土地經(jīng)濟評價課件

1、第九章 土地經(jīng)濟評價第一節(jié) 土地經(jīng)濟評價概述與潛力、適宜性評價比較：潛力、適宜性：土地的自然屬性對不同土地利用方式的潛力和適宜性經(jīng)濟評價：在參考土地自然屬性的基礎(chǔ)上，著重研究在等量勞動（包括活勞動和以物質(zhì)形式）投入或耗費下，土地的產(chǎn)出效果。（一）土地經(jīng)濟評價的基本概念a.采用一定的經(jīng)濟可比指標，對土地的投入、產(chǎn)出的經(jīng)濟效果進行評定的過程。b.用經(jīng)濟指標對土地的質(zhì)量作出評價。c.土地的自然資源和資產(chǎn)特性土地的價值和價格（土地價格評估）一、土地經(jīng)濟評價的目的與意義（二）土地經(jīng)濟評價的目的和意義1.科學的確定土地的生產(chǎn)能力，為土地的立法提供依據(jù)2.合理的確定生產(chǎn)耗費和產(chǎn)品生產(chǎn)的關(guān)系，為擬定土地稅收標

2、準服務(wù)3.揭示土地質(zhì)量及其分布狀況，為土地利用規(guī)劃和土地改造服務(wù)4.采用經(jīng)濟指標對土地進行質(zhì)量評價，為土地管理服務(wù)5.確定土地價值和價格，為土地科學管理提供更強有力的手段一、土地經(jīng)濟評價的目的與意義二、土地經(jīng)濟評價的理論基礎(chǔ)（一）土地生產(chǎn)力理論（二）土地區(qū)位理論（三）地租地價理論（四）市場供求理論三、土地經(jīng)濟評價指標1、土地經(jīng)濟效果指標 土地生產(chǎn)率指標，是綜合反映土地質(zhì)量與農(nóng) 業(yè)技術(shù)經(jīng)濟效果的指標集2、土地經(jīng)濟分析指標 用于揭示土地的具體利用特征的指標集3、土地經(jīng)濟效果分析指標 輔助土地經(jīng)濟效果的指標集土地經(jīng)濟效果指標土地生產(chǎn)率（1）單位土地面積產(chǎn)量或產(chǎn)值（2）單位農(nóng)用地的產(chǎn)量或產(chǎn)值（3）單位

3、耕地的產(chǎn)量或產(chǎn)值（4）單位播種面積的產(chǎn)量或產(chǎn)值（5）單位土地面積的凈產(chǎn)值（6）單位土地面積的純收入1、土地經(jīng)濟效果指標2、土地經(jīng)濟分析指標土地經(jīng)濟分析指標生產(chǎn)資料消耗指標成本及資金占有指標土地利用及結(jié)構(gòu)指標社會經(jīng)濟條件指標（1）農(nóng)業(yè)集約化水平；（2）單位面積播種量；（3）單位面積施肥量；（4）單位面積用水量；（5）單位面積用電量（1）農(nóng)作物畝成本；（2）平均每畝耕地擁有資金量；（3）平均每畝耕地擁有固定資產(chǎn)（1）土地利用率；（2）復種指標；（3）播種面積比例；（4）草場面積比例；（5）林地面積比率；（6）森林覆蓋率（1）每畝耕地國家投資；（2）單位面積路網(wǎng)密度；（3）單位面積修配網(wǎng)點密度；（4

4、）距主要城鎮(zhèn)距離；（5）人口密度3、土地經(jīng)濟效果分析指標土地經(jīng)濟效果分析指標技術(shù)效果指標生產(chǎn)消耗效果指標（1）農(nóng)作物良種化程度；（2）適時作業(yè)率；（3）技術(shù)措施增產(chǎn)率；（4）保證灌溉率；（5）水井分布密度；（6）渠系分布密度；（7）草場載畜量指數(shù)；（8）造林成活率；（9）造林密度；（10）采伐率；（11）單位面積木材蓄積增長率（1）每單位物質(zhì)費用的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值；（2）每單位直接生產(chǎn)費用的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值；（3）成本利潤率；（4）每千克商品肥的產(chǎn)量；（5）施肥的邊際產(chǎn)量；（6）每千克種子的產(chǎn)量土地經(jīng)濟評價指標體系構(gòu)建原則整體完備性原則 即從各角度反映系統(tǒng)的動態(tài)變化和發(fā)展趨勢；科學性原則 即反映土地系統(tǒng)發(fā)

