《膠州房地產(chǎn)分析》word版

1、1.1膠州行政區(qū)劃膠州市地處黃海之濱、膠州灣畔，因東南臨膠州灣，以膠水而得名。1987年2月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在青島地區(qū)第一個(gè)撤縣設(shè)市。陸地面積1210平方公里，其中城市建成區(qū)面積60平方公里，轄10個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處、811個(gè)行政村，67個(gè)社區(qū)，全市總?cè)丝?10萬人，常住人口80.6萬人。1.2人文歷史膠州擁有4500多年歷史，至今仍保留新石器時(shí)代集大汶口文化、龍山文化于一體的三里河文化遺址。境內(nèi)曾是春秋莒國(guó)、介國(guó)封地，唐朝設(shè)立板橋鎮(zhèn)，北宋時(shí)期發(fā)展成為全國(guó)五大商埠之一、長(zhǎng)江以北唯一通商口岸。膠州歷史底蘊(yùn)深厚，文化名人眾多，以“揚(yáng)州八怪”之一高鳳翰為代表的歷史名人就有100多位；民間藝術(shù)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)

2、，膠州秧歌和膠州茂腔同時(shí)入選國(guó)家第一批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，成為中國(guó)秧歌節(jié)永久舉辦地，并確定每?jī)赡暝谖沂信e行一次，被授予“中國(guó)民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)秧歌之鄉(xiāng)”、“中國(guó)剪紙之鄉(xiāng)”等稱號(hào)。1.3交通區(qū)位膠州地處膠州灣腹地最開闊的位置，青銀、青蘭、沈海等三條高速公路和膠濟(jì)、膠黃、膠新、膠濟(jì)客運(yùn)專線四條鐵路貫穿境內(nèi)，成為內(nèi)陸各省進(jìn)出青島、煙臺(tái)、威海和通往青島港、黃島前灣港的重要門戶，距青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)半小時(shí)車程。近年來，隨著雙積路、膠州灣大橋膠州連接線等一批重大交通設(shè)施的快速推進(jìn)，公鐵聯(lián)運(yùn)、海陸聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)愈加明顯，對(duì)接青島、同城發(fā)展更加強(qiáng)勁，成為大青島半小時(shí)輻射半徑內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)隆起帶和交通樞紐。從半島區(qū)

3、域看，在東西走廊上，“三線兩站五節(jié)點(diǎn)”構(gòu)筑起獨(dú)特的區(qū)域交通地位。三線即山東半島一體發(fā)展的三條黃金通道：青銀、青蘭高速以及膠濟(jì)鐵路，膠州均處于咽喉位置。兩站即中鐵聯(lián)集青島集裝箱中心站以及膠濟(jì)客運(yùn)專線膠州站。中鐵聯(lián)集青島集裝箱中心站是中國(guó)鐵道部在全國(guó)設(shè)立的18個(gè)集裝箱中心站之一，也是山東省唯一一個(gè)；膠濟(jì)客運(yùn)專線膠州站是青島地區(qū)除青島站以外的唯一電氣化客運(yùn)站點(diǎn)，服務(wù)膠州、膠南、黃島等地的400萬人口。五節(jié)點(diǎn)即市域范圍內(nèi)的5個(gè)高速公路出入口，構(gòu)建起四通八達(dá)的綜合交通體系。1.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展膠州市緊緊圍繞“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、科學(xué)發(fā)展、勇爭(zhēng)一流，加快向青島特色新區(qū)跨越”的奮斗主題，堅(jiān)定不移地促增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、保

4、穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全年完成地方生產(chǎn)總值668.3億元，增長(zhǎng)15.8%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入34.3億元，增長(zhǎng)30%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資424億元，增長(zhǎng)23.7%；實(shí)際利用內(nèi)資93.2億元，增長(zhǎng)15.8%；外資到賬4.2億美元，增長(zhǎng)27%；外貿(mào)出口41.2億美元，增長(zhǎng)28.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25405元，農(nóng)民人均純收入12318元，分別增長(zhǎng)14.5%和18.1%。房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析全市一手住宅市場(chǎng)綜述隨著十一假期的開始，樓市“金九”已落下帷幕，然而在這傳統(tǒng)樓市的黃金季節(jié)，全國(guó)多數(shù)樓市成交整體表現(xiàn)平平，“金九”成色表現(xiàn)平平，與全國(guó)多數(shù)城市表現(xiàn)不同，9月份島城住宅市場(chǎng)在開盤

5、加推項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房的良好表現(xiàn)下延續(xù)了之前的紅火勢(shì)頭，住宅供應(yīng)和簽約量都達(dá)到了今年的最高水平。具體來看島城住宅市場(chǎng)，9月島城樓市可謂低開高走，9月前三周全市住宅簽約量保持在2000套左右，在“金九”這個(gè)樓市的黃金季節(jié)表現(xiàn)平平，然而在九月份的最后一周，島城住宅簽約量出現(xiàn)井噴，一周內(nèi)全市住宅共計(jì)簽約4370套，近44萬平方米，環(huán)比大幅上漲1.3倍，其中僅9月29號(hào)一天，全市住宅簽約超過千套，達(dá)1024套，刷新了今年以來全市單日簽約最高紀(jì)錄。受最后一周簽約量大幅上漲的因素影響，9月份島城住宅簽約再度突破萬套，達(dá)10549套，簽約面積達(dá)104.94萬平方米，環(huán)比上升14.35%，較去年同期大幅上漲34

