華麗半島-山水都市市場分析行銷策劃書

1、無憂商務網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 .25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座無憂商務網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 ：.；無憂商務網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 無憂商務網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)“華美半島山水都市智能生態(tài)居住園區(qū)市場分析行銷謀劃書 目錄工程簡介市場環(huán)境分析市場調(diào)查與預測競爭對手環(huán)境“華美半島山水都市產(chǎn)品定位及戰(zhàn)略“華美半島山水都市小區(qū)價錢定位及戰(zhàn)略“華美半島山水都市小區(qū)行銷和促銷定位及戰(zhàn)略 工程簡介1、 工程稱號：青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)“

2、華美半島山水都市智能生態(tài)居住園區(qū)。2、 開發(fā)單位：青島華美半島置業(yè)3、 設計單位：喜馬拉雅空間設計所深圳4、 工程地址：青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)長江路以北，嘉陵江路以南、以西，薛家島房地產(chǎn)公司辦公大樓西側規(guī)劃路以東范圍內(nèi)。5、 建立規(guī)模：占地517000平方米，總建筑面積518000平方米。6、 然環(huán)境及用地現(xiàn)狀：地塊內(nèi)現(xiàn)狀略有起伏，中西部高，北部略高，東南部低，高差近20米。地塊北部為山脈并有水庫，水庫水流經(jīng)地塊的北部。地塊內(nèi)植被較少，僅北部有部分喬木，不能成林。地塊內(nèi)有三塊地為薛家島鎮(zhèn)自用地，西南角有一塊地已建成1棟多層辦公樓，2棟多層住宅；東側一塊建成7棟多層住宅，并有租賃地東方外語學院一處、

3、器械制造廠一處；另一塊未建。地塊內(nèi)有一座專科醫(yī)院及近百戶底層 1民居，可拆遷。建立內(nèi)容：多層住宅、高層住宅、辦公網(wǎng)點、商用網(wǎng)點、別墅、會所及相關效力配套工程。市場環(huán)境分析客觀經(jīng)濟環(huán)境二000年青島市城市居民人均可支配收8016元，較一九九九年增長10.1%，農(nóng)民人均純收3637元，較一九九九年增長6.5%。市場消費不斷擴展，二000年青島市實現(xiàn)社會消費品零售總額307.7億元，較一九九九年增長13.8%。其中城鄉(xiāng)個私經(jīng)濟實現(xiàn)社會消費品零售額約49.3%。在中，青島市政府提出“抓好重點工程建立，大力促進固定資產(chǎn)投資增長，其中要做好大煉油、青島海灣大橋、前灣港集裝箱碼頭等工程工程的立項和可行性研討

4、等前期任務。這幾個工程可以說都是在描畫著開發(fā)區(qū)的未來。青島市市長杜世成在市十二屆人大四次會議上談到的“銜接青黃建成膠州灣工業(yè)走廊的想象將是黃島開發(fā)區(qū)迅猛開展的契機。 2、業(yè)內(nèi)微觀環(huán)境二000年青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售繼續(xù) 火爆，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中開展。景氣指數(shù)穩(wěn)步上長升的目的：見表目的2000年較1999年增長房地產(chǎn)投資7.2%商品房空置位置商品房新開工面積42.6%商品房銷售價錢平均最低1841元/，平均最高2271元/土地轉讓收入景氣指數(shù)逐漸下降的目的有：房屋開工面積、土地開發(fā)面積、緣由是受總量控制、消化空置房等政策影響。目前因市政府的土地貯藏政策，使土地價錢猛增，在此背景

5、下圈地成為開發(fā)商重中之重。市場調(diào)查與預測表一 3目的2000年市場情況2001年市場預測新開工面積630萬平方米，較上年增長68%占今年總施工面積1100萬平方米的2/3住房面積平均85平方米二局室平均93平方米三居室完成銷售288萬平方米350萬平方米開工面積300萬平方米630萬平方米經(jīng)濟適用方面積100萬平方米290萬平方米 總結：1 去年開工的630萬平方米，今年根本開工。這部分要占今年總施工面積1100萬平方米的2/3。2 三居室平均面積90平方米的住宅呈上升趨勢，占到40%以上，闡明多廳式構造的住宅已成為大多數(shù)人的觀念。3 去年完成銷售288萬平方米，是歷史最好成果。今年開工630

