北京房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例

1、矮北京某版房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)斑濟(jì)評價案例一、項目概況芭隨著北京城市化進(jìn)邦程的加快、城市社胺會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)氨業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城傲市用地功能需作進(jìn)般一步調(diào)整。為此，鞍首都規(guī)劃建設(shè)委員稗會辦公室于疤201背6懊年氨1笆月靶30跋日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意巴將北京市毛紡廠改鞍造奧為案“哀毛紡廠居住癌區(qū)扳”把。該項目擬由北京柏益華集團(tuán)房地產(chǎn)開八發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)擺。皚項目財務(wù)評價的目皚的是通過市場供需挨研究和財務(wù)經(jīng)濟(jì)分拜析，確定項目的規(guī)吧劃功能、開發(fā)檔次搬、開發(fā)成本和市場哀營銷對象，并對項敗目的經(jīng)濟(jì)可行性做壩出評價，為委托方半投資決策及開發(fā)項傲目融資提供依據(jù)。阿1矮項目位置及占地矮面積癌擬捌建頒“唉毛

2、紡廠居住隘區(qū)扒”澳位于朝陽區(qū)東八里斑莊，包括現(xiàn)狀毛紡敖廠廠區(qū)和五建公司白的用地。地塊北臨霸六里屯路，南至朝頒陽北路，西起星火昂路，東到規(guī)劃中的扒石佛營東路。本項矮目總占地面積扮53.23半公頃，其中：規(guī)劃皚用地面積按45.63矮公頃，市政代征地辦7.6岸公頃。本項目規(guī)劃捌建設(shè)用地面積中，疤目前屬北京市第五懊建筑工程公司使用疤的有安7.652瓣公頃，詳見表辦1愛所示。拌表阿1 敗 傲 頒項目用地面積及其盎分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)益華37980033203747763五建76520712005320合計456320403237530832項目現(xiàn)

3、狀特點(diǎn)版項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀拔建筑主要是廠房、百倉庫和住宅，將來般都要予以拆除，但耙由于生產(chǎn)水泥制品白的需要，以鐵路專罷用線將廠區(qū)分為南半北兩部分，南部為瓣第一期開發(fā)，北部疤為第二期開發(fā)，中敗間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)叭。叭規(guī)劃范圍內(nèi)有三組壩擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路伴的住宅樓為毛紡廠凹新建的宿舍區(qū)；規(guī)般劃范圍內(nèi)西北角是胺一組舊住宅樓，分耙屬毛紡廠和五建公礙司，目前保留，待啊將來有條件時再改百造；廠區(qū)中央靠星熬火路一側(cè)正在興建敖的一棟佰12捌層綜合樓。另外，礙現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐搬房也將予以保留，凹用于未來小區(qū)供熱扒。保留建筑占地面案積和建筑面積情況稗如下表把2瓣所示。癌表柏2 拜 佰項目

4、用地范圍內(nèi)保骯留建筑占地面積和跋建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計47763122092532030000安項目規(guī)劃范圍以北傲是石佛營住宅小區(qū)半，西側(cè)是東八里莊巴住宅小區(qū)，南側(cè)也巴已建成居住區(qū)，東叭側(cè)隔鐵路專用線為巴倉儲區(qū)。鐵路專用邦線以西，本項目周叭圍已形成規(guī)模居住扒區(qū)，將廠區(qū)改造為罷住宅區(qū)符合規(guī)劃要扳求。3項目擬建規(guī)模背按照初步規(guī)劃方案隘，毛紡廠居住區(qū)由藹保留建筑和新建建胺筑兩部分組成，其扮中新建建筑包括高罷層和多層住宅、非熬配套公建和配套公建（詳見

5、表凹3唉）。建設(shè)用地面積叭456300瓣平方米，總建筑面氨積愛912600翱平方米，總?cè)莘e率暗為阿2.00敗。版表扮3 哀 霸 挨 癌 跋項目擬建規(guī)模和建敗筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%)保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建10000013.1小計760508100.0合計912600-4項目服務(wù)對象扒居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)埃一處地區(qū)級公建中鞍心和一所醫(yī)院，為般附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)笆居民提供服務(wù)，其矮余建筑為多層、高鞍層住宅和配套公建俺。其中，部分新建把住宅為益華集團(tuán)其暗它開發(fā)項目提供拆柏遷安置房，

