款返還部分平衡，因此政府前期實際投入約為5億元地塊占地面積（畝）拆遷總價（萬元）A437.72450 A259.36580 B21225950 合計21927586名稱 工程量（畝） 單價（萬/畝） 總價（萬元） 河道整治3020600.00 公園建設(shè)176.25305287.50 路網(wǎng)建設(shè)137.4567.879328.73 配套工程1548.081523221.20 合計 1891.7838437.43 拆遷費(fèi)用：市政配套及景觀工程費(fèi)用：土地成本（樓面價）1500元/平方米（地價100萬/畝）建安成本：2100元/平方米土建、安裝及設(shè)備：1300元/平方米裝修：600元/平方米配套設(shè)施

35、：200元/平方米前期工程費(fèi)：168元/平方米（建安費(fèi)8%）管理費(fèi)：63元/平方米（建安費(fèi)3%）不可預(yù)見費(fèi)：186元/平方米（按前期建安管理費(fèi)8%）其它費(fèi)用：233元/平方米（按前期建安管理費(fèi)10%）營銷費(fèi)用：64元/平方米（除財務(wù)費(fèi)用外總成本的1.5%）財務(wù)費(fèi)用：229元/平方米（建設(shè)期按一年計，貸款利率取5.31%）總成本：4543元/平方米產(chǎn)業(yè)首發(fā)項目建設(shè)費(fèi)用：產(chǎn)業(yè)項目部分為企業(yè)自我轉(zhuǎn)型升級，需要自建的面積約7.6萬平方米，總投資約3.45億元。通過二級房地產(chǎn)項目的開發(fā)及部分產(chǎn)業(yè)物業(yè)的銷售可獲7.27億元的利潤，基本平衡基建和首發(fā)項目的投入，故整個開發(fā)啟動資金約需1.9億元。土地成本（樓

36、面價）1300元/平方米（地價180萬/畝，容積率取2）建安成本：1600元/平方米土建、安裝及設(shè)備：1100元/平方米裝修：300元/平方米配套設(shè)施：200元/平方米前期工程費(fèi)：128元/平方米（建安費(fèi)8%）管理費(fèi)：48元/平方米（建安費(fèi)3%）不可預(yù)見費(fèi)：142元/平方米（按前期建安管理費(fèi)8%）其它費(fèi)用：177元/平方米（按前期建安管理費(fèi)10%）營銷費(fèi)用：51元/平方米（除財務(wù)費(fèi)用外總成本的1.5%）財務(wù)費(fèi)用：183元/平方米（建設(shè)期按一年計，貸款利率取5.31%）總成本：3629元/平方米 啟動區(qū)住宅開發(fā)面積為131畝，總建筑面積174668平方米。根據(jù)市場定價法，設(shè)銷售均價為6500元/

37、，則總銷售收入為11.35億元，扣除成本6.34億元后，實現(xiàn)稅前利潤5.01億元。啟動資金按成本（6.34億）的30%計，約需要1.9億元。 由于住宅開發(fā)所獲利潤不能完全平衡開發(fā)投入，因此在B2地塊可以考慮出售50%的物業(yè)（包括臨街商業(yè)和寫字樓）。根據(jù)市場定價法，設(shè)臨街商業(yè)銷售均價為8000元/（面積1.2萬），寫字樓銷售均價為5000元/（面積2.6萬），則銷售收入為2.26億元，與住宅銷售收入合計7.27億元。方案比較：在條件允許的情況下，方案一將能夠更有效的促進(jìn)區(qū)域發(fā)展方案一方案二優(yōu)點(diǎn) 拉開開發(fā)區(qū)框架，早樹標(biāo)桿，早出形象，從而使開發(fā)區(qū)盡快形成核心競爭力。 Z2區(qū)域的開發(fā)將快速帶動整個片區(qū)

38、的人氣和成熟度。 集中在北片開發(fā)，容易形成產(chǎn)業(yè)的初步集聚，同時可與鳳凰家園形成互動，有利于人氣的提升，有利于南片地塊的土地升值。 先期投入較少，且B2地塊已有建成物業(yè)，將進(jìn)一步減少前期投入。 有利于近期招商。缺點(diǎn) 先期投入較大 Z2區(qū)域的過早開發(fā)，使地塊的升值空間受限 整個框架沒有拉開，開發(fā)區(qū)形象不夠鮮明 A1地塊拆遷難度較大目錄項目定位研究功能布局與產(chǎn)品建議整體開發(fā)策略管理策略與營銷策略項目效益及外部性結(jié)合國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)在機(jī)構(gòu)建設(shè)方面的經(jīng)驗，我們認(rèn)為鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該采取 “政府管理 + 市場運(yùn)作”的政企分離模式進(jìn)行管理民發(fā)委鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園開發(fā)總公司潤州區(qū)國資公司其他社會資本鳳凰置業(yè)股份有限

39、公司工程建設(shè)機(jī)構(gòu)策劃機(jī)構(gòu)廣告媒體規(guī)劃單位項目公司鳳凰慧谷管理公司投資平臺運(yùn)營服務(wù)平臺孵化平臺招商平臺商業(yè)配套平臺通過產(chǎn)權(quán)關(guān)系通過契約關(guān)系以開發(fā)總公司為主體，進(jìn)行資本運(yùn)作以置業(yè)公司為主體進(jìn)行土地運(yùn)作和園區(qū)建設(shè)以管理公司為主體提供專業(yè)服務(wù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知 國發(fā)【2010】19號初期啟動階段點(diǎn)對點(diǎn)形象確立階段點(diǎn)對面 規(guī)模開發(fā)階段面對面持續(xù)發(fā)展階段全面升級聚焦大型區(qū)域運(yùn)營商資源、政策與愿景引導(dǎo),吸引具有成熟產(chǎn)品機(jī)制的開發(fā)商進(jìn)駐區(qū)域利用優(yōu)惠政策以及BOT等方式吸引開發(fā)商成片開發(fā)土地，投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主攻項目招商，以項目給土地，政企合作，捆綁利益特別針對核心區(qū)，強(qiáng)化引擎

40、項目的招商依托核心區(qū)的功能骨架，在周邊進(jìn)行散射性招商關(guān)注成熟開發(fā)商投資意向，吸引有經(jīng)驗的企業(yè)進(jìn)駐，吸引產(chǎn)業(yè)入駐對部分地塊進(jìn)行招拍掛，形成序列性的土地招商前期對先到者適度優(yōu)惠，后期可采用價格導(dǎo)向策略強(qiáng)化環(huán)境招商、配套招商、主題招商路徑 進(jìn)入此階段之后鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園將形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈配置和業(yè)態(tài)規(guī)模，“產(chǎn)業(yè)智慧”本身成為營銷的賣點(diǎn)，不追求以單一的特性贏得客戶應(yīng)強(qiáng)化服務(wù)意識，加大對產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)平臺搭建等專業(yè)機(jī)構(gòu)的招商力度積極引入具有代表性的知名商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套品牌入駐已經(jīng)成功打造鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園品牌專注完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，實現(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化服務(wù)與產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)制是體系建設(shè)的核心針對區(qū)域開發(fā)不同階段的要求，鳳凰智慧產(chǎn)業(yè)園采用相應(yīng)的營銷策略目錄項目定位研究功能布局與產(chǎn)品建議整體開發(fā)策略管理策略與營銷策略項目效益及外部性通過測算，項目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益，和良好的外部性經(jīng)濟(jì)效益直接/間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，快速增加政府財政收入，推動經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力社會效益通過知名企業(yè)、設(shè)計研發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和高素質(zhì)人才的引進(jìn)，提升區(qū)域整體地位和城市形