2019年沈陽市東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項目建議書范本

1、 Z 、.刖百第一章總論 TOC o 1-5 h z 項目建設(shè)背景6項目概況10項目報告編制的依據(jù)12第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析沈陽市概況14 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 大東區(qū)概況23 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施 28 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 建材家居市場調(diào)研33第三章物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 物流園區(qū)的內(nèi)涵36 H

2、YPERLINK l bookmark24 o Current Document 物流園區(qū)的功能37 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗 37 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式 39 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析 40 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析 41412003年發(fā)展情況分析第四章

3、規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark51 o Current Document 規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境45 HYPERLINK l bookmark53 o Current Document 總體規(guī)劃設(shè)計原則45 HYPERLINK l bookmark55 o Current Document 規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布 45 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document 交通組織46 HYPERLINK l bookmark67 o Current Document 景觀設(shè)計46 HYPERLINK

4、 l bookmark69 o Current Document 規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 46第五章項目組織管理與保障措施 HYPERLINK l bookmark77 o Current Document 項目管理措施49計劃管理49工程管理 49資金管理49信息管理50 HYPERLINK l bookmark73 o Current Document 項目建設(shè)的保障措施50 HYPERLINK l bookmark75 o Current Document 資金籌措的措施50施工組織措施 50第六章營銷戰(zhàn)略體系項目定位52商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想 526.3走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路53項目

5、擬開發(fā)面積54項目開發(fā)節(jié)奏55項目經(jīng)營模式55第七章投資分析項目投資估算 59項目盈利分析 63項目損益表及現(xiàn)金流表 66第八章 結(jié)論附件：附件1：項目I、n期總體規(guī)劃布局圖附件2:項目I期規(guī)劃布局圖東北振興沈陽先行“振興東北” 是國家繼 “西部大開發(fā)” 戰(zhàn)略實施后的又一重要舉措， 旨在實現(xiàn) “兩個東西經(jīng)濟(jì)互動的輪子”同時運轉(zhuǎn)。東北亞經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃， 將成為繼 “珠三角”、 “長三角” 、 “京津冀北”地區(qū)之后的第四個經(jīng)濟(jì)增長極。沈陽， 各項產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展， 正面臨著前所未有的發(fā)展契機(jī)。如何抓住機(jī)遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注？東北振興，沈陽先行！第一章 總論項目發(fā)展背景項目概況項目報告編制的依

6、據(jù)5800公里的海岸線上，近20個大項目發(fā)展背景“第四增長極”與“東北大振興”隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng) 濟(jì)圈之后的“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)第四增長 極”。東北大振興是世界經(jīng)濟(jì)政 治形勢發(fā)展的需要，也是新時期 提高我國綜合國力的需要，更是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的客觀要求。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈處于東北亞 經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是中國歐亞 大陸橋的東部起點之一，其經(jīng)濟(jì) 總量約占全國的1/5,是我國最 大的工業(yè)密集區(qū)。在環(huán)渤海地區(qū)中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的 60多個大小港口星羅棋布。隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一

7、體化正在深化。在國際經(jīng)濟(jì) 一體化的重心不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢下，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北（亞） 地區(qū)發(fā)展互動潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的沈陽、 大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā) 展群，吸引國際投資目光。2003年，黨的十六大提出振興東北的發(fā)展戰(zhàn)略， 加快調(diào)整和改 造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開發(fā)”齊肩并重的國策。與時俱進(jìn)的沈陽沈陽即是東北重 工業(yè)城市的中心，又是 “第四經(jīng)濟(jì)增長極” 的核心城市，在全面推 進(jìn)振興東北老工業(yè)基 地的進(jìn)程中，必然起到 決定性作用。沈陽市政 府已提出“全國先進(jìn)裝備制造基地”的城市定位及發(fā)展“大沈陽”的策略，形成全國看 東北，東北

8、看遼寧，遼寧看沈陽的良好局面。發(fā)展規(guī)劃：2002年國務(wù)院批準(zhǔn)的沈陽市城市總體規(guī)劃,其理想 模式為“ 一個中心城區(qū)、四個副城區(qū)、兩個邊緣組團(tuán)、七個衛(wèi)星城、二十個小城鎮(zhèn)”。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由 186平方 公里擴(kuò)展到440平方公里，城市規(guī)劃范圍將達(dá)到 1220平方公里。關(guān)注重點：渾南新區(qū)建設(shè)“北方浦東”：規(guī)劃面積120.6平方公 里，功能單元為“三區(qū)一城一帶”。鐵西新區(qū)現(xiàn)代“工業(yè)園區(qū)”：目前鐵西新區(qū)面積已達(dá) 126平方公里，功能定位：建設(shè)以裝備制造 業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一 體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。金廊工程一一核心“發(fā)展戰(zhàn)略”：規(guī)劃總面積36.6平方 公里，從北陵公園到渾河橋，平

