2020年廣州房地產(chǎn)市場總結(jié)暨2021年展望-保利

1、FORFUTURE總體向上勢能有望維持，成交量保持1000+萬高位，中心區(qū)、近郊、南沙價格有一定上漲預(yù)期；但全國信貸環(huán)境預(yù)期收緊， 外圍供過于求，整體市場較難達(dá)到過熱態(tài)勢，格局分化持續(xù) 機(jī)會點(diǎn)：隨著政策體系完善，舊改或再提速風(fēng)險點(diǎn)：南沙等過熱/價格上漲明顯區(qū)域人才購房等政策有一定收緊壓 力；全國層面房企/居民端信貸環(huán)境偏緊供應(yīng)放量（2018-2019年土地成交不斷創(chuàng)新高）近遠(yuǎn)郊政策環(huán)境寬松（黃埔、番禺、南沙、花都人才購房政策放松）土地市場熱度傳導(dǎo)（中心四區(qū)、南沙土拍熱度高，價格預(yù)期高）莞深外溢客群增量（南沙承接大量莞深外溢客，增城承接少量）產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃利好（南沙、黃埔等區(qū)利好多）新建商品住宅：下

2、半年供求明顯放量2020年供應(yīng)1231萬，同比46%，創(chuàng)歷史新高成交1091萬，同比 27%，稍高于2015年量，僅次于2016年最高位1403萬。二手住宅：成交宗數(shù)13萬套，同比 22%，成交1236萬，同比21%供應(yīng)充足購房政策環(huán)境較為寬松2019-2020年宅地成交1076、1536萬，不斷 創(chuàng)新高分區(qū)、板塊市場分化明顯，中心四區(qū)熱度上升，價格上漲；近郊、南沙核心板塊 熱度提升；增城、從化等外圍板塊上半年加大以價換量力度各分區(qū)、板塊市場分化展望2021年復(fù)盤2020年開啟向上新周期 核心區(qū)域引領(lǐng)激發(fā)交投活力2020年住宅市場升溫明顯，下半年放量，年度供應(yīng)創(chuàng)歷史新高， 成交量僅次于16年，

3、為歷史第二高位FORFUTURE特點(diǎn)分區(qū)人才 政策供應(yīng) 放量地市 熱度 傳導(dǎo)規(guī)劃、 產(chǎn)業(yè) 利好2020年市場熱度變化/特點(diǎn)2020年住宅供應(yīng)2020年住宅成交2020年底住宅庫存量庫存去 化周期2020年宅地成交量2021年市場預(yù)判總體熱度較高天河、海 珠、荔灣、越秀政策嚴(yán)格，新房供不應(yīng)求，二手市 場較熱，價格上漲9912315715.2138供應(yīng)增加，保值/改善需求回流核心區(qū) 熱度延續(xù)，地價高企驅(qū)動新房價格居高核心板塊熱度較高黃埔疊加天河熱度傳導(dǎo)，熱度提升，近 天河板塊熱度更高2071801127.5103強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)帶來需求、舊改加速釋放拆遷戶購 房需求總體成交勢能延續(xù)，熱度傳導(dǎo)至東部板塊南沙

4、供求創(chuàng)歷史新高，板塊分化明顯23119916610.0305（1.53倍）熱度延續(xù)，但人才政策存一定收緊風(fēng)險 剛需板塊競爭激烈，改善板塊價格有上漲預(yù)期番禺華南板塊熱度高，其他平4143地緣改善需求持續(xù)釋放，市場總體平穩(wěn)運(yùn)行， 分化延續(xù)，配套完善的華南板塊熱度高人才政策助力， 總體市場平穩(wěn)白云供應(yīng)放量，庫存壓力大，北四鎮(zhèn)出 現(xiàn)以價換量109509422.6158（3.16倍）供應(yīng)繼續(xù)放量，庫存壓力加劇中心區(qū)穩(wěn)，北部四鎮(zhèn)+白云湖競爭壓力大花都人才政策助力走量11712017817.8153土地成交量增長明顯，供應(yīng)充足，市場平穩(wěn)上半年營銷加 碼促走量，目 前價格穩(wěn)增城年初加

5、大降價，疊加大打渠道、莞深客補(bǔ)位促走量，目前價格較穩(wěn)28626822510.1440（1.64倍）與天河、黃埔價差拉大增加外溢需求，供應(yīng)充足，隱性庫存大，有望維持走量從化上半年小幅降價走量，目前價格走 穩(wěn)52526314.796（1.85倍）土地成交量大，供應(yīng)充足，市場小幅擴(kuò)容， 價格平穩(wěn)以上均為新建商品住宅口徑數(shù)據(jù)；宅地成交/新建商品住宅比值各分區(qū)、板塊市場表現(xiàn)分化中心四區(qū)、近郊/南沙核心板塊熱度較高；增城/從化年初加碼營銷促走量FO RF UT U RE投資策略研究城市群/都市圈投資 價值及進(jìn)駐策略研判城市進(jìn)入研究城市/區(qū)域/板塊深耕投資策略研究地塊投資可研市場監(jiān)測研究宏觀及行業(yè)政策及影

6、響分析土地市場監(jiān)測新房及二手房監(jiān)測典型項目剖析房地產(chǎn)市場趨勢研判項目前期研究項目前策定位商業(yè)定位及運(yùn)營研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及運(yùn)營研究TOD/文旅/產(chǎn)業(yè)等 特色項目前期研究FORFUTURE宏觀和政策環(huán)境01.土地市場特征及趨勢研判商品房市場特征及趨勢研判02.03.FO RF UT U REFORFUTUREPARTONE宏觀政策環(huán)境FORFUTURE701 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：1）國際環(huán)境疫苗進(jìn)程影響全球經(jīng)濟(jì)修復(fù)速度，中國經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢凸顯30.0040.0050.0060.00 70.00圖：主要經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)PMI走勢（%)美國歐元區(qū)英國中國國家/區(qū) 域2019（全年）2020Q1（當(dāng)季）2020Q2（當(dāng)季）

7、2020Q3（當(dāng)季）2020（全年）中國6.11-6.83.24.92.3美國2.20.32-9.03-2.91-4.3英國1.3-2.08-21.46-9.58-9.8歐元區(qū)1.3-0.3-14.9-4.3-8.3圖：主要經(jīng)濟(jì)體GDP增速走勢美國洛杉磯發(fā)布封鎖令意大利所有酒吧和餐館必須在下午6點(diǎn)前關(guān)閉， 體育館、游泳池、劇院和電影院也將關(guān)門西班牙宣布全國宵禁，并啟動了緊急狀態(tài)英國、葡萄牙、捷克、日本等國也在近期推出 更嚴(yán)格的防疫措施圖：全球疫情形勢喜憂參半疫 苗 研 發(fā) 加 快海 外 疫 情 反 撲中國：已有5支疫苗進(jìn)入三期試驗英國：批準(zhǔn)疫苗上市，允許大規(guī)模接種美國：morderna疫苗計劃