5、展內(nèi)涵及目標實現(xiàn)程度；可操作性原則:即在實踐中具有可行性；區(qū)域性原則:即因地制宜，考慮到地方特色；層次性原則:即指標體系結(jié)構(gòu)清晰、便于使用；動態(tài)性與穩(wěn)定性相結(jié)合原則； 7相對獨立性原則。四、土地經(jīng)濟評價的一般步驟準備工作（原始資料的收集和整理）土地評價區(qū)劃（單元內(nèi)氣候、地形、水文等自然條件一致）土地自然質(zhì)量評價（土地適宜性評價和土地質(zhì)量分等）土地經(jīng)濟評價 （1）調(diào)查當?shù)刈魑锓N類和輪作周期，確定作物種類比例；（2）測算現(xiàn)時作物種植方式下的投入產(chǎn)出；（3）根據(jù)投入產(chǎn)出得出各類農(nóng)地的評分。第二節(jié) 農(nóng)用地的等級評定一、 概述：1.概念：簡稱農(nóng)用地分等，是指主要根據(jù)農(nóng)用地的投入和產(chǎn)出資料的分析和計算，劃

6、分和確定經(jīng)濟意義上的農(nóng)用地等級。實際上，這是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟生產(chǎn)潛力的評定。 2.農(nóng)用地分等定級的目的：a.為提高農(nóng)用地管理水平提供依據(jù)；b.為科學量化農(nóng)用地數(shù)量、質(zhì)量和分布，實施區(qū)域耕地占補平衡制度和基本農(nóng)田保護制度提供依據(jù)；c.為完善土地價格市場，土地資產(chǎn)合理配置，開展土地整理、土地征用補償?shù)忍峁┮罁?jù)；d.為實行農(nóng)業(yè)稅制改革提供依據(jù)3.農(nóng)用地分等定級的體系：“等、級”兩體系級差地租：指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。級差地租與土地等級相聯(lián)系。絕對地租：指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所得到的地租。壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租農(nóng)用地等別：反映的是在投入相等條

7、件下，由于土地肥力和位置的不同而獲得的收益差異。側(cè)重于潛在農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。（級差地租I） 收益歸土地所有者所有，為征稅作依據(jù)農(nóng)用地級別：反映的是在土地質(zhì)量相同的條件下，由于投入不同而獲得的收益差異。側(cè)重于現(xiàn)實農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。 （級差地租II） 收益歸土地投入者所有，為土地流轉(zhuǎn)時的補償依據(jù)4.農(nóng)用地分等定級的評價指標：選擇必選評價因素的主要依據(jù)：a. 對農(nóng)用地質(zhì)量有顯著影響；b.性狀較穩(wěn)定；c.可利用已有資料獲得數(shù)據(jù)，如土壤普查資料、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料、地形圖、水利資料等因素因子氣候太陽輻射、日照時間、降水量、=10度積溫、無霜期、年均溫度等地形地貌地貌類型、海拔、地形部位、坡向、

8、坡度等巖石巖石類型、裸露狀況、風化程度等土壤質(zhì)地、鹽漬化程度、pH值、有機質(zhì)、土壤障礙層次、有效土層厚度、剖面構(gòu)型、污染狀況等水文地下水埋深、地下水礦化度、灌溉保證率、灌溉水源、排水條件等社會經(jīng)濟技術(shù)條件土地利用集約度、灌溉條件、生產(chǎn)管理水平、投入產(chǎn)出水平、土地區(qū)位條件、交通便捷程度等二、 農(nóng)用地等級評定的方法毛利分析法（gross margin analysis） 現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析法（discounted cash flow analysis）經(jīng)濟計量模型法綜合分等法1.毛利分析法又稱邊際效益分析。所謂毛利，是指農(nóng)業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)值（產(chǎn)量價格）減去生產(chǎn)費用。毛利分析不僅要測算毛利，還要計算純收