6、部分住辦宅為公開銷售商品伴房，所占比例分別佰為哎30%爸和澳70%敗。般5藹市政工程和基礎(chǔ)罷設(shè)施拔據(jù)測算，毛紡廠居熬住區(qū)建成后，對熱翱力、電力、電訊和胺煤氣的需求預(yù)測如皚下：(1)供熱癌小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐般房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)隘的供熱。(2)供電胺根據(jù)北京毛紡廠愛住宅區(qū)供電可行性霸咨詢報告，毛紡埃廠住宅區(qū)的能源供稗應(yīng)方式采用鍋爐房懊（或熱力網(wǎng)）供熱礙，煤氣或天然氣炊阿事，集中與分散空伴調(diào)相結(jié)合方案，新拜建住宅和新建公建安用電定額分別按板25瓦拌/爸平方米和壩50邦瓦奧/皚平方米計算，則該把小區(qū)用電總計約啊20000般千瓦。同時使用系捌數(shù)為捌0.8骯，則最大負(fù)荷約吧16000隘千瓦，需安裝翱24000

7、柏千伏安變壓器。捌根據(jù)測算，新建小版區(qū)內(nèi)開閉站和由變柏電站引至住宅區(qū)的巴電纜分別需扮400埃萬元和熬480敖萬元，需交納的供哎電貼費(fèi)為扳2880柏萬元，以上三項共哎計俺3760巴萬元。另外，居住靶區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電藹力建設(shè)基金佰4000礙萬元，此項費(fèi)用可白分期交納。(3)煤氣扳據(jù)北京市煤氣公司胺測算，按小區(qū)內(nèi)住敗宅敗7736安戶、其它建筑白15.86鞍萬平方米計，日用唉煤氣量為絆2.1擺萬立方米，高峰用翱氣量為扒3500把立方米。(4)電訊襖據(jù)北京市電信管理愛局測算，按居住人埃口案2般萬多、住戶懊7736唉戶計，毛紡廠居住翱區(qū)至少需電話骯9000熬部（包括公建），澳初期至少需安裝程昂控交換機(jī)巴1

8、案萬門。二、市場研究胺（一）北京市當(dāng)前背房地產(chǎn)市場概況（疤略）唉（二）北京市普通版住宅市場分析隘（三）市場供需關(guān)礙系分析（略）澳經(jīng)過對北京市的投骯資環(huán)境和市場供求班關(guān)系分析，我們提拔出如下建議：疤本項目所處位置緊辦鄰北京市房地產(chǎn)投骯資的熱點(diǎn)地區(qū)之阿一扮襖挨東四環(huán)路，建議市稗場定位如下：哀(霸1)愛功能分配。小區(qū)內(nèi)襖以普通住宅為主，叭配以適當(dāng)?shù)膶懽謽前?、商業(yè)及公建用房鞍。普通住宅占懊70%百，其中多層與高層搬并重，為提高項目哎的建筑面積，適當(dāng)俺增加高層的比例。霸(藹2)爸銷售對象。普通住版宅銷售對象以企事半業(yè)單位、集團(tuán)購買柏和益華集團(tuán)內(nèi)部其霸它項目的拆遷用房爸為主，外地駐京機(jī)斑構(gòu)為輔，兼顧散戶柏

9、。罷(柏3)白戶型與功能?？紤]頒到銷售對象，普通胺住宅戶型以三室一佰廳、三室二廳、二凹室二廳為主，約占辦70%扒；四室二廳為輔，敖占八10%奧，其余為二室或一隘室。面積約背60-120岸平方米。在節(jié)約成靶本的前提下，應(yīng)盡啊量使功能達(dá)到中檔阿水平，如設(shè)計冰箱拜、洗衣機(jī)、空調(diào)的佰預(yù)留位置。襖（三）北京市寫字斑樓市場分析（略）拜（四）北京市商業(yè)安用房市場分析（略艾）熬三、項目規(guī)劃建設(shè)背方案和建設(shè)條件鞍（一）項目用地功敗能布局笆小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主癌要分布在廠區(qū)西北把角和南端。規(guī)劃住懊宅主要集中在小區(qū)白中央，部分布置于哎靠近鐵路的東北角昂，在高度控制方面跋，本著中間高、兩奧邊低的原則，越靠岸近鐵路高度越低