8、開展兒童測試俄羅斯：衛(wèi)星V疫苗即將大規(guī)模接種法國：sonofi疫苗進(jìn)入人體實驗階段日韓：投入大規(guī)模預(yù)算購買疫苗美 國 ：57.5 英 國 ：55.6 歐元區(qū)：53.8 中國：52.1全球主要經(jīng)濟(jì)體加速復(fù)蘇，PMI先行指標(biāo)已恢復(fù)至景氣區(qū)間，疊加疫苗取得突破性進(jìn)展，外部經(jīng)濟(jì)預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，但由于疫苗落地進(jìn)程 尚未明確，2021年全球經(jīng)濟(jì)修復(fù)速度仍具有不確定性。反觀國內(nèi)，得益于有效的防疫機(jī)制中國經(jīng)濟(jì)增速率先回正，預(yù)計是當(dāng)前唯一實現(xiàn) 正增長的經(jīng)濟(jì)體，未來對全球資金的吸引力將持續(xù)增強(qiáng)。資料來源：保利投顧研究院整理注：美英歐全年數(shù)據(jù)為IMF預(yù)測值FORFUTURE01 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2）國內(nèi)環(huán)境經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快

9、，房地產(chǎn)是重要抓手；貨幣環(huán)境中性趨緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10月11月全年GDP增速-1.6%(上半年累計)0.7%(前三季度累計)2.3%出口累計同比2%3.3%4%社零累計同比-5.9%-4.8%-3.9%固投累計同比1.8%2.6%2.9%房投累計同比6.3%6.8%7%制造業(yè)投資累 計同比-5.3%-3.5%-2.2%基建投資累計 同比3.0%3.3%3.4%制造業(yè)PMI51.452.1連續(xù) 51.9(12月)10個月高于臨界點(diǎn)財新制造業(yè)PMI53.62010 54.953.0(12月).12以來新高財新服務(wù)業(yè)PMI56.857.82010.5以來次高56.3(12月)資料來源：保利投顧研究院整理0

10、.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002020-052020-072020-09我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)加快恢復(fù)態(tài)勢，全年GDP增速2.3%，其中四季度增長6.5%，經(jīng)濟(jì)預(yù)期持續(xù)好轉(zhuǎn)帶動居民收入預(yù)期向好。房地產(chǎn)、基建在疫情 后成為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要抓手。貨幣金融環(huán)境方面，疫情后貨幣環(huán)境寬松，M2增速上漲至雙位數(shù)，年中政策環(huán)境趨于中性。伴隨宏觀杠桿率 快速攀升，當(dāng)前政策站位發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，“既不讓市場缺錢,又不讓錢溢出來”，預(yù)計2021年貨幣政策將更關(guān)注風(fēng)險防范。圖：中國宏觀指標(biāo)最新數(shù)據(jù)圖：我國貨幣供應(yīng)量、社會融資規(guī)模及市場利率

11、走勢M2同比(%)SHIBOR:3個月(%)貨幣寬松 利率走低2020-012020-03新增社會融資規(guī)模（億元）貨幣穩(wěn)中邊際收緊2.00利率爬升寬貨幣寬財政 寬信用穩(wěn)貨幣以穩(wěn)為主 貨幣邊際收緊定向降準(zhǔn)50bp 降息20bp保持流動性合理充裕創(chuàng)新工具寬信用未提降息降準(zhǔn) 更加靈活適度 精準(zhǔn)導(dǎo)向全面降準(zhǔn)50bp 降息10bp貨幣政策更加 靈活適度劉鶴：更加靈活適度保持政策穩(wěn)定易綱：明年GDP增速回升 后，宏觀杠桿率將會更穩(wěn) 一些M2增速達(dá)雙位數(shù) 帶動新增融資規(guī)模擴(kuò)大Q1新增社融 11萬億Q2新增社融9.7萬億Q3新增社融8.7萬億FORFUTURE01 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：3）”十四五“規(guī)劃構(gòu)建雙循環(huán)發(fā)

12、展格局，地產(chǎn)與金融、實體均衡發(fā)展“十四五規(guī)劃”建議稿中提出，要形成“內(nèi)循環(huán)+雙循環(huán)”的經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局，都市圈作為雙循環(huán)的重要發(fā)展支點(diǎn)，預(yù)計未來都市圈規(guī)劃利 好仍將繼續(xù)釋放，如成渝、長江中游等；根據(jù)2025年人均GDP將達(dá)到高收入國家標(biāo)準(zhǔn)(1.25萬美元)，推算未來5年經(jīng)濟(jì)增速5.5%左右。政 治局會議提出注重需求側(cè)改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)定調(diào)整體中性。1234推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，推進(jìn)成渝經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)5加快發(fā)展健康、養(yǎng)老、育幼、文化、旅游、體育、家政、 物業(yè)等服務(wù)業(yè)供給圖：”十四五“涉及房地產(chǎn)相關(guān)表述推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有

13、效銜接，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)。促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，順應(yīng)消費(fèi)升級趨勢，提升傳統(tǒng)消 費(fèi)，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集 體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住 房供給。圖：習(xí)近平針對規(guī)劃建議稿中部分重要觀點(diǎn)的說明關(guān)于“十四五”和到2035年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)關(guān)于以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題關(guān)于構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促 進(jìn)的新發(fā)展格局2025年：人均GDP達(dá)到高收入國家標(biāo)準(zhǔn)。推算未來五年的經(jīng)濟(jì)增速約5.5%；2035年：實現(xiàn)經(jīng)

14、濟(jì)總量或人均收入翻一番。推算未來15年經(jīng)濟(jì)平均增速4.8%當(dāng)前，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平 衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，發(fā)展中的矛盾和問題集中體現(xiàn)在發(fā)展質(zhì)量上。要堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的戰(zhàn)略方向，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更 高水平動態(tài)平衡。推動形成國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)，就能更好吸引全球資源要素，形成 參與國際經(jīng)濟(jì)合作和競爭新優(yōu)勢。資料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE9.10-4.209.80-20.00-30.00-10.000.0010.0030.0020.0040.0050.002017-012017-032017-052017-072017-0920

15、17-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-11社會消費(fèi)品零售總額累計同比出口累計同比廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，投資、出口持續(xù)回暖。固投中，基建投資年底漲幅逐步收窄（1-8月同比增9.5%），房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長5.8%，工業(yè)投資乏力，對制造業(yè)（尤其是電子信息）的投資仍未轉(zhuǎn)正，但對金融業(yè)的投資翻番。出口同比增9.8%，對東盟國家同比增23.4%。社零增長仍未轉(zhuǎn)正，但網(wǎng)上零售增長強(qiáng)勁。工

