建材·經(jīng)貿(mào)廣場營銷推廣全案(高密)

1、.：.；目 錄第一部分 高密寫字樓市場環(huán)境分析1P第二部分 競爭性個(gè)案樓盤分析3P第三部分 工程SWOT分析6P第四部分 工程產(chǎn)品定位 8P第五部分 工程客戶定位 12P第六部分 工程籠統(tǒng)定位 13P第七部分 工程價(jià)錢定位 16P第八部分 工程營銷戰(zhàn)略執(zhí)行 18P第九部分 工程經(jīng)濟(jì)效益分析 32P第十部分 工程組織管理 37P第十一部分 工程任務(wù)總進(jìn)度 40P 第一部分 高密寫字樓市場環(huán)境分析一、高密寫字樓開展階段高密寫字樓開展起步時(shí)間較晚，從九十年代后期開場才有真正意義上的寫字樓，且開展的起點(diǎn)低。進(jìn)入21世紀(jì)后，高密寫字樓由初期質(zhì)量較低的機(jī)關(guān)辦公樓曾經(jīng)逐漸向具備初級智能化的公寓式寫字樓開展轉(zhuǎn)

2、變。隨著高密經(jīng)濟(jì)開展，高密寫字樓市場大致閱歷了以下兩個(gè)階段：一第一階段：此階段寫字樓絕大部分是政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)投資興建的辦公樓,以企、事業(yè)單位自用為主,多余部分對外出租。目前，這部分寫字樓存在著物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)備老化、平安隱患嚴(yán)重等一系列問題，曾經(jīng)不能順應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求，入住單位逐年減少，空置率不斷添加。隨著現(xiàn)代化智能寫字樓的蓬勃開展，這部分寫字樓將難以防止被淘汰的命運(yùn)。時(shí)間年寫字樓工程經(jīng)濟(jì)開展情況上世紀(jì)90年代后期到2004年經(jīng)貿(mào)局辦公樓、郵政局辦公樓、鳳凰賓館、交通局辦公樓、城區(qū)信譽(yù)社辦公樓等開展較為緩慢此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、投資方：主要是政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)等。2、市場行

3、為：方案經(jīng)濟(jì)氣氛濃重，主要用以出租。3、地理位置：主要集中于人民大街、利群路、永安路、行政街兩側(cè)。時(shí)間年寫字樓工程經(jīng)濟(jì)開展情況2005年2021年貴賓首府、電影大廈、時(shí)代國際等開展較快二第二階段：此階段以貴賓首府為首的公寓式寫字樓工程拉開了寫字樓正式對外銷售的局面，改動(dòng)了以往只租不售的運(yùn)營方式，進(jìn)入了真正意義上的市場化運(yùn)作階段。該階段的寫字樓投資方主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。這也標(biāo)志著寫字樓市場開場由方案經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。 此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、投資方：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。2、市場行為：出賣為主，出租為輔。3、地理位置：主要分布于老行政中心內(nèi)的人民大街、鳳凰大街兩側(cè)。二、高密寫字樓呈

4、現(xiàn)特點(diǎn)一高密城市經(jīng)濟(jì)開展的不平衡，影響著企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的活潑程度，進(jìn)而影響著企業(yè)對寫字樓物業(yè)的需求。二高密市以紡織、勞保等加工產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不合理，是制約高密寫字樓開展的重要要素之一。三高密寫字樓普遍存在著物業(yè)管理程度不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位缺乏等問題，這些是制約寫字樓質(zhì)量提升的重要要素。四高密寫字樓總體配套質(zhì)量不高，物業(yè)環(huán)境較差，短少軟件和硬件，尚未有到達(dá)真正意義上甲級寫字樓的規(guī)范。三、高密寫字樓市場表現(xiàn)一政策面對寫字樓開展的影響人民銀行新的房貸政策的出臺，“新八條、七部委出臺的房地產(chǎn)新政等，提高了房地產(chǎn)貸款的門坎。雖然新政對房地產(chǎn)市場呵斥很大的震動(dòng)，但是新政主要是針對住宅市場，而寫

5、字樓投資根本不受制止轉(zhuǎn)讓、征收營業(yè)稅等限制。這對寫字樓投資是個(gè)利好，所以本來方案投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長的重要要素之一。二商務(wù)寫字樓銷售前景與商品住宅市場相比，寫字樓市場雖然比不上其熾熱旺銷的局面，但隨著商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟，國內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)寫字樓樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，經(jīng)濟(jì)快速、平穩(wěn)的良性開展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)協(xié)作及中資企業(yè)的開展壯大，這勢必將增大市場對商務(wù)寫字樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)寫字樓的開發(fā)與銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場化運(yùn)作，逐漸找到了市場定位的覺

6、得，即“以人為本、“以市場為導(dǎo)向，做適宜消費(fèi)者口味的“精品樓盤。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、次質(zhì)量、低程度物管為榮的開發(fā)商，正在向低密度、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)物管等方向?qū)で蟾膭?dòng)，并以高質(zhì)量、智能化、專注化、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)物管等作為工程新的賣點(diǎn)。這些新的寫字樓無論是質(zhì)量上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊寫字樓，無形中給商務(wù)寫字樓市場帶來一股清新的春風(fēng)。但隨著市場供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來競爭力將越來越大。三高密寫字樓市場供應(yīng)、需求分析在九十年代中后期開發(fā)興建的寫字樓，曾經(jīng)不能滿足高密新興企業(yè)的辦公需求，這部分寫字樓配套設(shè)備差、管理效力不到位，致使很多企業(yè)還是“望樓興嘆。從2006年開場新推出的公寓式寫字樓

7、工程，也可以看出產(chǎn)品供應(yīng)上存在的構(gòu)造調(diào)整變化，以“貴賓首府、“電影大廈、“時(shí)代國際等為代表的公寓式寫字樓正在成為市場的主角，它們占據(jù)了高密在售寫字樓面積的2/3以上。雖然，這些寫字樓的供應(yīng)，提升了高密寫字樓市場的整體檔次，改動(dòng)了傳統(tǒng)舊寫字樓的市場格局，優(yōu)化了高密的辦公和投資環(huán)境；但是，如今市場上高質(zhì)量、專注化的寫字樓根本為零，曾經(jīng)無法滿足當(dāng)前市場的需求，呵斥了寫字樓供需不平衡的矛盾：一方面在售的公寓式寫字樓空置率比較高，一方面企業(yè)買不到高質(zhì)量、專注化的寫字樓。截至2021年10月份，高密市工商注冊的在4000家左右，加工型企業(yè)3400家左右，市場潛在需求很大。第二部分 競爭性個(gè)案樓盤分析一、重

8、點(diǎn)個(gè)案分析一個(gè)案根本情況工程貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注開發(fā)商濰坊福城置業(yè)高密市新長城房地產(chǎn)開發(fā)山東拓城投資置業(yè)開展所屬區(qū)域老行政中心老行政中心老行政中心物業(yè)位置人民大街與利群路東大劇院對面人民大街中段鳳凰大街與利群路交叉口西北處聯(lián)絡(luò)212777728506662660777占地面積4750 m210579 m26700m2建筑面積22275 m281664 m228632 m2交付時(shí)間2021年6月2021年12月2021年11月層數(shù)21層住宅樓33層、寫字樓28層住宅樓11層，寫字樓16層物業(yè)類型連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓物業(yè)年限70年7