6、.8%，即墨、李滄、嶗山等區(qū)域住宅簽約量均出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。值得注意的是這是今年以來島城住宅簽約量首次突破“萬套”大關(guān)，住宅簽約面積也首次突破“百萬平”，上次全市成交萬套以上是在島城限購(gòu)令即將實(shí)施的2011年1月份，當(dāng)時(shí)全市共計(jì)簽約住宅11235套，近110萬平方米，為避免限購(gòu)的影響，七區(qū)項(xiàng)目紛紛在限購(gòu)令實(shí)施之前搶簽，當(dāng)月七區(qū)簽約房源占比近六成，而今年9月簽約房源中，五市簽約比重明顯上升，七區(qū)簽約部分不足五成，簽約區(qū)域明顯轉(zhuǎn)變。分季度看，7、8、9三月全市全市住宅簽約均在9000套以上，三季度，全市共計(jì)簽約住宅29179套，近300萬平方米，較二季度上漲近七成。供用方面，“金九”時(shí)節(jié)，開發(fā)商紛紛

7、推盤入市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份島城近30個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。全市新增住宅房源23482套，約227.73萬平米，環(huán)比上升1.4倍，較去年同期大幅上漲66.5%，其中膠州市、膠南市、城陽區(qū)、李滄區(qū)和即墨市新增住宅面積均超過20萬平方米。金九圓滿落幕，青島樓市的存量房缺絲毫沒有下滑的趨勢(shì)，反而在大量新房源的入市的帶動(dòng)下不斷增加，達(dá)到了歷史最高值。截止9月底，全市住宅存量為117365套，約1273.26萬平米，較上月上升9.4%，較去年同期上升近四成，全市各區(qū)域住宅存量除即墨有所下降外，其他區(qū)域均有不同程度的上升，膠南市住宅存量超過18000套，膠州、黃島住宅存量均超過16000套以上，城陽、即墨的住宅存

8、量在11000以上。屢創(chuàng)新高的住宅存量以及不斷入市的新房源使得開發(fā)商的壓力仍然很大。四季度，消化庫存量仍是開發(fā)商的主要任務(wù)。供用分析新增供用月度走勢(shì)從全市新增供用月度走勢(shì)看，11年一季度，受傳統(tǒng)淡季及國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，島城住宅新增供用連續(xù)三個(gè)月停留在較低水平，四月份開始全市住宅新增量開始穩(wěn)步回升，下半年全市住宅市場(chǎng)進(jìn)入供用高峰期，一直保持著較高的新增量。10月份，受曉港名城、青島風(fēng)景、唐島海岸等大體量項(xiàng)目取得預(yù)售的影響，全市新增住宅項(xiàng)目達(dá)到小高峰，共計(jì)新增住宅房源18208套，約184.88萬平方米。2012年，中央多次表明堅(jiān)持調(diào)控樓市的決心，政策繼續(xù)從緊，開發(fā)企業(yè)推盤更趨謹(jǐn)慎，島城住宅

9、新增持續(xù)低迷，年初一季度全市新增供用持續(xù)在低位徘徊，2月份，全市住宅新增跌至低谷，僅為1243套，約11.75萬平方米，3月份在膠南市東方至尊、隱珠山花園城和憑海臨風(fēng)等項(xiàng)目大量房源入市的影響下，住宅新增量大幅上升至6383套，約78.44萬平方米。在經(jīng)過4月份的短暫回調(diào)后，5-6月份，因?yàn)榕R近年終，為了盡快的回籠資金和報(bào)表的需要，島城開盤項(xiàng)目逐漸增多，新增房源量亦大幅增加。6月份，全市新增住宅房源8845套，約97.28萬平方米，環(huán)比大幅上升40.1%，但較去年同期仍下滑12.6%。此后，開發(fā)商不斷推盤，全市新增供應(yīng)量連續(xù)數(shù)月保持在今年的相對(duì)高位，8月份，全市共計(jì)新增住宅房源8907套、約94

10、.72萬平方米，較上月上升11.0%，即墨市的政策性房源仍是新增主力?！敖鹁拧睍r(shí)節(jié)，開發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期上升，紛紛加快推盤節(jié)奏，商品房和政策性房源集中入市，使得全市住宅新增量急劇上漲至近幾年的最高值，達(dá)23482套、約227.73萬平方米，環(huán)比大幅上漲1.4倍，較去年同期上升66.5%。新增供用區(qū)域分布膠州市領(lǐng)跑全市從全市住宅新增供應(yīng)區(qū)域分布圖可以看出，9月份，全市各區(qū)市均有新房源入市，其中，膠州市9月份新增近五千套，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑全市。具體來看，9月份膠州推出新房源的項(xiàng)目多達(dá)十五個(gè)，且多個(gè)項(xiàng)目體量較大，其中順盛.水岸綠城小區(qū)推出住宅房源1598套、約12.96萬平方米，青島風(fēng)景二期推出776套

11、住宅、約6.57萬平方米，融城.金州小區(qū)推出497套、約5.55萬平方米，順盛幸福家園推出592套、約5.08萬平方米。此外，寶佳中央湖岸、膠州灣.如意家園小區(qū)、臺(tái)灣花園、華麗.澄月湖畔等項(xiàng)目也在9月份推出了新房源，使得區(qū)域住宅新增量達(dá)到4959套、約46.50萬平方米。存量月度走勢(shì)住宅存量再創(chuàng)新高從全市住宅存量月度走勢(shì)圖中可以看出，09年至11年上半年，全市住宅存量相對(duì)較低。2011年下半年開始全市住宅存量開始大幅上升，11月份開始，全市住宅存量超過10萬套，并繼續(xù)上升。2012年1月份，達(dá)到高峰，為111528套、約1186.11萬平方米，存量面積接近上年同期的兩倍。2012年以來，全市住

