2007年廣東惠州某高檔住宅區(qū)項目可行性研究報告

1、惠州*項目可行性研究報告發(fā)展部 2007年9月目 錄一、項目概況二、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況三、市場分析及定位四、項目經(jīng)濟分析五、結(jié)論及建議GDP2007-4，建面27萬，容積率2.2GDP2007-3,建面43萬，容積率2.3一、項目概況1、宗地位置三環(huán)線四環(huán)線惠河高速公路205國道惠深高速惠淡大道惠澳高速324國道1、地塊位置GDP2007-3GDP2007-4居住用地規(guī)劃中的金山大橋2、規(guī)劃指標90平米以下戶型需占70%比例。2007-3號地塊，建設(shè)工期要求從土地使用權(quán)合同簽訂起四年內(nèi)竣工，即截止至2011年第三季度；GDP2007-4號地塊，建設(shè)工期要求從土地使用權(quán)合同簽訂起三年內(nèi)竣工，即截止

2、至2010年第三季度；3、項目背景*地塊公開掛牌用地，我司擬與*房地產(chǎn)公司聯(lián)合競買；合作原則：同比投，三七開（*投入占30%，我司占70%）；宗地GDP2007-3掛牌起始價為3.83億元（單位地價約￥2071元/平米，樓面地價約￥900元/平米）競買條件：注冊資金不少于1.2億元；2.7億保證金；7億資金證明競買報名截止時間：2007年9月21日16時宗地GDP2007-4掛牌起始價為2.47億元（單位地價約￥2018元/平米，樓面地價約￥900元/平米）競買條件：注冊資金不少于1億元；1.8億保證金；5億資金證明競買報名截止時間： 2007年9月21日16時GDP2007-4宗地GDP20

3、07-3宗地西 枝 江建設(shè)中的立交橋立交橋以西全貌立交橋以東全貌地塊全貌GDP2007-4地塊東面農(nóng)民房貫穿地塊的道路（接?xùn)|三環(huán)）二、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展惠州近年GDP增長率始終保持在15%以上，且有加速增長的趨勢，完全可以支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展0資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒資料來源：世界銀行研究成果2006年惠州GDP居全省第7位，增長幅度居全省第6位。1、宏觀背景資料來源：惠州統(tǒng)計年鑒、世界銀行研究成果發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）08008004

4、000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2006年惠州人均GDP24000元（折合$ 3150） ，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，生存、改善需求兼有1、宏觀背景惠州當前居民可支配收入約16000元，處于全省第7位，但增長速度卻在珠三角7大主要城市中位居第五。居民可支配收入增長迅速，未來房地產(chǎn)消費潛力巨大20022006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度 資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、惠州市統(tǒng)計局排名城市2005年2006年同比增長1東莞22882253

5、2010.65%2深圳21494225674.99%3珠海1890817676-6.52%4廣55%5佛44%6中52%7惠44%1、宏觀背景2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及特點數(shù)碼信息產(chǎn)業(yè)惠州目前已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機、汽車音響、高級電工產(chǎn)品、照相機生產(chǎn)基地之一，城市發(fā)展的科技拉動優(yōu)勢明顯；旅游產(chǎn)業(yè)素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽的惠州，市區(qū)及各縣人文景觀和自然景觀甚多，是名副其實的山水麗城和歷史名城；石化產(chǎn)業(yè)石化工業(yè)被視為惠州市產(chǎn)業(yè)龍