9、均寬度 1至 2公里，全長17公里。包括“一軸”、“四 區(qū)”和“九節(jié)點”。關(guān)注重點大東“商機(jī)平臺”:作為未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點，大東區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”無限商機(jī)在大東總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想：“一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機(jī)新平臺； 一城：沈陽汽車城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn) 等多種功能為一體的新興汽車城。兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。三區(qū)：小東商貿(mào)區(qū)、八王寺一吉祥一北海商住區(qū)、沈?，F(xiàn)代綜 合物流園區(qū)。經(jīng)濟(jì)地位：大東區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢強勁，區(qū)內(nèi)聚集了沈陽金杯客車制造有限公 司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公

10、司、沈陽三洋空調(diào) 有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、 沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢企業(yè)。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè) 到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自 動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日 本豐田通商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。目前, 大東區(qū)作為沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)地位已確立。汽車產(chǎn)業(yè)：四大整車制造廠：沈陽金杯客車制造有限公司、金客M 1中華轎車廠、沈陽金杯通用汽車制造有限公司、 沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機(jī)制造廠沈陽航天三菱發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽新光華晨發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽航天新光

11、集團(tuán)；另有汽車改裝廠4家以及汽車零部件生產(chǎn)廠28家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)20 家，已形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地15.87 平方公里，汽車貿(mào)易園占地0.65 平方公里，汽車物流園占地1.5 平方公里。 2001 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 260 億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實現(xiàn)利稅22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。大東區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位確立，市場

12、空間無可限量，具備發(fā)展各項業(yè)態(tài)的條件，有一定環(huán)境依托及形象基礎(chǔ)。物流業(yè)國家綜合國力的重要體現(xiàn)1997 年東南亞爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后， 人們在分析和總結(jié)東南亞各國和各地區(qū)的情況時發(fā)現(xiàn)，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強的抗御經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力。 例如， 1998年受金融風(fēng)暴影響較大的馬來西亞經(jīng)濟(jì)增長為 6 8，泰國為 8 0 ，東盟為 9 4，與之相比較，香港情況較好，為5 1，而新加坡則實現(xiàn)了 1 5的正增長。從此，人們意識到物流對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的意義，物流發(fā)展水平已成為一個國家綜合國力的重要體現(xiàn)。物流業(yè)被視為未來企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟(jì)增長的“黑暗大陸”，

13、是“降低成本的最后邊界”，是降低資源消耗、提高勞動生產(chǎn)率之后的“第三利潤源泉”。在不少發(fā)達(dá)國家物流業(yè)都已發(fā)展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。如日本，在近20 年內(nèi)，物流業(yè)每增長2 6，經(jīng)濟(jì)總量就增加1。在美國，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達(dá)到 9000億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。經(jīng)過多年的物流業(yè)的發(fā)展，在日、美兩國已成就了不少行業(yè)巨子。美國的聯(lián)邦快遞， 1995 年營業(yè)額達(dá)到 125 億美元；日本的佐川急便， 1995年營業(yè)額達(dá)到 57 億美元。目前我國物流業(yè)經(jīng)營額超過5 億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與UPS、聯(lián)邦快遞等國外物流企業(yè)相比，國內(nèi)物流企業(yè)所占市場份額少，服務(wù)功能少，高素質(zhì)人才少。企業(yè)競爭能力弱，融資能力弱，貨源不

14、穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。事實上，我國現(xiàn)階段物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、管理、服務(wù)、業(yè)績等方面綜合評估，物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運輸業(yè)的發(fā)展方向，是運輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。巨大的市場需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長足發(fā)展。品牌觀念仍未出現(xiàn)，國外稱中國無純粹的物流企業(yè)。項 目 概 況項目概述項目名稱：沈陽光彩大東方商業(yè)物流園I , II期項目項目基本情況：項目位置：沈陽市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷8 號，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路?？傉嫉孛娣e： 348500 平方米項目總建筑面積

15、： 567285平方米項目規(guī)劃：本項目由大型購物中心、建材家居家具采購基地、商務(wù)綜合樓、餐飲娛樂一條街四個功能區(qū)組成。其中購物中心包括各種業(yè)態(tài)的大賣場，以大型超市為主，涵蓋了建材家居、日用百貨、生活超市、燈具等各種業(yè)態(tài)的連鎖店、專賣店和精品店等經(jīng)營內(nèi)容。建材家居家具采購基地包括十二個專業(yè)城，商務(wù)綜合樓可以為本項目提供辦公場所和電子商務(wù)平臺。本項目涉及業(yè)態(tài)廣泛，是集多種功能于一體、集零售和批發(fā)于一體的大型綜合性具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)物流園。項 目 報 告 編 制 的 依 據(jù)參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊；參照沈陽市人民政府“投資指南”材料；參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃；參照沈陽市相關(guān)官

