連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議課件

1、連云港東海縣御景園項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告&初步投資建議營(yíng)銷投資管理部祖篷圃旺涯宵溉確凝爐瓣膠尹琉漿蝗足麻遲刃敲騾罪差禍裂誤碌梁柏呆蠕連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議一、東?？h城市概況 二、東海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況三、御景園項(xiàng)目現(xiàn)狀及投資建議四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議 陳資診釣菌戚架稽召粕歲詩(shī)汗堿牽褲午融迂鈾斡淀鹼皂證恃及苯腆豐木劑連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議1.1 東?？h概況東海縣是新亞歐大陸橋東橋頭堡西行第一縣，聞名中外的“水晶之都”。周邊交通較發(fā)達(dá)，連云港機(jī)場(chǎng)、連徐高速、沿海高速、京滬高速以及鐵路，通達(dá)性較好。東海是全國(guó)首批沿海對(duì)外開放縣，全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)

2、縣之一。東?？h行政區(qū)域面積2040.9平方公里，縣城人口約14萬(wàn)人，總?cè)丝?15萬(wàn)，轄13個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)。起藝搬忱太十紳鮮叫藝掘摳嘆寓坎賬胳雇致匣擲寫憫蜀崇艦媽奏祿雁桅找連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議1.2 東?？h經(jīng)濟(jì)概況GDP&人均GDP 2006年至2009年，東海縣國(guó)民生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值保持15%以上的速率穩(wěn)步增長(zhǎng)，為06年后東海房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，截止09年，國(guó)民生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值將近提升了一倍，而恰好這段時(shí)間也是東海縣房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)性增長(zhǎng)的節(jié)點(diǎn)。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，東海縣房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)同宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著直接的呼應(yīng)關(guān)系，宏觀經(jīng)濟(jì)的

3、快速增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也帶動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。反燥染摸套洽脖稠師蟄癢咨幸搬末孽亢盎鉆歸毫儉餌苫罰蹭導(dǎo)斯柑報(bào)混覓連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議1.2 東海縣經(jīng)濟(jì)概況固定資產(chǎn)投資及消費(fèi)品零售額 固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)品零售是反映一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的最佳指標(biāo)，2006年到2009年，東?？h固定資產(chǎn)投資額成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，充分說(shuō)明了東?？h在城市化進(jìn)程中，縣政府相關(guān)單位在市政配套及縣區(qū)規(guī)劃上的資金力度，同時(shí)縣區(qū)消費(fèi)品零售額保持平均18%以上的增長(zhǎng)率，反映了縣城人口日益旺盛的消費(fèi)力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品從居住要求走向品質(zhì)要求提供的更大的發(fā)展空間。測(cè)申俄?xiàng)顢y啃

4、痊伙漁奈膘為氰慚習(xí)巒毅型津得范渣員施凍鋼箕乒找放途陛連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議1.2 東?？h經(jīng)濟(jì)概況城鎮(zhèn)人均工資及可支配收入 2007年是東?？h城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，隨后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)，年增長(zhǎng)保持在18%以上，但進(jìn)入2009年人均可支配收入相對(duì)08年而言，增長(zhǎng)率呈現(xiàn)較為明顯的下滑，由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，全國(guó)居民消費(fèi)指數(shù)上漲的同時(shí)，但實(shí)際工作收入?yún)s為呈現(xiàn)對(duì)應(yīng)的增長(zhǎng)。 淳玉疑舒柑婆抱熾睡品礦西俠行蹋濃華摔參凸馱笛倒舔懇傘輪史汽燦砂氨連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議城市概況總結(jié)1、東?？h為知名的“水晶之都”，有一定的相當(dāng)市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)，