9、入和純利潤。土地經(jīng)濟評價中的毛利分析是由聯(lián)合國糧農(nóng)組織最先提出的，并曾在非洲馬拉維等國嘗試使用，一般結(jié)合土地適宜性評價進行。適用于：情況較簡單（沒有長期的貸款或改良工程）的經(jīng)濟適宜性評價毛利分析的結(jié)果可反映土地生產(chǎn)力的高低，并可以通過在同一種土地經(jīng)濟單元上比較不同作物或其它農(nóng)林牧產(chǎn)品的毛利收入。用單位面積上的收益水平確定土地的適宜性和適宜程度，以確定最佳的土地利用方式。 毛利分析法步驟毛利分析一般可分兩步進行。首先考慮單項作物或其它林牧產(chǎn)品，然后將其分析結(jié)果綜合起來，對整個農(nóng)業(yè)（或林牧業(yè)）企業(yè)的土地經(jīng)濟效益作出評估。其具體的步驟是：1）選擇對象：土地利用方式、土地評價單元的選擇、投入高低的選擇

10、，即利用土地自然評價的成果，選擇有發(fā)展前景的幾種土地利用方式（作物或其它林牧經(jīng)營項目），作為毛利分析的對象。 2）估計投入量：種子、化肥、農(nóng)藥、機械、燃料動力、臨時勞動力等；3）估計實物產(chǎn)量：試驗小區(qū)；以前的資料；抽樣估產(chǎn)；根據(jù)氣象、土壤資料的估算；遙感估產(chǎn)等；4） 確定投入和產(chǎn)出的價格；這包括物質(zhì)的和非物質(zhì)的投入的單價，尤其是勞動力的單價。 毛利分析法步驟5）固定生產(chǎn)單位的固定成本（機械、建筑物等的維修、折舊等、固定勞力、管理稅費等）； 6）計算毛利和純收益毛利=收益可變成本（B項）純收入=毛利固定成本純利潤=純收入不可估量的費用（農(nóng)場及成員的勞力、風險等）；7） 分析各種種植業(yè)模式的收益情

11、況（先按作物種類單項分析，再綜合）：8）劃分土地的適宜等級：9）與經(jīng)濟目標比較； 10） 給出決策依據(jù)。種籽肥料農(nóng)藥機械操作臨時勞動力雜項建筑物和機械折舊勞力管理開支租金、稅農(nóng)場主及其家庭的勞力風險成本可變成本固定成本不可估量費用收益減減減等于等于等于總產(chǎn)出毛 利純收入純利潤農(nóng)場毛利計算法（以3hm2的英國家庭農(nóng)場為例）工作步驟：（1）利用自然評價的結(jié)果，挑選較有希望的土地利用方式和作物類型。農(nóng)場的土壤類型有兩大類：肥沃土壤和沙質(zhì)土壤。可挑選的有希望的作物是玉米和煙草。其中，煙草在各種土地單元的自然適宜性和經(jīng)濟效益都較高。但種植煙草需要花費大量的人工，最多能栽培1hm2。這樣，選擇的利用方式為

12、2hm2玉米和1hm2煙草。工作步驟：（2）估算變動成本（經(jīng)常性投入）變動成本包括種子、肥料、農(nóng)藥、機械設(shè)備等物質(zhì)投入和勞動力等非物質(zhì)投入。估算的方法一般是先估計單位面積的投入量，然后再乘以單價。（3）估計農(nóng)場的固定成本固定成本是指除了變動成本以外的用于固定設(shè)施的成本，如建筑物的折舊、維修等。對于財務(wù)管理健全的生產(chǎn)單位，固定成本可以通過財務(wù)分析進行估算；對于財務(wù)管理不健全的生產(chǎn)單位，固定成本只能通過經(jīng)驗估算進行。一般先估計整個生產(chǎn)單位，即農(nóng)場的固定成本總額，然后，根據(jù)需要分攤到單位面積的土地上。本例中，農(nóng)場的固定成本總額為150，則單位面積的固定成本為50/hm2。工作步驟：（4）估計產(chǎn)值（或