16、方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容；參照東方家園置業(yè)公司與政府的相關(guān)報告。發(fā)文單位：沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會文件關(guān)于東方商業(yè)物流園財政補貼款的函發(fā)文單位：沈陽市土地儲備交易中心沈陽市土地儲備交易中心 沈土儲交函 200413 號 關(guān)于東建街東地塊樹木砍伐有關(guān)問題的函沈陽市土地儲備交易中心關(guān)于限期交齊拖欠土地價款的通知（ 2004 年 6 月 2 日）沈陽市土地儲備交易中心關(guān)于限期交齊拖欠土地價款的通知（ 2004 年 6 月 18 日）收文單位：沈陽市土地儲備交易中心沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字20044 號 簽發(fā)人： 董佩智 東建街東地塊樹木砍伐有關(guān)問題的復(fù)函收文單位

17、：沈陽市人民政府沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字20041 號 簽發(fā)人： 董佩智 關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費減免及有關(guān)問題的報告收文單位：陳政高市長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字20041 號 簽發(fā)人： 董佩智 關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費減免及有關(guān)問題 的報告收文單位：邢凱副市長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字20041 號 簽發(fā)人： 董佩智 關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費減免及有關(guān)問題的報告收文單位：李佳常務(wù)副市長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字20041 號 簽發(fā)人： 董佩智 關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費減免及有關(guān)問題的報告收單位：常明秘書長沈陽大東方置業(yè)有限公

18、司文件沈東置業(yè)字20041 號 簽發(fā)人： 董佩智 關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費減免及有關(guān)問題的報告本報告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以沈陽市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析沈陽市概況大東區(qū)概況周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施汽車及建材家居市場調(diào)研2.1 沈陽市概況城市概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積 1.3 萬平方公里，市區(qū)面積3495 平方公里。總?cè)丝?736.9 萬人，市區(qū)人口 488.4 萬人。沈陽是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國第四位， 在全國

19、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，同時與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。位置與地貌沈陽位于遼寧省中部，東西長 115 公里，南北長205公里。沈陽市國土面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積 185公里。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢平坦，平均海拔50 米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東向本緩緩傾斜。氣候沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫在-29-36之間，平均氣溫8.3 ，全

20、年降水量500毫米，無霜期183 天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。經(jīng)濟(jì)地理位置沈陽背倚長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。在以沈陽為中心的 150 公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、 煤鐵之城本溪、 煤電之城阜新、 石油之城盤錦、 輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。溝通世界的大連港，正在開發(fā)的營口新港和錦州港距沈陽也不超過250 公里。沈陽作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市和通往中國長城以南地區(qū)的必經(jīng)之路

21、。長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了密如蛛絲的航空、鐵路、公路運輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽民航以桃仙機(jī)場為中心開辟了 70 條國內(nèi)國際航線。沈陽也是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐。沈陽的公路也四通八達(dá)，開成了少有的高速公路網(wǎng)絡(luò)。人口概況沈陽市現(xiàn)有總?cè)丝?736.9 萬人，市區(qū)人口 488.4 萬人。其中男性人口為 377萬人， 占總?cè)丝诘?50.5%,女性人口 363萬人， 占總?cè)丝诘?9.5%，性別比為101.9 ?？?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 435.7 萬人，占總?cè)丝诘?3.2%，家業(yè)人口252.5 萬人，占總?cè)丝诘?6.6%；未落常住戶口 1.1 萬人，占總?cè)丝诘?.2%。沈陽居民年齡構(gòu)成行政區(qū)域沈陽市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、

22、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū) 9 個市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市4 個縣（市） 。區(qū)、縣（市）下設(shè)街道辦事處112 個，鄉(xiāng)政府 73 個，鎮(zhèn)政府68 個。交通條件沈陽是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。 沈山、 長大、 沈丹、 沈吉等六條鐵路匯集沈陽并通向四面八方。公路總里程5080公里，由沈陽至北京、沈陽至大連、沈陽至撫順、沈陽至本溪、沈陽至長春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的環(huán)繞沈陽，連接海港、空港的“三環(huán)五射”高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。民航從沈陽過港航線有67 條，通往國際及國內(nèi)各大中城市。沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、

23、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高， 建成區(qū)綠地率達(dá)28.2%。交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點，以加強城市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點交通工程的建設(shè)。城市公用設(shè)施持續(xù)改善，供水、供熱、供電、供氣等設(shè)施功能加強，服務(wù)質(zhì)量不斷提高。 2003 年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng) 7.2公里，供水管網(wǎng)改造28.5 公里，綜合日供水能力 161.6 萬立方米。全市供熱面積10200萬平方米。 全年實際用電量131.2 億千瓦小時。其中，工業(yè)用電71.6 億千瓦小時，增長11.7 。煤氣供氣管道總長度 2

24、160 公里。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長。2003年， 全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資177.3 億元， 比上年增長 52.8。全年商品房施工面積1738.8 萬平方米，增長40.4 ；商品房竣工面積 585.9 萬平方米， 增長 61.1 ； 商品房銷售面積324.8 萬平方米， 增長 57.6 ， 其中商品住宅銷售291.6 萬平方米， 增長 58.4 。城市環(huán)境保護(hù)和治理城市整體環(huán)境進(jìn)一步改善，環(huán)境質(zhì)量實現(xiàn)歷史性突破。全年共完成環(huán)境污染治理項目百余個，先后建設(shè)了東部滿堂河、南部凌空、西部攬軍等污水處理廠，完善了原有的北部污水處理廠。整治和恢復(fù)了渾河生態(tài)環(huán)境，城區(qū)段河水水質(zhì)達(dá)到