9、0年70年交付規(guī)范精裝修毛胚房4-7層精裝修、8-16層毛胚內(nèi)部配套獨(dú)立空調(diào)、衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂衛(wèi)浴潔具衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂二硬件配置類別貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注建筑構(gòu)造框剪框剪框剪外墻真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大堂精裝修精裝修精裝修電梯兩部兩部兩部空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)通訊電信網(wǎng)絡(luò)電信網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)車庫地下、地上停車位地下、地上停車位地下、地上停車位三物業(yè)管理效力工程貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注物管公司開發(fā)商自營高密市城建物業(yè)管理高密市永安物業(yè)管理物管費(fèi)用0.45元/ m2寫字樓1.5元/ m2寫字樓1.5元/ m2電梯費(fèi)0.2元/ m2四價(jià)錢、銷售方面類別貴賓首府電影大廈

10、時(shí)代國際備注戶型面積41m2、74m2、44.2m2、71.5m2、32.41m2、46.74m2、62m2、銷售均價(jià)4200元/ m24300元/ m24100元/ m2公攤率52%35%38%預(yù)期租金20元/m2/月未出租未出租開盤時(shí)間2007年2021年1月15日2021年7月份總戶數(shù)397套其中寫字間390套寫字間360套寫字間338套銷售率91%83%78%入住戶數(shù)3102021年12月交房2021年11月交房入住率79.4%00二、綜合分析一工程銷售情況分析從在售公寓式寫字樓工程推行概念來看，這些工程均以本身籠統(tǒng)、地段、包租等吸引目的客戶；它們的市場銷售均價(jià)約4200元/左右，開發(fā)

11、商均以出賣為主，面積分割在3274平方米不等。從銷售去化情況來看，銷售去化較好的具備兩大特點(diǎn)：一是采取運(yùn)營10年包租的連鎖酒店方式；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)為小戶型，以滿足投資客戶需求。這類小戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，銷售去化情況較好。二工程物業(yè)效力分析目前，高密公寓式寫字樓物業(yè)管理費(fèi)在1.5元/ m2左右含電梯費(fèi)，物業(yè)管理程度不高，物業(yè)管理提供的效力有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需求；呵斥這種情況的主要緣由是物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)整體較差，致使物業(yè)管理和物業(yè)形狀不相配套。有的甚至沒有專業(yè)物業(yè)管理公司，軟、硬件效力跟不上。三工程入住情況分析從入住企業(yè)情況來看，高密寫字樓沒有出現(xiàn)集貿(mào)易、加工、金融、高科技、

12、物流等企業(yè)的集聚式辦公，在售的公寓式寫字樓空置率較高。第三部分 工程SWOT分析一、工程的優(yōu)勢(S) 一位置交通工程占據(jù)著高密得天獨(dú)厚的地理位置，南側(cè)毗鄰膠濟(jì)鐵路、火車站，西側(cè)間隔 夷安大道平日公路僅500米，北側(cè)緊靠百脈湖大街，間隔 濰膠公路僅2公里，5分鐘車程即可到達(dá)青銀高速，良好的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，鑄就起了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。二周邊配套工程位于高密北部商貿(mào)區(qū)的中心位置，區(qū)域內(nèi)分布著醴泉工業(yè)園區(qū)、醴泉電子產(chǎn)業(yè)園、姜莊商品物流園、開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、高密市木材市場、高密五金建材貿(mào)易廣場、高密汽車買賣市場等，產(chǎn)業(yè)鏈條非常完好，商業(yè)氣氛濃重，此處聚集了商貿(mào)區(qū)的人流、物流、商品流、資金流

13、、信息流等重要財(cái)富資源。 三建立規(guī)模工程總用地面積9385.6平方米，總建筑面積22580.64平方米，總高度39.1米；規(guī)劃建立有2幢3層商業(yè)樓、2幢12層寫字樓、200個(gè)地上停車位等。四品牌物管城建物業(yè)采用領(lǐng)先的物業(yè)管理系統(tǒng)、人性化的物業(yè)效力體系，為客戶提供廣告、活動(dòng)、保安、保潔、停車、維修等綜合性物業(yè)效力，與客戶共同開展，傾力為客戶營造一個(gè)平安無憂、真誠效力的運(yùn)營環(huán)境。二、工程的優(yōu)勢(w)一寫字樓市場開展不平衡，人們對寫字樓的特點(diǎn)和優(yōu)勢認(rèn)識不夠。這也跟前幾年的居民收入程度有著很大的關(guān)系，由于寫字樓普通都屬于高檔辦公區(qū)，房價(jià)比較高，物管費(fèi)比較貴。但近兩年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展，收入的不斷提

14、高，人們也越來越能認(rèn)識與接受了。二由于工程定位為純商務(wù)寫字樓，所以購買人群有限，工程的客戶主要集中在政府機(jī)關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、個(gè)體運(yùn)營戶、外地投資戶等。 三、工程時(shí)機(jī)(O)一熱點(diǎn)板塊的積極影響隨著商貿(mào)經(jīng)濟(jì)整體逐漸放量上行，工程所處的北部商貿(mào)區(qū)將成為一個(gè)新興商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、新規(guī)范、超規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，其商業(yè)前景優(yōu)勢明顯。二投資時(shí)機(jī)分析高密城市總體規(guī)劃將在現(xiàn)有城區(qū)根底上向周圍擴(kuò)展，工程的實(shí)施是符合市場需求的，特別是北部已成為高密城區(qū)擴(kuò)張的重要開展方向；因此，投資建立該工程存在著宏大的開展?jié)摿εc升值空間。 三品牌的打造在面對猛烈的市場競爭，樹立本人的品牌籠統(tǒng)是極為重要的，該工程是一個(gè)很好的運(yùn)作

15、切入點(diǎn)，只需勝利地開發(fā)該工程，將引領(lǐng)高密的商務(wù)辦公環(huán)境，發(fā)明宏大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無疑是一個(gè)打造公司品牌的絕世良機(jī)。四競爭時(shí)機(jī)工程周邊沒有同類競爭樓盤，所以該工程在開發(fā)時(shí)間與位置上搶占了先機(jī)。四、工程要挾(T)一間接競爭對手對工程呵斥的要挾工程周邊區(qū)域正在開發(fā)銷售的住宅工程：今日星城、基泰瑞苑，對工程的客戶群起到了一定的分流作用。 二開發(fā)高潮帶來的競爭壓力2021年大量樓盤即將集中上市，能夠會出現(xiàn)擠爆市場的局面；即使周邊沒有同類競爭樓盤，但屆時(shí)競爭必然極為猛烈，客戶的分流情況將更加嚴(yán)重。五、工程SWOT分析總結(jié)根據(jù)上述工程SWOT的分析，該地塊在位置、環(huán)境、規(guī)模、規(guī)劃等方面都具備開發(fā)商業(yè)

16、工程的潛力。其中對工程不利的要素，需求公司與各方面群策群力，深化細(xì)致的采取相應(yīng)對策，將不利化有利，對工程做最大價(jià)值的發(fā)掘。就目前高密寫字樓的現(xiàn)狀，寫字樓工程開發(fā)要走高質(zhì)量、專注化運(yùn)營之路，注重工程科學(xué)實(shí)效的營銷謀劃，根據(jù)市場需求進(jìn)展市場定位，力求做到工程的均好性。第四部分 工程產(chǎn)品定位只需準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，才干有寬廣的銷售市場。由于該地塊的用地性質(zhì)為40年商業(yè)用地，根據(jù)城市的規(guī)劃要求，可以規(guī)劃建立寫字樓或公寓兩類工程。從該地塊所處北部商貿(mào)板塊的區(qū)域來分析，具備建立寫字樓的市場環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。綜上分析，該地塊應(yīng)規(guī)劃建立2幢商務(wù)寫字樓，工程銷售產(chǎn)品應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)為：商鋪和寫字間兩大類。一、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目

