城市綜合體研究學(xué)習(xí)培訓(xùn)（PPT）

1、城市綜合體研究學(xué)習(xí)課件營銷中心2017.05.26什么叫城市綜合體（complex）？就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多1.1.1綜合體（complex）的基本概念1.1.2 綜合體（complex）的常見表現(xiàn)形式HOPSCAH酒店

2、HotelO寫字樓OfficeP公園ParkS購物中心Shopping mallC會(huì)議中心/會(huì)展中心ConventionA公寓Apartment綜合體最常見的建筑表現(xiàn)形式和業(yè)態(tài)組合方式。綜合體一般以下五種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場1.1.3 綜合體（comp

3、lex）的發(fā)展模式:模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城模式五：以會(huì)展為核心功能的發(fā)展模式 Convention complex = Convention(主) +hotel (次) + shopping + office 案例：溫哥華加拿大廣場 1.1.4 綜合體（complex）的發(fā)展史世界首座城市綜合體 法國巴黎拉德芳斯（La Defense）

4、 拉德芳斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，于上世紀(jì)五十年代開始建設(shè)開發(fā)。它給這座古城帶來了濃烈的現(xiàn)代氣息，是現(xiàn)代巴黎的象征。拉德芳斯的名稱來自該地的一座雕像“La Dfense de Paris”（直譯為“保衛(wèi)巴黎”）。拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，在1870至1871年的普法戰(zhàn)爭中，法軍敗北，巴黎淪陷，一小股法軍退守這里的無名高地并頑強(qiáng)抵抗到彈盡糧絕，全部以身殉國。后人在高地上豎起一組雕像，題名“拉德芳斯”，意為“防衛(wèi)”，以紀(jì)念在普法戰(zhàn)爭中為保衛(wèi)巴黎而陣亡的將士。 在新區(qū)的開發(fā)和興建過程中，不但這組雕像被完整地保留了下來，而且整個(gè)新區(qū)也以此為名。1982至1983年間，

5、巴黎市組織有關(guān)這一地區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)方案的國際招標(biāo)，最后選中了丹麥建筑師奧托馮施普雷克爾森的設(shè)計(jì)方案。1985年7月，拉德芳斯新區(qū)的建設(shè)工程正式上馬。拉德芳斯區(qū)的總體設(shè)計(jì)體現(xiàn)了現(xiàn)代和未來城區(qū)的多功能設(shè)計(jì)思想，總體設(shè)計(jì)別具匠心，是法國回應(yīng)美國曼哈頓摩天大樓的建設(shè)。 1.1.5 綜合體（complex）的發(fā)展史 國務(wù)院發(fā)展研究中心對2003年以來建成或在建的個(gè)新建筑綜合體的研究數(shù)據(jù)得知， 從建筑綜合體的復(fù)合功能或業(yè)態(tài)來看，65的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能， 這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點(diǎn)。大中華.IFC 現(xiàn)代發(fā)展：城市綜合體通常出現(xiàn)在一個(gè)城市的CBD區(qū)。CBD 是一個(gè)城

6、市的心臟，它高度聚積了金融、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、 商業(yè)、 服務(wù)業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集， 土地價(jià)格最高；它的最明顯的特點(diǎn)是高樓林立，日間呈現(xiàn)出高密度的人口與交通。 古代雛形：建筑綜合體將城市功能進(jìn)行組合的特點(diǎn)出發(fā)， 結(jié)合國外建筑發(fā)展史， 這種綜合性的建筑出現(xiàn)可以上溯到古希臘的廣場建筑和古羅馬的公共浴場。 古希臘阿索斯廣場 （ASSOS） 建有神廟， 以及可以進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的長廊， 人們從各地聚集到廣場，進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)還可舉行討論、議事、朗誦、演說活動(dòng)等。古羅馬的公共浴場將運(yùn)動(dòng)場、圖書館、音樂廳、演講廳、商場等城市功能組合在一起，比較著名的有卡拉卡拉浴場和戴克利提烏姆浴場。代表作品：香港太