25、四類標(biāo)準(zhǔn)。城市污水日處理能力達(dá)到 95 萬噸，污水處理率達(dá)到70.4 。改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾 4484 噸， 生活垃圾無害化處理率達(dá)到 100。 全年共拆除煙囪1113 根、鍋爐房403 座，推廣民用型煤4.5 萬戶，并采取揚塵覆蓋工程、機(jī)動車尾氣污染防治等措施，煙塵控制區(qū)達(dá)標(biāo)覆蓋率達(dá)到100，全年環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)已達(dá)到298天，達(dá)到創(chuàng)模標(biāo)準(zhǔn)。全市噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70，自然保護(hù)區(qū)覆蓋率達(dá)到 13.52 ，建成生態(tài)環(huán)保模范住宅小區(qū)35 個。城市綠化實施森林城市戰(zhàn)略， 全面推進(jìn)城市綠化建設(shè)。 2003 年新增公共綠地面積482 公頃，建成大東廣場、德勝公園

26、、方家欄公園、高官臺生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場和中山廣場。全年新建居住區(qū)綠地341 公頃。繼續(xù)開展環(huán)沈陽生態(tài)森林圈建設(shè)工程，東北楔、西 北 楔綠化帶建設(shè)穩(wěn)步進(jìn)行。全年植樹428 萬株，鋪草坪 98.8 公頃，新增綠地18.26 平方公里。到 2003年末，全市綠化覆蓋率達(dá)33.16 ， 建成區(qū)園林綠地面積8384.6 公頃， 人均公共綠地面積 8 平方米。1996 2010年沈陽城市總體規(guī)劃沈陽市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和資源 相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。城市功能正由單一工業(yè)基地向多功能經(jīng) 濟(jì)中心轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)正在加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積 極發(fā)展高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)

27、， 進(jìn)步完善 城市功能， 實現(xiàn)單一工 業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心改變。具體如下：沈陽城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國際航空港副城及新城子副 城組成，總面積1220平方公里。城市拓展形成中心城區(qū)“分散集團(tuán)式”布局形式。中心城區(qū)東起沈陽與撫順市交界，西到新潘公路，北起蒲河， 南至蘇撫灌渠，總面積1150平方公里。現(xiàn)狀城市人口 401萬人。 到2010年城市實際居住人口規(guī)模控制在 472萬人以內(nèi)。中心城區(qū) 是沈陽市主體，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中體現(xiàn)區(qū)。中心城區(qū)規(guī)劃布 局結(jié)構(gòu)為東南組團(tuán)布局形式，以中部核心區(qū)為核心，周圍分布東西 南北四個副城及道義、汪家兩個組團(tuán)，為中心城區(qū)開辟良好的發(fā)展 空間，使城市由單

28、一中心結(jié)構(gòu)向松散布局過渡。中部核心區(qū)以三環(huán)高速公路以內(nèi)，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，強化金 融、商貿(mào)、文化、科技、信息中心職能；東部副城由棋盤山風(fēng)景區(qū)及周圍鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組成。副城以中、高檔 為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔；西部副城以沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點以發(fā)展工業(yè)為 主，配置必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施；南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合 副城北部副城以虎石臺現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城；道義組團(tuán)以道義屯為基礎(chǔ)重點安排重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨立的生活和產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。新建居住區(qū)主要安排在渾南新區(qū)，大力開發(fā)渾南地區(qū)，使渾河變成內(nèi)河。一環(huán)路內(nèi)除棚戶改造外，不再以住宅建設(shè)為主，

29、核心區(qū)內(nèi)， 新建居住區(qū)主要安排在一環(huán)路以外， 重點為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)， 到 2001年人均居住面積達(dá)到 12 平方米以上。東部副城、南部副城、道義組團(tuán)作為遠(yuǎn)期發(fā)展用地。沈陽經(jīng)濟(jì)概況沈陽城市發(fā)展現(xiàn)狀沈陽是國家“ 一五 ” 時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類增加到 184 個，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配套能力。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá) 1000 億元，占全省的 1/3 ，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4 。特別是改革開放以來，沈陽不斷加快國有

30、企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組步伐，加速傳統(tǒng)企業(yè)與高新技術(shù)、國際經(jīng)濟(jì)接軌的融合。以亞洲國家和地區(qū)為主的引資結(jié)構(gòu)正在被多元化引資格局所代替，一批世界500 強企業(yè)和國際知名跨國公司投巨資駐足沈陽。通過與國外客商合資合作，彌補了建設(shè)資金不足問題，引進(jìn)了國外先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)品顯示出較強的市場競爭力。沈陽做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8 大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地

