中國(guó)房產(chǎn)的走勢(shì)及其治理房需與房?jī)r(jià)

1、中國(guó)房產(chǎn)的走勢(shì)及其治理：房需與房?jī)r(jià)在2015年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上的發(fā)言田國(guó)強(qiáng)首先感謝網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)的邀請(qǐng)，給我這個(gè)機(jī)會(huì)就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走勢(shì)談?wù)勛约旱目捶?。我沒(méi)有準(zhǔn)備PPT，但花了點(diǎn)時(shí)間把這寫(xiě)成了一篇文章。今天，我主要基于這篇文章從短期和長(zhǎng)期來(lái)談，我發(fā)言的題目是“中國(guó)房產(chǎn)的走勢(shì)及其治理：房需與房?jī)r(jià)”，也可能都是大家非常關(guān)心的。實(shí)際上談房地產(chǎn)總是吃虧不討好的，無(wú)論你說(shuō)漲還是掉，都是要被人罵的，被人甩鞋的。剛才任總講了很多數(shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)前的走勢(shì)也談了自己的看法，我覺(jué)得挺好。我是做經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析的，所以今天我主要是想對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行內(nèi)在邏輯的分析。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年來(lái)表現(xiàn)出許多激勵(lì)不

2、相容的地方，根源在于很多制度設(shè)計(jì)和政策制定沒(méi)有邏輯，違背市場(chǎng)規(guī)律。特別是上屆政府規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)可謂不遺余力，但仔細(xì)分析各類規(guī)制措施，總是給人頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的印象，造成了“三多三少”的現(xiàn)象：零散性、短期性規(guī)制措施多，全局性、前瞻性規(guī)劃措施少；行政手段多，市場(chǎng)行為少；政策干預(yù)多，制度保障少。導(dǎo)致的一個(gè)后果就是，房地產(chǎn)業(yè)總是陷入“大瀉-大補(bǔ)-再大瀉-再大補(bǔ)”的輪回困境，并不可能從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題。十八屆三中全會(huì)談要讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性的作用，我看房地產(chǎn)市場(chǎng)如何擺脫政策市的大起大落，就是檢測(cè)這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的一個(gè)指標(biāo)。今天，我們這個(gè)分論壇的主題是房地產(chǎn)新系統(tǒng)、新秩序，這個(gè)秩序是否合

3、理，關(guān)鍵就看政府的定位是否恰當(dāng)，政府與市場(chǎng)的邊界界定是否合理。在討論問(wèn)題之前，我還想先辨析一下人們經(jīng)?；煜膬蓚€(gè)概念。一是房產(chǎn)的需求和價(jià)格是不盡相同的兩個(gè)概念。比如盡管房產(chǎn)的需求增加很多，房產(chǎn)遠(yuǎn)未飽和，但房產(chǎn)的價(jià)格可能變化不大，它還受其他許多因素的影響。二是我這里談的價(jià)格是真實(shí)價(jià)格（real price）或相對(duì)價(jià)格，而不是名義價(jià)格（nominal price）或絕對(duì)價(jià)格，比如有通貨膨脹、有泡沫的價(jià)格就是名義價(jià)格，是偏離了真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。同時(shí)，在談未來(lái)的房市，也要對(duì)當(dāng)前的房市有一個(gè)基本判斷。我的基本判斷是，從整體或平均來(lái)看，中國(guó)過(guò)去五年及至當(dāng)前的房市也沒(méi)有大的泡沫。我還記得在2009年12月下旬