17、的：一總規(guī)劃幢數(shù)： 2幢二建筑總高度： 39.1米三單幢規(guī)劃層數(shù)： 共13層，地下1層，地上12層四規(guī)范層層高： 一層3.8米、二三層3.4米、四十二3米五總規(guī)劃套數(shù)： 172套六商鋪套數(shù)： 28套七寫字間套數(shù)： 144套八貯藏室間數(shù)： 29間九停車位數(shù)： 地上停車位200個(gè)十總用地面積： 9385.6十一總建筑面積： 22580.64十二商鋪建筑面積： 12156.76十三寫字間建筑面積：9837十四貯藏室建筑面積：586.88二、工程樓層功能規(guī)劃一負(fù)一層1、工程A座負(fù)一層為消防控制室、配電室、消防水池、供水設(shè)備室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房。主要功能：為工程提供供水、供電、給排風(fēng)、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)等

18、公共效力。2、工程B座負(fù)一層為配電室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房和29間貯藏室。主要功能：為工程提供供電、給排風(fēng)、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)等公共效力。二1-3層為商業(yè)樓工程1-3層為商業(yè)樓，包括2個(gè)商務(wù)大堂和28套商鋪。1、商務(wù)大堂功能為：寫字樓的主入口與商務(wù)接待大堂。2、商鋪功能：高端五金、建材品牌與效力行業(yè)運(yùn)營區(qū)。3、商鋪規(guī)劃面積與套數(shù)：面積394.74395421.2464.13464.96487.65525.1812156.76套數(shù)1222424228套三4-12層為寫字間1、工程4-12層為寫字間。2、主要功能：商務(wù)辦公、會議中心、宴會中心、快捷酒店、物業(yè)中心等。 面積30.0739.1777.139

19、1.9793.069837套數(shù)3618183636144套三、工程產(chǎn)品裝修配套一外立面：1、外墻：寫字樓外墻采用深咖啡與淺灰色真石漆搭配。2、門：采用深灰色肯德基門。3、窗：采用灰、白雙色中空玻璃推拉窗。二首層大堂：1、地面：鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚。2、墻面：鋪貼400mm800mm米色拋光磚。3、天花：輕鋼龍骨與泰山石膏板三級外型吊頂、配1000mm1000mm的水晶吊燈。4、大堂規(guī)劃：大堂入口采用高檔肯德基門，設(shè)有接待查詢效力臺。大堂內(nèi)布置室內(nèi)沙發(fā)、茶幾、媒體電視、樓層導(dǎo)示牌、綠植等。5、安防：大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能可視對講系統(tǒng)。三電梯前室：1、地面：鋪設(shè)800mm800m

20、m米色拋光磚。2、墻面：鋪貼400mm800mm米色拋光磚。3、門套：黑色不銹鋼門套。4、天花：輕鋼龍骨與泰山石膏板一級吊頂，配名牌方形吸頂燈。四公共走廊：1、地面：鋪設(shè)600mm600mm米色拋光磚。2、墻面：刮高檔膩?zhàn)樱瑖姲咨鄻肥咳槟z漆。3、吊頂：輕鋼龍骨與泰山石膏板二級外型吊頂，配名牌方形吸頂燈。4、入戶門：采用咖啡色防盜門，設(shè)備間門采用咖啡色木門。五消防樓梯間：1、地面：優(yōu)質(zhì)耐磨花崗巖。2、墻面：刮高檔裝修膩?zhàn)印?、天花：掛設(shè)普通燈泡及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。4、樓梯扶手：采用不銹鋼扶手。六辦公間套內(nèi)：1、地面：采用水泥抹光。2、墻面：刮高檔裝修膩?zhàn)印ｉ_關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。3、天花：刮高

21、檔裝修膩?zhàn)?。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。普通燈泡。4、給排水：預(yù)留獨(dú)立的給排水接口及排風(fēng)口。七商鋪套內(nèi)：1、地面：采用一層鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚，二三層鋪設(shè)600mm600mm米色拋光磚。2、墻面：刮高檔裝修膩?zhàn)印ｉ_關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。3、天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。普通燈泡。4、給排水：預(yù)留獨(dú)立的給排水接口及排風(fēng)口。八工程配套設(shè)備：1、給排水：設(shè)有上下水，3層以下采用市政給水直接攻擊，4層以上采用變頻泵供水，污水、廢水排放方式是：地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)。2、供電：采用市政高壓供電與發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源的雙路供電。其中市政供電設(shè)計(jì)總?cè)萘繛?00KVA，

22、平均每平米供電容量為21VA；備用電源設(shè)計(jì)容量為200KVA，可用來保證高壓缺點(diǎn)停電時(shí)重要負(fù)荷的繼續(xù)供電。3、照明：各層設(shè)應(yīng)急照明配電箱,雙路供電,并在各層疏散走道、電梯前室、樓梯間、出入口設(shè)疏散指示燈及標(biāo)志燈,內(nèi)設(shè)蓄電池。4、消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通系統(tǒng)組成。采用總線式報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),由消防控制中心集中報(bào)警,一致實(shí)施監(jiān)控。5、安防系統(tǒng)：公共部分安保設(shè)備為監(jiān)控設(shè)備，內(nèi)設(shè)平安監(jiān)控中心，實(shí)行24小時(shí)無線巡更，對商務(wù)大堂、電梯轎廂、電梯前室、走廊等位置實(shí)施平安監(jiān)控，并配套巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)。6、通訊系統(tǒng)：鋪設(shè)光纖為主干

23、通訊網(wǎng)絡(luò)，提供及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)至戶內(nèi)，具備DID、語音信箱、呼叫轉(zhuǎn)移、會議、LAN網(wǎng)等業(yè)務(wù)功能，并設(shè)挪動(dòng)通訊信號加強(qiáng)系統(tǒng)，WLAN無線上網(wǎng)信號系統(tǒng)。7、電視系統(tǒng)：光纜接入高密數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供衛(wèi)星電視系統(tǒng)。8、電子磁卡系統(tǒng)：電表、煤氣表、冷水表為卡式表，出入采用門禁可視對講系統(tǒng)。實(shí)行“一卡通效力。9、廣播系統(tǒng)： 商務(wù)大堂、公共走廊均設(shè)有音樂廣播系統(tǒng)。第五部分 工程客戶定位客戶定位是工程勝利銷售的關(guān)鍵，從產(chǎn)品定位分析來看，該工程銷售與招商客戶包括投資型客戶、消費(fèi)加工型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、租賃型企業(yè)、老五金建材市場運(yùn)營戶、振興街運(yùn)營戶、順河路運(yùn)營戶等。 一、寫字樓客戶一投資型

24、客戶眾所周知，住宅投資 HYPERLINK info.news.hc360/html/qygl-cwgl-fxgl.htm t _blank 風(fēng)險(xiǎn)低，前期投入小，只需求總房價(jià)款的三成首期，對一些擁有住房公積金的個(gè)人投資戶，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個(gè)“保本的選擇。但是，由于住宅市場供應(yīng)量較多，不同地點(diǎn)的物業(yè)之間可替代性高，所以租售金額的上升空間相對較低，住宅的投資報(bào)答率也相對偏低。同時(shí)，目前租賃市場上的出租住宅，都處于供過于求的情況，導(dǎo)致住宅投資經(jīng)常要面對房屋空置的問題，住宅的收租期就變得更難以預(yù)測。與此同時(shí)，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場商機(jī)，雖然目前寫字樓的市場供應(yīng)也會逐漸增大，