12、宅存量一直維持在1150萬平方米以上的高位。2月份，全市住宅新增量降至冰點(diǎn)，而簽約明顯回暖，致使全市住宅存量小幅下滑3.0%，降至107579套，約1150.86萬平方米。此后，由于全市各月住宅新增量和簽約量相差不大，使得全市住宅存量也僅有小幅調(diào)整。截止到8月底，全市住宅存量為105626套、約1164.46萬平方米，存量面積較上月小幅下降0.6%。9月，盡管“金九”成色十足，但與多達(dá)23000套以上的住宅新增量相比萬套左右的簽約量仍顯不足，全市住宅存量因此大幅上升至歷史最高點(diǎn)，達(dá)117365套、約1273.62萬平方米，較上月大幅上升9.4%，較去年同期上漲37.0%。4）存量住宅面積區(qū)間分

13、布60-90面積區(qū)間占比增長(zhǎng)9月份，受大量中小戶型房源集中入市的影響，全市存量房源中60-90面積區(qū)間房源占比明顯增加，其他面積區(qū)間住宅存量占比均有所下降。具體來看，截止到9月底，全市住宅存量中60-90面積區(qū)間房源占比最多，為34.5%，較上月上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，存量房源達(dá)40534套、約325.82萬平方米。90-120面積區(qū)間中等戶型房源緊隨其后，存量共計(jì)40409套、約403.06萬平方米，套數(shù)占比為34.4%，較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。120-144面積區(qū)間中大戶型以較大差距位居第三位，共計(jì)16075套、約210.98萬平方米，占總套數(shù)的13.7%，較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。其他面積

14、區(qū)間房源占比相對(duì)較少，144-180面積區(qū)間中大戶型房源存量為8105套、約127.32萬平方米，180以上和60以下面積區(qū)間存量房源分別為6882套、約180.69萬平方米和5360套、約257.55萬平方米。5）住宅存量區(qū)域分布膠南市繼續(xù)位居榜首從各區(qū)域住宅存量來看，9月份，除即墨市住宅存量環(huán)比有所下降外，其他區(qū)市的住宅存量均有所上漲。位居全市住宅存量前五位的區(qū)市分別為膠南市、膠州市、黃島區(qū)、城陽區(qū)和即墨市，存量均在11000套以上，這五個(gè)區(qū)市的住宅存量面積占全市總量的66.3%。9月份，大量新房源的入市使得膠南市住宅存量繼續(xù)增加，達(dá)18245套、約193.60萬平方米的高位，較8月份上漲

15、10.3%，較去年同期上漲65.5%。截止到9月底，月亮灣、天一畔城和海上羅蘭三個(gè)項(xiàng)目的可售住宅面積均超過10萬平方米，位居區(qū)域前三位。膠州市9月份有近五千套新房源入市，住宅存量相應(yīng)大幅上漲，截止到9月底，區(qū)域住宅存量共計(jì)16993套、約190.78萬平方米，環(huán)比大幅上漲20.1%，較去年同期上升近一倍。綠城.紫薇廣場(chǎng)可售住宅存量超過20萬平方米，主要集中在鳳華苑西苑和鳳華苑東苑。順盛.水岸綠城小區(qū)的住宅存量也達(dá)到1737套、約14.18萬平方米。此外，御花園、正北.名苑和緹香郡等項(xiàng)目住宅存量也較大。截至9月底，黃島區(qū)住宅存量為16093套，約178.45萬平方米，緊隨膠州市之后，位居全市第三

16、位，存量面積環(huán)比小幅上升3.6%，較去年同期上升20.6%。存量房源主要集中在海上嘉年華、唐島海岸、昆侖山莊、海爾山海灣四期、瑞源.名嘉匯等項(xiàng)目。9月份，市內(nèi)四區(qū)的住宅存量面積也出現(xiàn)大幅上漲，四區(qū)住宅存量共計(jì)24637套、約257.75萬平方米，較上月上升11.5%，海岸華府、國(guó)信紫云臺(tái)、金茂灣等項(xiàng)目的集中入市是市內(nèi)四區(qū)住宅存量上漲的直接推手。簽約分析1)住宅簽約月度走勢(shì)住宅簽約突破萬套從全市住宅簽約走勢(shì)來看，島城住宅月度簽約量在2011年1月31日限購(gòu)令實(shí)施前后差別巨大，2011年1月份，眾多購(gòu)房者選擇在限購(gòu)之前簽約，使得1月全市住宅簽約量延續(xù)了2010年的高漲勢(shì)頭，成為當(dāng)年簽約最多的月份。

17、2月份受到“限購(gòu)”及春節(jié)淡季雙重打擊，簽約量降至2930套、約26.45萬平方米，面積環(huán)比下滑幅度高達(dá)75.9%，同比減少4.4%。之后，上半年簽約量持續(xù)小幅上漲，下半年走勢(shì)異常平穩(wěn)，月度簽約維持在75萬平方米左右。12月份，受政策性房源簽約量較大的影響，全市住宅整體簽約量明顯上揚(yáng)，共計(jì)9000套，約82.42萬平方米，面積環(huán)比上漲8.5%，同比下滑36.7%。進(jìn)入2012年，上半年島城樓市可謂一波三折。在限購(gòu)政策絲毫不松動(dòng)和農(nóng)歷新年長(zhǎng)假的雙重夾擊下，樓市開年就跌入了谷底，1月份島城住宅簽約量滑落至近兩年的最低值，全市住宅簽約不足20萬平方米。2月份，島城大量住宅房源趕在房屋專項(xiàng)維修金征收之前