16、業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步提升，規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值及三大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值同比持續(xù)增長。圖：廣州累計GDP增速水平（%）固定資產(chǎn)投資累計同比資料來源：保利投顧研究院整理01 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：4）廣州經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，基建年底顯乏力，對東盟出口、金融業(yè)投資亮眼固投9.1%2.6%出口9.8%3.7%社零-4.2%-4.8%分項廣州全國GDP累計同比廣州 全國 北京 深圳 上海 杭州 成都Q1-6.8 -6.8Q2-2.7 -1.6Q31.00.7-6.6 -6.6 -6.7 -4.8 -3.0-3.2 0.1 -2.6 1.50.60.12.6 -0.3 3.22.6FORFUTURE02 基建及產(chǎn)業(yè)

17、發(fā)展環(huán)境城市更新投資發(fā)力明顯，“十四五”規(guī)劃持續(xù)推進(jìn)東拓南進(jìn)項目圖：廣州重點(diǎn)建設(shè)項目計劃分類2020年2019年項目數(shù)投資額（億 元）投資額同比（%）項目數(shù)投資額（億元）總投資力度76333117%5923088基礎(chǔ)設(shè)施項目226152111%1671374產(chǎn)業(yè)建設(shè)項目2891023-8%2421108城市更新項目5338122%52313社會民生項目122274147%51111生態(tài)環(huán)保項目73112-38%801822020年竣工工程：8號線北延線（文化公園-滘心）、廣清城際廣州北站 至清遠(yuǎn)站（廣州段）、廣州東環(huán)城際（花都-白云機(jī)場）、花莞高速一期、 廣佛肇高速廣州段、洛溪大橋拓寬工程20

18、20年新開工工程：白云機(jī)場3期拓展工程、琶洲港澳客運(yùn)口岸項目、 增(城)天(河)高速、18、22號線北延線、28號線、大坦沙大橋城市更新投資同比增長6成廣州以中新廣州知識城和南沙科學(xué)城為極點(diǎn)，舉全市之力規(guī)劃建設(shè)鏈接廣州科學(xué)城、廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)、天河智慧城、南沙慶盛片區(qū)、南沙明珠科學(xué)園等全 市域科技創(chuàng)新關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的科技創(chuàng)新軸，完善沿線產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套抓好南沙“一把手工程”。支持廣州國際金融城打造粵港澳大灣區(qū)金融合作示范區(qū)全面實施中新廣州知識城總體發(fā)展規(guī)劃，在政策支持和創(chuàng)新驅(qū)動上下更大功夫，發(fā)展 全球頂尖的生物制藥、集成電路、新能源汽車和納米科技產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項目建設(shè)計劃中正式和預(yù)

19、備項目合計763個，總投資額3311億元，較去年再次提升，財政發(fā)力點(diǎn)在新舊基建等重大工程、城市更新領(lǐng) 域以及社會民生領(lǐng)域，2020年多條軌交線路竣工、動工，城市更新領(lǐng)域投資同比增長6成余；2021年地鐵7號西延線等多個交通工程將迎 來竣工。展望十四五，廣州繼續(xù)發(fā)力東拓南進(jìn)，黃埔、南沙等多個片區(qū)發(fā)展規(guī)劃持續(xù)推進(jìn)。廣州“十四五”和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議圖：2021年建成工程2021年建成工程主要涉及區(qū)域地鐵7號線西延廣州番禺（韋涌、廣州南）、佛山順德佛(山)清(遠(yuǎn))從(化)高速廣州段花都（官坑）、從化（鰲頭鎮(zhèn)、井岡）機(jī)場第二高速花都（花東）、白云（太和）、黃埔（天鹿湖樞紐）、天河（黃陂、黃村）廣州

20、北站綜合交通樞紐一體化工程花都北站新（塘）白（云機(jī)場）廣（州北站）城際廣州增城（新塘、開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)龍、中新知識城、竹料）、花都（白云機(jī)場、廣州北站）廣佛環(huán)城際（白云機(jī)場-廣州南站）番禺（廣州南、大石）、黃埔（科學(xué)城）、天河（琶洲、金融 城、智慧城）、白云（大源、太和）、花都（白云機(jī)場）廣州港南沙港區(qū)四期工程位于南沙龍穴島，廣州、佛山、中山三市共建知識城重大產(chǎn)業(yè)平臺及配套設(shè)施黃埔知識城資料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE02 基建及產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境多區(qū)規(guī)劃出爐，多地獲產(chǎn)業(yè)支持利好區(qū)域規(guī)劃方面，粵港合作、廣佛融合試驗區(qū)、中新知識城、白鵝潭商務(wù)區(qū)、大坦沙健康島等多規(guī)劃完成/發(fā)布。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，粵

21、港澳大灣 區(qū)金融支持、人工智能試驗區(qū)、區(qū)塊鏈?zhǔn)痉秴^(qū)、天河智慧城、南沙進(jìn)口促進(jìn)區(qū)等有新的推進(jìn)動態(tài)。圖：廣州產(chǎn)業(yè)發(fā)展動向區(qū)域規(guī)劃/動態(tài)主要內(nèi)容實施粵港合作框 架協(xié)議2020年重 點(diǎn)工作發(fā)布推動香港居民在粵購房與廣東本地居民享有同等待遇 規(guī)劃在南沙建設(shè)粵港深度合作園支持香港金融機(jī)構(gòu)在花都參與建設(shè)廣州綠色金融改革試 驗區(qū)廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合 試驗區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃 基本完成規(guī)劃落實186個重點(diǎn)合作項目，建設(shè)29條跨市銜接軌道， 形成廣佛一體化交通網(wǎng)絡(luò)，并共育30個產(chǎn)業(yè)平臺。先導(dǎo) 區(qū)為廣州南站-佛山三龍灣-廣州荔灣海龍片區(qū)，4片區(qū)是 指荔灣-南海、南沙-順德、白云-南海、花都-三水試驗區(qū)中新廣州知識城總 體發(fā)

22、展規(guī)劃（20202035年） 獲批復(fù)重點(diǎn)打造世界級生物醫(yī)藥園、智能網(wǎng)聯(lián)汽車制造園等， 加快推進(jìn)科教創(chuàng)新區(qū)等，打造大灣區(qū)科創(chuàng)重要載體此外，知識城計劃納入廣東自貿(mào)區(qū)荔灣白鵝潭商務(wù)區(qū)一區(qū)規(guī)劃獲批劃分核心區(qū)、大坦沙健康醫(yī)療區(qū)等5個組團(tuán)，其中提出適度增加產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速和規(guī)劃落地荔灣大坦沙國際健康 島2020-2030年產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃公示以廣州呼吸中心、國際醫(yī)療服務(wù)為核心打造醫(yī)、療、研、 養(yǎng)、游全產(chǎn)業(yè)鏈政策/動態(tài)主要內(nèi)容央行、廣東省、廣州市均 發(fā)布金融支持粵港澳大灣 區(qū)建設(shè)的意見期交所和保險業(yè)開放逐步落地或利好南沙明珠灣起步區(qū)綠色金融試驗區(qū)加快發(fā)展，涉及花都迎賓大道沿線的綠色金融街（期交所已進(jìn)

