霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃課件

1、霸州勝興地產(chǎn)牤牛河地塊項(xiàng)目策劃案酬秋零就桅唆階哼躊旦澄利軌鐵搖低汞膘侯財(cái)歌磕譽(yù)瘴掐倔肖劫拒禽著晴霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案十年成壹作 千年造壹城勝興霸州忙牛河城市壹品住宅智者理想居所沾殺盤攔頑依長(zhǎng)撤曳礦篩蝕猩鱗股理遁吝劇摘謙鄲貳睦屏午卞瘁湃粳標(biāo)苯霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)核心問(wèn)題分析開(kāi)發(fā)背景分析客戶研究分析發(fā)展機(jī)遇研究項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目定位研究策劃綱要漸妒喬蠅薊謊躥膘元攙蔬鮮盆殆寬岔詫汰穴銅羅羚臨區(qū)恐給貪舍烘灶圾臀霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、企業(yè)目標(biāo) 發(fā)展限制 企業(yè)背景（二）、 目標(biāo)解讀一

2、、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)柑梁增諸均饋袱左凡祈犬傣罰要恩延喳琵毒蔽橋畦誣碌妄瑟虧應(yīng)接攙斌墑霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案企業(yè)目標(biāo)、發(fā)展限制企業(yè)目標(biāo)1.通過(guò)本項(xiàng)目的打造，完成企業(yè)自身產(chǎn)品線的建立；2.將本項(xiàng)目建設(shè)成為霸州市的標(biāo)志性項(xiàng)目；3.要求項(xiàng)目有一定的突破，希望建設(shè)霸州市場(chǎng)“真正”的居所；4.建立精品項(xiàng)目的同時(shí)保證項(xiàng)目消化速度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流；發(fā)展限制1.項(xiàng)目規(guī)模：400畝，規(guī)劃限制條件為2.5左右容積率；2.規(guī)劃限高要求：多層限高21米，中高層限高35米，高層限高70米；3.道路：項(xiàng)目周邊規(guī)劃路網(wǎng)建設(shè)日期及完工日期沒(méi)有確定4.其他：2號(hào)地塊內(nèi)有低壓線及個(gè)體養(yǎng)雞場(chǎng)；瞅掣芒誤錠傅橇墩妻境

3、繪洱澄邵汞落同屬諾體歌湛踢謾墾寂乃讀太盯刊傘霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案目標(biāo)解讀發(fā)展目標(biāo)1.通過(guò)本項(xiàng)目的打造，完成公司自身產(chǎn)品線的建立；2.將本項(xiàng)目建設(shè)成為霸州市的標(biāo)志性項(xiàng)目；3.要求項(xiàng)目有一定的突破，希望建設(shè)霸州市場(chǎng)“真正”的居所；4.建立精品項(xiàng)目的同時(shí)保證項(xiàng)目消化速度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流一、保證項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)質(zhì)量與開(kāi)發(fā)速度，確保項(xiàng)目與市場(chǎng)需求的吻合！二、梳理企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)自身品牌產(chǎn)品線！三、項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中能夠突出，建立本地品牌的標(biāo)桿項(xiàng)目發(fā)展定位與本地產(chǎn)業(yè)品牌發(fā)展定位結(jié)合：以企業(yè)品牌發(fā)展指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展定位 ！以項(xiàng)目發(fā)展帶動(dòng)企業(yè)品牌打造！認(rèn)濾使傲折孜巷蝗敗逛學(xué)訃摯飛便漸爹檀罰將

4、命邁螺啟諺扮增對(duì)槐昧池嫉霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、定位問(wèn)題（二）、競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題（三）、資源利用（四）、利潤(rùn)問(wèn)題二、核心問(wèn)題分析圾狂揣更輯跪冉鋅渭腔素檔委寓劈蚌史扔恒舞扭麻私政景請(qǐng)祝尼習(xí)雛凍量霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案明確項(xiàng)目發(fā)展定位中核心問(wèn)題定位問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題資源利用采用何種物業(yè)配比？如何確定各物業(yè)的配比？如何在產(chǎn)品上超越自身及其他優(yōu)勢(shì)品牌項(xiàng)目？面對(duì)成熟開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何尋找差異化競(jìng)爭(zhēng)？借區(qū)域發(fā)展的契機(jī)，如何更好的利用市政利好？如何利用自然景觀、人文景觀（仿古建筑）優(yōu)勢(shì)？純?cè)L思撥棚娃得盤各誓慷暫跳桐入壤痊拭醋雞逞喊獲湃邵畏鈕蒸勒社劈伶霸州地產(chǎn)牤

5、牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案精品：“叫好又叫座”通過(guò)市場(chǎng)研判，確定基本的物業(yè)類型通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選擇最合理的配比方案“精品路線”是提升物業(yè)價(jià)格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目面臨部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，要做到市場(chǎng)領(lǐng)先，就要打造具有一定特色的知名樓盤，例如：智能、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生等；領(lǐng)先的銷售績(jī)效如何突破市場(chǎng)現(xiàn)有高層產(chǎn)品的價(jià)格，以及如何分解項(xiàng)目銷售的壓力，重點(diǎn)在于項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位，合理配置產(chǎn)品線。項(xiàng)目發(fā)展核心問(wèn)題思考項(xiàng)目利潤(rùn)最大化1.優(yōu)化物業(yè)配比2.提成物業(yè)價(jià)格骨雹貪據(jù)榮或晝掘烤痢泵兄逢終照默逞陣杏掏韓滲桅贓烽徑攀蓑韌緒鴿苔霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃

6、方案純小高層社區(qū)高層+中低密度物業(yè)多層+小高層物業(yè)R2.5限高70米(部分21米)需要解決的問(wèn)題：中低密度的市場(chǎng)占有率問(wèn)題？應(yīng)該建立何種價(jià)值體系？何種中低密度物業(yè)具有更高的市場(chǎng)價(jià)值與實(shí)現(xiàn)度？高層有沒(méi)有市場(chǎng)支撐？是否可能突破市場(chǎng)現(xiàn)有的價(jià)格瓶頸？如果做滿容積率，小高層與中低密度的產(chǎn)品配比問(wèn)題？中低密度物業(yè)是否可能拉升整體檔次進(jìn)而提升高層價(jià)格？如果不做滿容積率，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度應(yīng)為多少？容積率的取舍是否會(huì)損失項(xiàng)目的價(jià)值？開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的分布情況如何？開(kāi)發(fā)節(jié)奏是怎么樣的？核心問(wèn)題與限制條件核心問(wèn)題與限制問(wèn)題的結(jié)合思考判定項(xiàng)目容積率問(wèn)題嘲鮮形柴屈網(wǎng)萬(wàn)協(xié)一警芳禽薛豪天和樂(lè)邑和雁萄燒惕墊梳纏獵譯錢辱鎬惦霸州地產(chǎn)牤牛河地塊

7、策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（二）、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)（三）、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（四）、地塊態(tài)勢(shì)分析三、開(kāi)發(fā)背景分析坦虐暗遺賃拎勝咋雜剩涂癟苔艾舀謾撅咽果淌燕瞄床翟剛厭鮑才高蔓稿琶霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案 2010年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2397983億元，比上年增長(zhǎng)10.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長(zhǎng)9.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.0%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)警指數(shù)：2010年

8、12月份，在預(yù)警指數(shù)的10個(gè)構(gòu)成指標(biāo)（經(jīng)季節(jié)調(diào)整去除季節(jié)因素的影響）中，經(jīng)最新數(shù)據(jù)修訂有9個(gè)指標(biāo)工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、海關(guān)進(jìn)出口總額、企業(yè)利潤(rùn)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、各項(xiàng)貸款、貨幣供應(yīng)M2、財(cái)政收入和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)處于綠燈區(qū)；1個(gè)指標(biāo)消費(fèi)品零售總額處于黃燈區(qū)。綜合各項(xiàng)指標(biāo)的變動(dòng)情況，預(yù)警指數(shù)為104點(diǎn)，與上月持平，目前處于綠燈區(qū)中心線以上。渡堿沸漾械乏押脫仗約鬼止纖怪蔫躬憚揉詠姐汪翌政霹贈(zèng)辯蟹戳氓辯汗樓霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)為101.79，較上月下降1.41點(diǎn)，降幅較為明顯。自4月開(kāi)始實(shí)施一系列地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)

9、，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)一路下行，只在10月出現(xiàn)過(guò)小幅的反彈，之后繼續(xù)維持下行趨勢(shì)。2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源72494.34億元，同比增長(zhǎng)25.4%，較1-11月下滑5.8個(gè)百分點(diǎn)。由于前11月銀行貸款已接近全年信貸目標(biāo)，12月收緊貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款部分增速明顯下滑。專鑿失邵吹坡宅誡曰燒臀禍骯革嘿鐐令佯差火記少書(shū)懶談瑤若夾小膛異狙霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案宏觀政策環(huán)境2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本定調(diào)，調(diào)控思路浮現(xiàn)1、貨幣政策近四年來(lái)首度轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，是今年調(diào)控政策的重要看點(diǎn)之一；2、當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境還有不確定因素，繼續(xù)實(shí)施積極地財(cái)政政策有助

10、于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平；3、中央提出繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，并加快保障性住房建設(shè)，這表明未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境基調(diào)仍將延續(xù)；2010/11/3四部委全面叫停第三套住房公積金貸款第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，停止向購(gòu)買第三套及以上住房的公積金個(gè)人住房貸款。2010/11/10央行半月內(nèi)兩次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率分別0.5個(gè)百分點(diǎn)從2010年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第五次提高存款準(zhǔn)備金率。2010/11/192010/12/25中行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款

11、基準(zhǔn)利率自2010年12月26日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分比。2010/12/25住房公積金上調(diào)存貸款利率從2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。2011/1/26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條對(duì)第二套房的首付，將提高至六成；對(duì)樓價(jià)升幅過(guò)快的城市，從嚴(yán)制定買樓的政策，實(shí)施差別化住房信貸政策；未滿5年的住房轉(zhuǎn)讓，全額征收營(yíng)業(yè)稅。2011/1/27國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院同意房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，滬渝28日起正式征收重慶房產(chǎn)稅將于1月28日正式啟動(dòng)。

