房地產(chǎn)融資渠道概述

1、房地產(chǎn)融資渠道第一：金融產(chǎn)品化，金融屬性將決定未來市場的命運(yùn)，金融產(chǎn)品是房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展的熱潮。第二：企業(yè)規(guī)模。政策調(diào)控和市場環(huán)境降溫導(dǎo)致大型企業(yè)并購重組。第三：產(chǎn)品復(fù)合，將以往以住宅為主要功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品變成融合住宅，即滿足商業(yè)消費(fèi)等多種需求的產(chǎn)品；最后，產(chǎn)品專業(yè)化、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品需要更多功能的化工產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃定位。房地產(chǎn)行業(yè)面臨融資難的主要應(yīng)對策略雖然受當(dāng)前宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度很大，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，穩(wěn)固的資金鏈才是房地產(chǎn)開發(fā)商最終需要的。因此，從這個目標(biāo)出發(fā)，未來房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住中國房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的有利機(jī)遇，努

2、力在本輪房地產(chǎn)的進(jìn)程中調(diào)整和壯大自己。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。1、調(diào)整心態(tài)和思維，正視現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資融融發(fā)展戰(zhàn)略過去，房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)重依賴銀行信貸融資。通常，至少 70% 的項(xiàng)目開發(fā)資金來自銀行信貸資金。 121號文的出臺，一夜之間打破了地產(chǎn)商的夢想銀行信貸資金沒那么容易！產(chǎn)痛過后，要盡快調(diào)整心態(tài)和思維，理解和接受國家宏觀調(diào)控政策措施?？梢哉f，在新一輪的洗牌中，誰能盡快走出陰影，積極應(yīng)對，誰就在洗牌中領(lǐng)先一步，搶占先機(jī)。二、買殼上市是我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)公司上市的好方法同樣是進(jìn)入證券市場。相比房企上市難、IPO難，選擇買殼上市方式的優(yōu)勢在于：不會因?yàn)槭恰胺科蟆倍艿椒ㄒ?guī)歧視；避免IPO對產(chǎn)業(yè)政策的

3、苛刻要求；無需考慮IPO上市對業(yè)務(wù)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、盈利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)及管理穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面有特殊要求；公司只要是從事合法業(yè)務(wù)的，如果你有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且符合公司法對外商投資的比例限制，就可以買別人的殼上市。買殼上市的優(yōu)點(diǎn)是上市時間快，節(jié)省時間和成本，因?yàn)闊o需排隊(duì)等待審批，買殼后通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計劃。相比之下，完整的IPO上市計劃預(yù)計需要3-5年的時間。買殼上市后，通過資產(chǎn)重組和業(yè)務(wù)重組，可以改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，向社會募集發(fā)展資金。好的商業(yè)項(xiàng)目可以進(jìn)一步提升經(jīng)營業(yè)績，保持再融資的可能性，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得寶貴的

4、發(fā)展資金，積極開拓市場，快速發(fā)展壯大自身實(shí)力。經(jīng)不完全統(tǒng)計，自1997年以來，全國殼牌上市的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)40多家，且有持續(xù)增加的趨勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市進(jìn)入國家資本市場，成為證券市場一道亮麗的風(fēng)景線。在買殼上市過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）慎重選擇“殼資源”公司； （2）識別“空殼資源”公司中隱藏的“地雷”，以免“觸雷”，主要是指公司存在的訴訟、貸款、擔(dān)保等風(fēng)險隱患； （三）合理的轉(zhuǎn)讓殼價格； （四）制定良好的資產(chǎn)重組方案，確保經(jīng)營業(yè)績； （5）從買殼到實(shí)現(xiàn)融資，有一個過程，不能急功近利，一定要在經(jīng)營中規(guī)范自己的企業(yè)行為，樹立良好的市場形象。3、不動產(chǎn)信托以資金成本降低時間成本的新型

5、融資方式所謂房地產(chǎn)信托，是指房地產(chǎn)開發(fā)商借助較為權(quán)威的信托公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和豐富的資金運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計劃，集資多個指定管理開發(fā)的信托資金。項(xiàng)目形成一定的投資規(guī)模。并以資金組合的實(shí)力，再將信托計劃資金以信托貸款的形式用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為客戶獲取安全穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計劃的資金成本比同期銀行貸款利率高出20%左右，但相比之下，信托計劃可以大大節(jié)省“時間成本”。很多資金不足的開發(fā)商拿到土地后，還要經(jīng)過各種審批。在“時滯”中，可以通過信托計劃快速籌集資金，進(jìn)行拆遷等初期投資。從現(xiàn)有的運(yùn)作模式來看，房地產(chǎn)融資信托方式的運(yùn)用主要采用債權(quán)式和股權(quán)式兩種方式：（一）債權(quán)型房地產(chǎn)信托計劃，即信托

6、公司通過信托產(chǎn)品募集資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。其優(yōu)點(diǎn)是操作簡單，管理簡單，收益相對穩(wěn)定；主要問題是信托公司自身的信用貸款風(fēng)險較大，信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估能力普遍不如銀行。因此，信托公司面臨較大的風(fēng)險，將嚴(yán)格要求項(xiàng)目的基本質(zhì)量；二是本模式限制總量不超過200份，每股不低于5萬元，募集資金數(shù)量有限，金額全部受限，規(guī)模較小。（二）股權(quán)房地產(chǎn)信托計劃。該方式是信托公司募集資金后以增資方式向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后溢價回購股權(quán).這種方式本質(zhì)上是一種階段性的股權(quán)融資方式。這種方式發(fā)揮了信托的特點(diǎn)，這是銀行做不到的（因?yàn)殂y行不能做產(chǎn)業(yè)投資）。這種模式的優(yōu)勢在于可以增加房地

7、產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)滿足銀行融資的條件。 121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金（所有者權(quán)益）必須達(dá)到30%，銀行方可發(fā)放貸款。一般來說，房地產(chǎn)公司的所有者權(quán)益很小4，很難達(dá)到30%的要求。以信托公司的信托計劃募集資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念。只要求在階段時間內(nèi)合理回報，不要求與開發(fā)商分享最終利潤，既滿足了豐富開發(fā)商權(quán)益的需要，開發(fā)商也沒有失去對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。總體而言，從未來發(fā)展來看，我國房地產(chǎn)信托融資將有很大的發(fā)展空間。但是，由于房地產(chǎn)信托融資是一種新的方式，還有很多需要改進(jìn)和創(chuàng)新的地方。在設(shè)計信托產(chǎn)品時，需要充分考慮幾個風(fēng)險因素，慎重確定：（1）債權(quán)融資或股權(quán)融資（2）融資

8、對象、規(guī)模和金額的確定； （三）信托公司平臺的選擇； (4)風(fēng)險控制，如果融資對象為信托投資機(jī)構(gòu)，投資者分散，開發(fā)商不可能獲得與銀行相同的投資。像信貸一樣，可以申請額外的融資。一旦陷入困境，很容易出現(xiàn)惡性循環(huán)。4、其他融資方式除上述殼牌、房地產(chǎn)信托上市融資方式外，可用于解決融資困難的方式還包括：發(fā)行公司債券、合作開發(fā)、回租融資、回購融資、租賃融資等方式； “邊境貨幣合同”是一種非常美國化的高比例房地產(chǎn)融資方式，即貸款人出資成立合資公司，開發(fā)商開發(fā)土地和技術(shù)的方式。貸方也是貸方，需要分期收回投資并獲得利息，所以這種融資方式也稱為“雙重身份貸款合作”。總之，希望與困難并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在當(dāng)前宏