23、入實質(zhì)籌備階段）國家科技部支持廣州建設(shè)人工智能試驗區(qū)發(fā)揮科教資源和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，加大人工智能研發(fā)力度，聚焦 醫(yī)療健康、高端制造、汽車交通等技術(shù)集成和融合應(yīng)用。涉及 琶洲、金融城、魚珠板塊廣州獲批創(chuàng)建全國首個區(qū) 塊鏈發(fā)展先行示范區(qū)以黃埔區(qū)為核心，已經(jīng)形成四大載體，并規(guī)劃將魚珠片區(qū)打造 以區(qū)塊鏈為特色的中國軟件名城示范區(qū)廣州獲授超高清視頻創(chuàng)新 產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)主要包括 “一山一港”，即越秀花果山超高清視頻產(chǎn)業(yè)特色 小鎮(zhèn)和海珠區(qū)琶洲廣州國際媒體港2020年廣州國際投資年 會簽約超250個，投資額超6000億元，涉及人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、 金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、冷鏈物流及文化旅游等。廣東省政府批復(fù)廣州天河 智

24、慧城為省級高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展軟件及信息服務(wù)業(yè)、新一代信息技術(shù)、智能網(wǎng)聯(lián)新能 源汽車等產(chǎn)業(yè)，主要涉及天河智慧城核心區(qū)和廣氮-奧體片區(qū)南沙獲批國家進(jìn)口貿(mào)易促 進(jìn)創(chuàng)新示范區(qū)成為省內(nèi)唯一的進(jìn)口貿(mào)易促進(jìn)創(chuàng)新示范區(qū)，有助于促進(jìn)口、促 產(chǎn)業(yè)、促消費(fèi)，主要涉及萬頃沙保稅區(qū)等天河區(qū)推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā) 展的若干政策意見將重點(diǎn)發(fā)展金融、新一代信息技術(shù)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加大產(chǎn)業(yè)主體 扶持力度，重獎人才，利好智慧城、金融城區(qū)圖：廣州規(guī)劃動向資料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE03 行業(yè)政策環(huán)境：1）全國趨勢從邊際放松到中性偏緊，定向調(diào)控延續(xù)“有保有壓”，融資環(huán)境趨緊疫情后政策以穩(wěn)預(yù)期為主，三季度部分城市房價漲幅明顯，政策

25、基調(diào)轉(zhuǎn)向中性偏緊，主要調(diào)控方向為限購限貸收緊、限價限售升級、加大 優(yōu)先剛需房源比例等。下半年隨著“三道紅線”出臺，融資環(huán)境進(jìn)一步趨緊。12月政治局會議定調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，預(yù)計 行業(yè)政策將延續(xù)中性偏緊，各地延續(xù)定向調(diào)控，過熱城市仍有加碼風(fēng)險，部分較冷城市如北方、中部存邊際優(yōu)化空間。圖：2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策時間軸土地市場支持 湖北省、江蘇省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等降低預(yù)售條件 無錫、蘇州、福州、廈門等政策密集期（7-10月），調(diào)控過熱城市人才落戶放松 山東省、北京、廣州、重慶、中山、寧波 限購升級/補(bǔ)丁深圳、東莞、杭州、寧波、南京、銀川蘇州等購房補(bǔ)貼衡陽、欽州、杭州

26、、撫州、沈陽等無錫、常州、沈陽、長春、唐山東莞、杭州、紹興、沈陽、長春、唐山、徐州 政策進(jìn)入平穩(wěn)期（11-12月），有松有緊提高首付比例限價升級限售升級搖號向無房家庭傾斜長沙東莞、杭州、常州南京、寧波、杭州、成都二手房增值稅免征年限延長 沈陽、成都土拍限制寧波、南京、唐山、紹興、長沙、衢州、臺州深圳限購年限增加至三年成都實行購房資格預(yù)審，再提無房家庭優(yōu)先比過熱收緊 例西安提高二套首付比例寧波提高二套首付比例，收緊限購限售范圍較冷放松 哈爾濱鼓勵房企打折促銷讓利銷售新房上半年：支持性政策為主 邊際放松，刺激需求下半年：定向調(diào)控資料來源：保利投顧研究院整理2020.4.17重提房住不炒促進(jìn)平穩(wěn)健康

27、發(fā)展2020.7.24中央座談會緊繃這根弦2020.8.26定向約談房價漲幅較快城市穩(wěn)預(yù)期資金、樓市監(jiān)管并行2020.6 嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)2020.8 “三道紅線”2020.9 防止房地產(chǎn)過度金融化中央 基調(diào)地方 趨勢2020.12.11 政治局會議 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2020.12.11 經(jīng)濟(jì)工作會議 解決好大城市住房突出問題FORFUTURE03 行業(yè)政策環(huán)境：2）廣州環(huán)境廣州近遠(yuǎn)郊多區(qū)降低人才購房要求，南沙門檻低荔灣黃埔白 云天河越秀海珠從化花都番禺南 沙花都區(qū)：211本科/大專以上企業(yè)中高層管理+半 年社保2019.7 人才綠卡持有者享本市戶籍居民購房待遇：211/全球

28、前500國外本科、大專且在花都企業(yè)擔(dān)任中高層管理和技術(shù) 骨干；區(qū)人才綠卡持有人直系親屬，區(qū)內(nèi)無房的，可在區(qū)內(nèi) 購買1套在上半年綠卡辦理放松半年社保要求，8月重提辦理花都人才綠卡須在區(qū)內(nèi)購買半年社保白云區(qū)：北部四鎮(zhèn)大專以上+1年社保，全區(qū)雙一 流研究生+6個月社保2020.3 北部四鎮(zhèn)范圍內(nèi)大專以上人才+1年社保購房享受廣 州市戶籍同等待遇2020.8 只要在區(qū)內(nèi)工作、創(chuàng)業(yè)超6個月，具有白云人才卡或 雙一流全日制研究生以上學(xué)歷等，可在白云購房荔灣區(qū)：雙一流碩士以上+6個月社保2020.8 在荔灣工作、創(chuàng)業(yè)超6個月，具有研究生學(xué)歷并有博 士學(xué)位、具有雙一流大學(xué)碩士學(xué)位、或全球前500境外一流 大學(xué)

29、全日制碩士學(xué)位人才，可在區(qū)內(nèi)購房番禺區(qū)：大學(xué)城在讀/應(yīng)屆生、雙一流本科以上、 大專學(xué)歷以上大型企業(yè)中高管1、大學(xué)城高校全日制在讀或應(yīng)屆畢業(yè)生2、雙一流大學(xué)全日制本科畢業(yè)且在區(qū)內(nèi)工作創(chuàng)業(yè)3、大專學(xué)歷，且在區(qū)內(nèi)繳足1年社保并在區(qū)內(nèi)“四上”企業(yè)擔(dān)任中高級管理職務(wù)全市落戶政策：雙一流本科直接落戶、外 圍7區(qū)大專+12個月社?？陕鋺舾鲄^(qū)符合條件滿半年社保的人才綠卡持有人，非廣 州市本地居民可享受與本地戶籍居民相同購房待遇 港澳臺同胞、外國人等可購買1套房2020.12 差別化入戶征求意見：除中心四區(qū)外，28歲以下大專以上學(xué)歷，連續(xù)繳納12月社?？陕鋺簟半p一流” 高校全日制本科及以上學(xué)歷人才，參加 社保即