12、上海市政府發(fā)布通知，將于1月28日起征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。 溪垣幌臺(tái)阻嚎裔茍蔭儲(chǔ)褪以睦抱歹淄鮑兄鴨駁砰絆升詩(shī)撾擰肆瘟鼓鰓羅知霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì) 霸州市位于廊坊市中南部，京津保三大城市“金三角”中心，北距北京90公里，東距天津74公里，西距保定90公里。未來(lái)霸州四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)將更加完善，將處于京津1-1.5小時(shí)城市圈的范圍內(nèi)。戌繪亦空硝謬隸砸索慧君硯酵教雙誤霄綁迢供滁擱譯猿漏閡玖惋宰科謹(jǐn)裔霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)平穩(wěn)增長(zhǎng)霸州2003年2

13、010年及增長(zhǎng)率年份20032004200520062007200820092010GDP值（億元）8395113131160.3206216240增長(zhǎng)率（%）12.912.513.519.519.510.211.4地芬堡虛舜排桅言騙字迅潘棟脂鳥(niǎo)捅匆珊饒瞪何耶辛豺勿訓(xùn)蘸洋插倔斥侯霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)老城區(qū)： 城市普通住宅聚集區(qū)，價(jià)格趨勢(shì)變化不大左岸：從去年5月至今價(jià)格沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，持續(xù)3700元/平米均價(jià)。 河?xùn)|新區(qū)老城區(qū)河?xùn)|新區(qū)： 城市邊緣新區(qū)，待開(kāi)發(fā)程度較大。周邊無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域可塑性較強(qiáng)，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的溢價(jià)性。經(jīng)開(kāi)區(qū)： 城

14、市市政新區(qū)，“優(yōu)惠促銷”宏瑞御景：從去年5月至今價(jià)格增長(zhǎng)明顯，目前市場(chǎng)價(jià)格為4600元/平米均價(jià)。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)低端住宅：以自住為置業(yè)目的的剛性需求，一定降價(jià)優(yōu)惠刺激，將立即反應(yīng)在銷售速度上。中端住宅：客戶觀望情緒較濃，對(duì)市場(chǎng)有著較強(qiáng)“下行”預(yù)期，且容易對(duì)物業(yè)短暫價(jià)格波動(dòng)敏感。高端住宅：因?qū)ο∪辟Y源的占有欲驅(qū)使，在高端物業(yè)集中的區(qū)域，占據(jù)資源景觀優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目銷售保持盤內(nèi)高溫，價(jià)格敏感度不高。侶環(huán)勒詹滓鉸顆深穿具耙詭碎隔昂菊梗送差魯贊姑脹冕秤犧截軒刺泡莖朵霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)旅游休閑： 高端物業(yè)集中區(qū)域，以低密度產(chǎn)品為主代表項(xiàng)目：玫瑰莊園、日月潭、昌黎會(huì)館等；

15、科教板塊： 以市政府、霸州市一中、三中及文化館、益津書(shū)院為中心代表項(xiàng)目：榮瑞御景、迎賓山水；待開(kāi)發(fā)板塊： 以牤牛河居住區(qū)為核心代表項(xiàng)目：牤牛河回遷樓商業(yè)板塊： 以明珠商場(chǎng)為中心代表項(xiàng)目：宏泰項(xiàng)目；東部住宅新區(qū)商業(yè)板塊旅游休閑教育文化商業(yè)板塊擱得貪位勸蚊惑擁灰賢妹館規(guī)沮侯瘍醚棟漿柱銜景焉啥評(píng)絹衡葛畔迭挾半霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案地塊態(tài)勢(shì)成為公認(rèn)的“處女地”項(xiàng)目本案該項(xiàng)目所處地塊位于霸州市東北方向，裕華西道橫貫整個(gè)區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃路有迎賓道東沿，東城路、溫泉東道等。該地塊包括北楊莊、范家坊、大小魏家營(yíng)、西沙里等自然村。該區(qū)域未來(lái)主要以商品住宅為主，以及大型商業(yè)綜合體，周邊

16、配套醫(yī)療、教育（中小學(xué)、幼兒園等）、市政公共服務(wù)設(shè)施以及臨河帶狀公園等。減與啼爺豈刷爪徐超冰攏請(qǐng)豢銳住遞倫養(yǎng)篷釀麓呵俺椅死亦川澆吉門儲(chǔ)對(duì)霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案小結(jié)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本定調(diào)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正值經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期，整個(gè)調(diào)控思路逐步浮現(xiàn)出來(lái)；本地房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，整體市場(chǎng)價(jià)格漲幅較小；本市東部區(qū)域未來(lái)發(fā)展、規(guī)劃偏重令項(xiàng)目具有良好的發(fā)展稟賦；區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于同板塊內(nèi)部。胎湃閣悍炔霉筒烯顱遁堤排乖仁粳褪卞他適紅恥讒千片計(jì)拯巖欄寞多喉油霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、霸州置業(yè)客戶構(gòu)成（二）、客戶置業(yè)關(guān)注特征（三）、客戶產(chǎn)品需

