重慶市萬州區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、.：.； 40/40萬州區(qū)住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研第一章 萬州區(qū)分析一、萬州區(qū)自然地理環(huán)境概述1、地理位置 萬州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，位于東經(jīng) 1075522108 53 25 ，北緯 3024 253114 58 。東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤，東西廣97.25 公里，南北袤67.25公里，面積3457平方公里耕地面積 100 萬畝，其中田 58.49 萬畝；大于 25 度坡地 50.14 萬畝，其中旱地 32.49 萬畝，城市面積 32.5 平方公里，直線間隔 重慶市 228 公里。 萬州區(qū)內(nèi)山丘起伏，最高點(diǎn)普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔 1762 米，最低

2、點(diǎn)黃柏鄉(xiāng)處長江邊，海拔 106 米，西北部高升鄉(xiāng)鳳山材肖埡口，海拔高度為 3.3 米，境內(nèi)相對高差分別為 184.5 米、 1266.8 米，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺地，且零星分布。1地理位置優(yōu)越 萬州位于重慶“一圈兩翼的渝東北翼，是渝東北翼的經(jīng)濟(jì)中心。萬州同時(shí)也是重慶的第二大城市，長江流域的重要城市，因“萬川畢匯而得名，因“萬商云集而出名。距重慶水路327公里，陸路328公里，位于三峽庫區(qū)中部，是長江沿岸十大港口之一。區(qū)位獨(dú)特，歷為渝東北、川東、鄂西、陜南、黔東、湘西的重要物資集散地，是長江上游地域區(qū)域性中心城市。 2環(huán)境亞熱帶潮濕季風(fēng)氣候氣

3、候，四季清楚 萬州屬亞熱帶季風(fēng)潮濕帶，氣候四季清楚。冬暖、多霧；夏熱，多伏旱；春早，氣溫上升快而不穩(wěn)定，秋長，陰雨綿綿，以及日照充足，雨量充沛，天氣溫暖，無霜期長，霜雪稀少。 小結(jié)：區(qū)域位置極其優(yōu)越，主城區(qū)以長江沿岸開展及獨(dú)特的山地地貌，導(dǎo)致主城內(nèi)構(gòu)成幾大板塊式開展。2、城市規(guī)模 全區(qū)幅員3457平方公里，轄52個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道，總?cè)丝?75萬人，建成區(qū)面積55平方公里、城區(qū)人口80萬人，累計(jì)搬遷安頓移民26.3萬人，是全市人口最多、移民義務(wù)最重、城市體量最大、管理單元最多的區(qū)縣，為重慶第二大城市。 據(jù)，主城區(qū)城市人口規(guī)模為：近期2007年62.5萬人；中期2021年70萬人；遠(yuǎn)期2020年90萬人

4、。 遠(yuǎn)期5個(gè)近郊組團(tuán)的人口規(guī)模分別為：頂峰鎮(zhèn)5萬人，高梁鎮(zhèn)2萬人，熊家鎮(zhèn)3萬人，長嶺鎮(zhèn)2萬人，新田鎮(zhèn)3萬人。 在土地可供開發(fā)資源固定前提下，城市人口規(guī)模的不斷增長會使得剛性需求不斷添加，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展3、萬州區(qū)行政區(qū)劃及人口 萬州區(qū)直接納理鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道，轄13個(gè)鄉(xiāng)、28個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道，2021年總?cè)丝?75萬人，幅員面積3457平方千米。4、城市交通 2021年萬州區(qū)交通建立為主題的新聞發(fā)布會上得悉，萬州將在5年內(nèi)完成270億元交通建立投資，大力推進(jìn)“兩橫兩縱鐵路骨架網(wǎng)、“一環(huán)七射高速公路網(wǎng)和“一空一港建立，逐漸完善“快捷、溫馨、高效的鐵、公、水、空多式聯(lián)運(yùn)立體綜合交通運(yùn)輸體系，根本建