6、平方米是去年銷量的2倍，供應遠遠大于實踐需求，呈現(xiàn)明顯的買方市場。4 290萬平方米的經(jīng)濟適用房，約占今年房地產(chǎn)開發(fā)量的1/4。即使其中一半開工投放市場，這些中低檔價錢的住房也會起到明顯平抑房價的作用。5 另外，住宅配套設備及規(guī)劃程度明顯提高，如智能化、大面積生態(tài)綠化、凈水入戶、互聯(lián)網(wǎng)入戶等。開發(fā)區(qū)房產(chǎn)業(yè)態(tài)： 4開發(fā)區(qū)2000年施工面積78萬平方米，較1999年提高4.6%，預測2001年新開工面積將近100萬平方米。200年平均銷售價錢1401.2元/，較1999年添加了490元/，預測2001年平均售價2300元/。四、競爭對手及環(huán)境工程樓盤稱號地段規(guī)模類型價錢元/開工時間交付時間銷售情況

7、樓盤特征天泰“陽光海岸長江路與太行山交界處18萬多層住宅、高層32002001未開盤國家康居示范工程規(guī)范。生態(tài)小區(qū)、生態(tài)林、生態(tài)動物園。物業(yè)管明智能化網(wǎng)絡榮昌“千禧龍花園武夷山路、珠江路和灣海大道之間10.6萬多層住宅、聯(lián)體別墅3400 2001.8未開盤1家庭智能化系統(tǒng)河岸全方位智能化系統(tǒng)。2有文娛設備齊全的獨立會所3一致安裝太陽能熱水器；分戶計量采暖。4申報“國家康居示范工程?！皷|方花園阿里山路4.4萬272戶高層16-18層 2580-28802001.22002.7普通智能網(wǎng)絡系統(tǒng)五、“華美半島山水都市產(chǎn)品定位及戰(zhàn)略基于上述市場分析及預測，對青島華美房地產(chǎn)“華美半島山水都市智能生態(tài)居住

8、園區(qū)進展市場定位。一“華美半島山水都市居住用地平衡表 5工程規(guī)劃面積比例%人均面積/人居住用地51700010020住宅用地29400056.8711.76公共效力設備用地9500018.383.8道路廣場用地4150081.66公共綠地8650016.757.86(二)“華美半島山水都市重要經(jīng)濟技術目的總建筑面積518000平方米其中：住宅面積47500平方米 商業(yè)效力面積20000平方米教育設備面積9300平方米會所及活動中心2800平方米醫(yī)療衛(wèi)生面積3700平方米金融郵電面積1400平方米市政公用面積3500平方米行政管理面積1800平方米容積率1綠化率38%三產(chǎn)品定位“華美半島山水都市

9、小區(qū)將根據(jù)國家的有關規(guī)定建成為 6規(guī)范的智能生態(tài)居住園區(qū)。并且向建立部申報首家智能與生態(tài)結合的國家康居示范工程。1、生態(tài)化目前，市場上一些居住小區(qū)雖然打出了生態(tài)小區(qū)的概念，但都只是在高綠化率上大做文章，把綠化當作生態(tài)住宅的獨一目的。其實，這些小區(qū)充其量只能是“生態(tài)型住宅小區(qū)，離真正意義上的“生態(tài)住宅還有很大間隔 ，根據(jù)專家論證，綠色生態(tài)住宅主要有三大主題：維護資源；發(fā)明安康溫馨的居住環(huán)境；與周邊環(huán)境相交融。除了綠化以外他還有安康與環(huán)保的特點?！叭A美半島山水都市小區(qū)的總體規(guī)劃，單體空間組合、房屋構造，自然資源的利用，節(jié)能措施以及綠化系統(tǒng)的設計，都以改善和提高人的生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點和目的，真正實現(xiàn)物

10、質(zhì)能源在小區(qū)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部有次序的循環(huán)轉換，并與自然生態(tài)相平衡獲得一種高效、低耗、無廢、無污染生態(tài)平衡的居住環(huán)境。詳細在設計上，留意綠化規(guī)劃補充交融，發(fā)揚綠化在整個小區(qū)生態(tài)中其他更深層次的作用，如隔熱、防風、防塵等，是“華美半島山水都市小區(qū)成為真正意義上的生態(tài)住宅小區(qū),構成小區(qū)的第一賣點。智能化 7建立部針對住宅智能化示范小區(qū)的等級評定規(guī)范如下：一星級具有平安防備子系統(tǒng)，包括出入口管理及周邊防越報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統(tǒng)，它包括對平安防備系統(tǒng)實施監(jiān)控、遠程抄收與管理和IC卡、車輛出入于停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管理、緊急廣播