30、可落戶廣州南沙區(qū)：人才綠卡、中級職稱、本科以上 學(xué)歷、符合資格的大專以上學(xué)歷人才1、擁有人才綠卡即可享受廣州戶口一樣購房資格2、擁有中級職稱+區(qū)內(nèi)工作也可在區(qū)內(nèi)購買1套房3、本科以上學(xué)歷，在區(qū)內(nèi)工作能買1套房4、廣州戶口，并為本科以上學(xué)歷，南沙工作且在 南沙無房的可在南沙購買1套5、符合11類申報單位類別，大專以上學(xué)歷+3個月 社保，可申請落戶黃埔區(qū)：本科以上+半年工作、人才綠卡 1、經(jīng)區(qū)認(rèn)定的黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的本科以 上學(xué)歷各種人才，可在區(qū)內(nèi)購買1套商品房2、在區(qū)內(nèi)工作且持有廣州人才綠卡或經(jīng)區(qū)認(rèn)定的 杰出人才，直系親屬均可在區(qū)內(nèi)購買1套房3、港澳居民在區(qū)內(nèi)購享受與廣州戶籍居民待遇不限購

31、區(qū)域通過人才政策放松圖：今年以來人才政策動向本地戶籍不限購， 外地戶籍限購1套增 城廣州近郊、遠(yuǎn)郊多區(qū)微調(diào)人才購房政策，其中南沙多次降低人才購房門檻，目前中級職稱、本科以上學(xué)歷、部分行業(yè)大專學(xué)歷人才即可購 房。此外中心荔灣區(qū)亦發(fā)布人才政策，但總體門檻依然較高。目前廣州再對落戶政策征求意見，除中心四區(qū)外，28歲以下大專以上學(xué)歷， 連續(xù)繳納12月社?？陕鋺簟ＹY料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE03 行業(yè)政策環(huán)境：3）后市預(yù)判過熱/價格上漲明顯區(qū)域存一定政策收緊壓力，且租賃用地供應(yīng)有望明顯增加廣州新房價格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)11月居全國TOP1 、10月入圍TOP10，二手房環(huán)比數(shù)據(jù)連續(xù)5個月入圍

32、TOP10，其中7、8、11月均居全國 TOP1。觀察出臺調(diào)控政策的城市，多為新房和二手持續(xù)多月入圍TOP10。因此預(yù)計廣州調(diào)控政策存一定收緊壓力，而今年來人才政策放 松力度較大及部分房價上漲較明顯的區(qū)域（如南沙）收緊可能較大。此外，作為一線城市，廣州或?qū)⒙氏瘸袚?dān)較大的發(fā)展租賃住房重任。2020年出臺調(diào)控政策的城市在前三個月的價格指數(shù)表現(xiàn)： 銀川連續(xù)3個月新房No.1、二手No.4唐山連續(xù)3個月新房Top5、二手2次上榜Top10 寧波1次上榜新房TOP10 、3次上榜二手TOP10無錫新房、二手各2次上榜Top10廣州價格指數(shù)排名新房環(huán)比排名二手環(huán)比排名2020年05月47232020年06

33、月33122020年07月1312020年08月1512020年09月1182020年10月1072020年11月112020年12月242021年要大力發(fā)展租賃住房， 解決好大城市住房突出問題加強(qiáng)住房市場體系和住房保障 體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房 短板探索支持利用集體建設(shè)用地按 照規(guī)劃建設(shè)租賃住房全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中央經(jīng)濟(jì)工作會議高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地 計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置 土地建設(shè)租賃住房要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，

34、對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控廣州作為首批開展住房租賃試點(diǎn)城市，首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房 試點(diǎn)城市之一（2017年）2018年出臺試點(diǎn)方案，計劃至2020年利用集體用地建設(shè)租賃住房300萬。目前進(jìn)度最快的長腰嶺村項目（600套）預(yù)計2021年12月完工并交付使用，建設(shè)進(jìn)度 不及預(yù)期。廣州作為一線城市，近年人口凈流入40-50萬/年，目前保障體系住房建設(shè)仍有較 大提升空間，或?qū)⒃谧赓U住房建設(shè)中承擔(dān)較大的任務(wù)，租賃用地供應(yīng)或增多。廣州作為一線城市、人口流入大市，在租賃住房發(fā)展中須起到先行先試角色圖：70大中城市價格指數(shù)中的廣州表現(xiàn)圖：廣州建設(shè)租賃住房的角色和落實資料來源：保利投顧研究院整理FO

35、RFUTURE資料來源：保利投顧研究院整理04 行業(yè)政策環(huán)境：信貸環(huán)境居民房貸利率上半年下降幅度大，預(yù)計居民端金融環(huán)境保持偏緊態(tài)勢5.36%5.18%5.36%4.87%4.96%4.69%5.20%5.11%4.98%4.95%4.90%4.65%4.60%4.40%4.20%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%北京上海圖：一線城市首套房貸利率（%）2019年12月深圳2020年6月廣州2020年12月46個bp23個bp22個bp16個bp2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地 產(chǎn)貸款集中度的通知，對各級銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比、個

36、人住房貸款占比設(shè)定 上限，對超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。文件從2021年1月 1日起實施，要求不符合監(jiān)管要求的銀行機(jī)構(gòu)，應(yīng)在2年或4年時間內(nèi)完成業(yè)務(wù)調(diào)整。銀行涉房貸款“兩道紅線”政策出臺，地產(chǎn)金融環(huán)境或進(jìn)一步收緊2020年以來，廣州房貸利率隨著LPR下調(diào)而逐步下行，首套房貸利率較大幅下降46個bp至4.9%（較2018年9月的高點(diǎn)下行了83BP），降 幅高于一線城市，且基本集中在上半年下行，目前房貸利率相對較低。LPR報價連續(xù)8個月不變；銀行涉房貸款“兩道紅線”政策出臺，地 產(chǎn)金融環(huán)境或進(jìn)一步收緊，目前少數(shù)城市房貸觸線銀行放款額度緊張、減少放款?？傮w預(yù)計2021年廣州的

37、居民端金融環(huán)境將保持偏緊態(tài)勢。圖：房貸政策及各地近期房貸收緊情況區(qū)域城市銀行變化西部西安中信銀行額度緊張、停止接單昆明各銀行首套首付由20%上升至25%，對客戶資 格審查更嚴(yán)格，非主城區(qū)客戶惜貸東北長春招商銀行傳聞將收緊，重點(diǎn)關(guān)注華東徐州農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行萊商銀行、南京銀行額度緊張、放款變慢寧波中國銀行、工商銀行額度緊張、停止接單華南東莞招商銀行、民生銀行額度緊張、停止接單其他各銀行額度緊張、放款變慢FORFUTURE時間主體主要內(nèi)容2月廣州明確對意向合作企業(yè)引入的包容態(tài)度；村集體經(jīng)濟(jì)組織可按規(guī)定程序引 入合作意向企業(yè)4月廣州政府工作報告中提：成片連片推進(jìn)“三舊”改造；編制城市更新三年實 施計