7、古廣場深圳華潤萬象城北京華貿(mào)中心北京三里屯village上海新天地世界著名城市中心CBD、RBD、TBD、CAZ區(qū)，世界著名綜合體的起源地東京銀座上海五角場 美國第五大道 法國拉德芳斯武漢中央文化區(qū) 香港中環(huán) 倫敦金融城1.1.5 綜合體（complex）的發(fā)展史1.1.6 綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系 香港很少把購物中心建成純商業(yè)物業(yè)，社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心都是如此，尤其是位于城市中心的區(qū)域型購物中心。 香港的很多購物中心都是集寫字樓、酒店、購物中心、公寓于一體，典型的有太古廣場。太古廣場總建筑面積21萬平方米，有4座塔樓，功能包括購物中心、五星極酒店、高級寫字樓。單純從購

8、物中心的角度來說，酒店及寫字樓的住客、租客都將是購物中心穩(wěn)定、具有較高消費(fèi)能力的潛在消費(fèi)群。購物中心酒店寫字樓公寓（住宅）合四為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用萬達(dá) 廣場SHOPPING 購物中心HOLTE 酒店OFFICE 寫字樓APARTMENT 公寓RESIDENCE 住宅SHOPPING 金街萬達(dá)廣場的內(nèi)在聯(lián)系模型【功能模型】【功能價(jià)值體系】寫字樓酒店式公寓商業(yè)酒店商務(wù)締造長期居住客群商務(wù)帶來商業(yè)需求居住配套的雙重配置商業(yè)豐富酒店配套酒店豐富商務(wù)配套居住提供穩(wěn)定商業(yè)客群不同居住的相互彌補(bǔ)配套吸引商務(wù)聚集居住豐富商務(wù)配套商業(yè)豐富居住配套商務(wù)催生短租商客酒店帶來豐沛商旅消費(fèi)者1.1.6 綜合體（c

9、omplex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系明白了物業(yè)組合原理，你就不疑惑，為什么檔次最高的購物中心，會(huì)開在甲級寫字樓及銀行最集中的地方。香港最高檔的購物中心基本都位于甲級寫字樓及銀行最集中的地方。因?yàn)樵诖藚^(qū)域集中了全滿港最高收入的人群。其中最個(gè)代表性的有：置地廣場、太古廣場和IFC、深圳華潤萬象城、KKMALL1.1.6 綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系置地廣場位于云集了100多家國際銀行和甲級寫字樓的中環(huán)區(qū)內(nèi)，是香港著名的高檔購物中心，是香港全球一線品牌的集散地，基本為全港獨(dú)一無二的國際一線品牌，如頂級高檔服飾等。1.1.6 綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系太古廣場位于香港金鐘金道88號，定位

10、為高檔區(qū)域型購物中心，周邊有眾多五星級酒店、甲級寫字樓、銀行。1.1.6 綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系IFC MALL位于香港城市中心，與香港最高的新地標(biāo)國際金融中心相連，是香港國際金融中心組成部分之一，與國際銀行、甲級寫字樓、五星級酒店融為一體。作為領(lǐng)導(dǎo)潮流的購物中心，這里搜羅國際頂尖品牌，云集國際品牌名店達(dá)100余家。1.1.6 綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系購物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80的生意香港購物中心在開發(fā)建設(shè)之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購物中心，香港購物中心都信奉的一個(gè)基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做8

11、0的生意，這一原則被稱為香港購物中心二八原則。香港購物中心并不相信太遠(yuǎn)的邊緣商圈能帶來巨大的人流，所以在客源半徑上，擴(kuò)大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個(gè)小時(shí)的邊緣的期望值降低。1.1.6 綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系Q1：互動(dòng)環(huán)節(jié)有誰知道華潤萬象城和KKMALL為什么選址在蔡屋圍？1.1.7 綜合體（complex）的交通規(guī)劃要素香港購物中心的開發(fā)，緊隨地鐵建設(shè)的腳步，地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里，在香港購物中心的開發(fā)戰(zhàn)略中，“位置、交通”往往是最先要考慮的，也是最重要的因素，其重要性關(guān)系到購物中心建設(shè)的成敗。在1979年以前，香港事實(shí)上只有一家購物中心：海