18、搶簽，加之政策性房源大量簽約的帶動(dòng)，全市住宅簽約量環(huán)比大幅上漲一倍多。此后兩月，島城樓市無新政策影響，且樓市優(yōu)惠力度較小，住宅簽約量停留在低位，“金三銀四”黯然失色。5、6月份，開發(fā)企業(yè)為做好上半年的銷售業(yè)績(jī)推盤力度明顯加大，供應(yīng)量持續(xù)增加，并且繼續(xù)實(shí)施“以價(jià)換量”策略；降息、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、首套房利率優(yōu)惠等利好加速了剛需入市；成交量回暖，部分城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回升的苗頭，各地樓市政策微調(diào)不斷，使購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，多方面原因使得島城住宅簽約量再次大幅攀升，簽約量恢復(fù)甚至超越去年同期水平。之后，島城開發(fā)商繼續(xù)實(shí)施“以價(jià)換量”，與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，7月6日晚，央行再次宣布降息，種

19、種利好對(duì)正在觀望、遲疑的購(gòu)房者來說是一良好刺激，促進(jìn)了購(gòu)房者盡快出手，對(duì)島城樓市的成交起到一定的拉動(dòng)作用，住宅簽約量再上一個(gè)臺(tái)階，7、8月份，全市住宅簽約維持在9000套以上的相對(duì)高位。值得注意的是此輪交易量上漲也包含了一部分擔(dān)心調(diào)控失效，房?jī)r(jià)將加快上漲而倉促入市的恐慌性購(gòu)房人群。進(jìn)入“金九”時(shí)節(jié)，島城住宅市場(chǎng)在9月最后一周爆發(fā)，簽約量暴漲，使得9月全市住宅簽約量再度突破萬套，達(dá)10549套，簽約面積達(dá)104.94萬平方米，環(huán)比上升14.4%，較去年同期大幅上漲34.8%。這是今年以來島城住宅簽約量首次突破“萬套”大關(guān)，住宅簽約面積也首次突破“百萬平”。即墨、李滄、嶗山等區(qū)域住宅簽約量均出現(xiàn)較

20、大幅度的增長(zhǎng)。9月份，全市簽約住宅中有近四分之一集中在即墨市，根據(jù)即墨市房產(chǎn)管理處的通知，10月1日起，即墨市將征收住房公共維修金，這一因素直接促使了9月份即墨住宅簽約集中爆發(fā)。2）簽約區(qū)域分布即墨市蟬聯(lián)榜首9月份，憑借最后一周住宅簽約的集中爆發(fā)，即墨市再次蟬聯(lián)全市各區(qū)市住宅簽約榜首。李滄區(qū)和膠州市在眾多開盤或加推項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下住宅簽約量位居全市二三位。 具體來看，9月份，即墨市共計(jì)簽約住宅房源2517套、約25.48萬平方米，占全市總簽約量的近四分之一，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居全市第一位，住宅簽約量較上月大幅上漲近七成，較去年同期上漲近兩倍。區(qū)域內(nèi)的大量經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目仍是簽約的主力：北安農(nóng)民經(jīng)濟(jì)

21、適用房、龍山經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房和華山鎮(zhèn)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房三期等項(xiàng)目都位居區(qū)域簽約排行榜前列；商品房項(xiàng)目中，璽公館、寶龍國(guó)際社區(qū)、觀瀾國(guó)際等項(xiàng)目簽約量也較大。9月份，即墨市住宅簽約房源中超過八成集中在9月最后一周簽約，根據(jù)即墨市房產(chǎn)管理處的通知，10月1日起，即墨市將征收住房公共維修金，這直接促使了9月末即墨市住宅簽約量的大幅上揚(yáng)，9月最后一周，即墨市住宅簽約量驚人地超過2000套、20萬平方米。 時(shí)代城.翡翠賞、中南世紀(jì)城、藍(lán)山灣二期、海岸華府等項(xiàng)目紛紛在9月份推出新房源并集中網(wǎng)簽，使得9月份李滄區(qū)住宅簽約量達(dá)1597套、約15.20萬平方米，簽約面積較上月上升35.0%，較去年

22、同期大幅上升一倍有余。其中，時(shí)代城.翡翠賞9月1日首次開盤，項(xiàng)目憑借極具競(jìng)爭(zhēng)力的低價(jià)迅速搶占市場(chǎng)，9月份項(xiàng)目共計(jì)網(wǎng)簽住宅523套、約5.36萬平方米，位居全市首位，簽約均價(jià)為6790元/平方米。中南世紀(jì)城在9月份加推4#和6#樓，以中小戶型為主，9月份項(xiàng)目共計(jì)簽約住宅209套、約1.70萬平方米，套均面積為81平方米，簽約均價(jià)為6736元/平方米。 9月份，膠州市住宅簽約量較上月小幅下降2.5%，但仍以1319套、約12.76萬平方米的成績(jī)位居全市第三位，簽約房源主要來自青島風(fēng)景二期、順盛.幸福家園、融城.金州小區(qū)、膠州灣.如意家園小區(qū)等項(xiàng)目。其中，青島風(fēng)景二期，9月份有776套、約6.57萬

23、平方米住宅房源取得預(yù)售，9月份共集中網(wǎng)簽302套、約2.59萬平方米，位居區(qū)域第一位，簽約均價(jià)為3671元/平方米。 市內(nèi)四區(qū)方面，除李滄區(qū)表現(xiàn)突出外，其他區(qū)域簽約量相對(duì)較低，但較上月的簽約量都有所增長(zhǎng)。市南區(qū)增長(zhǎng)幅度最大，9月份區(qū)域共計(jì)簽約住宅房源149套、約1.80萬平方米，環(huán)比大幅上升122.4%，主要受推出新房源的金茂灣和魯商首府二期集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)。市北區(qū)簽約235套、約3.29萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.6%。四方區(qū)簽約395套、約3.66萬平方米，較上月增長(zhǎng)10.0%。3）簽約面積區(qū)間分布60-120面積區(qū)間仍是簽約主力從住宅簽約面積區(qū)間分布看，9月份全市住宅簽約仍主要集中于60-12