9、觀背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源正在迅速發(fā)生新的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)競爭中取得有利地位，必須迎難而上，不畏艱難，比較融資成本和可能性，認(rèn)真研究策略，積極實(shí)現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)如何獲得融資主持人：接下來，我們邀請莫天全先生為我們做關(guān)于房地產(chǎn)投資融資和企業(yè)重組的演講。莫天全先生現(xiàn)任美國亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股總裁兼CEO，中國房地產(chǎn)指數(shù)秘書長。 .1990年畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，獲碩士學(xué)位。那么他所經(jīng)營的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華區(qū)最大的專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，所以我們現(xiàn)在就請莫天全先生給我們做一個關(guān)于如何投資和融資房地產(chǎn)公司的演講。 .莫天全：大

10、家來到了我們的第二屆房地產(chǎn)學(xué)院論壇。剛才，我和我們的新聞媒體和我們的學(xué)生進(jìn)行了簡短的交流。大家都覺得孟曉博士的演講很精彩。在我們這個行業(yè)，我們已經(jīng)逐漸開始從簡單的發(fā)展到高度或深度去思考問題。能夠帶來我們開發(fā)項(xiàng)目的圓滿成功，不是一個簡單的概念或?qū)嵺`。我們做地產(chǎn)學(xué)院也是一個目的和理由，因?yàn)槲覀兛傆X得在這個行業(yè)進(jìn)步的過程中，有一些扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)的東西還是蠻重要的。在穩(wěn)定高速發(fā)展的情況下，理論和實(shí)踐一定要很好的結(jié)合起來，也就是說，如果我們丟掉一些我們最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，或者嘗試做一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個時代可能就結(jié)束了。房地產(chǎn)學(xué)院的宗旨。剛才，孟曉博士給出了很多新的觀點(diǎn)。他兩周前給了我演講。他想借此機(jī)會

11、發(fā)表一些新的觀點(diǎn)，與同行討論。聽了幾遍，還是很有啟發(fā)的。這個東西跟房地產(chǎn)開發(fā)有一點(diǎn)距離，還是我們拋開具體的發(fā)展談我們房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本主題是投資融資和企業(yè)重組。最近，特別是從去年下半年開始，我們感覺這個領(lǐng)域已經(jīng)成為一個熱門話題或者大家非常關(guān)心的話題?？偠灾?，我們真正談?wù)摰氖欠康禺a(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)。在美國，我知道美國還是比較發(fā)達(dá)的，投資銀行對我們大家都很重要。不是很陌生，這主要是幾個方面，比如上市、融資、并購等等，它有很多功能，包括直接投資，包括我們所謂的世界富豪。我們公司的管理層，包括我們的股東高盛，是世界上最大的投資銀行、三大投資銀行之一、最著名的投資銀行。國際知名的有Plaza、嘉誠等大牌

12、。包括華遠(yuǎn)、現(xiàn)在的華潤、高盛等一開始也參與了直接投資。這個話題延伸到房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣的，就是從房地產(chǎn)行業(yè)，我們現(xiàn)在已經(jīng)從單純的小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)上升到上A級或者說規(guī)模，從長遠(yuǎn)考慮這個發(fā)展觀點(diǎn)，所以我也借此機(jī)會與大家交流。上次我們在去年底舉行了一個非常大的年會。當(dāng)時我也和大家進(jìn)行了簡單的交流，得到了很多反饋。所以在此基礎(chǔ)上，我也做了一些改動，在這里和大家分享一些。剛才提到的房地產(chǎn)投資銀行涵蓋了很多方面。不過，今天我主要講的是股權(quán)投資或融資，也可以稱為直接投資。其中一些被賣給了其他人。我們正在尋找股東。股東之所以成為股東，就是用他們的資金成為我們公司或項(xiàng)目的股東。從四個方面來說：一是股權(quán)投資的來源

13、，二是股權(quán)投資。這也是很重要的一點(diǎn)，就是我們可以在這里把握或者說很巧妙，也就是我們獲取這些股權(quán)投資所采取的步驟和技巧，最后很簡單的讓我們知道，讓我們投資者知道是我們的回報。第一個方面是投資的來源，這很重要。其實(shí)大家都知道，就是找有錢的股東，前期發(fā)展。這種空手道練習(xí)還是可以做的，但是好像越來越少了，所以這個時候，資金實(shí)力的介入就成了我們房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型項(xiàng)目中非常關(guān)鍵的一環(huán)。因此，我們從股權(quán)投資的角度來考慮，這是銀行借貸的一個方面，也是直接的融資投資。這很重要。然后我們開玩笑說股權(quán)投資你不用還錢，那他就成了你的股東，你虧了賺了，都是他的，這是不用還的錢，一部分是我們經(jīng)常做的，就是還錢 錢是我

14、們必須償還貸款的錢。除了償還本金，還有利息。另一個是可以償還的錢。有很多條件。貸款也可轉(zhuǎn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)成立后，即可歸還。那么股權(quán)也是有條件的，就是說他希望幾年后出去，不想入股。那么這就是中間階段，無法還款，所以我們往往不需要還錢的資金。來源來自四個方面。一方面是財務(wù)結(jié)構(gòu)。我們經(jīng)常接觸到銀行、保險和證券。證券公司以高盛為例。他們投資的投資包括華遠(yuǎn)，包括廣場和銀行。我想這在中國大陸并不陌生，保險公司也會介入這方面，尤其是在國外，因?yàn)樽鳛橘Y產(chǎn)管理或者基金管理，為了分散風(fēng)險，總會有一個比例，大概10 % 通過不同的方法投資于房地產(chǎn)行業(yè)。所以這對我們來說是一個非常大的資金來源。第二個是我們的投資基金。

15、投資基金在中國還處于比較早期的階段。大家還在探索或者說要做什么。正在進(jìn)行非常小規(guī)模的干預(yù)。就市場權(quán)重而言，目前還沒有一個非常大的量。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。昨晚回來，也是為了今天的會議，很簡單，一個感覺就是海外，包括美國，包括歐洲的基金，如果要涉足大陸，為什么中國是整個發(fā)展最穩(wěn)定的世界經(jīng)濟(jì)在過去十年中保持了高速發(fā)展。這也是一個非常樂觀的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境良好。它是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，所以大家都很看好這個領(lǐng)域。但他們看好的是更高端、長期的回報，對他們來說，10%的回報已經(jīng)很滿足了。我聯(lián)系了兩個很簡單的五星級酒店，一個在，一個在，差不多3.5億美元還沒有完成，但是一個項(xiàng)目要完成，他

16、們準(zhǔn)備完成收購，這個剛剛出來地，也是在調(diào)查的這個階段，我們很重要的一點(diǎn)是要介入這個基金，怎么去把握它，怎么去把握它的來源。因?yàn)檫@里面有一段距離，因?yàn)殄X在有錢人手里有點(diǎn)熱，這錢不花，幾千萬、幾百萬就報，那幾十億、幾百數(shù)十億，真的很值得探索和尋找資金。第三塊是我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。我們國家有很多開發(fā)者，數(shù)以萬計。許多開發(fā)商手中有土地，但缺乏資金。也有一些開發(fā)商手里有錢，但是沒有地，所以這是一個可以很好結(jié)合的方式，以地?fù)Q地，以錢換錢，通過這種股權(quán)方式，雙方可以有一個發(fā)展，這是一個很現(xiàn)實(shí)的，其實(shí)在我們的運(yùn)作過程中。經(jīng)常發(fā)生的事情。第四個來源是我們非地產(chǎn)的大公司，比如我們最近上市的那些，中華近兩年上市的，中