12、港城。隨著1979地鐵正式開通，香港購物中心的開發(fā)進(jìn)入了嶄新的時(shí)代，基本上地鐵通到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里。香港購物中心的商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn)，香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心，占到總數(shù)的70左右。地鐵到哪里，綜合體、購物中心開發(fā)就跟到哪里，火車一響，黃金萬兩1.1.7 綜合體（complex）的交通規(guī)劃要素購物中心作為交通樞紐，而非上落站香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購買力。眾所周知，地鐵只是一種交通工具而已，如果購物中心只將地鐵視為一種交通工具，而地鐵在地底下快速通過，則地鐵對于購物中心的意義并不太大。香港購物中心的精明之處在于

13、利用地鐵使購物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場所，購物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。購物中心巴士站地鐵站Q2：互動(dòng)環(huán)節(jié)誰可以數(shù)得出八個(gè)以上與地鐵相關(guān)的大型購物中心？1.1.7 綜合體（complex）的交通規(guī)劃要素旅游經(jīng)濟(jì)在香港占有相當(dāng)重要的地位。2004年，香港旅游人數(shù)達(dá)2181萬人，香港成為世界旅游之都，為促進(jìn)經(jīng)營，增加營業(yè)額，香港購物中心十分重視旅游經(jīng)濟(jì)。時(shí)代廣場購物中心位于銅鑼灣，是該區(qū)域最大的購物中心。時(shí)代廣場在利用旅游經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)方面十分有經(jīng)驗(yàn)，時(shí)代廣場曾被列為香港十大旅游景點(diǎn)之一，已成為外地游客觀光、購物必去地之一，其中內(nèi)地游客更是成為了商場客流的主要來源之一。時(shí)代廣場主

14、要入口處有3000平方米的室外露天廣場及大型電子屏幕，在此連續(xù)十年舉行了除夕夜“蘋果倒數(shù)”迎新活動(dòng)，成為香港迎新狂歡的代表性場景，時(shí)代廣場的眾多設(shè)施具有旅游觀光特色，如內(nèi)部設(shè)有全亞州首座環(huán)形電梯，讓人倍感新奇。深圳的世界之窗、歡樂谷，新年倒計(jì)時(shí)活動(dòng)等，也是旅游的熱點(diǎn)旅游景點(diǎn)。綜合體購物中心與旅游景點(diǎn)的結(jié)合1.1.7 綜合體（complex）的交通規(guī)劃要素購物中心的樓層設(shè)置原則城市中心的購物中心最多達(dá)18層，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價(jià)值利用到極致。都市型購物中心以垂直型為主，商業(yè)向空間發(fā)展的特點(diǎn)比較明顯。香港購物中心絕大多數(shù)在3層以上，59層的很普遍，其中最高達(dá)到18層。購物中心樓層數(shù)購物中心樓層

15、數(shù)太古廣場5海港城4又一城7時(shí)代廣場12青衣城4朗豪坊13APM8MEGA BOX18有誰知道深圳哪家購物中心的樓層做到最高？1.1.7 綜合體（complex）的交通規(guī)劃要素設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)，地鐵地下出入口與商場的地下層相連接，高架地鐵出入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平。香港購物中心的規(guī)劃思想是很先進(jìn)的，其中一個(gè)非常重要的經(jīng)驗(yàn)就是對人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)很先進(jìn)、很多元化。在國際上，很多購物中心的人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)很單一，他們的人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)是平面的，單調(diào)的，線性的。即使在購物中心的發(fā)源地美國，由于購物中心的樓層普遍不高，所以人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)也大多是簡單的平面性質(zhì)的結(jié)構(gòu)。1.1.7 綜合體

16、（complex）的交通規(guī)劃要素香港具有復(fù)合型人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)的購物中心比較有典型意義的是太古廣場。從人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)來說，太古廣場擁有三個(gè)層面的人流推進(jìn)系統(tǒng)，同時(shí)對多個(gè)樓層直接導(dǎo)入客流。人流人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)第一層地下層的人流太古廣場地下層與地鐵相連，停車場設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進(jìn)入商場。第二是地面層的人流太古廣場由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進(jìn)入商場。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，太古廣場于是修建了一條私家路直通四樓，并設(shè)置候車區(qū)，由于四樓基本為開私家車的顧客，消費(fèi)水平強(qiáng)，消費(fèi)能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進(jìn)入商場的人流。1.1.7 綜合體（complex）的交通