10、，懊以減少鐵路噪音對哀居民的干擾。班毛紡廠周圍居住區(qū)把建成較早，配套設(shè)凹施不完善，缺乏集板中的、有規(guī)模的地捌區(qū)級公建中心。因背此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩鞍條主干道（朝陽北哀路和星火路）交匯傲處的東北部，即現(xiàn)瓣狀毛紡廠的西南角盎建設(shè)一處地區(qū)級的頒公建中心。由于周氨圍地區(qū)缺少有規(guī)模佰的醫(yī)院，所以在園藹星路以北，靠星火拜路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)安院。艾星火路是經(jīng)過居住跋區(qū)的一條主要生活唉性道路，規(guī)劃公建奧區(qū)多沿星火路布置靶。在現(xiàn)狀綜合樓以白南安排一處農(nóng)貿(mào)市阿場，以解決星火路敖沿線的馬路市場問唉題。在朝陽北路與皚園星路之間的星火皚路東側(cè)形成一組完凹整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務(wù)半徑要求，俺方便小區(qū)東北部居拌民，在六里屯路南把，

11、規(guī)劃一處小規(guī)模暗商服用地。俺居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電斑氣化鐵路從居住區(qū)般邊經(jīng)過。規(guī)劃中將挨鍋爐房、公交首末艾站和其它市政場站疤布置在鐵路沿線，叭另外將中小學(xué)用地埃也靠近鐵路布置，霸但要采取降低噪音拔影響的物理措施。胺規(guī)劃在石佛營東路昂西側(cè)布置一條襖20藹爸30搬米寬的綠化隔離帶按，以減少鐵路噪音昂干擾。其余綠地集扒中在現(xiàn)狀綜合樓以艾東的一塊占地壩0. 88阿公頃的用地內(nèi)。另奧外，居住區(qū)還將配安備胺30安班中學(xué)一所，24愛班小學(xué)兩所，扮9芭班幼兒園兩所，背4佰班、絆6案班托兒所各一所。跋（二）項目規(guī)劃控百制指標(biāo)氨綜合考慮該項目所傲處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)板劃要求，對該小區(qū)捌容量、用地性質(zhì)和百開發(fā)

12、強(qiáng)度提出的控骯制指標(biāo)如下：1. 用地情況班總占地面積版532320凹平方米埃其中：代征地面積壩76000癌平方米按規(guī)劃建設(shè)用地面積百456320安平方米安凹其中：地區(qū)公建用版地熬52900哀平方米爸襖住宅用地板163400啊平方米盎邦配套公建用地靶124000擺平方米澳霸道路用地拌56000癌平方米芭跋綠化用地扮60000胺平方米2. 用地性質(zhì)敖使用性質(zhì)：住宅及八配套、非配套公建3. 用地強(qiáng)度啊總?cè)莘e率：扮2.00其中：頒保留建筑：礙唉2.865胺新建住宅：板埃2.06奧配套公建：皚阿0.806芭地區(qū)商服：阿挨3.83扒4. 辦建筑設(shè)計指標(biāo)班總建筑面積：骯芭912600拔平方米其中：拌拜阿保留

13、建筑面積：按搬152092矮平方米巴班矮新建住宅建筑面積凹：敗隘575508捌平方米澳搬熬 阿 板地區(qū)公建建筑面積礙：盎背85000阿平方米昂搬吧 隘 扮配套公建建筑面積唉：瓣版100000跋平方米稗唉 安 佰建筑高度：艾=60矮米 其中：八白拔多層住宅：辦襖=18挨米昂把捌高層住宅：啊扒45壩邦60白米俺柏地區(qū)商服：辦懊=60百米爸胺阿配套公建：柏癌=24熬米班般霸中、小學(xué)：啊埃=12辦米伴伴建筑層數(shù)：伴矮板式搬6哀芭12藹層，塔式拔18瓣層跋（三）市政建設(shè)條胺件伴擺1. 版道路交通系統(tǒng)靶啊在毛紡廠居住區(qū)四胺周道路中，星火路瓣已修好，六里屯路百和朝陽北路都定過半線，只有石佛營東傲路有待定線。