13、產(chǎn)出）估計作物的單產(chǎn)和產(chǎn)品的市場價格，計算其產(chǎn)值。（5）計算農(nóng)場的毛利和凈收入估計產(chǎn)值（或產(chǎn)出） 毛利產(chǎn)值變動成本 凈收入毛利固定成本（6）進行適宜性評價假設(shè)作物的經(jīng)濟適宜性等級分類方法是：毛利大于200/hm2為S1；150200/hm2為S2；100150/hm2為S3；小于100/hm2為N。對于肥沃土壤，玉米的經(jīng)濟適宜性等級為S2、煙草為S1；對于沙質(zhì)土壤，玉米為S3、煙草為S1。工作步驟：（7）決策建議假如農(nóng)場的目標純收入為為300，則對于擁有3hm2肥沃土壤的農(nóng)場來說這種土地利用組合方式是經(jīng)濟適宜的，而對于3hm2沙質(zhì)土壤的農(nóng)場則不適宜。對于后者，可以通過增加雇工，進而增加煙草的種

14、植面積，減少玉米的種植面積以達到經(jīng)濟適宜性的標準。土地利用肥沃土壤沙質(zhì)土壤玉米煙草玉米煙草肥料投入（kg/hm2）肥料價格（/100kg）其他變動成本(/ hm2)變動成本合計(/ hm2)固定成本(/ hm2)作物單產(chǎn)（kg/hm2）作物價格（/1000kg）2001220445050004010012607250150020040012206850450020020012608450150050產(chǎn)值(/ hm2)毛利(/ hm2)農(nóng)場毛利(/ 農(nóng)場)農(nóng)場固定資本(/ 農(nóng)場)農(nóng)場凈收入(/ 農(nóng)場)2001565401503903002281801124401502903002162.貼現(xiàn)現(xiàn)金

15、流通分析法 適用于：土地改良和基建投資費用較大，收益周期長的工程現(xiàn)金流量貼現(xiàn)：是在假設(shè)利息和工程壽命的情況下，將未來的投資、成本費用或收益采用一定公式換算為現(xiàn)在的價值，即現(xiàn)值。公式為：V=P/(1+r)n V為現(xiàn)值， P為未來每年實際成本或收益，r為利率或利息，n為年數(shù)。1 /(1+r)n 為貼現(xiàn)因素。結(jié)果：可用于分析改良工程的經(jīng)濟可行性或比較進行一定土地改良工程的土地利用方式的經(jīng)濟適宜性。注：1）經(jīng)濟假設(shè)：貼現(xiàn)率商業(yè)利率、社會貼現(xiàn)率；項目壽命：20、30或50年，在此期限后，一般不考慮其效益。2）按年度分配投入和產(chǎn)出的現(xiàn)金流通量。投資分配于若干年度中，隨收益增加，年度凈收益趨于穩(wěn)定。2.貼現(xiàn)

16、現(xiàn)金流通分析法步驟 貼現(xiàn)現(xiàn)金流通分析要從上述毛利分析的6個步驟作為開端，然后再加上以下4個步驟：1）估計必須的土地改良工程性質(zhì)，例如需要發(fā)掘的排水溝的長度，需搬動的土方數(shù)等等。2）作出必要的經(jīng)濟假設(shè)。首先要規(guī)定采用什么貼現(xiàn)率。如果土地改良工程投資費用來之于銀行貸款，那么可采用商業(yè)利率作為貼現(xiàn)率；如果投資費用由社會資金償付，即由政府機構(gòu)負擔，則要采用“社會貼現(xiàn)率“，這是排除通貨膨脹影響的貼現(xiàn)率，比商業(yè)利率低得多。3）按年度分配投入和產(chǎn)出的現(xiàn)金流通量。4）對成本和收益進行貼現(xiàn)，計算他們的價值，求得用于成本收益分析的有關(guān)參數(shù)，即凈現(xiàn)值、收益成本率和內(nèi)部回收率。5）進行效益分析及提供決策舉例：某土地有

