房地產(chǎn)項目開發(fā)基本流程簡介（PPT）

1、12.項目開發(fā)流程1.建筑設計術語主要內(nèi)容1.建筑設計術語 建筑用地面積 總建筑面積 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一、經(jīng)濟技術指標類 用地范圍內(nèi)總建筑面積（地上部分）與項目總用地面積的比值。 例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑總面積(地上)，其容積率為2.4。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 一般而言，獨立別墅的容積率為0.20.5,聯(lián)排別墅為0.40.7,6層以下多層住宅為0.81.2,11層小高層住宅為1.52.0

2、,18層高層住宅為1.82.5,19層以上住宅為2.44.5；容積率高，密度大的高層建筑群容積率=總建筑面積（地上）總用地面積 容積率 即建筑基底面積與建筑用地面積的比。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面積占地有2500平方米，其建筑密度為25%。 建筑密度=建筑基底面積總用地面積 建筑密度 指建筑物多數(shù)采光窗的朝向。在建筑單元內(nèi)，一般指主要活動室主采光窗的朝向。即客廳陽臺、主臥采光窗朝向。 根據(jù)宜昌地理位置及氣候條件，最佳朝向為南偏西15和正南，適宜朝向南偏東15，不宜朝向西和西北方向。 建筑朝向是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的

3、總和與居住區(qū)用地面積的比率（% ）。 綠地率=綠地面積總用地面積綠地計算范圍，包括居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在涉及計算時也要求距建筑外墻15米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。 綠地率 用地紅線 道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所

4、不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 二、項目規(guī)劃類 建筑高度 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 建筑日照 居住建筑之間以及與居住建筑相鄰的建筑之間的建筑間距應滿足被遮擋居住建筑底層大寒日滿窗日照不小于2小時的日照要求。 低層建筑 多層建筑 小高層建筑（非規(guī)范性術語） 高層建筑 高度小于或等于10米的建

5、筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。 點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。2.民用建筑分類（形態(tài)）（1）獨棟別墅 （2）聯(lián)排別墅 （3）疊拼別墅 （5）高層板樓 （4）高層塔樓 （6）多層板樓 三、住宅戶型相相關術語 房屋層數(shù) 層高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上

6、計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 凈高 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、 高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

7、 建筑面積 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的5

8、0。 公攤面積 竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。 銷售面積 銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所 購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。 進深 開間 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)

9、一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 住宅開間一般不超過3.0米3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 復式 躍式 錯層 一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的

10、是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?過道 隔斷 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 玄關 玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。即便是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。四、建筑

11、結(jié)構(gòu)類術語 建筑結(jié)構(gòu)形式 目前比較普遍的建筑結(jié)構(gòu)形式主要有六種，分別是磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 （1）磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 適合開間進深較小，房間面積小，多層（4-6層）或低層（1-3層）的建筑，對于承重墻體不能改動。 （2）框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，房屋墻體不承重，僅起到圍護和分隔作用。 特點：可以建造較大的室內(nèi)空間，房間分隔靈活，便于使用；抗震性能優(yōu)越，具有較好的結(jié)構(gòu)延性等優(yōu)點。該建筑結(jié)構(gòu)不宜超過15

12、層，一說不超過10層。 （3）剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 特點：適合高層建筑，但剪力墻不能拆除或破壞，不利于形成大空間，住戶無法對室內(nèi)布局自行改造。結(jié)構(gòu)自重較大，耗鋼量大。 （4）框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度。 特點：平面布置靈活，空間較大，一般適合1020層的建筑。 （5）筒體結(jié)構(gòu)：筒體結(jié)構(gòu)由框架-剪

13、力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間。 特點：主要抗側(cè)力，四周的剪力墻圍成豎向薄壁筒和柱框架組成豎向箱形截面的框筒，形成整體，整體作用抗荷，多用于寫字樓建筑。適合3050層的高層或超高層建筑。 建筑結(jié)構(gòu)形式（2）框架結(jié)構(gòu) （1）磚混結(jié)構(gòu) （3）剪力墻結(jié)構(gòu) （4）框剪結(jié)構(gòu) 房屋或構(gòu)筑物中主要承受風荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體。防止結(jié)構(gòu)剪切破壞。其結(jié)構(gòu)材料一般為鋼筋混凝土或配筋砌塊。在工程或戶型圖上標示為黑色。 剪力墻 承重墻 承重墻指支撐著上部樓層重

14、量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。 填充墻 一種建筑結(jié)構(gòu)，墻體按照結(jié)構(gòu)受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內(nèi)部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質(zhì)墻稱幕墻。 常用窗形式 （1）平開窗：優(yōu)點是開啟面積大，通風好，密封性好，隔音、保溫、抗?jié)B性能優(yōu)良。內(nèi)開式的擦窗方便；外開式的開啟時不占空間。缺點是窗幅小，視野不開闊。 （2）推拉

15、窗：優(yōu)點是簡潔、美觀，窗幅大，視野開闊，采光率高，占用空間少。是采用最多類型。缺點是兩扇窗戶不能同時打開，通風性相對差一些；有時密封性也稍差。 （3）懸窗：是沿水平軸開啟的窗。根據(jù)鉸鏈和轉(zhuǎn)軸位置的不同，分為上懸窗、下懸窗、中懸窗。 A、上懸窗：鉸鏈安裝在窗扇的上邊，一般向外開啟，防雨好。 B、下懸窗：鉸鏈安裝在窗扇的下邊，一般向內(nèi)開啟，通風較好，但不防雨。 C、中懸窗：窗扇兩邊中部裝水平轉(zhuǎn)軸。開關方便、省力、防雨。 樓梯按組合形式分類，常用有單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯、剪刀梯等。 （1）單跑即從一層直接爬到二層；（2）轉(zhuǎn)折雙跑樓梯：從一層上到休息平臺，轉(zhuǎn)過來在上到二層的樓梯。一般住宅樓的樓梯