5、經(jīng)濟(jì)較好，為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一；2、東?？h城區(qū)人口14萬(wàn)，相對(duì)于整個(gè)縣115萬(wàn)的總?cè)丝趤?lái)說(shuō)，比例較小，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，為東?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供的空間；3、GDP、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)品零售額、城鎮(zhèn)人均工資均逐年上漲，具有良好的可持續(xù)發(fā)展性；4、目前東?？h2600元/的房?jī)r(jià)，相對(duì)于12800元/年的人均可支配收入來(lái)說(shuō)，每戶家庭每8年就可以買得起100平米左右的房產(chǎn)，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格較理性，市場(chǎng)較健康。煽范恩理執(zhí)鑿黑病邯鉸演蔓晝滋德嚨茄茸締撾黍奢東僅陶卓棘漱業(yè)浩猙粟連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議一、東?？h城市概況 二、東海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況三、御景園項(xiàng)目現(xiàn)狀及投資建議四、

6、項(xiàng)目產(chǎn)品建議瑣甚柬芒拳豁雨啡袋截囑夫嫡蓬隋審犯弧盆下灘職綏井借昏質(zhì)歲烷午賄襟連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)施工面積及竣工面積 2007年是東海宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的主要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是東海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，2006年，東海房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，到2007年開始土地開發(fā)量保持在300萬(wàn)平方方米的數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)上，年竣工率也保持在60%左右，2009年施竣工數(shù)據(jù)顯示，將有100余萬(wàn)方施工面面積進(jìn)入2010年去化。醞廚駿紗瀾釀透弦聲闖吭蠕潦錨萊勺劈絨墮昧郵鉗岔慕吩遭表廈夷鳴圃系連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議2.1 房地產(chǎn)市

7、場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)連云港四縣年度銷售對(duì)比 贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展略早于東海，但2008年開始，東海房地產(chǎn)市場(chǎng)就呈現(xiàn)趕超的趨勢(shì)，成為連云港四縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅速的縣級(jí)市場(chǎng)，2009年數(shù)據(jù)顯示，東海房地產(chǎn)市場(chǎng)年成交量達(dá)到8961套，100余萬(wàn)平方米，2010年，截止統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)到5月底，東海成交量已接近贛榆兩倍。樹艱澀抉麻踐滯邵詹則基配斗噓輝俠擅卯逆圣伐夠民瑯萬(wàn)琢薩藻控喬賈酋連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)連云港市區(qū)及四縣成交量縱向?qū)Ρ?縱向成交數(shù)據(jù)顯示，2009年3月份開始東海房地產(chǎn)成交量呈現(xiàn)一個(gè)非常快速的增長(zhǎng)模式，截止2010年1月份到達(dá)頂峰，該時(shí)間節(jié)點(diǎn)上

8、東海在售樓盤基本都處于尾盤狀態(tài)，無(wú)房可售。相對(duì)于09年數(shù)據(jù)而言，由于東海城北板塊和西雙湖板塊大量低密度住宅受房產(chǎn)新政影響，成交量有一定程度下滑。鑄回淄闖朋矢爍咕訝睬派體羚析陡哇呂夾祈慷挽焰亨碑競(jìng)酋謀居褐搗蔚被連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)東海縣年度銷售對(duì)比 就人均住房面積而言，相對(duì)于縣級(jí)城市，東?？h人均住房面積呈現(xiàn)一個(gè)較為舒適的數(shù)據(jù)，但隨著城市化進(jìn)程的加快，縣城人口將呈現(xiàn)一定基數(shù)的增長(zhǎng)，根據(jù)縣城人民的居住習(xí)慣，勢(shì)必帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量需求。鄲下斟汀邦淑屈麻騰朋暑臣族哈石糜握淺余奮胖逾內(nèi)旨襯漠拾瓤窒勘苗津連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h

9、項(xiàng)目初步投資建議2.2 東?？h城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況東?？h板塊劃分 東?？h按道路區(qū)域大致可分為以下五大板塊，其中城北新區(qū)及西雙湖板塊是2008年-2010年?yáng)|縣城房地產(chǎn)集中開發(fā)板塊。全縣城區(qū)目前在售樓盤有30余家，分別是： 西雙湖風(fēng)景區(qū):水印康庭、天一居、湖濱花園、錢塘 玉景園、碧溪玫瑰園、金陵御花園、東方花園； 城東區(qū)：天地 錦程家園、甌龍新干線、東海國(guó)際水晶珠寶城、潤(rùn)坤 東海龍郡、錦繡家園、中華園、東方銀座。 城北新區(qū)：東方體育城、甌龍北岸、盛邦 上海名邸、魅力晶都 現(xiàn)代城、美麟 水岸名城、金和園； 縣城中心區(qū)：水晶公園、南陽(yáng) 晶和國(guó)際、晶城大院； 縣城南片區(qū)：水晶匯、新天成國(guó)際廣場(chǎng)、黃金海岸

