8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析 資格證號 項目名稱 擬抵押 涉及位于大理市下關鎮(zhèn)大 號一宗國有出讓住宅用地土地使用權抵押價值評估一、待估宗地背景：因向申請，現(xiàn)有位于大理市下關鎮(zhèn)大 號一宗國有出讓住宅用地土地使用權抵押價值需要評估，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的國有出讓土地使用權抵押價值并辦理相關抵押登記手續(xù)提供價值參考依據(jù)。依據(jù)委托方提供的資料，確定估價對象：座落：大理市下關鎮(zhèn)大 號；宗地： ；土地使用證號：大國用（ ）第 號；土地使用者：；土地使用權面積： 平方米；核準登記用途：城鎮(zhèn)單一住宅用地；終止日期： 年 月 日。經(jīng)估價實地勘察，確定估價對象：處于大理市下關城區(qū)較繁華地段，通過區(qū)域通道連接各主要干道，其中

2、離區(qū)域主干道蒼山路約 米，對通較便利，對宗地地價影響積極。宗地形狀較規(guī)整，總體接近矩形，對地上建筑物布局相當有利。委托評估宗地面積為 平方米，為獨用面積。依據(jù)住宅用地性質及發(fā)展狀況，土地面積適中，對利用有積極影響。場地內(nèi)地勢平坦，地基穩(wěn)固，無直接影響建筑物安全、場地地基穩(wěn)定性的不良地質現(xiàn)象。至估價基準日，評估宗地地上建有 棟 層磚混結構住宅樓，建筑面積 平方米。附近無工廠及污染物，狀況較好。至估價基準日，評估宗地紅線內(nèi)達到“五通一平”。二、估價基準日和地價定義的確定： 、估價基準日：二 55 七年十月十一日 、地價定義：依據(jù)委托方提供的資料和估價實地勘察，在估價基準日時：估價對象的土地登記用途

3、和實際用途均為城鎮(zhèn)單一住宅用地；土地使用權屬類型為國有出讓土地，土地使用權終止日期為 年 月 日，剩余使用年期 年；基礎設施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“五通” 供水、排水、通電、通路、通訊 、宗地紅線內(nèi)“五通一平”（供水、排水、通電、通路、通訊及場地平整）；宗地內(nèi)“五通設施”已計入資產(chǎn)評估值中，為避免重復計算，本次評估不予考慮。根據(jù)估價規(guī)程和有關國有土地使用權抵押規(guī)定，考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估的土地價格為以下設定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權價值：估價基準日： 年 月 日；用途：住宅用地（設定用途）；土地使用年期： 年 剩余使用年期 ；土地開發(fā)程度：“五通一平” 即宗地紅線外

4、市政“五通” 供水、排水、通電、通路、通訊 和宗地內(nèi)場地平整 設定開發(fā)程度 。難點： 、實際用途應以國有土地使用證登記用途為準； 、土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致； 、地價定義應注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權（或包括其他內(nèi)容）價格；同時，評估設定以合法為前提； 、對待估宗地進行評估前，估價應到現(xiàn)場實地查勘：對委托方提供資料進行核實；現(xiàn)場感受待估宗地周圍的環(huán)境，并對地上建筑物進行察看、了解，對其使用情況應有詳細的了解。三、地價影響 一 一般（二）區(qū)域 、區(qū)域概況分析（略）待估宗地位

5、于大理市下關鎮(zhèn)大 號，依大理市下關城區(qū)土地定級與基準地價測算技術度較高，已形成商業(yè) 、交通條件屬一級用地；所在區(qū)域商業(yè)、服務業(yè)發(fā)達程區(qū)，商業(yè)繁華程度較繁華。待估宗地所在區(qū)域有泰安路、蒼山路，人民路等道路，均為區(qū)域主干道，區(qū)域有 、 、 、 路等多條 、基礎設施條件（ ）供水線路經(jīng)過，交通較為便捷。區(qū)域內(nèi)供水來自大理市自來水公司，用水保證率 ；（ ）排水區(qū)域排水為雨污混流方式，排水管分區(qū)鋪設，排水通暢；（ ）供電區(qū)域供電來自大理電網(wǎng)，供電保證率 ；（ ）通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市網(wǎng)相 、環(huán)境條件：訊線路通暢。待估宗地所在區(qū)域無工廠，無空氣污染，化率高，空氣質量在同類區(qū)域屬優(yōu)等，屬清潔區(qū)。（三）個別 、宗