6、頭，特別如投資43.5億美元，年產(chǎn)80萬噸的乙烯的中海殼牌石化項目的建設(shè)，奠定了惠州百年發(fā)展工業(yè)基礎(chǔ)格局；3、惠城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃東江新城惠城區(qū)總體目標：產(chǎn)業(yè)強市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。*地塊集中在東江新城內(nèi)，東江新城是惠州市規(guī)劃的又一大型的居住社區(qū)、以后新城里將配套有醫(yī)院、學(xué)校、市場等，包括惠州市八中、中醫(yī)院都將遷建至此； 政府規(guī)劃的“北優(yōu)南拓”使城市商業(yè)中心不斷南移和東移，東平區(qū)域未來將作為城市核心區(qū)的延伸發(fā)展惠州城市發(fā)展主軸線3、惠城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃北優(yōu)江北片區(qū)高起點的規(guī)劃和行政中心定位成為城市的CBD代表樓盤：帝景灣、麗日百合、奧園、水云居南拓南部新城規(guī)

7、劃和省運會的的利好將金山湖板塊成為熱點區(qū)域代表樓盤：領(lǐng)墅、金山湖1號、金山龍庭3期東擴：根據(jù)規(guī)劃，東平片區(qū)及其延伸區(qū)將建設(shè)成為市中心區(qū)的延伸和配套發(fā)展區(qū)，被定位為以居住為主，集商業(yè)、休閑為一體的“都市家園”。4、土地利用規(guī)劃GDP2007-3GDP2007-4村民自留用地公園用地公共設(shè)施居住用地商業(yè)金融用地行政辦公用地中信地塊，占地25萬，容積率：2.3建面：57.5萬5、交通規(guī)劃連接深惠兩地的高速公路將有：惠深高速、深汕高速、鹽壩高速以及南坪快速路，軌道交通有：深惠城際線（連接深圳地鐵3號線）、杭福深客運專線；惠州連接珠三角的高速公路目前有：惠河高速及廣惠高速，規(guī)劃中的高速公路包括莞惠高速、

8、粵湘高速、沿海高速及惠州鹽田疏港高速（惠澳高速）；規(guī)劃提出，建設(shè)惠州至深圳、東莞之間以快速軌道交通為主體的客運走廊，是惠州全面融入珠三角、提升城市競爭力的迫切要求。金山大橋至南部新城10分鐘東平大道至人人樂商業(yè)中心區(qū)5分鐘東江大橋至惠州火車北站15分鐘東平中路至惠澳大道8分鐘濱江東路至西湖商5分鐘本案5、交通規(guī)劃（現(xiàn)有交通格局）5、交通規(guī)劃（江東新城）金山大橋建設(shè)于07年4月開工，預(yù)計工期為2年，兩年后“東江大橋-東平隧道-東平大道-西枝江大橋、金山大橋-金山大道-四環(huán)路”的市區(qū)東部快速通道將大大加強東部區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展； 金山大橋跨西枝江、新開河兩江和東平、*、金山湖三地。以*為界分南橋和北橋

9、兩段；金山大橋的建成將成為直接打通惠州最大社區(qū)和商業(yè)區(qū)之間的通道，從行政中心江北至商業(yè)中心的路程也將縮短；金山大橋消費不足，投資對GDP增長貢獻顯著，政府促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展惠州年均GDP增速超過15，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供有力保障惠州房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段，發(fā)展?jié)摿薮?，后發(fā)優(yōu)勢明顯穗深莞惠城市聯(lián)動，一體化過程中惠州房地產(chǎn)蘊藏巨大發(fā)展空間新一輪工業(yè)化浪潮掀起，城市化步伐進一步加快，市場剛性需求強勁從沿江到沿海，惠淡變惠南，北優(yōu)南拓房地產(chǎn)市場發(fā)展格局不變惠州經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)市場進入加速上升階段價格洼地凸現(xiàn)，深圳等消費者購買力外溢惠及惠州，投資客比例增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善，鵝城房地

10、產(chǎn)市場蘊藏巨大空間 6、惠州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)三、市場分析及定位1、惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況近五年的房地產(chǎn)投資額從2001年的10.6億元迅速增至2005年的43.8億元，年均增幅為37，顯示出惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展在十五期間發(fā)展較為平穩(wěn)。2006年上半年,惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長61.5%，達到26.3億元， 2007年1-5月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成40.5億元，增長98%，其投資額占第三產(chǎn)業(yè)投資的比重為64，比上年同期提高13個百分點。（1）房地產(chǎn)投資增長迅速2006年上半年，商品房施工面積422萬平米，其中新開工面積為141萬平米，竣工面積42萬平米，預(yù)計下半年竣工面積會大幅增加；2007年