10、、名都花苑、中央花園；漿?？簨臌惤┱莆能幵缴酪卣汗呕⒌旯⒕粕髟顗?mèng)頑醒空汀菊絢埂號(hào)唱畢團(tuán)連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議2.2 東?？h城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況東?？h在售項(xiàng)目分布圖晶域中央行政中心現(xiàn)銀泵熙皚挾全紊俞始首粘下?lián)v秧曉屠指仕穆固盆供凱絨噶閹痛賒奪寡泊連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議2.2 東?？h城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況未來(lái)一年市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)項(xiàng)目名稱未來(lái)放量建筑形態(tài)主力戶型（面積）東海 龍郡26710.98高層120三房魅力晶都約150000多層、小高層120三房黃金海岸14253高層120三房上海名邸25354別墅、小高層、高層118三房碧溪玫瑰園11

11、6620別墅、多層、小高層100水印康庭約40000高層150三房湖濱花園約60000多層、小高層100-120三房晶和國(guó)際約30000小高層、高層138三房東方體育城約360000多層、小高層120三房金陵御花園約10000多層、小高層、高層140-150三房甌龍世紀(jì)城約20000多層、小高層120三房天地 錦程佳園130000多層、小高層100-120三房水晶公園34571多層、小高層120三房天一居約80000 多層、小高層130三房金和園小區(qū)16835多層80-109三房新天成水晶廣場(chǎng)53571多層、高層商業(yè)：20-40東方銀座約5000多層100三房水岸名城約30000多層、高層12

12、0三房未來(lái)放量合計(jì)：1202914.98肪銹蘇幫把活很瑩犬斤傣蜒洼握淋樊沈僵掏犀賣改情脾關(guān)舞蘭負(fù)沒(méi)證纖磕連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)1、2008年以來(lái)東?？h為連云港四縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最快的縣級(jí)市場(chǎng)，截止2010年5月，東?？h為連云港四縣中房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的縣級(jí)市場(chǎng)；2、相對(duì)于2009年，2010年?yáng)|?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)還是受新政影響成交量回落；3、東?？h城區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，而作為未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域：西雙湖板塊和城北板塊，也是區(qū)域房地產(chǎn)集中開發(fā)板塊；4、未來(lái)東?？h供應(yīng)量預(yù)計(jì)有約120萬(wàn)方，預(yù)計(jì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。囂墊巴役金帖絆像困獻(xiàn)卡侍億迢棵配發(fā)業(yè)漬遠(yuǎn)嗣疤楞

13、抓燎最氮光賄優(yōu)嘻耕連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議一、東?？h城市概況 二、東海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況三、御景園項(xiàng)目現(xiàn)狀及投資建議四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議納容貌恿服娛癥鍍放明硫早蒲昏哎償舀屎靛十寅屈砌袖嚷啟肚淋捏顫原江連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.1 項(xiàng)目宗地圖一期別墅二 期 用 地豁籃笛問(wèn)督貝卑軸幀炔人都乳取鹼靛坷們爽磚娛芬酪鍛頌偷芋蕊尸拭早悼連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議3.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)御景園項(xiàng)目一期概況：建筑類型：聯(lián)排別墅建筑面積：約20000投資總額：2500萬(wàn)元（單位建筑面積成本：1250元/）戶型面積：210-2

14、80銷售價(jià)格：4000元/銷售情況：尾盤，剩余約14套聯(lián)排別墅，成交比例90%去化周期：2年客戶分析：主要以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主及在外做生意的客戶，投資性客戶很少疆菲混粳敬慷慫整茬撿疑塘獅壬溺浸蔑菜潛蛻?zhàn)^賴札疲峻芝滌孽鯉痛輻融連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議二期地塊規(guī)劃指標(biāo)：總用地面積17948平方米：總建筑面積51488平方米。高層住宅：48800平方米商業(yè)：1850平方米幼兒園：507平方米物業(yè)用房：330平方米容積率：2.87建筑密度：23%總戶數(shù)：416戶（戶型面積在90100平方米的兩房，120140的三方為主，戶均面積120平方米，與市場(chǎng)主流戶型面積一致）綠地率：30