6、地條件宗地在區(qū)域中的位置西洱河、環(huán)境優(yōu)美，綠估價對象位于大理市下關鎮(zhèn)大于下關城區(qū)較繁華地段。宗地臨街（路）狀況評估宗地位于大理市下關鎮(zhèn)大 號的一宗國有出讓住宅用地，處 號，通過區(qū)域通道連接各主要干道，其中離區(qū)域主干道蒼山路約 米，對響積極。宗地形狀通較便利，對宗地地價影從評估宗地的宗地圖上看，宗地形狀較規(guī)整，總體接近矩形，對地上建筑物布局相當有利。宗地面積委托評估宗地面積為 平方米，為獨用面積。依據(jù)住宅用地性質及發(fā)展狀況，土地面積適中，對利用有積極影響。地基承載力場地內(nèi)地勢平坦，地基穩(wěn)固，無直接影響建筑物安全、場地地基穩(wěn)定性的不良地質現(xiàn)象。 、土地利用狀況至估價基準日，評估宗地為大理市下關鎮(zhèn)大

7、 號住宅用地，地上建有 棟 層磚混結構住宅樓，建筑面積 平方米。附近無工廠及污染物，狀況較好。 、宗地基礎設施條件至估價基準日，評估宗地紅線內(nèi)達到“五通一平”，具體情況如下：供水：接城市供水排水：接城市排污，自來水供應充足，保障率約 。，排水管道暢通，保障率約 。供電：接城市電網(wǎng)，供電正常，保障率約 。通路：臨通道，出行條件較好。通訊：接城市通訊網(wǎng)絡，都為紅線內(nèi)場地平整。 、商業(yè)設施、公益設施的接近程度，保障率約 。待估宗地離市級商業(yè)中心區(qū)稍遠，但位于區(qū)級商業(yè)中心區(qū)；離學校、醫(yī)院、菜場較近。四、確定估價方法與估價過程：在遵循估價原則的基礎上，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），土地使用權評估

8、方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修。措施的隨著大理州、市兩級發(fā)展經(jīng)濟的一系列，大理市具備了更加良好的投資環(huán)境，經(jīng)過全市各族人民的共同努力，國民經(jīng)濟和社會各項事業(yè)都得到了飛速發(fā)展，從而有力地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地經(jīng)營收益及開發(fā)建設規(guī)模呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，房地產(chǎn)交易市場也日趨活躍，土地出讓、轉讓、出租、抵押；房屋、租賃等交易案例頻繁?？蓮闹羞x取與待估宗地具有替代性的、且在估價基準日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格作適當修正，以此估算出待估宗地客觀合理價格。因此宜選用市場比較法進行評估。 一 市場比較法 比較實例選

9、擇實例 ：大理市蒼山路住宅用地該地塊位于大理市蒼山路，用途為住宅用地，用地面積 平方米，土地剩余使用年期為 年。 年 月基礎設施開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通” 即通路、供電、供水、排水、通訊 及紅線內(nèi)“地面平整”的 轉讓 交易的均價為 元 平方米。實例(：大理市蒼山路住宅用地該地塊位于大理市蒼山路，用途為住宅用地，用地面積 平方米，土地剩余使用年期為 年。 年 月基礎設施開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通” 即通路、供電、供水、排水、通訊 及紅線內(nèi)“地面平整”的 轉讓 交易的均價為 元 平方米。實例)：大理市蒼山路住宅用地該地塊位于大理市蒼山路，用途為住宅用地，用地面積 平方米，土地剩余使用年期為

10、年。 年 月基礎設施開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通” 即通路、供電、供水、排水、通訊 及紅線內(nèi)“地面平整”的 轉讓 交易的均價為 元 平方米。各交易實例的條件詳見表。 選擇根據(jù)待估宗地的宗地條件，影響待估宗地價格的主要、交易時間：確定地價指數(shù)有：(、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易)、區(qū)域：主要有交通條件A距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、便捷度、對通便利度 用距客運火車站、客運碼頭距離 、基礎設施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度等*、個別劃限制等：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、地質情況、目前規(guī) 、條件說明具體說明估價對象和比較實例的各比較條件，列表如下：條件說明表待估宗地及比較實例比較待估宗地

11、實例 實例 (實例 )位置大理市下關鎮(zhèn)大甸 號大理市蒼山路大理市蒼山路大理市蒼山路土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地交易日期 年 月 年 月 年 月 年 月交易價格 元 平方米 待估 交易情況抵押正常交易正常交易正常交易土地使用年期 年 價格類型抵押轉讓轉讓轉讓區(qū)域及商服中心級別二級商服中心二級商服中心二級商服中心二級商服中心道路級別主干道主干道主干道主干道基礎設施狀況宗地紅線外五通宗地紅線外五通宗地紅線外五通宗地紅線外五通 、以下估價過程：（略）難點： 、選擇比較案例與待估宗地屬同一供應圈、用途應相同或相似、交易類型相同，所選案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗一般不超過 ； 、交易案

12、例必須為正常交易，即應是公開、自愿的交易； 、在進行期日修正時，應注意地價指數(shù)是定基指數(shù)還是環(huán)比指數(shù)； 、確定個別修正的主要因子應根據(jù)待估宗地的用途確定，也可根據(jù)基準地價系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確定； 、應注意比較實例剩余使用年限與待估宗地剩余使用年限之間應作修正； 、若對待估宗地地價影響較大，應作容積率修正。同時，根據(jù)大理市人民關于大理市城區(qū)國有土地基準地價及大理市下關城區(qū)土地定級與基準地價測算技術，大理市下關城區(qū)基準地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合等幾種用途，并且待估宗地位于大理市下關城區(qū)土地定級與基準地價測算技術的進行評估。一級住宅用地范圍內(nèi) 因此宜選用基準地價系數(shù)修個別因素公用設施完備度