38、劃、五年行動方案和十年改造規(guī)劃5月越秀、番禺發(fā)舊改工作指引：番禺新增要求政府公布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后才可開展引入工作， 其他與2018年政策大體相同6月增城內(nèi)容涉及項目庫管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果認(rèn)定、集體土地上住宅復(fù)建總量核算等，并首提負(fù)面清單8月白云鼓勵區(qū)屬國企參與舊村改造前期工作，舊村改造融資地塊實行公開出讓，價高者得，不實行協(xié)議轉(zhuǎn)讓/公開“定向出讓”9月黃埔“拆舊獎勵”指標(biāo)使用指引：按期/超前完成的項目給予獎勵用地指標(biāo)9-10月廣州市持續(xù) 完善“1+1+N”政策體系印發(fā)舊改實施意見、工作方案、城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作 指引、更新單元設(shè)施配建指引、詳細(xì)規(guī)劃編制指引、舊改市政基礎(chǔ)設(shè)施 專項成本

39、估算指引等15個配套文件涉及舊改項目成片連片開發(fā)、分片分期開發(fā)建設(shè)、融資地塊估價、企業(yè) 的引進(jìn)和退出、基礎(chǔ)設(shè)施成本估算、復(fù)建總量核定和拆遷節(jié)點(diǎn)等10月南沙、黃埔涉優(yōu)化舊改流程、允許容缺受理等，助于加速區(qū)內(nèi)舊改進(jìn)程11月擬修訂舊廠 房更新辦法吸收了近年來所頒布的工改政策措施，且提高政府收儲補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、取消 特定區(qū)域內(nèi)工改商自行改造限制等措施04 行業(yè)政策環(huán)境：舊改新一輪城市更新 “1+1+N”政策體系進(jìn)一步協(xié)調(diào)利益關(guān)系，投資增長45%，舊改持續(xù)加速政府取向產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，首提產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占比“底線” 提出產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占總建設(shè)量的最低比例要求，產(chǎn)業(yè)建設(shè)量主要指第三產(chǎn)業(yè)中的非住宅類建筑面積，優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地

40、供給。全市劃分三個圈層，其中第一圈 層（環(huán)城高速內(nèi)）要求占比至少60%，第二圈層至少40%，為全國首提企業(yè)紅利連片改造、異地平衡、加快進(jìn)度，試圖破解難以盈虧平衡的難題實現(xiàn)連片改造：符合條件的，可整合收購鄰近的國有用地，或置換政府儲備用地與 村集體用地，鼓勵留用地納入改造。實現(xiàn)異地平衡：通過聯(lián)動改造、開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移等。以區(qū)內(nèi)平衡為主，越秀區(qū)舊村全 面改造項目可以跨區(qū)平衡，其余區(qū)域需申請批準(zhǔn)，異地承接地塊優(yōu)先承接產(chǎn)業(yè)（商 業(yè)、辦公等）開發(fā)。解決因用地和規(guī)劃條件限制無法實現(xiàn)盈虧平衡問題。加快進(jìn)度：容缺受理首開施工，分階段施工許可，加快三舊用地報批舊改政策逐步完善：簡化流程、規(guī)范執(zhí)行、獎懲結(jié)合，利于加速

41、推進(jìn)；進(jìn)一步協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、村民利益訴求。今年來廣州全市及分區(qū)公布/更新一系列舊改政策，一方面規(guī)范、簡化流程，獎懲結(jié)合推進(jìn)舊改進(jìn)程；另一方面，進(jìn)一步協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、村 民利益訴求，政府強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，企業(yè)可從連片改造、異地平衡、進(jìn)度加快等優(yōu)化成本，村民舊改后居住配套得到優(yōu)化。全年“三舊”改造 完成固投1006億元、同比增長45%。此外，廣州十四五規(guī)劃提及做強(qiáng)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、城市更新“雙引擎”，舊改推進(jìn)有望繼續(xù)加速。圖：2020年廣州發(fā)布的舊改相關(guān)的重要文件村民保障持續(xù)保障選擇權(quán)、優(yōu)化安置房周邊配套要求 村集體對合作企業(yè)選定擁有完全決定權(quán)，優(yōu)化村民議事規(guī)則；新提對產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等要求，強(qiáng)調(diào)傳

42、承文化；縮減流程，回遷時間更短資料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE全國：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快，貨幣環(huán)境中性趨緊廣州：經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，基建年底顯乏力，對東盟出口、金融業(yè)投資亮眼全國近遠(yuǎn)郊多區(qū)降低人才購房要求，南沙門檻低政策預(yù)期：過熱/價格上漲明顯區(qū)域存一定政策收緊 壓力，且廣州或?qū)⒃谧赓U住房建設(shè)中承擔(dān)重要角色信貸環(huán)境：預(yù)計房企/居民端金融環(huán)境保持偏緊態(tài)勢新一輪城市更新 “1+1+N”政策體系已形成，進(jìn)一 步協(xié)調(diào)利益關(guān)系，舊改或再提速全年從邊際放松到中性偏緊，定向調(diào)控延續(xù)“有保有 壓”廣 州區(qū)域發(fā)展：粵港合作、廣佛融合試驗區(qū)、中新知識城、 白鵝潭商務(wù)區(qū)、大坦沙健康島等多規(guī)劃

43、完成/發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展：粵港澳大灣區(qū)金融支持、人工智能試驗區(qū)、區(qū)塊鏈?zhǔn)痉秴^(qū)、天河智慧城、南沙進(jìn)口促進(jìn)區(qū)等有新 的推進(jìn)動態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 基建小結(jié)與后市展望宏觀環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)政策18經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)為重要抓手行業(yè)環(huán)境中性偏緊，廣州人才購房政策多次放松新一輪舊改政策體系進(jìn)一步協(xié)調(diào)利益關(guān)系，廣州舊改或再提速FO RF UT U REFORFUTUREPARTTWO土地市場特征及趨勢研判FORFUTURE圖：廣州宅地供求情況資料來源：保利投顧研究院整理02030405060050010001500200025002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年202

44、0年供應(yīng)建筑面積(萬)成交建筑面積(萬)平均溢價率(%)供地完成率 72%65%78%83%105%全市宅地供求創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)1988萬，同比增加48%；成交85宗1536萬，同比增43%，金額2045億元，同比增50%，供地完成率 為近5年最高。因為中心城區(qū)出讓地塊增多，結(jié)構(gòu)性拉高溢價率上升1.7個百分點(diǎn)。今年疫情后，基建發(fā)力背景下，財政壓力巨大，因此整體 供地節(jié)奏前置，年底供應(yīng)大“翹尾”現(xiàn)象不如前兩年明顯。01 土地供求：全市供求量價2020年全市宅地供求量同比增4成余，創(chuàng)歷史新高；供地完成率為近5年最高(5)010515202530354050045040035030025020015