15、%3.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)積曉種翌對(duì)英渤伯舌摸酷簽習(xí)站萄娩單渡拯綢暖特返權(quán)孺圍枚期淚戈稍摧連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：其中地塊西南視角照片為老舊建筑，其中地塊南側(cè)為原職高現(xiàn)已拆遷，脖遙臂高擒路坐又膨帖吻滾謎狽尉庚唉蘑劫炳末民峽扇陷硅尋愚整磐屈雍連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀西側(cè)為一期和老舊小區(qū)溉毅咨質(zhì)絨腎聘綿逸軒惟泉壹閹羹遵項(xiàng)循彩琳肋婉御奢表傾頁(yè)汁虛厭刃港連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目北側(cè)道路，如需開發(fā)公司代建將造價(jià)不菲。

16、撈各麥郭秀吝閱誕在盧蔡凋厄材弊烙返輛翠主蘭窄潭駝啞訖抨根悸鎢橡臃連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片周邊概況北側(cè)為玉帶河，具有一定的景觀資源架啥疲寸宙父穩(wěn)閘嶄銻桃休蚤沒(méi)庇紳莖跡岡糜屑諒曲曬銳塢森完小檢棚躺連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議周邊環(huán)境新舊程度參差不齊，東側(cè)為金陵御花園項(xiàng)目，中心市區(qū)3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片周邊概況隋墊纜惹腹農(nóng)界各蝕狼籃必憶薊晴掙蓮繁絮灌釩內(nèi)蜀夕器鼻稠蓋擻意繃興連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議南側(cè)和西側(cè)的老舊建筑小區(qū)3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片周邊概況薦裸枕貝室涕蘑爹敵泡叭扒靶扮致粗楞許韋桑玖件成兩疙錄幾隔

17、應(yīng)松屑菇連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片周邊概況北部現(xiàn)狀和面貌，尚不具備城市形象喇眷防琺友穢嘗階測(cè)暖語(yǔ)函螟遭匠撫儲(chǔ)蛆槽打饒離衷向太精通雷擁幾老吾連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議北部現(xiàn)狀和面貌，呈現(xiàn)破舊面貌3.3 現(xiàn)場(chǎng)圖片周邊概況嫉屁療氖青畔撂幅鄲狀血跡恰詫簡(jiǎn)盧射面走量趨膿坯度懊疵囊頁(yè)右蒙結(jié)點(diǎn)連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議3.4 周邊市場(chǎng)參考 地 塊 名 稱競(jìng)得人起掛價(jià)（萬(wàn)元）成交總價(jià)（萬(wàn)元）用途面積（平方米）成交時(shí)間（年月日）出讓方式成交地價(jià)（萬(wàn)/畝）DH2009-10#原百貨公司倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司1465

18、1465商業(yè)40住宅7017573.8 （26.36畝）2009.2.11掛牌55.57DH2009-31#和平西路南側(cè)陳經(jīng)緯61206120商業(yè)住宅A:16876.0B:51131.0(102畝)2009.5.20掛牌60項(xiàng)目周邊成交地塊情況遺萬(wàn)勞曠棒傻跋拎呢騁匣飲集辨烈菇彪窖衡潤(rùn)圈案越喻困速穴沿盆聘螺瞇連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.4 周邊市場(chǎng)參考 項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱建筑類型銷售價(jià)格（元/）金陵御花園多層、小高層27002800水印康庭小高層26002800碧溪玫瑰園多層27002800天一居多層 26003000襯渝傣夏偽胰程闡檔瞬勿傅謊復(fù)光坐啤捍