5、生長江上游區(qū)域性綜合交通樞紐和渝東北綠色交通走廊中心區(qū)。1對外交通：萬州以“八高八鐵一空一港 著力打造重要綜合交通樞紐鐵路:確立渝東北鐵路樞紐位置建成通車渝萬客運(yùn)專線、鄭萬高速鐵路，新增鐵路里程66公里，力爭開工建立達(dá)萬鐵路擴(kuò)能改造工程，一縱一橫的“十字型鐵路骨架網(wǎng)正式構(gòu)成，真正融入全國鐵路網(wǎng)絡(luò)，徹底改動(dòng)萬州乃至整個(gè)三峽庫區(qū)鐵路開展邊緣化的落后局面。屆時(shí)，萬州與全國主要經(jīng)濟(jì)腹地之間的時(shí)空間隔 將大為縮短，將構(gòu)成萬州到重慶、宜昌1小時(shí)，萬州到武漢、西安2小時(shí)，萬州到北京、上海、廣州6小時(shí)快捷到達(dá)的時(shí)空格局。高速公路:根本建成公路運(yùn)輸樞紐建成通車萬州至忠縣、萬州至利川、城市外環(huán)新田至頂峰銜接線3條

6、高速公路，萬州經(jīng)安康至西安的北上高速通道將正式打通，新增高速公路里程124公里，全區(qū)通車高速公路到達(dá)6條228公里，并構(gòu)成總長80公里、合圍面積300余平方公里的城市外環(huán)高速。全區(qū)對外高速通道將由如今的3個(gè)增至5個(gè)，萬州向東、向南、向西、向北等主通道方向均實(shí)現(xiàn)1條或多條高速公路銜接，一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)絡(luò)根本構(gòu)成。推進(jìn)萬忠北線、萬達(dá)直線高速公路前期任務(wù)，力爭“十三五末開工建立。碼頭：提升庫區(qū)航運(yùn)效力功能按照“二客五貨港口規(guī)劃規(guī)劃，建成新田港一期工程、望天咀作業(yè)區(qū)，全區(qū)港口年貨物吞吐才干到達(dá)3500萬噸，集裝箱年經(jīng)過才干到達(dá)70萬標(biāo)箱。重點(diǎn)推進(jìn)新田港口物流園區(qū)建立，建成新田港疏港大道、新田港鐵路

7、公用線、新田至頂峰銜接線等對外集疏運(yùn)體系，萬州新田港將成為三峽庫區(qū)輻射功能最廣、效力才干最強(qiáng)的現(xiàn)代化綜合性鐵水、公水聯(lián)運(yùn)樞紐港，構(gòu)成輻射長江流域與華東、華北、西南及西北地域的鐵水聯(lián)運(yùn)物流新通道。2中心城交通、 州區(qū)城鄉(xiāng)建委公布了，公告明確提出了未來萬州的公交效力體系要以軌道交通為骨架。輕軌規(guī)劃了3條線路：從塘坊至頂峰的1號線站點(diǎn)最多，有18個(gè)；從密溪溝到觀音巖的2號線站點(diǎn)最少，只需6個(gè)；從玉龍路到長嶺的3號線那么有8個(gè)站點(diǎn)。 2021年建成城區(qū)道路510公里，主次干道實(shí)現(xiàn)“白改黑。城區(qū)公共停車場到達(dá)385個(gè)、停車位4.3萬個(gè)，設(shè)置暫時(shí)占道停車位4340個(gè)。新投放公交車130輛、出租車564輛。

8、小結(jié)：完善興隆的交通系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)城市開展及城市化的根底，對城市房地產(chǎn)的加快開展也有促進(jìn)作用。二、萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)開展1、萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)概述 2021年萬州消費(fèi)總值828.22億元，按可比價(jià)錢計(jì)算，同比增長11.1%，比全國、全市分別高4.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值59.62億元，同比增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)添加值409.59億元，同比增長13.1%；第三產(chǎn)業(yè)添加值359.01億元，同比增長10.1%。按常住人口計(jì)算，人均萬州消費(fèi)總值51570元8280美圓，同比增長10.6%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比由2021年的7.1:50.8:42.1調(diào)整為7.2:49.5:43.3，第三產(chǎn)業(yè)占萬州消費(fèi)總值的

9、比重比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。2、財(cái)政和金融2021年實(shí)現(xiàn)金融業(yè)添加值42980萬元，比上年增長8.2%。年末全區(qū)銀行機(jī)構(gòu)人民幣存款余額216.4億元，比年初增長13.2%，其中個(gè)人儲蓄存款145.5億元；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額121.3億元，比年初增長15.3%，存貸比到達(dá)58.81%。2021年金融機(jī)構(gòu)存貸款余額 指 標(biāo)年末數(shù)萬元比年初增長%各項(xiàng)存款余額216414413.2 其中：活期及暫時(shí)性存款78914636.7 定期及其他存款95249432.9 各項(xiàng)貸款余額121270215.34 其中：短期貸款3815962.5 中長期貸款82984022.32006年-2021年金融機(jī)構(gòu)存款