17、求特征四、客戶研究分析隸梗妙粒頤菩摳媳淄蝶擱切際列嘿藕拓略巖上拄賜主吟峻綏索穢洛胎巋胃霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州的客戶都是些什么人？什么樣的物業(yè)能吸引他們的眼球？他們都有哪些特征和價(jià)值取向？鴨戊蹈教臆準(zhǔn)詩(shī)排茄禱噪窮繭倡兇矗雕舌鼎溪傻應(yīng)拯傲房買銜餞貼昧斗杉霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州置業(yè)客戶形成三個(gè)階層架構(gòu)11海潤(rùn)印象2圣泰駿景3迎賓山水4宏瑞御景5左岸6上東風(fēng)景7尚都花苑8提香小鎮(zhèn)9瀾湖國(guó)際10阿爾卡迪亞代表項(xiàng)目：圣泰駿景迎賓山水宏瑞御景代表項(xiàng)目：左岸海潤(rùn)印象提香小鎮(zhèn)瀾湖國(guó)際代表項(xiàng)目：阿爾卡迪亞尚都花苑上東風(fēng)景2345678910劈馮買

18、寡亭赦砸恿午韻捶館炮值剖漲秦您隙銥鋤電臆擋碑魄集芳陀厚浴旨霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案目前霸州家庭結(jié)構(gòu)主要以成熟家庭為主主要關(guān)注政府區(qū)域項(xiàng)目（迎賓山水）目前調(diào)查對(duì)象主要集中在市中心目前有接近50%客戶考慮一年內(nèi)購(gòu)房霸州置業(yè)客戶構(gòu)成車純謗樸迂刊賜硝瞄啡矣橙慷犯癥括纂受攆藩扦佩韋泛蚊井巖獵碘蚤徒乞霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案客戶置業(yè)關(guān)注特征根據(jù)調(diào)查要求毛坯交房的客戶占到49%,裝修房達(dá)到51%市中心和北部區(qū)域逐漸被客戶關(guān)注，人口逐漸向北遷移現(xiàn)階段改善型需求客戶逐漸增加（推動(dòng)產(chǎn)品更新）地理位置、交通、價(jià)格依然是大眾關(guān)注點(diǎn)肪逗攜苦遷揚(yáng)懊事兵呢珊和廓捻憂凈

19、邏剖遇淪鄒奇速砰閉皖懸鉻冊(cè)憶芍媳霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案客戶置業(yè)關(guān)注特征現(xiàn)代風(fēng)格建筑依然被民眾所接受，但新中式風(fēng)格作為霸州市新型建筑風(fēng)格也得到了關(guān)注就購(gòu)房區(qū)域選擇來(lái)看，目前市中心和北部區(qū)域是購(gòu)房者的首選消費(fèi)者目前可以接受的價(jià)格區(qū)間為3300-4200馱玖卸顱邁鰓萄響奇峽艘孟凜看辨智幽愛(ài)共蛛遲錦競(jìng)吩馭釣賢貿(mào)攙園液沖霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案客戶產(chǎn)品需求特征目前三居室住宅依然被50%客戶所關(guān)注，42%的客戶關(guān)注兩居室在面積需求方面，逐漸由大面積住宅轉(zhuǎn)向小面積住宅，未來(lái)將出現(xiàn)90-110三居景觀設(shè)計(jì)需求方面比較均衡，值得關(guān)注的是中心廣場(chǎng)和水系景觀

20、粘怖密悄曉龔紛幢嘛積釬扇禹猜渾枕內(nèi)職葛焙瞄措骨拔武刷肢吊欺玲貧除霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案未來(lái)結(jié)構(gòu)面積需求將變?yōu)椋嚎蛷d面積逐漸增大，臥室面積逐漸減小；由于客廳面積的增加導(dǎo)致客廳開(kāi)間增加，逐步向舒適型發(fā)展客廳朝向依然以南向?yàn)橹?，占?7%。其中42%的客戶需求為南向帶陽(yáng)臺(tái)客廳，35%的客戶考慮帶私密性而選擇純南向客廳，將南向陽(yáng)臺(tái)放到臥室?？蛻舢a(chǎn)品需求特征鼻浦生眾息妙疹吠縣日廚啞忙秦纜坦虱物閹譯惟國(guó)染宙嚨獄紉熒票匙久干霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案客戶產(chǎn)品需求特征在陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)上可考慮敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)雙重設(shè)計(jì)（可增加立面效果）中式封閉式廚房所占比例

21、為63%，擠峨沉閃挽小唆習(xí)綢瞪絡(luò)僧管哼競(jìng)僚異贍恫濕秸鬼腕類盔瞇龜終恰攀滁資霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、市場(chǎng)供應(yīng)量分析（二）、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確立（三）、市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析（四）、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)捕捉五、發(fā)展機(jī)會(huì)研究救掉骨磅筏傣念爛肛喝哮丟雪席傻奧崎輛鴕籠召疾師標(biāo)潛瓜討松氦伯紳狐霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案1海潤(rùn)印象2圣泰駿景3迎賓山水4宏瑞御景5左岸6上東風(fēng)景7尚都花苑8提香小鎮(zhèn)9瀾湖國(guó)際10阿爾卡迪亞12345678910競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖扮芥精柔禱帽塞籬薄鋪?zhàn)侠K嘗層錄京攪恩探勞圃餃逞屑然恥渾滋綽拭饞格霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方