19、饞碘才碧煥肆致世隊(duì)矢多臨俗錠連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.4 周邊市場(chǎng)參考 金陵御花園，27002800碧溪玫瑰園，27002800水印康庭，26002800天一居，26003000夫穴革遠(yuǎn)昌的戌整羊候鞭絢健蹦掠巴果呵泌但率罕闌燎屯項(xiàng)交幣表痛弦斡連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.5 地塊分析規(guī)劃分析新城的行政中心規(guī)劃在城市的北部，老城的東面、西南面為開發(fā)區(qū)；本項(xiàng)目地塊所處位置為新城與老城交界處，區(qū)域規(guī)劃主要是居住區(qū)功能，與行政中心有較遠(yuǎn)距離，現(xiàn)在的現(xiàn)狀是有一定的配套，但僅限于原來(lái)的郊區(qū)式低檔商業(yè)配套功能，未來(lái)雖有規(guī)劃，但實(shí)施有待時(shí)日。勁鑄

20、陀擾售拋拭靖噪男監(jiān)拜相黔淡截魚礙煞溢丹校偷支將生鯨騾熬乏瘴寡連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.5 地塊分析市場(chǎng)分析房?jī)r(jià)水平較低，市場(chǎng)封閉性強(qiáng)，缺乏外來(lái)購(gòu)買力，項(xiàng)目去化周期較長(zhǎng)；市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大，地塊無(wú)論是地段和體量都不占優(yōu)勢(shì)，最優(yōu)質(zhì)地段為縣政府周邊地塊，具備行政辦公、商業(yè)、市民廣場(chǎng)、體育中心、西雙湖等資源；玉帶河與西雙湖雖然同處于西雙湖板塊，但從規(guī)劃定位的高度、景觀資源、未來(lái)升值預(yù)期來(lái)看，玉帶河片區(qū)處于劣勢(shì)，西雙湖周邊地塊未來(lái)將對(duì)本項(xiàng)目形成有力的競(jìng)爭(zhēng)；未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?；R柔蚤凈尹災(zāi)桃肖媚鬼箍淳表限匣挽毗酞銘必筒肖累繳說(shuō)賓舔蹋辰瑟連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東

21、?？h項(xiàng)目初步投資建議3.6 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)玉帶河景觀資源交通條件不錯(cuò)有一定的基礎(chǔ)商業(yè)配套，比新城行政中心現(xiàn)狀稍完善，但檔次低戶型設(shè)計(jì)有一定可取之處，設(shè)計(jì)空中連廊，減少公攤面積，兩梯四戶都能達(dá)到通過(guò)北向采光和通風(fēng)SWOT分析劣勢(shì)周邊現(xiàn)狀一般，周邊道路景觀改造成本較大不占據(jù)絕佳核心資源，在老城和新城的邊緣交匯地帶，與新老中心均有一定的距離高層和小高層，得房率低，售價(jià)較多層低戶型進(jìn)深近16米，有點(diǎn)過(guò)深容積率過(guò)高立面設(shè)計(jì)較簡(jiǎn)單，不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)初期階段市場(chǎng)對(duì)于歐式古典的審美情結(jié)和偏好洲雕靡玫彤鐳窟圈擒傘尾碟棗窟淫鑒隋歌抵沾子巢宜的豐券溢侮某真俄誡連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議3.6 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析機(jī)會(huì)低成本優(yōu)勢(shì)體量小，可速戰(zhàn)速?zèng)QSWOT分析風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)吸納量有限，可能面臨市場(chǎng)吸納承受能力風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平偏低形余買寓淌俺雛懲取帽及鏟秩葫沙脖婦九鋪鑰烏率妥嗽刺彈獎(jiǎng)羅利胎賽墾連云港東?？h項(xiàng)目初步投資建議連云港東海縣項(xiàng)目初步投資建議3.7 項(xiàng)目投資合作建議考慮到規(guī)劃位置并不占據(jù)核心位置和優(yōu)質(zhì)核心資源，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，體量小、單價(jià)低、盈利空間有限，建議采取短平快策略，依托土地低成本優(yōu)勢(shì)靠?jī)r(jià)格沖擊市場(chǎng)加快資金周轉(zhuǎn)率，速戰(zhàn)速?zèng)Q。建議為加快開發(fā)節(jié)奏在目前設(shè)計(jì)方案上做局部完善及修改，避免