17、三種土地利用方式A、B、C，欲進行灌溉工程改良，假設(shè)灌溉工程總投資為100萬，灌溉面積為1000hm2 ，投入使用后，對于三種利用方式每年能增加的凈收益分別為60 /hm2 ，80 /hm2 ，100 /hm2 ，試分析此灌溉工程投入使用后，對于三種土地利用方式條件下灌溉工程的經(jīng)濟適宜性或可行性。項目生命期n為20年，則20年的總收益為H=Vn=P/(1+r)+P/ (1+r)8 +P/ (1+r)n =P1-1/ (1+r)n /r假設(shè)r=5%，n=20，則HA=748 /hm2 ，HB=997 /hm2 ，HC=1246 /hm2 。A：NB：NC：S第三節(jié) 農(nóng)用地估價一、 概述：1.概念

18、：農(nóng)用地估價，即農(nóng)用地價格的評估，它不同于農(nóng)用地分等。農(nóng)用地估價直接以貨幣單位表示出其質(zhì)量高低，它為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的有關(guān)價格的確定以及農(nóng)用地稅、費標準的擬訂提供重要依據(jù)。 2.農(nóng)用地價格特點：農(nóng)用地價格以其收益能力為基礎(chǔ)。收益能力即為獲取純收益大小的能力。這種收益能力取決于生產(chǎn)量乘以價格再扣除生產(chǎn)成本。 B 用途上會發(fā)生變化的農(nóng)用地，其收益價格與市場價格之間會有很明顯的差別。所謂收益價格就是指純粹農(nóng)地使用時所形成的價格；而市場價格，是指以用途轉(zhuǎn)變后的收益為前提所形成的價格。因此在農(nóng)用地估價時，應(yīng)判明該農(nóng)用地的用途是否會發(fā)生變更，如果不會發(fā)生變更，那么收益價格與市場價格之間的差距應(yīng)該不會太大。C

19、純粹的農(nóng)用地收益價格與市場價格之間的差距，劣等地要大于優(yōu)等地。D 農(nóng)用地的交易實例較少，因此難于運用市場比較法進行估價，通常主要采用收益還原法。由于農(nóng)用地的純收益難易確切把握，農(nóng)用地估價的難度較大。 二、 農(nóng)用地估價方法1.申報法2.收益還原法3.評分法4.標準田法5.經(jīng)濟計量模型法 1.申報法： 由土地所有權(quán)者自行申報地價。特點是作業(yè)迅速，且遵照土地所有權(quán)人的意見。特點是難保公平合理。因為影響地價的因素十分復雜，絕大多數(shù)土地所有權(quán)人只能憑經(jīng)驗來猜測報價，難免出現(xiàn)良田低價、劣田高價或其它片面行為。2.評分法： 對農(nóng)用地所具備的生產(chǎn)條件對土地質(zhì)量評分，后再根據(jù)得的總分換算成地價 3.收益還原法:

20、 公式中，V為地價，a為每年所得地租，r為還原利率（），i為每年增加或減少若干不易覺察的價值。4.標準田法: 臺灣學者林英彥提出的一種農(nóng)用地估價方法。農(nóng)用地分區(qū)；選定標準田；選擇基準田；評定標準田地價；調(diào)整標準田的地價；計算各待估農(nóng)田地塊的分值；計算各待估田塊的地價。5.經(jīng)濟計量模型法: 生產(chǎn)函數(shù)模型法（柯布-道格拉斯法） 一、城鎮(zhèn)土地的特殊性城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活和社會活動的載體，是城鎮(zhèn)地域系統(tǒng)最寶貴的資源和城鎮(zhèn)經(jīng)濟系統(tǒng)最寶貴的資產(chǎn)。按照開發(fā)程度進行劃分，城鎮(zhèn)土地可以分為三個層次：（1）城鎮(zhèn)已經(jīng)開發(fā)建成的土地；（2）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的土地，指按城市土地利用總體規(guī)劃確定定期發(fā)展的土地，包括近鄰的農(nóng)