10、和貸款余額 3、消費(fèi)情況 萬州區(qū)2021年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額到達(dá)288億元，社會消費(fèi)品零售總額年均增長17.3%是“十一五末的2.2倍。新增金融機(jī)構(gòu)30家，存貸比由“十一五末的45.85%提高到58.81%，金融業(yè)添加值占地域消費(fèi)總值比重由1.5%提高到4.35%。分析： 從各種數(shù)據(jù)中可以看出，萬州區(qū)2021年社會消費(fèi)品零售總額出現(xiàn)上升的，銀行存款成上升形狀，人均可支配收入逐年提高，人均消費(fèi)旺盛。 三、人口情況 2021年末，全區(qū)戶籍人口175.47萬人，比上年末減少3008人。其中，非農(nóng)業(yè)人口78.58萬人。常住人口160.74萬人，比上年末添加0.28萬人。全年出生人口17185人，人

11、口出生率為9.79；死亡人口9576人，人口死亡率5.45；人口自然增長率為4.33公安口徑。2021年2021年2021年2021年2021年2021年總?cè)丝?73.3174.6175.1175.4175.44175.47常住人口156.3157.2158.3159.5160.4160.74城鎮(zhèn)人口8689.292.695.396.496.8城鎮(zhèn)化率0.550.5680.5850.5980.6050.611 非常住人口為14.73萬，闡明萬州人外出人口不多，政府要加強(qiáng)外出務(wù)工方案。 外出務(wù)工緩解了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力,而且又可以刺激當(dāng)?shù)氐南M(fèi)。大多數(shù)的外出務(wù)工人員在掙到收入之后,會選擇回到家鄉(xiāng)進(jìn)展

12、消費(fèi),有的人會買一些現(xiàn)代化的家用電器和交通工具等,提高生活質(zhì)量,也有的人會購買樓房或者選擇商鋪,在縣鎮(zhèn)里落腳生根,成為城區(qū)房地產(chǎn)開展的新需求,這些都可以成為縣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)。四、城市規(guī)劃與開展 萬州區(qū)出露地層的地質(zhì)年代多見于中生代三疊紀(jì)和侏羅紀(jì)，以侏羅紀(jì)分布最廣，三疊紀(jì)次之，部分地方有古生代二疊紀(jì)地層，也有新生代第四紀(jì)地層。地質(zhì)構(gòu)造線屬新華夏系第三巨型隆起帶武陵山褶皺帶西緣與大巴山弧形褶皺帶控制的四川菱形構(gòu)造盆地的北東三北東方向延伸出境外，消逝于七曜山背斜構(gòu)造的北西側(cè)，構(gòu)成向突向北西的萬縣弧形構(gòu)造線。境內(nèi)山丘起伏，最高點(diǎn)普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔1762米，最低點(diǎn)黃柏鄉(xiāng)處長江邊，海拔106米，低山、

13、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，少平壩和臺地，且零星分布。 萬州區(qū)境內(nèi)河流、溪澗切割深，落差大，呈枝狀分布，均屬長江水系。長江自西南石柱、忠縣交界的長坪鄉(xiāng)石槽溪入境，向東北橫貫腹地，經(jīng)黃柏鄉(xiāng)白水灘流入云陽縣，流程80.4公里。 萬州區(qū)地貌及地勢特點(diǎn)決議了其規(guī)劃與開展大方向。1、規(guī)劃定位 萬州位居重要的地理位臵，政府也給予其非常重要的定位主要包括：成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的東北部經(jīng)濟(jì)中心、區(qū)域性貿(mào)易物流中心、長江三峽旅游集散中心、三峽庫區(qū)航運(yùn)中心、區(qū)域性金融中心、江南萬億工業(yè)走廊重要中心、渝東北地域文化中心等。據(jù)確定萬州的城市性質(zhì)為：重慶第二大城市，三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市。2、城市構(gòu)造規(guī)