31、區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的 “ 一環(huán)五射 ” 高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400 公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)概述回顧沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強?？偨Y(jié) 2002年整體的經(jīng)濟(jì)形勢， 沈陽全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)1400億元，同比增長13.1 ，是近年來增長最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成 402億元，同比增長32.8 。財政收入實現(xiàn)105億元，同比增長 29.9 ， 連續(xù)兩年保持3

32、0左右的增長。土地出讓金收入由 2000年的 7000萬躍升至 2001 年的 10億，去年又達(dá)到 15億元，土地出讓金已成為城市建設(shè)資金的主要來源。從以上數(shù)字可以看出，沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。這對于沈陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。社會消費情況概述沈陽市大力引進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。 2002 年，全市社會消費品零售總額預(yù)計實現(xiàn)695 億元，同比增長11.5%；各類市場成交額達(dá)到 812億元， 金融機(jī)構(gòu)存、 貸款余額分別達(dá)到 2190億元和 1820億元，分別同比增長19.3%和 19.1%。貨幣凈回籠連續(xù)12

33、 年居全國之首。人民生活水平概述沈陽人民的生活水平不斷提高， 居民生活質(zhì)量得到改善。 截至去年 12 月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達(dá)1214 億元，比 2002年年初增長156億元，增幅為14.74 ，與2001 年同期相比，這一增長率高過了 2001 年居民儲蓄增長率4 個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢。市政規(guī)劃概述兩年來， 全市城建累計投資89.3 億元。 新增綠化面積17.7 平房公里，城市綠化率躍升至29.1 。完成了市府大路等10 條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造， 對 213 條市區(qū)道路進(jìn)行了全面整修， 總面積達(dá)到 751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70提高到90。棚戶區(qū)改造使 5.7

34、 萬戶居民遷入新居，新增公交車 1250輛。2.1.3.2 沈陽宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢沈陽是國家“ 一五 ” 時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類增加到 184 個，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配套能力。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá) 1000 億元，占全省的 1/3 ，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4 。改革開放二十年來，沈陽堅定不移地實施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長

35、，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大。初步統(tǒng)計。 2002 年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1400.0 億元，比上年增長13.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值83.6 億元，增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值615.2 億元，增長14.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值701.2億元，增長12.5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.0%、 43.9%和 50.1%。財政收入快速增長。全年完成地方財政收入105.4 億元，比上年增長30.5%。全年地方財政支出達(dá)105.4 億元，增長24.2%。用于農(nóng)業(yè)支出5.90 億元，增長15.9%；用于教育事業(yè)支出 25.1 億元，增長16.8%。城市居民人均可支配收入達(dá)7023.7

36、元。市場體系進(jìn)一步完善， 消費品市場成交額有所增長。 2002 年全市已有各類市場397 個。各類市場貿(mào)易成交額達(dá)482億元?？h及縣以下的社會消費品零售額增長7.5%。 各種經(jīng)濟(jì)類型的消費品零售額普遍增長。 其中國有經(jīng)濟(jì)零售額104.2 億元%； 集體經(jīng)濟(jì)零售額36.1億元； 私營和個體經(jīng)濟(jì)零售額412.1 億元； 股份制經(jīng)濟(jì)零售額46.2億元；港澳臺經(jīng)濟(jì)零售額10.4 億元；外商經(jīng)濟(jì)零售額12.9 億元，比上年翻一番。 其它經(jīng)濟(jì) 50.2 億元。 出口總額 14 億美元， 增加12%。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)515.7 億元，餐飲業(yè)86.0 億元，制造業(yè)32.0 億元，其他行業(yè)61.5 億元。

37、按商品用途分，吃 260.2 億元；穿 157.5 億元；用 277.5 億元。2002 年 , 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 . 全年全社會完成固定資產(chǎn)投資402.5 億元 . 其中國有經(jīng)濟(jì)投資166.7 億元 ; 非國有經(jīng)濟(jì)投資 235.8 億元 . 投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 . 全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)378.8 億元，更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長；基本建設(shè)投資 95.1 億元；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 781 億元，其他投資36.3 億元，住宅98.2 億元，房屋竣工面積 53.4 萬平方米，竣工中住宅面積41.6 萬平方米。全年新增固定資產(chǎn) 258.5 億元，完

38、成投資額95.8 億元，占總投資額的 23.8%。2.2 大東區(qū)概況2.2.1 大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。全區(qū)總面積為51.18 平方公里， 南北長 8.2 公里， 東西寬 6.3 公里 ,是沈陽市面積最大的城區(qū) . 地處渾河沖積平原，地勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為21 米。氣候?qū)儆跍貛Ъ撅L(fēng)氣候，冬寒時間較長少雪，夏熱時間較短多雨，春秋兩季氣候變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。區(qū)位大東區(qū)所在的沈 、 陽地處遼寧中部城市群中心。以大東區(qū)為中心, 以 150公里為半徑的范圍內(nèi) , 分布著鋼鐵基地鞍山 , 煤炭基地