11、上半年，惠城區(qū)商品房預(yù)售面積約145萬平米，預(yù)售金額近47億元，逾半數(shù)新房均價超4000元；2007年，惠州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺，行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢；（2）商品房銷售與竣工狀況2007年1-3份，惠城區(qū)商品房開工面積677554，竣工面積281951.58。（資料來源：惠州市房地產(chǎn)交易中心 ）2007第一季度商品房銷售統(tǒng)計表(住宅) 單價(元/)套數(shù)銷售面積（）銷售金額 (萬元)_面積百分比（%）金額百分比（%）2000以下2272428537695.52.12001-3000962950482502921.614.23001-400014861872386513742.636.94001-

12、5000570608442648613.8155001以上467722085591916.431.7合計3712439623176340100100（3）商品房銷售價格近年惠州房價走勢略有起伏，2005年均價為2614元/平米，比2004年上漲8，2004年之后基本上呈現(xiàn)上漲趨勢。2006年上半年，商品房銷售78萬平米，銷售均價達到2978元/平米。2007年上半年，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價仍穩(wěn)定在4000元平米線上，為4092元。與06年末均價相比，惠州07年第二季度的房價已經(jīng)上漲了40%；金山湖片區(qū)：新興豪宅區(qū)目前，惠城各區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸成熟，已形成獨有區(qū)域氣質(zhì)，東平片區(qū)形成江景大盤、居家物

13、業(yè)特色的房地產(chǎn)市場江北：城市豪宅區(qū)東平：江景大盤/居家物業(yè)區(qū)龍豐上排：山景豪宅區(qū)麥地演達：城市居家物業(yè)區(qū)水口：新興豪宅區(qū)本案（4）惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展特征惠州樓市供應(yīng)量激增，片區(qū)競爭加劇，“北優(yōu)南拓”主導(dǎo)市場格局二季度，惠城區(qū)商品房預(yù)售套數(shù)3712套預(yù)售面積達到439600M2預(yù)售金額17.6億元預(yù)售均價4400元/平米（4）惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展特征土地市場火爆帶動樓市價格上揚 2月16日，7家企業(yè)組成的5家競買單位經(jīng)過221輪激烈競價，最終由隆生以3.73億元競得，高出底價2.49億元，樓面地價近2500元，舉牌次數(shù)，樓面地價均創(chuàng)惠州樓市新高！光耀荷蘭水鄉(xiāng)均價從去年底3800元攀升至現(xiàn)在5400

14、元（帶裝修）金山龍庭從年初的不到4000元攀升至4400元（4）惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展特征2006年土地出讓達到約600萬平米，創(chuàng)歷史新高；進入2007年，市場供應(yīng)持續(xù)放量，主要集中在下半年至2008年，屆時市場競爭進入白熱化。外來人口及品牌開發(fā)商大量涌入，推動惠州房地產(chǎn)發(fā)展市場價格上漲幅度將放緩惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟上來看，隨著中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動下惠州經(jīng)濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深惠間商務(wù)往來將比往年增加數(shù)倍，這也將推動深