14、規(guī)劃頒中將東八里莊小區(qū)笆北側(cè)的園星路東延敗，橫穿居住區(qū)與石氨佛營東路相交，此柏路段將居住區(qū)分成把南北兩個小區(qū)，亦叭有待定線。敖為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)按系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)氨劃了半環(huán)加十字形挨的道路系統(tǒng)：即由疤星火路向東，再向安南，穿過園星路，罷再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南絆北東西的十字型路霸。班板2. 艾市政設(shè)施現(xiàn)狀案辦北京毛紡廠原有較暗完善的市政設(shè)施。昂為解決北京市熱力矮公司在東郊地區(qū)建笆設(shè)供熱廠的用電需礙要，北京市供電局拜提出結(jié)合供熱廠投隘產(chǎn)，建設(shè)一座礙110哀千伏變電站（星火岸變電站）。站址擬皚選在京包鐵路西側(cè)懊，姚家園路北側(cè)，骯建成后將由該變電懊站向毛紡廠住宅區(qū)芭供電。隨著周圍地稗區(qū)的開發(fā)建

15、設(shè)，該巴地段的市政設(shè)施、礙地下管線將得到進(jìn)癌一步改善，為本項扳目建成后的使用提芭供理想的市政條件盎。其中：案(板1)愛上水：毛紡廠原有罷上水條件滿足供應(yīng)半。扮(哎2)凹雨水：沿區(qū)內(nèi)管線敖通入市政干線。靶(癌3)辦合流污水：沿區(qū)內(nèi)吧管線送入市政干線佰。捌(辦4)巴煤氣：用地西側(cè)的巴星火路、南側(cè)的朝霸陽北路有新建的安Dg300矮中壓煤氣管線；在俺用地西側(cè)偏南有現(xiàn)擺狀煤氣中低壓調(diào)壓稗站一座；小區(qū)內(nèi)南哀北端有部分現(xiàn)狀住扒宅樓已使用人工煤擺氣。居住區(qū)需建設(shè)壩煤氣中低壓調(diào)壓站鞍兩座，每座建筑面叭積阿70扮平方米左右。氨(翱5)邦供熱：基地內(nèi)可滿唉足供應(yīng)。規(guī)劃在原愛鍋爐房的位置，綠伴化隔離帶以西，設(shè)襖一處占

16、地叭2.02愛公頃的鍋爐房，負(fù)八責(zé)整個小區(qū)的供熱吧。跋(懊6)懊供電：毛紡廠現(xiàn)狀暗用電由國棉愛110懊千伏變電站以艾10板千伏架空線（石佛岸營路）供電，由于邦該變電站已滿載，百毛紡廠居住區(qū)擬由百規(guī)劃建設(shè)的星火翱110敗千伏變電站供電。骯毛紡廠用電負(fù)荷較埃大，應(yīng)安排一座占隘地拌500班平方米的襖10愛千伏開閉站，由此哀分別引出雙路安10拔千伏電纜向住宅和疤公建供電。班(斑7)氨電訊：現(xiàn)狀毛紡廠挨有遠(yuǎn)離此地的呼家案樓電話局提供服務(wù)般，該局容量已滿，般無力為新建住宅區(qū)搬提供通信服務(wù)。按盎電信發(fā)展總體規(guī)劃辦方案要求，石佛營爸地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位伴無償提供土地，新傲建一個敖4愛萬門電話局所，占白地面積艾50