16、多為此種樓梯。（3）轉(zhuǎn)折三跑樓梯：從一層上到休息平臺，轉(zhuǎn)90上到又一個休息平臺，再轉(zhuǎn)90上到二層的樓梯。層高大時采用。（4）剪刀梯：同一樓梯間設置一對相互重疊，又互不相通的兩個樓梯。在其樓梯間的梯段一般為單跑直梯段。剪刀樓梯最重要的特點是，在同一樓梯間里設置了兩個樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。根據(jù)國家規(guī)范要求：18層以上的塔式高層建筑，兩座疏散樓梯宜獨立設置，當確有困難時，可設置剪刀樓梯。 樓梯結(jié)構(gòu)形式 現(xiàn)代建筑屋頂形式，主要為平屋頂和坡屋頂兩種。 一般以坡度小于10%的屋頂為平屋頂；坡度大于10%的屋頂為坡屋頂。 平屋頂按結(jié)構(gòu)可分為挑檐式、女兒墻式、挑檐女兒墻式等； 坡屋頂按結(jié)構(gòu)可分

17、為單坡頂式、卷棚頂式、硬山雙坡頂、懸山兩坡頂、四坡頂?shù)取?建筑屋頂形式 減少建筑物室內(nèi)熱量向室外散發(fā)的措施，對創(chuàng)造適宜的室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)約能源有重要作用。建筑保溫主要從建筑外圍護結(jié)構(gòu)上采取措施。 建筑保溫按建筑部位可分為外墻保溫、屋面保溫及門窗保溫等。其中外墻保溫比較常用的又分為外墻外保溫、外墻內(nèi)保溫、夾層保溫。保溫材料大致有礦物棉、珍珠巖制品、耐火纖維、泡沫塑料、超細玻璃棉、HD-STP保溫板等。 建筑保溫 是智能建筑技術和新興信息技術相結(jié)合的產(chǎn)物，智能樓宇利用系統(tǒng)集成的方法，將智能型計算機技術、通訊技術信息技術與建筑藝術有機的結(jié)合，通過對設備的自動監(jiān)控，對信息資源的管理和對使用者的信息服務及

18、其功能與建筑的優(yōu)化組合。 智能建築系統(tǒng)主要包含了SA安全自動化系統(tǒng)（視頻監(jiān)控、門禁、防盜報警等）、FA消防自動化系統(tǒng)（火災報警、防排煙、應急電源、防火卷簾）、OAS辦公自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)、BA設備控制與管理自動化（空調(diào)、設備、照明、給排水等）等。 智能建築品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗城市基礎、公用 配套設施建筑材料 資金 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。2.項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付資源獲取資源加

19、工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)由拿地到方案定案重在決策(大局已定)； 中期(實施期) 由施工圖設計到入伙重在執(zhí)行； 后期(運營期) 入伙后到房屋拆除重在服務,重在總結(jié)反饋?？礃菦Q策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理客戶視角的房地產(chǎn)流程企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程項目論證產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設計施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務銷售實現(xiàn)項目啟動會國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設計完成方案設計完成(方案評審會）方案圖報建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設工程規(guī)劃許可證精裝交樓標準施工圖及材料定板項目開

20、工施工許可證主體開工預售證開盤主體封頂竣工驗收入伙18個關鍵節(jié)點里程碑計劃（一級計劃）簽訂土地合同至獲取施工許可證6個月時間；拿地8個月后開盤！土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場: 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司; 2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費; 3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過

21、直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場： 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理產(chǎn)品定位原則：以開發(fā)商的最終目標位核心整體思路 地塊分析容積率限高 客戶分析結(jié)合區(qū)域了解客戶特征及需求市場、產(chǎn)品定位三大可行分析細化產(chǎn)品設計指標細化產(chǎn)品設計建議 執(zhí)行完善分析完善定位產(chǎn)品類型 市場分析什么

22、產(chǎn)品好賣市場機會操作可行市場可行經(jīng)濟可行 土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理根據(jù)項目定位進行規(guī)劃設計1、概念方案設計；2、項目方案設計；3、施工圖設計。土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建開工時間開盤時間設計控制點項目重要節(jié)點概念設計研究區(qū)域確認概念設計研究結(jié)論規(guī)劃方案設計區(qū)域規(guī)劃設計評審會區(qū)域單體確認實施方案完成基礎施工圖全套施工圖完成景觀設計銷售包裝設計方案文本中，最重要兩張圖項目總平面圖、標準層平面圖！土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙

23、交付實施方案施工圖方案設計施工圖概念方案3個月5個月2個月設計周期3：5：2雙擊添加標題文字1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: 發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、消防辦、人防辦、氣象局、房管局、審 圖辦、墻改辦、白蟻、質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。建設工程規(guī)劃許可證城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。報建證件簡介建筑工程施工許可證為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)中華人民共和國建筑法、建筑工程施工許可管理辦法等法律。法規(guī)規(guī)定，1999年12月1