17、規(guī)劃要素不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo)不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進(jìn)行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場多樓層設(shè)置的結(jié)果更便于人流引導(dǎo)，使購物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理。頂層停車場商場商場商場負(fù)三層停車場負(fù)二層停車場負(fù)一層停車場主出入口1.1.7 綜合體（complex）的交通規(guī)劃要素一、層層退縮的中庭設(shè)計(jì)，讓顧客的空間感受最佳化。從第一層開始，隨著層次向上延伸，弧形的半徑也按比例依次延長，形成層層依次向后退縮的環(huán)繞中庭的弧形回廊。這樣的設(shè)計(jì)使顧客感覺到購物中心內(nèi)部的空間很開闊，進(jìn)入商場馬上有一種豁然開

18、朗的感覺，心情愉悅，激起顧客在商場購物、休閑的欲望。雖然犧牲一定的商鋪面積，但隨著樓層的往上，環(huán)繞回廊上面向中庭的商鋪面積也依次增加，開發(fā)商獲得了更多更具商業(yè)價(jià)值的一線商鋪，同時(shí)提升了整個(gè)購物中心的購物環(huán)境。購物區(qū)購物區(qū)購物區(qū)走道走道走道層層退縮的中庭設(shè)計(jì)，讓顧客的空間感受最佳化。1.2.1綜合體（complex）的案例研究華潤萬象城 1.2.1綜合體（complex）的案例研究華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽等城市城市深圳、杭州、沈陽、南寧、選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用

19、租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先華潤萬象城產(chǎn)品特點(diǎn)1.2.1綜合體（complex）的案例研究華潤萬象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模較大，多為50萬平米以上華潤萬象城所在城市項(xiàng)目指標(biāo)深圳杭州沈陽855商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅1080規(guī)劃城市商業(yè)副中心-50占地面積（萬平方米）構(gòu)成元素具體地址總建筑面積（萬平方米）商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址類型城市商業(yè)中心城市中心羅湖區(qū)寶安南路1881號錢江新城慶春東路與富春路交叉口沈陽金廊沿線，和平區(qū)和平大橋省委對面1.2.1綜合體（complex）的案例研究華潤

20、萬象城功能組合完善，各項(xiàng)目均包含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業(yè)功能為核心功能構(gòu)成深圳杭州深圳和杭州萬象城功能構(gòu)成1.2.1綜合體（complex）的案例研究華潤萬象城定位于中高端物業(yè)類型，各功能物業(yè)定位一致華潤萬象城物業(yè)類型城市名稱公寓商業(yè)酒店杭州酒店式服務(wù)公寓精裝修國際5A甲級深圳寫字樓中高檔購物中心OLE大型超市REEL百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城住宅柏悅酒店君悅酒店精裝修類型主力店中高檔購物中心OLE大型超市Central百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城國際5A甲級超五星級商務(wù)酒店類型品牌酒店式服務(wù)公寓超五星級商務(wù)酒店1.2.1綜合體（complex）的案例研究華潤萬象城開發(fā)均

21、以商業(yè)為起點(diǎn)，開發(fā)步驟依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)有所不同一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅2009年2013年杭州2011年2006年底商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅三期工程二期工程商業(yè)熟地開發(fā)商進(jìn)一步提升商圈價(jià)值，二期開發(fā)住宅實(shí)現(xiàn)收益商業(yè)生地，核心商圈人口不足商業(yè)和住宅同期開發(fā)，保證核心商圈內(nèi)人口供給，同時(shí)為項(xiàng)目提供豐沛滾動(dòng)資金萬象城開發(fā)步驟1.2.1綜合體（complex）的案例研究深圳萬象城購物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合服務(wù) 萬象城購物中心簡介設(shè)計(jì)單位：美國RTKL建筑師事物所規(guī)模：總建筑面積18.8萬平