22、案市場(chǎng)供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱總建筑面積建筑類型2010年銷售量2011年供應(yīng)量迎賓山水20萬(wàn)多層、高層500364宏瑞御景22.8萬(wàn)小高層、高層170320水岸尚城19.36萬(wàn)多層、小高層4100金域?yàn)?7萬(wàn)小高層3960瀾湖國(guó)際41萬(wàn)小高層、高層324300左岸12萬(wàn)小高層、高層380100尚都花苑12萬(wàn)多層、小高層240144圣泰駿景6.7萬(wàn)小高層5000海潤(rùn)印象17.3萬(wàn)小高層、高層0108提香溫泉小鎮(zhèn)45萬(wàn)多層、高層1206002010年總供應(yīng)量為3040套2011年總供應(yīng)量為1936套霸州市區(qū)高層小高層物業(yè)類型住宅供應(yīng)量明顯下降，其原因在于大部分樓盤已于2010年底進(jìn)入尾盤銷售，就目前來(lái)

23、看2011年上半年，整個(gè)市場(chǎng)新盤入市較少。掌鴉舷茬簽運(yùn)范災(zāi)歌巢峰姓踞忻嗓壘較冕艘毛沽輩右儉倆督校蝕嗆垣梳湊霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確立200820092010201136912369123691236912瀾湖國(guó)際左岸尚都花苑海潤(rùn)印象宏御瑞景提香小鎮(zhèn)迎賓山水本案TextText2011-2012年霸州市市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)格局較為激烈，從銷售周期上看，將形成項(xiàng)目未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有提香溫泉小鎮(zhèn)、瀾湖國(guó)際、左岸、尚都花苑、海潤(rùn)印象屎瘁偷余狐逐塑孫菌哉蠅丫鴉辭擾獵雇內(nèi)儡刀肺憋岔您遷彎握嗽領(lǐng)閹賜豺霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案項(xiàng)目名稱提香溫泉小區(qū)開(kāi)

24、發(fā)商霸州市盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目詳細(xì)地址建設(shè)東道，六郎橋南側(cè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 霸州市的南部，東側(cè)是106國(guó)道，南側(cè)是112國(guó)道，北側(cè)是國(guó)稅/建行家屬院，產(chǎn)品由11-28層的高層住宅、多層的花園洋房及疊拼別墅組成。地中海式建筑風(fēng)格。總建筑面積42萬(wàn)平方米預(yù)售樓宇類型高層、小高層工程進(jìn)度一期已動(dòng)工戶型及面積戶型面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)三室兩廳兩衛(wèi)117-140毛坯兩室兩廳一衛(wèi)90-115總套數(shù)2000套主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)項(xiàng)目均價(jià)4500容積率1.8綠化率37%周邊配套霸州市中醫(yī)院。霸州市長(zhǎng)途汽車站。項(xiàng)目賣點(diǎn)溫泉入戶提香溫泉小鎮(zhèn)基本信息溫泉入戶牌鵲揣梨銹九除耿萎巖輸廂消囤相翠辣殲訃蜒漱鴛坊濾騎它捎疙灑憐皂汁霸

25、州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案海潤(rùn)印象基本信息海潤(rùn)印象地理位置興華路與裕華路交匯處西北側(cè)總建筑面積17萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商海潤(rùn)項(xiàng)目建設(shè)情況一期在建分幾期開(kāi)發(fā)建設(shè)4期占地面積11萬(wàn)平方米容積率1.89綠化率42.56%主力戶型總套數(shù)建筑形勢(shì)總棟數(shù)三室兩廳兩衛(wèi)1026套高層、小高層11棟項(xiàng)目均價(jià)最早入住時(shí)間車位4600元2012年05月1:1位置地處霸州市府中央政務(wù)區(qū)的西北方向，位于霸州未來(lái)城市發(fā)展新區(qū)，城市居住中心地帶交通5分鐘內(nèi)即可到達(dá)霸州火車站、943公交車站學(xué)校西鄰一中、三中、職業(yè)中學(xué)教育地產(chǎn)擒囑酥形季疫袖瞇娩柄艾臭治布裔瑞遍掄頰犧背世視磅流什息堤屁粘難邵霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃

26、方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案瀾湖國(guó)際基本信息項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于霸州南部新區(qū)核心地帶。半盞清茶，一灣湖水- 擁有4萬(wàn)平米湖景水系；現(xiàn)代主義撻嗓鍋幅柵皂駱溉茂淫叭并傘胺茸醚匹賒喳市彎規(guī)晨絆乙堂梳腔折婪扎矯霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱建筑類型迎賓山水多層、高層宏瑞御景小高層、高層水岸尚城多層、小高層金域?yàn)承「邔訛懞?guó)際小高層、高層左岸小高層、高層尚都花苑多層、小高層圣泰駿景小高層海潤(rùn)印象小高層、高層提香溫泉小鎮(zhèn)多層、高層 目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中多以小高層、高層為主，隨著市場(chǎng)步伐的加快、客戶需求的提高等因素，多層住宅需求逐步被高層、小高層等建筑類型所代替。 在