45、0101005002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-12供應(yīng)建面（萬）成交建面（萬）溢價率（%）供地潮前置FORFUTURE01 土地

46、供求：分區(qū)供求量價除南沙外，各區(qū)土地成交量均同比增長，遠(yuǎn)郊四區(qū)成交量占比下降圖：分區(qū)年度土地成交占比情況花都、番禺、白云、中心四區(qū)成交量同比增超100%，從化增68%，增城、黃埔增10-20%，南沙降3%?！凹Z倉”增城供應(yīng)再創(chuàng)區(qū)內(nèi)新高，南沙 供應(yīng)為區(qū)內(nèi)歷史第二高位，兩區(qū)供應(yīng)量占全市一半體量，較2019年占比65%有所下降，集中在新塘、石灘、朱村-中新、黃閣、橫瀝島、萬頃沙 板塊。中心四區(qū)成交量創(chuàng)2016年來新高，中心區(qū)和近郊占比提升10個百分點(diǎn)至35%，白云湖/北部四鎮(zhèn)，花都湖/中軸線、黃埔科學(xué)城成交較多。0200400600800100012001400160018002015年黃埔番禺增城

47、南沙從化2016年2017年2018年2019年2020年花都9%7%10%9%29%20%10%6%占全市比例25%35%2012年2013年2014年中心四區(qū)白云 資料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE01 土地供求：市場熱度中心四區(qū)和南沙地市熱度較高，增城配套差板塊較多地塊流拍荔灣花都增城番禺南沙資料來源：保利投顧研究院整理溢價10-20%底價-溢價10%流拍中心四區(qū)土地市場較熱，地塊多以溢價10%以上成交；下半年來，南沙地市熱度攀升，8月之后土地基本溢價成交，地價屢創(chuàng)新高，突破2 萬元/，南沙灣、橫瀝島尖多宗地塊觸頂搖號成交?；ǘ肌幕?、增城土地以底價成交為主，部分區(qū)位佳、配套

48、全的地塊獲開發(fā)商爭搶、 以溢價成交，其中增城創(chuàng)歷史記錄流拍21宗地，集中在配套差的石灘、掛綠新城等區(qū)域。圖：2020年供應(yīng)典型地塊具體情況圖：2020年出讓典型地塊分布情況從化越秀白云黃埔天河 海珠區(qū) 域地塊名稱/位置競得企業(yè)建面（萬）容積 率成交總 價樓面價（元/）溢價 率周邊新房 均價（萬 元/）中心 城區(qū)海珠區(qū)新港東路2437號保利發(fā)展9.15.946.951462（折合）29%8-9海珠區(qū)南洲路以北、東曉南路以西中海11.56.344.338609（折合）26%5.5-7天河區(qū)奧體公園北側(cè)合景泰富9.5248.651463（折合）20%5.5-7荔灣區(qū)金橋地塊星河7.23.524.33

49、3613（折合）26%4.8-5.5南沙南沙灣英東大道以南、港前大道以西佳兆業(yè)10.13.320.2+1.22萬配建22700（折合）33%2.4-3.6橫瀝島大元路以北深業(yè)置地23.23.840+2.32萬配建19140（折合）24%3.3-3.7南沙灣片區(qū)港前大道南以西山東魯能7.53.7-3.812.9+7400配建19117（折合）15%2.4-3.3橫瀝島三多路以北、橫瀝大道東以南美的置業(yè)8.63.815.818379（折合）45%2.9-3.6其他 遠(yuǎn)郊增城區(qū)荔湖街羅崗村、石灘鎮(zhèn)鄭田村合景泰富32.32.633.51037301.9-2.4從化太平鎮(zhèn)S118與G105路口西北側(cè)雅居

50、樂8.13.55.7699601.5-1.7花都區(qū)鏡湖大道東側(cè)廣州城投16.83.018.71114002.2-2.5增城區(qū)荔湖街新城大道東側(cè)/21.72.5流拍南沙灣和明珠灣地價 上漲明顯中心四區(qū)地 價上漲明顯溢價20%時間橫瀝島地塊 成交樓面價2019.1112817元/2020.819140元/FORFUTURE02 房企投資：招拍掛市場國資背景與龍頭房企青睞中心區(qū)，首進(jìn)房企基本布局外圍區(qū)域，部分房企積極輸入新業(yè)務(wù)有國資背景房企與龍頭房企基本包攬中心四區(qū)宅地，并積極投資白云、近郊等區(qū)域。恒大積極回歸廣州，拿地金額居第六；華夏幸福在荔灣勾 地首進(jìn)廣州；港龍、中奧、佳源、魯能首進(jìn)廣州，布局增

51、城、南沙等外圍區(qū)域；部分房企積極輸入新業(yè)務(wù)，龍湖擬在番禺落地天街，金地代建（金融城新華保險大廈）業(yè)務(wù)首進(jìn)廣州。圖：房企拿地金額TOP15注：標(biāo)黃為國資背景企業(yè)資料來源：保利投顧研究院整理2020年2018-2019年排 名房企拿地金額（億元）地塊區(qū)位排名房企拿地金額（億元）1越秀地產(chǎn)南沙120.87灣，白云亭崗、金沙洲，番禺漢溪、 番禺新造1保利發(fā)展255.182保利發(fā)展100.41海珠新港東、白云湖、白云太和、荔灣 廣摩、天河科韻路、黃埔科學(xué)城2時代中國151.483合景泰富92.18天河奧體、增城荔湖、從化鰲頭3中海地產(chǎn)121.694時代中國74.67黃埔科學(xué)城、南沙黃閣4越秀地產(chǎn)102.

52、025中國奧園70.67番禺新造、白云江高、增城中新5中國鐵建966中國恒大69.06增城中新、花都區(qū)府6新世界發(fā)展81.817華夏幸福68.39荔灣新隆沙地塊7星河控股74.058廣州城建66.66番禺南站、越秀南、花都空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、8合景泰富719萬科63.07增城新塘9中鐵置業(yè)68.0910龍湖58.11番禺客運(yùn)站10碧桂園62.7711中海地產(chǎn)52.53海珠南洲、增城荔湖11華潤置地60.6312方圓48.59南沙黃閣12恒大57.313華潤置地44.35增城新塘、增城中新13珠江實業(yè)55.9614中信40.98荔灣廣船14萬科55.8615深業(yè)置地40.05南沙橫瀝島15世茂集團(tuán)55.