4、，跟當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院政策研究室的主要負(fù)責(zé)人談宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。那時(shí)候還沒(méi)出臺(tái)“新國(guó)四條”和“新國(guó)十條”。他擔(dān)心中國(guó)樓市有泡沫，問(wèn)我的意見(jiàn)和看法，我當(dāng)時(shí)就明確告訴他，沒(méi)有泡沫。隨后2010年4月就連續(xù)出了“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”。如果有泡沫的話，一捅就破，現(xiàn)在打壓了4、5年，也沒(méi)有打下去，還是泡沫？我看用核武器也打不破。我當(dāng)時(shí)為什么判斷說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫呢？大家動(dòng)不動(dòng)就拿日本的例子來(lái)嚇唬政府，說(shuō)你看看，日本由于房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致它的股市爆跌，經(jīng)濟(jì)不是低迷20多年嗎？從1988年左右開(kāi)始。中國(guó)的情況跟它是不一樣的。在過(guò)去這些年基本上接近10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，而日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才2%左右，但房?jī)r(jià)卻每年10-20

5、%的上升，這肯定大大偏離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軌跡。中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，我們有一個(gè)測(cè)算，基本上是沒(méi)有超過(guò)，甚至是略低于GDP的增長(zhǎng)速度。國(guó)際上衡量房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫有一個(gè)代表性指標(biāo)，就是房?jī)r(jià)收入比（即住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入之比），它主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。如果只是直觀簡(jiǎn)單地橫向比較，很容易得出“大部分中國(guó)人買不起房”或“中國(guó)的房?jī)r(jià)比美國(guó)、英國(guó)高很多”的結(jié)論，進(jìn)而被放大為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量泡沫，引起人們認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。然而，如果用動(dòng)態(tài)和發(fā)展的眼光來(lái)看中國(guó)的房?jī)r(jià)，我們也許會(huì)得出不一樣的判斷?；九袛?：從國(guó)際橫向比較的視角考察，如果用動(dòng)態(tài)和發(fā)展的眼光看中國(guó)的房

6、價(jià)（因?yàn)樽》渴且环N高值的耐用消費(fèi)品，需要跨期消費(fèi)。房?jī)r(jià)所對(duì)應(yīng)的收入就不應(yīng)是當(dāng)期收入，而是長(zhǎng)期收入），即考慮中外收入增幅的顯著差異，中國(guó)的真實(shí)（理性預(yù)期）房?jī)r(jià)收入比也許并不比美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家高多少?；九袛?：從國(guó)內(nèi)縱向比較的視角考察，自1998年住房制度改革以來(lái)，住宅商品房平均銷售價(jià)格的年均增速明顯低于居民可支配收入的年均增速，從而房?jī)r(jià)的可承受能力總體上是逐步增長(zhǎng)的。所以，在全面衡量居民對(duì)于住房的可支付能力時(shí)，應(yīng)該把居民收入的預(yù)期增長(zhǎng)考慮進(jìn)去（實(shí)際上，不少購(gòu)房者也是這么考慮的），如果忽視動(dòng)態(tài)而簡(jiǎn)單靜態(tài)對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)據(jù)，不僅會(huì)帶來(lái)個(gè)人理財(cái)決策上的錯(cuò)誤判斷，也會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定提供錯(cuò)誤的依據(jù)。并

7、且，中國(guó)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化程度很低，又有著全世界最高的首付比例，這兩條與美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)高度證券化和零首付、低首付形成了鮮明對(duì)比。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)給銀行帶來(lái)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。下面，我主要圍繞房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)（包括所謂的泡沫論，拐點(diǎn)論）、房產(chǎn)稅、長(zhǎng)效機(jī)制等 3個(gè)方面來(lái)談?wù)勛约旱目捶ā５谝?，關(guān)于中國(guó)房產(chǎn)、房?jī)r(jià)的走勢(shì)。我對(duì)房產(chǎn)、房?jī)r(jià)的基本判斷是：從長(zhǎng)期和整體看，中國(guó)住房需求還遠(yuǎn)沒(méi)有飽和（這對(duì)開(kāi)發(fā)商是好消息），但房?jī)r(jià)不太會(huì)像前些年那樣的飛速上漲（因此獲取暴利的情況基本上很難出現(xiàn)了），當(dāng)然更不可能會(huì)大跌，特別對(duì)一二線城市是如此（所有想等待房?jī)r(jià)掉下來(lái)再去的買基本上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，反而弄巧成拙）。從而，其基本結(jié)論