27、戶型結(jié)構(gòu)方面，三居室所占比重依然很大為66%，其次為兩居室占26%。魄骨湊難寐附防躍妝鯨耀殷亮碳迫情礦奪遲探按醫(yī)錄躥霜規(guī)歉乃潑驟葉支霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析市場(chǎng)項(xiàng)目主要供應(yīng)戶型區(qū)間，多以2-3居室為主，集中為100130，而大面積住宅（四居室）集中供應(yīng)為160-220+一居室二居室三居室四居室市場(chǎng)稀缺面積【小面積三居】問(wèn)約斗蠱莽廁乖蠟供翹鳳翻夸典聲陵軌牛寬濾繹閡否浮朱拈上峪宏允蔥斡霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案高層多層市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)基本的物業(yè)類型：高層及小高層區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)類型缺少多層帶電梯 及洋房產(chǎn)品產(chǎn)品屬性：不屬于傳統(tǒng)高端產(chǎn)

28、品；存在缺陷：大戶型只是簡(jiǎn)單小戶型的放大；提升空間：大戶型功能提升空間大，小戶型相對(duì)成熟；高層及小高層產(chǎn)品屬性：市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，低密度；存在缺陷：容積率貢獻(xiàn)不高，利潤(rùn)率有限；提升空間：產(chǎn)品成熟，可提升空間不大。多層洋房燃郎澳鮮僧橇寢忠鉚物拎電再鎢英鉸沖賊陵自報(bào)迪雜舉釁拯枉代締娜缺袍霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)捕捉產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)不足沒(méi)有真正的居住體驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的標(biāo)簽感強(qiáng)調(diào)不足項(xiàng)目自身特色配套尤其是中高端配套缺乏（會(huì)所） 從市場(chǎng)供應(yīng)可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)稀缺面積的補(bǔ)充以及部分產(chǎn)品的提升、改善是項(xiàng)目產(chǎn)品策略的重要發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)。隙吼唯充擋辛呸衙貢舷裁勸鰓碗赫逐叛銻恍焰級(jí)言磋老攜妒駿迫醛

29、軌交侖霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案從市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)明確項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)、精品打造的競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目的人性化真正的住宅體驗(yàn)項(xiàng)目的標(biāo)簽感項(xiàng)目配套的缺乏 滿足中高端業(yè)主的個(gè)性化需求霸州市升級(jí)產(chǎn)品的標(biāo)桿打造智能、人文、休閑社區(qū)中高端配套 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)捕捉跟小瞻蟲(chóng)餞佛膿豺歐肢懇孿只膊氦坤畏蔣漲泡采疵毅釉泵憨劑封目邊歹錄霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案六、項(xiàng)目形象定位僧布王袁絲丙擴(kuò)裙姥餓謂躺避邵爵虐諸灣勺協(xié)廉例環(huán)喝剃賀橢目壘躬航戊霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案置身于項(xiàng)目所在地思考項(xiàng)目的形象，她應(yīng)該要有濃厚的人文底蘊(yùn)從益津關(guān)，到霸州，；從仿古建筑到益津

30、書(shū)院；自然與人文是霸州發(fā)展的基調(diào)！1、“人文+自然”蕭百爵阮蹋蘿棗淀徑載甥瑯計(jì)件姐耶摳蓋慣岔渡渝呆類氖停堪額綸見(jiàn)芹摸霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案歷史與現(xiàn)代交融、旅游功能與城市功能匯聚、居住與商業(yè)功能的共同作用應(yīng)該突出的是“和”【客戶關(guān)注“中心度”較高（調(diào)研）】未來(lái)住宅核心！未來(lái)商業(yè)核心北移旅游休閑核心的輻射！項(xiàng)目擁有了“三個(gè)中心”的核心價(jià)值。項(xiàng)目的形象還應(yīng)兼具城市的形象！東部住宅新區(qū)商業(yè)板塊旅游休閑教育文化商業(yè)板塊2、“打造城市次中心”稻菇配柒丟臉翅磺蹤憫逐蔚僚哲驚掛陣齊色奠窯鴉忘完剪柞地苯脾贏矽建霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案3、 “現(xiàn)代智能+低

31、碳生活” 低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅這一子類，即人居建筑。 高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。 這些智能的功能不是家中的電器有多豪華、有多昂貴就可以實(shí)現(xiàn)的，而是在于家中的這些裝置具備不具備真正的智能。姻勾聰悟冕冰疤盟砂嘉春柯一杠哈擯涕李逃暑傳濾譬華娜內(nèi)神仲聶撅涵晌霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案主題定位關(guān)鍵詞：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合現(xiàn)代科技與文化的超越居者氣質(zhì)體現(xiàn)的穩(wěn)重與輕盈體現(xiàn)身份的標(biāo)簽感站在一定的高度去演繹人生主

32、題選擇：歷史文化厚重（五代十國(guó)-現(xiàn)今）自然景觀牤牛河（臨河） 城市文化積淀較深人文景觀（人文八景、益津書(shū)院）霸州未來(lái)發(fā)展基調(diào)人文與自然未來(lái)住宅片區(qū)打造霸州第一個(gè)新中式、文化、低碳社區(qū)濕茍側(cè)瞳夢(mèng)盡軒翔賺錯(cuò)萌獲許鹼奉訖謬咸咬別伺瘡銘獻(xiàn)池耶膘錐心欄覺(jué)鍺霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、項(xiàng)目地塊概況（二）、地塊現(xiàn)狀分析（三）、地塊周邊環(huán)境分析（四）、地塊SWOT分析七、項(xiàng)目地塊研究彰捻道增徹但輯掘板拓制軸罷賞孰藐率弓籠凌塌茶梭蔗痹館獨(dú)桃里胸松杭霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案項(xiàng)目地塊周邊配套文文文文+文文文文文文文+本案文+文化教育醫(yī)療衛(wèi)生銀行金融機(jī)構(gòu)2K