25、但相比之下寫字樓相對稀缺，短時(shí)期內(nèi)無法彌補(bǔ)較大的市場空白；高投入當(dāng)然帶來的就是高報(bào)答，高密寫字樓租金程度普通為15元/平方米/月，年投資報(bào)答率達(dá)6-8%，寫字樓的投資市場在未來將表現(xiàn)得非常活潑，為投資者提供了一個(gè)新的選擇。二消費(fèi)加工型企業(yè)該類企業(yè)主要從事外來訂單承接加工消費(fèi)，企業(yè)運(yùn)營場所大部分選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，間隔 城區(qū)比較遠(yuǎn)，成立初期采用管理與加工一體化的運(yùn)營方式；企業(yè)經(jīng)過3-5年的開展，擁有了固定的客戶群和資本積累，繼續(xù)延用前期的運(yùn)營方式，將制約企業(yè)規(guī)模的開展擴(kuò)展，他們將逐漸尋求企業(yè)管理與加工的分別，把研發(fā)與管理部門遷移到高檔的商務(wù)寫字樓內(nèi)，借以提升企業(yè)的籠統(tǒng)；建材經(jīng)貿(mào)大廈將成為這部

26、分企業(yè)勝利轉(zhuǎn)型的契機(jī)。三創(chuàng)業(yè)型企業(yè)雖然該類企業(yè)剛剛起步或者運(yùn)營時(shí)間不長，資金實(shí)力不甚寬裕，但是他們的目的遠(yuǎn)大，不僅僅只局限在方寸見寬的普通辦公區(qū)，他們非常注重的公司籠統(tǒng)，可以迅速捕捉市場的熱點(diǎn)新聞和開展動(dòng)態(tài)；雖然他們需求的辦公空間不一定太大，但是要有優(yōu)越的辦公環(huán)境與高效的智能化效力。四租賃型企業(yè)由于該類企業(yè)資金實(shí)力相對缺乏，對企業(yè)市場前景的預(yù)測還沒有足夠的把握，對高檔寫字樓的投資只能持張望的心思；因此他們以租賃的方式進(jìn)展試探性入住的能夠性較大，這樣就為投資客戶發(fā)明了升值報(bào)答的時(shí)機(jī)。租賃客戶入住辦公后會產(chǎn)生兩種結(jié)果：其一，租賃后的企業(yè)由于開展迅速，企業(yè)實(shí)力不斷壯大，該工程比較適宜他們的要求，會思

27、索租賃方式轉(zhuǎn)化為二次購買行為；其二，租賃后的企業(yè)由于運(yùn)營的不善或者其他諸多方面的緣由，退出租賃。據(jù)市場分析，前者占的比例較大。二、商業(yè)樓客戶一投資戶雖然商業(yè)樓部分屬于工程的裙樓，但是一期五金建材貿(mào)易廣場的勝利銷售，曾經(jīng)推行了工程的知名度，這28套中央鋪王，勢必將成為投資客戶關(guān)注的重點(diǎn)；思索到商鋪面積約400525/套，銷售總價(jià)約140220萬元/套，客戶購房首付款的50%約70110萬元/套，依此總價(jià)推算，商業(yè)樓投資客戶包括政府機(jī)關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、外地投資戶等，這部分人的年收入比較高。二自營戶工程位于五金建材貿(mào)易廣場的中心位置，一期五金建材貿(mào)易廣場曾經(jīng)勝利引入了高密老五金建材市場、振興街市

28、場、順河路市場的運(yùn)營戶，商業(yè)樓的自營客戶應(yīng)重點(diǎn)鎖定以上三個(gè)老市場的高端品牌運(yùn)營戶。第六部分 工程籠統(tǒng)定位籠統(tǒng)定位也就是把工程本身最獨(dú)特、最閃光、最富有詩意的東西提煉出來，予以人文文化，給人以愉快的向往，讓人依戀的不僅僅是房子，而是對工程價(jià)值、環(huán)境、理念的深層次憧憬和想象。一、工程案名定位針對工程推行案名，我們要充分思索了工程所處于的 “五金建材貿(mào)易廣場區(qū)位優(yōu)勢與知名度，繼續(xù)遵照利用“建材這個(gè)易記詞，讓客戶迅速產(chǎn)生認(rèn)同感，這樣有利于工程的宣傳推行；參考工程產(chǎn)品定位，我們把寫字樓部分的推行案名定位為：“建材經(jīng)貿(mào)大廈，商業(yè)樓部分的推行案名定位為：“建材中央旺角。二、工程主題定位主題定位是一個(gè)工程勝利

29、謀劃的靈魂，它統(tǒng)率著整個(gè)工程謀劃的創(chuàng)意、構(gòu)思、方案、籠統(tǒng)等要素，像一根紅線貫穿于整個(gè)工程謀劃之中，使謀劃的各要素有機(jī)的組合成一個(gè)完好的謀劃成果。一寫字樓部分主題該工程具備一定的市場競爭優(yōu)勢，具有高質(zhì)量配套、5A智能化系統(tǒng)、人性化物業(yè)效力、專注化用途等強(qiáng)勢賣點(diǎn)，為使工程在高密寫字樓市場上搶占先機(jī)，在眾多同質(zhì)化寫字樓中以嶄新的理念脫穎而出，打造出專注的高質(zhì)量物業(yè)，樹立起領(lǐng)先的品牌籠統(tǒng)。建議寫字樓部分推行主題定位為：高密首席企業(yè)會晤總部。二商業(yè)樓部分主題商業(yè)樓部分屬于建材經(jīng)貿(mào)大廈的裙樓，假設(shè)以建材經(jīng)貿(mào)大廈的裙樓進(jìn)展推行，將不利于產(chǎn)品的銷售。綜合思索，應(yīng)該把商業(yè)樓部分融入到高密五金建材貿(mào)易廣場的大背境

30、下進(jìn)展推行，這樣有利于提升產(chǎn)品價(jià)值與定位目的客戶。建議商業(yè)樓部分推行主題定位為：五金建材市場中央鋪王。三、工程籠統(tǒng)視覺運(yùn)用工程籠統(tǒng)視覺系統(tǒng)，包括工程LOGO、規(guī)范色、規(guī)范字體、施工現(xiàn)場包裝、售樓中心包裝等。一工程LOGO工程LOGO以建材經(jīng)貿(mào)大廈的“廈的首字母“S為設(shè)計(jì)思緒進(jìn)展創(chuàng)意設(shè)計(jì)；圖象 是由3個(gè)“S字母組成的握手圖案，寓意為雙方在互置信任的根底上，秉承調(diào)和開展理念，努力實(shí)現(xiàn)雙方共贏；暗金色具有極醒目的作用和炫輝感，意味著高貴、財(cái)富、輝煌，表示投資建材經(jīng)貿(mào)大廈，客戶將獲得至高位置與宏大財(cái)富。二工程規(guī)范色以藍(lán)色、米色、黑色、白色為主顏色。三規(guī)范字體根據(jù)設(shè)計(jì)需求即時(shí)確定。四施工現(xiàn)場包裝1、建筑

31、物主體在建材經(jīng)貿(mào)大廈A座西立面懸掛醒目的工程豎幅廣告，頂部安裝LED點(diǎn)陣發(fā)光的“建材經(jīng)貿(mào)大廈與LOGO，突出工程整體籠統(tǒng)，吸引經(jīng)過華達(dá)立交橋的客戶的留意力。2、主路網(wǎng)及觀賞道路在沿百脈湖大街工程北入口外設(shè)置巨型籠統(tǒng)廣告牌。五售樓中心包裝在高密五金建材貿(mào)易廣場一期西區(qū)四號樓1號商鋪設(shè)置工程售樓中心，外部設(shè)置有導(dǎo)示區(qū)、停車區(qū)，內(nèi)部設(shè)置有接待區(qū)、展現(xiàn)區(qū)、洽談區(qū)、客服區(qū)、辦公區(qū)等。1、售樓中心外部：1導(dǎo)示區(qū)在售樓中心北部，沿百脈湖大街南側(cè)設(shè)置工程售樓中心指示牌；在售樓中心北側(cè)外墻設(shè)置工程售樓中心廣告牌；在售樓中心外墻設(shè)置“建材經(jīng)貿(mào)大廈售樓中心門楣。2停車區(qū)在售樓中心北部道路的北側(cè)設(shè)置停車位，由執(zhí)勤人員