8、是，從長(zhǎng)期看，盡管有波動(dòng)，房?jī)r(jià)整體將會(huì)保持溫和上漲的趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的真正拐點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房?jī)r(jià)，首先還是把住房市場(chǎng)作為一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行考慮，可用最基本的供求分析方法來(lái)研究住房市場(chǎng)的均衡狀況，包括均衡數(shù)量和均衡價(jià)格的形成。不過(guò)，中國(guó)是一個(gè)正在發(fā)生轉(zhuǎn)型的國(guó)家，因而觀察中國(guó)住房市場(chǎng)，還要注意具體區(qū)分，是看：短期還是長(zhǎng)期，整體還是局部，一二線城市還是三四線城市。所得到的結(jié)果可能是大不一樣的。各界關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題之所以那么多誤解、誤會(huì)，很大程度上跟所持的角度不同有關(guān)。我們先討論短期情況。從短期看，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升會(huì)有較大壓力。原因有三：1）中國(guó)住房市場(chǎng)目前處于供大于求的狀態(tài)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存在不斷加

9、大，預(yù)售面積已超過(guò)6億平方米，達(dá)到歷史高峰，庫(kù)存壓力不僅出現(xiàn)在大城市，二三四線城市更為嚴(yán)重。2）需求面有許多負(fù)面因素，包括經(jīng)濟(jì)增速下滑居民的收入增速有所下降，面對(duì)房地產(chǎn)景氣指數(shù)的歷史新低和持續(xù)下滑，受買漲不買跌意識(shí)驅(qū)使，人們待價(jià)而沽的觀望心態(tài)濃厚。3）改革牛帶來(lái)的股市大漲，盡管也有大的震蕩，但還是分流了大量的資金進(jìn)入股市，民間資本有了替補(bǔ)投資渠道更不愿意投資樓市。以上這些因素都會(huì)導(dǎo)致需求曲線左移。房?jī)r(jià)下行也有阻力，一些反向因素推動(dòng)著需求曲線向右平移，支撐著房?jī)r(jià)。其主要原因是人們的收入增長(zhǎng)不會(huì)大幅度下滑，政府由于各種考慮也不容許它大幅度下滑。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)9.7%，農(nóng)村居民

10、人均純收入增長(zhǎng)12.4%。2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，老百姓的收入可能增速也會(huì)下降，但估計(jì)不會(huì)下降太多。同時(shí)，作為住房互補(bǔ)品的醫(yī)療、教育、商業(yè)資源等不斷完善，城市面臨巨大的居住改善性需求。最近，穆迪下調(diào)了對(duì)中國(guó)2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)會(huì)低于7%，這跟其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)負(fù)面的展望有很大關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)下滑確實(shí)會(huì)對(duì)GDP增長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)面影響，但是我認(rèn)為總體影響還是有限的，房地產(chǎn)銷量或者是價(jià)格的下跌幅度不會(huì)高于預(yù)期。并且，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)真正放緩到5.5%至6%的水平，會(huì)對(duì)當(dāng)前就業(yè)造成嚴(yán)重影響，影響到社會(huì)穩(wěn)定。中央政府肯定會(huì)且有足夠的政策工具做出應(yīng)對(duì)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以重新把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推到一個(gè)相對(duì)更較高些的軌

11、道上去。并且，過(guò)去兩年里，中央強(qiáng)力反腐，力推簡(jiǎn)政放權(quán)，重在治理“亂作為”，但也導(dǎo)致政府“臉好看了，門好進(jìn)了”，但事并不是好辦了，以前很快可以解決的問(wèn)題，現(xiàn)在得“研究研究再研究”，行政效率明顯降低。2015年，中央可能會(huì)轉(zhuǎn)向治理“不作為”，早前習(xí)近平曾厲聲告誡“為官不為”者要“在其位謀其政”，李克強(qiáng)亦批評(píng)“不作為的懶政就是腐敗”。中央向“不作為”開(kāi)刀，預(yù)計(jì)政府行政體系的運(yùn)行效率會(huì)比2014年有所提升。所以，如果能將發(fā)展和治理的關(guān)系處理好，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該也不會(huì)太差。所以，其結(jié)論是：就全局和平均而言，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。當(dāng)然房?jī)r(jià)的漲跌不是劃一的，一二線和三四線城市有較大的差異。從地市看，今