39、撫順，化纖基地遼陽，煤鐵基地本溪，石油基地盤錦，煤糧基地 鐵嶺，電力基地阜新等7座大型工商業(yè)城市，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別 緊密，市場容量巨大，發(fā)展前途十分廣闊的遼寧中部城市群體。不 僅可為工業(yè)企業(yè)提供取之不盡、用之不竭的礦產(chǎn)資源，而且還是一 個購買力極強的產(chǎn)品銷售市場，企業(yè)的產(chǎn)品，可以就地、就近銷 售?；A(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行 各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專 用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。交通大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，也是東北地區(qū) 最大的交通樞紐，已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。公路：以沈陽為中心,沈陽至北京、大連

40、、哈爾濱、撫順、丹 東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐,鐵路網(wǎng)密度居全國 首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6條鐵路干線 匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。海運：從沈陽出發(fā)、2小時可達(dá)營口港，4小時可達(dá)大連港， 可與世界140多個國家和地區(qū)的港口通航。空運:沈陽桃仙國際機(jī)場，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場。從沈 ?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25分鐘可抵桃仙國際機(jī)場。以桃仙國際機(jī) 場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線70多條，可直達(dá)中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓 國等國。貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)、101條鐵路專用

41、線構(gòu)成發(fā)達(dá) 的貨運網(wǎng)絡(luò)。沈陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。人力資源大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，現(xiàn)有人口 60 萬，其中勞動人口近 40 萬， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強的技術(shù)工人7000多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。其它金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿足多方面的需求。2.2.2 大東區(qū)宏觀狀況綜合評述近年來，大東區(qū)的經(jīng)濟(jì)走勢強勁，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科

42、技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來越多的海內(nèi)外人士，成為他們事業(yè)成功、財源廣進(jìn)的熱土。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟(jì)增長點迅速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)總量中的比例已達(dá)到80%以上。餐飲娛樂業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴(kuò)建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點 110 萬平方米。大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。 區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車

43、公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。大東區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模。 區(qū)內(nèi)有四大整車制造廠-沈陽金杯客車制造有限公司、金客M1中華轎車廠、沈陽金杯通用汽車制造有限公司、沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機(jī)制造廠沈陽航天三菱發(fā)動機(jī)有限公司、 沈陽新光華晨發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽航天新光集團(tuán)；汽車改裝廠4家以及汽車零部件生產(chǎn)廠2 8家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)2 0家，形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。 大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)

44、快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地15.87 平方公里，汽車貿(mào)易園占地0.65 平方公里， 汽車物流園占地1.5 平方公里。 2001 年， 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 260 億元， 占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%， 實現(xiàn)利稅 22 億元， 占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。其以現(xiàn)在的汽車制造、機(jī)械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境保護(hù)、物流配送等企業(yè)為依托，重點發(fā)展汽車工業(yè)。大東區(qū)也將是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一， 南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特

45、別是正在建設(shè)的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2.3 大東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)“一城兩帶三區(qū)”商機(jī)開啟新平臺一城：沈陽汽車城。 以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托， 構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。TTTT-M-k兩帶：、科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。以沈陽大學(xué)、沈陽五中、大東廣場、德勝公園、兵器公園、大東體育場為支撐的南北運河旅游文化休閑娛樂觀光帶、 中部商業(yè)帶。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉

46、祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。三區(qū)：、小東商貿(mào)區(qū)。東中街停車場、津橋停車場、沈陽廣場、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車大廈、東北數(shù)碼大廈。、 八王寺吉祥北海商住區(qū)。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場、大二臺子居住區(qū)、四德里居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居住區(qū)、小二臺子居住區(qū)。、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。干鮮果品批發(fā)市場、集裝箱堆放場、日用工業(yè)品配送中心。大東區(qū)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值398340 萬元，同比增長20 。完成固定資產(chǎn)投資50000 萬元，同比增長66% 。社會消費品零售總額達(dá)到 72000 萬元，同比增長20% 。實現(xiàn)外資調(diào)入60

47、00 萬美元，同比增長20%；出口創(chuàng)匯2800 萬美元，同比。增長7.7%，合同外資11400 萬美元，同比增長20%；出口供貨值28000 萬元，同比增長12%。完成財政收入50556 萬元，同比增長12% 。社會事業(yè)發(fā)展目標(biāo)舊區(qū)改造建設(shè)。全年新開舊區(qū)改造面積40 萬平方米，積極向市里爭取大小二臺子等地區(qū)棚戶區(qū)改造。(2)道路改造建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15條一、 二級街路，整修改造三、四級道路 17萬平方米。(3)森林城區(qū)建設(shè)。植樹30萬株，完成望花街、東望街兩條出 口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。(4)標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。啟動大東廣場主體建設(shè)，力爭年內(nèi)主 體竣工。啟動德勝