24、0面積區(qū)間，共計(jì)簽約8401套、約75.87萬平方米，占比近八成。其中60-90面積區(qū)間簽約房源最多，為4366套、約36.03萬平方米，占簽約總套數(shù)的41.4%，占比較上月上升0.6個(gè)百分點(diǎn)；90-120面積區(qū)間中等戶型房源位居第二，共計(jì)簽約4035套、約39.84萬平方米，套數(shù)占簽約總量的38.3%，較上月同樣上升0.6個(gè)百分點(diǎn)；120-144面積區(qū)間中大戶型房源共簽約1270套、約16.55萬平方米，套數(shù)占比為12.0%，較上月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；其他面積區(qū)間房源簽約較少，且簽約套數(shù)占總套數(shù)的比例都有所下降，均不足400套，套數(shù)占比均不足4%。9月全市簽約排行榜在9月份全市住宅簽約排行榜

25、前十位中，七區(qū)和五市各有五個(gè)項(xiàng)目入選。七區(qū)中李滄區(qū)有三個(gè)項(xiàng)目入選，嶗山區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目入選。五市方面，即墨市有三個(gè)、膠州市有兩個(gè)項(xiàng)目入選，這些項(xiàng)目無一例外全部為近期推出新房源的項(xiàng)目。 9月1日，備受矚目的時(shí)代城.翡翠賞開盤，首批推出508套住宅房源，憑借之前爆出低價(jià)，取得良好的認(rèn)籌效果，開盤當(dāng)天到場(chǎng)2000多人，去化近九成。項(xiàng)目趁熱打鐵，于9月下旬再度加推新房源，也取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)，9月份，項(xiàng)目共計(jì)簽約住宅523套、約5.36萬平方米，位居全市第一位，簽約均價(jià)為6790元/平方米，截止到9月底，項(xiàng)目已推房源網(wǎng)簽過半，網(wǎng)簽率為52.8%。 9月份，即墨市的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在簽約方面依然表現(xiàn)搶眼，在全

26、市住宅簽約排行榜前十位中即墨市北安農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房和即墨市龍山經(jīng)濟(jì)適用房分別位居第二位和第五位，其中北安農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房9月份共計(jì)簽約459套、約4.38萬平方米，套均面積95平方米，簽約均價(jià)為2511元/平方米。龍山經(jīng)濟(jì)適用房9月份共計(jì)簽約256套、約2.33萬平方米，套均面積91平方米，簽約均價(jià)僅為2415元/平方米。9月份，青島風(fēng)景二期開盤，超低的價(jià)格使得項(xiàng)目得以延續(xù)之前火爆的銷售局面，9月份，項(xiàng)目二期共計(jì)簽約住宅房源302套、約2.59萬平方米，位居全市住宅簽約排行榜第三位，簽約均價(jià)為3671元/平方米，套均面積為86平方米，截止到9月底，項(xiàng)目二期已推房源網(wǎng)簽率為38.4%。春光山色三期于

27、8月底開盤，項(xiàng)目起價(jià)9880元/平方米，較周邊項(xiàng)目底近千元，在嶗山區(qū)極具競(jìng)爭(zhēng)力，9月份，項(xiàng)目有302套住宅房源集中網(wǎng)簽，約2.46萬平方米，套均面積106平方米，簽約均價(jià)為10070元/平方米。此外，嶗山區(qū)遠(yuǎn)洋自然、李滄區(qū)中南世紀(jì)城、膠州市順盛.幸福家園小區(qū)、李滄區(qū)藍(lán)山灣二期和即墨市璽公館分列簽約排行榜5-10位。4、價(jià)格分析全市商品住宅簽約均價(jià)走勢(shì)簽約均價(jià)回升 從全市商品住宅簽約均價(jià)月度走勢(shì)來看，2009年全市商品住宅價(jià)格平緩上升，2010年走勢(shì)波動(dòng)明顯變大，6月份簽約均價(jià)僅為5735元/平方米，下半年簽約均價(jià)一路飆升，10月份，龍湖滟瀾海岸別墅產(chǎn)品開盤熱銷，帶動(dòng)全市商品住宅簽約均價(jià)攀升至歷

28、史最高點(diǎn)，達(dá)9807元/平方米，環(huán)比大幅上漲33.2%。2011年初全市商品住宅簽約均價(jià)延續(xù)了之前的高漲態(tài)勢(shì)，1月份，簽約均價(jià)再度突破8000元/平方米，達(dá)到8216元/平方米，環(huán)比上漲8.6%。2月起，受限購(gòu)等政策影響明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)的投機(jī)投資客群受到抑制，購(gòu)房熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向普通住宅，低價(jià)位的五市簽約比重逐漸上漲，直接導(dǎo)致全市商品住宅簽約均價(jià)大幅下滑。此后隨著各月簽約結(jié)構(gòu)的調(diào)整，全市商品住宅簽約均價(jià)再度回升，11月受膠州項(xiàng)目青島風(fēng)景簽約量大、價(jià)格低的影響，全市均價(jià)調(diào)整力度較大。12月份全市商品住宅簽約均價(jià)以7935元/平方米收官，環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，較前一年同期上漲4.9%。2012年初，全市商品

29、住宅簽約均價(jià)穩(wěn)定在7200-7600元/平方米之間，上下浮動(dòng)不大。從3月份開始，簽約均價(jià)開始持續(xù)小幅上升。6月份，華潤(rùn)中心悅府、中海紫御觀邸、青島國(guó)際貿(mào)易中心等高端項(xiàng)目簽約量較大，簽約價(jià)格較高，帶動(dòng)全市商品住宅簽約均價(jià)上升至8000元/平方米的相對(duì)高位。7月份，島城商品住宅簽約均價(jià)延續(xù)了之前的上漲勢(shì)頭，達(dá)8415元/平方米，較上月上升5.2%。8月份，全市住宅簽約均價(jià)并沒有延續(xù)之前上升的勢(shì)頭，受市區(qū)項(xiàng)目簽約量大幅下降，五市項(xiàng)目簽約比重上升的影響，全市住宅簽約均價(jià)明顯下滑，為7215元/平方米，降幅為14.3%，較去年同期下降3.1%。9月份，七區(qū)房源簽約比重上升，全市住宅簽約均價(jià)也相應(yīng)回升，為