32、引導(dǎo)客戶停車。2、售樓中心內(nèi)部：1接待區(qū)接待區(qū)設(shè)置有籠統(tǒng)墻、接待臺?；\統(tǒng)墻與工程LOGO、案名的顏色要完美整合；接待臺兩側(cè)放置綠色植物盆景，臺面上放置鮮花，給予客戶更溫馨的視覺籠統(tǒng)。2展現(xiàn)區(qū)展現(xiàn)區(qū)設(shè)置工程效果圖、沙盤、戶型模型等，展現(xiàn)整個(gè)工程的建效果果、建筑規(guī)劃等，沙盤設(shè)置于售樓中心主入口中心位置，將沙盤設(shè)置于此，有利于客戶對工程產(chǎn)生良好的第一印象，便于置業(yè)顧問對客戶講解工程。3洽談區(qū)洽談區(qū)設(shè)置工程籠統(tǒng)展現(xiàn)燈箱、銷控圖、資料架、桌椅、飲水機(jī)、音樂系統(tǒng)等；要展現(xiàn)出工程高質(zhì)量的籠統(tǒng)、產(chǎn)品、功能定位，表現(xiàn)出工程紅火的銷售情況，引發(fā)客戶的購買愿望，加強(qiáng)客戶的購買自信心；鐵藝式資料架用于放置折頁、單頁等

33、工程資料，高度在80100cm之間，便于置業(yè)顧問拿取。4客服區(qū)客服區(qū)設(shè)置財(cái)務(wù)部、客服部，室內(nèi)設(shè)有桌椅和飲水機(jī)等設(shè)備，需求營造一種溫馨、藝術(shù)、溫馨的簽約環(huán)境，便于客戶休憩、交款、辦理購房手續(xù)等。5辦公區(qū)辦公區(qū)設(shè)置有經(jīng)理室、工程部、物業(yè)部等，此區(qū)域設(shè)置有辦公桌椅、接待茶幾等，方便公司員工接待與處置客戶各種問題。第七部分 工程價(jià)錢定位在不斷變化的市場大潮中，只需將本人所處的位置和方向認(rèn)識清楚，客觀地認(rèn)識市場，準(zhǔn)確地把握市場行情，我們的產(chǎn)品才干準(zhǔn)確地迎合目的客戶的真實(shí)需求，才干博得市場。銷售價(jià)錢的定位并不是一成不變的，在不同的營銷環(huán)境下，不同歷史階段，可以相機(jī)而靈敏變化。該工程產(chǎn)品分為寫字樓與商業(yè)樓兩

34、大類，因此價(jià)錢定位也要細(xì)分為寫字樓與商業(yè)樓兩部分：一、寫字樓部分為了可以準(zhǔn)確地把握市場行情與分布規(guī)律，結(jié)合工程客戶與籠統(tǒng)定位，我們選取與工程類比性、競爭性較強(qiáng)的貴賓首府、時(shí)代國際、電影大廈作為定價(jià)參考對象，以市場比較法與收益測算法進(jìn)展對比定價(jià)。附1：高密城區(qū)寫字樓工程銷售價(jià)錢表樓盤稱號地理位置銷售均價(jià)元/ m2備注貴賓首府人民大街與利群路東大劇院對面4200時(shí)代國際鳳凰大街與利群路交叉口西北處4100電影大廈人民大街中段中國銀行西鄰4300總平均單價(jià)4200附2：高密城區(qū)寫字樓工程租金收益測算樓盤稱號地理位置租賃均價(jià)元/ m2/月備注貴賓首府人民大街與利群路東大劇院對面15時(shí)代國際鳳凰大街與利

35、群路交叉口西北處未租電影大廈人民大街中段中國銀行西鄰未租一寫字樓銷售均價(jià)綜合上述分析，思索到我們工程的地理位置、上市時(shí)間、戶型面積、周邊配套、物業(yè)質(zhì)量等要素與市區(qū)內(nèi)工程有一定有差距，未來市場競爭會非常猛烈，綜合評價(jià)市場風(fēng)險(xiǎn)，建議寫字樓部分市場銷售均價(jià)為3500元/平方米。二各戶型銷售價(jià)錢1、寫字樓部分開盤銷售以“四層為銷售基準(zhǔn)起價(jià)，開盤銷售起價(jià)為：3333元/，自下而上每一層加100元/。2、A座四層：北向3333元/，東北向?yàn)?433元/，南向、西南向?yàn)?533元/，東南向?yàn)?633元/。3、B座四層：北向3333元/，西北向?yàn)?433元/，南向、西南向?yàn)?533元/，東南向?yàn)?633元/。

36、二、商業(yè)樓部分為了客觀合理的計(jì)算出商業(yè)樓部分的市場價(jià)錢，我們采取市場比較法，選取五金建材貿(mào)易廣場一期商業(yè)樓作為定價(jià)的主要參考根據(jù)。一商業(yè)樓銷售均價(jià)思索到商業(yè)樓的周邊配套不成熟、戶型面積大、層數(shù)多、公攤率高等不利要素，綜合評價(jià)市場風(fēng)險(xiǎn)，建議商業(yè)樓部分市場銷售均價(jià)為4200元/平方米。附1：五金建材貿(mào)易廣場一期商業(yè)樓銷售價(jià)錢表商鋪位置戶型面積m2銷售均價(jià)元/ m2市場現(xiàn)均價(jià)元/ m2備注東區(qū)一號樓69.2、101.926003600東區(qū)四號樓69.2、101.925004000西區(qū)一號樓69.2、101.930003800西區(qū)四號樓69.2、101.926004100總平均單價(jià)26753875二各

37、戶型銷售價(jià)錢1、根據(jù)商鋪的位置、朝向、面積等確定商業(yè)樓的銷售起價(jià)為4000元/。2、A座：東向?yàn)?500元/、西向?yàn)?000元/、南向?yàn)?300元/、北向?yàn)?700元/、西北向4700元/、東北向?yàn)?000元/。3、B座：東向?yàn)?000元/、西向?yàn)?500元/、南向?yàn)?300元/、北向?yàn)?700元/、東北向?yàn)?700元/、西北向5000元/。第八部分 工程營銷戰(zhàn)略執(zhí)行鑒于工程開發(fā)體量和產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)，結(jié)合產(chǎn)品、客戶、價(jià)錢的定位分析，我們應(yīng)經(jīng)過以下戰(zhàn)略優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)勢，弱化競品對其要挾，把握銷售時(shí)機(jī)，發(fā)明工程的最大市場價(jià)值。一、寫字樓部分根據(jù)市場環(huán)境分析，寫字樓假照實(shí)行“先租后賣的營銷戰(zhàn)略，在已有租戶