13、設施完備設施完備設施完備設施完備環(huán)境質量清潔區(qū)清潔區(qū)清潔區(qū)清潔區(qū)宗地面積、形狀適中、規(guī)整適中、規(guī)整適中、規(guī)整適中、規(guī)整建筑容積率 地質情況良好良好良好良好宗地自然條件好好好好（二）基準地價系數(shù)修按國家相關規(guī)定，基準地價應至少兩年更新一次。大理市至估價基準日尚未實施新一輪基準地價，本次估價中使用了 年實施的基準地價數(shù)據(jù)。 、基準地價成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)大理市人民關于大理市城區(qū)國有土地基準地價及大理市下關城區(qū)土地定級與基準地價測算技術，大理市下關城區(qū)基準地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合等幾種用途，不同用途的基準地價參見下表。該市基準地價于 年（經(jīng)驗收后開始）實施，其基準地價內(nèi)涵為基準日于 年 月 日，土

14、地開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)場地平整條件下，不同級別、不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。大理市下關城區(qū)土地基準地價表：元 平方米根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程與大理市城區(qū)土地定級與基準地價測算技術，其基準地價系數(shù)修評估宗地地價的計算公式為：土地級別土地區(qū)段土地類型商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地綜合用地區(qū)段價級別價級一區(qū)段 二區(qū)段 三區(qū)段 級一區(qū)段 二區(qū)段 三區(qū)段 級一區(qū)段 二區(qū)段 三區(qū)段 級一區(qū)段 基準地價系數(shù)修評估的宗地地價基準地價K1K2（1+K）式中：K1期日修正系數(shù)K2土地使用年期修正系數(shù)K影響地價區(qū)域及個別修正系數(shù)之和由于本次所使用的基準地價設定的開發(fā)程

15、度與本次評估設定待估宗地的開發(fā)程度一致，無需進行開發(fā)程度的修正；2、確定待估宗地的土地級別及基準地價待估宗地位于大理市下關鎮(zhèn)大81 號，根據(jù)大理市下關城區(qū)土地級別圖，確定待估宗地所在土地級別和基準地價，具體見下表。待估宗地基準地價表3、確定期日修正系數(shù)（K1）大理市下關城區(qū)基準地價基準日為 2002 年 10 月 30 日，而本次評估的估價基準日為 2007 年 10 月 11 日，根據(jù)當?shù)氐牡貎r趨勢表（見下表），確定期日修正系數(shù)為 K1270/1002.7。地價指數(shù)表地價指數(shù)表的編制依據(jù)：主要依據(jù)近年來大理市范圍內(nèi)住宅用地通過掛牌出讓方式成交的住宅用地地價變化趨勢：2002 年 9 月至 2

16、006 年 9 月需求大于供給，地價增長幅度較快，2006 年 9 月至 2007 年 9 月需求與供給基本持平，地價增長幅度趨緩；并參考近年在估價業(yè)務中對以往成交案例的經(jīng)驗掌握。4、確定土地使用權年期修正系數(shù)（K2）的物價指數(shù)及結合我土地類型年期2002 年 9 月2004 年 9 月2006 年 9 月2007 年 9 月住宅用地地價指數(shù)100180250270宗地宗地名稱設定用途土地級別基準地價（元/平方米）備注101-04-12-33宗地住宅用地798.60由于大理市住宅用地基準地價為 70 年期土地使用權價格，此次評估待估宗地的剩余土地使用年期為 59 年，故需進行年期修正，即土地使

17、用年期修正系數(shù)公式:難點： 、在使用基準地價系數(shù)系數(shù)修時，首先應重點關注基準地價的內(nèi)涵、； 、期日修正一般根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進行； 、根據(jù)待估宗地在估價基準日時的剩余使用年期對基準地價進行年期修正。綜上所述 本次估價采用市場比較法和基準地價系數(shù)修五、地價的確定： 略 難點：進行評估。 、對采取眾數(shù)、平均值或以其中某一價值等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)； 、評估方法選擇采用基準地價系數(shù)修，最終估價結果必須考慮基準地價系數(shù)修啟示：的評估結果。 、對待估宗地進行評估前，估價應到現(xiàn)場實地查勘：對委托方提供資料進行核實；現(xiàn)場感受待估宗地周圍的環(huán)境，并對地上建筑物進行察看、了解，對其使用情況作出結論，是否達到最高最佳利用，對待估宗地地價是否有影響，若有影響，應對待估宗地地價進行影響分析及修正； 、重視與委托方進行充分的溝通，不僅要在估價時與委托估價方溝通，而且在估