17、石油有錢，很多錢，總要投資，可能不是很清楚關(guān)于現(xiàn)在投資房地產(chǎn)，非常了解，中遠(yuǎn)集團(tuán)花了幾年時間研究房地產(chǎn)和探索，所以這是一個非常好的資金來源或這些資金擁有的實(shí)體。簡單來說就是這四個方面，我們傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)，我們的投資基金，包括一般投資基金，專項(xiàng)投資基金，還有一些投資基金是專門做房地產(chǎn)投資的，有一個比較知名的項(xiàng)目叫香江花園，這是一個別墅項(xiàng)目，但實(shí)際上里面有公寓。歐洲的基金叫（英文），有幾個人有基金。但是他花了1億美元買了100多套房子，而且他在尋找長期回報，因?yàn)樯绫２还苁腔疬€是養(yǎng)老基金，都需要穩(wěn)定的長期回報。這就是我們所說的專項(xiàng)基金。第三個是房地產(chǎn)公司，還有我們的大型非房地產(chǎn)公司。股權(quán)投資才是王

18、道。第二個問題是我們?nèi)绾瓮顿Y。我們得出的結(jié)論是，我們應(yīng)該從三個方面來做。一方面是純粹的股權(quán)投資，其實(shí)是和收益相結(jié)合的。搜房網(wǎng)其實(shí)就是我說股權(quán)投資的原因。搜房網(wǎng)有整個流程和操作，所以我們很清楚。有兩家一流的公司。他們投資搜房是因?yàn)樗麄兿朐谖磥韽姆旨t或上市中獲得回報。這稱為純股權(quán)投資。這適用于我們的項(xiàng)目公司，以及我們長期發(fā)展的房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目公司是做一個，項(xiàng)目完成了，我們說的是公司類型，第一個項(xiàng)目之后，我們要做第二個項(xiàng)目，如華遠(yuǎn)，原華遠(yuǎn)遠(yuǎn)非現(xiàn)在的華潤，是一家投資公司。第二種形式稱為股權(quán)投資和貸款。這種投資有點(diǎn)特殊。他給你2000萬和5000萬，但他也向你要了利息，可能低于正常的銀行利息?；蛘卟畈欢?/p>

19、，除了你的股東，你的公司每年還要付給他5%或者幾個百分點(diǎn)的利息，這是一種比純股權(quán)投資更嚴(yán)厲的投資方式，但是每筆投資的具體性質(zhì)還有待分析細(xì)節(jié)。第三種投資方式稱為股權(quán)投資加期權(quán)。選擇是給他未來的股權(quán)。這就是我們常說的管理選擇或投資選擇。這很簡單。比如一個項(xiàng)目需要1億元。方賢投資了2000萬，但是2000萬是按照現(xiàn)在1億的價格投資的，他占了20%。他希望給他一個選擇權(quán)，在一兩年半內(nèi)再次投資于他。如果他投資這3000萬元，就相當(dāng)于老集團(tuán)的50%、50%，沒有人控制。其中，股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)的作用相當(dāng)大。 ，也許我們現(xiàn)在覺得反正進(jìn)來的是錢，但是雖然都是錢，但是今年進(jìn)來的和明年進(jìn)來的還是有很大的區(qū)別的。

20、然后我們將其分為三大類。一種是純股權(quán)投資，很簡單。最后一個是公司的股息或公司的銷售額。股權(quán)加完整。獲得股權(quán)投資的步驟和技巧聽起來可能有點(diǎn)不同，但是這個過程中還是有不少方法的，就是我們?nèi)ト谫Y，我們?nèi)フ义X，我們?nèi)ズ屯顿Y人對話.成功了嗎？接下來的決定就是我們?nèi)绾握业竭@筆錢，如何使用它，或者如何將我們的產(chǎn)品包裝出來，就像公司上市一樣，其中很大一部分需要在包裝方面進(jìn)行準(zhǔn)備。我把它分為七個方面來準(zhǔn)備。第一個方面是我們做這個股權(quán)投資的時候，目標(biāo)要明確。我們?yōu)槭裁匆鲞@個？如果我們?nèi)ソ杩?，我持有股份有什么好處，我借款有什么好處，因?yàn)槿绻蓹?quán)投資進(jìn)來，它會干擾我們的運(yùn)營和我們的管理，并且會有干預(yù)，至少來自董事會

21、的觀點(diǎn)。所以從這個角度來說，當(dāng)我們要做股權(quán)投資的時候，這個時候一定要很清楚。我們要的是股東，股東是我們的老板，所以我們要老板，所以這點(diǎn)一定是心理上的。做好準(zhǔn)備，老板進(jìn)來的時候不要覺得不舒服，也可以體現(xiàn)在過程中。我們要的是老板，我們尊重老板，服務(wù)老板。這是一。第二個方面是，股權(quán)是否被別人控制，非常非常清楚。比如，如果我們出去賣掉公司20%、25%，或者賣掉公司50%、75%，那么這也是相當(dāng)關(guān)鍵的，因?yàn)樵谥袊?，我們很多人都不想失去我們的控股?quán)。我覺得這是對的，因?yàn)樽鳛橐粋€公司，尤其是一個不成熟的公司，一個處于早期階段的公司，如果大吵大鬧，失去控股權(quán)是非常非常危險的。因此，也有不同的投資者。比如我們

22、剛才提到的四類資金來源的投資人，對于投資基金和金融機(jī)構(gòu)的錢，他們通常都來自于他們說是不想被控制，但是對于房地產(chǎn)公司來說，在很多情況下，他們想要被控制。這是看我們有沒有明確的目標(biāo)。如果我們不希望他們被控制，那就意味著我們有一個明確的尋找資金的方向。找金融機(jī)構(gòu)、投資基金、非地產(chǎn)大公司，如果我們有心理準(zhǔn)備放棄我們的股權(quán)，甚至放棄我們的控股權(quán)，還不如找一些地產(chǎn)公司的錢，所以目標(biāo)必須清楚。第二次準(zhǔn)備一定要足夠，這實(shí)際上是包含在我們文件的包裝中的。準(zhǔn)備工作的一個非常重要的部分是市場分析和定位。我們做什么，這家公司做什么，一定非常非常重要。復(fù)雜，我就拿搜房做個比喻。從誕生到現(xiàn)在，搜房網(wǎng)的定位非常明確，就是我

23、們?yōu)檫@個行業(yè)提供各種服務(wù)和工具，支持這個行業(yè)的買家和賣家。為了能夠更高效地工作，這就是搜房網(wǎng)的定位。它定位為服務(wù)型企業(yè)，所以它不能做開發(fā)，寫不能做交易，為了保證它的中立性，這個行業(yè)可以繼續(xù)做下去。對此，我們公司要走出去，這塊的定位一定要說清楚。你必須說清楚，否則，如果你想做什么，你就什么都做不了。具體包裝有幾個步驟。第一部分是目標(biāo)和起源。有時我們可以用一句話解釋我們的公司和我們的項(xiàng)目。我們的項(xiàng)目是成為該市最大的購物中心。我需要20億人民幣，或者說80%，70%是商場，20%是寫字樓，所以這些東西在調(diào)查中一定要很清楚，目標(biāo)和原則，所以我們通常說要做什么。在定位的前提下，要從各個方面推動我們的到來