38、的前提下，再尋覓客戶，將它賣給旨在投資的客戶，并將原來公司享有的該房屋的權(quán)益及義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給投資客戶。這樣既處理了買房后尋覓租戶難的投資后顧主憂，減少投資盲目性和繁瑣性，充分保證工程的高質(zhì)量；又可以引導(dǎo)建材經(jīng)貿(mào)大廈向個(gè)性化、專業(yè)化開展方向。一銷售優(yōu)惠戰(zhàn)略1、會員入會優(yōu)惠政策：1成立“高密建材商會社團(tuán)組織，以商會的名義招募購房會員，會員交納會費(fèi)人民幣10000元/套。2購房會員在開盤銷售10日內(nèi)選定房號并簽署的，可享用10000元購房優(yōu)惠，客戶所交納的會費(fèi)選定房號后轉(zhuǎn)為購房定金。3未選定房號的會員，所交納的會費(fèi)將在開盤銷售或公開選租活動(dòng)終了30日后無息返還客戶。2、開盤銷售獎(jiǎng)勵(lì)政策：1“555獎(jiǎng)

39、勵(lì)政策：A、購買寫字樓的投資戶，公司獎(jiǎng)勵(lì)5年租金：小戶型15000元/套、大戶型40000元/套。B、購買寫字樓的自營戶，公司獎(jiǎng)勵(lì)5年物業(yè)管理費(fèi)。C、購買寫字樓的客戶，公司獎(jiǎng)勵(lì)5年百兆光纖網(wǎng)絡(luò)。D、5年租金按年獎(jiǎng)勵(lì)給客戶，合計(jì)獎(jiǎng)金約：430萬元：包括47套小戶型獎(jiǎng)勵(lì)70萬元，90套大戶型獎(jiǎng)勵(lì)360萬元。2開盤抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策：A、抽獎(jiǎng)活動(dòng)共設(shè)置計(jì)6份獎(jiǎng)品，總價(jià)值為9.6萬元，獎(jiǎng)品分別為：特等將1名，獎(jiǎng)勵(lì)“新桑塔納NF轎車一輛，價(jià)值人民幣80000元。一等獎(jiǎng)2名，各獎(jiǎng)勵(lì)3匹“格力空調(diào)一臺，單臺價(jià)值人民幣5000元。二等獎(jiǎng)3名，各獎(jiǎng)勵(lì)1匹“格力空調(diào)一臺，單臺價(jià)值人民幣2000元。B、開盤銷售10日內(nèi)選

40、定房號并于20日內(nèi)簽署的客戶有資歷參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。C、抽獎(jiǎng)終了后，現(xiàn)場簽署，客戶在交納購房首付款之后憑和購房收據(jù)、個(gè)人身份證方可領(lǐng)取獎(jiǎng)品。3老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策：老客戶引見新客戶勝利購買寫字間，每套寫字間獎(jiǎng)勵(lì)老客戶2000元。3、節(jié)日促銷根據(jù)節(jié)日情況制定。4、清盤促銷根據(jù)工程銷售情況制定。二招商租賃戰(zhàn)略1、租賃會員入會政策1以“高密建材商會的名義招募租賃會員，會員交納會費(fèi)人民幣1000元/套。2租賃會員在公開選租10日內(nèi)選定房號并簽署的，可享用3-5年的免租金優(yōu)惠，客戶交納的會費(fèi)選定房號后轉(zhuǎn)為租賃保證金。2、“五年免租金“優(yōu)惠政策對工程招商租賃實(shí)行“五年免租金優(yōu)惠政策，根據(jù)租賃客戶的工商營業(yè)執(zhí)照注冊資

41、金和上年度營業(yè)額給予三至五年的免租金優(yōu)惠。1三年免租金：個(gè)體戶或注冊資金在50萬元以內(nèi)的公司，上年?duì)I業(yè)額在100萬元以內(nèi)的，3年免費(fèi)運(yùn)用大戶型寫字間1套。2四年免租金：注冊資金在50100萬元的公司，上年?duì)I業(yè)額在100500萬元，4年免費(fèi)運(yùn)用大、小戶型寫字間各1套。3五年免租金：注冊資金在100萬元以上的公司，上年?duì)I業(yè)額在500萬元以上的，5年免費(fèi)運(yùn)用大戶型寫字間2套。3、租賃客戶管理制度1租賃客戶選定寫字間后，給予2個(gè)月的裝修入住時(shí)間，過期未裝修開業(yè)辦公的公司予以收回，客戶所保證金不予退還。2對租賃客戶實(shí)行指紋考勤管理和日常檢查管理，每天上、下午兩次考勤和檢查，延續(xù)一周未考勤或未開門辦公的，

42、公司收回租賃寫字間，客戶所交租賃保證金不予以返還。三銷售價(jià)錢戰(zhàn)略1、實(shí)行“低開高走的價(jià)錢戰(zhàn)略，開盤銷售的起始均價(jià)為3500元/。2、公開開盤前3日取消會員優(yōu)惠政策，使每套寫字間增值1萬元。3、公開開盤10日后取消獎(jiǎng)勵(lì)5年租金優(yōu)惠政策，使每套寫字間增值24萬元。四付款方式戰(zhàn)略序號戰(zhàn)略實(shí)施內(nèi)容1付款方式一次性付款的享用97折優(yōu)惠，銀行按揭的享用99折優(yōu)惠。一次性購買3套以上可視為集團(tuán)購買，一次性付款的享用95折優(yōu)惠，銀行按揭的享用97折優(yōu)惠。重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶：一次性付款的享用95折優(yōu)惠，銀行按揭的享用97折優(yōu)惠。2結(jié)算方式一次性付款：在簽合同時(shí)付清90%房款,最后交房時(shí)付清剩余10%房款；銀行按

43、揭：在簽合同時(shí)付清30%房款,剩余70%房款辦理銀行按揭貸款。五廣告推行戰(zhàn)略1、廣告分期戰(zhàn)略廣告宣傳針對確定的目的群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告戰(zhàn)略，按方案、分階段、系統(tǒng)地對工程的整體籠統(tǒng)集中進(jìn)展宣傳和推行。建材經(jīng)貿(mào)大廈廣告推行分為以下兩大部分：1招租部分工程預(yù)備期 預(yù)熱招募期 公開選租期 開業(yè)運(yùn)營期2銷售部分會員招募期 開盤強(qiáng)銷期 繼續(xù)熱銷期 尾盤清理期公司安排專人對各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)展監(jiān)控和調(diào)查評價(jià)，及時(shí)反響信息，便于對下期廣告戰(zhàn)略的修正和發(fā)布。2、媒介戰(zhàn)略根據(jù)不同的目的客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)錢，綜合受眾比例和媒體價(jià)錢后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大

44、的宣傳效果。該工程應(yīng)采用報(bào)紙廣告、DM直郵、電視廣告、戶外廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告等廣告媒體，全方位、多方式、交互型、多角度、針對性的覆蓋目的受眾；同時(shí)，各媒介在廣揭露布時(shí)間和頻率上互為補(bǔ)充，堅(jiān)持廣告的繼續(xù)性，起到繼續(xù)的壓服和提示告知作用。以立足高密為主，盡能夠采用輻射全國的新聞媒體，擴(kuò)展工程的影響范圍。媒體分類媒體選擇投放方式及頻率目的區(qū)域和特點(diǎn)戶外廣告工程入口、售樓中心外噴繪廣告和導(dǎo)視牌，12個(gè)月到現(xiàn)場觀賞的客戶報(bào)紙廣告今日高密、家家樂、晨鴻信息籠統(tǒng)廣告和軟性文字資料，按招租、銷售八個(gè)階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)錢相對廉價(jià)電視廣告高密電視臺專題片、籠統(tǒng)廣告按招租、銷售八個(gè)階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果