30、7700元/平方米，環(huán)比上升6.7%，較去年同期上升4.9%。各區(qū)域商品住宅簽約價(jià)格對(duì)比市南區(qū)簽約均價(jià)穩(wěn)居榜首 從9月份各區(qū)域商品住宅簽約價(jià)格分布看，位居各區(qū)域商品住宅價(jià)格前三名的依然是市南區(qū)、嶗山區(qū)和市北區(qū)。但市南區(qū)和嶗山區(qū)受簽約項(xiàng)目的影響，月度簽約均價(jià)均有較大幅度的下降。 具體來看，9月份，市南區(qū)商品住宅簽約均價(jià)為23341元/平方米，較上月下降13.6%，較去年同期下降19.1%，簽約均價(jià)大幅下降主要是由于9月份區(qū)域簽約量最大的項(xiàng)目金茂灣簽約價(jià)格相對(duì)較低，拉低了區(qū)域住宅簽約均價(jià)。同樣受簽約量較大的項(xiàng)目簽約價(jià)格較低的影響，9月份，嶗山區(qū)商品住宅簽約均價(jià)也有大幅度的下降，為14709元/平方

31、米，較上月下降17.6%，較去年同期下降兩成有余，位居區(qū)域簽約排行榜前兩位的項(xiàng)目春光山色三期和遠(yuǎn)洋自然的簽約價(jià)格均大幅低于區(qū)域住宅簽約均價(jià)。 市北區(qū)為市內(nèi)四區(qū)中簽約均價(jià)唯一環(huán)比上漲的區(qū)域，9月份，區(qū)域商品住宅簽約均價(jià)為14021元/平方米，環(huán)比小幅上升2.0%，但較去年同期仍下降6.9%。9月份，四方區(qū)商品住宅簽約均價(jià)也小幅下降1.8%，為11284元/平方米，較去年同期小幅上升1.8%。9月份，黃島區(qū)商品住宅簽約均價(jià)升至8266元/平方米，環(huán)比上升6.4%，龍湖原山、湛園海德公園一號(hào)等區(qū)域高端項(xiàng)目的簽約拉升了區(qū)域住宅簽約均價(jià)。時(shí)代城.翡翠賞和中南世紀(jì)城6700元/平方米左右的簽約價(jià)格大大拉低

32、了李滄區(qū)的商品住宅簽約均價(jià)，9月份區(qū)域商品住宅均價(jià)環(huán)比下降9.6%，為7616元/平方米，較去年同期下降17.5%。9月份，城陽區(qū)商品住宅簽約均價(jià)同樣有所下降，為6899元/平方米，較上月下降5.4%，較去年同期下降9.4%。五市方面，除膠州市簽約均價(jià)有所下降外其他四市均有所上升。膠州市商品住宅簽約均價(jià)環(huán)比下降5.7%，為4688元/平方米。上升的四市中，萊西市上升幅度最大，環(huán)比漲幅達(dá)23.5%，商品住宅簽約均價(jià)首度突破四千，為4098元/平方米，較去年同期上升15.5%。即墨市和膠南市簽約均價(jià)分別為6082元/平方米和6995元/平方米，環(huán)比分別上升4.4%和5.5%。平度市簽約均價(jià)上升8.

33、9%，為4453元/平方米。簽約價(jià)格區(qū)間分布6000-8000元/平方米價(jià)格區(qū)間位居榜首從9月份全市住宅簽約價(jià)格區(qū)間分布來看，6000-8000元/平方米價(jià)格區(qū)間房源量位居首位，共計(jì)簽約3426套、約32.80萬平方米；其他價(jià)格區(qū)間簽約房源數(shù)量相對(duì)平均，3000元/平方米以下價(jià)格區(qū)間簽約1450套、約13.54萬平方米，以較大差距位居第二位；5000-6000元/平方米價(jià)格區(qū)間緊隨其后，位居第三位，9月份共計(jì)簽約1405套、約13.91萬平方米；10000元/平方米以上價(jià)格區(qū)間簽約1381套、約16.83萬平方米；4000-5000元/平方米、3000-4000元/平方米和8000-10000

34、元/平方米價(jià)格區(qū)間分別簽約1187套、880套和820套。5、供需對(duì)比分析供需比月度走勢(shì)供大于求 從全市住宅供需比月度變化趨勢(shì)圖中可以看出，受新增量和簽約量不穩(wěn)定的影響，全市住宅市場(chǎng)供需比波動(dòng)較大。2011年1月份由于尚處調(diào)控前期，購(gòu)房者紛紛選擇在政策實(shí)施之前出手購(gòu)房，導(dǎo)致1月住宅市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求，供需比僅為0.52。除1月外，2011年其他月份島城住宅市場(chǎng)表現(xiàn)均為供過于求，10月份供需比最高，上漲至2.46，成為2009年以來最高點(diǎn)，此后連續(xù)兩個(gè)月供需比明顯下滑。2011年全年累計(jì)供需比為1.67。 2012年初，全市住宅供需比波動(dòng)較大。1月份正處于農(nóng)歷春節(jié)，為傳統(tǒng)淡季，盡管新增供應(yīng)驟降，但