24、。市場的復(fù)雜性非常重要。這一點(diǎn)應(yīng)該給我們的投資者，尤其是我們比較大的機(jī)構(gòu)，一個表態(tài)。如果市場小，沒人敢進(jìn)入，市場一定要大到讓人看到發(fā)展的空間，如果太小，比如一個大機(jī)構(gòu)，給他年收入100萬、500萬，他根本不感興趣，因?yàn)?0億人根本不夠他的大筆開支，我們要做的就是充分有根據(jù)地引用他在這個市場上的潛力和發(fā)展。第三個方面是對我們產(chǎn)品的描述。我們的產(chǎn)品是我們在房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目。我們的房子，無論是寫字樓、商場，還是我們的住宅，都是我們產(chǎn)品的定位方式。 ，不管是定位在高檔公寓還是我們普通的住宅、商場，還是我們的工廠倉庫，這個一定要很明確，不僅定位明確，而且和這個行業(yè)的同類產(chǎn)品對比，什么是情況？為什么選擇這

25、個，這點(diǎn)需要有充分的理由和證據(jù)的數(shù)據(jù)來支持。當(dāng)我們有一定的市場和目標(biāo)愿景的時候，一個非常關(guān)鍵的一點(diǎn)是我們?nèi)绾吻腥脒\(yùn)營，我們?nèi)绾芜\(yùn)營這個目標(biāo)和這個項(xiàng)目，我們必須讓潛在的投資者或出錢的人了解我們的項(xiàng)目是如何運(yùn)作的。因?yàn)楹芏嗤顿Y者在投資了錢之后，并不想?yún)⑴c很多管理。比如搜房主要從董事會介入，他不關(guān)心你怎么操作，因?yàn)樗麄儾欢?，但你要讓他們懂我們做這個項(xiàng)目。所以這里有很多懂營銷策略的專家，然后我們論壇里也有一群專家在講這個營銷策略。 .這是前四個方面是對我們的業(yè)務(wù)而言，對公司的定位而言。在管理方面，股權(quán)投資是一個很重要的環(huán)節(jié)，或者有時候?qū)λ麃碚f是最重要的環(huán)節(jié)，做什么才是第二的，我們說做這個對象是人的問題

26、，尤其是公司初期，人的問題比做什么更重要。在搜房這樣的公司早期，我們更多地從我們的團(tuán)隊(duì)和公司結(jié)構(gòu)上考慮。達(dá)到一定的水平，擁有一定的市場份額后，這個時候業(yè)務(wù)的權(quán)重會越來越高。因此，我們需要向投資者保證我們公司結(jié)構(gòu)的情況。在于董事會的運(yùn)作，然后因?yàn)槿送镀苯o了他們董事的權(quán)益，那么團(tuán)隊(duì)就是團(tuán)隊(duì)，所以這個leader特別重要，一定要領(lǐng)導(dǎo)一個leader，而不是兩個領(lǐng)導(dǎo)者，如果是兩個領(lǐng)導(dǎo)者，那么就會出現(xiàn)問題。那么團(tuán)隊(duì)的獨(dú)裁是相當(dāng)重要的，所以管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是相當(dāng)合適的，特別是對于外商來說，管理團(tuán)隊(duì)對于外商來說是非常重要的，比如搜房團(tuán)隊(duì)的管理，我們的管理團(tuán)隊(duì)其實(shí)就是一個第三：三分之一：三分之一來自國內(nèi)，三分之一

27、在國外有教育經(jīng)歷，三分之一來自于我們的房地產(chǎn)行業(yè)，這個房地產(chǎn)行業(yè)三分之一的人來自信息技術(shù)行業(yè)，因?yàn)楫吘顾逊烤W(wǎng)在信息技術(shù)領(lǐng)域有著相當(dāng)?shù)姆至?。包括我們現(xiàn)在正在發(fā)展的投資銀行業(yè)務(wù)，在這方面，有些人是從投資銀行業(yè)務(wù)來的。因此，管理團(tuán)隊(duì)在這里起著決定性的作用。有時我們必須根據(jù)需要匹配管理團(tuán)隊(duì)。有很好的領(lǐng)導(dǎo)，有的沒有運(yùn)營人，懂流程的人，發(fā)展的流程一定要有好的搭配，這樣我們的投資人才能放心，投資這樣的團(tuán)隊(duì)沒有太大的風(fēng)險。這些人是可以信任的。如果大環(huán)境不好，亞洲金融危機(jī)或9/11就沒有辦法控制，有些因素是無法控制的。下一步就是給我們的投資人看五年，如果一個項(xiàng)目不到五年，整個過程的一個項(xiàng)目的投資回報，我們的支出

28、在哪里，我們的收入在哪里，按理說每個人都有一個預(yù)算年。當(dāng)然，在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個五年的預(yù)算。這部分應(yīng)該很清楚。作為一家公司，前兩年的五年財務(wù)計劃應(yīng)該是相當(dāng)詳細(xì)的。到每個季度，你的收入如何，你的支出如何，什么時候會持平，從公司的角度，從項(xiàng)目的角度，也就是你的進(jìn)度如何？ ，投資階段在哪里，收入階段在哪里，支出和收入是什么？雖然財務(wù)分析和預(yù)測在經(jīng)營過程中會有很大的調(diào)整和變化。但解決的辦法是目前，在你投融資的時候，投資錢的時候，一定要充分說明現(xiàn)在的狀態(tài)會是什么情況。如果你計算回報是3%，沒有人會投資，那么如果你計算50%，你就會大賺一筆。問號，50% 當(dāng)然可以，但你必須有足夠的論據(jù)來支持

29、它是 50%。最后，所有的文件準(zhǔn)備好之后，就是一個所有權(quán)結(jié)構(gòu)，很簡單，就是誰出多少錢，多少股。從這些方面，目標(biāo)、市場、市場狀況、營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)，然后是財務(wù)分析，最后是股權(quán)結(jié)構(gòu)。必須準(zhǔn)備好整個文件。如果你用一兩頁就能拿到幾千萬，可能很難。因?yàn)槲覀兲拱渍f這個領(lǐng)域比較薄弱，因?yàn)檎麄€房地產(chǎn)行業(yè)也比較薄弱，所以我們做了很多事情，為什么，做房地產(chǎn)的人通過他們手上的包裝做出來的是不同的。我們可能無法通過我們的手將其出售，因此這非常重要。這些已經(jīng)成為我們與外資之間的橋梁，但現(xiàn)在這種情況正在慢慢改變。發(fā)生了一件大事，一大群有海外經(jīng)歷的人從國外回來。這是文件包裝片。接下來，文件打包后，如何讓我們的投

30、資者理解并接受我們的投資者。這個很重要，就是我們是來演示解釋的，大家坐下來聊。我告訴你我想做什么，我為什么做，我得到什么回報，這很重要，我們說這就像談戀愛一樣，第一次見面非常非常重要，往往很多事情都在這15分鐘內(nèi)，基本上是有把握的，你感覺到了嗎？記得搜房網(wǎng)和高盛投資的時候，有天早上我們坐下來吃了個早餐，就談投資，基本確定了，然后剩下的事情，基本就是確認(rèn)你說的是不是同一個東西.會議結(jié)束后，我們將有一個我們稱為技術(shù)的特殊團(tuán)隊(duì)與您一起了解情況。如果是的話，如果是的話，基本OK。那么你需要注意演示的這一部分，解釋清楚，并且非常自信。對我們來說，坐下來與潛在投資者討論信心是非常非常重要的。說你說的話，即