45、明顯直郵資料郵政局印刷品、信函、郵政夾報(bào)郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗虐凑凶?、銷售八個(gè)階段發(fā)布老市場運(yùn)營戶、沿街運(yùn)營戶、企業(yè)業(yè)主、政府行政機(jī)關(guān)等宣傳資料折頁、單頁、手提袋等售樓中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會、及專人定點(diǎn)發(fā)送來訪客戶、老市場運(yùn)營戶、沿街運(yùn)營戶手機(jī)短信手機(jī)短信發(fā)送按招租、銷售八個(gè)階段發(fā)布高密城區(qū)高端客戶、運(yùn)營戶網(wǎng)絡(luò)廣告濰坊搜房網(wǎng)、高密房產(chǎn)網(wǎng)按招租、銷售八個(gè)階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)錢相對廉價(jià)3、廣告推行費(fèi)用項(xiàng) 目費(fèi) 用 內(nèi) 容費(fèi)用估算備 注宣傳資料折頁、單頁、戶型圖、手提袋、紙杯、名片、胸牌等15萬元 寫字樓按工程銷售收入的1.5%投入招租與銷售廣告推行費(fèi)用：9837m3500元/m1.5%51.6萬元媒體

46、廣告電視廣告、報(bào)紙廣告、直郵廣告、戶外廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告26.6萬元公關(guān)活動(dòng)房展會、選租、開盤、開業(yè)等活動(dòng)組織謀劃費(fèi)用10萬元合計(jì)招租與銷售廣告總費(fèi)用51.6萬元六招商租賃方案建材經(jīng)貿(mào)大廈招租期間為2021年12月01日至2021年06月15日，合計(jì)6個(gè)半月的時(shí)間。1、前期預(yù)備期：1個(gè)月，2021年12月01日2021年12月31日任務(wù)內(nèi)容：售樓處裝飾包裝，預(yù)備各種招租資料、工具，進(jìn)展招租賃培訓(xùn)。2、預(yù)熱招募期：3個(gè)月，2021年1月1日3月31日任務(wù)內(nèi)容：經(jīng)過工程整體籠統(tǒng)的推行，深化工程產(chǎn)品市場優(yōu)勢，在市場上構(gòu)成良好的口碑，積聚市場人氣，為工程樹立起“高密首席企業(yè)會晤總部的高端品牌籠統(tǒng)

47、，為后期會員招募任務(wù)造勢，以強(qiáng)大驚動(dòng)效應(yīng)沖擊客戶心思。以“高密建材商會的名義招募租賃會員，每個(gè)會員交納1000元會費(fèi)，在選定租賃寫字間后此會費(fèi)轉(zhuǎn)為租賃保證金，在租賃到期返還此保證金返還客戶。經(jīng)過宣傳“五年免租金優(yōu)惠政策，積累起租賃客戶資源，為工程公開選租奠定良好的根底。廣告執(zhí)行：從01月01日至01月15日在、等媒體上發(fā)布兩次頭版硬廣告，進(jìn)展工程預(yù)熱，配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢。 從 2021年1月16日開場在、等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告，宣傳建材經(jīng)貿(mào)大廈“五年免租金優(yōu)惠政策，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢。3、公開選租期：10天，2021年4月

48、1日4月10日任務(wù)內(nèi)容：2021年4月1日組織租賃會員公開選租，根據(jù)會員到場順序選取租賃寫字間，辦理租賃入住手續(xù)。廣告執(zhí)行：從 2021年3月20日至3月31日在、等媒體上發(fā)布二次頭版硬廣告，配以網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告。重點(diǎn)宣傳即將公開選租與租賃客戶入住信息等，提升工程的人氣，為開業(yè)運(yùn)營做好預(yù)備任務(wù)。4、開業(yè)運(yùn)營期：2個(gè)半月，2021年4月1日6月15日任務(wù)內(nèi)容：對租賃客戶進(jìn)展日常管理，督促客戶按時(shí)裝修入場辦公，7月20日前必需完成一切租賃客戶的裝修入場任務(wù)；6月1日舉行“建材經(jīng)貿(mào)大廈開業(yè)運(yùn)營的活動(dòng)，約請高密市指點(diǎn)、開發(fā)區(qū)指點(diǎn)參與開業(yè)剪彩活動(dòng)。廣告執(zhí)行： 2021年5月20日至6月10日在、等媒體

49、上各發(fā)布三次頭版廣告，配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告。宣傳工程開業(yè)運(yùn)營信息，為工程的開盤銷售活動(dòng)選勢。附表1：寫字樓招租前期任務(wù)進(jìn)程安排表序號任務(wù)事項(xiàng)時(shí)間擔(dān)任部門備注1招商預(yù)備售樓中心選址、裝飾2021年12月1日至12月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)2招商部門組建2021年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)3招商資料預(yù)備含租賃優(yōu)惠政策2021年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)4招商人員培訓(xùn)2021年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)5招商人員安排2021年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)6辦公用品預(yù)備2021年12月01日至12月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)7胸卡、名片、任務(wù)證設(shè)計(jì)制造2021年12

50、月01日至12月31日成美地產(chǎn)8工程預(yù)熱工程預(yù)熱媒體推行方案制定2021年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)9工程預(yù)熱單頁設(shè)計(jì)印刷2021年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)10工程預(yù)熱單頁派送2021年1月1日至1月10日成美地產(chǎn)11租賃會員招募租賃會員招募方案制定2021年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)12招租媒體推行方案制定2021年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)13租賃會員招募單頁設(shè)計(jì)印刷2021年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)14戶外廣告設(shè)計(jì)制造2021年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)15租賃會員招募單頁派送2021年1月11日至3月31日成美地產(chǎn)16租賃會員招募20

51、21年1月11日至3月31日成美地產(chǎn)17公開選租公開選租方案制定2021年3月15日至3月20日成美地產(chǎn)18公開選租媒體推行方案制定2021年3月15日至3月20日成美地產(chǎn)19公開選租單頁設(shè)計(jì)印刷2021年3月20日至3月25日成美地產(chǎn)20公開選租單頁派送2021年3月20日至3月30日成美地產(chǎn)21租賃指點(diǎn)價(jià)錢表制定2021年3月20日至3月31日成美地產(chǎn)22公開選租2021年4月1日至4月10日成美地產(chǎn)七銷售執(zhí)行方案建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售期間為2021年03月01日至2021年01月31日，合計(jì)11個(gè)月的時(shí)間。1、前期預(yù)備期：1個(gè)月，2021年3月1日3月31日任務(wù)內(nèi)容：樣板房裝修包裝，預(yù)備各種銷

52、售資料、工具，進(jìn)展銷售培訓(xùn)。2、會員招募期：2個(gè)月，2021年4月1日5月31日任務(wù)內(nèi)容：以“高密建材商會的名義招募購房會員，經(jīng)過宣傳“會員購房優(yōu)惠10000元和“獎(jiǎng)勵(lì)5年租金等優(yōu)惠政策，積累購房客戶資源，為工程公開開盤銷售奠定良好的根底。廣告執(zhí)行：從 2021年4月上旬開場在、等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告沖擊市場，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢。3、開盤強(qiáng)銷期：10天，2021年6月1日6月10日任務(wù)內(nèi)容：2021年6月29日組織會員公開選房，根據(jù)會員到場順序選取房號，辦理購房手續(xù)。廣告執(zhí)行：從 2021年5月20日至6月10日開場在、等媒體上發(fā)布三次工程開盤頭版廣告，