17、00邦平方米，建筑面積盎6000盎平方米，初裝容量岸1奧萬門。白四、建設(shè)方式及進(jìn)班度安排（一）建設(shè)方式敗本項目的設(shè)計應(yīng)采叭用總承包制，小區(qū)斑集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)艾計。施工采用監(jiān)理胺制，采用公開招標(biāo)挨的形式選擇工程承絆包商，以使項目的般工期、成本、質(zhì)量氨得以確保。工程拌應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水半準(zhǔn)。捌（二）建設(shè)進(jìn)度安矮排骯由于該項目規(guī)模較搬大，因此應(yīng)考慮采骯用滾動開發(fā)、分期埃建設(shè)的方式，這樣拔既可以使項目迅速耙啟動，又可以按照扮市場需求變化情況氨適時調(diào)整開發(fā)方案拔，降低投資風(fēng)險。霸從項目本身的規(guī)模扒和所處的市場條件壩來看，本項目的開班發(fā)建設(shè)分三期為宜安，預(yù)計用翱6絆年時間可全部建成盎投入使用。各期開靶發(fā)的土

18、地面積和建凹筑面積如表八4盎所示。拜表藹4 骯 安項目建設(shè)分期安排頒 辦 唉 襖單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508愛注：第二期可開發(fā)皚土地面積中，有暗71200熬平

19、方米占地為當(dāng)前爸五建用地，相應(yīng)分靶攤的代征地面積為澳11860扮平方米。案工程建設(shè)進(jìn)度，直哎接影響著項目的經(jīng)版濟(jì)效益。嚴(yán)密的工搬程進(jìn)度安排和高質(zhì)安量的施工組織設(shè)計絆，是保證項目實(shí)施哀的關(guān)鍵，為了確保疤資金滾動使用，于阿1997扒年拜1骯月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)班劃設(shè)計和前期準(zhǔn)備把工作，版1997熬年暗3吧月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計拜方案比選，稗2017版年跋10壩月初開始第一期基氨礎(chǔ)工程，版201哀7俺年爸4辦月起就可進(jìn)行市場扮推廣和銷售。第二懊期工程于挨201鞍9擺年凹4斑月初開始啟動，第辦三期工程從矮20隘2扳1罷年癌4柏月啟動。整個住宅拔小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于稗20盎2百3敖年扒3白月完成，拔2

20、0壩2扮3扒年稗9安月底銷售完畢跋。鞍五、投資估算與資頒金籌措佰（一）項目總投資白估算藹1. 搬項目投資概況芭據(jù)估算矮, 藹本項目包括土地費(fèi)哎用、前期工程費(fèi)、襖房屋開發(fā)費(fèi)、管理癌費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、開扒發(fā)期稅費(fèi)等總投資傲為白293745.3壩6奧萬元人民幣，可銷哎售面積的單方造價罷為按3877.5癌元半/巴平方米。更詳細(xì)的捌投資規(guī)劃可能隨設(shè)壩計的深入而調(diào)整。2. 估算依據(jù)瓣(百1)搬業(yè)主提供擺的扳“毛紡廠居住區(qū)控制伴性詳細(xì)規(guī)劃說明白”罷；霸(翱2)澳北京市煤氣公盎司背“敗北京市毛紡廠居住巴區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意八見扳”巴；拌(辦3)翱北京市電信管理傲局疤“盎北京市毛紡廠居住爸區(qū)電信配套建設(shè)方叭案敖”按；岸

21、(巴4)哀整個項目按中、低班擋建造水平計算；襖(藹5)拔估算中的有關(guān)稅金巴和費(fèi)用按北京市的壩現(xiàn)行規(guī)定和同類項澳目的平均水平測算礙；敗(板6)礙假定該項目在搬5板年內(nèi)分矮3絆期全部建設(shè)完成懊;骯(安7)扒假定該項目在第一敗年開始預(yù)售，至項把目建成后一年內(nèi)全唉部銷售完畢矮;凹(奧8)澳項目總投資中自有跋資金比率按盎10%鞍計算；暗(扒9)矮貸款的年利率按搬12%版計??；扮(稗10)凹整個項目的投資費(fèi)案用是在專業(yè)的投資傲監(jiān)理工程師監(jiān)督下暗使用。3估算范圍笆上述估算投資按北扳京市目前通常的取敖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚傲未包括室內(nèi)二次精搬裝修及拆遷房享受暗安居房減免的十項暗稅費(fèi)。4估算結(jié)果扳投資估算的結(jié)果匯霸總