48、公園、芙蓉湖公園建設(shè)。(5)社區(qū)建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達(dá)到 80平方米以上, 平均面積達(dá)到115平方米以上，達(dá)標(biāo)社區(qū)達(dá)到70%以上, 示范社區(qū)達(dá)到40%以上。(6)拆違治亂工程。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)主要街 路的違建、臨建及占道商亭，積極推進(jìn)占道市場退路進(jìn)廳。周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施項目基本情況概述項目位于沈陽市大東區(qū)沈海工業(yè)園區(qū)內(nèi)，占地面積64.66萬平 方米，建筑面積122萬平方米，四至分別為東二環(huán)路，東北大馬路，東 建街，聯(lián)合路.周邊地上建筑情況項目地塊由東二環(huán)路，東北大馬路，東建街，聯(lián)合路圍合，在大東 屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。周邊景觀分析自然

49、景觀：該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少.規(guī)劃中的東站金融商貿(mào)區(qū)建成后將和本項目交相輝映，不僅形成大型自然景觀帶，更成 為該區(qū)域的新型商業(yè)圈.人文景觀：該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。自然環(huán)境分析空氣：該地區(qū)并無大型工廠及鍋爐房設(shè)施,人為環(huán)境污染較少, 但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。水：該地區(qū)無大型河流水系環(huán)境。沒有較嚴(yán)重的水污染源。社會環(huán)境分析居民素質(zhì):本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成 以當(dāng)?shù)亻L期居住居民為主。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和 周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū) 的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。同時隨著東方儷城保利花園等大型居民住宅區(qū)的完工

50、,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高.居民消費習(xí)慣:由于本地區(qū)商業(yè)機(jī)能不健全，在該地區(qū)居住的 居民購物受到一定程度的局限，特別是近期大量商品房的交工使本 地區(qū)的消費需求大幅成提升.社會治安：地區(qū)的治安良好.交通情況本項目的交通情況極佳，是通往撫順、鐵嶺、長春、哈爾濱的 交通要道，沈陽的貨運中心東站與項目緊鄰.項目周邊的二環(huán)路、東 北大馬路時沈陽的交通樞紐，路網(wǎng)縱橫交錯，四通八達(dá).現(xiàn)有城市配套情況（1）商業(yè)配套：項目周邊無大型商業(yè)配套.部分中小型商業(yè)配套無 法滿足現(xiàn)有居民需求.（2）教育配套小學(xué)：遼三小學(xué)、合作街小學(xué)、上園一校、上園二校、遼沈一校 中學(xué)：五+中學(xué)（市重點中學(xué)）、111中學(xué)

51、、二十八中學(xué)（市重點中 學(xué)）、第五中學(xué)（省重點中學(xué)）、市實驗高級中學(xué)（市重點）、博才 中學(xué)（市重點）桃源高中（私立）大學(xué)：沈陽大學(xué)、商學(xué)院（沈陽大學(xué)已經(jīng)收購）(3)醫(yī)療單位配套沈海醫(yī)院、胸科醫(yī)院、骨科醫(yī)院、獻(xiàn)血中心(4)金融配套小型中行，農(nóng)行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應(yīng)用。生活類超市主要客群分析目前在本項目周邊3公里內(nèi)沒有生活類超市，且項目周邊 6個 主要街道辦事處所轄人口就高達(dá) 30萬人。具體為：二臺子街道辦事處：61453人文官街道辦事處：53152人東站街道辦事處：49826人遼沈街道辦事處：54095人洪昌街道辦事處：44093人珠林街道辦事處：37370人目前本項目周邊在建及

52、待售的中高檔樓盤近30個，合計約為45000戶，近120000人.為項目提供了充足的客源支持。附：本案周邊在售商品房列表項目名稱項目位置占地面積建筑面積戶數(shù)北海嘉園大東區(qū)北海街20號3.59萬褶7.36 萬 m2600戶智居園大東區(qū)吉路56號1.3 萬 itf2.5 萬 m2200戶開建康都大東區(qū)北大營東街4萬nf6.46 萬 m2720戶卉盛家園大東區(qū)望花南街27號4.5 萬 m27萬nf560戶祥和豕園沈陽市大東區(qū)望花南街25號3.3 萬 nf5.1 萬 m2圣淘沙家園（一期）大東區(qū)望花街39號甲5.4 萬 m211 萬nf鴻彤園大東區(qū)和睦北三路十二號0.7 萬 nf1.5 萬 itf洪澤

53、園大東區(qū)吉祥三路62號2.57 萬 m26萬itf360戶中房基安花園大東區(qū)東陵四路30號16 萬 m224 萬 m21000 戶歡樂人家東陵西路73號4萬nf5萬itf400戶彤利雅寧居大東區(qū)滂江街73號5.5 萬 m210 萬 nf800戶水岸雅居大東區(qū)小河沿路1號6萬itf10 萬 nf400戶城建東逸花園大東區(qū)小河沿路21 萬 m247 萬 m24000 戶天龍家園沈陽市大東區(qū)小什字街39號15.07 萬 nf40 萬 m24000 戶鵬利廣場花園沈陽中街鵬利廣場7.3 萬 nf45 萬 m2萊茵河畔大東區(qū)北海街222號12 萬 m230 萬 nf祥云居沈陽市大東區(qū)臨河路18號0.95