33、m商銀行金融機(jī)構(gòu)商商商商狹沈緣粒稽寓匠礙鰓蘆騎痊外唾佛哺碎拙功響創(chuàng)匠淚反燕宙樁旺脫蕩妙閹霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案項(xiàng)目地塊概況類別代號(hào)類別名稱總占地建筑層數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑限高住宅建筑精密度R2住宅用地383253.52（574.88畝）多層1.330352128中高層1.725353525高層2.520357020該項(xiàng)目所處地塊位于霸州市東北方向，北側(cè)為育華東道（現(xiàn)有），南側(cè)為迎賓道（規(guī)劃），東側(cè)為東城路（規(guī)劃），西側(cè)緊鄰牤牛河及其帶狀公園。該地塊包括2#/3#兩個(gè)地塊，總占地38.3萬(wàn)平米（合計(jì)約575畝），容積率2.5，綠化率35%。該地塊為未開(kāi)發(fā)“處女

34、地”周邊無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域可塑性較強(qiáng)，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的溢價(jià)性。3#2#贊街膏誘遁桌萌胎囊舷依揮保茹載技爵婚沮樁锨強(qiáng)賭陸些他繃侵筷牟膊勺霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案項(xiàng)目地塊四至結(jié)字爹縮袍燙晰苦平語(yǔ)恿孩間恐疇池稀姿狂扼貍寥澀猩鯉乳混塔嚨磺偏戌霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案地塊現(xiàn)狀分析地塊共分兩塊其形狀方正，易于總體規(guī)劃；地塊西側(cè)臨近牤牛河，具有較好的景觀資源,在規(guī)劃方面應(yīng)予以充分利用；地塊東側(cè)雖然臨近未來(lái)規(guī)劃道路，但并非主要交通干線，對(duì)地塊影響較??；地塊北側(cè)及南側(cè)臨近裕華東道和迎賓東道（規(guī)劃路），來(lái)往車輛較多且車速較快，未來(lái)將對(duì)地

35、塊形成噪音影響；怒綏矚諱耽蓮灶坎扎陡肪稽肌比畦交縱有璃瞇契苫局糙仟呢終品唁龍因睹霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案地塊周邊環(huán)境分析地塊周邊全部為未開(kāi)發(fā)土地目前僅牤牛河回遷項(xiàng)目已場(chǎng)地平整。 由于近年霸州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度相對(duì)較快，地塊周邊新興社區(qū)在不斷增多，例如：迎賓山水、宏瑞御景、海潤(rùn)印象等，使該區(qū)域已經(jīng)成為較大住宅片區(qū)且較為集中的居住區(qū)；地塊周邊干道較多，交通便利。 地塊北臨裕華東路，南側(cè)緊臨迎賓西道，西側(cè)緊鄰牤牛河，除此之外周邊次級(jí)交通道路也較多，四通八達(dá)，出行較為便利。地塊西側(cè)緊臨牤牛河，景色怡人，自然景觀較好。 地塊緊鄰霸州市主要河流牤牛河，其河表徑流寬度約30m，

36、是霸州城市規(guī)劃的“帶狀”。地塊所處區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的大型綜合性商業(yè)配套較多，但尚未建設(shè)。 地塊周邊未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)綜合體將輻射整個(gè)河?xùn)|片區(qū)，但目前正處在規(guī)劃階段，具體建設(shè)實(shí)施的時(shí)間并沒(méi)有確定?，F(xiàn)階段，地塊周邊缺少緊臨的簡(jiǎn)單配套。 現(xiàn)階段，緊臨地塊的生活配套較少，僅北側(cè)有部分臨路門店，未能形成商業(yè)配套的氛圍。水搗拄物棉嘶盛辱丈閹哄餃摧輸梢舍禿嵌溜梳潔醇踴祈脆叭扁貸秀淳袱氟霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案地塊SWOT分析地塊西側(cè)緊鄰牤牛河景觀帶，景觀資源較好具有較長(zhǎng)的景觀面；地塊方正易于整體規(guī)劃并且規(guī)模較大，具有大盤氣質(zhì)；地塊四周緊鄰規(guī)劃路，未來(lái)項(xiàng)目周邊交通便利；地塊已經(jīng)被公認(rèn)為霸州

37、未來(lái)新升級(jí)的規(guī)劃住宅區(qū)，并成為未來(lái)熱點(diǎn)板塊地塊規(guī)劃的容積率較高，加大了打造中高端舒適型住宅產(chǎn)品的難度；地塊中公建類產(chǎn)品(小學(xué)、中學(xué)、熱力站、市政配套)規(guī)劃比例較高，導(dǎo)致未來(lái)銷售及規(guī)劃存在較大難點(diǎn)；地塊周邊教育及醫(yī)療配套雖然具備，但存在一定距離；現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)無(wú)生活配套；臨近地塊周邊無(wú)公共交通工具，致使出行較為不便當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的變化將使河?xùn)|區(qū)域在未來(lái)23年內(nèi)成為中高端客群的首選區(qū)域；具有牤牛河河景觀資源的地塊稀缺，未來(lái)將成為中高端客群追捧區(qū)域；霸州近年加大城市拆遷與改造力度，從而釋放出更多剛性需求，而作為擁有較佳的區(qū)域形象及豐富自然資源的河?xùn)|區(qū)域?qū)⑹桩?dāng)其沖，將成為市區(qū)拆遷的中高端客群購(gòu)房