22、如表疤5襖所示。頒表挨-5 唉 凹北京市毛紡廠居住隘區(qū)開發(fā)項目成本估般算表序號項目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.092城市建設(shè)配套費(fèi)19717.633拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.704手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計3187.362項目可行性研究382.483地質(zhì)勘探測繪637.474三通一平費(fèi)891.73三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B

23、高層6827.773地區(qū)公建A商場14021.32B寫字樓13460.464可銷售配套公建5462.225不可銷售配套公建5250.88(三 )附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其他費(fèi)用1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.002用電權(quán)費(fèi)4000.003其它稅費(fèi)3582.60七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計293745.363877.5柏注：計算單方造價藹時，其面積的基礎(chǔ)背是可銷售面積（不骯含不可銷售配套公暗建之建筑面積）。拔（二）投資分

24、年度哎使用計劃扒按照項目建設(shè)進(jìn)度佰計劃安排，本項目案資金投入計劃詳見斑表澳6澳“拌投資計劃與資金籌疤措熬表”艾。挨表百6 版 哎 哎投資計劃與資金籌笆措表般 伴 傲 俺單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2017201820192020202120221開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.17191

25、24.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入2

26、20121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81絆（三）資金籌措計背劃叭本項目的投資來源邦包括自有資金、銷澳售收入和貸款三個敖部分。其中自有資暗金投入按26495.30氨萬元人民幣，銷售拔收入投入拜220121.2班3挨萬元人民幣，需向挨金融機(jī)構(gòu)貸款巴18336.47氨

27、萬元人民幣詳見表隘6矮。懊在估算中，考慮到辦當(dāng)年投資是隨工程壩的進(jìn)度分期投入的頒，銷售收入也是在版一年中逐步實(shí)現(xiàn)的澳，故假定當(dāng)年銷售八收入（扣除銷售稅挨費(fèi)）全部用于當(dāng)年鞍投資，如有盈余，皚結(jié)轉(zhuǎn)下年。哎六、瓣投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)班的預(yù)測和選定佰本報告對項目經(jīng)濟(jì)襖效益進(jìn)行分析過程拌中，所使用的基礎(chǔ)白數(shù)據(jù)和基本條件是熬根據(jù)北京市同類開俺發(fā)項目的實(shí)際狀況挨，在分析北京市相愛關(guān)類型物業(yè)市場前笆景的基礎(chǔ)上，結(jié)合凹本項目的具體情況扳而預(yù)測和選定的。背（一）銷售收入的吧測算叭根據(jù)市場研究的結(jié)頒果，并考慮本項目擺的具體情況，確定邦普通住宅售價：高案層為捌5000扳元絆/捌平方米，多層為埃5200骯元班/氨平方米；拆

28、遷房售扳價：高層為把4500氨元昂/哀平方米，多層為佰4800板元敗/百平方米；商業(yè)用房版售價：暗6500耙元把/跋平方米；辦公用房凹售價：岸6000笆元澳/啊平方米；可售配套吧公建售價：斑4000巴元哀/唉平方米?？射N售面捌積的平均價格為罷5073.50愛元埃/伴平方米。愛本項目的銷售面積礙包括商品住宅、拆岸遷房與各類公建，壩總計為扒757558斑平方米，分年度的胺總銷售收入見表癌7阿“邦北京市毛紡廠居住八區(qū)開發(fā)項目銷售收佰入?yún)R總吧表頒”挨。拔表敗7 捌 版 艾北京市毛紡廠居住拔區(qū)開發(fā)項目銷售收澳入?yún)R總表序號期間2017201820192020202120222023總計1商品住宅銷售收入9

29、495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67八注罷: 骯可銷售面積平均價癌格八5073.50昂元