11、與背景音樂系統(tǒng)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)，它包括為實現(xiàn)上述功能科學合理布線，每戶不少于兩部和兩個有線電視插座、建立有線電視網(wǎng)。二星級出應具備一星級的全部功能外，同時在平安防備子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的建立方面，其功能及技術程度應有較大提升。信息傳輸應采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應配置部分網(wǎng)絡，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)運用。三星級三星級具備二星級的全部功能。其中信息傳出通道應采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干線，實現(xiàn)交互式數(shù)字視聽業(yè)務。住宅小區(qū)智能化建立系統(tǒng)在有能夠的條件下，應實施現(xiàn)代訂成建成系統(tǒng)HI_CMS技術，并把物業(yè)管明智能化系統(tǒng)建立納入整個小區(qū)建立中，作為HI_CMS工程中的

12、一個子系統(tǒng)。同時，HI_CMS要思索物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運轉方式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性和科學管理。截至二000年十月，青島市沒有一個真正意義上的智能化規(guī)范小區(qū)，但目前有眾多競爭對水在大力推行智能化?！叭A美半島山水都市小區(qū)將努力于建立智能化規(guī)范小區(qū)一星級，同時自創(chuàng)其他勝利、符合市場要求的智能設備。如：紅外線平安防備系統(tǒng)，水、電、燃氣、熱水、等表遠程抄送，寬帶入纖網(wǎng)接入，可是對講門、智能配套全方位構建信息生活平臺。高規(guī)范的智能化特征將成為“華美半島_山水都市小區(qū)的第二賣點。 六、“華美半島山水都市小區(qū)價錢定位及戰(zhàn)略小區(qū)價錢定位采取“市場跟隨戰(zhàn)略，即參考競爭對手的定價規(guī)范。價錢的最終確定

13、需待規(guī)劃設計及相關本錢核算后制定，在此只制定類別均價。1、經(jīng)濟適用房類 均價2500元/2、別墅類 均價4200元/ 83、高層類住宅 均價3800元/華美半島山水都市小區(qū)行銷和行銷定位及戰(zhàn)略 一、行銷渠道及促銷方式現(xiàn)場銷售詳細方式見附表一悅海毫廳展廳方式見附表二樓花銷售異地招商會銷售增值、回購銷售二促銷手段廣告促銷提成促銷，專、兼職人員提成獎勵促銷各類聯(lián)誼活動促銷與二手房市場結合置換促銷公關促銷八、“華美半島山水都市智能生態(tài)居住園區(qū)工程進度方案本工程實施分四期，即一期春苑櫻苑；二期夏苑芙蓉苑；三期秋苑銀杏苑；四期東苑雪松苑； 一期春苑櫻苑工程進度安排如下； 9時間工程2001年2002年12

14、3456789101112123456勘測設計方案審批開工手續(xù)平整均地開工土建工程配套安裝室外工程期房銷售開工驗收現(xiàn)房銷售物業(yè)托管 10附表一現(xiàn)場接待中心現(xiàn)場接待中心與小區(qū)規(guī)劃展現(xiàn)廳將一致設在展現(xiàn)大廳里，擔任接待參展客戶和現(xiàn)場購房者。展現(xiàn)大廳的布置如以下圖所示展現(xiàn)大廳里的任務人員主要有：擔任現(xiàn)場售樓的任務人員擔任接待參展客戶的任務人員擔任維護展現(xiàn)大廳的正常次序并照顧客人暫時休憩的任務人員接待程序：當客戶進入展現(xiàn)大廳后，任務人員應自動而熱情的表示歡迎，向客戶簡單的引見小區(qū)的規(guī)劃建立及銷售情況，發(fā)送宣傳資料，并引導客戶觀賞樣品房。在講解過程中要講究言語藝術，把握分寸，不至于過于夸張和熱情而讓客人膩煩。當客戶有比較明顯的購房意向后，應派專人擔任期協(xié)商商品房買賣事宜。在接待過程中，熱情的任務效力要自始至終，對于客戶的問題要耐心仔細的給與解答，客人分開展現(xiàn)廳時要熱情相送，力爭給每一位客戶留下一個好印象。 11附表二悅海豪廳展現(xiàn)廳方式整個大廳三面采用通體玻璃，給參展顧客以清新、明快、溫馨的覺得。展現(xiàn)大廳里的