22、方米 營業(yè)面積12萬平方米商鋪，近300家 地下2層、地上5層，停車位1030個(gè)開業(yè)時(shí)間：2004年12月定位：滿足中高收入人群及游客中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合需求的時(shí)尚購物中心購物中心概況寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果共同營造出萬象城“自由”、“時(shí)尚”、“舒適”的購物氛圍內(nèi)部墻壁和地面以花崗巖為主要材料，色調(diào)以暖色調(diào)為主，給人時(shí)尚、舒適的感覺寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購物者的視野開闊，并獲得豐富視覺感受由59部扶梯，17部直梯， 3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換十分便利購物中心分析1.2.1綜合體（complex）的案例研究1.2.1綜合體（compl

23、ex）的案例研究萬達(dá)廣場1.2.1綜合體（complex）的案例研究萬達(dá)廣場已成為快速復(fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務(wù)以及住宅的綜合性物業(yè)城市全國擴(kuò)張，目前萬達(dá)廣場全國開業(yè)109家以二線城市為主選址區(qū)域商業(yè)中心城市新區(qū)中心產(chǎn)品通常以商業(yè)與寫字樓為基本配置，并視項(xiàng)目具體情況的不同配合酒店、公寓及住宅等多種功能商業(yè)部分突出購物功能，主力店占比高，以滿足功能性需求為主經(jīng)營策略商業(yè)部分租賃模式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經(jīng)營開發(fā)步驟以商業(yè)部分和寫字樓或者住宅先期開發(fā)為主萬達(dá)綜合體產(chǎn)品特點(diǎn)1.2.1綜合體（complex）的案例研究萬達(dá)廣場選址多數(shù)在城市的區(qū)域中心#城市名稱選址類型

24、地點(diǎn)功能組合1上海區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場商業(yè)+寫字樓2北京區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路93號商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅3哈爾濱區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路20號商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓4寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號商業(yè)+酒店+住宅+公寓5北京區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)+寫字樓+酒店6成都區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)+住宅+公寓7重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓8西安區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)+寫字樓+公寓9蘇州區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓10無錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū) 商業(yè)+寫

25、字樓+酒店+住宅+公寓部分萬達(dá)各綜合體項(xiàng)目概況1.2.1綜合體（complex）的案例研究萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過不斷的實(shí)踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產(chǎn)品模式第一階段單一主力店第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場第三階段城市綜合體2001-20032004-20052005至今商業(yè)內(nèi)容經(jīng)營模式代表項(xiàng)目評價(jià)單一主力店加少量商鋪主力店租賃；商鋪銷售長春、濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京業(yè)態(tài)比較單一，面積偏小，人流量和商業(yè)豐富程度受限制多棟建筑組合為商業(yè)廣場形式，各單獨(dú)建筑引進(jìn)不同業(yè)態(tài)主力店，之間由步行街連接沈陽、武漢、南寧以租賃為主 北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、沈陽、濟(jì)南、哈爾濱住宅全部銷售，

26、寫字樓租售結(jié)合，商業(yè)租賃，酒店持有涵蓋零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲文化、寫字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體多種業(yè)態(tài)的引入豐富了商業(yè)功能，市場影響力提升多種功能復(fù)合，市場影響力進(jìn)一步提高；同時(shí)，通過住宅、寫字樓的滾動(dòng)開發(fā)，緩解了項(xiàng)目資金壓力萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)發(fā)展階段1.2.1綜合體（complex）的案例研究特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)或中心城市布局（2）選址都在城市最核心商圈；（3）占地面積在 1.2-2 萬平，建筑面積在 4-6 萬平左右；（4）主力店一般 3 家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院；（5）1 層為精品、服飾，2、3 層為超市，4 層為專業(yè)賣場和影院。（6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式案

27、例：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場南昌萬達(dá)商業(yè)廣場萬達(dá)第一代產(chǎn)品：2002-2003年 純商業(yè) 盒子式1.2.1綜合體（complex）的案例研究特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)或中心城市布局（2）選址都在城市最核心商圈；（3）占地面積在 5 萬平左右，建筑面積在15 萬平左右；（4）主力店一般為 4 家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院；（5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場。萬達(dá)第二代產(chǎn)品：2004 年 純商業(yè) 組合式案例：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場天津萬達(dá)廣場1.2.1綜合體（complex）的案例研究特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)或中心城市布局（2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心；（3）占地面積在 10-20 萬