30、哎/傲平方米，百銷售收入具體估算百過程略。(二)成本及稅金氨1. 埃投資成本測算扳本項目固定資產(chǎn)投阿資總額為瓣26493.0擺萬元人民幣，融資靶費(fèi)用為按28792.36班萬元人民幣，本項凹目的投資成本為安293745.3阿6百萬元人民幣。鞍2. 襖銷售費(fèi)用測算頒根據(jù)北京市同類項扳目和國家有關(guān)部門擺資料，銷售費(fèi)用取?？備N售收入的霸2%班。矮銷售費(fèi)用邦 叭384346.6霸7扒萬盎元搬矮2% 捌拜7686.93熬萬元3. 稅金般房地產(chǎn)開發(fā)項目的跋主要稅金為經(jīng)營稅哀費(fèi)和所得稅。根據(jù)拌國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)笆營稅費(fèi)的稅率為板5.45%啊，按總銷售額征收扮；所得稅稅率為柏33%罷，以銷售利潤為基阿數(shù)征收。北京

31、市現(xiàn)扮已開征土地增值稅壩。該稅按開發(fā)項目敖銷售利潤水平以累俺進(jìn)稅率征收，對安20%礙以內(nèi)的開發(fā)利潤，芭免征土地增值稅。哎根據(jù)測算，本項目把不需繳納土地增值辦稅。（三）利潤分配班開發(fā)項目的稅后利扮潤等于銷售收入扣拌除投資成本、銷售辦費(fèi)用和有關(guān)稅金。擺預(yù)計本項目的總稅皚后利潤為靶38685.58昂萬元人民幣。詳見阿表奧8扮“俺項目損益芭表爸”柏。叭表搬8 扒 凹 艾項目損益表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231項目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷

32、售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入00000

33、0002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223

34、651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤57739.672124.357031.299972.799760.60918

35、0.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.693

36、6047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00瓣注懊：扳投資回收主要用于佰后續(xù)投資和償還貸扒款本息，稅后利潤氨部分用于后續(xù)開發(fā)捌投資和歸還貸款本把息的，在投資回收藹不再用于后續(xù)投資耙和還本付息時歸還昂。翱七、項目經(jīng)濟(jì)效益瓣評價暗（一）現(xiàn)金流量分案析搬本報告從全部資金岸、自有資金兩方面安編制了現(xiàn)金流量表把，主要評價指標(biāo)如辦下：搬1.擺全部資金評價指標(biāo)案（班詳見表挨9挨，項目全部資金現(xiàn)氨金流量表）擺財務(wù)內(nèi)部收益率：氨啊24.80 %奧財務(wù)凈現(xiàn)值擺(隘I扒C熬=18%)皚：岸傲10938.09隘萬元人民幣柏靜態(tài)投

37、資回收期：柏吧4.84澳年藹動態(tài)投資回收期八(板I耙C靶=18%)巴：搬叭6.35捌年癌 伴 壩 皚 澳 柏 愛表懊9 胺 啊 氨現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.183

38、5052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.675767

39、5.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現(xiàn)值-43772.4-3917

40、1.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09計算指標(biāo)IRR24.80%靜態(tài)投資回收期4.84年動態(tài)投資回收期6.35年序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資26495

41、3.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2

42、541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現(xiàn)值

43、-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09計算指標(biāo)IRR24.80%NPV10938.09萬元靜態(tài)投資回收期4.84年動態(tài)投資回收期6.35年稗2. 半自有資金評價指標(biāo)案（霸詳見表鞍10 辦，項目自有資金現(xiàn)伴金流量表）班財務(wù)內(nèi)部收益率：扮拜292.33%敖翱財務(wù)凈現(xiàn)值氨(礙I叭C案=18%)拔：凹吧155464.9骯6扳萬元人民幣搬岸靜態(tài)投資回收期：氨唉1.37隘年班動態(tài)投資回收期靶(靶I扳C昂=18%)胺：叭骯1.44辦年翱表昂10 罷 皚項目自有資金現(xiàn)金板流量表爸 暗 礙單位案: 八萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期201

44、72018201920202021202220231現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費(fèi)用7686.93282

45、.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計105312.728405.378245.2612702.6725052.04132

46、21.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累計凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計凈現(xiàn)值-14264.571841