15、圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。近年惠州市場價格保持平穩(wěn)上升，隨著市場推盤量的加大，市場競爭加劇，價格上漲幅度將放緩。碧桂園、合生創(chuàng)展、富力、雅居樂、中體奧園、中信、金融街、保利（4）惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展特征2、典型樓盤分析惠州行政文化中心，城市規(guī)劃最好的區(qū)域；豪宅集中區(qū)域；代表樓盤：帝景灣，奧園，水云居，盧浮公館, 主流價格：5500元/平米江北片區(qū)東平片區(qū)南壇下埔河南岸片區(qū)麥地片區(qū)龍豐上排城市心臟資源豐富，純粹大盤區(qū)域；代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、東方威尼斯；主流價格：6000元/平米陳江仲愷片區(qū)傳統(tǒng)非熱點片區(qū), 山地大盤聚集地；代表樓盤：御龍山、鵬基項目、山水江南、高榜山項目、南山

16、公館主流價格：6000元/平米城市住宅集中區(qū)域代表樓盤： *嘉園、金田苑、新時代花園 主流價格：5000元/平米城市核心商圈代表樓盤： 美地花園城三期、友鄰、港惠新天地、金光輝城市延伸區(qū)域代表樓盤： 御景華城、金寶創(chuàng)業(yè)家園、欣欣家園 主流價格：3800元/平米 水口片區(qū)水口片區(qū)：新興豪宅片區(qū)；代表樓盤：合生水口項目主流價格：12000元/平米（別墅）項目物業(yè)類型均價核心賣點荷蘭水鄉(xiāng)3期高層小高層80-170平米6800（帶裝修）異域風(fēng)情學(xué)校東方威尼斯小高層別墅150-340平米7000異域風(fēng)情東湖花園6期小高層110-150平米5500大社區(qū)購物領(lǐng)墅聯(lián)排別墅303-370平米10000起教育體

17、育資源金山龍庭3期小高層4500規(guī)模、景觀格林童話世界小高層聯(lián)排450平米洋房4000、聯(lián)排8500異域風(fēng)情中體奧園洋房、聯(lián)排、獨棟12000大盤體育江南麗苑3期小高層130-380平米4700社區(qū)東江明珠花園3期小高層140-296平米5300社區(qū)南山公館面積140-220之間大戶型4400社區(qū)純粹菩提園高層 -景觀半島1號別墅洋房-大盤異域風(fēng)情萬林湖獨棟聯(lián)排疊加230平米獨棟14000疊式8000景觀資源惠州在售將售典型樓盤均價一覽07年中高端市場推盤量大,資源型樓盤競爭激烈；低密度產(chǎn)品刷新傳統(tǒng)豪宅觀念，成為中高端市場的標桿高附加值創(chuàng)新產(chǎn)品有利于提升項目價值（如：入戶花園，夾層贈送面積等）

18、公務(wù)員/私企業(yè)主/高管是本地中高端主要置業(yè)人群，深圳客戶也占有相當比例，本地客戶偏好低密度產(chǎn)品，深圳客戶則重產(chǎn)品素質(zhì)均價6000均價4000均價3000第三陣營第二陣營第一陣營代表樓盤：潤園、鵬基城、奧園、合生帝景灣、水口國際新城代表樓盤：東方威尼斯、湖畔新城、山水江南、盈超項目 代表樓盤：美林玉桂山低密度產(chǎn)品山水資源+大盤中小規(guī)模3、土地市場分析惠城區(qū)今年一季度國有土地掛牌出讓轉(zhuǎn)讓13宗，成交金額超過28億元，已經(jīng)超出了06年全年的成交金額19億多。第二季度，惠州國土局公開出讓市區(qū)范圍內(nèi)15宗住宅及商業(yè)用地，土地規(guī)劃總面積156.7萬平方米，建筑總面積約309萬平方米，其中住宅建筑面積約27

19、0萬平方米，商業(yè)建筑面積約39萬平方米。 地塊編號位置時間占地用途容積率總建筑面積起價成交價樓面價競得者GQD20071*2月1日249382商住5735844600046000800中信深圳GHH20071尖峰山2月14日345957住宅39530015800380001088浩盛發(fā)展GSM20071數(shù)碼工業(yè)園2月15日1050800商住14818007410098000661中洲等GNA20072大朗肚2月16日72887商住2.315449612400373002414隆生GNA20071大朗肚2月16日37587酒店8081553505350650帝豪酒店GXJ20071香子園2月27