28、平，建筑面積在 40-80 萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬平左右；（4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPING MALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成；（5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等；（6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式；案例寧波萬達(dá)廣場上海萬達(dá)廣場萬達(dá)第三代產(chǎn)品：2006 年后 多產(chǎn)品 綜合體1.2.1綜合體（complex）的案例研究特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)或中心城市布局（2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心；（3）占地面百萬平米，建筑面積在數(shù)百萬平。（4）產(chǎn)品一般涵蓋了萬達(dá)購物中心+創(chuàng)意休閑街區(qū)+體驗(yàn)型娛樂中

29、心(大劇院+會(huì)展中心+電影院+大型單體娛樂項(xiàng)目+影視主題公園)+酒店集群+寫字樓組成。（5）商業(yè)的主力店一般為大的建筑單體組合；（6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+住宅+游樂場+文化基地等多元化組合形式；案例武漢萬達(dá)城哈爾濱萬達(dá)文化旅游城萬達(dá)第四代產(chǎn)品：2014 年后 綜合體 + 旅游 + 文化 + 產(chǎn)業(yè) 萬達(dá)城 沿街商鋪-自發(fā)形成 特色商街-統(tǒng)一規(guī)劃 百貨商場 持有經(jīng)營文化、商業(yè)、旅游、酒店第三代城市綜合體一代店長沙解放路萬達(dá)二代店上海五角場萬達(dá)三代店寧波鄞州萬達(dá)萬達(dá)城萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開啟了中國城市商業(yè)發(fā)展的新紀(jì)元改革開放后中國商業(yè)形態(tài)發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段，由早期自發(fā)形成的沿街商鋪向特色主題商

30、業(yè)街轉(zhuǎn)型，如今已發(fā)展成城市商業(yè)綜合體形式，未來正逐步結(jié)合文化衍生出更高端的形態(tài)。60-70年代80-90年代21世紀(jì)初目前2020年中國內(nèi)地專業(yè)店百貨店、大型購物中心商業(yè)街、城市綜合體歐美發(fā)達(dá)國家1.2.1綜合體（complex）的案例研究1.2.1綜合體（complex）的案例研究萬達(dá)廣場多數(shù)以商業(yè)功能為主導(dǎo)，輔以寫字樓、酒店、公寓以及住宅，具體各功能物業(yè)比例視項(xiàng)目情況有所不同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海34268-76%24%-2北京CBD50162.7518032%5%10%36%-3哈爾濱28142.44-7.

31、450%9%14%-26%4寧波5526-2.912.7647%-5%23%11%5北京石景山306204-20%67%13%-6成都4018-15.41.745%-39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176-1150%18%-32%9蘇州50259.72.5-12.550%19%5%-25%10無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達(dá)綜合體各功能體量構(gòu)成1.2.1綜合體（complex）的案例研究萬達(dá)廣場各項(xiàng)目的商業(yè)及酒店類型較為統(tǒng)一，而寫字樓及住宅類物業(yè)則情況有所不同#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓類型目標(biāo)消費(fèi)者檔次主力店類型星級品牌

32、類型類型1上海區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達(dá)城中城甲級-2北京區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、神采飛揚(yáng)電玩城甲級五星級索菲特普通住宅-3哈爾濱區(qū)域購物中心大眾階層中檔國美電器、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、萬千百貨乙級五星級索菲特-普通公寓4寧波區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨-五星級索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區(qū)域購物中心大眾階層中檔規(guī)劃為萬達(dá)影城、大歌星KTV、萬千百貨、國美電器、神采飛揚(yáng)電玩城甲級五星級索菲特-6成都區(qū)域購物中心大眾階層中檔大型百貨、大型超市、影院-普通住宅普通公寓7重慶區(qū)域購物中心大眾階層中檔大型百貨、大型超市、影院乙級五星級索菲特普通住宅普通公寓8西安區(qū)域購物中心大眾階層中檔大型百貨、大型超市、影院乙級-普通公寓9蘇州區(qū)域購物中心大眾階層中檔大型百貨、大型超市、影院甲級經(jīng)濟(jì)型雅高-普通公寓萬達(dá)綜合體各功能詳細(xì)類型1.2.1綜合體（complex）的案例研究萬達(dá)廣場寫字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部