14、劃 總規(guī)確定城市用地構(gòu)造形狀為多中心組團(tuán)式規(guī)劃構(gòu)造，城市用地采用“多中心、組團(tuán)式的規(guī)劃構(gòu)造，分為“二水三岸三片區(qū)八組團(tuán)。 三片區(qū)分別為：龍寶片區(qū)，位于長江以西、苧溪河以南；天城片區(qū)，位于長江以西、苧溪河以北；五橋片區(qū)，位于長江以東。八個(gè)組團(tuán)分別為：1、龍寶片區(qū)3個(gè)組團(tuán) 高筍塘組團(tuán)：是舊城中心區(qū)，也是全區(qū)商業(yè)金融中心。 龍寶組團(tuán)：北部主要開展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)開展鹽化工、建材等三類工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，為萬州近中期產(chǎn)業(yè)開展中心。 山頂組團(tuán)：主要功能為居住和科研文化教育。2、天城片區(qū)3個(gè)組團(tuán) 聲明壩組團(tuán)：主要開展食品、制藥等二類工業(yè)。 周家壩組團(tuán)：是天城片區(qū)中心，主要

15、功能為居住、商貿(mào)。 枇杷坪組團(tuán)：西段為居住用地，東段為危險(xiǎn)品公用倉儲區(qū)。3、五橋片區(qū)2個(gè)組團(tuán) 陳家壩組團(tuán)：即江南新區(qū)，為區(qū)級行政中心，以及旅游效力、居住、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能。百安壩組團(tuán)：是五橋片區(qū)中心，布置旅游效力、居住及部分一類工業(yè)用地。3、城區(qū)交通規(guī)劃 截至到目前，萬開高速公路、萬石高等級公路建成通車，萬開、萬云、萬梁、萬忠、萬利五條高等級公路配套設(shè)備得到進(jìn)一步改善，萬云高速公路路基、橋隧工程全部完工，將于今年底通車。渝萬沿江、萬達(dá)、萬利高速公路前期任務(wù)進(jìn)展順利。宜萬鐵路建立加快推進(jìn)，達(dá)萬鐵路電氣化改造列入鐵道部“十一五建立規(guī)劃。鞍子壩客運(yùn)港區(qū)已建成并投入運(yùn)轉(zhuǎn)，紅溪溝碼頭改擴(kuò)建工程完工，江

16、南集裝箱碼頭一期工程進(jìn)入設(shè)備制造階段，青草背作業(yè)區(qū)完成進(jìn)港道路建立。萬州機(jī)場平安設(shè)備類工程完工。近幾年重點(diǎn)實(shí)施了以下艱苦交通設(shè)備的建立：對外交通建立方面 已啟動(dòng)實(shí)施鐵路長江大橋、宜萬鐵路萬州段、沙河大橋等重要對外通道的建立。在交通物流方面 啟動(dòng)了萬州物流園區(qū)根底設(shè)備建立，推進(jìn)了三峽庫區(qū)鋼材集散中心、中藥材物流中心、江南集裝箱碼頭、桐子園碼頭、青草背碼頭等重點(diǎn)工程建立。在城市道路方面 實(shí)施了北濱大道建立與整治、太陽山遂道立交橋、沙龍路一段、北山大道綜合改造、大河溝回填、苧溪河滾水壩、天子城上山梯道等工程建立。電報(bào)路、復(fù)興路、太白路、白巖路、新城路等城市干道綜合改造工程開工投入運(yùn)用，南北濱江大道實(shí)

17、現(xiàn)通車。4、城區(qū)綠化規(guī)劃 2021年現(xiàn)狀綠地423.98公頃，比2003年添加了55.43公頃；離2020年遠(yuǎn)期規(guī)劃目的相差542.94公頃，相比規(guī)劃目的實(shí)施完成率為43.84%。 從綠地的實(shí)施情況來說，近年來萬州區(qū)實(shí)施了大量的區(qū)級公園和主干道、濱江地帶的景觀綠化帶工程，因此，綠地增量實(shí)踐大于55.43公頃，這一點(diǎn)在艱苦工程的實(shí)施中可以得到反映。綠地實(shí)施情況對比分析表五、萬州區(qū)“十三五目的及2021年重點(diǎn)任務(wù) 1萬州區(qū)“十三五目的 “經(jīng)濟(jì)開展程度顯著提升，開展平衡性、協(xié)調(diào)性、可繼續(xù)性不斷加強(qiáng)。地域消費(fèi)總值年均增長9%左右，到2021年，地域消費(fèi)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入比2021年翻一番；到