12、年1至11月土地出讓整體量?jī)r(jià)齊跌，呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，一線城市與核心二線城市的地價(jià)一直在漲，而三四線城市土地價(jià)格的漲幅及成交卻并不明顯。這是由需求決定的，一二線城市的人口導(dǎo)入量依然較大，所以無(wú)論是樓市還是地市均能得到一定支持。從樓市看，一二線城市雖也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，三四線的很多城市庫(kù)存積壓已比較嚴(yán)重，特別是人口新增放緩的城市，一些空置率較高的三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)仍在集聚。我們?cè)倏纯撮L(zhǎng)期情況。從長(zhǎng)期看，中國(guó)住房市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，發(fā)展空間依然很大。特別是在制約性、壟斷性的土地供給制度之下，持續(xù)擴(kuò)張的住房剛性需求和住房改善需求，使得房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷加強(qiáng)。這又是由三個(gè)方面的基本因素共同決定的。

13、這些因素相互交織，在過(guò)去、現(xiàn)在及今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，一直都會(huì)在不同程度上為需求擴(kuò)張，從而為房?jī)r(jià)上漲提供源源不斷的內(nèi)在動(dòng)力。其一，是被束縛已久的城市化需求，使得買房的需求很大。無(wú)論是與中國(guó)工業(yè)化的迅猛發(fā)展相比，還是與世界各主要經(jīng)濟(jì)體的同類指標(biāo)相比，以城鎮(zhèn)居民占總?cè)丝诘谋壤齺?lái)衡量，中國(guó)的城市化水平是相對(duì)滯后的。中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化率還只有40%左右，到2030年要達(dá)到70%，年均2個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)其對(duì)應(yīng)的城市居住需求是相當(dāng)可觀的。其二，是日益壯大的中產(chǎn)階級(jí)群體，使得換房的需求很大。不同的收入水平?jīng)Q定了對(duì)不同產(chǎn)品的需求，中產(chǎn)階級(jí)群體的迅速膨脹將使居民消費(fèi)類型和行為發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，對(duì)耐用品的消費(fèi)需求會(huì)大幅

14、上升，“居者有其屋”以及“居者優(yōu)其屋”將成為許多中產(chǎn)階級(jí)家庭生活中的主要訴求，有利于進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景氣。其三，是中國(guó)的傳統(tǒng)文化價(jià)值觀念，使得置房的意愿很強(qiáng)。中國(guó)幾千年的農(nóng)耕文明形成了牢固的“耕者有其田、居者有其屋”的傳統(tǒng)思想。盡管住宅地不歸私人所有，但房子是當(dāng)前人們唯一所擁有的不動(dòng)私產(chǎn)。并且，與西方個(gè)體倫理文化不同，中國(guó)有著濃厚的傳統(tǒng)家庭倫理文化。隨著獨(dú)生子女一代特別是每年五六百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生開(kāi)始進(jìn)入城市工作和婚嫁階段，雙方長(zhǎng)輩都會(huì)拿出積蓄來(lái)幫助子女在城市中購(gòu)房。第二，關(guān)于征收房產(chǎn)稅。面向下一個(gè)十年、二十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)效率與公平兼顧的健康發(fā)展，征收房產(chǎn)稅是一個(gè)必選項(xiàng)。通過(guò)