35、簽約量下滑幅度更為明顯，供需比隨之上漲至1.87；2月份住宅新增繼續(xù)下滑，而簽約量止跌回升，表現(xiàn)出巨大的供應(yīng)缺口，供需比驟降至0.25。3月份島城住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量大幅上漲超過6.67倍，而簽約情況卻不盡人意，表現(xiàn)下滑，致使供需比回升至2.31的高位。進(jìn)入2季度，全市住宅市場(chǎng)供需表現(xiàn)較為平衡，市場(chǎng)供給僅略大于需求，供需比略大于1。6月份，臨近年中，開發(fā)商推盤力度明顯加大，供應(yīng)量的持續(xù)增加，盡管簽約較好，但住宅新增量仍多于簽約量，供需比為1.39。7月份，全市住宅簽約量大幅上漲而新增量卻有所下降，簽約住宅數(shù)量再次超過新增量，使得住宅市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求，供需比略小于1，為0.89。8月，全市共計(jì)新增

36、住宅8907套、約94.72萬平方米，簽約9118套、約91.77萬平方米，新增住宅面積略高于簽約面積，供需比略大于1，為1.03。進(jìn)入9月份，在樓市傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商紛紛加快推盤節(jié)奏，眾多新房源入市，有超過23000套新房源取得預(yù)售，盡管月度住宅簽約量今年首度突破萬套，但市場(chǎng)供大于求表現(xiàn)明顯，供需比高達(dá)2.17。膠州市1、供應(yīng)分析新增供應(yīng)月度走勢(shì)新增供應(yīng)驟增 從膠州市住宅新增供應(yīng)月度走勢(shì)圖中可以看出，進(jìn)入2011年，膠州市住宅新增供應(yīng)以低位開年。2月份盡管身處春節(jié)淡季，但在御花園小區(qū)、東苑新天第和新向陽商業(yè)廣場(chǎng)小區(qū)等項(xiàng)目推出新房源的帶動(dòng)下，新增升至1171套，約22.96萬平方米。此后新增走勢(shì)

37、跌宕起伏，傳統(tǒng)的“金三銀四”黯然失色，表現(xiàn)平平。5月份新增供應(yīng)大幅攀升，但也只是“曇花一現(xiàn)”，6、7月份再次回落至低位。直到8月份，為迎“金九銀十”，膠州市住宅新增市場(chǎng)大為改觀，加推力度增強(qiáng)，新增供應(yīng)量回歸中高位。繼9月小幅回落后，10月、11月連續(xù)發(fā)力，并于11月份升至年內(nèi)最高峰，為4130套，約41.79萬平方米，主要來自綠城紫薇廣場(chǎng)風(fēng)華苑西苑小區(qū)、匯英名郡小區(qū)、北都現(xiàn)代城小區(qū)等項(xiàng)目。12月份，膠州市新增供應(yīng)大幅跳水，以1295套，約14.23萬平方米收官。 2012年膠州市住宅新增供應(yīng)遜于2011年，持續(xù)低位徘徊。1、2月份進(jìn)入樓市淡季，新增供應(yīng)持續(xù)下滑。3月份有所改觀，4月份再度下滑，

38、5月份在莒都府邸小區(qū)、青島風(fēng)景等多個(gè)項(xiàng)目的推動(dòng)下，新增供應(yīng)止跌回升。6月份，為了更快的回籠資金和年中業(yè)績(jī)的需要，新盤加推不斷，在綠城紫薇廣場(chǎng)風(fēng)華苑東苑小區(qū)、青島禧徠樂國(guó)際家居博覽城小區(qū)、青島風(fēng)景等眾多項(xiàng)目取得預(yù)售的推動(dòng)下，新增供應(yīng)大幅攀升至1689套，約19.68萬平方米。經(jīng)過7月份的短暫休整，8月份明顯回溫。9月份，膠州市新增供應(yīng)如“異軍突起”，成色十足，順盛.水岸綠城小區(qū)、青島風(fēng)景二期、融城.金州小區(qū)等項(xiàng)目的大量新房源涌入市場(chǎng)，創(chuàng)下近三年來的住宅新增最高紀(jì)錄，達(dá)4959套，約46.50萬平方米。住宅存量月度走勢(shì)住宅存量突破190萬平方米 從膠州市住宅存量月度走勢(shì)圖中可以看出，膠州市住宅存量

39、增長(zhǎng)明顯，呈現(xiàn)出階梯上升態(tài)勢(shì)。2011年1月份，住宅存量約50萬平方米。由于2月份新增房源的入市并未帶動(dòng)簽約量的增長(zhǎng)，使得住宅存量躍升至71.69萬平方米。此后5個(gè)月依然波動(dòng)于80萬平方米以內(nèi)，住宅存量呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。直至8月份緹香郡、中信森林湖一期等項(xiàng)目集中推售，新增明顯增長(zhǎng)，加之當(dāng)月區(qū)域簽約量有所下滑，住宅存量打破平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，上升明顯。之后由于各開發(fā)商推盤力度加大，新增房源逐步增多，再加上簽約市場(chǎng)表現(xiàn)平平，住宅存量再度躍升，截止到12月底，膠州市住宅存量高達(dá)13484套，約146.31萬平方米，同比增漲超過1.5倍。進(jìn)入2012年以來，盡管膠州樓市的推盤量不多，但成交遜色，使得膠州市住宅存

40、量持續(xù)居高不下，1月份，首次突破150萬平方米，并于3月份迅速突破160萬平方米，達(dá)到161.66萬平方米，同比上漲1.1倍。5月份受簽約量上揚(yáng)的影響，膠州市住宅存量有所回調(diào)。6月份在大量房源集中入市的帶動(dòng)下止跌回升，為14888套，約169.76萬平方米，同比上漲1.2倍。7、8月份，區(qū)域住宅新增量不足而簽約明顯回暖，使得住宅存量小幅下滑。9月份，由于大量房源的集中入市，盡管簽約方面表現(xiàn)不錯(cuò)，但依舊難以抵消大量的新增房源，使得住宅存量攀升明顯，首次突破190萬平方米，共計(jì)16993套，約190.78萬平方米，環(huán)比大幅上漲20.1%，同比上漲93.7%，再次加大去化壓力。住宅存量面積區(qū)間分布6