21、田或村鎮(zhèn)等占有的土地（3）是城鎮(zhèn)行政區(qū)劃的土地。第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級 城鎮(zhèn)土地相對于農(nóng)用土地而言具有以下一些特殊性：1.城鎮(zhèn)土地的區(qū)位具有特殊重要性一、城鎮(zhèn)土地的特殊性1.城鎮(zhèn)土地的區(qū)位具有特殊重要性（續(xù)）與農(nóng)用土地肥力是影響土地等級的主導因素相比，土地區(qū)位是影響城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟價值最重要的因素。城鎮(zhèn)土地區(qū)位的優(yōu)劣，并不僅僅取決于某塊土地與城鎮(zhèn)中心之間的距離，而且與交通運輸、現(xiàn)代化通訊等聯(lián)系城鎮(zhèn)活動的基礎(chǔ)設(shè)施密切相關(guān)。2.城鎮(zhèn)土地具有兩重性，是城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟條件的載體城鎮(zhèn)土地與農(nóng)用土地一樣也屬于自然資源。但是城鎮(zhèn)土地經(jīng)過人類開發(fā)，即投入了大量的活化勞動和物質(zhì)勞動，已經(jīng)稱為建筑地段或其它非農(nóng)業(yè)活動

22、場所。即城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟條件的載體。一、城鎮(zhèn)土地的特殊性3.城鎮(zhèn)土地開發(fā)經(jīng)營的高度集約性城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用具有高度集約性，可以說每一寸土地上都凝聚著數(shù)量較大的人類勞動和土地資本，在單位面積上承載著遠高于農(nóng)村土地的人口、物質(zhì)和財富，創(chuàng)造了遠大于農(nóng)村土地的經(jīng)濟收益。也就是說，城鎮(zhèn)土地是密集、集中和高效能的。一、城鎮(zhèn)土地的特殊性4.城鎮(zhèn)土地的稀缺性 首先，土地自然面積的有限性和稀缺性造成土地供給的“物質(zhì)性稀缺”。其次，各國都制訂了嚴格的土地規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃制度，這種土地管理制度對城鎮(zhèn)土地供給的限制可稱為土地供給的“管理性稀缺”第三，城鎮(zhèn)中不同區(qū)域間形成的社會經(jīng)濟條件的不均衡將導致城鎮(zhèn)未來各行業(yè)、產(chǎn)

23、業(yè)在爭奪優(yōu)勢區(qū)域上的競爭。這種社會經(jīng)濟的不均衡對城鎮(zhèn)土地供給的影響可稱為城鎮(zhèn)土地供給的“社會經(jīng)濟性稀缺”。上述這種稀缺是城鎮(zhèn)土地稀缺性價值的基礎(chǔ)。也是導致土地地價差異的主導因素。 一、城鎮(zhèn)土地的特殊性城鎮(zhèn)土地特性決定了城鎮(zhèn)土地利用有以下一些特征：對區(qū)位具有強烈的選擇性存在報酬遞減性現(xiàn)象城鎮(zhèn)土地利用存在規(guī)模效益城鎮(zhèn)土地利用具有擴散效應(yīng)一、城鎮(zhèn)土地的特殊性二、城鎮(zhèn)土地分等定級概述城鎮(zhèn)土地分等定級是指對一定地域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)土地利用效益高低的劃分，其中的“等”反映區(qū)域不同城鎮(zhèn)之間利用土地效益高低的差異；“級”則反映同一城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用效益的差異。城鎮(zhèn)土地分等定級的原則參考國家土地管理局1990年頒發(fā)的城

24、鎮(zhèn)土地定級規(guī)程（試行），城鎮(zhèn)土地分等定級的原則是：1.綜合分析原則城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)對各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按差異劃分土地級。土地級既要反映土地在經(jīng)濟效益上的差異，也要反映經(jīng)濟、社會、生態(tài)等綜合效益的差異。2.主導性原則城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地優(yōu)劣的因素種類及其作用的差異，重點分析對土地定級起控制作用的因素，突出主導因素的影響，去評定土地級。二、城鎮(zhèn)土地分等定級概述3.地域分異原則土地定級應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析各個由于區(qū)位條件不同形成的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級。4.級差收益原則城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)該在初步劃分的土地級上對級差收益明顯的有關(guān)行

25、業(yè)進行級差收益測算，測定值作為確定土地級疏密和了解行業(yè)級差收益的重要參考依據(jù)。5.定量與定性結(jié)合的原則城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)該把定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化，以定量計算為主，必要時才對某些現(xiàn)階段難以定量的社會、經(jīng)濟因素進行定性分析，以減少認為任意性，提高土地級的精度 二、城鎮(zhèn)土地分等定級概述三、城鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容城鎮(zhèn)土地分等定級流程圖： 建立因素體系 確定各因素的權(quán)重值計算指標值和作用分并制表 劃分城鎮(zhèn)土地定級單元 初步劃分土地級 驗證和調(diào)整土地級編制成果圖、報告和基礎(chǔ)資料匯編三、城鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容1.調(diào)查收集資料：繁華程度交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況生活設(shè)施狀況環(huán)境條件社會、歷史、人口狀況用地效