18、2020年，人均地域消費(fèi)總值超越1萬美圓，城鄉(xiāng)居民收入與經(jīng)濟(jì)增長堅(jiān)持同步。建生長江上游重要臨港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地。以水港為中心，空港、公路物流港和鐵路物流港為支撐，著力打造縱橫向聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密、港產(chǎn)交融聯(lián)動(dòng)開展的臨港特征產(chǎn)業(yè)基地。充分發(fā)揚(yáng)經(jīng)開區(qū)工業(yè)支撐、創(chuàng)新引領(lǐng)、開放平臺作用，建成重慶重要現(xiàn)代制造業(yè)基地。建成渝東北商貿(mào)物流中心、金融中心和西部地域通江達(dá)海重要開放門戶，建立國家級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建生長江上游濱水宜居旅游城市。優(yōu)化城市空間規(guī)劃，推進(jìn)城市空間有序拓展，城區(qū)面積到達(dá)100平方公里，城區(qū)人口到達(dá)100萬，城鎮(zhèn)化率提高到65%。景城一體化加快推進(jìn)，依山親水、生態(tài)休閑的城市特征進(jìn)一步彰顯，建生長江三峽國

19、際黃金旅游帶集散中心和重要目的地。建生長江上游區(qū)域性綜合交通樞紐。大力推進(jìn)“兩橫兩縱鐵路骨架網(wǎng)、“一環(huán)七射高速公路網(wǎng)和“一空一港建立，“快捷、溫馨、高效的鐵、公、水、空多式聯(lián)運(yùn)立體綜合交通運(yùn)輸體系逐漸完善。建成渝東北地域科教文衛(wèi)高地。教育現(xiàn)代化獲得重要進(jìn)展，文化軟實(shí)力顯著提升。全社會研討與開發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占地域消費(fèi)總值比重到達(dá)2.5%，科技創(chuàng)新引領(lǐng)作用明顯加強(qiáng)。醫(yī)療衛(wèi)生效力體系更加健全，城鄉(xiāng)根本公共效力均等化根本實(shí)現(xiàn)，集聚、輻射、帶動(dòng)才干日益凸顯。建成三峽庫區(qū)生態(tài)平安重要屏障。生態(tài)空間格局更加優(yōu)化，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)改善，生態(tài)文明制度逐漸健全，生態(tài)涵養(yǎng)才干進(jìn)一步加強(qiáng)。長江干流、重要次級河流及重要湖庫

20、水質(zhì)總體良好，單位地域消費(fèi)總值能耗下降10%，完成節(jié)能減排目的義務(wù)，城區(qū)空氣質(zhì)量不低于現(xiàn)有程度，綠色生活方式普遍推行，建成國家生態(tài)文明先行示范區(qū)。22021年萬州區(qū)政府重點(diǎn)任務(wù)推開工業(yè)轉(zhuǎn)型晉級開展 以經(jīng)開區(qū)為主戰(zhàn)場，走新型工業(yè)化道路，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，開展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。加快推進(jìn)“713產(chǎn)業(yè)培育工程，建成投產(chǎn)一批艱苦工業(yè)工程，打造一批具有中心競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。加快經(jīng)開區(qū)“一區(qū)五園開發(fā)，推進(jìn)根底設(shè)備建立，建成區(qū)面積到達(dá)30平方公里，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)承載和集聚才干，加速產(chǎn)城交融。構(gòu)建公平競爭、平等準(zhǔn)入的市場環(huán)境，促進(jìn)各類市場主體共同開展。到2020年，工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)1700億元，經(jīng)開區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值

21、占全區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的85%。不斷加快現(xiàn)代效力業(yè)開展 完善商貿(mào)物流規(guī)劃規(guī)劃，構(gòu)建城區(qū)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村社三級商業(yè)效力體系。加快構(gòu)成“一核四圈，建成一批重點(diǎn)商貿(mào)工程，培育一批重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)，建立一批專業(yè)市場，引進(jìn)一批商業(yè)品牌。促進(jìn)消費(fèi)性效力業(yè)與生活性效力業(yè)協(xié)同并進(jìn)。開展多層次、多樣性的新興消費(fèi)業(yè)態(tài)。完善“一區(qū)四帶旅游規(guī)劃，大力開展都市旅游和鄉(xiāng)村旅游，打造“一湖、一瀑、一泉、一潭旅游精品，創(chuàng)建一批4A級、5A級景區(qū)。加快金融業(yè)開展，新增金融機(jī)構(gòu)10家，推進(jìn)三峽銀行晉級為全國性股份制商業(yè)銀行，力爭金融業(yè)添加值占地域消費(fèi)總值比重到達(dá)5%，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)安康開展。大力促進(jìn)臨港產(chǎn)業(yè)開展 充