41、0-120面積區(qū)間依然占主力從膠州市住宅存量面積區(qū)間套數(shù)占比來看，9月份60-120面積區(qū)間房源為存量主力，占比近七成。其中60-90中小戶型占比最多，存量房源共計(jì)5991套，約49.24萬平方米，套數(shù)占比為35.3%，較8月份上漲8.3個(gè)百分點(diǎn)；90-120中等戶型存量房源共計(jì)5271套，約53.13萬平方米，套數(shù)占比為31.0%，較8月份套數(shù)占比下滑2.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，120-144中大戶型和144-180大戶型房源占比也都在10%以上，前者可售房源2662套，約34.93萬平方米，占比15.7%；后者1774套，約28.19萬平方米，占比10.4%；180以上超大戶型存量房源占比為5.

42、7%，共961套；60以下小戶型套數(shù)占比為2.0%，共334套。2、簽約分析住宅簽約月度走勢(shì)9月份簽約量略有回落 從膠州市住宅簽約面積走勢(shì)圖中可以看出，進(jìn)入2011年，膠州市住宅簽約面積以高位開年，1月份簽約933套，約9.03萬平方米。受農(nóng)歷春節(jié)影響，2月份簽約量急劇下滑，3月份未見反彈。經(jīng)過兩個(gè)月休整，4月份，在中信森林湖一期項(xiàng)目簽約的帶動(dòng)下，膠州市住宅成交量高調(diào)攀升，“銀四”實(shí)至名歸，共簽約769套，約10.65萬平方米，環(huán)比上漲1.97倍，同比增長(zhǎng)近14倍。此后受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等方面影響，整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，直到11月份，在青島風(fēng)景、順盛.水岸綠城小區(qū)等項(xiàng)目簽約較好的影響下，止跌回升，共

43、計(jì)2075套，約17.77萬平方米，環(huán)比增加1.98倍，同比上漲2.97倍。進(jìn)入2012年，年初4個(gè)月，膠州市住宅簽約量持續(xù)低位排徊。為加速去化，各大樓盤紛紛推出給力優(yōu)惠，帶動(dòng)5月份簽約出現(xiàn)大幅上漲，為1020套，約10.13萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9倍。進(jìn)入6月份一方面是銀行“雙降”政策利好，另一方面大量低價(jià)入市新盤的開盤熱銷，使得簽約量持續(xù)中高位。繼7月份出現(xiàn)小幅回落，8月份，在將要征收的維修基金影響下，成交量大幅走高。9月份，盡管簽約量較8月份略有下滑，但在大量新增房源入市的帶動(dòng)下，依舊位居中高位，為1319套，約12.76萬平方米，環(huán)比下滑2.5%，同比上漲1倍，主要源于青島風(fēng)景、順盛.

44、幸福家園小區(qū)、融城.金州小區(qū)等項(xiàng)目。簽約面積區(qū)間分布60-90面積區(qū)間房源占比超六成從膠州市住宅簽約面積區(qū)間套數(shù)占比圖中可以看出，9月份，膠州市簽約面積區(qū)間套數(shù)占比變動(dòng)較大，剛性需求占據(jù)“半壁江山”。其中60-90面積區(qū)間中小戶型房源簽約套數(shù)位居首位，9月份簽約813套，約6.81萬平方米，占簽約總套數(shù)的61.6%，環(huán)比上漲25.4個(gè)百分點(diǎn)；90-120中等戶型簽約313套，約3.13萬平方米，占比23.7%，環(huán)比下滑9.2個(gè)百分點(diǎn)；120-144面積區(qū)間中大戶型簽約122套，約1.59萬平方米，占比9.2%，環(huán)比下滑6.5個(gè)百分點(diǎn)；144-180面積區(qū)間大戶型簽約49套，約7660平方米，占

45、比3.7%；180以上超大戶型簽約20套，約4589平方米，占比僅為1.5%；60以下面積區(qū)間小戶型僅簽約2套。9月住宅簽約排行榜青島風(fēng)景奪冠 9月份，青島風(fēng)景、順盛.幸福家園小區(qū)、融城.金州小區(qū)、膠州灣.如意家園小區(qū)、寶佳膠州中央湖岸北區(qū)分別位列膠州市住宅簽約面積排行榜前五位，均是新開盤或加推項(xiàng)目。青島風(fēng)景二期9月份網(wǎng)簽住宅房源302套，約2.59萬平方米，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居簽約排行榜第一位，簽約均價(jià)為3671元/平方米，截止到9月底項(xiàng)目二期網(wǎng)簽率為39.4%。排名第二位的是順盛.幸福家園小區(qū)，該項(xiàng)目2012年9月份首次開盤，開盤當(dāng)月網(wǎng)簽188套，約1.56萬平方米，簽約均價(jià)為3936元/平方米。融城.金州小區(qū)2012年9月份首次推出4棟高層房源，9月份推出“購(gòu)房總價(jià)9.7折優(yōu)惠，購(gòu)房贈(zèng)送全套家電五大件（4000元液晶彩電、三星UA46EH5080RXXZ液晶電視、2000元電冰箱/熱水器、1500元空調(diào)、300元微波爐），也可折合成現(xiàn)金或抵房款”。9月份集中網(wǎng)簽132套，面積約為1.41萬平方米，位居排行榜第三位，簽約均價(jià)4942元/平方米，目前網(wǎng)簽率為25.4%。膠州灣.如意家園小區(qū)2012年9月共計(jì)網(wǎng)簽97套