54、8 萬 m21.6 萬 itf圓緣雅居大東區(qū)東北大馬路169號8.3 萬 nf13.6 萬 nf中街北苑大東區(qū)大北街火神廟巷12號3.5 萬 nf9萬itf500戶萬科金色家園大東區(qū)八王寺街32號8.3 萬 nf16 萬 m2上東風(fēng)華大東區(qū)老瓜堡20 萬 nf34 萬 m23000 戶東方儷城大東區(qū)北海街35 萬 nf50 萬 nf5000 戶梧桐馨園大東區(qū)北大營東街42萬nf3.2 萬 m2280戶號鳳凰園大東區(qū)合作街2萬nf5萬itf200戶文華園大東區(qū)聯(lián)合路145號7.5 萬 nf16 萬 m2845戶辰宇新村大東區(qū)東站街6萬itf800戶風(fēng)和日麗大東區(qū)北海街500戶久業(yè)家園大東區(qū)沈遼路

55、4.8 萬 m27.8 萬 m2384戶如意明珠大東區(qū)東北大馬路1.43 萬 m22萬nf226戶保利花園新立堡地區(qū)100 萬 nf150 萬 nf15000戶建材家具市場調(diào)研建材家居家具市場：沈陽市共有大小各類家具市場約 30余家，其中主要家具專賣店 15 家，約占50%；綜合家具市場約8 家，約占23%。市場經(jīng)營多采取場地出租經(jīng)營方式的有24 家， 約占80%； 其次是采取自己經(jīng)營方式的有4 家，約占13%。以中國家具城、小東、萬泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場，因成立時間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費群中有一定的市場。其主要特點是：攤位式租賃經(jīng)營，市場有較大的對外輻射功能。以喜來居、曲美

56、、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場新生力量，其經(jīng)營主要特點是：店面裝修較豪華、購物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費群中有一定的市場。以萊德、軒琴為代表的家具自營模式，其主要特點是：與家具廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營。是家具經(jīng)銷的新興模式，具有一定的代表性。以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具超市及綜合市場， 對沈陽市的家具市場帶來較大的沖擊，代表未來家具市場的一種趨勢。第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢物流園區(qū)的內(nèi)涵物流園區(qū)的功能物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析物流園區(qū)的發(fā)展政策分析2003 年發(fā)展情況分析當(dāng)今社會

57、商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個國家的經(jīng)濟(jì)命脈，它控制著市場， 決定著生產(chǎn)， 影響著金融。 中央主要領(lǐng)導(dǎo)早已指出： “消費通過流通決定生產(chǎn)，只有現(xiàn)代化的流通方式才能決定現(xiàn)代化的生產(chǎn)。 ”進(jìn)一步闡明了新時期、新形式下消費、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。 國家主要領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)對現(xiàn)代商業(yè)流通發(fā)展作出重要批示：“關(guān)鍵的問題是要加速發(fā)展我國自己的現(xiàn) 代商業(yè)和物流業(yè)?，F(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn) 代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易 性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。再不猛醒，就難 免面臨“全軍覆滅”的命運。吳儀總理指出“要在 WTOK則的 保護(hù)期內(nèi)培育出我國自己的具有國際競

58、爭力的大型商業(yè)流通 企業(yè)，這是我國經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展的必要保障”。由此可見，在全國范圍內(nèi)建立我國自己的物流體系對我 國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。物流園區(qū)的內(nèi)涵關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國內(nèi)尚無明確和統(tǒng)一的定義。借鑒日本開發(fā)建設(shè)物流團(tuán)地、德國不來梅建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī) 模物流中心等的經(jīng)驗，物流園區(qū)的建設(shè)往往會涉及物流運作、交通運輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市功能開發(fā)與 調(diào)整等綜合性方面。當(dāng)前，由于 物流”一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且 有一定的專業(yè)局限性，特別是與普通消費者、對終端零售商的關(guān) 聯(lián)性不強，難以產(chǎn)生很強的溝通性，對項目的推廣難免造成障礙。對物流概念的理解可以從狹義和廣

59、義方面進(jìn)行解釋：狹義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實體流動過程， 根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、配送、流 通加工、信息處理等基本功能有機(jī)結(jié)合。廣義的物流:指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動的全過 程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過程，也包括實體的物理性 流動。實現(xiàn)“商流”、“物流”、“信息流”、“資金流”等的整體 融合。從“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項目現(xiàn)有的條件以及 規(guī)模、規(guī)劃來看，該項目的 物流園”概念是廣義的物流”概 念。物流園區(qū)的功能一般認(rèn)為， 現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能， 即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。物流園區(qū)的物流組織與管理功能包括：貨物運輸、分揀

60、包裝、儲存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、 貨物配載、 業(yè)務(wù)受理等， 而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的， 從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)的貨物運輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個要素要具有高科技、 高效率特征， 尤其是大型的、 綜合性的物流園更是要求甚高。園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能物流園區(qū)存在的很重要原因不是由于其在物流發(fā)展和運作本身的作用，而在于其經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。即體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)開發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功關(guān)于物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗自 1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術(shù)