22、分依托鐵、公、水、空多式聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢，發(fā)揚(yáng)和擴(kuò)展經(jīng)開區(qū)在開展臨港產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)和主體作用，打造功能要素高聚集、運(yùn)轉(zhuǎn)管理高效率的臨港產(chǎn)業(yè)空間。大力開展分裝組裝、保稅加工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易加工等臨港加工貿(mào)易業(yè)。積極構(gòu)建與臨港產(chǎn)業(yè)開展相配套的現(xiàn)代物流配送體系。六、本章小結(jié)根本情況位于地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤，面積3457平方公里，地理位置優(yōu)越；轄13個(gè)鄉(xiāng)、28個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道，總?cè)丝?75萬人，城際間交通興隆，快捷便利；市內(nèi)道路寬闊通達(dá)，市政根底設(shè)備投入大；人文資源、旅游資源、歷史文化民俗資源豐富。宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)根底較好，經(jīng)濟(jì)開展平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增

23、長速度較快，2021年萬州區(qū)GDP增長11.1%幅度；三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比由2021年的7.1:50.8:42.1調(diào)整為7.2:49.5:43.3，第三產(chǎn)業(yè)比重高，有利于加快經(jīng)濟(jì)開展，提高經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和綜合國力，拉動(dòng)消費(fèi)。人口情況2021年底，萬州區(qū)總?cè)丝诘竭_(dá)175萬人，近4年萬州區(qū)的總?cè)丝谧兓淮?。常住人口?021年的156萬人到2021年的160萬人每年都在進(jìn)展遞增，城鎮(zhèn)居住人口從2021年86萬到96.8萬。闡明鄉(xiāng)下人口再向城市入住比率增多，為主城的消費(fèi)帶來活力。主城區(qū)整體規(guī)劃：根據(jù)可以看出由萬州區(qū)整體城市用地采用“多中心、組團(tuán)式的規(guī)劃構(gòu)造，分為“二水三岸三片區(qū)八組團(tuán)“城鎮(zhèn)空間開展構(gòu)造，目前政府

24、曾經(jīng)將三片空間根本打造完成，現(xiàn)加強(qiáng)各片的產(chǎn)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展，讓萬州人收入增多，全面進(jìn)入小康。主城區(qū)開展方向：根據(jù)城市用地主要開展方向?yàn)椤澳贤?、東進(jìn)?！澳贤椿疖囌疽阅系赜颍Y(jié)合綜合交通根底設(shè)備配置城市土地資源，布置為物流園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，充分發(fā)揚(yáng)萬州的區(qū)域交通樞紐和物流中心作用；“東進(jìn)即城市過江開展，以行政中心建立為先導(dǎo)，全面啟動(dòng)江南新區(qū)陳家壩組團(tuán)建立，以疏散舊城過于復(fù)合集中的部分功能。經(jīng)濟(jì)特征人均可支配收入逐年提高，但從經(jīng)濟(jì)收入來看，整體收入程度較高；居民儲蓄額不斷增大，購買力加強(qiáng)；持幣待購心情添加。2021年政府重點(diǎn)任務(wù) 推開工業(yè)轉(zhuǎn)型晉級開展, 大力促進(jìn)臨港產(chǎn)業(yè)開展,不斷加快現(xiàn)代效力業(yè)開展。

25、第二章 萬州區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、萬州區(qū)縣房地產(chǎn)投資市場分析1、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資2021年全年完成固定資產(chǎn)投資額725.09億元，第三產(chǎn)業(yè)投資476.7億元，同比增長20.4%，占固定資產(chǎn)投資的65.7%。房地產(chǎn)固定投資68.9億元，占總投比重為9.5%。房地產(chǎn)投資/GDP異常根本正常正常運(yùn)轉(zhuǎn)根本正常異常0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的根底目的。合理目的為0.1-0.2；2021年重慶目的為0.24,萬州房地產(chǎn)投資/GDP為0.09，闡明房地產(chǎn)市場前景較好。二、萬州區(qū)住宅市場分析1、萬州區(qū)近期建立土地情況分析： 從表中可以看出目前萬州土地買賣市場比較受歡迎陸續(xù)的土地被各大開發(fā)商購買，其中最

26、高的拿地價(jià)錢為397萬/平方米，最低為114萬，闡明本地的拿地價(jià)錢差別化比較大。根據(jù)上表可以得出萬州主城區(qū)拿地價(jià)錢大約在205萬/畝左右。2、樓盤開盤情況2021年樓盤加推開盤情況 數(shù)據(jù)來源房管局2021年1月-12月共有70次樓盤審批預(yù)售答應(yīng)證，有145.6萬住宅面積，將在萬州區(qū)市場放出。3、萬州區(qū)樓市成交情況12021年商品房成交情況表 2021年，商品房期房銷售的住宅房全年銷售10353套，建筑面積為104.68萬平方米，銷售面積同比增長1.27%；非住宅房全年銷售981套，建筑面積為7.76萬平方米。 在商品房現(xiàn)房銷售中，住宅房全年銷售2330套，建筑面積為25.41萬平方米，銷售面積