26、益2.定級因素資料的整理與量化：選取對土地定級影響較大的土地自然和社會因素作為劃分土地級別的因素選擇的原則：地域性、標志性、針對性依據(jù)定級因素與土地質(zhì)量的相關(guān)方式及相關(guān)程度，編制各因素分值評定表采用相對值法與距離遞減法，按0100分區(qū)間賦分。因素條件越好，分值越高。確定各影響因素的相對重要性（權(quán)重值）三、城鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容3.定級單元的劃分：土地定級單元是所劃分出的土地空間單位，其內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件相對均一。土地定級單元是各定級因素分值計算的基礎(chǔ)，也是評定土地級別的基礎(chǔ)空間單位。方法有主導因素法即用兩個以上主要定級因素，沿城鎮(zhèn)主要方向選擇一定數(shù)目特征點作各自分值剖面圖；根據(jù)因素分值變

27、化規(guī)律，選擇突變曲線段的位置作為單元邊界位置，將因素得分一致區(qū)域劃分為一個單元。疊置法將主要因素作用分圖進行疊置，勾繪出作用分基本一致的區(qū)域，形成圖斑，作適當調(diào)整后得到定級單元。動態(tài)網(wǎng)格法三、城鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容4.土地級別的初步劃分與確定：根據(jù)劃分的定級單元，計算單元內(nèi)各因素分值，將各分值加權(quán)求和，按總分的分布排列和實際情況，初步劃分出土地級別（城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程，大城市劃510級，中等城市劃47級，小城市劃35級）式中，p為土地單元的總得分（諸定級影響因素在單元內(nèi)對土地優(yōu)劣的綜合反映）；Wi為權(quán)值（某定級因素對土地效能的影響程度）；Fi為分值（某定級因素在單元內(nèi)表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。 三、城

28、鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容5.依據(jù)總得分劃定級別區(qū)間總分數(shù)數(shù)軸展示法將總分值點繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇點稀少處為級間分界。 總分數(shù)頻率曲線法對總分值作頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地優(yōu)劣實際情況，選擇頻率曲線分布突變處作為級間分界。 總分數(shù)剖面線法沿城鎮(zhèn)若干方向繪制總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況，以剖面線突變段作為級間分界。 三、城鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容6.對結(jié)果進行驗證和調(diào)整對初步成果進行驗證和調(diào)整，直到符合要求為止。7.編制圖件，提交報告將城鎮(zhèn)土地分等定級的結(jié)果編制成專題圖件，同時提交研究報告。三、城鎮(zhèn)土地定級的步驟與內(nèi)容一般來講，城鎮(zhèn)土地分等定級的指標體系包括以下內(nèi)容：1.

29、城市區(qū)位區(qū)域交通條件；距海港遠近；經(jīng)濟區(qū)位2.城市集聚規(guī)模城市人口規(guī)模；工業(yè)資金總額3.城市基礎(chǔ)設(shè)施單位用地公交車輛；單位用地供水量；單位用地電話數(shù)；單位用地城建資金四、城鎮(zhèn)土地分等定級的指標體系4.城市用地產(chǎn)出水平單位用地GDP；單位用地零售商品總額；單位用地工業(yè)利稅額5.城市用地潛力：市域農(nóng)業(yè)人口人均耕地；城市人口密度6.當年城市投入強度單位用地基建資金；單位用地外商投資；單位用地勞動力投入四、城鎮(zhèn)土地分等定級的指標體系影響城鎮(zhèn)土地等級的因素主要有：區(qū)位因素自然因素社會因素特殊因素五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析區(qū)位因素五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析區(qū)位因素（續(xù)）五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分