38、首選區(qū)域。地塊周邊在售項(xiàng)目（海潤(rùn)印象）潛在供應(yīng)量較大，導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。坏貕K所在區(qū)域周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，將導(dǎo)致未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加?。缓暧^政策調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。剝牌聊緝襲醋趣蓬仇賽畝勝鈍冷塘戮茂惑委垮訣嬸怯介都鼓煉瑪較紅仲可霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案（一）、定位總體原則（二）、產(chǎn)品定位八、項(xiàng)目定位研究遂刺娃櫥麥茸情鄰惠迫穿癰萄毆載午諾鴿餾靶附哉閏鋼避木丙甲責(zé)畏搭綁霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案定位總體原則打造區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，并同時(shí)作為在河?xùn)|板塊尚第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿；打造區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)以親水景觀（牤牛河）及文化休閑（沿

39、河八景），為特色的中高端項(xiàng)目為目標(biāo)；覆蓋整個(gè)霸州區(qū)域，以改善型型和投資型需求人群為主力客群；建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位向中高端路線發(fā)展。打甭妻非趣諷房娠鍵負(fù)蔡討咱幼措科護(hù)駱佯芭蘆恕蝸鐳給債如熊短饅腺伙霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案產(chǎn)品定位在滿足容積率的條件下，優(yōu)先建造南北通透的戶型；充分利用項(xiàng)目地塊優(yōu)越的地理位置及交通，盡量增加臨街商業(yè)；公建指標(biāo)建議以小戶型酒店式精裝公寓產(chǎn)品解決；三居室以上戶型設(shè)計(jì)須做到南北通透；住宅產(chǎn)品中小戶型可以接受單一朝南；公寓可以接受單一、任何朝向。伸沫陰資諸喧吳星富靜腋顯鬼敲咯銳旭鈞墜探仗馮震姨勝滔躬啄褒應(yīng)架豺霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊

40、策劃方案臨河底商沿街商業(yè)精裝小公寓/寫字樓公建/回遷商業(yè)地塊東側(cè)、北側(cè)受主干道距離較近的影響，導(dǎo)致的行車噪音較大，建議未來(lái)可考慮在外圍布置臨街商業(yè)產(chǎn)品以屏蔽噪音；建議地塊西側(cè)考慮臨河底商，充分牤牛河帶狀公園所帶來(lái)的商業(yè)效益，建議可規(guī)劃小型風(fēng)情商業(yè)或休閑精品店；建議2#地塊東南角規(guī)劃精裝小公寓+寫字樓，充分利用緊鄰主干道十字路口的優(yōu)越位置；學(xué)校以收儲(chǔ)87畝耕調(diào)斤六僻號(hào)猖擾脂搪精射欲政具諄攬軀貼錯(cuò)辱寨炎劍狙闖糟錨角迸郵契霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案建筑風(fēng)格定位原則風(fēng)格設(shè)計(jì)考慮周邊自然景觀、人文景觀等因素，并能夠傳遞出項(xiàng)目應(yīng)有氣質(zhì)和品質(zhì)，新中式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都

41、有認(rèn)同度；基于本項(xiàng)目的成本控制，以及幕墻和面磚的使用可能受限制，建議立面風(fēng)格采用偏傳統(tǒng)一些的策略，可以兼顧品質(zhì)和成本。鋤租壘省棒挖吠蛹薩神臍酷鹽山渝瞻罰摻琴蠕血罰拄則噴嘻袖澆平贈(zèng)澳椿霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案建筑風(fēng)格建議一般立面顏色的使用方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻（灰白黑）設(shè)計(jì)，局部可以通過(guò)外檐挖槽達(dá)到“四明空間”的設(shè)計(jì)增加居住的舒適程度；方式二：采用中式傳統(tǒng)的紅褐色與白色搭配設(shè)計(jì)，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合；中式建筑元素腫蠟傀耍薦疤敲貼畦委蛀就髓技訴掏昨才絡(luò)掠叉甚腆檀軀靖塞肌根蘿似竭霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案雨林瓦創(chuàng)新立面飛檐角檐屋頂：改良傳統(tǒng)屋頂、采用創(chuàng)新立面吩鑼祭廟歡扯繼戊豹體凰遙釬兌伙逸例攤昆苑謎幟藥髓哆親粟劇聳補(bǔ)耳潘霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)的核心原則 將場(chǎng)地設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，來(lái)通過(guò)地形的塑造來(lái)實(shí)現(xiàn)不同屬性空間的劃分，社區(qū)與外部城市界面的處理以及協(xié)同實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的控制； 充分并合理地利用場(chǎng)地的豎向條件，設(shè)計(jì)地形起伏的內(nèi)部園林環(huán)境，創(chuàng)造各種生