31、使你不是很確定，你一定是百分百的有心情，否則你自己就是在那里打鼓，如果你沒有信心，你怎么能要求當(dāng)事人去做，投資者如何給你信心。所以這方面有很多解釋。技巧和信心，我認(rèn)為除了我們的第一印象，這很重要，第二個就是信心，這在談判過程中非常重要。你坐下來要讓投資人放心，他給你1億，你可以還給他1.2億，所以這個很重要。有時可以保證，當(dāng)世界首富比爾蓋茨先生與 IBM 交談時，他的軟件實(shí)際上一無所有。以后你回頭看，你會把別人的軟件拿回來賣給IBM。就算你沒有，有些地方你也不是100%確定，但是這個技能在你說的時候還是很重要的。讓我們有一些經(jīng)驗(yàn)。整個演示和解釋的過程就結(jié)束了。如果大家都認(rèn)為可行，那么討論的就是

32、我們所說的核心術(shù)語的確定。核心術(shù)語的確定非常簡單，只需一兩頁。我們稱之為（英文），這部分將列出其中的關(guān)鍵術(shù)語，投資國有資金，持有多少股份，是否有權(quán)益，是否有期權(quán)，管理權(quán)是什么，總經(jīng)理是否有否決權(quán)權(quán)力等。在我們的核心條款之后，就是律師的事了。待談判業(yè)務(wù)的談判基本結(jié)束，所以我們將兩頁給我們的律師。案文，一百頁中，實(shí)際上是重要的一兩頁，也就是這個核心條款是我們談判的最重要的內(nèi)容。那么，律師部分只是走程序，保障投資者，保障股份當(dāng)前的利益，確保他們遵守各個地區(qū)的法律，美國必須遵守美國。這是律師所扮演的角色，同時也有很多保護(hù)條款。所以，核心談判條款完成后，就是一個協(xié)議，最后一個比較簡單，就是資金到位。一般

33、來說，我們和比較大的或者形成的投資人簽訂協(xié)議后，是沒有問題的，資金會很快。我記得我們和高盛簽了協(xié)議，今天簽了，明天就到位了，都是比較讓人放心的。但仍有說法。在這個過程中，很多人說我有錢，他有錢，但有的甚至還簽了協(xié)議，尤其是還在國內(nèi)，簽了協(xié)議后錢拿不到了。這種情況不是一兩種情況。坦率地說，這很常見。在這個過程中非常強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橛袝r候大家都浪費(fèi)了很多時間去做工作，到最后時間不到位大家都很難。因此，在尋找投資者的時候，你應(yīng)該更加挑剔，尋找這些有信譽(yù)的投資者。 ，還有一些有歷史的公司?？傊?，投資人的錢是不一樣的。一位投資者的一美元與另一位投資者的一美元完全不同。在我們的過程中，我也經(jīng)歷過這個過程，我記得

34、IDG是我們的早期股東，高盛是我們的第二輪股東。我們第二輪的投資人比較多，因?yàn)楫?dāng)時形勢很好，投資人也很多。投資人在追我們，包括很多國外的資金都想介入我們的尋找，但是作為我們的運(yùn)營商，我們也非常需要錢，所以這個協(xié)議在等待董事們的批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)的名片很嚴(yán)格，那我們一定要到世界一流的金融機(jī)構(gòu)去投資，這就是我，我們在美國吵了兩個小時，因?yàn)槲覀冊诘任液炦@件事情，最后，這意味著我們放棄了這個，然后我們?nèi)チ烁呤?，包括摩根士丹利。這些大型金融機(jī)構(gòu)非常愿意介入。因?yàn)楫?dāng)時很痛苦，因?yàn)橛绣X用不完，要找新的投資人，所以現(xiàn)在看起來很不錯。高盛對我們整個業(yè)務(wù)的發(fā)展以及全球網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)的關(guān)系起到了很

35、大的作用，所以我們之間要慎重選擇你想要誰的錢。如果你有選擇，或者即使稍微困難一點(diǎn)，你也必須為接下來的努力找到一個好的投資者。剛才是整個步驟和過程。如果錢進(jìn)來了，就是做事的方式，如何給他們回報給我們的投資者，所以在投資方面，我們不認(rèn)為投資者傾向于干預(yù)管理。具體來說，投資者不傾向于派人出任這家公司的副總裁，或者出任這家公司的財務(wù)總監(jiān)。我想這會帶來一系列的麻煩。所以從這個方面來說，我們需要這個投資者更多的考慮收益，而不是過多的考慮過程。回報方面跟我們剛才講的投資方式有很大關(guān)系。我們只能從三個方面為我們的投資者獲得回報：一是分紅，我們的項(xiàng)目利潤非常好，每個人都會來一個項(xiàng)目。最傳統(tǒng)的方法是利潤分成，按照

36、股權(quán)來分。二是出售股權(quán)。我擁有這家公司 20% 的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓給其他投資者，把增值部分和原有部分都賺回來，這就是我們投資者的回報。第三種方式是上市。上市后成為公眾股票后可自由交易?；貓?，所以對于房地產(chǎn)，我認(rèn)為分紅可能是最大的方式，然后賣股上市也是最少的。但對于搜房這樣一個快速成長的公司來說，因?yàn)檎加惺袌龇蓊~才是他的主要目標(biāo)，而上市剛剛開始，就給股東分紅是最好的方式。我只是花了很短的時間總結(jié)了我們股權(quán)投資和融資的整個過程。在這方面，我們現(xiàn)在感受到了國家的需求，我們開發(fā)商的需求越來越大。事實(shí)上，一方面是因?yàn)槲覀冃枰絹碓蕉嗟馁Y金，因?yàn)檫@些房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的緊迫性越來越強(qiáng)。這是我們的一種感受，因?yàn)槲?/p>

37、們的錢已經(jīng)花完了，房子必須賣掉。所以這是我們的感覺，那么我們也需要尋找一些海外投資者。同時，也不是我們開發(fā)商為此著急，事實(shí)上，富豪資本也在著急。剛才提到兩個非常偶然的基金，買五星級酒店和公寓，要求長期回報，很難找到，因?yàn)閷χ袊袠I(yè)不熟悉，看好中國當(dāng)時的發(fā)展。不僅我們這邊著急，富人那邊也著急，怎么才能架起橋梁，讓雙方都能達(dá)到目的。那么這也是我們提出房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的和依據(jù)。這就是我今天要講的主要過程。說到這里，我再提一下企業(yè)重組的問題。我們也感覺到，從去年下半年開始，我們的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了很大的變化。讓我們從幾個方面來談?wù)勂髽I(yè)重組：一方面，我們比較好的公司已經(jīng)達(dá)到了一個層次，達(dá)到了市場占有率。

38、比如在某個城市，已經(jīng)進(jìn)入前三、前五，或者一些上市公司進(jìn)行了一些調(diào)整，需要明確。發(fā)展的方向，此時，公司始終參與戰(zhàn)略發(fā)展。搜房眾房指數(shù)體系搜房研究院三年前為多家公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提供顧問服務(wù)。從我們?nèi)齻€比較大的中原到北辰，再到誠運(yùn)股份，這是我們的上市公司，一路到其他城市，這就是我們下一步要說的，是專注一個行業(yè)，還是滲透到其他行業(yè)。發(fā)展是為主，還是靠和諧，這是五七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是什么？這不僅是我們參與介入，然后我們和國務(wù)院發(fā)展中心同時從事企業(yè)研究的顧問一起討論這些問題。我們有一種感覺，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)過去了20年，今天我們需要檢驗(yàn)我們企業(yè)接下來的發(fā)展，早期的模式是否還適合我們接下來的發(fā)展。