30、析自然因素包括城鎮(zhèn)土地地質(zhì)條件和城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量。1.城鎮(zhèn)土地地質(zhì)條件 五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析自然因素2.城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量 五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析經(jīng)濟因素影響城市土地分等定級的經(jīng)濟因素主要有：城鎮(zhèn)聚集規(guī)模城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施城鎮(zhèn)用地產(chǎn)出水平城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展水平五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析社會因素影響城市土地分等定級的社會因素主要有城鎮(zhèn)用地潛力、政策和其它特殊因素。1.城鎮(zhèn)用地潛力 五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析社會因素2.政策 政策因素主要表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，國家宏觀的區(qū)域和城市發(fā)展政策直接影響基本建設(shè)投資導向，象我們國家，五六十年代國家從均衡分布生產(chǎn)力和國防安全的角度出發(fā)，投資主要放到內(nèi)

31、地和邊遠地區(qū)，減弱了沿海地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。改革開放以來，國家經(jīng)濟政策向沿海地區(qū)傾斜，不僅使該地區(qū)獲得了大量建設(shè)資金，而且通過各種優(yōu)惠政策，吸引了大批海外投資和技術(shù)設(shè)備，經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)獲得迅速發(fā)展，城市土地地價大幅度上漲。五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析社會因素2.政策（續(xù)） 其次，城市不僅是經(jīng)濟中心，也是一個地區(qū)的政治中心，城市行政等級愈高，通常單位土地獲得的建設(shè)資金愈多，城市基礎(chǔ)設(shè)施的水平也高，城市土地的級差地租提高。政策因素的影響難以用統(tǒng)計指標衡量，但可從經(jīng)濟的角度反映政策的導向，用城市土地投入強度來表示。五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析社會因素3.特殊因素 五、城鎮(zhèn)土地分等定級的因素分析由于影

32、響因素復雜繁多，實際操作時往往簡化挑選主要的影響因子。比如：定級因素商服繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度綠地覆蓋度自然條件優(yōu)劣度選擇性必選至少一個必選備選至少一個必選備選重要性排序12或33或24權(quán)重范圍0.2-0.40.1-0.30.1-.30.03-0.2城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表第五節(jié)城鎮(zhèn)土地基準地價評估一、城鎮(zhèn)土地基準地價評估概述土地管理部門或土地估價委員會在一定時間內(nèi)，根據(jù)各種用地類型的收益狀況或市場交易狀況，在不同的土地級別上分別評定的商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價格

33、?；鶞实貎r是宏觀控制城鎮(zhèn)地價，征收土地使用稅、費的主要依據(jù)，也是宗地地價評估的基礎(chǔ)?；鶞实貎r評估以城鎮(zhèn)整體為單位進行。（一）基準地價的概念基準地價是反映一個城市不同級別、不同區(qū)段、不同用途的地價水平和進行宗地評估時參考運用的一套地價及其評估體系。從宏觀上看，基礎(chǔ)地價水平反映了城市的經(jīng)濟發(fā)展程度，直接影響該城市在經(jīng)濟活動中的競爭能力；從微觀上看，作為生產(chǎn)要素和生活條件，其地價、地租及土地使用稅費水平，直接影響企業(yè)的投資決策和盈利水平，關(guān)系到居民的切身利益。因此，基礎(chǔ)地價的評估也應(yīng)充分考慮國民經(jīng)濟與地方經(jīng)濟的變化對地價的影響。基準地價的影響因素可以用一個圖來表示。 一、城鎮(zhèn)土地基準地價評估概述基準

34、地價影響因素圖 一、城鎮(zhèn)土地基準地價評估概述基準地價評估是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后通過調(diào)查評估出各地價區(qū)段在某時點的平均水平價格。它主要反映城市地價總體變化趨勢和各級、各類土地的平均價格，是對地價進行宏觀控制、管理和引導土地市場中地價變化的依據(jù)，同時又是征收土地稅費、參與土地利益分配、調(diào)控地產(chǎn)市場價格的衡量標準。 一、城鎮(zhèn)土地基準地價評估概述（二）城鎮(zhèn)土地基準地價評估的技術(shù)途徑1.以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價。2.用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易資料評估基準地價。一、城鎮(zhèn)土地基準地價評估概述市場比較法、收益法和成本法是土地估價中常用的三大估價方法，其它的估價方法都是這三大方法的派生。在地產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達的歐