20、日22143商住1.854220013201320313華軒置業(yè)GDP20071松子嶺2月27日3576商住7.627681.6880880318天烽實業(yè)GJB2007-1江北7號3月16日36788酒店、商業(yè)、文體1120011200STRENGTH（優(yōu)勢）交通便利?！敖鹕酱髽?金山大道-四環(huán)路”的市區(qū)東部快速通道將大大加強東部區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展區(qū)位優(yōu)越。地處西枝江畔，于東平片區(qū)、水口片區(qū)及河南岸片區(qū)之間，且處于惠城區(qū)城市規(guī)劃東擴軸線上，區(qū)位優(yōu)勢明顯地塊面積較大，可做一定的多樣化產(chǎn)品類型，且整個東江新城為政府規(guī)劃的住宅辦公用地，整體環(huán)境不錯。OPPORTUNITY（機會）市場面廣，立足于本地市場

21、，但面向包括深圳、東莞等周邊城市在內(nèi)的珠三角區(qū)域。市場潛力大。目前，珠三角一體化有加速的趨勢，作為中國最富庶的區(qū)域，對中高檔物業(yè)的需求量非常大。WEAKNESS（劣勢）周邊配套不完善GDP2007-4地塊東側(cè)的農(nóng)民房對大盤的整體品質(zhì)有一定影響THREAT（威脅）2007-4地塊東南側(cè)為中信地塊，容積率相當，且占有江景資源，產(chǎn)品的同質(zhì)化對本案存在一定威脅；水口片區(qū)定位高端物業(yè)形態(tài)，將吸納部分優(yōu)質(zhì)客戶4、項目SWOT分析5、項目客戶分析客戶來源：惠州本地客戶將是本項目的主要客戶來源，其次是深圳（目前購房人群中深圳客戶占了四成左右）、東莞、廣州等地?？蛻籼卣鳎?（1）事業(yè)有成，有著堅實的財富基礎(chǔ)；

22、（2）對融居住、休閑、娛樂于一體的高檔物業(yè)有著較強的偏好，對產(chǎn)品品質(zhì)要求高而對價格的敏感度較小。 （3）對產(chǎn)品形象及配套性要求較高，講究身份與地位，對安全、尊貴及居住私密性有突出要求。 （4）較高的學(xué)歷、廣博的見識，有突出的文化品位4、項目產(chǎn)品定位項目定位：高尚社區(qū)。項目主體：以小高層、洋房為主體的大型高檔住宅區(qū)。商業(yè)配套：新城區(qū)的建設(shè)，兩塊地的商業(yè)配套近9萬左右。生活配套：建設(shè)項目必須的其他生活配套，如教育設(shè)施（幼兒園、小學(xué)）、商業(yè)街、體育運動場所等。四、項目經(jīng)濟分析1、項目開發(fā)計劃（GDP2007-3）GDP2007-3地塊建筑面積共計42.6萬，建設(shè)工期要求從土地使用權(quán)合同簽訂起四年內(nèi)竣工，即截止至2011年第三季度；第一期預(yù)計于2008年第二季度動工，每一期工程量約10萬方，項目總共分為四期建設(shè)：具體規(guī)劃如下：2、項目售價預(yù)計（GDP2007-3）住宅（小高層）均價按6500元/平米計算，（目前一江之隔的荷蘭水鄉(xiāng)目前均價已到6800元/平米（帶裝修），且小高層均價各類物業(yè)往后每期保持5%8%左右的增幅，因此按6500元/平米估算價格適中，不算激進）。商業(yè)面積總計42489平米， 其中集中商業(yè)占10000平米，其余為商鋪集中商業(yè)按7000元/平米（按45元/平米的租金水平，8%的年回報反推售價為6750元/平米，按7000計算） 商鋪：18000