39、模式，這是從發(fā)展的角度考慮的。第二個方面是我們更多地談?wù)撈髽I(yè)重組。我們似乎在談?wù)撨@種債務(wù)重組。我們在各個地方都有一些開發(fā)人員，他們做得很好。錢，還錢的壓力很大。如果你今天不多付一天，利息就會為你增加一天。最后，我們會為我們的債權(quán)人和我們的銀行工作，然后我們會欠很多債務(wù)，所以我們還要處理債務(wù)重組。說到一些案例，我們現(xiàn)在也在做一些案例，包括我們現(xiàn)在有一個客戶，比如一個城市開發(fā)商，基本上是在做這個項(xiàng)目，做了幾年房地產(chǎn)開發(fā)。也有幾億，是一家中小型公司，但他負(fù)債2億。他說怎么辦，我說你殺了你，十年都買不起，除非有絕招，所以這家企業(yè)重組其實(shí)不是我們房地產(chǎn)行業(yè)重組的問題。為什么我們的銀行和我們四大銀行都設(shè)立

40、了這么多資產(chǎn)管理公司？如果允許這些銀行持有這些不良資產(chǎn)，它們就會破產(chǎn)。同樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，財務(wù)壓力很大的公司，如果讓他們背著這些債務(wù)一起發(fā)展，那肯定是死路一條，所以這個時候?yàn)榱吮P活這個資產(chǎn)，我們必須剝離一些不良資產(chǎn)，然后必須剝離好的部分。它有新的發(fā)展，必須有新的資金，新的運(yùn)營，把它做得更好，最后讓我們彌補(bǔ)不好的部分，所以我們對這部分資產(chǎn)進(jìn)行了重組，我們覺得企業(yè)的升級過程已經(jīng)很艱難了遇到的問題也是我們過程中學(xué)到的一些情況。事實(shí)上，很多公司通過這方面的一些重組和剝離，取得了不錯的回報，這其實(shí)是非常好的。為什么最近包括高盛和摩根士丹利在內(nèi)的公司大舉進(jìn)入中國幾家資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)，因?yàn)檫@些

41、不良資產(chǎn)是可以盤活的，盤活的回報比其他財務(wù)回報要高得多。所以這些都是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些中型企業(yè)，發(fā)展到一定程度時遇到的一些問題，也是現(xiàn)在必須要解決的一些問題。我們的一位客戶正在這個過程中。一個好的辦法是通過我國吸引外資，也就是通過資產(chǎn)收購和資產(chǎn)合并，讓他走上一個非常健康的發(fā)展方向。所以這關(guān)系到我們的房地產(chǎn)投融資，以及企業(yè)重組。因?yàn)槠髽I(yè)重組的過程中肯定會涉及到投資、融資、股權(quán)置換。因此，我們搜房研究院的制度也在摸索中?；旧衔覀儧]有提到中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，或者我們只是提到了這個概念。我們希望我們能與您一起尋找出路。業(yè)務(wù)可以從簡單的早期發(fā)展發(fā)展到從資本資產(chǎn)到出售房屋的全過程。房地產(chǎn)融資

42、新方式探討郭光，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院聯(lián)系人：didada123126., (0)(M)介紹房地產(chǎn)行業(yè)是這樣一個對資金需求比較大的行業(yè)，尤其是它的資金使用，在短時間內(nèi)需要大量的資金，所以肯定會和財務(wù)公司打交道，需要向財務(wù)公司募集資金。 .大多與銀行打交道，即從銀行獲得貸款，獲得開發(fā)貸款，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。然而，從2003年6月5日到今年4月27日的不到一年時間里，央行和國務(wù)院等監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策（附件），近期更是關(guān)注加息。這些政策的重點(diǎn)主要是金融和土地。在金融方面，主要是控制信貸規(guī)模，提高信貸門檻等；土地方面，主要是停止協(xié)議流轉(zhuǎn)，暫停批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，大約需要半年時間。清

43、理整頓土地市場等。但是，由于房地產(chǎn)公司有自己的土地儲備，而政府的土地儲備部門仍有大量可供出售的土地存量，針對土地市場的政策將不會有效果。暫時對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大。信貸控制不同。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例非常低。過去，項(xiàng)目開發(fā)所需資金的一半以上直接或間接來自銀行貸款。據(jù)調(diào)查，這一比例為79%。據(jù)調(diào)查，實(shí)力雄厚的上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率也超過80%。因此，新政策出臺后，很多小型房企達(dá)不到或暫時達(dá)不到規(guī)定要求，銀行也無法為其發(fā)放貸款。 ，所以資金鏈必然會出現(xiàn)問題。此時，他們將目光轉(zhuǎn)向了典當(dāng)信托和利率較高的委托貸款。在其他地方，甚至一些小型房地產(chǎn)開發(fā)商也開始將囤積的土地出售給大型企業(yè)解決燃眉之急。

44、順馳、三盛等一些大型房地產(chǎn)公司也嘗試通過與信托投資公司合作開辟新的融資渠道，改變過去單腿走路的局面。新政的出臺，必將助力房企洗牌，改變目前企業(yè)規(guī)模參差不齊、發(fā)展水平參差不齊、市場相對混亂的局面。一些資本規(guī)模小、管理水平差的企業(yè)，必然會被淘汰。集團(tuán)旗下還有嘉置業(yè)。目前的發(fā)展勢頭比較好。據(jù)我了解，圣安花園三期的銷售情況非常好。當(dāng)然，這些成績的取得離不開佳氏集團(tuán)的支持。因此，嘉置業(yè)勝過普通的房地產(chǎn)公司。另一個融資渠道是集團(tuán)公司的資金支持。但是，未來嘉地產(chǎn)一定會發(fā)展壯大。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，對資金的需求量很大。未來完全依靠集團(tuán)的資金支持是不可能的，也是必要的。為了提高企業(yè)的競爭力和抗風(fēng)險能力，我們

45、有必要對房地產(chǎn)融資渠道問題進(jìn)行研究。今天主要講信托、委托貸款和土地典當(dāng)。其中，我會重點(diǎn)關(guān)注信托，因?yàn)檫@三者中融資規(guī)模最大。由于我的研究時間不長，準(zhǔn)備時間倉促，難免會出現(xiàn)一些錯誤。希望我講完后大家多提寶貴意見。相信世界上普遍使用的四大金融支柱產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險和信托。我們國家過去對銀行和證券很熟悉。這兩年，大家也對保險有了初步的了解，尤其是壽險行業(yè)。許多人，包括您的家人，都購買了此類產(chǎn)品。信任應(yīng)該說是大家近兩年才知道和理解的。雖然我國的信托業(yè)是在改革開放初期就建立起來的，這樣的信托制度是從國外引進(jìn)的，但是我們相應(yīng)的國家法律法規(guī)還沒有建立和完善。直到前一年，我國才頒布了信托法，央行公布了信托

46、公司和信托基金的管理辦法。辦理一些信托業(yè)務(wù)需要有規(guī)定，所以信托業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)該說才兩年，時間很短。有些人可能對信任不是很熟悉。這里我想先介紹一下信任。一、信任基礎(chǔ)知識信任的起源信托植根于私有財產(chǎn)制度的土壤，信托起源于古希臘或古羅馬的遺囑執(zhí)行。繼承與遺產(chǎn)管理之間的密切關(guān)系是毋庸置疑的。當(dāng)人類勞動不能生產(chǎn)超過維持其自身生活的物質(zhì)財富和新增的物質(zhì)財富歸還給希臘氏族或羅馬氏族的共同所有時，就不存在繼承繼承和保存財產(chǎn)的問題。財產(chǎn)。只有當(dāng)財富迅速增加，成為個別家庭的私有財產(chǎn)時，財產(chǎn)只有在信托的保全和繼承發(fā)展起來的時候，才有必要做出分配和處理財產(chǎn)的意愿。因此，遺囑信托實(shí)際上是“信托的起源”（朱思煌：信托通論，