27、同比增長88.59%；非住宅房銷售743套，建筑面積為4.15萬平方米。 從存量房市場銷售數(shù)據(jù)看出，住宅房銷售情況穩(wěn)定。二手房全年銷售9909套，面積89.76萬平方米，同比增長7.73%；其中住宅房銷售8723套，銷售面積82萬平方米，同比增長9.16%，非住宅房銷售1186套，銷售面積7.77萬平方米。“不僅是安康和平穩(wěn)，而且是穩(wěn)中有升。 22021年商品房成交情況表成交面積期房成交面積成交均價(jià)2021年6月12.810.874824.882021年4月12.9610.054969.232021年3月14.8811.984830.152021年2月14.212.954840.642021年

28、1月10.179.114930.48 2021年1-6月，萬州商品房預(yù)售答應(yīng)面積54.78萬平方米，同比增長7.62%。新建商品房登記成交8932套、建筑面積86.27萬平方米、金額40.74億元，同比分別增長30.03%，25.21%，23.53%；其中住宅均價(jià)4620.81元/平方米，同比上漲0.65%。二手房成交面積54.08萬平方米，同比增長10.23%。4、部分組團(tuán)房地產(chǎn)市場分析萬州房地產(chǎn)開發(fā)集中與三大板塊、7大組團(tuán)枇杷坪組團(tuán)和江南組團(tuán)由于其成熟配套及區(qū)域位置處于將價(jià)錢峰值，主城組團(tuán)內(nèi)濱江路沿線樓盤價(jià)錢較高，龍寶組團(tuán)及百安壩組團(tuán)主要為區(qū)縣客戶置業(yè)區(qū)，屬于價(jià)錢洼地。萬州房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)圖萬

29、州樓盤分布1枇杷坪組團(tuán)枇杷坪組團(tuán)以江景高層為主，曾經(jīng)根本開發(fā)成熟區(qū)域樓盤主要依托成熟的區(qū)域配套和優(yōu)越的江景資源目前區(qū)域在售樓盤均為高層江景房除個(gè)別開發(fā)較早的大盤外，近兩年新工程多維10萬方一下的小盤主要由于區(qū)域根本開發(fā)成熟，可供開發(fā)土地稀少。枇杷坪組團(tuán)主要依托成熟配套和江景資源，能實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值區(qū)域高層售價(jià)約為5500-7500元/。一線江景房北濱華府目前均價(jià)約7000元，比心水岸非一線江景價(jià)錢高1000元以上。購買人群：片區(qū)購房客戶中，主城客戶占多數(shù)，另有部分云陽、開縣等區(qū)域客戶前來購房。片區(qū)主要自剛需購房為主，主力需求為三房，面積區(qū)間咋90-120，130以上戶型由于總價(jià)高去化較慢。片區(qū)內(nèi)

30、多個(gè)樓盤出現(xiàn)了小戶型產(chǎn)品，主力戶型在70-80根本上以2房為主，銷售比較良好。 2高筍塘組團(tuán)高筍塘組團(tuán)配套成熟?，F(xiàn)有天仙湖區(qū)域部分工程在售高層價(jià)錢約4800-5300元/，個(gè)別樓盤均價(jià)在7100元/區(qū)域樓盤主要依托成熟的區(qū)域配套和優(yōu)越的湖景資源作為萬州老城區(qū)，開發(fā)曾經(jīng)成熟，現(xiàn)有開發(fā)樓盤多位于高筍塘邊緣沙河片區(qū)，在售的幾個(gè)工程均位于天仙湖畔的高層江景房。3江南新區(qū)組團(tuán)江南新區(qū)是萬州中高端住宅聚集區(qū)，產(chǎn)品形狀豐富高層均價(jià)約5800元/，洋房價(jià)錢級差較大，均價(jià)約6800作為城市新興住宅開發(fā)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃合理，景觀綠化，市政道路等根底設(shè)備相對完善，隨著建立的推進(jìn)，區(qū)域成熟度將有明顯的提高。區(qū)域樓盤主