15、提高持有環(huán)節(jié)的成本，讓投資者把房子投放到租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)上去，形成真正的消費(fèi)品，降低高空置率，此其一。其二，通過(guò)此項(xiàng)稅收可以調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配和平衡收入差距。這是大方向。過(guò)去這些年，中國(guó)之所以出現(xiàn)大量房叔、房姐，除了腐敗使得這些人有資金大量投資房產(chǎn)之外，一個(gè)重要原因就是房屋持有環(huán)節(jié)幾乎沒(méi)有什么成本。征收房產(chǎn)稅、物業(yè)稅可以在很大程度上杜絕這種現(xiàn)象。美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅大約是每年1%到3%，它是擁有了這個(gè)房產(chǎn)之后，所使用的城市公共物品的費(fèi)用。真正是買得起房子，交不起稅。所以，你讓我買，我也不買。 美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅一般占地方財(cái)政收入的40%到50%，有些地方甚至更高，這與我國(guó)地方財(cái)政收入過(guò)度依賴土地出讓收入

16、形成鮮明反差。更重要的是，像美國(guó)政府對(duì)于這筆稅收的用途是很明確的，即投入地方公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施特別是教育的建設(shè)，這對(duì)于為當(dāng)?shù)孛癖娞峁┕礁?jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)，防止貧富差距拉大和社會(huì)結(jié)構(gòu)固化都具有重要意義。 目前，我國(guó)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已轉(zhuǎn)向房產(chǎn)稅立法，這符合稅收法定的原則。未來(lái)，要將房產(chǎn)稅作為地方的主要稅種，這是稅制改革的重要環(huán)節(jié)。在此過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)稅的用途進(jìn)一步予以明確，如將房產(chǎn)稅大部分用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育，其他部分用于改善治安環(huán)境和公共服務(wù)等，從而使得學(xué)區(qū)的環(huán)境得到改善，房?jī)r(jià)自然而然也就隨之上漲。地方政府的財(cái)源從而也得到保障。不過(guò)，說(shuō)歸說(shuō)，開(kāi)征房產(chǎn)稅真正實(shí)行起來(lái)，阻力將會(huì)十分巨大，說(shuō)不定弄不成，或弄的不規(guī)范

17、。像房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅本應(yīng)該在大家都沒(méi)有房子，都沒(méi)有什么財(cái)產(chǎn)時(shí)就進(jìn)行立法，這樣更容易被接受。 第三，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。政策是短期效應(yīng)，根本在制度建設(shè)。盡管房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的重要一環(huán)，但這并不是答案的全部，相關(guān)的制度建設(shè)亟需跟進(jìn)，應(yīng)該從土地流轉(zhuǎn)制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場(chǎng)建設(shè)、土地拍賣制度等五大制度建設(shè)方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場(chǎng)，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。（一）促進(jìn)土地和人口城鄉(xiāng)的自由流轉(zhuǎn) 正確處理好保護(hù)耕地基本國(guó)策和城市化用地(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地)的關(guān)系，促進(jìn)土地要素在城鄉(xiāng)間自由而有序地流轉(zhuǎn)，保證住房土地

18、的有效增量供給。增加供給是解決當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系的最簡(jiǎn)單也最有效的辦法。當(dāng)然，保護(hù)耕地存量與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地增量之間存在一定的此消彼長(zhǎng)關(guān)系，但是從優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)、提高土地集約水平的角度來(lái)看，二者又是相輔相成的。 新一輪農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)似乎已經(jīng)箭在弦上，但依然是只有符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才能入市。這個(gè)規(guī)劃和用途管制，還是一道可松可緊的緊箍咒，能在多大程度上增加有效 供給，還未可知。同時(shí)，還需要從根本上消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。（二）加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理 改進(jìn)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，讓銀行能夠更好地共享客戶的信用資訊，讓銀監(jiān)會(huì)能夠更好地監(jiān)控銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，讓整個(gè)社會(huì)能夠建立起一個(gè)有效控制房地產(chǎn)貸款(特別是土地抵押貸款)風(fēng)險(xiǎn)的制度。這個(gè)方面的改進(jìn)，不是針對(duì)投資性購(gòu)房的，但卻是比“遏制”投資性購(gòu)房更能抵御次貸危機(jī)式金融風(fēng)暴的制度。因?yàn)樽?/p>