物業(yè)管理概述

1、第九章 物業(yè)管理本 章 主 要 內(nèi) 容1. 物業(yè)管理概述物業(yè)管理的概念2. 物業(yè)管理的相關(guān)制度物業(yè)管理條例的指導(dǎo)思想和基本法律關(guān)系管理規(guī)約制度業(yè)主大會制度物業(yè)承接查驗制度住宅專項維修資金制度物業(yè)管理的特征收費原則價格管理方式計費方式費用構(gòu)成3. 物業(yè)服務(wù)收費管理一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的含義物業(yè)一詞是由英語的“Estate”或“Property”引譯而來，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，是一個廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。第一節(jié) 物業(yè)管理概述（二）物業(yè)管理的含義國務(wù)院物業(yè)管理條例第二條指出：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)

2、主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！蔽飿I(yè)管理的定義表明：物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的；物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。第一節(jié) 物業(yè)管理概述二、物業(yè)管理的性質(zhì)1、社會化2、專業(yè)化3、市場化第一節(jié) 物業(yè)管理概述 在市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理的基本特性：（ ）A.社會化 B.科學(xué)化 C.市場化 D.經(jīng)濟化 E.專業(yè)化【答案】ACE【解析】物業(yè)管理的三個基本特性是社會化、專業(yè)化、市場化，其物業(yè)管理體制的核

3、心是市場化。三、物業(yè)管理條例的指導(dǎo)思想和基本法律關(guān)系物業(yè)管理條例確立的基本法律關(guān)系包括：1、業(yè)主相互之間的關(guān)系2、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系3、開發(fā)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系4、供水、供電等單位與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系5、社區(qū)居委會與業(yè)主大會、業(yè)主委員會的關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)管理概述 物業(yè)管理的基本制度包括：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗制度、住宅專項維修資金制度等。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度一、業(yè)主大會制度1、業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)(

4、P158-159)第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度在物業(yè)管理中，業(yè)主具有以下權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出議案；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（2009）

5、業(yè)主的權(quán)利包括( )。A提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議B對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)C監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營活動D監(jiān)督業(yè)主委員會的工作E監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同【答案】ABDE【解析】參見物業(yè)管理中，業(yè)主具有的權(quán)利業(yè)主的義務(wù)有：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；（5）按時繳納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度2、業(yè)主

6、大會 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度業(yè)主共同決定的事項（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定第（5）項和第（6）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總

7、面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（2008）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（ ）以上的業(yè)主同意。A二分之一 B五分之三C三分之二 D五分之四【答案】C【解析】籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3、業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會

8、并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（2005）業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是（ ）。A 居委會B 業(yè)主代表大會C 物業(yè)管理企業(yè)D 業(yè)主委員會業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé)（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（2007）物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

9、與（ ）簽訂。A 業(yè)主委員會B 業(yè)主大會C 臨時業(yè)主大會D 業(yè)主委員會主任第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（2004）在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會的職責(zé)有（ ）。A 召集并主持業(yè)主大會會議B 修改業(yè)主公約C 監(jiān)督和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D 調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛E 監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約二、管理規(guī)約制度 （一）管理規(guī)約 管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，對全體業(yè)主（也包括物業(yè)使用人）有共同約束力。 管理規(guī)約的主要內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。（二）臨時管理規(guī)約建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時

10、管理規(guī)約。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度三、物業(yè)承接檢查制度 2010年10月住建部印發(fā)了物業(yè)承接檢查辦法。 物業(yè)承接檢查是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前提物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。 物業(yè)承接查驗的原則 誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)原則。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度四、住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金管理辦法，自2008年2月1日起施行。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（一）住宅專項維修資金概念、性質(zhì)和用途 住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 住宅共

11、用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（二）住宅專項維修資金的交存(1)交存范圍。應(yīng)交存住宅專項維修資金的范圍包括：住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)

12、施設(shè)備的除外；住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。屬上述范圍的，出售的公有住房，售房單位也應(yīng)當(dāng)按照住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定，交存住宅專項維修資金。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度(2)交存標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的58。出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20、高層住宅不低于售房款

13、的30，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（三）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的帳目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金管理制度。業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度（四）住宅專項維修

14、資金的使用下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：(1)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；(2)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；(3)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；(4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意（未成立業(yè)主大會的，經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意），可以按照有關(guān)規(guī)定用于購買國債。禁止利用住宅

15、專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于擔(dān)保。第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度 住宅專項維修資金可以用于（ ）A有線電視管線的維修 B. 購買國債C. 已過保修期的電梯 D 因個人過失造成公共樓道破損E小區(qū)路燈維修【答案】B.C.E【解析】住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。有線電視管線的維修依法應(yīng)該有有線電視主管部門維修，因個人過失造成公共樓道破損因由個人承擔(dān)賠償責(zé)任。一、收費原則 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、價格管理方式 政府指導(dǎo)價；市場調(diào)節(jié)價。 具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

16、價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費管理三、計費方式 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。（1）包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行包干制時，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。（2）酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，實質(zhì)是實

17、報實銷制。住宅專項維修資金可以用于（ ）A有線電視管線的維修 B. 購買國債C. 已過保修期的電梯 D 因個人過失造成公共樓道破損E小區(qū)路燈維修【答案】B.C.E【解析】住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。有線電視管線的維修依法應(yīng)該有有線電視主管部門維修，因個人過失造成公共樓道破損因由個人承擔(dān)賠償責(zé)任。四、費用構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)費（X）實行包干制的，其構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本（X1）、法定稅費（X2）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（X3）三部分， 即:X=X1+X2+X3 實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金（X），包括物業(yè)服務(wù)支出（X1）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

18、（X4）兩部分，即:X=X1+X4 包干制或者酬金制，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成最主要是物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。 其構(gòu)成一般包括以下部分： 管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 業(yè)主支付固定物業(yè)費，盈虧由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的計費方式是（ ）A . 傭金制 B. 酬金制 C. 包干制 D. 承包制【答案】C【解析】包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定服務(wù)費用，盈余和虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（2009）商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的( )交存住宅專項維修資金。A使用面積 B套內(nèi)建筑面積 C共有面積 D建筑面積【答案】D【