47、第3頁）。私有財產(chǎn)必須代代相傳，遺囑是最合適的手段。而這種手段已經(jīng)包含了信任的萌芽。現(xiàn)代信任及其意義隨著人們生活水平的提高和個人財產(chǎn)的不斷積累，人們在日常消費(fèi)之外開始追求財產(chǎn)的保值增值，并考慮養(yǎng)老、子女撫養(yǎng)等問題。但并不是每個人都有管理自己的能力和專業(yè)知識，即使有財產(chǎn)，也可能沒有足夠的時間和精力，這就需要委托一個值得信賴的個人或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)為其提供金融服務(wù)，這就是信托。信托是一種以信托為基礎(chǔ)的物業(yè)管理制度，也就是我們通常所說的“受托代管財務(wù)”。信托的定義符合我國信托法第二條的規(guī)定，是指委托人以對受托人的信任為基礎(chǔ)，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，受托人以自己的名義按照自己的名義行事。為了受益人的利益，按照

48、委托人的意愿?；蛱囟康?，管理或處置的行為。簡而言之，信托是一種財產(chǎn)管理制度，財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或設(shè)置給管理人，使管理人為某一人的利益或目的，對財產(chǎn)進(jìn)行管理或處分。因此，信任的定義主要包括四種含義：委托人信任受托人。委托人對受托人的信任是建立信任關(guān)系的基礎(chǔ)。委托人將財產(chǎn)權(quán)委托給受托人。信托是以信托財產(chǎn)為中心的法律關(guān)系。財產(chǎn)是建立信托的第一要素。沒有特定的信托財產(chǎn)，信托就無法成立。因此，委托人必須在受托人的基礎(chǔ)上將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人。受托人以自己的名義管理和處置信托財產(chǎn)。委托人將信托財產(chǎn)委托給受托人后，信托財產(chǎn)沒有直接控制權(quán)，受托人完全以自己的名義管理或處分信托財產(chǎn)，不借助委托人或受益人的名

49、義，這是信托的一個重要特征。（四）受托人為受益人的最大利益管理信托事務(wù)。正是由于受托人受委托人的信任，受托人一旦接受信托，就應(yīng)當(dāng)忠實(shí)、審慎、盡職地處理信托事務(wù)，管理和處分信托財產(chǎn)，即所謂的受托人，物的忠誠。對于違反本信托的受托人，信托法規(guī)定了嚴(yán)格責(zé)任。信托關(guān)系的當(dāng)事人根據(jù)我國信托法第三條，信托關(guān)系的當(dāng)事人包括委托人、受托人和受益人。相關(guān)信任關(guān)系中的角色和權(quán)利義務(wù)的定義：（一）委托人：信托的設(shè)立人，應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者其他依法設(shè)立的組織。委托人提供信托財產(chǎn)，確定誰為受益人，與受益人享有受益權(quán)，指定受托人，并有權(quán)監(jiān)督受托人履行信托的行為。我國信托法特別強(qiáng)調(diào)委托人的監(jiān)督權(quán)，并

50、明確規(guī)定：委托人有權(quán)了解信托財產(chǎn)的管理、處分和收支情況，有權(quán)要求受托人作出說明。必要的;與財產(chǎn)有關(guān)的信托賬戶和處理信托事務(wù)的其他文件；受托人違反信托目的處分信托財產(chǎn)或者因違反職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)造成信托財產(chǎn)損失的，委托人有權(quán)申請人民法院撤銷該處分。受托人有權(quán)要求受托人將信托財產(chǎn)恢復(fù)原狀或者給予賠償；受托人違反信托目的處分或者管理信托財產(chǎn)，在處分信托財產(chǎn)中存在重大過失的，委托人有權(quán)依照信托文件的規(guī)定解散受托人，或者向人民法院申請。解聘受托人等（二）受托人：承擔(dān)信托財產(chǎn)的管理和處分責(zé)任，應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人或者法人。受托人必須勤勉盡責(zé)，履行誠實(shí)信用、審慎管理和有效管理的義務(wù)；必須是

51、受托人為了公司的最大利益，依照信托文件和法律管理和處置信托事務(wù)。由于受托人實(shí)際控制著信托財產(chǎn)，很容易利用信托財產(chǎn)謀取個人利益。因此，信托法不僅賦予受托人相應(yīng)的權(quán)力，還對受托人規(guī)定了嚴(yán)格的義務(wù)：受托人不僅應(yīng)當(dāng)按照信托文件的規(guī)定收取費(fèi)用。除報酬外，不得從信托財產(chǎn)中取得其他利益；信托財產(chǎn)必須與其自有財產(chǎn)分開；除非信托文件另有規(guī)定或非因個人原因，信托事務(wù)必須親自辦理；必須保存完整的信托事務(wù)處理記錄，定期向委托人和受益人報告信托財產(chǎn)的管理、處置、收支情況，并依法作出；受托人違反信托目的處分信托財產(chǎn)或者信托財產(chǎn)因失職、管理信托事務(wù)不當(dāng)而遭受損失的，必須恢復(fù)信托財產(chǎn)或者進(jìn)行賠償?shù)取＃ㄈ┦芤嫒耍涸谛磐兄邢碛?/p>

52、信托受益權(quán)的人，可以是自然人，也可以是依法設(shè)立的法人或者其他組織，也可以是未出生的胎兒。公共信托的受益人是公眾或一定周圍的公眾。受益人按照信托文件的規(guī)定享有信托利益，有權(quán)放棄其信托受益權(quán)。除法律、行政法規(guī)和信托文件有限制性規(guī)定外，信托受益權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓繼承；受益人與委托人相同。同樣，受托人有權(quán)監(jiān)督信托的執(zhí)行。信托財產(chǎn)信托財產(chǎn)是委托人在信托關(guān)系中轉(zhuǎn)讓給受托人的財產(chǎn)。信托財產(chǎn)的種類很多，可以是動產(chǎn)（如貨幣、證券等），也可以是不動產(chǎn)（如土地、房屋等），甚至是無形財產(chǎn)權(quán)（如專利權(quán)、著作權(quán)等）。 )，但如果是客戶專有的權(quán)利（如繼承權(quán)）；或者依法不允許受托人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所有權(quán)的，該財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利不能作為信托

53、財產(chǎn)。（一）信托財產(chǎn)的包圍：受托人因?qū)π磐械某兄Z而獲得的財產(chǎn)為信托財產(chǎn)。通過管理、使用、處分或其他情況取得的財產(chǎn)也歸類為信托財產(chǎn)。法律、行政法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)，不視為信托財產(chǎn)?？捎米餍磐胸敭a(chǎn)。（二）信托財產(chǎn)與委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)不同：信托設(shè)立后，委托人死亡或者依法解散，依法撤銷，宣告破產(chǎn)的，委托人為唯一受益人，信托終止，信托終止。委托人不是唯一受益人的，信托繼續(xù)存在，信托財產(chǎn)不視為其繼承或清算財產(chǎn)；但是，作為共同受益人的委托人死亡或者依法被解散，被依法撤銷，被宣告破產(chǎn)的，其信托受益權(quán)視為其繼承或者清算財產(chǎn)。（三）信托財產(chǎn)與受托人所有財產(chǎn)的區(qū)分：信托財產(chǎn)與受托人所有的財產(chǎn)（以下簡稱“自有財