53、52FORFUTURE資料來源：保利投顧研究院整理圖：廣州2018年-2020年12月城中村改造成功簽約數(shù)量圖：2020年至今以來廣州市城市更新簽約數(shù)量居前企業(yè)情況企業(yè)簡稱簽約項 目數(shù)量簽約項目明細(xì)說明升龍集團(tuán)5番禺明經(jīng)村、蔡邊二村，黃埔南灣社區(qū)、茅崗社區(qū)以東舊村，增城 長崗村（與珠江投資合作）外地房企升龍異軍突起時代中國4番禺東聯(lián)村、海珠大塘村、增城城豐村、黃埔劉村社區(qū)、崗貝村本土房企占據(jù)絕對優(yōu)勢富力地產(chǎn)4番禺石壁村、南沙大同村、海珠赤沙村、天河吉山村（與合景合作）保利發(fā)展4南沙亭角村、海珠赤沙村、白云大塱村、花都三東村恒大4南沙龍古村、番禺鴨利村、增城逕嚇村、黃埔廟頭村自5月亮相舊改競標(biāo)市

54、場以來已簽 約4個項目星河灣3番禺塘步東村、南村、小羅村舊改項目集中在番禺豐樂集團(tuán)3增城葵湖村、元美村，白云田心村增城本地房企勤誠達(dá)3增城慶豐村、下元村，荔灣海北村深圳房企，最早涉足城市更新領(lǐng)域的房企之一佳兆業(yè)3增城霞逕村、馮村村，海珠石溪村方圓2增城塘美村（第二至第十一經(jīng)濟(jì)合作社）、南沙大井村本土房企俊發(fā)2增城新街村、藍(lán)山村首進(jìn)廣州。立足昆明的俊發(fā)已在 昆明、貴陽等地打造了多個項目河南瀚宇2南沙太石村、增城馬修村首進(jìn)廣州，河南瀚宇和深圳和健 集團(tuán)有在大本營城市更新的經(jīng)驗深圳和健集團(tuán)1增城廖村龍湖1黃埔永崗社區(qū)北片區(qū)舊村11月簽約了廣州的首個城市更新 項目02 房企投資：舊改簽約數(shù)量同比增6成

55、，外地房企積極搶灘，本土房企占絕對優(yōu)勢，合作項目增多政策逐步完善，舊改推進(jìn)加快，2018年有9個舊村與企業(yè)簽約，2019年增至31個村，2020年增至51個舊村，同比增長超60%，其中增城、番 禺、南沙居多。外地房企升龍異軍突起拿下5個項目；本土保利發(fā)展、時代、富力投資力度大，簽約企業(yè)居前；恒大今年發(fā)力明顯；龍湖簽下廣 州首個項目，俊發(fā)、瀚宇、和健通過舊改首進(jìn)廣州。舊改項目一般體量較大，開發(fā)周期長，資金壓力大，房企間合作的數(shù)量增多（今年6個）。區(qū)域2018201920202018-2020總計2021年舊改村（公開招 標(biāo)待表決）番禺24915南沙15814荔灣3429龍溪村、南漖村、東塱 村海

56、珠1214紅衛(wèi)村（保利簽約）， 康樂村，鷺江村，五鳳 泰寧村、五村、沙溪村白云1102天河0112增城172230石下村、藍(lán)山村黃埔0167旺村村從化0314花都0314數(shù)量總計9315191點(diǎn)評：三年實施計劃：計劃三年內(nèi)推進(jìn)以中心城區(qū)為重點(diǎn)的83條城中村改 造，力爭到2023年底前，33條已批復(fù)改造實施方案的村基本完成回遷房建 設(shè)，其余50條城中村回遷安置房開工建設(shè)。FORFUTURE全市供求量：宅地供求創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)1988萬，同比48%；成交85宗1536萬，同比 43%，金額2045億元，同比 50%，供地完成率為近5年最高。疫情后，基建發(fā)力背景下，財政壓力巨大，因此整體供地節(jié)奏前置

57、。分區(qū)成交量：除南沙外，各區(qū)土地成交量均同比增長，遠(yuǎn)郊四區(qū)成交量占比下降地市熱度：中心四區(qū)和南沙地市熱度較高，增城配套差板塊較多地塊流拍土地 市場 表現(xiàn)小結(jié)招拍掛市場：國資背景與龍頭房企青睞中心區(qū)，首進(jìn)房企基本布局外圍區(qū)域，部分房企積極輸入代建、商業(yè)綜合體等新業(yè)務(wù)舊改市場：房企簽約數(shù)量同比增6成，俊發(fā)、瀚宇、和健等外地房企積極搶灘，本土房企保利發(fā)展、富力等占絕對優(yōu)勢，恒大今年發(fā)力明顯；龍湖簽下廣州首個項目，合作項目增多房企 投資 表現(xiàn)招拍掛市場宅地供求創(chuàng)歷史新高；南沙和中心區(qū)地市熱度較高，價格上升 舊改簽約量同比增6成，本/外地房企積極搶灘FO RF UT U REFORFUTUREPARTT

58、HREE商品房市場特征及趨勢研判FORFUTURE城市供應(yīng)成交一季度同比二季度同比三季度同比四季度同比全年同比一季度同比二季度同比三季度同比四季度同比全年同比廣州-23%27%83%102%52%-41%（無安置房干擾）-5%（剔除安置房）全口徑-13%41%（剔除安置房）全口徑32%57%（剔除安置房）全口徑34%15%（剔除安置房）全口徑6%北京-36%70%14%-10%8%-25%-29%43%64%13%上海-60%-37%37%25%-12%-38%-6%29%28%5%深圳-46%-49%71%24%9%0-17%28%29%11%杭州13%65%43%-19%19%-10%32

59、%27%-5%12%南京-12%036%26%16%-28%14%-8%10%0蘇州-47%48%11%18%17%-24%-22%-20%-11%-3%成都-18%-25%27%-24%-11%-25%9%14%-11%-3%廈門-8%-17%99%49%26%5%-9%60%143%46%青島-42%23%9%-12%-3%-25%10%3%6%001 全國視角看廣州廣州供應(yīng)持續(xù)領(lǐng)跑重點(diǎn)城市；三四季度成交勢能強(qiáng)，總體表現(xiàn)稍弱，但仍居重點(diǎn)城市中前列供應(yīng)量：全年商品房供應(yīng)同比增超5成。2019年土地成交達(dá)歷史高位，今年5月以來廣州商品房供應(yīng)明顯持續(xù)放量，四季度供應(yīng) 同比增102%，整體供應(yīng)充足

60、；成交量：全年商品房成交同比增15%（剔除安置房干擾），其中商品住宅同比增長27%，商業(yè)業(yè)態(tài)同比下滑31%。一二季度受疫情影響成交乏力，但下半年市場回暖明顯，增速在全國重點(diǎn)城市中排名中等水平。表：部分重點(diǎn)城市商品房供應(yīng)、成交對比資料來源：保利投顧研究院整理FORFUTURE02 廣州市場：周期回顧與現(xiàn)階段走勢上半年市場逐步擺脫疫情影響，下半年出現(xiàn)明顯放量、部分板塊價格上漲資料來源：保利投顧研究院整理32015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-02