47、2.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計算指標(biāo)IRR292.33%NPV155464.96萬元靜態(tài)投資回收期1.37年動態(tài)投資回收期1.44年襖(靶二哀)斑財務(wù)平衡表與貸款柏償還分析啊資金來源與運(yùn)用表捌集中體現(xiàn)了項目自把身平衡的生存能力岸，是財務(wù)評價的重捌要依據(jù)。分析結(jié)果背表明叭, 翱本項目具有基本的資金平衡能力。詳版見擺 拜 八表奧11辦，資金來源與運(yùn)用辦表。八表疤11 拌 盎 資金來源與運(yùn)用表挨 巴 瓣 擺單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231資金來源1.1銷售收入384346.67

48、14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.00小計429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81

49、0.002.4經(jīng)營管理費(fèi)用2.5銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.312.7經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592

50、.382.10應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95罷從表唉12頒“唉貸款還本付息估算襖表翱”盎中可以看出，本項皚目如果操作得當(dāng)，百在正常情況下，項板目開發(fā)建設(shè)完成時埃，可以從銷

51、售收入拔中還清全部扳貸敗 八款本息，并有基本暗的利潤。般貸款還本付息估算翱表白 稗 斑 骯單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.0

52、01.3本期應(yīng)計利息8565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.001.4本期本金歸還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.001.5本期利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.001.6期末貸款本息累計19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.

53、002.2未分配利潤17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其他八、風(fēng)險分析愛本項目的風(fēng)險主要拜來自：建造成本、矮售價、銷售進(jìn)度、捌開發(fā)周期、貸款利搬率等方面，其中主愛要取決于租售價格矮的變化和銷售進(jìn)度隘的快慢。而這些風(fēng)叭險因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件扮的影響。另外自有挨資金占總投資的比耙例雖然對整個項目襖全部資金投資的經(jīng)巴濟(jì)效益沒有影響，八但是由于貸款的杠板桿作用會影響自有背資金的經(jīng)濟(jì)評價指翱標(biāo)，因此需要項目板的主辦者進(jìn)行認(rèn)真挨考慮。皚（一）盈虧平衡分岸析擺本項目的盈虧平衡柏點(diǎn)為礙76.42%盎，即銷售面積愛/跋收入達(dá)到可銷售面

54、澳積拌/扒收入的懊76.42%艾時板, 矮項目能保持盈虧平疤衡。利潤為零時的柏初始平均價格和平翱均成本分別如圖扒1哀和圖霸2把所示。 HYPERLINK /jpkc/jsjjx/uploadfile/200571522526610.gif笆盎 HYPERLINK /jpkc/jsjjx/uploadfile/2005715225248467.gif（二）敏感性分析佰影響本項目財務(wù)效按益的主要風(fēng)險因素百為總投資（建造成唉本）、售價。針對頒全部資金和自有資阿金的評價指標(biāo)，分瓣別算出當(dāng)上述因素唉變百化愛挨15%稗、凹稗10%拜、斑罷5%壩時，對主要經(jīng)濟(jì)評巴價指標(biāo)的影響分析骯如表背13矮和表八14扮所

55、示。其中兩種最凹不利的情況如下所唉示：捌1.靶當(dāng)投資增加班15%案時，全部資金的評俺價指標(biāo)為：皚財務(wù)內(nèi)部收益率：稗巴18.10%笆財務(wù)凈現(xiàn)值骯(扳I拔C拔=18%)板：靶佰170.42跋萬元人民幣白靜態(tài)投資回收期：矮百5.62稗年俺動態(tài)投資回收期叭(傲I霸C=18%)背：胺傲6.99按年敗2.傲當(dāng)租售價格降低胺15%隘時，全部資金的評胺價指標(biāo)為：埃財務(wù)內(nèi)部收益率：拜阿12.59%矮財務(wù)凈現(xiàn)值昂(澳I埃C拜=18%)白：安-8691.2隘萬元人民幣盎靜態(tài)投資回收期：擺癌6.16吧年扒動態(tài)投資回收期耙(笆I扮C背=18%)挨：癌7.00案年拔表奧13 芭 凹 靶 敖全部投資敏感性分瓣析表項目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案24.80%10938.094.846.35租15%37.07%30570.813.704.99售10%32.96%24026.273.905.44價5%28.87%17482.024.255.98格-5%20.73%4394.545.316.73變-10%16.66%-2148.585.817.00化-15%12.59%-8691.26.167.0015%18.10%170