54、產(chǎn)”）有區(qū)別，不得歸入或成為受托人財產(chǎn)的一部分。專有財產(chǎn)。受托人死亡或者依法解散、依法撤銷或者宣告破產(chǎn)終止，信托財產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財產(chǎn)。（四）對信托財產(chǎn)執(zhí)行的限制：除下列情形之一外，信托財產(chǎn)不得執(zhí)行：債權(quán)人在信托設(shè)立前享有優(yōu)先清償信托財產(chǎn)的權(quán)利，并已行使該權(quán)利依法享有的權(quán)利；信托公司發(fā)生債務(wù)，債權(quán)人要求清償?shù)?，受托人?yīng)當(dāng)處理；信托財產(chǎn)本身應(yīng)承擔(dān)的稅收；和法律規(guī)定的其他情形。（五）違反前款規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行信托財產(chǎn)的，委托人、受托人或者受益人有權(quán)向人民法院提出異議。（六）信托財產(chǎn)抵銷的限制：受托人對信托財產(chǎn)的管理、使用和處分所產(chǎn)生的債權(quán)，不得與其自有財產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵銷。不得相互抵消。五、信托的

55、特點(diǎn)（一）所有權(quán)與收益權(quán)分離。即受托人享有信托財產(chǎn)的所有權(quán)，受益人享有受托人經(jīng)營信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的利益。(2)信托財產(chǎn)的獨(dú)立性。一旦信托有效成立，信托財產(chǎn)就與委托人、受托人和受益人的自有財產(chǎn)分離，成為獨(dú)立經(jīng)營的財產(chǎn)。一旦委托人將財產(chǎn)交付給信托，受托人就失去了財產(chǎn)的所有權(quán)；受托人雖然取得了信托財產(chǎn)的所有權(quán)，但只是形式上的、名義上的所有權(quán)，不能享有信托利益；受益人雖然享有受益權(quán)，但這主要是對信托的索取利益的權(quán)利，在信托存續(xù)期間，不能行使信托財產(chǎn)的所有權(quán)。即使在信托終止后，受托人也可以通過信托條款將信托財產(chǎn)的委托人歸屬于自己或第三方。信托財產(chǎn)的獨(dú)立性主要表現(xiàn)在以下三個方面：(a) 信托財產(chǎn)有別于受托人

56、（信托機(jī)構(gòu)）的固有財產(chǎn)。因此，受托人解散、撤銷或破產(chǎn)，信托財產(chǎn)不屬于其清算或破產(chǎn)財產(chǎn)。(b) 信托財產(chǎn)有別于委托人或受益人的其他財產(chǎn)。受益人（可以是委托人本人）享有信托財產(chǎn)，不因委托人破產(chǎn)或發(fā)生債務(wù)而喪失信托財產(chǎn)，受益人不喪失信托財產(chǎn)。債務(wù)得到處理。(c) 區(qū)分不同客戶的信托財產(chǎn)或同一客戶的不同類型信托財產(chǎn)。這是為了保護(hù)每一位委托人的利益，防止一個委托人獲得不正當(dāng)利益，給其他委托人造成損失，保護(hù)同一委托人的不同類型信托財產(chǎn)的利益，以免造成一類委托人的損失。信托財產(chǎn)并危及他的其他信托財產(chǎn)。（案例）比如，經(jīng)過一段時間的原始積累，民營企業(yè)的老板身價幾百萬、幾百萬，但他肯定會繼續(xù)發(fā)展。他對自己的孩子和

57、家人都有很好的生活安排，他可以在他們中間使用。一部分財產(chǎn)設(shè)置為信托財產(chǎn)，該部分財產(chǎn)的指定受益人為您的子女或親屬，其余財產(chǎn)指定用于投資管理等。一旦因您的投資失誤造成財產(chǎn)損失剩余財產(chǎn)等，但是您設(shè)置了這塊信托財產(chǎn)，可以充分保護(hù)您的家人和您的孩子，并確保高水平的生活條件不會受到損害，因?yàn)榧词鼓鷵碛羞@塊財產(chǎn)也不會受到損害作為委托人破產(chǎn)了，但是這塊財產(chǎn)被設(shè)定為信托財產(chǎn)之后，獨(dú)立于委托人的其他財產(chǎn)，也受法律保護(hù)，也就是說，你的債權(quán)人無權(quán)追索這塊信托財產(chǎn)。在信托合理合法存在期間，該財產(chǎn)是獨(dú)立的，不屬于委托。債權(quán)人無權(quán)償還這塊財產(chǎn)，這也是一個很大的特點(diǎn)，也就是說，它獨(dú)立于信托投資公司和客戶，這是一個非常重要的特

58、點(diǎn)。(3) 有限責(zé)任。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是受托人對受益人的清償責(zé)任僅限于信托財產(chǎn)。也就是說，如果信托財產(chǎn)受損，在信托終止時，只有剩余財產(chǎn)交給受益人。但是，受托人違反信托宗旨或者違反管理職責(zé)或者管理信托事務(wù)不當(dāng)，造成信托財產(chǎn)損失的，受托人應(yīng)當(dāng)賠償、賠償或者恢復(fù)原狀。受托人的債務(wù)僅限于信托財產(chǎn)，承擔(dān)有限的清償責(zé)任，即債務(wù)人無權(quán)追查受托人的其他財產(chǎn)。但是，受托人違反管理職責(zé)或者對信托事務(wù)管理不當(dāng)。所產(chǎn)生的債務(wù)和損害由受托人自行決定。有財產(chǎn)承諾。(4) 信托管理的連續(xù)性。信托一經(jīng)成立，受托人除事先保留撤銷權(quán)外，不得撤銷或撤銷該信托；受托人接受信托后不得隨意辭職；信托的存在不得因受托人之一的變更而中

59、斷。6. 信托的目的和功能（一）財產(chǎn)獨(dú)立信托財產(chǎn)是將權(quán)利人與受益人劃分為不同的權(quán)利主體。也就是說，信托財產(chǎn)雖然登記在受托人名下，但實(shí)際上并不是受托人的自由財產(chǎn)，而是獨(dú)立于信托財產(chǎn)之外的。(2) 財產(chǎn)安全保護(hù)財產(chǎn)免受政治、經(jīng)濟(jì)、外匯管制、索賠索賠、兒童或受益人管理不善等因素的影響，防止財產(chǎn)被沒收。信托財產(chǎn)的債權(quán)人不得請求執(zhí)行或者拍賣信托財產(chǎn)；它屬于受托人的破產(chǎn)財團(tuán)。此外，信托財產(chǎn)的債權(quán)不得與不屬于信托財產(chǎn)的債務(wù)抵銷。(3) 靈活靈活的使用信托設(shè)計可根據(jù)委托人的不同要求和目的進(jìn)行設(shè)計。信托與法人一樣，可以持續(xù)到死亡，也可以隨時終止；信托財產(chǎn)可以重新分配，受益人可以改變，任何投資都可以這些包括房地產(chǎn)

60、銷售，房地產(chǎn)可以重新分配，受益人可以改變，任何投資都可以，包括房地產(chǎn)銷售，可以籌集原始資金，可以將政治變革的需要轉(zhuǎn)移到另一個國家。(4) 公益目的一些特殊的家庭想要設(shè)立慈善基金，而達(dá)到這個目的的理想方式就是設(shè)立信托。(5) 節(jié)稅遺產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在很多國家都需要繳納遺產(chǎn)稅，比如美國、加拿大、英國等，稅率一般在50%左右，而且這個稅必須在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之前繳納。因此，財產(chǎn)所有人避稅最理想的方式是設(shè)立信托，通過信托財產(chǎn)不受受托人死亡的影響，在合法渠道下可以節(jié)省可觀的開支。七、信托的優(yōu)勢與類似的法律制度相比，信托是一種更為有效的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和管理制度設(shè)計。在國外實(shí)踐中，信托表現(xiàn)出獨(dú)特的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一