31、要依托新區(qū)的規(guī)劃，以及優(yōu)越的江景資源吸引了大量購房者。目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤主要以高層和洋房為主的住宅工程，片區(qū)曾經(jīng)成為萬州高端洋房集聚區(qū)4龍寶組團(tuán)區(qū)域內(nèi)樓盤 眾多，多以高層為主，但部分樓盤會方案推出洋房產(chǎn)品高層價(jià)錢差別大，濱江沿線約6500元/，次之約5000元/，其次4500元/左右。小結(jié)：1主城片區(qū)市民改善首選枇杷坪及江南新區(qū)，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶呈現(xiàn)典型的聚集效應(yīng)，周家壩組團(tuán)、百安壩組團(tuán)級雙河口組團(tuán)分別吸引臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)。2萬州購房者對江南新區(qū)認(rèn)可度非常高，以為宜居指數(shù)最高。但由于區(qū)域以中高端物業(yè)為主，銷售價(jià)錢較高，仍有不少購房者改選擇其他區(qū)域置業(yè)。3枇杷坪片區(qū)由于其優(yōu)越的江景資源和成熟配套，成為

32、搶手購房區(qū)域，該區(qū)域高層價(jià)錢為5300起，一線江景房6500起。5、物業(yè)分布情況闡明萬州物業(yè)主要還是以高層為主要的需求，洋房物業(yè)逐漸興起高層物業(yè)： 高層物業(yè)目前除了江南新區(qū)，其他各組團(tuán)未來幾年將主要供應(yīng)，僅有部分樓盤規(guī)劃洋房產(chǎn)品。洋房物業(yè)： 目前中高端洋房物業(yè)主要集中在江南新區(qū)，而且目前客戶購置洋房物業(yè)曾經(jīng)構(gòu)成江南新區(qū)為首選的習(xí)慣。6、面積需求萬州客戶對面積控制越來越關(guān)注，緊湊型產(chǎn)品有市場時(shí)機(jī)主力戶型：三房是目前萬州的主力需求，尤其是區(qū)縣進(jìn)城客戶，三房需求占比超越50%戶型面積：三房建筑面積根本控制在120平方米一下，其中90-105平方米的緊湊型三房最受追捧。隨著房價(jià)的上漲，小戶型住宅需求逐

33、漸增多，目前部分主打兩房的小戶型住宅也比較火爆，面積普遍控制在70-85。7、萬州地產(chǎn)價(jià)錢程度各大組團(tuán)中高筍塘和枇杷坪依托區(qū)位優(yōu)勢，成熟配套及良好的景觀資源，可以實(shí)現(xiàn)比江南新區(qū)洋房價(jià)錢更高的價(jià)值。8、個(gè)別樓盤解析1國瑞北濱熙案根本信息占地面積：15.6萬方建筑面積：34.9萬方容積率：3.5綠化率：30%開發(fā)商：重慶嘉萬房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)心態(tài)：高層+商業(yè)銷售面積區(qū)間：108-三房層高：27層、28層、29層梯戶比：2梯4戶、2梯6戶成交均價(jià)：起價(jià)5900元/。均價(jià)6500元/去化情況：約3萬方的商業(yè)待售，高層曾經(jīng)全部推售，去化良好，108三房戶型取回最好。暢銷戶型：客群主要以萬州區(qū)本地為主，周邊區(qū)

34、縣占比少數(shù)比例。2歐鵬天境根本信息:占地面積：150畝建筑面積：35萬方容積率：2.9綠化率：30%物業(yè)形狀：高層+商業(yè)主力面積區(qū)間：90-110層高：20層/26層梯戶比：2梯6戶、2梯7戶、2梯8戶成交均價(jià)：均價(jià)4200元/，最低3700一期的尾房暢銷戶型：80純2房客群來源：客群以萬州本地為主。3)金悅灣根本情況占地面積：200畝建筑面積：40萬方容積率：2.3綠化率：35%物業(yè)形狀：洋房、高層面積區(qū)間：高層主力面積90-100、洋房主力面積100-140層高：20層、26層高層梯戶比2T6H 洋房1T2H。銷售均價(jià):高層5400元/，洋房均價(jià)7000元/?？腿簛碓矗阂愿吖S塘拆遷戶，大周，小周等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。9，萬州房地產(chǎn)市場研討總結(jié)萬州房地產(chǎn)市場投資市場仍有開展空間：。2021年房地產(chǎn)固定投資68.9億元，占固定投資比重只需9.5%，遠(yuǎn)低于重慶的程