53、配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢，提升工程的人氣。4、繼續(xù)促銷期2個(gè)月，2021年07月01日 08月31日任務(wù)內(nèi)容：編制2021年08月01日至08月31日組織國慶促銷活動(dòng)。 廣告執(zhí)行：從2021年07月20日至08月20日在、等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告沖擊市場之外，配以網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢。5尾盤清理期2個(gè)月，2021年09月01日2021年10月31日任務(wù)內(nèi)容：編制2021年10月01日至10月31日組織國慶清盤活動(dòng)。廣告執(zhí)行：從2021年09月20日至2021年10月20日在、等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告宣傳寫字樓部分清盤活動(dòng)，配以網(wǎng)絡(luò)廣告、手機(jī)短信。附表2：寫字樓

54、銷售前期任務(wù)進(jìn)程安排表序號任務(wù)事項(xiàng)時(shí)間擔(dān)任部門備注1銷售預(yù)備樣板房裝飾2021年03月01日至03月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)2銷售部門組建2021年03月01日至03月31日成美地產(chǎn)3銷售資料預(yù)備2021年03月01日至03月31日成美地產(chǎn)4銷售人員培訓(xùn)2021年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)5銷售人員安排2021年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)6付款方式確定2021年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)7會員招募會員招募方案制定2021年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)8媒體推行方案制定2021年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)9會員招募單頁設(shè)計(jì)印刷2021年03月16日至03月20

55、日成美地產(chǎn)10戶外廣告設(shè)計(jì)制造2021年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)11會員招募派送2021年04月01日至05月31日成美地產(chǎn)12會員招募開場2021年04月01日成美地產(chǎn)13開盤認(rèn)購開盤認(rèn)購方案制定2021年05月15日至05月20日成美地產(chǎn)14開盤認(rèn)購單頁設(shè)計(jì)印刷2021年05月15日至05月20日成美地產(chǎn)15開盤認(rèn)購單頁派送2021年05月20日至06月10日成美地產(chǎn)16開盤銷售價(jià)錢表制定2021年05月21日至05月25日成美地產(chǎn)17開盤認(rèn)購2021年06月01日至06月10日融通置業(yè)成美地產(chǎn)18抽獎(jiǎng)活動(dòng)組織2021年07月01日融通置業(yè)成美地產(chǎn)附表3：寫字樓銷售手冊資料的預(yù)備

56、序號資料分類詳細(xì)資料1開展商資料1、濰坊融通置業(yè)證件2、濰坊融通置業(yè)簡介3、高密市城建物業(yè)管理證件4、高密市城建物業(yè)管理簡介2工程資料1、建材經(jīng)貿(mào)大廈工程管理組織架構(gòu)圖2、建材經(jīng)貿(mào)大廈工程簡介3、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售證件3銷售資料1、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售流程2、建材經(jīng)貿(mào)大廈效果圖3、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售賣點(diǎn)匯總4、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售一致說辭5、建材經(jīng)貿(mào)大廈交付規(guī)范6、建材經(jīng)貿(mào)大廈會員招募須知7、建材經(jīng)貿(mào)大廈開盤認(rèn)購方案8、建材經(jīng)貿(mào)大廈規(guī)劃尺寸圖9、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售面積圖10、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售面積價(jià)錢圖11、建材經(jīng)貿(mào)大廈戶型平面圖、戶型剖面圖4財(cái)務(wù)客服資料1、2、3、5銷售制度資料1、建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售管理制度

57、2、建材經(jīng)貿(mào)大廈售樓中心值日值班表3、建材經(jīng)貿(mào)大廈售樓中心作息時(shí)間表二、商業(yè)樓部分一銷售優(yōu)惠戰(zhàn)略1、會員入會優(yōu)惠政策：1成立“高密建材商會社團(tuán)組織，以商會的名義招募購房會員，每個(gè)會員交納會費(fèi)人民幣10萬元。2入會會員在開盤銷售10日內(nèi)選定房號并簽署的，可享用10萬元購房優(yōu)惠，購房客戶所交納的10萬元會費(fèi)選定房號后轉(zhuǎn)為10萬元購房定金，簽合同時(shí)抵房款。3未選定房號的會員，所交納的10萬元會費(fèi)在開盤銷售終了30日后無息返還客戶。2、開盤銷售獎(jiǎng)勵(lì)政策：1“買1送1獎(jiǎng)勵(lì)政策：開盤10內(nèi)認(rèn)購商鋪的客戶，每套商鋪獎(jiǎng)勵(lì)建材經(jīng)貿(mào)大廈寫字間1套。注：每套寫字間面積為30.07，價(jià)值人民幣約10萬元。2開盤抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)

58、勵(lì)政策：A、抽獎(jiǎng)活動(dòng)共設(shè)置計(jì)6份獎(jiǎng)品，總價(jià)值為28.7萬元，獎(jiǎng)品分別為：特等將1名，獎(jiǎng)勵(lì)“寶馬X1轎車一輛，價(jià)值人民幣25.9萬元。一等獎(jiǎng)2名，各獎(jiǎng)勵(lì)格力3匹空調(diào)一臺，單臺價(jià)值人民幣5000元。二等獎(jiǎng)3名，各獎(jiǎng)勵(lì)格力1匹空調(diào)一臺，單臺價(jià)值人民幣2000元。注：28套商鋪平均每套優(yōu)惠10000元。B、開盤銷售10日內(nèi)選定房號并于20日內(nèi)簽署的客戶有資歷參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。C、抽獎(jiǎng)終了后，現(xiàn)場簽署，客戶在交納購房首付款之后憑和購房收據(jù)、個(gè)人身份證方可領(lǐng)取獎(jiǎng)品。3老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策：老客戶引見新客戶勝利購買商鋪，每套商鋪獎(jiǎng)勵(lì)老客戶人民幣10000元。3、節(jié)日促銷根據(jù)節(jié)日情況制定。4、清盤促銷根據(jù)工程銷售情況制

59、定。二銷售價(jià)錢戰(zhàn)略1、實(shí)行“低開高走的價(jià)錢戰(zhàn)略，開盤銷售起始均價(jià)為4200元/。2、公開開盤前3日取消會員優(yōu)惠政策，使每套商鋪增值10萬元。3、公開開盤10日后取消“買1套送1套獎(jiǎng)勵(lì)政策，使每套商鋪增值10萬元。三付款方式戰(zhàn)略序號戰(zhàn)略實(shí)施內(nèi)容1付款方式一次性付款的享用97折優(yōu)惠，銀行按揭的享用99折優(yōu)惠。一次性購買2套以上可視為集團(tuán)購買：一次性付款的享用95折優(yōu)惠，銀行按揭的享用97折優(yōu)惠。重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶：一次性付款的享用95折優(yōu)惠，銀行按揭的享用97折優(yōu)惠。2結(jié)算方式一次性付款：在簽合同時(shí)付清90%房款,最后交房時(shí)付清剩余10%房款；銀行按揭：在簽合同時(shí)付清30%房款,剩余70%房款辦理

60、銀行按揭貸款。四廣告推行戰(zhàn)略1、廣告分期戰(zhàn)略廣告宣傳針對確定的目的群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告戰(zhàn)略，按方案、分階段、系統(tǒng)地對工程的整體籠統(tǒng)集中進(jìn)展宣傳和推介。建材中央旺角廣告推行分為以下幾個(gè)階段：前期預(yù)備期 會員招募期 開盤強(qiáng)銷期 尾盤清理期公司安排專人對各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)展監(jiān)控和調(diào)查評價(jià)，及時(shí)反響信息，便于對下期廣告戰(zhàn)略的修正和發(fā)布。2、媒介戰(zhàn)略根據(jù)不同的目的客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)錢，綜合受眾比例和媒體價(jià)錢后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。本工程應(yīng)采用報(bào)紙廣告、DM直郵、電視廣告、戶外廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告等廣告媒體，全方位、多方式、交互